臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第121號原 告 揚城開發建設有限公司法定代理人 唐銘雄訴訟代理人 陳琮涼律師被 告 蕭海清訴訟代理人 楊盤江律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國104年5月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告將坐落臺中市○○區○○段一九八之三○、一九八之三九等二筆地號土地移轉所有權登記返還予被告之同時，給付原告新臺幣壹佰柒拾貳萬元，及自民國一○四年一月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍拾柒萬叁仟叁佰叁拾叁元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰柒拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：緣原告於民國103年5月26日向被告購買被告所有坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○號2筆土地（下稱系爭土地），並簽定「土地買賣契約」（下稱系爭契約），約定買賣價金為新臺幣（下同）1,720,000元，惟因原告購買系爭土地之目的，在於藉以向臺中市政府都市發展局（下稱都發局）辦理容積移轉，故於系爭契約第15條即特別約定：「特約事項：外來因素若無法容積移轉，退地還款。」。嗣後，原告並依約給付買賣價金完畢，兩造並完成所有權移轉登記。又本件原告於取得系爭土地之所有權後，即依「臺中市實施都市計畫容積移轉審查許可條件及作業要點」（下稱系爭要點）第16條第5款之規定，於103年6月11日由被告向臺中市清水地政事務所申請系爭土地複丈鑑界作業並申請土地複丈成果圖，俾使系爭土地辦理容積移轉作業，惟臺中市清水地政事務所於103年7月8日及同年8月27日分別函覆，稱系爭土地之北側界址因位處地籍謬誤區重不符，為重測程序尚未完成暫緩公告之區域，故無法辦理土地複丈鑑界作業等語，駁回被告之申請，並拒絕土地複丈成果圖之核發。另原告亦依系爭要點第16條第9款之規定，請求執業測量技師進行相關作業，然該公司於103年8月20日回覆因無法線上取得地籍資料，而無法進行相關作業。故客觀上，原告因確實無法取得前開文件，遂於103年9月4日逕向都發局提出本件容積移轉申請，並敘明未能依規定提出前開文件之理由。嗣後，都發局即於103年9月11日函覆原告，因原告未能檢附系爭要點地16條規定之文件，仍應駁回原告本件就系爭土地辦理之容積移轉聲請。綜上，本件原告於取得系爭土地後，即向主管機關辦理容積移轉申請，惟因不可歸責於原告之事由，致系爭土地無法依契約預定之效用辦理容積移轉，應已符合系爭契約第15條之要件，原告遂多次向被告催告請求解除契約、返還價金，詎料，被告均藉故拖延。原告爰依系爭契約第15條之約定，請求被告返還價金。並聲明：(1)被告應給付原告1,720,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。(2)原告願供擔保，請准宣告假執行。(3)訴訟費用由被告負擔。
二、對被告抗辯之陳述：系爭土地於交付前即無從辦理容積移轉，自屬其通常效用有所減少，且減低經濟上之價值，又瑕疵擔保責任係屬法定責任，不以出賣人對瑕疵之發生有故意或過失為必要，亦不以催告補正瑕疵為必要，原告另爰依民法第359條規定主張解除契約。
貳、被告方面：
一、被告抗辯略以：㈠被告已將系爭土地完成土地所有權移轉登記，然原告未能辦
妥容積移轉，係因其未能檢具相關文件向主管機關申請，並非系爭土地上有何無法容積移轉之情事存在，故原告主張解除契約，並請求被告返還價金及法定遲延利息應屬無據。
㈡縱認原告之請求有理由，被告亦應得依民法第261條至第264
條第1項規定，主張同時履行抗辯，於原告將系爭土地之所有權移轉登記並交還予被告時，被告始應給付原告1,720,000元，且因兩造為解除契約而生之相互義務，自無給付遲延存在。
㈢答辯聲明：(1)原告之訴及假執行之聲請均駁回。(2)訴訟費
用由原告負擔。(3)如受不利判決，被告願供擔保免假執行。
參、兩造爭執與不爭執事項：
一、兩造不爭執之事項：㈠原告於103年5月26日向被告購買系爭土地，並簽定系爭契約
，約定買賣價金為1,720,000元，惟因原告購買系爭土地之目的，在於藉以向都發局辦理容積移轉，故於系爭契約第15條即特別約定：「特約事項：外來因素若無法容積移轉，退地還款。」。嗣後，原告並依約給付買賣價金完畢，兩造並完成所有權移轉登記。
㈡本件原告於取得系爭土地之所有權後，即依系爭要點第16條
第5款之規定，於103年6月11日由被告向臺中市清水地政事務所申請系爭土地複丈鑑界作業並申請土地複丈成果圖，俾使系爭土地辦理容積移轉作業，惟臺中市清水地政事務所於103年7月8日及同年8月27日分別函覆，稱系爭土地之北側界址因位處地籍謬誤區重不符，為重測程序尚未完成暫緩公告之區域，故無法辦理土地複丈鑑界作業等語，駁回被告之申請，並拒絕土地複丈成果圖之核發。另原告亦依系爭要點第16條第9款之規定，請求執業測量技師進行相關作業，然該公司於103年8月20日回覆因無法線上取得地籍資料，而無法進行相關作業。故客觀上，原告因確實無法取得前開文件，遂於103年9月4日逕向都發局提出本件容積移轉申請，並敘明未能依規定提出前開文件之理由。嗣後，都發局即於103年9月11日函覆原告，因原告未能檢附系爭要點地16條規定之文件，仍應駁回原告本件就系爭土地辦理之容積移轉聲請。
㈢本件目前因地籍圖尚未製成，致無法辦理容積移轉。
二、兩造爭執之事項：㈠原告主張依系爭契約第15條或第359條規定解除契約，是否
有理由？㈡原告主張被告應返還系爭土地之買賣價金是否有理由？㈢被告主張本件有同時履行抗辯之適用，是否有理由？
肆、本院之判斷：
一、本件原告主張其於103年5月26日向被告購買系爭土地，並簽定系爭契約，約定買賣價金為1,720,000元，惟因原告購買系爭土地之目的，在於藉以向都發局辦理容積移轉，故於系爭契約第15條即特別約定：「特約事項：外來因素若無法容積移轉，退地還款。」。原告已依約給付買賣價金完畢，兩造並完成所有權移轉登記；原告於取得系爭土地之所有權後，即依系爭要點第16條第5款之規定，於103年6月11日由被告向臺中市清水地政事務所申請系爭土地複丈鑑界作業並申請土地複丈成果圖，俾使系爭土地辦理容積移轉作業，惟臺中市清水地政事務所於103年7月8日及同年8月27日分別函覆，稱系爭土地之北側界址因位處地籍謬誤區重不符，為重測程序尚未完成暫緩公告之區域，故無法辦理土地複丈鑑界作業等語，駁回被告之申請，並拒絕土地複丈成果圖之核發。另原告亦依系爭要點第16條第9款之規定，請求執業測量技師進行相關作業，然該公司於103年8月20日回覆因無法線上取得地籍資料，而無法進行相關作業。原告因無法取得前開文件，遂於103年9月4日逕向都發局提出本件容積移轉申請，並敘明未能依規定提出前開文件之理由，經都發局於103年9月11日函覆原告，因原告未能檢附系爭要點地16條規定之文件，仍應駁回原告本件就系爭土地辦理之容積移轉聲請等情，業據其提出系爭契約影本、土地複丈鑑界申請書影本、臺中市清水地政事務所函文影本、九江測量有限公司函文影本、容積移轉申請書影本等件為證，並有都發局104年3月17日中市00000000000000號函、104年3月31日中市都計字第1040049189號函、臺中市龍井地政事務所104年3月25日龍地二字第1040001621號函、九江測量有限公司104年3月25日九江文字地000000000號函附卷可稽，且為被告所不爭執，應足堪信其主張為真實。
二、按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契約，民法第359條規定甚明。買受人此項解除權，為特殊的法定解除權，本無待於催告出賣人先行修補瑕疵，即得行使。兩造前於103年5月26日就被告所有之系爭土地路用地，簽立系爭土地買賣契約書，約定買賣總價為1,720,000元，原告並已全數給付，被告亦移轉所有權登記予原告，且原告購買系爭土地，乃係欲依容積移轉實施辦法而向臺中市政府申辦容積移轉之用，已如上述；經查，依兩造所不爭執之系爭契約立約目的及契約書內容觀之，原告乃係欲依容積移轉實施辦法向臺中市政府申辦容積移轉之用，始向被告購買系爭土地，兩造亦約定因外在因素而無法申辦容積移轉時，則原告需將土地返還，被告需原價退還全部價金。而解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意；易言之，契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。本院參諸兩造締約緣由，應認被告所出售予原告之系爭土地，應得依系爭要點第16條之規定，提出該條所規定之文件辦理容積移轉，始能謂其所提出之給付符合債之本旨。而參本件系爭土地依臺中市政府所函覆之容積移轉審核文件內容觀之，可知本件系爭土地係因地籍圖尚未製成，而無法依原告之聲請辦理容積移轉，次參臺中市龍井地政事務所103年3月25日龍地二字第1040001621號函之內容；「旨揭地號土地（即本件系爭土地，下同）係於民國85年由原臺灣省政府地政處土地測量局辦理地籍圖重測，重測作業期間因發現該2宗土地與鄰近數筆土地有地籍誤謬情形，圖地嚴重不符，是以未能完成地籍圖重測程序，亦造成該區域內土地界址無法確定，……」，「本市清水地政事務所前於103年6月11日收件（土測字第225200號土地複丈申請書）辦理旨揭地號土地鑑界複丈，施測當日測量人員曾向申請人（蕭海清先生）之代理人說明旨揭地號土地北側界址因位於地籍謬誤區域，重測程序尚未完成，圖籍經界不明確，……，該所無法辦理遂駁回該鑑界複丈案」等語，足證系爭土地於被告移轉所有權登記予原告時，即已無從提出系爭要點第16條所規定之地籍圖謄本；且於臺中市龍井地政事務所承接臺中市清水地政事務所就本件部份之業務後，觀諸前開函文所示，該函雖就辦理地籍圖重測作業程序繁複費時，說明預估需3至4個月時間等語，惟該函並未具體說明本件系爭土地將於何時重測，或預估於何時重測完成，亦即系爭土地辦竣重測之期應難以估算，應難認被告移轉所有系爭土地所有權登記予原告時，符合兩造間之系爭土地買賣契約所約定之標的物應有之效用。基上所述，被告依系爭土地買賣契約，出售予原告之系爭土地，既須得提出符合系爭要點第16條所規定之文件聲請容積移轉，始得謂無瑕疵。本件系爭土地既經原告於103年6月11日由被告向臺中市清水地政事務所申請系爭土地複丈鑑界作業並申請土地複丈成果圖，經臺中市清水地政事務所於103年7月8日及同年8月27日分別函覆，稱系爭土地之北側界址因位處地籍謬誤區重不符，為重測程序尚未完成暫緩公告之區域，故無法辦理土地複丈鑑界作業等語，駁回被告之申請，並拒絕土地複丈成果圖之核發。復經原告依系爭要點第16條第9款之規定，請求執業測量技師進行相關作業，然該公司於103年8月20日回覆因無法線上取得地籍資料，而無法進行相關作業，已如前述，則被告既未在約定之所有權移登記期日前排除前開無法提出系爭要點地16條所規定之相關文件，自屬無法提出無瑕疵物而為符合債之本旨之給付，其雖抗辯無法辦理容積移轉係因原告無法依系爭要點第16條規定之文件云云，然原告無從提出系爭要點第16條規定之文件，係肇因於系爭土地於所有權移轉登記前即未能辦理地籍圖重測，自非屬可歸責於原告之事由，被告所為之抗辯應屬無據。綜上，原告依民法第359條之規定及系爭契約第15條之約定解除系爭契約，洵屬有據。
三、按系爭契約第15條之約定：「特約事項：外來因素若無法容積移轉，退地還款。」。另按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之，二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1款、第2款有明定。再按當事人因契約解除而生之相互義務，準用第264條至第267條之規定，因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第261條、第264條第1項前段定有明文。經查，本件系爭契約既經原告依民法第359條之規定及系爭契約第15條之約定合法解除，則原告依該條款及民法第259條第2款規定，請求被告返還買賣價金及僅自起訴狀繕本送達翌日即104年1月27日（參本院卷第29頁送達證書）起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由。又原告於解除契約後，依前開約定及民法第259條第1款規定，亦應將系爭土地移轉登記並返還予被告，且與被告所負應退還買賣價金之義務，互為對價關係，是以被告為同時履行抗辯，主張在原告將系爭土地所有權移轉登記並返還予被告前，被告無先為返還買賣價金之給付義務，亦有理由，應予准許。
伍、本件兩造均陳明願供擔保，各聲請宣告准予假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
柒、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 4 日
民事第三庭 法 官 洪挺梧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（應按他造人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 6 月 4 日
書記官 劉晴芬