臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第1137號原 告 簡名爵訴訟代理人 曾彥錚律師複代理人 廖偉辰律師訴訟代理人 白耿維原 告 簡錦益
簡森彬簡民昂簡民弦簡思嫺王中立王中行王中全王中言陳再榮邵劉夏上11人共同訴訟代理人 黃進安
劉佳田律師被 告 洪炳宗訴訟代理人 洪素珍訴訟代理人 蔡本勇律師複代理人 李效文律師被 告 洪庚隆（兼被告洪陳阿美之承受訴訟人）
洪嘉盈（兼被告洪陳阿美之承受訴訟人）洪翊瑄洪榮木洪鎮安陳洪桃洪阿玉陳洪美雲洪秀滿上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國105 年7 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認兩造間就臺中市○○區○○○段二十、九五、九六、九八、一○二、一○三、一○四、一○五地號土地之耕地三七五租約租賃關係不存在。
被告洪炳宗應將前項土地返還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告洪炳宗負擔。
本判決第二項部分，於原告以新臺幣壹億參仟零捌拾陸萬元為被告洪炳宗供擔保後，得為假執行；但被告洪炳宗如以新臺幣參億玖仟貳佰伍拾柒萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（
鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1 項及第2 項前段定有明文。本件原告等人主張兩造間之耕地三七五租賃關係因符合耕地三七五減租條例第17條第1項第5 款規定，主張終止耕地租約，經核係屬耕地租佃爭議；兩造間之租佃爭議，經原告等人向臺中市北屯區公所耕地租佃委員會申請調解，因調解不成立移送臺中市政府耕地租佃委員會調處，再因調處不成立，經臺中市政府移送法院審理，有臺中市政府104 年4 月24日府授地權一字第1040093401號函可憑（本院卷一第4 頁），是本件租佃爭議事件合於上開規定，應屬合法。
除被告洪炳宗以外之其餘被告經合法通知，均未於最後言詞
辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他
依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；民事訴訟法第168 條至第172 條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第168 條、第175 條分別定有明文。查原告起訴時原列洪陳阿美為被告，後洪陳阿美於民國104 年6 月14日死亡，其繼承人為被告洪庚隆、洪嘉盈、洪翊瑄，其中被告洪翊瑄業已拋棄繼承，有洪陳阿美之戶籍謄本、繼承系統表及本院民事紀錄科查詢表附卷可稽（見本院卷二第280-284頁、卷三第26-27 頁），是應由被告洪庚隆、洪嘉盈為被告洪陳阿美之承受訴訟人，而原告並已於105 年3 月15日具狀聲明承受訴訟。
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文。本件原告等人起訴之聲明原為「確認兩造間就坐落臺中市○○區○○○段20、95、96、98、102 、103、104 、105 地號土地之耕地租賃關係不存在。」嗣被告洪炳宗擅自在系爭土地上種植芭樂苗，原告等人於104 年5 月27日以書狀追加聲明為「被告等應將上開土地交還原告。」核均係同一租佃契約是否終止之事實而為爭執，合與前揭規定相符。
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者而言（最高法院42年台上字第1031號、52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件原告等人主張就其所有之系爭土地與被告等人間並無耕地三七五租約存在，被告洪炳宗則否認之，是兩造間之系爭租約是否存在不明確，致原告法律上地位有受侵害之危險，而該危險之狀態得以確認判決除去之，依前揭說明，原告等人有即受確認判決之法律上利益。
貳、兩造爭執要旨：原告主張：
㈠臺中市○○區○○○段20、95、96、98、102 、103 、10
4 、105 地號土地（原為臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○號，後因市地重劃而變更○○○區○○段3524、3555、3555-1、3555-2、3555-3、3555-4地號，嗣重劃完成後則變更為現地號，以下合稱系爭土地，）於38年6 月1 日由原所有權人簡阿位出租予洪溪河，租期6 年，期滿又續約，後因繼承、讓與等原因，目前出租人為原告等12人（重劃前及重劃後之所有權變化情形如本院卷第23頁附表所示），承租人為被告等11人，最近一期租約自98年1 月起至
103 年12月31日止，系爭土地租約並經地政機關登記在案（下稱系爭租約）。
㈡系爭土地於97年間已依法辦理市地重劃，並於102 年11月
28日重劃完成而變更為非耕地使用。原告等人曾於重劃期間之98年12月11日對被告等人終止租約，由原告等人依法補償被告等人，當時除被告洪炳宗以外之其餘被告均已同意，並領取原告等人提出之補償金，僅被告洪炳宗1 人堅不同意原告等人之補償方案。於101 年12月10日重劃會開會時，原告等人又再向被告洪炳宗之代理人洪素珍主張終止租約。嗣於103 年7 月11日原告等人再向臺中市北屯區公所耕地租佃委員會申請調解，於104 年4 月16日再經臺中市政府耕地租佃委員會調處，被告洪炳宗仍拒不同意原告等人終止租約，故調解、調處皆不成立。
㈢按三七五減租條例第17條第1 項第5 款之反面解釋，耕地
一經依法編定或變更為非耕地使用時，縱在租佃期限屆滿前，出租人亦得終止其耕地租約。今系爭土地既經依法重劃變更為非耕地使用，原告等人欲終止租約，自屬有據。
又原告等人早於本件租佃爭議調解、調處過程中，向被告等人明確表明「本案既已重劃分配做為建築用地，欲請求收回土地」之意思，並為被告等人所知悉，則兩造間就系爭土地之租佃關係業已合法終止而不存在。
㈣再系爭土地於102 年12月23日經臺中市中科經貿自辦市地
重劃區重劃會（以下簡稱中科經貿重劃會）以中科經貿字第1606號函通知原告等人於103 年1 月2 日上午9 時10分原址辦理土地重劃分配後之點交，原告等人依通知準時到場，並完成點交，因此自103 年1 月2 日起系爭土地已由原告等人占有管理。後中科經貿重劃會又於103 年3 月5日以中科經貿字第1684號函通知被告等人於103 年3 月12日上午9 時點交，但被告等人拒絕到場，因此系爭土地重劃後荒蕪至今，亦有耕地三七五減租條例第17條第1 項第
4 款之「非因不可抗力繼續一年不為耕作」之情形。嗣臺中市政府環境保護局先後於103 年6 月25日、27日、11月10日、104 年4 月9 日以中市環清字第1030065091號、000000000 號、0000000000號、0000000000號函通知原告等人應於文到七日內清除土地髒亂，逾期依臺中市環境清潔除維護自治條例處以新臺幣（下同）1,200 元以上、6,
000 元以下罰鍰，亦可證明被告等人自103 年3 月12起至今「繼續一年不為耕作」。原告等人遂於104 年4 月19日以存證信函再次通知被告等人終止系爭租約，因被告洪陳阿美及洪翊瑄未收受該存證信函，故再以104 年5 月27日民事準備狀為終止租約之意思表示，是兩造間之租佃關係實已合法終止。至於被告等人於原告等人依耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款終止後，雖擅自在系爭土地種植芭樂苗，但亦不符合系爭租約「種植稻穀」之約定。
㈤為此，爰提起本件訴訟，並聲明：⒈請求確認兩造間就系
爭土地之租佃關係不存在；⒉被告等人應將系爭土地交還原告等人；⒊第2 項聲明，願供擔保，請准宣告假執行。
㈥對被告洪炳宗抗辯之陳述略以：
⒈三七五減租條例第17條第1 項第5 款規定為法定終止事
由，而非意定終止事由，毋庸獲得承租人之同意，即可為之。對此，內政部85年5 月7 日台內地字第8579419號函文亦謂：「出租耕地已依都市計畫法定程序，完成主要計畫變更為非農業區使用，雖細部計畫尚未發布及政府尚未辦理區段徵收，出租人得依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款之規定終止租約」。準此，即便出租耕地尚未依都市計畫法公告發部細部計畫，然衡及土地已變更為非耕地使用，出租人即得依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款規定終止租約。遑論系爭土地早於97年9 月8 日經臺中市政府公告發布細部計畫案，出租人豈有不能依法終止契約之理？是原告等人於98年12月11日對被告等人為法定終止之意思表示，既經被告洪炳宗了解知悉並表示反對（此有被告洪炳宗104 年
5 月13日委發之律師函自陳無訛），依民法第94條之規定，系爭租約已經終止，兩造間就系爭土地不復存在租佃關係。
⒉耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款所謂「經依法
編定或變更為非耕地使用時」得予以終止租約，係以「土地使用分區或用地別確定」之時間點為準，非以完成土地重劃時間點為準。系爭土地之使用分區記載系爭土地係「97/09/08府都計字第0970205246號公告發布『臺中市都市計畫（整體開發地區單元八）細部計畫案』」，編定為「第一之一種住宅區」，是系爭土地於97年9月8 日已變更為非耕地使用。原告等人已委託黃進安多次積極協調終止系爭租約，給付補償之事，除被告洪炳宗外，其餘被告均已同意，並領取補償金。其中原告簡名爵因資金調度問題，延至99年11月10日始付清補償金（而其餘原告均已依約支付補償金）。又98年12月11日與99年11月10日之「三七五租賃契約終止暨註銷協議書」，雖日期不同，但均係因系爭土地已公告變更為住宅區而進行終止及補償協調，因此終止之原因即為「土地變更為非耕地使用」，契約條文更已明載「市地重劃分配事宜」，因此可認定98年12月11日雙方係因公告重劃變更土地使用事宜而終止租約。
⒊被告洪炳宗雖辯稱原告當時係為協議終止之意思表示，
非以系爭土地已變更為非耕地使用為法定終止意思表示云云。惟查，系爭土地於98年12月11日原告為終止租約意思表示時，客觀上已經臺中市政府公告發布細部計畫為非耕地利用，故原告等人實無捨棄法定終止事由不用，卻與被告等人為協議終止之理。至於原告起訴狀雖略以：「原告等人曾於重劃期間之99年11月10日與被告等人協議，由雙方合意終止系爭租約，並由原告依法補償」等語，惟狀內所稱合意，實係指「合意補償金額」之意，蓋原告於98年間已因土地重劃緣故為終止租約之意思表示，惟因希望能夠與被告等全體承租人共同註銷租約並就補償金額取得共識，後續方有上開協議書，此觀之協議書第5 條：「對重劃分配完成前後之效力…」等記載，即可明顯看出原告確因系爭土地重劃緣故而表示終止租約，故該意思表示屬於「法定終止」之性質，無庸徵得被告洪炳宗之同意。倘被告洪炳宗認原告等人於98年12月11日所為之終止租約意思表示，並非以系爭土地已變更為非耕地使用為由之法定終止意思表示，而係另有其他特殊因素所為協議終止意思表示，自應由被告洪炳宗舉證證明之。
⒋再者，原告等人因被告洪炳宗一再拒絕終止租約，已另
於99年11月10日以三七五租賃契約終止暨註銷協議書通知被告洪炳宗終止租約及協議補償金額，並於103 年7月11日向北屯區公所耕地租佃爭議申請調解，於申請書載明：「原土地標示已重劃完成屬住宅區用地已非耕地申請終止註銷三七五租約，洪炳宗依民國97年度公告現值扣除土地增值稅後補償費465218.66 元」等語，均係為了確認租約已終止而促請被告洪炳宗出面協議補償金額，故兩造間之租約確已終止應無疑義。又系爭租約既合於耕地三七五減租條例第17條第1 項法定終止事由，而經原告依法終止租約，縱使被告洪炳宗尚未受領補償費，於本件訴訟應不生影響。
⒌原告於104 年4 月19日以存證信函明確告知因被告「已
繼續一年不為耕作」，而表示依耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款規定終止租約後，被告始極具針對性在系爭土地上種植芭樂苗，是其辯稱無法得知重劃後土地分配位置及範圍乙節，乃屬推拖之詞。且重劃後土地耕作之灌溉問題及土地上大小碎石等乃重劃結果，均屬正常現象，並非不可改善之「不可抗力」。又103 年12月起至104 年4 月止縱有缺水，尚未影響系爭土地所在地區之正常供水，承租人自不能主張有不可抗力之情事，而影響其耕作；此外，依耕地三七五減租條例第11條規定，亦僅得申辦減免租金而已，並不能作為不耕作之理由。
被告洪炳宗則以：
原告等人主張系爭租約終止時間及理由，依法顯屬無據，分述如下：
㈠原告等人主張系爭租約於98年12月11日終止部分：
⒈原告等人雖於98年12月11日（起訴狀誤為99年11月10日
）與除被告洪炳宗以外之其餘被告訂定三七五租賃關係終止暨註銷同意書，然此為民法上之合意終止，與三七五減租條例第17條第1 項第5 款之法定終止事由不同；且被告洪炳宗未有合意終止之意思表示，原告簡名爵於起訴時即主張因被告洪炳宗不同意原告之補償方案，致使租賃關係無法終止。
⒉再者，系爭耕地租約之租賃期間自98年1 月1 日起至
103 年12月31日止，依法續訂租約6 年，於該6 年間並未有出租人申請收回之紀錄。後系爭租約雖於103 年12月31日租期屆滿，但被告洪炳宗已於104 年1 月13日提出續訂租約之申請。
⒊系爭土地雖於93年6 月15日公告變更臺中市都市計畫主
要計畫，但就後期發展區開發限制應擬定細部計畫，限以市地重劃方式整體開發，若未開發完成，仍不得為建築使用。故系爭土地依法編定為非耕地使用之時間，應為重劃會完成重劃後土地分配公告之期日（即102 年11月28日）；且依據平均地權條例第62條之規定，市地重劃後重行分配予原土地所有人之土地於分配結果確定之日起，視為其原有之土地，系爭土地方得為「非耕地使用」，系爭租約於98年12月11日尚不得依三七五減租條例第17第1 項第5 款規定之法定事由終止。
㈡原告等人主張系爭租約於101 年12月10日終止部分：
⒈系爭土地依法編定為非耕地使用之時間，應於重劃完成
之期日（即102 年11月28日），系爭租約於101 年12月10日尚不得依三七五減租條例第17條第1 項第5 款之法定事由終止。
⒉原告並未提出證據證明何人於當日重劃會開會時為終止
租約之意思表示。且被告洪炳宗之代理人洪素珍是否有代理收受終止系爭租約之權限？有無到場並收受該終止租約之意思表示？均有不明。
㈢原告等人主張系爭租約於103 年7 月11日終止部分：
原告等人向臺中市北屯區公所申請調解，其申請書並無終止系爭租約之記載，且未送達全部被告，自不應生終止租約之效力。
㈣原告等人主張系爭租約於104 年4 月16日終止部分：
⒈調處申請書固表明：「本案既以重劃分配作為建築用地
，請求收回土地。」然該意思表示僅有原告（即出租人）簡名爵、簡民弦、簡錦益、陳再榮、邵劉夏、王中立、王中行、王中全、王中言；原告簡森彬、簡民昂、簡思嫺等3 人則未為終止租約之意思表示，自不生終止租約之效力。
⒉於104 年4 月16日臺中市耕地租賃委員會調處時，僅有
洪素珍代理被告洪炳宗到場，故該終止租約之意思表示未達其他承租人，不生終止租約效力。
⒊被告洪炳宗雖不爭執系爭土地已變更為非耕地使用，惟
系爭租約如於104 年4 月16日終止，原告等人即應依耕地三七五減租條例第17條第2 項規定，以當期之公告土地現值減除土地增值稅餘額三分之一，補償予承租人。然原告等人不同意該調處委員之意見，致使調處不成立。
㈤原告等人主張系爭租約於104 年4 月19日（其時間應以被告等人最後1 人收受該存證信函之日為準）終止部分：
⒈系爭土地為臺中市中科經貿自辦市地重劃區內之土地，
於102 年11月28日完成重劃後土地分配，於103 年3 月12日點交重劃後土地，點交時被告等人皆未到場，無法得知重劃後土地分配位置及範圍，且重劃後土地並無任何灌溉溝渠及水路，經重劃整地工程後，土地亦存有為大小碎石，無法繼續耕作水稻（系爭租約主產物約定為稻谷），自屬因不可抗力之原因，致被告等人無法耕作。
⒉自103 年12月起至104 年4 月間，全台各地處於缺水狀
態，多處農地限耕，亦屬因不可抗力之原因，致被告等人無法耕作。
㈥並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回；⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
被告洪榮木、洪鎮安、洪阿玉，陳洪美雲、洪秀滿方面：沒有意見，照規定處理就好。
被告洪庚隆、洪嘉盈、洪翊瑄、陳洪桃未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
參、本件經本院於104 年11月10日會同兩造協商整理爭點結果如下（參見本院卷㈡第96頁反面）：
不爭執事項：（本院採為判決之基礎）
⒈系爭土地於97年9 月8 日經臺中市政府以府都計00000000
00號公告發布「臺中市都市計劃整體開發地區單元八細部計畫案編為第一之一種住宅區」。
⒉原告等人於99年11月10日與被告洪陳阿美、洪庚隆、洪翊
瑄、洪嘉盈、洪榮木、洪鎮安、陳洪桃、洪阿玉、陳洪美雲、洪秀滿簽訂耕地三七五租賃契約終止暨註銷協議書。
⒊中科經貿重劃會於103 年3 月12日通知被告等人辦理點交，被告等人均未到場占有土地。
⒋自103 年3 月12日起至104 年4 月16日止，被告等人未在系爭土地上耕作。
⒌依104 年5 月19日照片（原證9 至原證15）顯示，被告在系爭土地上種植芭樂苗。
爭執事項：
⒈原告依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款，終止租
約，有無理由？⒉原告依耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款，終止租
約，有無理由？⒊系爭租約於何時終止？
肆、得心證之理由：原告主張系爭土地於38年6 月1 日由原所有權人簡阿位出租
予洪溪河，租期6 年，期滿又續約，後因繼承、讓與等原因，目前出租人為原告等12人（重劃前及重劃後之所有權變化情形如本院卷第23頁附表所示），承租人為被告等11人，最近一期租約自98年1 月起至103 年12月31日止，系爭租約並經地政機關登記在案。又原告等人於98年12月11日委託黃進安協調系爭租約終止之事，除被告洪炳宗外，其餘被告均已同意領取補償金，其中原告簡名爵因資金調度問題，延至99年11月10日始付清補償金等情，業據原告提出土地登記謄本（本院卷一第73-80 、143-151 頁）、地籍圖謄本（本院卷一第152 頁）、臺灣省臺中市私有耕地租約（本院卷一第81-83 、136-140 頁）、三七五租賃契約終止暨註銷協定書（本院卷一第87-91 頁）為證，堪信原告所陳上情為真正，本院即採為判決之基礎。
按耕地經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人得在租佃
期限未屆滿前，終止耕地租約，耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款定有明文。又「出租耕地已依都市計畫法定程序，完成主要計畫變更為非農業區使用，雖細部計畫尚未發布及政府尚未辦理區段徵收，出租人得依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款之規定終止租約」、「查『耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止…經依法編定或變更為非耕地使用時。』為耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款所明定，揆其立法意旨為考量耕地已依法編定或變更為非耕地使用，已無繼續保留作耕地之必要，明定上開規定，以放寬租期屆滿前終止租約之限制。本案出租耕地原屬農業區土地，既依都市計畫法定程序，完成主要計畫之變更，其變更後之土地使用分區或用地別即告確定，尚難以其無法建築使用為由，認定該系爭土地不得依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款規定終止租約」（內政部85年
5 月7 日台內地字第8579419 號函參照，見本院卷一第251頁）。依系爭土地之使用分區證明書所示（本院卷一第252、253 頁），系爭土地於97年9 月8 日經臺中市政府以府都計字第0970205246號公告發布「臺中市都市計畫（整體開發地區單元八）細部計畫案」，編定為「第一之一種住宅區」，是系爭土地既於97年9 月8 日已依都市計畫法定程序編訂為非耕地使用（住宅區用地），原告等人自得依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款規定，對被告等人終止系爭租約。被告洪炳宗之訴訟代理人辯稱系爭土地於102 年11月28日重劃土地分配公告日才變更為非耕地使用，原告等人於該期日以前尚不得依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款規定終止系爭租約云云，洵不可採。
再按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。契約
當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之，民法第258 條第1 項、第2 項定有明文。上開規定於當事人依法律之規定終止契約者準用之，民法第263 條亦有明定。又對話人為意思表示者，其意思表示，以相對人瞭解時，發生效力，民法第94條亦規定甚明。經查：
㈠原告等人均自承於98年間即共同授權黃進安代為處理向被
告等人終止系爭租約之事（本院卷三第70頁反面），而黃進安（亦為原告簡錦益等人之訴訟代理人）於本院審理中陳稱：「從96年底開始到98年，我們常常去跟洪炳宗說過很多次，因為要重劃，我們要把土地拿回來，對於其他被告也是明確的表達要將土地拿回來，而洪炳宗也說只要其他人都同意，他也願意簽名同意，但簽約當天他卻不來」（本院卷一第259 頁反面至第260 頁）、「98年12月11日我有跟洪炳宗電話聯絡，我是全體原告的代理人，洪炳宗在電話中同意跟全體原告終止租約，等到其他的被告都簽了協議書之後，他再來簽協議書，當天之後他就避不見面，都是由洪炳宗的女兒代替他出面，所以她女兒出面的時候都沒有同意終止」（本院卷二第275 頁）等語。
㈡參以原告簡錦益於本院審理中陳述：「他們（按：指黃進
安及被告洪炳宗）講電話的時候我在旁邊，黃進安有轉述給我聽（按：轉述洪炳宗在電話中同意跟全體原告終止租約之事）。」等語（本院卷二第275 頁）及被告洪炳宗於
104 年5 月13日寄發原告等人之律師函自陳：「台端等人於民國98年12月11日即與洪榮木等10人，簽訂三七五租賃契約終止暨註銷協議書，僅剩本人未同意終止系爭耕地租約。然系爭耕地因重劃後，土地分配為臺中市○○區○○○段第20、95、96、98、102 、103 、104 及105 等8 筆地號土地，業經變更為非耕地使用，若台端等人依法終止時，即應依法補償本人方得終止。台端等人自98年起多次主張終止租約，業經臺中市北屯區公所於103 年8 月13日、臺中市政府耕地租賃委員會於104 年4 月16日多次調解，無法成立。」等語（本院卷一第228 頁）；於104 年5月29日答辯狀復稱：「本件原告於99年11月10日與被告洪陳阿美等10人合意終止系爭租約，但被告洪炳宗並未同意。」（本院卷一第211 頁）；於105 年3 月15日言詞辯論期日又稱：「98年、99年間，原告有與洪炳宗協商合意終止，但是洪炳宗沒有同意。」等語（本院卷二第274 頁反面），核與上開黃進安所述於98年間有與被告洪炳宗聯繫終止租約乙節相符，應認上開黃進安陳述之內容應屬可信。再觀諸原告等人所提之耕地三七五租賃契約終止暨註銷協書（本院卷三第39-48 頁），立協議書人即包括被告洪炳宗在內之本案全部被告，可見原告等人當時係欲與系爭租約之全體承租人即全體被告協商系爭租約終止之後續處理方式，自不可能獨漏被告洪炳宗，而僅向其餘被告主張終止租約。足徵黃進安確實自98年起即以系爭土地重劃編定為非耕地使用為由，多次對被告洪炳宗為終止租約之意思表示，惟因被告洪炳宗不同意原告等人提出之補償方案，方才未在原告等人提出之三七五租賃契約終止暨註銷協議書上簽名。此由系爭土地調解程序筆錄記載兩造陳述調處之目的：「申請人陳述本案既已重劃分配作為建築用地，請求收回土地；對造人陳述請求能分配一塊土地」及調處意見表之說明欄、調解案件處理意見說明欄均既載：「被告洪炳宗對於補償金額有所異議。」等語（見系爭土地調處事件全卷、系爭土地調解事件全卷，附於本院卷二第190-266 頁），均顯示原告等人與被告洪炳宗因就補償方式無法達成協議，故才調解、調處不成立等情，亦可佐證。
㈢稽之黃進安代理原告等人對除被告洪炳宗以外之其餘被告
以同一事由為終止系爭租約之意思表示後，除被告洪炳宗以外之其餘被告對原告等人終止系爭租約均無異見，並與原告等人於98年12月11日談妥給付補償金及註銷系爭租約之事，嗣後原告等人於99年11月10日之前已付清全部補償金，此有三七五租賃契約終止暨註銷協議書在卷可查（本院卷三第39-48 頁）。可知原告等人於98年間對被告洪炳宗以外之其餘被告亦已以系爭土地經重劃編定為非耕地使用為由，對被告洪炳宗以外之其餘被告為終止租約之意思表示。又卷附之三七五租賃契約終止暨註銷協議書雖有98年12月11日及99年11月10日兩種不同日期之版本，但此係因被告洪陳阿美、洪庚隆、洪菱敏、洪淑汝（洪翊瑄）、陳洪桃於98年12月11日即已領取全部補償金；而被告洪榮木、洪鎮安、洪阿玉、陳洪美、洪秀滿於99年11月10日才領取全部補償金，原告簡民爵及被告洪榮木於付清、領得全部補償金後才在協議書上簽名所致，此由98年12月11日版本之協議書上載明被告洪陳阿美、洪庚隆、洪菱敏、洪淑汝（洪翊瑄）、陳洪桃可領取之補償金均由被告洪庚隆簽收、原告簡民爵及被告洪榮木在98年12月11日版本之協議書上未蓋章，但協議書內容包含其2 人之補償方案，其
2 人並已依該補償方案履行，於99年11月10日補正其2 人之印章，以及99年11月10日版本之協議書第4 條第2 款下方加註：「本補償金對於承租人洪榮木、洪鎮安、洪阿玉、洪美雲及洪秀滿等五人不分期給付，並已於中華民國九十九年十一月十日壹次付清每人新台幣壹佰捌拾陸萬零捌佰柒拾伍元整。」等語可以證明，且兩種版本協議書之內容文字完全一致，應為同一份協議書，自不影響原告等人曾於98年間以系爭土地重劃編定為非耕地使用為由，對除被告洪炳宗以外之其餘被告為終止租約意思表示之認定。
㈣準此，原告等人既於98年間授權黃進安對被告等人以耕地
三七五減租條例第17條第1 項第5 款規定「耕地經依法編定為非耕地使用」之事由為終止租約之意思表示，揆諸前揭說明，該終止租約之效力，自原告等人之意思表示到達被告等人之時已經發生，故兩造間之系爭租約於98年間應已終止。
被告洪炳宗之訴訟代理人雖辯稱原告等人固於98年12月11日
與被告洪陳阿美等10人訂定耕地三七五租賃關係終止暨註銷同意書，然此為民法上之合意終止，與三七五減租條例第17條第1 項第5 款之法定終止事由不同云云。惟觀諸三七五租賃契約終止暨註銷協議書第5 條第4 款：「對重劃分配完成前後的效力…本協議書一經簽訂成立生效，就在各該簽訂的當事人相互間發生確定的效力，與各該土地是否完成重劃分配無關…」、第6 條「不論在相關土地有關之市地重劃分配是否完成，在本協議相關三七五租賃契約尚未註銷前，各方簽約當事人願共同努力促成租約註銷，但如有拒不簽約補償之出租人其將來市地重劃後或個別分配土地者，不在此限。
」等契約文字（本院卷二第232-247 頁），可知原告等人與除被告洪炳宗以外之其餘被告係因「市地重劃」而簽署上開協議書。加以臺中市政府甫於97年9 月8 日公告發布「臺中市都市計畫（整體開發地區單元八）細部計畫案」，將系爭土地編定為第一之一種住宅區，原告等人隨即於98年間與被告等人協議租約終止後給付補償金及註銷租約之事，足見原告等人係因系爭土地編定為非耕地使用，才對被告等人終止系爭租約，而系爭土地編定為非耕地使用為耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款之法定終止事由，毋須徵得被告等人同意即得由原告等人片面終止，原告等人實無捨棄法定終止事由不用，卻與被告等人為協議終止，絲毫未提及系爭土地已編定為非耕地使用而符合耕地三七五減租條例第17條第
1 項第5 款規定法定終止事由之理。且觀諸上開協議書之其餘內容，均係針對系爭租約終止後之註銷、補償標準、補償時機、補償金分期給付等事項而為約定，可見上開協議書之簽署目的在於確認原告等人對除被告洪炳宗以外之其餘被告補償金額之多寡及給付補償金之時間，並要求除被告洪炳宗以外之其餘被告於原告等人付清補償金後應協力辦理系爭租約之註銷。被告洪炳宗之訴訟代理人辯稱上開協議書為民法上之合意終止，不能證明原告等人係以耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款之事由終止云云，委不可採。
再系爭土地於102 年11月28日完成重劃分配登記，有土地登
記謄本可查（本院卷一第73-80 頁），被告等人經中科經貿重劃會以103 年3 月5 日中科經貿字第1684號函通知於3 月12日上午9 時在系爭土地現場辦理點交，被告等人卻均未到場，有上開函文（本院卷一第154 頁）及簽到簿（本院卷一第227 頁）附卷可稽。後系爭土地因缺乏管理致雜草長度超過50公分及遭人任意棄置廢棄物，影響公共衛生，經臺中市政府環境保護局先後於103 年6 月25日、27日、11月10日、
104 年4 月9 日以中市環清字第1030065091、103006508 、1030119394、1040034685號函（本院卷一第155-162 頁）通知原告等人清理，於104 年4 月16日調處當日，系爭土地仍處於雜草重生、堆置廢棄物之狀況，直至104 年5 月間被告洪炳宗才在系爭土地上種植芭樂，此均有現場照片可佐（本院卷一第190-196 頁）。足見被告洪炳宗自系爭土地完成重劃分配登記後，不僅未到場辦理點交，且長達1 年餘均無積極在系爭土地上管理、使用之行為，完全與一般承租人之應有之作為不同，益證原告等人確於98年間已對被告洪炳宗主張終止租約，原告等人與被告洪炳宗間之系爭租約已經終止。至於被告洪炳宗於103 年8 月11日雖曾支付原告等人租金（本院卷二第131-149 頁），但此為被告洪炳宗於系爭租約終止後之事後行為，不能因此推論其與原告等人間之系爭租約尚未終止。
又系爭土地既已編定及變更為非耕地使用，原告等人自無從
向臺中市北屯區公所申請收回「自耕」，被告洪炳宗之訴訟代理人辯稱原告等人於98年1 月1 日至103 年12月31日系爭租約期間無申請收回之紀錄（本院卷第269 頁臺中市北屯區公所核定承租人續定租約通知書），系爭租約並未終止云云，並非可採。
被告洪炳宗之訴訟代理人復辯稱原告等人主張終止租收回耕
地，應先依耕地三七五減租條例第17條第2 項規定，以當期之公告土地現值減除土地增值稅餘額三分之一，補償予承租人云云。然按耕地三七五減租條例第十七條第二項規定之補償，與同條第一項第五款所規定之終止租約收回耕地，並非立於互為對待給付之關係，自不發生同時履行抗辯問題（最高法院83年台上第2400號民事判例參照）。又耕地三七五減租條例第十七條第二項規定出租人終止租約應給予承租人之補償，與同條第一項第五款所規定之終止租約收回耕地，並非立於互為對待給付之關係，更非出租人終止耕地租約之生效要件。故耕地出租人於耕地經依法編定或變更為非耕地使用後，祇須依同條例第十七條第一項第五款規定向承租人為終止租約之意思表示，自已生合法終止租約之效力（最高法院87年度台上字第1340號民事判決參照）。是原告等人既已依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款規定對被告等人為終止租約之意思表示，即已生合法終止租約之效力，原告等人即得向被告等人收回系爭土地，不因原告等人尚未給付被告洪炳宗補償金而發生同時履行抗辯之問題。被告洪炳宗之訴訟代理人上開所辯，亦不可採。
綜上所述，本件應認為兩造間之系爭租約已於98年間終止，
被告洪炳宗在系爭土地上種植芭樂即屬無權占有，從而，原告請求確認兩造間就系爭土地之租佃關係不存在，並依租約終止後租賃物返還之法律關係，請求被告洪炳宗將系爭土地交還原告，均有理由，應予准許。至於除被告洪炳宗以外之其餘被告對原告等人有終止租約乙節並不爭執，且原告亦無法舉證除被告洪炳宗以外之其餘被告有何繼續占有使用系爭土地之事實，是原告對除被告洪炳宗以外之其餘被告請求交還系爭土地予原告，為無理由，應予駁回。又本院既已認定系爭租約於98年間終止，就原告等人主張在此之後之租約終止時間點，均無再予審酌之必要，併此敘明。
原告及被告洪炳宗陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假
執行，經核於法均不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之。
本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中 華 民 國 105 年 9 月 8 日
民事第七庭 法 官 林筱涵以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 9 月 8 日
書記官 陳彥蓉