臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第2483號原 告 蔡明松訴訟代理人 王世勳律師被 告 紀子楨訴訟代理人 林開福律師上列當事人間確認優先承買權不存在事件，於民國105年10月24日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文確認被告就本院99年度司執字第103477號強制執行事件執行標的中之臺中市○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（權利範圍均為10分之1），其優先承買權不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴聲明請求確認被告就本院99年度司執字第103477號強制執行事件執行標的中之臺中市○區○○段274、274-8、274-9、274-10、274-12地號土地，權利範圍均為10分之2，其優先承買權不存在，嗣部分撤回並減縮聲明如後開聲明所示（見本院卷第173頁），依民事訴訟法第255條第1項第3款、第262條規定，應予准許。
二、原告主張：㈠鈞院99年度司執字第103477號強制執行事件，依訴外人即執
行債權人彰化商業銀行股份有限公司（下稱彰化銀行）聲請拍賣訴外人傅湧沼所有坐落臺中市○區○○段○○○○○○號等18筆土地應有部分各10分之2，於民國100年7月28日由原告及訴外人張志銘得標（原告及訴外人張志銘各得應有部分10分之1）。被告就其中坐落臺中市○區○○段274、274-9、274-10、274-12地號土地之應有部分均為10分之2（下稱系爭土地），主張其就系爭土地上未辦保存登記之4 棟建物，即門牌臺中市○區○○路0段000○0 號房○○○區○○○○街○○巷○○號房屋、同巷8號房屋、同巷4之1 號房屋（下稱系爭建物）有所有權或事實上處分權，又其為訴外人傅湧沼之前手而曾為系爭土地之共有人，即系爭土地建物前曾同屬其所有，僅將土地所有權轉讓訴外人傅湧沼，依民法第425條之1規定，推定其與訴外人傅湧沼間在房屋使用期限內有租賃關係，依土地法第104 條規定就系爭土地有優先承買權；再系爭建物為區分所有建物，其就建物基地無所有權，依民法物權編第8條之5第3項亦有優先承買權，而於100年8 月17日具狀聲明優先承買。
㈡觀諸鈞院99年度司執字第103477號強制執行事件100年8月24
執行調查筆錄，訴外人傅湧沼稱「我是土地建物一起買」；再觀諸被告與訴外人傅湧沼於76年8 月21日簽訂之土地買賣契約書第11條約定「本件土地曾經乙方（即紀子楨、本案被告）出售並出具土地使用權同意書予偉祺建設股份有限公司興建房屋，嗣因該公司未付清價款，繼而公司解散，負責人魏阿早死亡，致迄今未解決，地上建物仍然存在。本件土地係以低於市價售予甲方（即傅湧沼），故雙方約定乙方只負責辦理土地所有權移轉，不負點交土地之義務。至於地上建物之排除及乙方與偉祺公司或其房屋訂戶間糾紛之處理，均由甲方自行負責處理。此後甲方不得以其處理不成或地上建物無法排除或其他任何理由要求減少價金或解除本件契約，此乃雙方事先言明，甲方絕不後悔」。前揭買賣之土地包括系爭土地。探求此條約定之真意，係指「土地上尚有多棟未保存登記之地上建物，大多由其他第三人占有使用，日後尚需自行拆除或訴請拆屋還地、遷讓房屋以返還占有，故紀子楨（本案被告）以低於市價之價格，將土地連同未保存登記之地上建物售予傅湧沼，有關日後自行拆除或訴請拆屋還地、遷讓房屋之相關事宜，均由傅湧沼自行負責處理，與紀子楨無關」，始符公平正義及誠信原則。尤其甚者，上揭條款規定「地上建物之『排除』…由甲方自行負責處理」，所稱「排除」應係「拆除」之意，益證被告在76年8 月21日簽訂上揭土地買賣契約書之時，已將土地上多棟未保存登記之地上建物（包括系爭建物）之事實上處分權轉讓予訴外人傅湧沼，至為明顯。否則，訴外人傅湧沼如何能夠自行拆除地上建物或對其他第三人訴請拆屋還地、遷讓房屋？被告與訴外人傅湧沼在上揭買賣契約書何必有第11條之約定？是以，被告現今並非系爭建物之事實上處分權人，自無從依據土地法第104條、民法物權編施行法第8條之5第3項之規定主張優先承買權。
㈢聲明如主文所示。
三、被告則以：㈠系爭建物係訴外人偉祺建設股份有限公司（下稱偉祺公司）
於68年1月5日興建之「荔枝園公寓」集合住宅，嗣經偉祺公司將其中22戶分別讓渡予被告及其母即訴外人紀廖菊管業。
被告於76年8 月21日與傅湧沼所簽訂之系爭土地買賣契約書內載明買賣之標的（包括上訴人所有如該附表標示之土地坐落之地段地號、面積、權利範圍等），及價金（包括買賣土地每坪單價、全部土地總價、付款方法及相關稅費負擔等）。至於「土地買賣契約書」第11條所載，僅在表明買賣當時之土地上有房屋占有之狀況，土地係以低於市價出售，賣方只負責辦理土地所有權移轉登記，不負點交土地之義務，亦不負瑕疵擔保責任，買方不得反悔而已，並無被告要將系爭建物之權利轉讓給傅湧沼之記載。倘傅湧沼已取得系爭建物之事實上處分權，何以長期間就系爭建物未行使權利，而由被告分別將系爭建物，陸續於96年間起出租予訴外人優慧建設公司、陳王泉、林京沅、陳奕成、熊偉惀等人，益徵被告就系爭建物有事實上處分權。
㈡縱認被告同意將系爭建物之事實上處分權讓予傅湧沼，惟因
被告始終未曾將系爭建物交付予傅湧沼，作為事實上處分權發生變動之公示方法，傅湧沼自無法取得系爭建物之事實上處分權，故系爭建物之事實上處分權仍為被告所有。系爭土地與系爭建物曾經同屬被告一人所有，故被告所有之系爭建物與其所坐落之系爭土地自有法定租賃關係存在，依民法第425條之1第1項、第426條之2第1項、土地法第104條第1項，及民法物權編施行法第8條之5第3 項之規定，均有法定優先承買權。原告起訴請求確認被告之優先承買權不存在，為無理由。
㈢答辯聲明：駁回原告之訴。
四、得心證之理由：㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不妥之狀態存在，且此種不妥之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。本件原告主張被告就系爭土地優先承買權不存在乙節，為被告所否認，則原告於私法上之地位難謂無受侵害之危險，又此項危險得以對於被告之確認判決除去，則原告提起本件確認之訴，應有即受確認判決之法律上利益而有權利保護之必要，合先敘明。
㈡本院99年度司執字第103477號強制執行事件，執行債權人為
彰化銀行，執行債務人為傅湧沼。被告就上開強制執行拍賣程序，於100年5月2 日具狀以其就系爭土地上有系爭建物，且系爭土地原同屬其所有，其僅將土地所有權讓與傅湧沼，依民法第425條之1、第426條之2、土地法第104條第1項、民法物權編施行法第8條之5第3 項之規定，主張其有法定優先承買權。本院乃於100年6月28日拍賣公告附表內載明被告對於系爭土地有第1順位優先承買權。嗣原告及張志銘於100年
7 月28日共同向本院聲請應買執行標的即傅湧沼所有之18筆土地應有部分均為10分之2（原告為10分之1)。本院乃於100年8 月10日發函通知被告於函到10日內表明是否就系爭土地應有部分均為10分之2 行使優先承買權，被告於同月12日收受該函，並於同月17日具狀聲明要行使優先承買權等情，有本院執行拍賣公告及被告民事聲明狀附卷可稽（見本院卷第44-51頁），並經本院調取上開強制執行事件卷宗審閱無訛，復為兩造所不爭執，足認屬實。
㈢被告主張偉祺公司於67年間，在包括系爭土地之地上興建大
規模集合式住宅「荔枝園公寓」，系爭建物即屬之。因偉祺公司於興建中發生財務困難，乃於68年1月5日將施工中之「荔枝園公寓」集合住宅中之22戶（含系爭建物，均未辦理建物所有權第1 次登記，故無從辦理所有權移轉登記）變更起造人而分別讓渡予上訴人及其母紀廖菊管業，被告因而取得系爭建物事實上處分權等情，為原告所不爭執，堪認被告於76年8 月21日與傅湧沼簽訂土地買賣契約書以前，為系爭建物之事實上處分權人。
㈣嗣被告於76年8 月21日與傅湧沼所簽訂之系爭土地買賣契約
書內，於第1 條約定，買賣標的係被告所有如該契約書附表標示之土地坐落之地段地號、面積、權利範圍等，第2 條則約定買賣價款以每坪新臺幣（下同）2萬8000 元計算，總價共2044萬元，有系爭土地買賣契約書附卷可按（見本院卷第54-63頁)。按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定，故解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。至所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義。被告與傅湧沼所簽訂之系爭土地買賣契約第11條特別約定：「本件土地曾經乙方（即被告）出售並出具土地使用權同意書予偉祺建設股份有限公司興建房屋，嗣因該公司未付清價款，繼而公司解散，負責人魏阿早死亡，致迄今未解決，地上建物仍然存在。本件土地係以低於市價售予甲方（即傅湧沼），故雙方約定乙方只負責辦理土地所有權移轉，不負點交土地之義務。至於地上建物之排除及乙方與偉祺公司或其房屋訂戶間糾紛之處理，均由甲方自行負責處理。此後甲方不得以其處理不成或地上建物無法排除或其他任何理由要求減少價金或解除本件契約，此乃雙方事先言明，甲方絕不後悔」等語。依被告與傅湧沼所簽訂之系爭土地買賣契約整體文意觀之，傅湧沼以鉅資購入不動產，目的在取得大片土地之支配、使用、收益及處分之權利，豈有容許出賣人即被告於土地上仍保有系爭建物之事實上處分權，而得對被告主張法定租賃權存在之理？又系爭買賣土地上所坐落之「荔枝園公寓」集合住宅，因建商偉祺公司發生財務困難，無法興建完成、取得使用執照，以辦理建物所有權第1 次登記，致無從辦理建物之所有權移轉登記，形成一亟待解決之問題，被告與傅湧沼雖約定被告只負責辦理土地所有權移轉，不負點交土地之義務，惟被告既容許傅湧沼自行排除土地上建物及與地上建物所有人（事實上處分權人）間之糾紛之處理，則其真意應係同意將系爭土地上之系爭建物，任由傅湧沼自行處置，自不因雙方所訂土地買賣契約書第1 條就買賣標的內容未約明含房屋部分而有所影響。被告既係將系爭建物任由傅湧沼自行處置，系爭建物之事實上處分權自已由傅湧沼取得，而無由被告就系爭建物再為「交付」行為之必要。被告辯稱其未讓與系爭建物之事實上處分權，亦未以交付作為事實上處分權發生變動之公示方法，故仍保有系爭建物之事實上處分權云云，自無可取。
㈤傅湧沼依其與被告之系爭土地買賣契約，已自被告買受取得
系爭土地所有權，並取得坐落其上之系爭建物事實上處分權，被告於同一時間，已非系爭土地之所有權人及系爭建物之事實上處分權人，均如前述，被告就系爭土地自無法定租賃關係存在。被告依民法第425條之1第1項、第426條之2第1項、土地法第104條第1項、民法物權編施行法第8條之5第3 項等規定，主張對系爭土地有優先承買之權利，自屬無據。原告請求確認被告對系爭土地之優先承買權不存在，應無不合。
㈥與原告同時得標應買系爭土地應有部分10分之1 之訴外人張
志銘，另案訴請確認被告對系爭土地之優先承買權不存在，經本院100年度訴字第2441號、臺灣高等法院臺中分院101年度上字第414號、最高法院104年度台上字第1575號、臺灣高等法院臺中分院104年度上更㈠字第33號、最高法院105年度台上字第1178號裁判張志銘勝訴確定，有各該裁判在卷可參（見本院卷第4-15、16-29、31-33、139-147、178-179頁），益徵原告主張為有理由。
五、從而，原告聲明請求判決確認被告就本院99年度司執字第103477號強制執行事件執行標的中之系爭土地（權利範圍均為10分之1），其優先承買權不存在，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，與判決之結果不生影響，無庸逐一論究，末此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 12 月 15 日
民事第七庭 法 官 熊祥雲正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 12 月 15 日
書記官 劉家汝