臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第195號原 告 籃樹旺訴訟代理人 羅宗賢律師
黃雅琴律師複 代理人 林威成律師被 告 林寶珠上開當事人間損害賠償事件，本院於104 年5 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣肆佰萬元，及自民國104 年1 月20日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹佰參拾參萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣肆佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。原告起訴原聲明請求：「被告應給付原告新臺幣（下同）7,200,000 元，及自民國104 年1月7 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息」等語；嗣於104 年5 月21日本院言詞辯論中，就上開其中法定利率起算日部分，更正聲明為「自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息」（見本院卷第79頁正面），核屬減縮應受判決事項之聲明，依前揭規定，應予准許。
二、本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，且核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠兩造於民國（下同）103 年9 月30日簽訂不動產買賣契約（
下稱系爭買賣契約），由原告以總價624 萬元購買被告所有坐落於臺中市○○區○○○段○○○○段000 地號、同段44
1 地號、同段494 地號、同段494-1 地號土地（440 、494-
1 地號之地目均為建、441 、494 地號之地目均為田，權利範圍均為13/160，下稱系爭土地），其中第3 條約定先由原告給付訂金365 萬元予被告，原告即於當日分別由臺中商銀000000000000帳號匯款100 萬元，及臺灣企銀00000000000帳號匯款260 萬元，共計給付被告360 萬元；嗣雙方於同年10月6 日再增訂補充約定，其中第1 點約訂定金更改為360萬元，原告依約已完成給付訂金360 萬元。原告於103 年10月17日依補充契約第1 點通知共有人優先承購，而請領系爭土地之土地謄本時，發現系爭土地早在前一日（即16日）經鈞院以103 年司執梅字第112046號強制執行事件囑託查封，原告遂發函被告請求其設法塗銷系爭土地被查封之情形，惟被告於103 年12月23日收到存證信函後，迄今均未出面處理，被告所有之系爭土地之應有部分目前仍因查封無法移轉，被告已構成給付不能之情形，原告再於104 年1 月5 日以存証信函對被告解除契約，是原告爰依民法第259 條第1 款、
179 條主張解除契約，請求被告返還所給付訂金360 萬元，並依系爭買賣契約第12條及民法第249 條第3 款之規定請求給付與訂金同額之違約金360 萬元。
㈡另被告為節省土地增值稅，自行向臺中市神岡區公所申請系
爭土地農地農用證明書，用以申請免繳土地增值稅，惟臺中市神岡區公所表示，被告截至104 年3 月17日均未補正資料，是縱被告將相關文件交給代書，但被告遲遲未繳納土地增值稅或取得免繳土地增值稅之證明，代書亦無法續為辦理產權移轉登記。況系爭買賣契約最後一行有註明自103 年10月17日起一個月內應申辦所有權移轉登記，惟系爭土地於103年10月16日就已經遭查封扣押，根本無法開始辦理移轉登記。故被告辯稱其已備妥文件並用印，可以申請產權移轉過戶等語，純為卸責之詞。本件原告已於104 年1 月5 日以存証信函對被告解除契約，是本件返還價金請求權及損害賠償請求權已成就，不因原告事後透過法院拍賣程序取得系爭土地有所影響。
㈢並聲明：
⒈被告應給付原告720 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
⒉訴訟費用由被告負擔。
⒊請准提供擔保後，宣告假執行。
二、被告雖未於最後言詞辯論期日未到庭，惟據其先前陳述及書狀之答辯則為：
㈠兩造所簽訂系爭買賣契約第3 條約定，原告給付被告365 萬
元是價金之一部而非訂金，在張世明地政事務所內被告確實未收取原告365 萬元，直到當天10點多原告才匯入360 萬元幫伊代償臺中商銀的借款，契約書內卻填寫被告已收365 萬元並蓋章。兩造於103 年10月16日訂正契約書，其中第3 條訂正為360 萬元，尚差5 萬元，被告在未收取分文之下就將系爭土地所有權狀正本、印鑑證明正本2 張、被告身分證正本及不動產產權移轉登記需要文件齊備並用印，交予張世明地政事務所助理林麗真地政士，自103 年9 月30日上午9點半起，原告即可聲請過戶本件系爭土地產權移轉登記，且上述證件、資料迄今均還在原告手中未交還被告，可見被告對本件系爭土地買賣很有誠意，至第15天被第三債權人介入實非被告所能預料。
㈡原告於103 年9 月30日代被告償還積欠臺中商銀360 萬元，
被告再還清尾款1 萬多元後，原告囑託被告通知臺中商銀主辦員黃國書先不要塗銷系爭土地之查封登記，待原告過戶準備好自己與臺中商銀全權處理塗銷事宜。黃國書曾多次催告被告自行去地政事務所辦理塗銷，被告因受原告吩咐，故多次請求其暫緩。又被告無力繳納土地增值稅，簽訂系爭買賣契約時雙方言明由原告先代繳土地增值稅，再由尾款扣除，故原告所稱均非屬實。系爭買賣契約第6 條註明系爭土地要點交踏界，且系爭買賣契約書尾端不動產標示最後一行特別註明以上土地所有權持份13 /160 及地上物（含雞舍）全部。然雞舍是訴外人林廖雪雲所有，並非被告所有，地上物之稻田、樹苗亦非被告所種植，可見原告圖謀不軌，在時間緊迫之下於系爭買賣契約內處處設下文字陷阱，欲詐取違約金
360 萬元。㈢原告於104 年2 月12日以937 萬元在法院民事執行處標得系
爭四筆土地被告之應有部份，雖然比系爭買賣契約價金624萬元多付出313 萬元，但依行政院不動產買賣實價登錄資料所示，以附近土地行情來評估系爭四筆土地價值1,400 多萬元，原告出售仍可獲利400 多萬元，何來損害之實，要求被告賠償一倍價金顯無理由。至本件系爭買賣契約及訂正契約內價金624 萬元偏低且附有買回條款，雙方同意自103 年10月16日起25個月內賣方得以原價金624 萬元買回買賣標的物，但應負擔本件買賣契約所有權登記之稅費，並依年息3%計算利息給付買方。
㈣被告目前年收入5 萬多元，經濟有限，實無法給付一倍違約
金，且被告並無違約行為。原告所付價金之一部360 萬元及其所有發生之費用，自系爭買賣契約日起請准予依雙方買賣契約年息3%計算利息由被告給付原告。
㈤並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、法院之判斷：㈠原告起訴主張兩造於103 年9 月30日簽訂系爭買賣契約，原
告以總價62 4萬元購買被告所有系爭土地4 筆之應有部分，原告並於當日分別由其所有之臺中商銀000000000000帳號匯款100 萬元，及臺灣企銀00000000000 帳號匯款260 萬元，共計給付360萬元給被告；嗣於同年10月6 日再增訂補充約定將訂定金更改為360 萬元。嗣訴外人即被告之債權人易文鳳向本院民事執行處聲請強制執行，經本院於103 年10月13日中院東民執字第103 年司執梅字第112046號函囑託臺中豐原地政事務所查封系爭四筆土地，經該地政事務所於同年10月16日辦理登記完畢等情，為被告所不爭執，並有不動產賣賣契約書、原告之臺中銀行及臺灣企銀存摺之交易明細、土地登記第二類謄本（全部）等在卷可佐（見本院卷第8 至20頁反面），並經本院調閱103 年度執全字第1413、2496號卷宗核閱屬實，堪信為真實。
㈡原告以被告之系爭土地應有部分，因遭訴外人易文鳳向本院
民執處以103 年10月13中院東民執字第103 年司執梅字第112046號函囑託臺中豐原地政事務所查封登記，致無法移轉登記，因有可歸責於被告之事由，致給付不能，原告依約解除系爭買賣契約，是否合法？經查：
⒈按實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他
有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。實施查封後，第三人未經執行法院允許，占有查封物或為其他有礙執行效果之行為者，執行法院得依職權或依聲請排除之。強制執行法第113 條準用第51條第2、3項定有明文；又不動產實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。實施查封後，第三人未經執行法院允許，占有查封物或為其他有礙執行效果之行為者，執行法院得依職權或依聲請排除之。強制執行法第113條準用第51條第2、3項規定甚明。準此，不動產實施查封後，第三人違背查封效力，就查封物取得所有權或其他物權登記，有礙執行效果者，對於債權人不生效力，第三人不得以其所有權或其他物權對抗債權人。是執行法院自得不待塗銷第三人之所有權或其他物權登記（回復債務人所有之原狀），即續行拍賣程序；實施查封後債務人就查封物所為移轉，設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力，強制執行法第51條第2 項定有明文，所謂「其他有礙執行效果之行為」，係指處分行為以外，其他足以影響查封效力之行為，例如將查封物出租、出借等是（最高法院99年度台抗字第340 號裁定、71年度台上字第3636號判決意旨參照）。
⒉依據兩造約定之買賣契約第3 條約定：本契約成立同時，由
甲方（即原告）先向乙方（即被告）給付365 萬元為定金並充為價金之一部，而由乙方確實親收，其殘餘價金付款方法約定如左：103 年11月30日前登記甲方名義完峻，甲方付清餘款（登記前甲方應簽訂委款本票）；第5 條約定：本件買賣之不動產乙方保證為自己所有及自用土地，如有抵押權，典權押租金及其他權利設定或有受拍賣聲請，假扣押假處分之登記或其他有來歷不明者等瑕疵應於本件手續登記其日前由乙方負責全部撤銷排除障礙或解決清楚，【乙方保證並無提供其他建築基地之法定空地，亦非屬公共設施預定地，絕不得有使甲方蒙受任何虧損，如致使甲方蒙受損害時，乙方應負全部賠償責任，放棄先訴抗辯權。】（括弧部分，嗣於
103 年10月16日雙方同意刪除，並同意不點交），被告對前揭文書之真正，並不爭執。基此，兩造約定系爭土地應於10
3 年11月30日前辦理移轉登記予原告，並由被告保證系爭土地上無抵押權、假扣押、假處分等瑕疵，若有則由被告負責排除，雙方同意不點交系爭土地。
⒊而系爭土地嗣因外人即被告之債權人易文鳳向本院民事執行
處聲請強制執行，經本院於103 年10月13日以中院東民執字第103 年司執梅字第112046號函文囑託臺中豐原地政事務所查封系爭四筆土地，經地政事務所於同年10月16日辦理登記完畢，是系爭土地於103 年10月16日已因法院查封而無法為所有權移轉登記（依強制執行法第51條規定查封之效力），基此，被告依系爭買賣契約第5 條約定，即負有排除障礙獲解決之義務；然系爭土地之所有權於103 年11月30日亦尚未移轉登記予原告一節，為兩造所不爭執，並有土地登記第二類謄本（地號全部）在卷可按（見本院卷第14至20頁反面）；再依臺中市○○區00000 00 00000區0000000000000號函文：被告於103 年10月1 日（本所103 年10月3 日收件）向本所○○○區○○○段後壁厝小段441 、494 地號等兩筆農業用地作農業使用證明，經勘查該筆地號土地有部分需補正事項，本所於103 年10月28日以神區農字第0000000000號函，函覆申請人（即指被告）予以補正，並將申請書件原件退回，截至104 年3 月17日止申請人仍未向本所提出補正，爰此，本所未核發下溪洲段後壁厝小段441 、494 地號等兩筆農業用地作農業使用證明等情，有臺中市神岡區公所上開函文在卷可按（見本院卷第65頁），是原告主張被告因表示要自行辦理農地農用證明書，以免繳土地增值稅一情，應堪採信。又是縱使被告抗辯其已將相關辦理土地所有權狀之文件交給代書，但因被告遲遲未繳納土地增值稅，則代書亦無法辦理產權移轉登記，且依上開臺中潭子區公所函文，亦證被告亦未再提出補辦農業用地作農業使用文件資料。從而，本件被告確實已無法將系爭土地所有權移轉登記給原告，且該不能移轉登記事由，應係可歸責於原告，致有不能給付之情形甚明。
⒋被告未依系爭買賣契約於103 年11月30日前將系爭土地所有
權移轉登記給原告，經原告以103 年12月23日以豐原郵局000965號存證信函催告原告後，迄今均未出面處理，被告所有之系爭土地之應有部分仍因查封無法移轉，被告已構成給付不能之情形，原告再於104 年1 月5 日以豐原郵局第000004號存證信函向被告為解除契約之意思表示，並經被告受理等情，亦有上開存證信函2 份在卷可憑（見本院卷第21頁正反面、第24頁正、反面），堪認系爭買賣契約於104 年1 月5日已合法解除。則此，原告本於民法第259 條第1 款、第17
9 條之規定，請求被告返還定金360 萬元，於法有據，應予准許。
㈢本件系爭買賣契約業經原告合解除，而原先前已支付360 萬
元之價金給被告等情，已如前述。則本件原告所得請求被告賠償之金額為何？茲就被告之爭執，說明如下：
⒈按契約訂定以後，債之關係發生，為確保當事人之履行，民
法設有定金及違約金之制度。所謂定金者，以確保契約之履行為目的，由當事人一方交付於他方之金錢或其他代替物。所謂違約金者，以確保契約之履行為目的，當事人約定債務人於債務不履行時，應支付之金錢。經查，本件依兩造買賣契約第12條規定：「乙不履行本契約時，聽由甲方解除契約，乙方應即加倍返還其所受領之定金及價金作為違約賠償金，不得異議。」則依契約內容所示，可知倘因被告不履行契約，致原告解除契約時，被告負有加倍返還所受領之定金（本件為300 萬元）作為違約賠償金，故依契約文義所示，兩造顯將「加倍返還定金」作為違約金之約定，亦即，本件倘原告因被告不履行契約而解除契約時，其得向被告請求加倍返還定金（共計360 萬元）充當違約金。是本件原告依契約向被告請求之360 萬元，既可認為係違約金，則民法有關違約金之規定，於本件自有適用餘地，實無庸贅言。再者，本件兩造就該360 萬元之返還，既係約定屬違約金，則本件自無民法第249 條（定金之效力）各款規定之適用，附此敘明。
⒉次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252 條定有明文；再按違約金本應推定為損害賠償之預約，與無償贈與契約不同；而關於損害賠償之額數，在當事人間雖不妨於事前預為約定，而其所約定之額數，如果與實際損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失為標準，酌予核減；又違約金是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害以為酌定標準（最高法院19年度上字第1554號及49年度台上字第807 號判例意旨參照）。本件兩造僅約定原告因被告為不履行契約而解除契約時，得請求被告加倍返還所受領之定金及價金（即600 萬元），本件審酌被告之違約情事，自103 年9 月30日定系爭買賣契約起至同年10月16日系爭土地遭查封而被告陷於給付不能，僅短短16日，及原告因本件買賣契約糾紛所受損失等情（原告雖事後另依拍賣程序以937 萬元買受系爭土地，然因該等費用與本件契約不履行之損害賠償難認有直接之關係，尚難列為應予考量之事由），本件認原告請求被告給付720 萬元之違約金，尚屬過高，爰參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及原告實際所受損害等一切情狀，認本件違約金應酌減至以40萬元為適當。
㈣末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229 條第1 項、第2 項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第233 條第1項、第203 條亦定有明文。又按寄存送達，自寄存之日起，經10日發生效力，民事訴訟法第138 條第2 項亦有明文。本件原告對被告之債權，核屬無確定期限之給付，既經原告提起民事訴訟，且本件民事起訴狀繕本於104 年1 月20日送達被告，有送達證書為憑，被告迄未給付，當應負遲延責任。是原告請求自起訴狀繕本送達被告之翌日即104 年1 月20日起算，按年息5 ％計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。
㈤綜上所述，本件原告請求被告返還定金360 萬元及依兩造契
約第12條約定之法律關係請求被告給付40萬元違約金，及自
104 年1 月20日（起訴狀繕本送達翌）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由；其逾此部分，則屬無據，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額，准許之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條但書、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 18 日
民事第三庭 法 官 吳昀儒
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
三、提起上訴，應以上訴狀表明㈠對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，㈡上訴理由（民事訴訟法第44
1 條第1 項第3 款、第4 款），提出於第一審法院。中 華 民 國 104 年 6 月 18 日
書記官