臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第1255號原 告 謝上文被 告 陳鈞泉
江素英共 同訴訟代理人 許崇賓律師上列當事人間給付服務費事件，本院於民國105年1月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告陳鈞泉應給付原告新臺幣壹拾貳萬玖仟肆佰元，及自民國一○四年五月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告陳鈞泉負擔百分之十五，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行。但被告陳鈞泉如以新臺幣壹拾貳萬玖仟肆佰元為原告供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告陳鈞泉於民國99年11月29日曾立承買意願書（下稱系爭
意願書）欲購買臺中市○區○○○段189-87、189-88、189-
89、189-21、189-23、189-36等地號土地，並願以每坪新臺幣（下同）34.5萬元買入。未料，被告陳鈞泉於簽定系爭意願書後，於購入上述地段189-87、189-88、189-89、189-21等四筆地號土地（下統稱系爭土地），並以「夫妻之共同名義」登記給被告二人後，隨即藉詞以政府欲實施「奢侈稅」為由，反悔不續買同上述地段189-23、189-36地號土地，屢經原告催促，被告等均拒予不理，經向西區調解委員會聲請調解亦不成立，迄今，被告等仍置之不理。今頃聞被告等已將原告介紹所購得之上開四筆土地高價另售他人，亦獲得相當豐碩之利潤，則依系爭意願書約定，被告等應給付原告上開成交四筆土地購買金額百分之一仲介費及差價共計854,600元，惟被告等卻不依約給付，是原告依民法第565條、第568條之法律關係，請求被告等連帶給付居間報酬。
㈡本件原告請求仲介報酬之計算式如下：
⑴臺中市○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地共124平方公
尺（換算為37.51坪）：37.51×34.5萬元×1%＝12.94萬元。
⑵臺中市○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地共131平方公
尺（換算為39.6275坪）：39.6275×（34.5萬元－33萬元＝
1.5萬元）＝59.44萬元。此部分因地主價位不一，買方同意以每坪34.5萬元為加減帳，價差部分均由仲介人即原告承擔或取得全部，所以這部分的價差應該歸原告取得。
⑶臺中市○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地共131平方公
尺（換算為39.6275坪）：39.6275×33萬元×1%＝13.08萬元。
⑷綜上合計85.46萬元。
㈢聲明：被告應連帶給付原告介紹服務費854,600元，並自100
年1月31日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
㈣對被告抗辯之陳述：
⑴本件因為當時被告陳鈞泉說系爭不動產將來可能部分登記給
被告江素英，之後被告江素英也確實登記為系爭土地二分之一之所有權人，而且在寫系爭承買議願書時有影印被告江素英的身分證，所以被告江素英應連帶給付本件仲介費。
⑵依證人趙家慶、趙榮三、張秀暖、賴茂春等人之證詞，就系
爭土地之買賣事宜，仲介人均為原告一人，且在原告處簽立土地買賣契約。又被告等與賴茂春係於100年1月25日簽立土地買賣契約書，足證系爭意願書有效期限原為99年12月20日，之後即仍為繼續一直存續有效中，否則100年1月25日被告二人即不要簽立。
⑶簽定上述土地買賣契約書前，被告二人均即授權其買方所指
定之廖秀專代書並親自前來與原告洽詢有關欲簽立土地買賣契約之先前代書作業事宜，且廖秀專當時亦仔細看過被告所書立之系爭意願書，即證實原告係受被告二人之委託，並居間介紹上開系爭土地並完成簽定土地買賣契約書，至於買賣契約書上簽寫見證人字樣，原告此乃係受廖秀專代書之指示辦理簽立，亦即原告身份不僅是被告二人與上述系爭賣方所有權人間，買賣雙方之仲介人外，還身兼其契約之證人地位。
⑷聲請調解書中所指之同意書是原告寫給地主的，內容是地主
同意要賣土地，地主還在背面簽名，地主就是系爭意願書中所提的未交易成的二筆土地，即189-36、189-23地號土地，與本件沒有關係。
二、被告抗辯：㈠本件原告依據系爭意願書仲介契約關係，主張債務不履行之
請求，是其請求權成立，以前開不動產買賣仲介契約之當事人為其前提，查被告江素英並非系爭居間契約關係之他方當事人，基於債之相對性之原則，原告自無從對被告江素英主張契約之債務不履行責任，亦未見原告舉證以實其說，自無所憑。
㈡被告陳鈞泉否認系爭買賣契約係經原告居間而成立，兩造間
並無成立居間契約，原告對此應負舉證之責。況依證人張秀暖、賴茂春之證詞，至多僅能證明原告為買方就系爭房地買賣之居間人，尚難證明原告亦為被告就系爭房地買賣之居間人。另查，系爭買賣契約書影本所示，其上並無任何關於原告有何居間報告訂約機會或為訂約媒介之記載，原告僅於系爭買賣契約書末頁之簽名係填寫見證人乙節。又與買方成立仲介契約及與賣方成立仲介契約，係屬不同之事，自不能因與買賣當事人中之一方成立仲介契約，即認為其與他方亦必然成立契約關係。原告始終未曾以明示或默示之意思表示，向被告表示欲就系爭房地與被告陳鈞泉成立居間契約，是兩造就系爭房地即無可能達成居間意思表示之一致，應認兩造就系爭房地之居間契約並未成立，原告訴請被告等給付居間報酬，自屬無據。
㈢依系爭意願書約定之「買賣成功」為條件，顯係以被告陳鈞
泉與上開六筆土地所有人間之買賣於有效期限至99年12月20日契約成立為前提。然系爭189-88、189-21地號土地之原所有人（即賴茂春）則遲至100年1月25日始訂立買賣契約。至於被告陳鈞泉與系爭189-23、189-36地號土地之原所有人間則未訂立買賣契約，自難認已符合系爭意願書之條件，原告自無從依上開約定請求被告給付服務報酬。
㈣縱依原告主張兩造間所成立者為媒介居間契約，惟被告與18
9-23、189-36地號土地地主間未能完成買賣交易，係可歸責於原告，原告未於買賣雙方間進行周旋磋商，以達致說合買賣雙方成交為目的及盡相當之勞務，縱使原告僅知悉被告欲洽購系爭土地189-23、189-36地號土地之地主，而建議被告與二筆地號土地之地主協商買賣價額，然原告均非被告與系爭六筆土地地主欲簽訂買賣契約之居間仲介人，自不能證明原告有何居中媒介、斡旋，促成被告陳鈞泉與地主就系爭土地交易價額達成合意之情。是於不動產買賣之居間，解釋上就因居間人所為報告或媒介所成立之契約，亦應以買賣本約為限，尚不得認居間人於僅簽立「承買意願書」或「買賣預約」時亦得請求報酬。是本件尚難認原告就居間人之任務已完成，自無從請求居間報酬。
㈤退步言，縱認原告具有仲介報酬請求權，則原告僅係基於為
「賣方」仲介居間買賣，為被告促成其中系爭「四筆」土地買賣，惟兩造於上開買賣契約簽訂前並未有約定報酬標準，又原告亦非以居間收取報酬為業之人，無任何報酬價目表可供參酌，如認得請求服務報酬，應依民法第547條、第566條第2項、第568條規定，以一般民間習慣計算服務報酬額（按民間給付居間報酬習慣上為契約總價2%，由買賣雙方各負擔二分之一）計算本件服務報酬額，被告陳鈞泉願給付1%之仲介費，但原告不但刻意拖延隱瞞無法促成189-23、189-36等二筆地號土地之原因，待被告陳鈞泉承買系爭土地後四年，以違約訴訟要脅給付服務費，坐收漁翁之利，收取比實際1%仲介高額之報酬，並非合理。
㈥本件原告係依據居間契約請求給付服務費，何以能賺取「18
9-88、189-21地號土地之差價」，且如上述，縱令原告係為賣方之利益而將買方人之報價向賣方報告後，再因賣方之意思去向買方協調價格，蓋談定價格本為買賣之必要之點，原告為談成系爭土地之買賣，自有必要向買賣雙方均遊說協調，是縱原告有於買賣雙方間協調價格，或被告方面有透過原告向賣方議論價格，仍均屬原告為賣方處理事項之一部，原告既係立於賣方之受託人地位，替賣方尋求適宜的買受人及出價，該價額談成之利益雖可能亦及於被告，然僅為買賣契約及兩造合意之本質使然，充其量僅為「反射利益」之性質，尚非得因此即認為被告同意給付「189-88、189-21地號土地」價格之差額594,400元。除系爭意願書外，原告尚有其他兩張「承買意願書」予被告，俾以證明兩造係約定係以上開六筆土地買賣成立為前提要件，准此，被告從未承認該數額乃原告為被告「居間仲介」之價額，雙方亦約定以上開六筆土地買賣成立，始同意給付「189-88、189-21地號土地」價格之差額594,400元，否則該承買意願書約定要件即不成立，詎原告仍不提供前述之其他兩張「承買意願書」予被告，遽以請求「189-88、189-21地號土地」價格之差額594,400元，乃屬不法行為，實無可採。
㈣聲明：原告之訴駁回；如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（採為本判決之基礎）：
(一)被告陳鈞泉於99年11月29日簽立系爭意願書，表示願以每坪34萬5000元購買臺中市○區○○○段189-87、189-88、189-89、189-21、189-23、189-36等地號六筆土地，有效期限至99年12月20日。
(二)被告二人經由原告見證於99年12月20日以每坪34萬5000元之價格，向訴外人趙家慶、趙榮三、張秀暖購買其等所有之臺中市○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○○號2筆土地，並簽立不動產買賣契約書。
(三)被告二人經由原告見證於100年1月25日以每坪33萬元之價格，向訴外人賴茂春購買其所有之臺中市○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○○號2筆土地，並簽立土地買賣契約書。
四、法院之判斷：原告主張被告陳鈞泉於99年11月29日簽立系爭意願書後，經由原告介紹陸續購入系爭土地，並以「夫妻之共同名義」登記給被告二人，依民法第565條、第568條之法律關係，以及系爭意願書約定，被告二人應連帶給付介紹服務費854,600元及其遲延利息等情，並提出系爭意願書為憑（見本院卷第10頁），惟為被告二人否認，並以前情置辯，是本件爭執之所在厥為：原告與被告二人間是否均成立居間契約？如是，原告得否請求向被告二人請求居間報酬？又居間報酬應為多少？分述如下：
(一)原告與被告二人間是否成立居間契約
1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，，民事訴訟法第277條定有明文。又按當事人互相意思表示一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第153條第1項、第565條定有明文。即居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而媒介居間（即訂約之媒介）必須將委託人之情況，報告於相對人或為訂約之媒介（即居間人除純粹報告訂約機會外，居間人應將訂約事項，據實報告於各當事人），而使之成立者，居間人始有報酬請求權。
2、細繹本件系爭意願書所載述「本人陳鈞泉願以每坪新台幣叁拾肆萬伍仟元整購買趙家慶先生等八人座落於臺中市○區○○○段189-87、-88、-89、-21、-23、-36地號共六筆，面積約一四四（坪），有效期限至九十九年十二月二十日前有效。…二.服務費以每坪叁拾肆萬伍仟1％計算。三.189- 21一坪以三坪計算售出（謝上文負責溝通二倍價，否則差一坪價部分扣仲介費。註：因地主價位不一，買方同意以每坪34.5萬為加減帳，差價部分均由受任人（仲介人謝上文）承擔或取得─全部。雙方均不得異議。承買人：陳鈞泉…」等內容，以及其上有被告陳鈞泉親自簽名及捺印，被告陳鈞泉未加否認等情，顯見系爭意願書係承買人即被告陳鈞泉表達其購買系爭土地之意願及時效，其間並有與原告就系爭土地買賣居間及報酬計算等約定，以前揭所示原告應「負責溝通」、「否則…扣仲介費」、「差價…承擔」等字眼核其居間之性質，應屬於周旋於他人之間為之說合之媒介居間，而非報告居間。亦即系爭意願書應可作為被告陳鈞泉及原告間之居間契約，原告為居間人，經受被告陳鈞泉之委託，必須將情況報告於系爭土地之買方或為訂約之媒介，而使之成立，原告始有報酬請求權，並依該契約約定予以計算應獲取之報酬。是原告與被告陳鈞泉間應有就系爭土地買賣居間之意思表示一致達成合意，以系爭意願書為據，該居間契約之存續期間至99年12月20日止。
3、再詳觀系爭意願書記載，除上開內容及被告陳鈞泉親簽及捺印外，並無有關被告江素英之記載，且被告江素英亦未於系爭意願書簽名或捺印，基於債之相對性之原則，原告自無從依系爭意願書對被告江素英有何主張或請求，況原告迄至言詞辯論終結前，並未舉證其與被告江素英就系爭土地買賣確有給付報酬之約定，而不動產登記制度為不動產物權變動取得之生效要件，與居間報酬請求債權無涉，故縱使被告江素英因原告介紹買賣而登記為系爭土地所有權人，原告與被告江素英間亦非當然有居間契約存在，既原告對此未舉證以實其說，又為被告江素英否認，自應認原告與被告江素英間無居間契約關係存在。
(二)原告得否請求居間報酬及報酬計算部分
1、查被告二人經由原告見證於99年12月20日以每坪34萬5000元之價格，向訴外人趙家慶、趙榮三、張秀暖購買其等所有之臺中市○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○○號2筆土地；嗣被告二人於100年1月25日，在原告見證下以每坪33萬元之價格，向訴外人賴茂春購買其所有之臺中市○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○○號2筆土地等情，為兩造不爭執，已如前述，並有土地買賣契約書2份影本附卷可稽（見本院卷第73-90頁），堪信真實。
2、據證人趙家慶證稱：「當時是因為原告來找我們談這筆土地有人要買，我們就透過原告賣給陳鈞泉、江素英，原告是仲介，簽約也是在原告促成下簽立的。」、「金額就是原告先跟我們談，原告再跟被告商議所得出價金就是契約書上的價金。」、「大概是一個月左右的時間。」、「（簽約的時間、地點？）就是契約書中所載99年10月20日簽的，簽約地點是在原告家中，印象中在場有原告、我們出賣人及被告陳鈞泉，江素英有無在場不記得，代書有在場。」、「確實沒有其他介紹人，是原告介紹的。」等語（本院卷第101頁），及證人趙榮三證稱：「是原告介紹的，是原告來找我們，我們就委託原告去仲介。」、「（買賣價金是如何達成的？）就是原告跟對方談，我認為可以就簽了，我有無事先先出價錢時間太久我不記得了。」、「簽約的時間應該就是契約書上的日期，地點好像是在原告的家裡，現場有原告、代書，被告陳鈞泉有到，江素英我不記得有無在場。」、「（在簽立買賣契約書之前，你有無與本件被告陳鈞泉接觸過？）沒有。」等語（見本院卷第102頁），以及證人賴茂春證稱：
「是原告介紹的，應該是原告先來找我，說有人要買。」、「（你有無與原告簽立委託契約書？）好像沒有，只有口頭答應讓原告去跟買主聯絡，我只是在最後跟買主簽土地買賣契約書。」、「（買賣價金是如何達成？）我記得是原告來跟我講買主提了壹個價錢，我覺得可以接受。」、「（簽約的時間、地點、在場人為何？）地點好像就是在原告的家裡，時間應該就是契約書上寫的日期，現場有我、原告、被告陳鈞泉，代書好像是原告叫來的。」、「（在簽立買賣契約書之前，你有無與本件被告陳鈞泉接觸過？）沒有。」等語（見本院卷第104頁背面、第105頁），堪認原告於被告陳鈞泉簽立系爭意願書後，確實向被告陳鈞泉及系爭土地所有人報告訂約機會，並積極為訂約之媒介，進而促使被告二人陸續與系爭土地所有權人簽立買賣契約，故縱使原告於前揭買賣契約書中僅記載為見證人，系爭土地買賣是經由原告從中介紹而成立，應是無疑。
3、原告與被告陳鈞泉間存有居間契約，以系爭意願書為據，性質屬媒介居間，業如前述；而按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上第1118號裁判要旨可參）。是依系爭意願書約定，被告陳鈞泉既已表示願以每坪34萬5000元之價格購買臺中市○區○○○段189-87、189-88、189-89、18
9 -21、189-23、189-36地號共六筆土地，又該意願書內並無將該六筆土地之買賣視為整體不可分之字句，自應是任一筆土地如係經由原告居間且買賣於99年12月20日前成立者，其間之服務費即應以每坪34萬5000元之百分之一計算，如被告陳鈞泉非以每坪34萬5000元價格購得土地，其中之差價部分即由原告自行承受。經查前揭卷附之2份買賣契約書，其一就被告陳鈞泉購買系爭189-87、189-89等地號2筆土地部分，簽約時間為99年12月20日，恰在居間契約有效期日屆至時，衡情雙方就買賣價金磋商時間約計1個月，原告應得依居間契約之法律關係，向被告陳鈞泉請求報酬，故依系爭意願書約定，以系爭189-87、189-89地號土地共124平方公尺，換算為37.51坪，原告得請求之報酬為12萬9400元（計算式：37.51×34萬5000元×1%＝12萬9400元。）。至於被告陳鈞泉購買系爭189-88、189-21等地號2筆土地部分，簽約時間為100年1月25日，參以證人賴茂春證稱「大約談了一個月」之詞，顯已逾系爭意願書約定期限，原告又未再舉證其間就系爭意願書部分有延長期限或改為無期限之約定，抑或提出其與被告陳鈞泉間另有居間契約約定，則縱或被告陳鈞泉確因原告媒介而購買該2筆土地，且係以低於每坪34萬5千元之33萬元價格購入，原告亦無居間報酬請求權，故原告就此部分主張依系爭意願書約定，請求總坪數百分之一之服務費13萬800元及差價59萬4400元，即屬無據。
4、原告與被告江素英間無居間契約約定，已如前述，故原告主張依居間契約之法律關係，以系爭意願書為據，請求被告江素英給付服務費，自屬無據。
5、綜上，原告得請求被告陳鈞泉給付居間報酬，其數額應為12萬9400元，逾此數額之請求，以及請求被告江素英給付85萬4600元，均為無理由，不應准許。
五、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件原告對被告居間報酬請求權，核屬無確定期限之給付，既經原告起訴而送達訴狀，被告迄未給付，當應負遲延責任。經查，原告得向被告陳鈞泉請求12萬9400元之居間報酬，如前所述，而原告之民事起訴狀繕本係於104年5月15日送達於被告陳鈞泉（見本院卷第20頁之被告送達證書），原告又未提出在此之前有催告被告陳鈞泉給付居間報酬而未給付之證明，則被告應自104年5月16日起始負遲延責任，原告就該居間報酬之利息部分，請求自104年5月16日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，應予准許，逾此部分利息之請求，於法即屬無據，應予駁回。
六、綜上所述，原告依居間之法律關係，請求被告陳鈞泉給付原告12萬9400元，及自104年5月16日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為屬有據，應予准許。至原告逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
七、原告固陳明願供擔保，請准宣告假執行，然就原告勝訴部分，係所命合計給付金額未逾50萬元之判決，自應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行，原告就此部分所為宣告假執行之聲請，僅在促使法院為此職權之行使，本院自不受其拘束，仍應逕依職權宣告假執行。又被告陳鈞泉陳明願供擔保，聲請宣告免假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失其宣告之依據，不應准許，併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，自無庸逐一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項。
中 華 民 國 105 年 2 月 26 日
民事第二庭 法 官 王怡菁正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 2 月 26 日
書記官 鄭郁慈