臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第1134號原 告 游藍秀燕訴訟代理人 宋永祥律師複 代理人 鄭志誠律師被 告 曾志成
參 加 人 游振昌訴訟代理人 曾慶崇律師複 代理人 王德凱律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國105年4月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應從門牌號碼臺中市○○區○○路○○○巷○號之建物遷出，將上揭建物騰空返還原告及其他全體公同共有人。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
參加訴訟費用由參加人負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣拾玖萬參仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍拾柒萬柒仟捌佰元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加；參加，應提出參加書狀，於本訴訟繫屬之法院為之。民事訴訟法第58條第1項、第59條第1項分別定有明文。所謂有法律上利害關係之第三人，係指第三人在私法或公法上之法律關係或權利義務，將因其所輔助之當事人受敗訴判決有致其直接或間接影響之不利益，倘該當事人獲勝訴判決，即可免受不利益之情形而言，且不問其敗訴判決之內容為主文之諭示或理由之判斷，祇須其有致該第三人受不利益之影響者，均應認其有輔助參加訴訟之利益而涵攝在內，以避免裁判歧異及紛爭擴大或顯在化（最高法院100年度台抗字第171號、99年度台抗字第521號裁定意旨參照）。查，本件原告請求被告返還未辦理保存登記之門牌號碼臺中市○○區○○路○○○巷○號房屋（下稱系爭房屋）及相當於租金之不當得利，被告則抗辯已向游振昌承租系爭房屋，並按月給付租金，則被告與游振昌間就系爭房屋是否有租約暨租約之效力範圍，不但影響被告本件訴訟之勝敗，且將因被告受敗訴判決，致游振昌須對被告負出租人之瑕疵擔保責任而受不利益影響，被告如獲勝訴判決即可免受該不利益情形，游振昌為輔助被告，具狀聲明參加訴訟（見本院卷第118頁），揆之首揭規定及說明，並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)訴外人游朝陽於民國90年間在其所有坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地上興建系爭房屋。游朝陽於98年5月9日死亡，系爭房屋由全體繼承人即原告、參加人游振昌及訴外人游振標、游金暖、游素雲、游芬、游錦綢、游月香等8人繼承，並維持公同共有。被告於游朝陽死亡前，曾向游朝陽承租系爭房屋。游朝陽死亡後，由游芬代表全體繼承人將系爭房屋出租予被告，並於99年3月8日簽訂租賃契約，約定租賃期間自99年2月20日起至100年2月19日止，租金係作為原告生活費用。詎參加人於前揭租期屆至後，未經游朝陽全體繼承人之同意，於100年2月20日私自與被告就系爭房屋簽訂租賃契約，約定租賃期間至101年2月19日止，租期屆至後，先後再續訂租約，租期至104年2月19日止，租金為每月新臺幣（下同）16,000元。原告與游金暖、游素雲、游芬、游月香於100年9月8日委請律師以臺中民權郵局第2273號存證信函向被告表示拒絕承認被告與參加人就系爭房屋所簽訂之租賃契約，並要求被告須與其他繼承人洽商租賃系爭房屋事宜，惟被告卻置之不理。
(二)參加人於游朝陽死後，私自將系爭房屋隔壁門牌號碼臺中市○○區○○路○○○巷○號房屋（嗣登記為改制前臺中縣太平市○○段○○○○號，下稱另案房屋）登記為其所有，經臺灣高等法院臺中分院（下稱臺中高分院）101年度上易字第26號判決應塗銷參加人所為登記，確認另案房屋應屬游朝陽全體繼承人公同共有確定在案。故原告另於103年8月5日以台中民權路郵局營收股第1840號存證信函，向被告表示系爭房屋與另案房屋均為游朝陽於同一時期在其所有之同一筆土地上出資興建，均為游朝陽所有，於游朝陽死亡後即為全體繼承人公同共有，參加人私自將系爭房屋出租予被告，對於其他繼承人不生效力，並請求被告提供系爭房屋租賃契約書，自103年8月1日起按月將系爭房屋租金之半數，匯入原告指定帳戶，否則將訴請被告遷讓返還系爭房屋。惟被告收受後仍置之不理，於104年2月19日租約屆至後，仍再與參加人簽訂租賃契約，繼續承租系爭房屋，約定租賃期間自104年2月20日起至105年3月19日止、每月租金16,000元。
(三)參加人私自將公同共有之系爭房屋出租被告，對原告及其他共有人均不生效力，故被告乃無權占有系爭房屋。另被告自100年2月20日起至104年4月19日止，無權占有系爭房屋共計4年2月（50個月），依被告與參加人間就系爭房屋所訂租賃契約，約定每月租金為16,000元，則被告於前揭期間因無權占用系爭房屋可獲得相當於租金之利益為80萬元（計算式：
16000×50＝800000）。系爭房屋為游朝陽8位繼承人所公同共有，每位繼承人之應繼分均相同，其中游金暖、游芬及游月香均委託原告向被告請求給付相當於租金之不當得利，則原告受託後依比例得對系爭房屋主張2分之1之權利，得請求被告返還原告40萬元及嗣後每月租金半數之不當得利。爰依民法第821條、第828條第2項及第767條規定，訴請被告遷讓返還系爭房屋。另依同法第179條、第184條第1項前段規定，訴請被告給付相當於租金之不當得利，請求法院擇一為有利於原告之認定。並聲明：被告應從系爭房屋遷出，將系爭房屋騰空返還原告及其他全體共有人。被告應給付原告40萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還系爭房屋予原告及其他全體共有人之日止，按月給付原告8000元。願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告自95年間起即承租系爭房屋迄今，被告於游朝陽死亡前，雖係向游朝陽承租系爭房屋，惟皆是與參加人簽訂書面租約，並定時繳納租金。被告歷年來均係以支票給付租金，參加人、游振標、游芬均曾向被告收取，但游朝陽死亡前，多為游振標向被告收取租金。游朝陽曾表示系爭房屋為其兒子所有，於游朝陽死亡後，其繼承人就其遺產發生爭議，參加人曾經提示另案房屋所有權狀予被告，因系爭房屋原本與另案房屋共用門牌，系爭房屋係嗣後請領門牌，因此被告始認為系爭房屋為參加人所有。被告為善意第三人，於承租系爭房屋期間，均有依約繳納租金，且被告依原告於103年寄發之存證信函內容，就系爭房屋於104年間新簽立租約之租金，僅其中一半交予參加人，剩餘一半通知原告領取，惟原告未向被告領取。被告與參加人就系爭房屋簽訂之租賃契約，於105年3月19日屆滿，目前尚未搬遷亦未再續訂租約，之後將與參加人重新訂約。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、參加人陳述：
(一)游朝陽死亡前，被告固然向游朝陽承租系爭房屋，惟租賃契約書係以參加人名義簽訂，並由參加人收取租金。參加人於97年1月20日將系爭房屋出租予被告，於98年1月20日租期屆滿後再延長一年，並收取租金至99年2月19日。詎游芬於游朝陽死亡後，未經參加人同意，擅自將系爭房屋自99年2月20日起至100年2月19日止，出租予被告，嗣於100年2月19日起，再由參加人繼續出租予被告使用。被告與參加人租約於105年3月19日屆滿後，因游朝陽之繼承人間尚有爭執，故被告希望能與全體繼承人簽訂租約。
(二)系爭房屋與另案房屋均興建於坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地上，系爭房屋係於另案房屋建築完成後所興建，共用另案房屋之門牌號碼，嗣後再獨立設立門牌。另案房屋於89年9月5日前由參加人所興建，於99年6月1日始辦理建物第一次所有權登記，原告雖起訴請求塗銷另案房屋所有權登記，惟經本院於100年11月21日以100年度訴字第1795號判決駁回，故參加人於100年2月19日以系爭房屋所有權人之地位與被告訂立租賃契約，並提出與系爭房屋共用同一門牌之另案房屋所有權狀，被告仍得基於信賴所有權登記所簽訂之租賃契約，合法使用系爭房屋。嗣因原告對前開判決不服提起上訴，經臺中高分院以101年度上易字第26號判決廢棄原審判決，方認為另案房屋為游朝陽全體繼承人所公同共有，參加人所為之所有權登記應予塗銷。惟被告前與參加人所簽訂之租賃契約仍屬有效，契約簽訂時，參加人為有權出租，原告請求被告遷讓房屋，應無理由。
(三)參加人固為系爭房屋之出租人，但原告嗣後代表其他游朝陽之繼承人包括游金暖、游芬、游月香等4人，於103年8月5日以民權路郵局營收股第1840號存證信函，通知被告給付原告每月租金之半數後，被告自104年2月20日至105年3月19日與參加人簽立之租約，即依原告告知由參加人收取半數，其餘則通知原告受領，惟遭原告拒絕受領。原告自98年5月9日游朝陽往生後至104年4月本件起訴時，前後相隔近6年，被告長期信賴原告無欲行使共有人權利，有違誠信原則而應權利失效，於租賃契約屆滿前，不得再行向被告主張所有物返還請求權。
(四)原告及游月香、游金暖、游芬等4人，未經全體繼承人同意，將游朝陽生前所有之8棟房屋予以出租，其等收取之租金亦未給付予其餘繼承人，參加人亦已另案提起返還不當得利訴訟。
四、兩造經法院整理並簡化爭點，結果如下：
(一)兩造不爭執事項：⒈系爭房屋為游朝陽所興建。游朝陽於98年5月9日死亡後，系
爭房屋由原告與參加人及游振標、游金暖、游素雲、游芬、游錦綢、游月香繼承而公同共有。
⒉被告於游朝陽死亡前，曾向游朝陽承租系爭房屋。游朝陽死
亡後，被告與游芬於99年3月8日簽訂租賃契約，約定租賃期間自99年2月20日起至100年2月19日止，上開期間之租金由游芬收取。
⒊被告與參加人於100年2月20日就系爭房屋簽訂租賃契約，約
定租賃期間至101年2月19日止，租期屆至後，被告與參加人先後續訂租約，租期至104年2月19日止。且自100年2 月20日起至104年2月19日止之租金每月16,000元，被告均係交付予參加人。
⒋原告與游金暖、游素雲、游芬、游月香委請律師於100年9月
8日以臺中民權郵局第2273號存證信函向被告表示拒絕承認被告與參加人就系爭房屋所簽訂之租賃契約。
⒌原告於103年8月5日以台中民權路郵局營收股第1840號存證
信函請被告提供系爭房屋租賃契約書影本、並應自103年8月1日起按月將系爭房屋租金之半數匯入原告指定之帳戶，否則將訴請被告遷讓返還系爭房屋。
⒍被告與參加人於104年2月19日簽訂租賃契約，約定租賃期間自104年2月20日起至105年3月19日止、每月租金16,000元。
被告並已將上開租賃期間應給付之租金，以隔月交付16,000元之方式給付參加人租金之半數；另半數租金則保留通知原告領取，然原告迄未領取。
⒎游朝陽之全體繼承人迄未就繼承之遺產達成分割遺產之協議。
⒏游金暖、游芬、游月香出具授權書授權原告代為處理系爭房屋出租、管理事宜，並委託原告代為訴請被告遷讓房屋等。
(二)兩造爭點：⒈原告依民法第767條、第821條規定，請求被告遷讓返還系爭
房屋，有無理由？亦即，被告是否得以其與參加人就系爭房屋所簽訂之租賃契約，對原告主張有占有使用系爭房屋之正當權源？⒉被告於100年2月20日起占有使用系爭房屋是否構成不當得利
或侵權行為？亦即，原告依民法第179條、第184條第1項前段規定，擇一請求被告返還相當租金之不當得利40萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至交還系爭房屋之日止，請求被告按月給付原告8千元，有無理由？
五、本院之判斷：
(一)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第821條亦有明文，且依同法第828條第2項規定，於公同共有準用之。又按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，如不能證明，即應認原告之請求為正當（最高法院97年度台上字第1101號判決意旨參照）。經查：
⒈被告抗辯有占有系爭房屋之正當權源，無非以其與參加人就
系爭房屋訂有租賃契約，且均已依約繳納租金，為占有系爭房屋之善意第三人等語為其論據。惟查，系爭房屋為游朝陽所興建，游朝陽於98年5月9日死亡後，系爭房屋由原告與參加人及游振標、游金暖、游素雲、游芬、游錦綢、游月香繼承而公同共有，且游朝陽之全體繼承人迄未就繼承遺產達成分割之協議，為兩造所不爭執，已詳如前述，是系爭房屋為原告與參加人及游金暖等共8人所公同共有。而按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算，民法第820條第1項定有明文，上揭規定，依民法第828條第2項規定，於公同共有準用之。是參加人固為系爭房屋公同共有人之一，然若參加人欲將系爭房屋出租予被告，自須符合民法第820條第1項規定依「契約另有約定」或「共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意」之要件，參加人與被告間之租約，始對其他公同共有人生效而有拘束力。被告與參加人並未舉證證明渠等自100年2月起先後訂約時，參加人具代表全體公同共有人就系爭房屋訂立租賃契約之權限，或經公同共有人過半數及其潛在應有部分合計過半數之同意，則被告與參加人就系爭房屋訂立之租賃契約，於經其他公同共有人承認前，對其他公同共有人不生效力，而原告與游金暖、游素雲、游芬、游月香復早於100年9月8日即以存證信函對被告表示拒絕承認被告與參加人就系爭房屋所簽訂之租約，亦如前述，於本件訴訟中更一再陳明拒絕承認100年2月以後之租約，則被告與參加人自100年2月後就系爭房屋先後簽訂之租約，對原告及其他公同共有人自不生效力，揆諸前開規定甚明。是被告與參加人就系爭房屋所簽訂之租約縱然於被告與參加人間發生債之拘束力，且被告有依約繳納租金予參加人之事實，仍不能據此對抗其他公同共有人對系爭房屋之所有權，自不足為被告占有系爭房屋之正當權源。原告既為系爭房屋公同共有人之一，自得為全體公同共有人之利益，依前揭規定，請求被告自系爭房屋遷出，並將系爭房屋返還全體公同共有人。
⒉被告另辯以參加人曾經提示被告另案房屋所有權狀，參加人
並補充以參加人於100年2月19日係以系爭房屋所有權人地位與被告訂立租賃契約，提出與系爭房屋共用同一門牌號碼之另案房屋之所有權狀，被告得基於信賴所有權登記所簽訂之租賃契約，合法使用系爭房屋云云。惟查，對照參加人提出臺中市○○區○○路○○○巷○號之房屋稅籍證明書與另案房屋塗銷建物登記前之登記謄本，另案房屋第一次所有權登記僅就房屋稅籍證明書中部分鋼鐵造建物（面積172.9平方公尺、騎樓39.2平方公尺）辦理所有權登記，對其他鋼鐵造建物（包含一棟面積364.6平方公尺及另一棟24平方公尺）俱未為所有權登記，而另案房屋建物登記謄本之建物門牌號碼亦僅有記載新福路568巷1號（見本院卷第138、140頁），足見另案房屋所有權範圍僅有門牌號碼新福路568巷1號部分，未涵蓋房屋稅籍登記全部範圍，亦即縱然標示為同一門牌號碼之稅籍登記，與實際上個別建物所有權及其坐落面積、範圍仍然有別。且查被告於97年1月19日就系爭房屋所訂之租賃契約中，即已明載系爭房屋門牌號碼為改制前臺中縣太平市○○路○○○巷○號，足見被告早於97年1月間即已知悉系爭房屋與另案房屋門牌號碼新福路568巷1號屬於不同建物，被告嗣後與游芬及參加人所簽訂之租賃契約，除系爭房屋嗣後改制為臺中市太平區外，租賃契約之標的亦均為系爭房屋之門牌號碼，而與另案房屋無涉，此觀被告於97年後就系爭房屋歷次所訂租賃契約之房屋所在地記載甚明（見本院卷第130-136頁、第31-38頁），是參加人縱曾對被告出示另案房屋之所有權狀，亦不足使被告將系爭房屋與另案房屋混淆。微論另案房屋於99年6月1日辦理之第一次所有權登記，業經臺中高分院以101年度上易字第26號判決應予塗銷，認定另案房屋為游朝陽全體繼承人公同共有，在系爭房屋與另案房屋門牌號碼不同下，被告根本不可能有任何誤認之狀況發生，被告辯稱係信賴所有權登記之善意第三人云云，均無可採。⒊參加人另稱原告自98年5月9日游朝陽往生後，至104年4月本
件訴訟起訴時，前後相隔近6年，被告長期信賴原告無欲行使共有人權利，有違誠信原則而應為權利失效云云。惟查，原告與游金暖、游素雲、游芬、游月香早於100年9月8日即委請律師以存證信函向被告表示拒絕承認被告與參加人就系爭房屋所簽訂之租賃契約，嗣原告又於103年8月5日，以存證信函請被告提供系爭房屋租賃契約書影本、並給付租金之半數，否則將訴請被告遷讓返還系爭房屋等情，均為兩造所不爭執，已如前述，足見原告於起訴前，已再三本於系爭房屋公同共有人身分，告知被告為無權占有系爭房屋，自難認被告有何可長期信賴原告無欲行使公同共有人權利之事實，參加人前開所辯，亦屬無據。
⒋被告與參加人簽訂之租賃契約，對原告及其他公同共有人不
生效力，難認為被告占有系爭房屋之正當權源，已如前述。更何況，被告與參加人所訂租賃契約已於105年3月19日屆滿未另訂新約，被告目前尚未搬遷等情，為被告所自認，故被告既不能證明其占有系爭房屋有正當權源，且迄今仍繼續無權占有系爭房屋，原告為系爭房屋之公同共有人，自得為公同共有人之全體利益，請求被告返還系爭房屋予全體公同共有人。
(二)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。依不當得利法則請求返還不當得利，其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求相對人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。又因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，亦為民法第184條第1項前段所明定。被告無權占有系爭土地，固然獲有相當於租金之不當得利，並可能致全體公同共有人受有不能使用、收益系爭土地之損害。惟按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對遺產為公同共有，為民法第1151條所明定。部分繼承人未經他繼承人同意而占有繼承之公同共有不動產，構成不當得利，其債權仍屬於全體繼承人公同共有。他繼承人請求債務人履行此項債務，係公同共有債權之權利行使，非屬回復公同共有債權之請求，尚無民法第821條規定之準用；而應依同法第831條準用第828條第3項規定，除法律另有規定外，須得其他公同共有人全體之同意，或由公同共有人全體為請求（最高法院104年度台上字第2124號判決、104年度第3次民事庭會議決議意旨參照）。是公同共有權利未經分割前，公同共有關係即未消滅，除法律另有規定得由各公同共有人請求外（例如民法第828條第2項準用同法第821條本於所有權請求），各別公同共有人尚不得僅為自己之利益計算即單獨起訴請求給付。經查，系爭房屋為原告與參加人及游振標、游金暖、游素雲、游芬、游錦綢、游月香繼承而公同共有，已如前述，又游朝陽全體繼承人迄未就繼承之遺產達成分割遺產之協議，亦為兩造所不爭執。游金暖、游芬、游月香雖出具授權書授權原告訴請被告遷讓房屋並給付相當於租金之不當得利，惟因被告無權占有系爭房屋，所構成之不當得利返還請求權或侵權行為損害賠償請求權，核屬游朝陽之全體繼承人公同共有之財產權，而此公同共有權利行使，除法律另有規定、其他公同共有人為對造當事人或事實上無法得其同意者外，應得其他公同共有人全體同意或由公同共有人全體為請求，不得僅因原告及游金暖、游芬、游月香等人對公同共有存有潛在之應有部分，遽按潛在之應有部分比例計算數額，請求被告返還或賠償。準此，原告依不當得利及侵權行為之法律關係，請求被告返還不當得利或賠償侵權行為損害，即非有據。
(三)綜上所述，被告無權占有系爭房屋，原告為系爭房屋之公同共有人，原告為公同共有人全體利益，依民法第821條、第828條第2項及第767條規定，請求被告自系爭房屋遷出、並將系爭房屋返還予全體公同共有人為正當，應予准許。至於原告未經全體公同共有人同意或共同起訴，依民法第179條、第184條第1項前段規定，請求被告返還相當於租金之不當得利40萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至交還系爭房屋之日止，按月給付原告8千元則無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保分別聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核與規定相符，爰依民事訴訟法第390條第2項、第392條第2項規定，各酌定相當擔保金額准許之。
至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
七、本件判決結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核均於判決結果不生影響，爰不予逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第86條第1項前段。
中 華 民 國 105 年 5 月 6 日
民事第七庭 審判長 法 官 呂麗玉
法 官 郭妙俐法 官 何紹輔上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決正本送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
中 華 民 國 105 年 5 月 6 日
書記官 洪千羽