臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第182號原 告 董世民訴訟代理人 黃靖閔律師
李佳珣律師被 告 王鳳美訴訟代理人 洪松林律師上列當事人間請求返還定金事件，本院於民國104年4月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告就其所有位於臺中市○○區○○路○○號廠房土地102.62坪，含其地上建物113.29坪及旁邊未登記建物（下稱系爭不動產），委託訴外人即仲介業者吳怡君為其代理人代理銷售。伊於民國103年10月22日與吳怡君就系爭不動產以價金新臺幣（下同）2000萬元達成買賣之合意，當日並交付50萬元之支票（下稱系爭支票）予吳怡君，作為定金之用。吳怡君為被告之代理人，於吳怡君收受該定金後，兩造間之買賣契約已經成立。詎料，吳怡君事後告知伊，被告不願意補訂系爭不動產買賣合約書，亦不願繼續履行買賣合約之義務。原告遂於103年12月19日委任律師發函催告被告於函到7日內與伊簽立買賣契約，否則以上開律師函解除契約，並依法請求被告加倍返還已收取之定金。然被告逾期仍未履約，伊並再以起訴狀繕本送達為解除系爭不動產買賣契約之意思表示。爰依民法第249條第1項第3款之規定提起本訴等語。並聲明：㈠被告應給付原告100萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：訴外人即伊之配偶何英仁於103年6月20日與吳怡君就系爭不動產簽訂委託銷售契約書，銷售期間6個月，至103年12月19日止。依該委託銷售契約書內容記載「介紹佣金為總價額2%」，故吳怡君係系爭不動產仲介買賣之人，並非伊之代理人，伊並未授予代理權給吳怡君，吳怡君自無代理伊為任何法律行為之權利。伊與原告素不相識，兩造對系爭不動產買賣契約未曾磋商，買賣契約自難認已經成立。再依行政院所公布之不動產委託銷售契約書範本之第7條第7款及不動產委託銷售定型化契約應記載事項第6點第7目之規範，可知受託人得否代委託人收受定金，屬於委託銷售契約之重要事項，契約若未明確記載，則無法視同被委託人有收取定金之權限。伊與吳怡君並未約定吳怡君有收取定金之權限，吳怡君自無權利為伊收取定金。又斡旋金並非定金，伊未收受原告所交付之50萬元之支票等語，資為抗辯。並聲明：
㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利益之判決，請准提供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第77頁）
（一）何英仁與吳怡君於103年6月20日訂有千田不動產專任銷售委託書，委託期間自103年6月20日起至103年12月19日止，事後再由被告補簽名於上開委託書。
（二）兩造迄今未簽訂不動產買賣契約書。
四、本院得心證理由
（一）原告主張：被告之代理人吳怡君收取伊所交付之50萬元定金支票，兩造買賣契約已成立，被告經伊催告後仍無正當理由拒絕履行，伊已解除買賣契約，被告應加倍返還定金云云，為被告所否認，並以前詞置辯。查：
⑴按買賣契約當事人就買賣契約標的物及價金互相同意時，
買賣契約即為成立，民法第345條第2項固定有明文。然觀現今不動產買賣涉及之交易金額多為龐大（本件至少2000萬元），契約當事人對交易內容，無不更求謹慎，是該條所謂標的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定而言，尚應包括付款方法與時間、稅賦及手續代書費應由何人負擔、所有權移轉登記時期、交付時日等具體內容為約定，若當事人於買賣契約協商過程中，就上開具體內容未約定且未達成合意，自難認雙方就買賣契約之必要之點已有合意，而認買賣契約已成立。被告與吳怡君所簽訂之「千田不動產專任銷售委託書」（下稱系爭委託書，見本院卷第27頁）上記載：「茲臺中市○○區○○段○號○○○○號之土地，土地坪數共約102.62坪（依權狀坪數）含地上建物，專任委託吳怡君小姐代理銷售，以每坪單價（）元整，總價為2仟萬元整出售，稅金買賣雙方各付，並委託期間為103年6月20日起至103年12月19日止。
介紹佣金為總價額2%，逾期無效。」觀其使用「介紹佣金」之用語，及系爭委託書前後之文義，均無被告授權吳怡君代理出售系爭不動產，及吳怡君可代為收取定金之約定。再者原告交予吳怡君之系爭支票係斡旋金性質，此自斡旋金收據（見本院卷第60頁）上記載「茲收到董世民先生向王鳳美小姐購買臺中市○○區○○段○○○○○○○號，土地面積約102坪，以登記謄本為準，含地上建物，買方同意以總價2050萬元整購買，並支付訂金50萬元整，雙方稅金各付，並於一星期內簽訂買賣契約書，賣方同意斡旋金即轉定金，逾期買方不買沒收訂金，賣方不賣訂金退還。受託人：吳怡君。」即足證明。證人吳怡君雖證稱：被告與何英仁同意伊收取定金等語（見本院卷第50頁），除為被告所否認外，復與上開斡旋金收據所示文意不符，證人吳怡君上開所證，尚無足採。
⑵證人吳怡君證稱：「..被告稱其一定要賣到總價2000萬元
，我有告知他買賣雙方稅金要各自負擔，我有跟他說要在簽委託契約時間內，不得說不要賣或改成自己賣，因為我要作廣告及帶人過去看，一開始我是與何英仁先生講，後來我又再請被告簽名，表示他們夫妻都知道這件事情，原告本來只想以1900萬元購買，我跟原告議價很久之後，原告終於肯以2000萬元買，我就先電話與何先生聯絡，何先生電話中跟我說他太太不要，不要以總價2000萬元出賣，我有告知原告，如有需要我會再問被告與何先生的意思，原告告訴我他還想再買，我去何先生與被告家中，因為他們想要聲請自用住宅，可以省下增值稅100萬元左右，我告訴他，自用住宅稅率本來就要自己付，中間的差額100萬元就雙方各自退步，1人負擔50萬元可否，被告在場沒說話，何先生說2050萬可以收定金，若再低就不要，且要求我們的佣金需要折價給他們，就是要少付佣金給我們，要我們補貼他們一點。後來將訊息轉給原告，原告同意，並將支票50萬元再拿去下2050萬元的定金，我再去找被告及何先生時，他們卻又反悔。」等語（見本院卷第49頁背面至50頁），足見吳怡君僅為仲介，雖收受原告所交付之系爭支票，然系爭支票僅為斡旋金性質，並非定金，被告亦未收受，兩造並未就買賣契約有所合致，則原告依據民法第249條第1項第3款之規定請求加倍返還定金，自無理由。
（二）綜上，系爭支票並非定金，則原告依據民法第249條第1項第3款之規定請求被告給付100萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應駁回其訴。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決結論不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 5 月 27 日
民事第六庭 法 官 謝慧敏正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 5 月 27 日
書記官 陳念慈