臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第168號原 告 林家宇訴訟代理人 陳銘釗律師被 告 安信建築經理股份有限公司法定代理人 周俊吉訴訟代理人 陳昭勳律師被 告 朱弘家
張聲鳳共 同訴訟代理人 張捷安律師複 代理 人 郭瓊茹律師被 告 涂詩旋上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國104年5月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告朱弘家、張聲鳳應連帶給付原告新臺幣貳佰陸拾伍萬元，及自民國一百零四年三月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
確認被告涂詩旋於民國一百零三年十一月十二日代理原告向臺中市政府地方稅務局豐原分局申請撤回土地移轉現值申報（收件號：0000000000000）及撤銷房屋移轉契稅申報（收件號：ＣZ0000000000000）之代理關係不存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告朱弘家、張聲鳳連帶負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣捌拾捌萬叁仟元為被告朱弘家或被告張聲鳳供擔保後，各得假執行。但被告朱弘家或被告張聲鳳以新臺幣貳佰陸拾伍萬元為原告預供擔保，各得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有請求之基礎事實同一者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者等情形之一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款定有明文。本件原告起訴時，訴之聲明為：（一）先位聲明：1.被告安信建築經理股份有限公司（下稱安信公司）應給付原告新臺幣（下同）265 萬元本息；2.確認原告與被告張聲鳳已協議解除雙方於民國103 年9 月3 日就附表所示不動產所訂立之所有權買賣移轉契約，並於103 年11月12日共同授權被告涂詩旋代理向臺中市政府地方稅務局豐原分局申請撤回土地移轉現值申報（收件號：0000000000000）及撤銷房屋移轉契稅申報（收件號：CZ0000000000000 ）之事實不存在；3.確認原告與被告涂詩旋間就前項撤回土地移轉現值申報及撤銷房屋移轉契稅申報之代理關係不存在；
（二）備位聲明：被告朱弘家、張聲鳳應連帶給付原告265萬元本息；並均陳明願供擔保請准宣告假執行。嗣於訴訟中，原告撤回上揭（一）2.部分確認事實存否之訴，並變更訴之聲明為：（一）被告安信公司應給付原告265 萬元本息；
（二）被告朱弘家、張聲鳳應連帶給付原告265 萬元本息（其利息自最後送達翌日起算）；（三）前二項所命給付，如任一被告為給付，其他被告於其給付範圍內，同免給付義務；（四）確認被告涂詩旋於103 年11月12日代理原告向臺中市政府地方稅務局豐原分局申請撤回土地移轉現值申報（收件號：0000000000000 ）及撤銷房屋移轉契稅申報（收件號：CZ0000000000000 ）之代理關係不存在；（五）就第一、二項，願供擔保請准宣告假執行。經記明於104 年4 月23日言詞辯論筆錄（見本院卷一第164 頁），雖被告朱弘家、張聲鳳有表明不同意原告所為訴之變更，惟原告所請求之基礎事實同一，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，核與首開規定相符，故原告所為訴之變更，應予准許。
二、依原告提出臺中市政府地方稅務局豐原分局103 年11月17日中市稅豐分字第0000000000號函、同年月18日中市稅豐分字第0000000000號函，分別載明：原告與被告張聲鳳共同申請撤銷前揭房屋移轉契稅申報、撤回土地移轉現值申報，准予辦理等語（見本院卷一第77頁正反面）；又依原告提出相應之撤回土地現值申報申請書、契稅撤銷申報申請書，均顯示被告涂詩旋為代理人，原告與被告張聲鳳為申請人並用印之情狀（見本院卷一第78至79頁），該等文件表彰原告與被告涂詩旋間就撤回土地現值及撤銷契稅申報之代理關係存在。
惟原告主張該代理關係不存在、該等文件所使用原告名義之印文係偽造或遭盜用印章等情，則代理關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去，足認原告就此部分有即受確認判決之法律上利益，與民事訴訟法第247 條第1 項之規定無違。
三、被告涂詩旋經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體部分：
一、原告主張：
（一）原告就其所有如附表所示不動產，於103 年7 月24日委託「住商不動產台中進化加盟店」即訴外人昱誠不動產有限公司（下稱昱誠公司）銷售；被告朱弘家則經「全國不動產西屯泰誠店」即訴外人泰誠不動產有限公司（下稱泰誠公司）仲介，願以865 萬元買受。買賣雙方會同被告安信公司特約地政士即被告涂詩旋共同於103 年8 月5 日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）；同時簽立買賣價金履約保證申請書（下稱系爭履保契約），委任被告安信公司辦理買賣價金履約保證等事務。嗣被告朱弘家陸續將買賣價金第一期（簽約款）85萬元、第二期（用印款）90萬元、第三期（完稅款）90萬元存入玉山銀行敦南分行帳號00000000000000號「安信建築經理股份有限公司履約保證專戶」（下稱系爭履保專戶），合計已繳265 萬元。
（二）詎訴外人成功大第大廈管理委員會（下稱成功大第管委會）即如附表所示不動產所在處之管委會於103 年8 月23日以豐原郵局第532 號存證信函寄予原告謂：「查台端所有房屋坐落：台中市○○區○○路○○○ 號1 、2 層樓。其壹樓現況內有寬1.517.8M之人行道為台中市○○區○○路○○○ 號等社區公共設施部份，惟該屋前設置鐵捲門及後門、無區隔使用。今依據《公寓大廈管條例》茲謹請通知台端拆除○○○區○○○○道勿妨礙出入回復淨空。」云云，原告則於103 年9 月10日以豐原郵局第589 號存證信函回覆：「來函所指壹樓現況內有寬1.5 ×7.8 米之人行道云云，經核其所屬建物平面圖，…，顯非專供行人通行之用。又本成功大第係於公寓大廈管理條例制定施行前，已建築完成並登記完畢。有關其共用部分，依法非不得『分管使用』或依約供特定區分所有人使用，即『約定專用』」等語；此後，成功大第管委會即未再對原告為任何主張。惟原告認應將上情轉知被告朱弘家，買賣雙方為此相約於103 年9 月29日在昱誠公司開協調會，是日被告朱弘家要求解除系爭買賣契約，但雙方未達共識。
（三）被告朱弘家旋於103 年9 月30日以台中文心路郵局第1319號存證信函寄予原告謂：「現場屋況說明書記載一樓內含消防通道與現場寬度不符，且台端亦有與管委會於簽約後另行發生之法律糾紛，造成產權不實（物之瑕疵）…，經仲介人員通知買賣雙方及代書共同於民國103 年9 月29日協商未果，本人依法要求解除契約並返還已繳付之金額」云云；又於103 年10月15日以台中文心路郵局第1373號存證信函寄予原告謂：「關於成功大第大廈管理委員會於…豐原郵局存證號碼000532函通知台端之主張與糾紛，台端應於文到五日內排除第三人主張且解除與管委會糾紛，…，屆時未能成就，本人依法解除契約」云云；又於103 年10月24日以台中文心路郵局第1418號存證信函寄予原告謂：「本人於民國103 年10月15日寄出台中文心路存證號碼001373函，…已經送達，台端於上揭函及合約期限內無法排除第三人主張且解決與管委會糾紛，本人依法解除契約」云云。被告安信公司旋於103 年10月29日以台北信義郵局第668 號存證信函寄予原告謂：「本公司日前接獲買方朱弘家君（下稱買方）以台中文心路郵局第1373號存證信函通知略謂：本件買賣標的物（下稱系爭標的物）存有第三人主張權利之權利上瑕疵，並定期限要求台端排除，並於期限屆至後以台中文心路郵局第1418號存證信函為解除買賣契約意思表示。…按賣方保證系爭標的產權清楚，如有他人主張權利，賣方應負責清理，不動產買賣契約書第
5 條第4 項定有明文。如賣方未依約履行此義務，經買方書面通知限期催告仍不履行，買方得解除契本買賣契約（不動買賣契約第8 條第1 項參照）。…今買方已依契約約定主張解除契約及返還已付價款，…特此通知台端：若對買方主張解除契約及返還已付價金之事有異議，請於函到七個工作日內將買賣雙方就本案已有解決方案之書面協議資料，或對買方解約返還價金之主張提起民事訴訟之相關書面資料，提供予本公司進行查證確認，否則本公司將依買賣價金履約保證申請書、買賣價金履約保證證書及不動產買賣契約書等相關規定，就相關文件進行事實確認，以履行買賣價金撥款返還事宜」云云。其後，被告安信公司已將系爭履保專戶內之265 萬元返還被告朱弘家。
（四）然依系爭買賣契約所附委託銷售契約書內之「房地產標的現況說明書」即載明：「以現況交屋，屋內一樓有1.5 米消防通道。」原告與被告朱弘家於買賣時並未就該「消防通道」是否專用有所約定；實則依其建築規劃施工情形，應係最初共有人即建商與承購戶間就相關公共設施之管理使用有所協議，或於未有承購戶之前，即由建商定其管理使用方法，而與承購戶買賣時默示約定由建商分管使用該部分，其後輾轉由原告繼受該專用權等情，故被告朱弘家主張解除系爭買賣契約，於法無據。茲因被告朱弘家藉故不履行其買受人之義務，原告遂於103 年11月1 日以豐原郵局第741 號存證信函向被告朱弘家催告：於10日內通知被告涂詩旋代理完納各項稅費（因被告朱弘家已阻止被告涂詩旋勿完稅），以續辦產權移轉及點交；進而於103 年11月13日以豐原郵局第760 號存證信函向被告朱弘家表示：其遲延給付並受限期催告而不履行，爰依系爭買賣契約第8 條第2 項約定解除契約，並沒收已繳價款等語。此時系爭買賣契約業經原告合法解除，並沒收系爭履保專戶內之265 萬元。
（五）依系爭買賣契約第5 條第2 項約定：「買方得指定第三人為產權移轉之登記名義人，該登記名義人應與買方就本約共負連帶保證責任」，被告張聲鳳即為被告朱弘家指定之登記名義人，係由被告張聲鳳與原告就如附表所示不動產訂立土地建築改良物所有權買賣移轉契約書，並具名辦理土地增值稅及契稅申報等，故被告張聲鳳應與被告朱弘家就系爭買賣契約共負連帶保證責任。
（六）詎原告竟接獲臺中市政府地方稅務局豐原分局103 年11月17日中市稅豐分字第0000000000號函、同年月18日中市稅豐分字第0000000000號函，分別載明：原告與被告張聲鳳於103 年11月12日共同申請撤銷前揭房屋移轉契稅申報（原申報日期103 年9 月3 日，收件號：CZ0000000000000）、撤回土地移轉現值申報（原申報日期103 年9 月3 日，收件號：0000000000000 ），准予辦理等語，其申請書所載代理人均為被告涂詩旋。但原告並未與被告朱弘家或被告張聲鳳合意解除系爭買賣契約，更未授權被告涂詩旋代理為上開申請撤銷及撤回申報等行為，該等申請書上所使用原告名義之印文，顯係偽造或盜用印章。
（七）被告涂詩旋既為被告安信公司之特約地政士，且依被告涂詩旋於本件訴訟上自承：協調會上…伊當時拿出一份解約出款的文件，文件正式名稱伊忘了，因為被告安信公司要求要有這份文件，才會退款其所保管的買賣價款，所以伊拿出來請雙方簽字，當時買方被告朱弘家有簽名，但是拿給賣方，賣方不願意簽名，伊也沒有追問為什麼，就沒有再談了，這份文件伊後來就交給被告安信公司了等語，故被告安信公司確係藉助被告涂詩旋完成系爭履保專戶結算出款之義務，而獲得利潤（系爭履保契約第7 、8 條參照），則被告涂詩旋應係被告安信公司履行系爭履保契約之使用人，已臻明確。被告涂詩旋竟偽造或盜用原告之印文，佯稱：買賣雙方同意及解除契約，並授權其撤回及撤銷上述申報，復將所謂解約出款的文件交付被告安信公司，以辦理系爭履保專戶結算出款予被告朱弘家，致原告遭受系爭履保專戶內買賣價金喪失之損害，依法被告安信公司應就被告涂詩旋關於履行系爭履保契約之故意，與自己之故意負同一責任。另一方面，被告安信公司受有償委任，卻逾越權限，未以善良管理人之注意，而忽視買賣雙方就「屋內一樓有1.5 米消防通道」部分已約定「以現況交屋」等情，其限期催告原告起訴、將價金返還被告朱弘家之行為，即有過失。基此，被告安信公司應依民法第544 條規定對於委任人即原告應負賠償之責。
（八）原告除依系爭買賣契約第8 條第2 項關於沒收價金之約定及第8 條第2 項約定之連帶保證關係，沒收265 萬元作為違約賠償，被告朱弘家、張聲鳳應負連帶責任外，因被告安信公司擅自將本應交由原告沒收之買賣價金返還予被告朱弘家，並無法律上之原因，而致原告遭受喪失該價金之損害，屬於被告朱弘家之不當得利，被告朱弘家自應返還該不當得利，張聲鳳亦應負連帶保證之責。關於沒收價金及返還不當得利之訴訟標的，為選擇訴之合併，請擇一為有利原告之判決即可。
（九）並聲明：1.被告安信公司應給付原告265 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；2.被告朱弘家、張聲鳳應連帶給付原告265 萬元，及自起訴狀繕本最後送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；3.前二項所命給付，如任一被告為給付，其他被告於其給付範圍內，同免給付義務；4.確認被告涂詩旋於103 年11月12日代理原告向臺中市政府地方稅務局豐原分局申請撤回土地移轉現值申報（收件號：
0000000000000 ）及撤銷房屋移轉契稅申報（收件號：CZ0000000000000 ）之代理關係不存在；5.就第一、二項，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告安信公司則以：被告安信公司係受原告、被告朱弘家之委託申請保管買賣價金，相關權利義務均受系爭履保契約之規範。原告與被告朱弘家就系爭買賣契約是否有瑕疵擔保之問題，或是否有依系爭買賣契約履行之爭議，要非被告安信公司所得判斷認定，被告安信公司僅得以書面審查認定是否符合系爭履保契約之程序要求，並無權就原告與被告朱弘家之實體權利義務為任何認定，是以就買賣雙方間若有因買賣契約之紛爭，而有解除契約之情事時，被告安信公司依系爭履保契約第6 條第1 、2 項於程序上訂七日以上之期限催告起訴，以確認後續是否保管買賣價金待訴訟確定。被告朱弘家於103 年9 月30日以台中文心路郵局1319號存證信函催告原告，於103 年10月15日以台中文心路郵局第1373號存證信函再行通知，又於103 年10月24日以台中文心路郵局第1418號存證信函通知原告解除契約，並將上開情形通知被告安信公司，被告安信公司依系爭履保契約第6 條第1 項於103 年10月29日以台北信義郵局第668 號存證信函通知原告略謂：
被告朱弘家已依契約約定完成催告解除買賣契約之程序並請求返還履約保證專戶結餘款，倘對被告朱弘家主張解除契約及返還履約保證專戶結餘款之事存有異議，請於七個工作日內將與被告朱弘家之和解協議書或對被告朱弘家解除契約及返還價金之主張而提起民事訴訟之相關書面資料提出與被告安信公司等語，催告期限於103 年11月10日屆至，惟原告仍未將和解協議或民事訴訟之相關書面資料提出，故被告安信公司僅得依系爭履保契約第6 條第1 項進行後續買賣價金之處理，並無任何過失或逾越權限之行為。至被告涂詩旋固然為被告安信公司之特約地政士，但並非被告安信公司於本件之使用人；況系爭履保專戶之出款並非基於買賣雙方之合意解除契約，而係因被告朱弘家提出催告解約之相關書面資料經被告安信公司確認，與原告所稱被告涂詩旋辦理解約出款的文件無任何關連等語資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回；（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告朱弘家、張聲鳳則以：被告朱弘家係於103 年8 月2 日經泰誠公司陳銛穎仲介獲悉如附表所示不動產在出售。被告朱弘家與原告經議價程序後，兩造合意之價金為865 萬元並於同年8 月5 日簽約，簽約時原告、原告之母親陳淑珠以及訴外人詹麗勤（被告朱弘家原誤認其為原告之配偶）即表示：「房地產標的現況說明書所指『以現況交屋，屋內一樓有
1.5 米消防通道』係位於屋內左側區域，且此部分已與成功大第管委會溝通過，只要白天不要將後門鎖起，不影響住戶逃生動線即可，而夜間則可以把後門鎖起來」云云。故被告朱弘家於簽約時雖知悉該屋內含有消防通道之公共設施，但因原告表示已與成功大第管委會間就該消防通道之使用管理達成協議，被告朱弘家遂與原告簽立系爭買賣契約。嗣被告朱弘家於103 年9 月29日與原告進行協商，原告仍託詞陳稱消防通道應騰空及拆除鐵捲門與後門等情事僅屬與成功大第管委會間之誤會。然被告朱弘家在查證後已發現該屬於公共設施之消防通道部分確實無法為私人使用，該通道部分不能約定專用，日後須重新砌築牆面、拆除建物之後門以及前門，以騰空通道，自有價值減少之瑕疵，被告朱弘家得依民法第354 、359 條規定或系爭買賣契約第5 條第4 項、第8 條第1 項約定解除買賣契約；原告早已知悉瑕疵，卻故意隱瞞違規使用消防通道遭管委會制止之重要資訊，致被告朱弘家誤信該通道部分已有分管協議而為購買，是依民法第355 條第2 項規定，原告不得免除瑕疵擔保責任。103 年9 月29日協商雖無共識，惟被告朱弘家於103 年10月15日、24日分別再以存證信函通知原告應補正瑕疵，原告均置之不理，被告朱弘家不得不解除系爭買賣契約。被告安信公司亦於103 年10月29日以存證信函請原告於函到七個工作日內提出起訴或解決方案之相關資料，否則被告安信公司即將辦理買賣價金撥款返還事宜，而原告仍未提出。於103 年11月時被告安信公司即通知被告朱弘家會協助辦理撤回土地現值申報、契稅撤銷申報、返還其已給付於系爭履保專戶之價金等事宜，故被告安信公司依約返還系爭履保專戶之265 萬元價金，被告朱弘家並無不當得利之情形。實際上103 年9 月29日協調會雙方係有解約意願，僅繳入系爭履保專戶之價款及已經撥付之仲介費用要由被告朱弘家自行尋求管道取回，被告朱弘家在協調會後亦與仲介及被告安信公司之職員討論取回之方式，故原告係同意被告朱弘家取回265 萬元之買賣價金；縱認被告朱弘家與實際賣方即詹麗勤、陳淑珠於103 年9 月29日協調會上沒有合意解約，至少也獲得詹麗勤同意向被告安信公司取回履約保證專戶內之價金，所以沒有不當得利之情形。系爭買賣契約經被告朱弘家合法解除後，原告再主張解除契約並沒收價金，亦無理由。至被告張聲鳳僅係被告朱弘家指定為如附表所示不動產移轉登記之名義人，雖依系爭買賣契約須與被告朱弘家負連帶保證責任，惟系爭買賣契約已經解除，該買賣相關之債權債務已不存在，故連帶保證人被告張聲鳳當然無給付任何款項之義務，而不當得利部分應本無連帶責任的問題等語資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回；（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、被告涂詩旋則於本院105 年4 月12日言詞辯論期日當庭認諾關於其部分之確認訴訟，經記明筆錄（見本院卷二第221 頁正反面）。
五、按當事人於言詞辯論時為訴訟標的之捨棄或認諾者，應本於其捨棄或認諾為該當事人敗訴之判決，民事訴訟法第384 條定有明文。原告請求確認被告涂詩旋於103 年11月12日代理原告向臺中市政府地方稅務局豐原分局申請撤回土地移轉現值申報（收件號：0000000000000 ）及撤銷房屋移轉契稅申報（收件號：CZ0000000000000 ）之代理關係不存在部分，既經被告涂詩旋認諾，即應為被告涂詩旋敗訴之判決，先予敘明。
六、其餘得心證之理由：
（一）關於原告對被告安信公司之請求部分，此兩造就系爭買賣契約及系爭履保契約即委任契約之成立暨契約條款之文字，並相關存證信函之內容及寄達，與原告並未於被告安信公司催告之期限內提出起訴或解決方案之相關資料，其後系爭履保專戶內已繳價款265 萬元已經返還被告朱弘家之基礎事實，並不爭執。此兩造間爭執所在厥為：被告安信公司將系爭履保專戶已繳價款返還被告朱弘家，其就系爭履保契約第6 條第1 項之解釋適用，有無過失或逾越權限之違誤？被告安信公司是否須為被告涂詩旋「解約出款」相關行為之故意與自己之故意負同一責任？被告安信公司是否因上開過失、逾越權限、故意情事致生原告喪失價金之損害，而負民法第544 條之損害賠償責任？茲分別說明如下：
1.查系爭履保契約第6 條第1 項約定：「賣方若未能依約履行，買方經合法程序催告，解除契約確定後，由本公司定七日以上期限催告賣方起訴，若賣方未能於期限內起訴者，或…，安信經建即將買方已支付入履保專戶內之買賣價金扣除買方應付之相關費後返還予買方…。」等語（見本院卷一第41頁反面）。解釋上，因被告安信公司就系爭履保契約僅為受買賣雙方共同委任暫時保管價金之受任人，不具仲裁人之性質，關於買方經催告後解除契約之主張有無理由，被告安信公司所為之判斷，並無拘束買賣雙方之效力，故被告安信公司應係就買方所提出經催告後解除契約之資料形式上之要件是否具備予以審查為已足，即得作為其處理程序之依據，而毋庸論究買方主張解除契約在實體上有無理由，較為合理。準此，被告安信公司形式審查之結果，縱與本院審理後依證據調查結果所認定之實體法律關係不符，亦不能即推認被告安信公司之形式審查有何違誤，僅得按其所為形式審查之依據，檢視其處理受任事務有無違誤。
2.查被告安信公司103 年10月29日台北信義郵局第668 號存證信函內容略以：「本公司日前接獲買方朱弘家君（下稱買方）以台中文心路郵局第1373號存證信函通知略謂：本件買賣標的物（下稱系爭標的物）存有第三人主張權利之權利上瑕疵，並定期限要求台端排除，並於期限屆至後以台中文心路郵局第1418號存證信函為解除買賣契約意思表示。…按賣方保證系爭標的產權清楚，如有他人主張權利，賣方應負責清理，不動產買賣契約書第5 條第4 項定有明文。如賣方未依約履行此義務，經買方書面通知限期催告仍不履行，買方得解除契本買賣契約（不動買賣契約第8 條第1 項參照）。…今買方已依契約約定主張解除契約及返還已付價款，…特此通知台端：若對買方主張解除契約及返還已付價金之事有異議，請於函到七個工作日內將買賣雙方就本案已有解決方案之書面協議資料，或對買方解約返還價金之主張提起民事訴訟之相關書面資料，提供予本公司進行查證確認，否則本公司將依買賣價金履約保證申請書、買賣價金履約保證證書及不動產買賣契約書等相關規定，就相關文件進行事實確認，以履行買賣價金撥款返還事宜」等語（見本院卷一第58頁反面至第60頁反面），明示其係依被告朱弘家所為台中文心路郵局第1373號存證信函之催告，及台中文心路郵局第1418號存證信函解除契約之意思表示，認與系爭買賣契約第5 條第4 項及第8 條第1 項之約定相符，而即依系爭履保契約第6 條第1 項定期催告原告提出起訴或解決方案之相關資料。至被告朱弘家以103 年9 月30日台中文心路郵局第1319號存證信函所為之表示，則未經被告安信公司援用，顯與被告安信公司所為之形式審查無涉，不必論究。
3.查系爭買賣契約第5 條第4 項約定：「賣方保證本買賣標的產權清楚，絕無…佔用他人土地或…等情事。如有他人主張權利…，賣方應負責清理塗銷之。」等語（見本院卷一第38頁反面）；又系爭買賣契約第8 條第1 項約定：「賣方若未依本約履行各項義務，…經買方書面通知限期催告仍不履行時（至少七個工作日），買方得解除本買賣合約…」等語（見本院卷一第39頁反面）。
再查被告朱弘家確於103 年10月15日台中文心路郵局第1373號存證信函載稱：「關於成功大第大廈管理委員會於…豐原郵局存證號碼000532函通知台端之主張與糾紛，台端應於文到五日內排除第三人主張且解除與管委會糾紛，…，屆時未能成就，本人依法解除契約。」等語（見本院卷一第56頁反面），明示其確係催告原告排除成功大第管委會之主張；參照成功大第管委會103 年8月23日豐原郵局第532 號存證信函稱：「其壹樓現況內有寬1.517.8M之人行道為台中市○○區○○路○○○ 號等社區公共設施部份，惟該屋前設置鐵捲門及後門、無區隔使用。今依據《公寓大廈管條例》茲謹請通知台端拆除○○○區○○○○道勿妨礙出入回復淨空。」等語（見本院卷一第49頁反面），足徵買賣標的非無佔用該社區公共設施而經管委會主張權利之虞，故被告朱弘家之主張形式上符合系爭買賣契約第5 條第4 項及第8 條第1 項之約定。至實體上原告是否即因此違約？以形式審查之標準而言，則在所不問。嗣被告朱弘家於103 年10月24日台中文心路郵局第1418號存證信函表示103 年10月15日存證信函之催告未果而解除契約等語（見本院卷一第58頁），距其催告時甫逾七個工作日，形式上亦核無不合。基此，被告安信公司依系爭履保契約第6 條第1 項定期催告原告提出起訴或解決方案之相關資料，嗣因原告未於期限內提出，被告安信公司即將系爭履保專戶內之買賣價金265 萬元返還被告朱弘家，確實係依系爭履保契約第6 條第1 項善盡其契約上之責任，並無違誤。則原告主張其有過失或逾越權限情事，顯有誤會，自非可採。
4.被告安信公司係依系爭履保契約第6 條第1 項之約定，始將系爭履保專戶內之買賣價金返還被告朱弘家，觀之被告安信公司於103 年10月29日台北信義郵局第668 號存證信函所載即明。顯非基於買賣雙方協議解除契約。被告涂詩旋處理「解約出款」相關行為縱有違法不當之故意，充其量係造成買賣雙方協議解除契約之假象，亦與被告安信公司將系爭履保專戶內之買賣價金返還被告朱弘家之結果無關，即欠缺因果關係，不影響被告安信公司是否須負民法第544 條損害賠償責任之結論，自無再論究其是否須為被告涂詩旋處理「解約出款」之故意與自己之故意負同一責任之必要。
5.按受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之；受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第535 條、第544 條雖有明文。然據上所論，被告安信公司依系爭履保契約第6 條第1 項之約定盡其責任，將系爭履保專戶內之買賣價金返還被告朱弘家，並無過失或逾越權限情事，而被告涂詩旋處理「解約出款」相關行為中縱有違法不當之故意，亦與被告安信公司將系爭履保專戶內之買賣價金返還被告朱弘家無關，從而原告主張被告安信公司應負民法第544 條損害賠償責任所為之請求，即屬無據。
（二）另關於原告對被告朱弘家、張聲鳳之請求部分，此兩造就系爭買賣契約及系爭履保契約之成立暨契約條款之文字，被告張聲鳳確為系爭買賣契約之買方連帶保證人、受移轉登記名義人，被告朱弘家曾於103 年9 月29日與原告等人開協調會，並相關存證信函之內容及寄達，與原告並未於被告安信公司催告之期限內提出起訴或解決方案之相關資料，其後系爭履保專戶內已繳價款265 萬元已經返還被告朱弘家之基礎事實，並不爭執。此兩造間爭執所在厥為：
所謂通道部分是否為系爭買賣契約之標的物？其寬度究為
1.2 米或為1.5 米？其性質為何？是否得約定及實際有無約定由區分所有權人專用？原告就所謂通道之範圍及性質有無盡告知義務？被告朱弘家得否依系爭買賣契約第5 條第4 項「占有他人土地」及第8 條第1 項之約定經催告後解除契約？被告朱弘家得否依民法第354 條物之瑕疵擔保及第359 條之規定行使契約解除權？被告安信公司得否依系爭履保契約第6 條第1 項約定將買賣價金返還予被告朱弘家？被告朱弘家受領買賣價金返還是否無法律上原因而構成不當得利？「撤回土地現值申報申請書」、「契稅撤銷申報申請書」上原告之印文是否被偽造或盜用印章？於
103 年9 月29日協調會上原告、詹麗勤、陳淑珠是否已與被告朱弘家合意解約或同意被告朱弘家逕向被告安信公司取回履約保證專戶內之價金？原告得否以被告朱弘家遲延給付，經催告後解除契約，並沒收已存入系爭履保專戶之價金265 萬元，作為違約賠償？系爭買賣契約經解除後，被告張聲鳳尚有無連帶給付任何款項之義務？茲分別說明如下：
1.本院依被告朱弘家、張聲鳳之聲請，向臺中市政府都市發展局調閱如附表所示不動產所在建築物之該局（81）工建建字第3484號建造執照及使用執照之卷宗，有該局
104 年5 月13日中市都工字第0000000000號函附卷可稽（見本院卷一第181 頁），且經本院翻拍該建案「成功大第集合住宅新建工程」（下稱系爭建案）竣工平面圖之「壹樓平面圖」在卷可憑（見本院卷二第9 頁）；並參照如附表所示不動產建物之豐原地政事務所建物測量成果圖（見本院卷一第80至86頁），查知：如附表所示不動產之建物部分，原告之專有部分為豐圳段（下同）建號253 號（重測改編前為圳寮段建號1256號）即門牌號碼臺中市○○區○○路○○○ 號之一、二層樓房屋，其第一層除屋前騎樓（人行道）及屋後平台以外部分，即本判決附圖所示左起第三間之「店3 」部分，圖上標示長度780 即7.8 公尺、寬度僅為264 即2.64公尺（按理算至壁心），西側毗鄰共有部分建號3 號（重測改編前為圳寮段建號1316號）門牌號碼為臺中市○○區○○路○○○ 號等公共設施之第一層在附圖上標示為長度780 即
7.8 公尺、寬度151 即1.51公尺（按理算至壁心）狀似通道之區域（下稱系爭區域），即本件聚訟所謂通道，其又標示寬度120 即1.2 公尺部分，則應係扣除立柱及牆壁後之淨寬，豐原地政事務所建物測量成果圖就系爭區域寬度即標示為1.2 （見本院卷一第82頁），乃忽略立柱及牆壁，但該圖上註明係依據設計圖或竣工平面圖轉繪計算，故仍應以本判決附圖即竣工平面圖為準，其寬度應算至壁心即1.51公尺，方無遺漏。
2.系爭區域之性質，經本院依被告朱弘家、張聲鳳之聲請向臺中市政府都市發展局函詢，該局回覆略以：此涉及建築技術規則建築設計施工編第90、94條規定，茲檢附90年6 月6 日之條文供參等語，有該局104 年10月15日中市都工字第0000000000號函及所附建築技術規則建築設計施工編法規沿革暨90年6 月6 日之條文在卷可參（見本院卷二第77至81頁）。核上開法規沿革，則依系爭建案建造執照為（81）工建建字第3484號，應適用63年發布全文後、92年8 月19日修正前之建築技術規則建築設計施工編第94條規定：「避難層自樓梯口至屋外出入口之步行距離不得超過三十公尺。」及71年6 月15日修正後、92年8 月19日修正前之建築技術規則建築設計施工編第90條第4 款後段規定：「建築物各樓層之直通樓梯通達避難層，其開向屋外之出入口，依左列規定：…
四、…，其他出入口每處之寬度不得小於一‧二公尺，…。」而依建築技術規則建築設計施工編第1 條之名詞解釋，「避難層」係指「具有出入口通達基地地面或道路之樓層」，「直通樓梯」係指「建築物地面以上或以下任一樓層可直接通達避難層或地面之樓梯（包括坡道）」。依本判決附圖即竣工平面圖，其第一層即為避難層，圖示編號Ａ、Ｂ、Ｃ之樓梯應均屬直通樓梯，參照圖示距離，自編號Ａ樓梯至圖上中間偏右標示6M即6 公尺寬之社區出入口，已超逾30公尺，遂依當時建築技術規則建築設計施工編第94條規定，在編號Ａ樓梯口前方，以系爭區域為出入口，通達騎樓、道路，其淨寬1.2公尺正符合當時建築技術規則建築設計施工編第90條第
4 款所定出入口之寬度下限，可見系爭區域在建築法規上之性質為直通樓梯口開向屋外之出入口。
3.公寓大廈管理條例始於84年6 月28日制定公布全文52條，依迄今未修正之公寓大廈管理條例第7 條第2 款規定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：…二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門○○○區○○巷道，防火巷弄。」系爭區域符合「連通數個專有部分之走廊或樓梯通往室外之通路」之情形。然不論依現行公寓大廈管理條例第55條第1 、2 項規定：
「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，…。前項公寓大廈…。但得不受第7 條各款不得為約定專用部分之限制。」或依92年12月31日修正前之公寓大廈管理條例第43條規定：「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，…。前項公寓大廈得不受第7 條各款不得為約定專用部分之限制。」而依系爭建案之建造執照為（81）工建建字第3484號，顯係於公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，即不受該條例第7 條不得為約定專用部分之限制。換言之，系爭區域在建築法規之性質上為通路，亦非不得為約定專用；前揭臺中市政府都市發展局104 年10月15日中市都工字第0000000000號函覆本院，亦同此見解（見本院卷二第77頁正反面）。
4.按區分所有建築物之出賣人，如保留共有部分之專用權，分別附隨於專有部分出賣時，倘他區分所有人明知有此情形而買受，縱未明白約定，亦應視為保留專用權之默示承認，與共有物之約定分管相類，各區分所有人應受其拘束，僅專用權人使用該專用部分不得違反共有物之使用目的，致妨害大樓及住戶之安全而已（最高法院80年度台上字第1104號民事判決要旨參照）。次按如其事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力，大法官釋字第349 號解釋理由書業已闡明。依卷附屋況照片所示（見本院卷一第88至91頁，即懸掛招牌「櫻花物語生活館」、懸掛信箱標示門牌號碼659 號者），本判決附圖上所示「店3 」與系爭區域分界之牆壁，現實中並不存在，實際上是「店3 」第一層與系爭區域合併設置屋前鐵捲門，並以系爭區域之北側設置後門，而為排他使用。換言之，「店3 」區分所有權人擴張其建物之使用範圍至涵蓋系爭區域，已甚明確。惟「店3 」區分所有權人對於系爭區域是否享有專用權？就此說明如下：
（1）依系爭建案之（81）工建使字第3484號使用執照所示（見本院卷二第195 至196 頁），起造人為松益建設興業有限公司（下稱松益公司或建商），其負責人為李忠義，設計人、監造人為陳志遠建築師，承造人為劉妙惠之易群營造廠股份有限公司，竣工日期為83年
8 月19日，核發日期為83年10月22日，按其所附名冊，此時除「店1 」、「店2 」（均含1 、2 層樓）為陳志遠所有外，其餘各戶均為松益公司所有。其建築基地，當時為豐原市○○段○○○○○ ○號即如○○○區○○段○○○ ○號土地，依土地登記謄本手抄本所載，該土地係於81年7 月25日以買賣登記全部為松益公司所有（見本院卷二第183 頁）；嗣於83年3 月25日以買賣移轉予李忠義、謝榮發所有各二分之一（見本院卷二第184 頁）；再於83年12月15日以買賣分別移轉予陳志遠等數十人（見本院卷二第185 至194 頁）。
可見系爭建案之土地及建物，自申請建築時起至建物即將竣工前，原全部為松益公司即建商所有，建築師及營造商當然分別必須遵其意願申請取得建築執照及施作營建工程。
（2）參照81年間申請建築時適用之臺灣省畸零地使用規則第3 條規定，一般建築用地最小寬度亦須達3 公尺。
然本判決附圖上所示「店3 」面寬僅為2.64公尺，縱以一般住家而言，亦嫌狹窄，何況係作為店鋪，單獨觀之，為極不合理之設計。但本判決附圖上有特別將系爭區域之寬度151 與「店3 」之寬度264 並列，在其下標示合計寬度415 即4.15公尺，即為一戶之合理面寬，且其東側毗鄰「店5 」、「店6 」、「店7 」連續三戶之面寬亦均標示415 即4.15公尺，每戶長度亦均相同，顯係刻意安排之相同格局，而非巧合，即已彰顯建商原意就是要「店3 」與系爭區域合併使用；否則單憑「店3 」第一層僅2.64公尺之面寬，根本無法正常供店鋪使用，勢難以脫售，建商不可能未謀及此。衡諸常情，建商應係一方面以系爭區域來應付當時之建築技術規則建築設計施工編第94條、第90條第4 款規定，俾申請建築執照；另一方面規劃以系爭區域分歸「店3 」之區分所有權人專用，以最大化其經濟效益，建商無非營利，如此規劃自不足為奇。
（3）再依前揭拍攝到「店3 」第一層與系爭區域合併設置屋前鐵捲門與其右側「店5 」、「店6 」屋前鐵捲門之照片（見本院卷一第88頁），鐵捲門式樣完全相同，顯係於共同外牆貼大理石之前，就已預埋鐵捲門之捲箱及軌道，一定是建商交代營造商同時期施作；又依前揭拍攝到「店3 」即659 號信箱下方之鐵捲門控制盒與其左側「店2 」即657 號信箱下方控制盒之照片（見本院卷一第88頁反面），控制盒之式樣亦相同，均係內嵌於共同立柱，顯係於共同立柱貼大理石之前，就已雙雙預埋控制盒及線管，一定是建商交代營造商同時期施作；又依前揭拍攝到「店3 」第一層與系爭區域合併設置後門之照片（見本院卷一第91頁），依其式樣顯係於貼磁磚之前即已將其門框預埋於水泥牆內，而其外牆磁磚與照片上右側即西側之「店2」即657 號之屋後外牆上之磁磚均相同，一定是建商交代營造商同時期施作；又依前揭拍攝到系爭區域毗鄰「店2 」即657 號隔間牆之照片（見本院卷一第88頁反面、第89頁下方），亦可見「店3 」第一層之電源開關箱是內嵌於系爭區域上開牆壁內，並據原告提出被告均不爭執為真正之電源開關箱近照（見本院卷二第131 至133 頁），可見有許多線管預埋於系爭區域上開牆壁內，必然是在該建案第一層之牆壁板模尚未灌漿（混凝土）之前，就已將電源開關箱及主要線管配置完畢，也一定是建商交代營造商同時期施作。
上列情形，均顯示建商自始將「店3 」第一層與系爭區域視為同一戶加以施作工程，益徵建商早就規劃以系爭區域分歸「店3 」之區分所有權人專用。
（4）按工程實務，申請使用執照時，建築物一樓的外牆、門窗、隔間等部分，並無庸均已完成。建商既自始將「店3 」第一層與系爭區域合併視為一戶而施作工程，並與其左右相鄰各戶同時期施作，理應同時完工，且無庸做○○○區○○○道的外觀，即可望取得使用執照，自無實際做成通道後再改掉之必要，足以推論系爭區域實際上從未有通道的外觀。則建商銷售系爭建案不動產時，堪認各承購戶均明知或可得而知系爭區域實際上並非以通道之型態存在，而係由建商保留系爭區域之專用權，附隨於專有部分「店3 」之該戶出賣，揆諸前揭說明，縱未明白約定，亦應視為保留專用權之默示承認，與共有物之約定分管相類，其後各區分所有人應受其拘束，始符常情。
（5）至證人陳志遠雖經本院依被告朱弘家、張聲鳳之聲請通知於105 年4 月12日言詞辯論期日到場作證，但其陳述語多保留，諸如：「（問：店3 與店3 旁邊圖上為走道的區域，實際上是合併使用，這你是否知道？）我不知道，使用執照下來後，建設公司如何去賣、如何去使用，我不清楚。（問：店3 與店3 旁邊的走道就在你的店1 、店2 旁邊，你怎麼不知道？）我是知道現在是合併使用，但是何時打掉隔間的，我不知道，可能是很早。（問：你承購時，當時共有人只有你與建設公司，你與建設公司有無約定店3 旁邊的走道要分配給店3 的所有人專用？）沒有，我與建設公司只是買賣關係，建設公司不會跟我討論，建設公司如何規劃、如何賣，不會跟我討論。（問：你的意思是否建設公司如何規劃，包括如果有將店3 旁邊的走道在二次施工時就改成讓店3 的所有人約定專用，你都尊重？你是否承認店3 的所有人就該走道有專用權？）如果有約定專用的約定而不違反法令規定，我是樂觀其成。…（問：建設公司在營造房屋階段，就店
3 與店3 旁邊之原設計走道間的隔間牆的位置，依現有照片來看，並沒有任何樑柱，也沒有任何水電管路，店3 的電源開關箱是設在該走道範圍與店2 相鄰之牆上，這些情況你在行使建築師重點監造任務時，有沒有發現？）沒有，通常水電不是我們建築師做的，且隔間不一定要有樑柱，結構是看整體，本案水電的設計是另有水電設計公司去負責，所以我去監造時，並沒有去注意查核這些水電是如何去施作的。」云云（見本院卷二第222 至223 頁）。然證人陳志遠恐係因其擔任系爭建案之建築師，涉及其有無按圖監造等之自身利害關係，故其所述與本院依上揭物證及經驗法則所形成之心證不相符部分，不予採信。至其所述：「（問：店3 鐵捲門下來把走道與店3 變成一間，這種情況已經有多久了？）就是有發生糾紛，有人告建設公司，我去看才知道，那是八十幾年剛蓋好沒有多久的事情。（問：對於通道是公共設施，而公共設施通道與店3 合併使用，請問你有無表達過不同意？）我沒有表達過不同意，因為對我沒有影響。（問：
所以是否店3 旁邊的通道如何使用，你沒有意見？）我本來就沒有意見，只是如果我是管理委員，我會建議在合法的範圍內就讓店3 繼續使用。…（問：店3旁邊的走道，在原本的設計用途為何？）是通往戶外之用，當時是建築設計的考量是如果全部都是從大門出入，對於有些住戶而言會太遠，就是靠近店3 旁邊走道的電梯的區域，所以從店3 旁邊延伸出這條走道，這樣對建築設計其實是不好的，因為管理會不方便，如果像這種情況，不是讓旁邊的專用，就是很容易堆積髒亂，須要特別去維護管理，通常去維護管理的方式大都是把它鎖起來，以免還要一個人去管理進出，這是我擔任建築師看過很多建案的經驗，很多建商蓋完後成立管委會，就不管它了。」等語（見本院卷二第223 頁正反面），則足資佐證有其默示承認建商就系爭區域保留專用權予「店3 」區分所有權人及其繼受人之情形。
（6）據上所陳，「店3 」區分所有權人對於系爭區域應該享有專用權，原為建商保留專用權，嗣後輾轉由原告繼受之，方為正解。
5.依系爭買賣契約所附委託銷售契約書內之「房地產標的現況說明書」之項次18「是否有占用他人土地或被他人占用情形」勾選「是」，並於「備註說明」欄手寫：「以現況交屋，屋內一樓有1.5 米消防通道。」等語（見本院卷一第43頁），足認系爭區域應屬系爭買賣契約之標的物無誤，上開勾選及手寫內容，具有個別磋商條款之性質，屬於定型化契約之系爭買賣契約第5 條第4 項關於「賣方保證本買賣標的…，絕無…佔用他人土地」規定，與個別磋商條款牴觸，應屬無效。雖然系爭區域在建築法規上之性質為直通樓梯口開向屋外之出入口，稱之「消防通道」並不精確，但建築法規繁雜，一般人難以掌握，原告稱之為「消防通道」，其意思已相近，通道寬度亦堪稱正確，更已明確告知有「占用他人土地」之情形，自難謂原告未盡告知義務。至被告朱弘家、張聲鳳辯稱簽約時原告、原告之母親陳淑珠以及詹麗勤表示「已與成功大第管委會溝通過，只要白天不要將後門鎖起，不影響住戶逃生動線即可，而夜間則可以把後門鎖起來」等語，縱令屬實，由於原告對系爭區域享有約定專用權，即使原告或其代理人曾為上開類似言語，亦無不當。既然原告「占用他人土地」是有專用權，且簽約時已明白告知被告朱弘家買賣標的有「占用他人土地」之情形，則被告朱弘家主張依系爭買賣契約第5 條第4 項「占有他人土地」及第8 條第1 項之約定經催告後解除契約，自屬無據。又原告對系爭區域既有專用權，被告朱弘家所稱物之瑕疵即不存在，從而被告朱弘家主張依民法第354 條物之瑕疵擔保及第359 條規定行使契約解除權，亦於法不合。
6.原告主張103 年9 月29日協調會雙方未達共識，查被告於答辯二狀第6 頁即已自認「雙方於協商後雖無共識」（見本院卷一第169 頁反面）；嗣於辯論意旨狀第2 頁再度自認「9 月29日與原告相約至昱誠公司協商，協商未果」（見本院卷三第28頁反面）。被告朱弘家以存證信函向原告表示催告及解除契約，為不爭執之事實，如買賣雙方前已合意解除契約或同意被告朱弘家取回買賣價金，被告朱弘家自無再寄發存證信函向原告表示催告及解除契約之理。此外，被告朱弘家、張聲鳳雖提出於
103 年9 月29日協調會之錄音譯文，有段被告朱弘家與詹麗勤對話：「朱弘家：『我想解約。』詹麗勤：『好，沒關係，…（略）』。」（見本院卷二第149 頁反面），但詹麗勤語句不完整，致語意不明，被告朱弘家、張聲鳳則稱：「這段聲音比較小聲，且很多人同時在講話，聽不清楚，所以才用…表示。」記明筆錄（見本院卷二第129 頁反面），可見確係語意不明，自不足資為被告朱弘家、張聲鳳所辯買賣雙方合意解除契約或同意被告朱弘家取回買賣價金之依據。再者，被告涂詩旋已認諾其經手「撤回土地現值申報申請書」、「契稅撤銷申報申請書」係屬無權代理，亦即未得原告之授權，則其上原告之印文是否被偽造或盜用印章，於結論無影響，自無再予論究之必要。
7.依系爭買賣契約第8 條第2 項約定：「買方若不依合約履行各項義務或支付價金，或已付之票據無法兌現時，…經賣方書面通知限期限催告仍不履行時（至少七個工作日），賣方得解除本買賣合約並沒收買方已繳價款，或已付之票據做為違約賠償。」等語（見本院卷一第39頁反面），顯具備契約上損害賠償之性質，且不因解除契約而失效。民法第260 條亦規定：「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。」被告張聲鳳自認係系爭買賣契約之連帶保證人，如被告朱弘家應依上開規定負違約賠償之責任，被告張聲鳳基於連帶保證人之地位，自須連帶清償。被告朱弘家就系爭買賣契約所為之解除契約並不生解除契約之效力，然被告朱弘家卻因此怠於履行買受人之義務，包括阻止被告涂詩旋勿完稅（此節被告朱弘家、張聲鳳並不爭執），造成原告無法受領價金。原告遂於103 年11月1 日以豐原郵局第741 號存證信函向被告朱弘家催告：於10日內通知被告涂詩旋代理完納各項稅費，以續辦產權移轉及點交；進而於103 年11月13日以豐原郵局第760 號存證信函向被告朱弘家表示：
其遲延給付並受限期催告而不履行，爰依系爭買賣契約第8 條第2 項約定解除契約，並沒收已繳價款等語。經核無不合，堪認此時系爭買賣契約業經原告合法解除，原告自非不得沒收系爭履保專戶內之265 萬元，並主張被告朱弘家、張聲鳳連帶給付之。
（三）綜上所述，原告依系爭買賣契約第8 條第2 項沒收價金之約定及連帶保證關係，請求被告朱弘家、張聲鳳連帶給付
265 萬元，及自起訴狀繕本最後送達之翌日即104 年3 月20日（見本院卷一第149 頁）起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；又請求確認被告涂詩旋於103 年11月12日代理原告向臺中市政府地方稅務局豐原分局申請撤回土地移轉現值申報（收件號：0000000000000 ）及撤銷房屋移轉契稅申報（收件號：CZ0000000000000 ）之代理關係不存在，亦有理由，應予准許。至原告本於系爭履保契約，而依民法第544 條損害賠償之規定，請求被告安信公司給付265 萬元本息，則無理由，應予駁回。原告另依不當得利法則併連帶保證關係所為請求，與其依契約沒收價金併連帶保證關係所為請求部分，係屬選擇合併之主張，本院既已認原告依契約沒收價金併連帶保證關係所為請求有理由，而為原告勝訴之判決，則就其他主張即毋庸加以論斷，附此敘明。
（四）原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項後段、第2 項。
中 華 民 國 105 年 5 月 26 日
民事第二庭 法 官 蔡嘉裕正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 5 月 26 日
書記官 謝明倫附表：
┌────────────────────────────────┐│ 土 地 標 示 │├──┬──────────────┬──┬─────┬─────┤│ │ 土 地 坐 落 │ │ │ ││編號├───┬────┬──┬──┤地目│ 面 積 │ 權利範圍 ││ │ 縣市 ○鄉鎮市區○ 段 │地號│ │(平方公尺)│ │├──┼───┼────┼──┼──┼──┼─────┼─────┤│ １ │臺中市│ 豐原區 │豐圳│602 │ 建 │ 1,305.71 │ 829/10000│└──┴───┴────┴──┴──┴──┴─────┴─────┘┌──────────────────────────────────────┐│ 建 物 標 示 │├──┬──┬────────────┬─────┬──────┬──────┤│編號│建號│ 建 物 門 牌 │ 面 積 │附屬建物面積│ 權利範圍 ││ │ │ │(平方公尺)│ (平方公尺) │ │├──┼──┼────────────┼─────┼──┬───┼──────┤│ １ │253 │臺中市○○區○○路○○○號 │ 77.36 │陽台│2.96 │ 全部 ││ │ │ │ ├──┼───┤ ││ │ │ │ │平台│2.96 │ │├──┼──┼────────────┼─────┼──┴───┼──────┤│ ２ │ 3 │臺中市○○區○○路○○○號 │3,588.07 │ │15070/100000││ │ │等公共設施 │ │ │ │├──┼──┼────────────┼─────┼──────┼──────┤│ ３ │314 │臺中市○○區○○路○○○號 │ 824.64 │ │ 191/826 ││ │ │等公共設施 │ │ │ │└──┴──┴────────────┴─────┴──────┴──────┘┌───────────────────────────────┐│ 停 車 位 標 示 │├──┬────────────┬────┬─────┬────┤│建號│ 建 物 門 牌 │ 位 置 │ 編 號 │權利範圍│├──┼────────────┼────┼─────┼────┤│314 │臺中市○○區○○路○○○號 │地下一層│1～12及17 │ 全部 ││ │等公共設施 │ │ │ │└──┴────────────┴────┴─────┴────┘