臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第2822號
第2902號原 告 陳狄任即 被 告訴訟代理人 楊傳珍律師被 告 國泰世華商業銀行股份有限公司法定代理人 陳祖培訴訟代理人 張瑋珊
顏妃伸周秉宏被 告 陳碧琴即 原 告
賴景得上 一 人法定代理人 林建宏
賴慧娟上二人共同訴訟代理人 林見軍律師上列當事人間請求返還價金等、給付違約金事件，分別提起訴訟，本院於民國105年10月27日合併言詞辯論終結，合併判決如下：
主 文被告陳碧琴、賴景得應給付原告陳狄任新臺幣壹佰萬元，及自本判決確定日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告陳狄任其餘之訴駁回。
原告陳碧琴、賴景得之訴及假執行之聲請駁回。
訴訟費用由被告即原告陳碧琴、賴景得負擔二分之一；餘由原告即被告陳狄任負擔。
本判決第一項，於原告陳狄任以新臺幣參拾參萬參仟元為被告陳碧琴、賴景得供擔保後，得為假執行；但被告陳碧琴、賴景得如以新臺幣壹佰萬元為原告陳狄任預供擔保，得免為假執行。
原告陳狄任其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序事項：按分別提起之數宗訴訟，其訴訟標的相牽連或得以一訴主張者，法院得命合併辯論。命合併辯論之數宗訴訟，得合併裁判，民事訴訟法第205 條第1 、2 項分別定有明文。查原告陳狄任以陳碧琴、賴景得為被告提起本件請求返還價金之訴，由本院以104 年度訴字第2822號受理；原告陳碧琴、賴景得復以陳狄任、國泰世華商業銀行股份有限公司（下稱國泰世華銀行）為被告，提起本件請求給付違約金等訴訟，由本院以104 年度訴字第2902號受理。經核上開兩訴訟均係因陳狄任與陳碧琴、賴景得就坐落臺中市○○區○○○段000 地號、722 地號土地（以下合稱系爭土地）所生糾紛而提起，其訴訟標的相牽連，爰依前揭法律規定，將本院104 年度訴字第2822號及第2902號合併辯論及裁判，合先敘明。
乙、兩造爭執要旨：
壹、請求返還價金部分（即104年度訴字第2822號）：陳狄任起訴主張：
㈠先位之訴：
⒈陳狄任於103 年12月10日向陳碧琴、賴景得購買系爭土
地，買賣總價金約明為新臺幣（下同）6667萬9000元，雙方並簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），陳狄任業於103 年12月12日及104 年3 月6 日分別撥款50萬元及550 萬元至國泰世華銀行信託財產專戶，是已生由陳碧琴、賴景得受領之法律效力。嗣於104 年6 月30日系爭土地四界測量時，陳狄任竟發現系爭土地部分遭第三人占用，陳狄任除行使同時履行抗辯權，主張於陳碧琴、賴景得排除第三人占用前，拒絕給付其餘價金外，因陳碧琴、賴景得明知系爭土地遭第三人占用，竟未於締結契約時就此影響買受人締約意願之交易上重大事項及瑕疵告知陳狄任，僅告知陳狄任系爭土地為土壤污染控制場址，是陳碧琴、賴景得顯已違反告知義務，依民法第359 條之規定，陳狄任自得解除契約，請求陳碧琴、賴景得返還其已付價金600 萬元。
⒉此外，陳碧琴、賴景得故意隱匿影響交易上之重大瑕疵
，致陳狄任陷於錯誤，陳狄任亦得依民法第92條第1 項規定，撤銷系爭買賣契約之意思表示，並依同法第114條、第113 條、第259 條規定，請求陳碧琴、賴景得返還其已繳付之600 萬元。雖陳碧琴、賴景得曾於104 年
9 月7 日以郵局存證信函主張解除系爭買賣契約，並稱將沒收上開已繳納價金，惟上開存證信函中所稱解約，依法不生解除效力，而系爭買賣契約既經陳狄任撤銷，陳狄任自得依不當得利之法律關係，為本件價金返還之請求。
⒊又系爭買賣契約簽訂後，因系爭土地部分遭第三人占用
，陳碧琴、賴景得顯不能依債之本旨履行債務，經陳狄任屢次函催，均置之不理，依民法第359 條、第254 條、及第227 條等規定，亦構成法定解除事由，陳狄任併以起訴狀繕本之送達，為解除系爭買賣契約之意思表示，並依系爭買賣契約書第10條約定及民法第259 條規定，請求陳碧琴、賴景得返還已受領之價金並附加自受領時起之利息。
⒋並聲明：
⑴陳碧琴、賴景得應給付陳狄任600 萬元，及自103 年
12月10日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
⑵願供擔保，請准宣告假執行。
㈡備位之訴：
⒈縱認陳碧琴、賴景得有解約事由，因系爭買賣契約書第
10條已約定：「違約罰則：買方不依約履行付款……，即予解除契約並將已收之價款全部沒收」，核與民法第
250 條第2 項前段：「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額」之規定相符，即已收價款全部沒收，不另再請求履行原契約之意，與懲罰性違約金之性質自屬有間，故上開約定違約金之性質，核屬賠償總額預定性違約金。因陳碧琴、賴景得主張陳狄任給付遲延而解除雙方間之買賣契約，該因債務不履行所生損害，自不包括解約後之損害，且系爭土地遭第三人占有已經排除，系爭土地價值並未因陳狄任之解約而減損，甚且增加，對陳碧琴、賴景得而言，實未受有損害，況陳碧琴、賴景得自購入系爭土地至簽訂系爭買賣契約之日止，長達12年期間，均乏出租或出售之事實。又陳碧琴、賴景得既未於系爭買賣契約簽訂時告知系爭土地遭第三人占有，逕予沒收已付價金之全部，亦顯失公平。是依民法第252 條規定，請求法院參酌系爭土地附近土地之出租行情，約為每月每坪198 元，系爭土地面積約855 坪，自陳碧琴、賴景得排除第三人占有之日起至陳狄任起訴狀繕本送達陳碧琴、賴景得之104 年10月14日止，縱有出租他人收取租金或其他預期計畫，可收取之租金為33萬8580元（計算式：855 坪×198 元×2 個月＝33萬8580元）等，核減至相當數額。於核減範圍，陳碧琴、賴景得為無法律上原因而受有利益，依不當得利之法律關係，應將該核減範圍內之數額返還陳狄任，並依民法第182 條第2 項規定加計利息（類推適用民法第959 條第2 項規定，自訴狀送達之日起，視為惡意受領人）。
⒉縱認陳碧琴、賴景得解約有理由，亦請衡酌系爭土地遭
第三人占有，非締約當時所得預料之情事變更，依民法第227 條之2 之規定，否准陳碧琴、賴景得沒收違約金，並返還陳狄任全部已付價金並附加自受領時起之利息。
⒊又系爭買賣契約第11條約定：契約未盡事宜，應依誠實
信用原則及有關法令辦理；第9 條則約定：發現標的物為第三人占用，應於點交日前負責理清、買方給付尾款同時，點交予買方管理。換言之，陳狄任負擔繳清全部買賣價金6667萬9000元之同時，陳碧琴、賴景得始負擔排除第三人占用、點交之義務，且亦未約明排除日期，此顯已違反誠實信用原則，該約定應屬無效。且系爭買賣契約乃陳碧琴、賴景得委專業代書所製作供買賣不動產之定型化契約，其中已預先擬定之各附合契約約款，自應適用衡平原則、誠信原則及消費者保護法所定平等互惠原則之法理，以排除其中顯失公平之「單方利益條款」，尤不得據以變相排除法定擔保責任。而系爭買賣契約不問事由是否可歸責於陳狄任，刻意加重陳狄任之責任或致陳狄任之不利益，各該約款依民法第247 條之
1 規定均屬無效，陳碧琴、賴景得仍應依不當得利之法律關係返還價金予陳狄任。
⒋並聲明：
⑴陳碧琴、賴景得應給付陳狄任600 萬元，及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
⑵願供擔保，請准宣告假執行。
陳碧琴、賴景得抗辯略以：
㈠雙方交易過程略述如下：
⒈陳碧琴、賴景得於103 年12月10日與陳狄任簽立系爭買
賣契約，並委由國泰世華銀行信託部擔任價金受託人（陳碧琴、賴景得誤為履約保證人）。因系爭土地有污染問題，所以簽約時曾提及污染管制登記解除之問題。嗣陳狄任於103 年12月12日撥款50萬元至國泰世華銀行信託財產專戶。104 年1 月5 日陳碧琴、賴景得透過仲介告知陳狄任系爭土地污染管制登記已經解除，於104 年
2 月23日委請中興地政至現場測量，於104 年2 月26日，發現依測量成果圖所示，系爭土地有部分遭鄰房占用，依系爭買賣契約第8 條及第9 條，陳碧琴、賴景得應排除他人所屬建物之占用，陳狄任亦知悉此情，於104年3 月6 日再撥款550 萬元至國泰世華銀行信託財產專戶，至此，第一期簽約款600 萬元已全部支付完畢。目前該占用部分已經拆除完畢，陳碧琴、賴景得已在點交前就他人無權占用系爭土地之情事予以完全排除。於
104 年5 月18日再次鑑界，確定系爭土地遭占用部分之建物已經拆除，再無占用之情，陳狄任也在場得知此一鑑界測量結果。
⒉因買賣雙方未就土地登記簿註銷土壤污染控制場址之後
，應於何時備件用印之時間有具體約定，以為第二期用印款1380萬元之繳款時點。是陳碧琴、賴景得於104 年
6 月24日委任律師以存證信函通知陳狄任於104 年6 月30日辦理用印，並繳付相對應之第二期用印款1380萬元，當日陳狄任亦有依約前來配合用印，但就上開款項未能同時給付，表示要向合庫北大里分行洽辦貸款。之後，銀行核准貸款，卻因陳狄任未配合前去辦理對保，導致無法撥款。陳碧琴、賴景得再於104 年8 月18日以存證信函催告陳狄任至遲於104 年8 月21日前繳付用印款；於104 年8 月24日再催告陳狄任至遲於104 年8 月28日前繳付用印款，陳狄任卻以所定催告期限顯不相當為由拒絕給付；後陳碧琴、賴景得於104 年9 月7 日以存證信函解除系爭買賣契約。
㈡系爭買賣契約於締約當時雖遭第三人占用，但目前已經排
除，業獲核發農用證明，更徵其上已無違章建物之存在。陳狄任從未主張陳碧琴、賴景得故意未告知系爭土地遭第三人占有之瑕疵，而為撤銷買賣契約之意思表示，系爭土地有無被占用須待鑑界後才知道，且系爭買賣契約第8 條及第9 條中有提到若有遭第三人占用，賣方要在點交日前負責排除，且陳碧琴、賴景得也早在點交前就已排除，自不容陳狄任事後再主張此事由。
㈢依兩造之信託契約書所示，國泰世華銀行應是受陳狄任委
託代收其所繳付之價金。故國泰世華銀行並無以賣方資格自居代領陳狄任給付價金之權限與資格，陳狄任於103 年12月12日及104 年3 月6 日分別撥款50萬元及550 萬元至國泰世華銀行信託財產專戶，並不發生由陳碧琴、賴景得受領之法律效力㈣第二期款1380萬元乃用印款，並非相對應於土地點交之價
款，自不能以系爭土地遭第三人占有、在陳碧琴、賴景得未排除第三人占有前為由，拒絕給付該1380萬元之用印款，更何況，買賣雙方並無約定土地點交期日，自無同時履行抗辯可言。尤有甚者，陳碧琴、賴景得是在排除他人占用後，方發函催告陳狄任於104 年6 月30日辦理用印，並繳付相對應之第二期用印款1380萬元，復催告陳狄任至遲應於104 年8 月21日前繳付用印款，但陳狄任均置之不理，自合於遲延給付。依系爭買賣契約第10條違約罰則：「買方不依約履行付款之義務時，即為買方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約並將已收之價款全部沒收，充作懲罰性違約金」，陳碧琴、賴景得已於
104 年9 月7 日委請律師發存證信函解除系爭買賣契約，並主張沒收陳狄任已繳付之價金600 萬元，充作懲罰性違約金。
㈤系爭買賣契約第10條違約金之性質為懲罰性違約金，此觀
諸系爭買賣契約第10條用語明載：「充作懲罰性違約金」即可得知。因本件是懲罰性違約金，故應無得以酌減之概念。更何況，陳碧琴、賴景得為排除他人占用，已花費數百萬元之鉅，若再加計仲介費、代書費等相關支出，實際損害高達3 、400 萬元之數，何來違約金過高？㈥系爭土地在買賣契約締約當時即遭第三人占用，乃客觀之
事實，並非後來才發生，雙方對此也於系爭買賣契約第8條、第9 條有預為處理之約定，是本件自無民法第227 條之2 之適用。又系爭買賣契約並非定型化契約，是否約定點交日期、違約罰責等，均是依當事人雙方協議之對等約定，亦無暴力脅迫之情形，復無違反誠信原則，沒有顯失公平無效之問題，故系爭買賣契約第9 條、第10條亦無民法第247 條之1 規定之適用。
㈦並聲明：⒈陳狄任之訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
貳、請求給付違約金部分（即104年度訴字第2902號）：陳碧琴、賴景得起訴主張：
㈠陳碧琴、賴景得前於103 年12月10日與陳狄任就系爭土地
簽訂系爭買賣契約，並委由被告國泰世華銀行信託部擔任履約保證。陳狄任於簽約時即交付簽約款600 萬元至價金信託帳戶（陳碧琴、賴景得誤為履約保證帳戶）。依系爭買賣契約第12條，買方應待登記簿謄本標示「土壤污染控制場址」等其他登記事項予以註銷後，再行備件、用印。另對照系爭買賣契約第3 條，雙方備齊移轉登記所需證件及用印之同時，買方一次付清1380萬元。惟當時並未就土地登記簿上之土壤污染控制場址註銷後，應於何時備件、用印之時間有具體約定。陳碧琴、賴景得於104 年6 月24日即委任律師以存證信函通知陳狄任於104 年6 月30日辦理用印，並繳付用印款1380萬元，當日陳狄任亦有依約前來配合用印，但就上開款項卻未能同時給付；陳碧琴、賴景得再於104 年8 月18日以存證信函定相當之期限，催告陳狄任至遲於104 年8 月21日前繳付用印款1380萬元至價金信託專戶；復於104 年8 月24日以存證信函定相當期限，催告陳狄任至遲於104 年8 月28日前繳付用印款。詎陳狄任卻委任律師以所定催付期限顯不相當為由，不為給付，迄今亦仍未給付。
㈡系爭買賣契約第10條違約罰則明定：「買方不依約履行付
款之義務時，即為買方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約並將已收之價款全部沒收，充作懲罰性違約金」。陳狄任經陳碧琴、賴景得多次催告，迄今仍未給付用印款1380萬元，依民法第229 條、第254 條之規定及系爭買賣契約之約定，陳碧琴、賴景得自可請求解除系爭買賣契約，並將已收之價款全部沒收，陳碧琴、賴景得業於104 年9 月7 日寄發存證信函予陳狄任表示解除系爭買賣契約，並主張沒收陳狄任已繳付之600 萬元價金，充作懲罰性違約金之權利。又當時買賣價金是透過被告國泰世華銀行擔任履約保證，上開價金係給付到價金信託專戶，而非由原告受領，陳碧琴、賴景得只得依懲罰性違約金之約定，請求陳狄任給付600 萬元之違約金。
㈢又被告國泰世華銀行與買賣雙方曾於103 年12月10日就本
件買賣交易簽定信託契約書，並於第4 條第6 項、第8 條明白約定：「如提出確實足夠之證據證明有領取權利存在時，應撥付買賣價金予應得之人」、「本契約未規範之事項，受託人得為必要之措施以確保信託目的之達成」。陳狄任應負給付遲延之責，業如上述，陳碧琴、賴景得已提出確實足夠之證據證明有領取權利存在。且陳碧琴、賴景得更已依法行使解約、沒收已收價款之權利，則國泰世華銀行應將陳狄任已繳付600 萬元價金扣除必要款項後，撥付給陳碧琴、賴景得。詎被告國泰世華銀行竟函覆陳碧琴、賴景得：礙難撥款等語。陳碧琴、賴景得只得本於信託契約書請求被告國泰世華銀行給付600 萬元之價金。然陳碧琴、賴景得上開所得主張600 萬元之給付，只要由陳狄任或被告國泰世華銀行任何一方為給付即可實現陳碧琴、賴景得之權利，此屬不真正連帶債務之型態。
㈣為此，爰依買賣契約及信託契約之法律關係提起訴訟，並聲明：
⒈陳狄任應給付陳碧琴、賴景得600 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⒉被告國泰世華銀行應給付原告600 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⒊上兩項如任一被告為給付時，其他被告於給付之範圍內，免除給付責任。
⒋願供擔保，請准宣告假執行。
陳狄任抗辯略以：
㈠陳碧琴、賴景得既於103 年12月16日已獲悉臺中市政府環
保局通知大里地政事務所塗銷汙染登記，自應依系爭買賣契約履約；且至遲於104 年2 月9 日已知系爭土地之550地號土地上有他人建物占有中，無法履約；104 年3 月6日經臺中市政府環保局探勘，亦以系爭土地已另作他用為由，拒絕核給農用證明，無從備齊辦理移轉登記所需證明文件。陳碧琴、賴景得隱匿各該事實，並仍責令陳狄任繳付550 萬元價金，已悖於誠信原則，自不能執該不可歸責於陳狄任之事由，謂陳狄任應負遲延責任，而得沒收上開已付550 萬元及前已支付50萬元價金之正當事由。職是，陳碧琴、賴景得主張104 年6 月24日前所生之地政事務所測量費8,000 元、鑑界費2,000 元、簽約費1,000 元、農用證明申請費5,000 元、規費1,000 元、中興測量公司23,000元、104 年4 月拆除工程費用154,050 元、104 年
5 月拆除工程費用246,653 元、104 年6 月拆除工程費用103,095 元、及律師費85,000元、裁判費60,400元，合計共689,198 元，均不得執為可歸責於陳狄任之事由，責令陳狄任承擔遲延賠償責任。
㈡陳碧琴、賴景得及仲介未於104 年6 月24日前修補瑕疵，
陳碧琴、賴景得及仲介是否有權片面隱匿前段所示各情，圖使原告繳付550 萬元價金後，始自行著手修補瑕疵，且自簽約後，遲至6 個月後始主張備齊農用證明交付，請求原告履約？陳狄任得否予以反對？若不得反對，陳狄任得否採取其他措施？民法未有明文，實不能認陳狄任應負擔仲介費2,564,000 元之賠償責任，且陳碧琴、賴景得實未給付仲介2,564,000 元服務費，均不得執為沒收550 萬元充作違約金之事由。尤其瑕疵擔保乃法定無過失責任，自不以具備債務不履行之要件為必要。
㈢並聲明：陳碧琴、賴景得之訴駁回。
國泰世華銀行抗辯略以：
㈠陳碧琴、賴景得及陳狄任以委託人身分於103 年12月10日
與受託人即國泰世華銀行簽訂土地買賣價金信託契約書，約定由國泰世華銀行辨理系爭土地買賣價金收付事宜，並以開立不計利息之活存信託專戶為限，且不得為其他運用。
㈡就委託人間所發生土地買賣糾紛乙事，實非國泰世華銀行
與委託人間成立土地買賣價金信託關係前所能知悉。國泰世華銀行於信託期間，除未涉入委託人間土地買賣糾紛外，已依上開信託契約書第8 條約定善盡善良管理人之注意義務，並依委託人指示，運用及管理信託財產。
㈢委託人如無法提出確實足夠之證據證明領取權利存在時，
國泰世華銀行得請求任一委託人提出司法判決確定後（或其他與確定判決有相同效力者），再返還或撥付買賣價金予應得之人。倘法院最終確定判決確認信託關係無效或終止，國泰世華銀行將依法院最終確定判決內容配合執行辦理。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
丙、本件經本院於104 年11月17日會同兩造協商整理爭執事項如下（參見本院2822號卷一第68頁）：
系爭土地買賣契約於締約當時有無遭第三人占用之情形？目
前系爭土地遭第三人占用的情形是否已經被排除？㈠陳狄任主張陳碧琴、賴景得故意未告知系爭土地遭第三人
占有之瑕疵，撤銷買賣契約之意思表示，再依不當得利之法律關係，請求陳碧琴、賴景得返還已交付之價金600 萬元，有無理由？㈡陳狄任主張陳碧琴、賴景得不能交付完整之土地，以起訴
狀解除系爭買賣契約，再依買賣契約第10條及民法第259條，請求陳碧琴、賴景得返還已交付之價金600 萬元，有無理由？陳狄任於103 年12月12日及104 年3 月6 日分別撥款50萬元
及550 萬元至國泰世華銀行信託財產專戶，是否發生由陳碧琴、賴景得所受領之法律效力？陳狄任有無遲延給付價金之情形？陳狄任以系爭土地遭第三
人占有，在陳碧琴、賴景得未排除第三人占有前，得拒絕給付其餘價金（即同時履行抗辯），有無理由？陳碧琴、賴景得依買賣契約第10條請求陳狄任，及依信託契約書第4 條第
6 項、第8 條請求國泰世華銀行給付600 萬元，有無理由？買賣契約第10條違約金之性質為何？陳狄任主張依民法第
252 條酌減違約金，再依不當得利，請求陳碧琴、賴景得返還酌減之違約金，有無理由？陳狄任主張買賣契約第10條有民法第227 條之2 規定之適用
，請求陳碧琴、賴景得返還已交付之價金600 萬元，有無理由？陳狄任主張買賣契約第9 條、第10條有民法第247 條之1 規
定之適用，請求陳碧琴、賴景得返還已交付之價金600 萬元，有無理由？
丁、得心證之理由：查陳狄任於103 年12月10日向陳碧琴、賴景得購買系爭土地
，買賣總價金約明為6667萬9000元，雙方並簽訂系爭買賣契約，約定委由國泰世華銀行承作「不動產價金信託」。陳狄任業於簽約當日交付票據號碼NCA0000000號、票面金額50萬元、發票日（系爭買賣契約書誤載為到期日）103 年12月10日之臺中商業銀行內新分行支票，及票據號碼WG0000000 號、票面金額550 萬元、到期日104 年2 月28日之商業本票各
1 紙，合計共600 萬元作為簽約款，該兩紙支票及本票分別於103 年12月12日、104 年3 月6 日兌現，並撥款至國泰世華銀行信託財產專戶；惟陳狄任迄今就其餘1380萬元之用印款、1337萬9000元之完稅款及3350萬元之尾款仍未給付。陳碧琴、賴景得於104 年6 月24日曾委任律師以存證信函通知陳狄任於104 年6 月30日繳付用印款1380萬元；再於104 年
8 月18日委任律師以存證信函催告陳狄任至遲於104 年8 月21日前繳付用印款1380萬元；於104 年8 月24日再催告陳狄任至遲於104 年8 月28日前繳付用印款1380萬元，陳狄任迄今仍未給付，陳碧琴、賴景得又於104 年9 月7 日委任律師以存證信函通知陳狄任解除系爭買賣契約等情，有兩造所提之系爭買賣契約書（本院2822卷一第10-15 頁、本院2902卷一第12-17 頁）、土地登記謄本（本院2822卷一第16、17頁）、地籍圖謄本（本院2822卷一第18頁）、本票、支票（本院2822卷一第19頁）、土地買賣價金信託契約書（本院2822卷一第73-79 、104-111 頁、本院2902卷一第18-26 頁）、買賣價金撥款資料（本院2822卷一第56-57 頁）、賣方之存證信函（本院2902卷一第27-36 、40-50 頁）及買方之存證信函（本院2822卷一第20-46 頁）附卷可稽，且為兩造所不爭執，此情堪予認定。
次查，系爭買賣契約於103 年12月10日買賣雙方簽約時，系
爭土地登記謄本之其他登記事項註記：「於101 年5 月21日由臺中市政府公告為土壤汙染控制場址」等語（本院2822卷一第16、17頁），可知系爭土地於101 年5 月21日即已經臺中市政府公告為土壤汙染控制場址，因系爭土地有該註記事項無法辦理所有權移轉登記，買賣雙方又均不知該註記事項何時可以註銷登記，遂於系爭買賣契約書第3 條、第12條第
8 項約定，待土地登記簿註銷土壤汙染控制場址時，賣方備齊移轉登記所需證件及用印之同時，買方一次付清用印款1380萬元，而未於系爭買賣契約書約定用印款、完稅款及尾款之給付期限，亦未約明系爭土地應於何時完成移轉登記及點交予買方（此由陳狄任所交付作為簽約款之用之上開本票，其到期日為104 年2 月28日，亦係配合賣方所說最遲完成註銷登記之期限，此業據證人賴怡如、李靜怡及賴景得之法定代理人賴慧娟於本院審理中陳述在卷，見本院2822卷一第
170 頁反面、第250 、254 頁），故買賣雙方就系爭買賣契約於交付簽約款後所負之給付義務均屬為未定有給付期限之債務。又依臺中市政府環境保護局105 年9 月30日中市環水字第1050092967號函所示：「…經本局完成土壤污染改善作業，已於103 年12月9 日公告解除場址管制，大里地政事務所並於103 年12月19日完成塗銷污染場址註記。本局完成汙染改善及地利回復工作後，於104 年3 月6 日至旨揭地號會勘確認農地使用情形，經土地所有權人確認土地已恢復耕種功能，查該地號土地目前為農作使用。」等語（本院2822卷一第271-283 頁）。可知系爭土地於103 年12月9 日即已經臺中市政府環境保護局公告解除土壤汙染管制，於103 年12月19日再經臺中市大里地政事務所註銷土壤汙染管制場址之註記事項。而陳碧琴、賴景得復於104 年1 月5 日透過仲介賴怡如告知陳狄任系爭土地土壤污染管制場址之註記事項已經註銷乙事，此有賴怡如與陳狄任間之LINE對話紀錄可查（本院2822卷一第259-264 頁）。
再系爭買賣契約於103 年12月10日買賣雙方簽約時，系爭土
地有遭鄰地上之房屋無權占用，該無權占用之房屋現已拆除乙情，為兩造所不爭執。關於陳碧琴、賴景得於何時發現系爭土地遭鄰地房屋無權占用、及該房屋無權占用系爭土地部分之拆除經過，有下列證據可證：
㈠證人賴怡如（即本件與買賣雙方接洽之仲介人員，任職於
一巨不動產經紀公司）於本院審理時具結證稱：「（你是否知道買賣雙方簽訂買賣契約書前後有無前往現場鑑界？何時前往鑑界？結果如何？）簽約前我有陪同買方去看地，簽約後是由代書排鑑界時間，鑑界有很多次，第一次鑑界有發現土地被侵占的問題，占有人說如果是她們的問題她們會排除，再來請民間測量公司測量拆除的位置，還有一次是五月份的時候，因為下雨所以展延，後來排除完有再鑑界，確認地上物都拆除。（在處理其他案件時，是否有告知買方土地的四界在哪裡？及出示地籍圖與都市計畫圖的套繪圖說明買方的土地確實與現場所示相符？）我們一定會告知買方土地大概的範圍、位置，但是確切的範圍還是要等地政機關來鑑界。（有無查明基地是否存有…第三人占有之事實？）…第三人占有的部分我不清楚，是要等地政機關測量，所以買賣契約書才會寫如果有遭他人占用，地主要負責排除。」等語（本院2822卷一第250-251頁）。
㈡證人謝清池於本院審理中具結證述：「（你是否清楚簽約
後雙方曾經到現場鑑界幾次？陳狄任是否都有到場？）應該是三次，第一次鑑界申請日是在104 年1 月22日，這是買賣的時候確定買賣標的，這次鑑界結果測量員有說705、706 的土地上的建物有一道牆有占用，這次是由大里地政事務所鑑界，第二次鑑界是被駁回，也是請大里地政事務所，駁回理由是因為牆還沒有拆除完畢。第三次鑑界申請日是104 年4 月14日，實際測量是104 年5 月18日，鑑界結果占用土地的部分已經拆除，也是請大里地政事務所。這三次鑑界我都有到場，陳狄任也都有到場。（剛剛賴慧娟說104 年2 月有請中興測量公司來測量，是否有此事？）有，我不記得正確時間，這次測量的內容我忘記了，但是我有留存費用收據，測量圖應該可以再申請，中興測量的這次我沒有到場，陳狄任有沒有到場我也不清楚。」等語（本院2822卷一第175頁反面-176頁）。
㈢出賣人賴景得法定代理人賴慧娟於本院依職權訊問時稱：
「（何時購入臺中市○○區○○○段○○○ ○號及722 地號之二筆土地? ）是我媽媽陳碧琴贈與部分給我小孩賴景得，不是買入的，贈與的時間是90年初，我媽媽民國70幾年就持有這個土地。（贈與前後，該二筆土地原有使用狀況為何? 你母親取得這筆土地的時候，有沒有測量？）土地都是農地使用，據我母親所說，買土地的時候沒有測量，那時候沒有什麼鑑界的概念。（鄰地什麼時候開始有房子？）從我對這塊土地有印象的以來，隔壁的房子就是長這樣，我也不知道他們房子什麼時候蓋好的，後面這幾年的時間，土地是出租給別人，讓別人去種植。（決議售地後，如何進行? ）決定賣地之後，我們就找了仲介，仲介是21世紀的賴怡如，透過賴怡如引薦，我們把價格談好之後，103 年12月10日左右簽約，賴怡如來看土地的時候，我們有跟賴怡如提到土地污染的部分，當時我們不知道土地有被占用，所以沒有提到界址的糾紛，賴怡如沒有要我指界給他看，簽約之前沒有申請鑑界，我在簽約之前沒有跟陳狄任見面過，我第一次跟陳狄任見面就是簽約的時候，在此之前都是透過仲介。（何時知悉鄰人於鄰地蓋屋? 請求排除占有之事實? ）第一次大里地政事務所鑑界之後，才知道土地有被占用的情況，當時陳狄任也在場，那一天我也有去，之後我跟陳狄任也沒有再接觸過，也都是透過仲介。（買賣契約簽定之後，你們共到現場測量幾次？）至少三到四次，第一次是在過年前由大里地政事務所辦理，這次是做鑑界，鑑界之後，地政事務所告訴我們土地有被占用，因為裡面有房屋建物，地政沒有辦法進去測量，請我們另外找民間公司測量，所以我們找了中興測量公司，中興測量公司大概是三月的時候，除了土地四周的鑑界外，還進到建物裡面測量土地的界線…中興測量完之後，我們就跟占有人商量拆除房子，我們幫他把房子牆壁恢復原狀，我們還有簽一份協議書，還有找里長當見證人，我們還開了一張支票，保證我們會履行，在清明節之後，大概是4 月8 日、9 日左右，我們就到現場拆除，拆除之後有測量，就是5 月18日請大里地政事務所到現場測量，拆除之後到5 月18日之間是否有再測量我忘記了。」等語（本院2822卷一第171-172 頁），並有賴景得與陳泓文、游秀春於104 年4 月6 日簽訂之協議書在卷可佐（本院2822卷一第190-192 頁）。
㈣證人陳惠君（即占用系爭土地之鄰地住戶）於本院審理中
具結證述：「（你的建物門牌號碼為何？）臺中市○○區○○路○○○ ○○○○ 號，一共是兩棟。（何時得知你的建物有占用到鄰地？）我一結婚來建物就是這樣子，我結婚大概三十年，之前我都不知道有占到鄰地，是隔壁鄰地的人通知地政來鑑界我才知道，地政來鑑界大概是104 年過年前後。（占用鄰地的部分是否已經拆除完畢？何時拆除完畢？）占用的部分有跟鄰地說如果占用的話就還你們，可以給你們拆，但是要幫我們復原…拆除大概一、兩天而已，復原大概花了半年。（建屋後，鄰地地主曾否前來告知有占用鄰地之事實? 如有，其告知時間及內容? ）是來測量的人告訴我們土地有占用鄰地，在去年過年的時候，有一大群人要來測量，說有占用鄰地的事情，也有在我們牆壁做記號，當時我們應該是有誤認地界的情形。」等語（本院2822卷一第173頁正反面）。
㈤證人游秀春（即占用系爭土地之鄰地住戶）：「（你的建
物門牌號碼為何？）548 號及550 號，共有兩棟。（何時得知你的建物有占用到鄰地？）我不知道，我買的時候就是舊屋，我已經買了四十多年了，買的時候就是這樣子了，我不知道有占到隔壁的土地，是因為他們要賣土地，鑑界的人來我才知道我的房子占到別人的土地，鑑界的時間我忘記了，可能是去年的時候，但是是去年什麼時候我忘記了。（占用鄰地的部分是否已經拆除完畢？何時拆除完畢？）占用的部分有拆除，拆除的時間我忘記了，有拆除完畢了，我本來想要跟他們買占用的部分，但是他們不要，他們說要拆除，而且會幫我們做好，後來他們的部分都有拆除，也有幫我們做好。」等語（本院2822卷一第174頁正反面）。
㈥經本院向臺中市大里地政事務所調取系爭土地歷來申請鑑
界測量之資料，該所於105 年4 月26日以里地二字第1050004174號函覆略以：「（重測後）夏田西段旨揭曾於104年2 月9 日、3 月12日、5 月18日辦理土地鑑界複丈，收件字號分別為土測字第022900、050100、097300號；（重測前）詹厝園段188-3 、233-4 地號均無曾辦理鑑界。」等語（本院2822卷一第145-150 頁）；於105 年8 月18日里地二字第1050008934號函覆略以：「旨揭兩筆地號土地，於民國103 年辦理地籍圖重測，調閱自民國74年5 月起迄今重測前後之測量申請案卷，皆為土地鑑界事件。檢送
104 年1 月22日收件第022800、022900號、104 年2 月25日收件第050100號及104 年4 月14日收件第097300號鑑界申請書影本各乙份供參。」等語（本院2822卷一第214-246頁）；另依上開104 年2 月25日收件第050100號測量申請案卷所附之臺中市大里地政事務所補正、駁回通知書所示（本院2822卷一第206-207 頁），系爭土地於104 年
3 月12日現場測量時，因現場有障礙物無法實施測量，需申請人排除障礙物後始能測量。
㈦綜合上開證據資料可知，占用系爭土地之鄰地房屋為證人
游秀春所有，該房屋係其於四十多年前購入，四十多年來，證人游秀春及三十年前始搬入該房屋之證人陳惠君均不知該房屋有占用系爭土地之事；而系爭土地原均為陳碧琴所有，陳碧琴於90年間始將系爭550 地號土地贈與給賴景得，陳碧琴於70年間購入系爭土地、賴景得受贈系爭550地號土地時，因未申請鑑界測量系爭土地，故亦均不知系爭土地原來即有遭鄰地房屋占用之事。嗣買賣雙方於103年12月10日簽訂系爭買賣契約之前亦未曾就系爭土地申請鑑界測量，系爭買賣契約簽訂之時，買賣雙方均僅知悉系爭土地之地號及所在之大略位置，直至系爭買賣契約簽訂之後，代書謝清池於104 年1 月22日向臺中市大里地政事務所申請鑑界測量，於104 年2 月9 日第一次鑑界測量時，買賣雙方始得知系爭土地有遭鄰地房屋占用之事。於
104 年2 月25日代書謝清池再向臺中市大里地政事務所申請鑑界測量，經該所安排於104 年3 月12日現場實施測量，惟以系爭土地現場有障礙物無法實施測量為由駁回申請，代書謝清池又委請中興測量公司測量鄰地房屋占用系爭土地之範圍，以利該房屋後續拆除作業，賴景得並於104年4 月6 日與證人游秀春達成拆除鄰地房屋之協議，約定由賴景得負責拆除占用系爭土地之房屋以及將未拆除房屋之牆壁修補完成。待拆除鄰地房屋占用系爭土地部分後，代書謝清池於104 年4 月14日復向臺中市大里地政事務所申請鑑界測量，於104 年5 月18日現場實施測量時，系爭土地已無遭鄰地房屋占用之事。又系爭土地於104 年2 月
9 日第一次現場實施測量時，陳狄任曾到場而知悉系爭土地遭鄰地房屋占用之事，於104 年5 月18日鄰地房屋拆除後現場實施測量時，陳狄任亦在場，並確認鄰地房屋占用系爭土地部分已經全部拆除完畢，此亦據證人賴怡如、李靜宜及謝清池於本院審理中證述明確（本院2822卷一第
175 頁反面、第253 、254 頁），且為陳狄任於本院依職權訊問時所自承（本院2822卷二第27頁）。
按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第229 條、第254 條分別定有明文。又民法第二百五十四條所定契約解除權，並非以債權人定相當期限催告為發生要件，而係以債務人於催告期限內不履行為發生要件，故債權人所定催告期限雖不相當，或未定期限催告，但若自催告後經過相當期限債務人仍不履行者，基於誠實信用原則，應認債權人已酌留相當期限，以待債務人履行，而難謂不發生該條所定契約解除權（最高法院69年度台上字第1590號民事判決參照）。本件買賣雙方雖未就陳狄任給付用印款1380萬元約定有給付期限，惟依系爭買賣契約第3 條（付款約定）：「雙方備齊移轉登記所需證件及用印之同時，買方一次付清1380萬元。土地登記簿註銷土壤汙染控制場址。」及第12條（其他特約事項）第8 項：「買方知悉本買賣標的現公告為土壤汙染控制場址，買賣雙方協議俟登記簿謄本標示部其他登記事項註銷後，再行備件、用印。」之約定，於系爭土地登記謄本上土壤汙染控制場址之登記事項註銷後，陳碧琴、賴景得即得備齊移轉登記所需證件及用印，請求陳狄任給付1380萬元之用印款。而系爭土地土壤汙染控制場址之登記事項已於103 年12月19日註銷，且代書謝清池於104 年5 月25日已備妥辦理土地移轉登記所需之文件，通知陳狄任辦理用印，此業據證人謝清池於本院審理具結證稱：「（是否有在104 年6 月30日約兩造辦理用印？兩造是否均有用印？用印文件你是否還有留存？）正確時間我不記得，但是污染管制取消、占用房屋拆除完畢、取得農用土地證明之後，我就有通知買賣雙方用印，農用證明是在104 年5 月25日取得，通知雙方用印應該是在這個時間後，通知用印當天陳狄任沒有來，後來我有打電話催他來用印…」等語明確（本院2822卷一第176 頁），陳碧琴、賴景得於104 年6 月24日復委任律師以存證信函通知陳狄任於
104 年6 月30日辦理用印，並繳付相對應之第二期用印款1380萬元，足認陳碧琴、賴景得亦已備妥辦理系爭土地移轉登記所需之證件及印章，然陳狄任未於104 年6 月30日配合辦理用印，亦未給付1380萬元之用印款，已有給付遲延之情事。陳碧琴、賴景得再於104 年8 月18日以存證信函催告陳狄任至遲於104 年8 月21日前繳付用印款；於104 年8 月24日催告陳狄任至遲於104 年8 月28日前繳付用印款，兩次催告期間前後達10餘日，且陳狄任於104 年6 月30日即已受通知應備妥用印款，堪認陳碧琴、賴景得催告陳狄任給付用印款之期間應屬相當，陳碧琴、賴景得自得依民法第254 條規定，對陳狄任解除系爭買賣契約，是陳碧琴、賴景得於104年9 月7 日委任律師以存證信函解除系爭買賣契約，洵屬有據。
陳狄任於本院依職權訊問時雖稱：「我從二月份鑑界後，我
就一直跟仲介說希望返還我支付的金額，我有一直說我不要這塊土地了，因為我不知道他什麼時候可以處理掉地上物，而且我有資金上的問題…我是在2 月9 日口頭跟仲介解除買賣契約，仲介是我及出賣人委託的仲介賴怡如、李靜怡…第一次鑑界完後，賴怡如跟李靜怡又有到我公司來，我又有再次表達要解除買賣契約…排除占用之前，我有跟謝清池說土地有被占用，排除土地占用之後他再通知我去時，我有在電話中說我不要這塊土地了…（第二次鑑界現場，你告知仲介什麼事情？）我只告知仲介這塊地我不要了。（你告知代書不要土地幾次？）印象中只有一次。（是在第二次測量之前還是之後？）第一次測量完之後…」云云（本院2822卷二第27-28 頁）。惟查：
㈠證人賴怡如於本院審理中具結證述：「（你是否知道為何
陳狄任後來不願意付清尾款？）代書都有跟陳狄任催款，
6 月30日陳狄任有到代書事務所，他請代書幫他送銀行的資料，就是銀行需要土地有解除污染管制的資料，我在七月份還有跟我們公司的彭經理去問陳狄任，說貸款已經下來了，但陳狄任沒有給我們明確的答案。（買方是否有告知你不買土地？）沒有。」等語（本院2822卷一第250 頁、第252 頁反面）；及證人謝清池於本院審理中具結證稱：「（是否有印象陳狄任有在104 年6 月到你們代書事務所找你或是你太太？）有，是在催用印之後，但是時間我不記得，那天我是請他來協商用印的事情，他說他要再想想。（當下是否有跟你說他不要買這塊土地？）沒有這樣說。」等語（本院2822卷一第177 頁反面）。證人賴怡如、謝清池均否認陳狄任曾於104 年2 月9 日系爭土地第一次鑑界測量後及104 年5 月18日鑑界測量確認系爭土地已無遭鄰房占用後，向其2 人表示其已與陳碧琴、賴景得解除系爭買賣契約，或欲與陳碧琴、賴景得解除系爭買賣契約，不願意繼續履行系爭買賣契約。
㈡又陳狄任於系爭買賣契約簽訂時所交付面額550 萬元之本
票，其到期日為104 年2 月28日，該紙本票係於104 年3月6 日兌現。則苟陳狄任於104 年2 月9 日系爭土地第一次鑑界測量時，因發現系爭土地遭第三人占用，而已經由仲介、代書等人向陳碧琴、賴景得表示解除系爭買賣契約，其豈有可能不向國泰世華銀行通知系爭買賣契約業已解除，仍於104 年3 月6 日兌現上開本票，使款項撥入國泰世華銀行之價金信託專戶？且直至本件起訴前，竟未曾向陳碧琴、賴景得請求返還已付價金？更於104 年4 月間請求仲介賴怡如傳送系爭土地排除第三人占用之照片（見賴怡如與陳狄任之LINE對話紀錄，附於本院2822卷一第262頁），並於104 年5 月18日進行系爭土地排除鄰地房屋占用之鑑界測量時，仍親自到場確認？此顯與常情不合，可見陳狄任前開所述，並非實在。
㈢觀諸陳狄任委任律師於104 年8 月15日寄發予陳碧琴、賴
景得之存證信函略以：「陳君與賴景得、陳碧琴間土地買賣案，因標的物土地前經測量後部分被占用，應由貴當事人排除，惟迄今尚未獲貴當事人告知占用排除之情形，且第二期款雙方並未約定期限，貴大律師來函，陳君甫於
104 年8 月19日收受，惟要求於104 年8 月21日給付第二期款，所定之期間亦顯不相當，爰代為覆知貴律師，請貴當事人將占用排除後告知陳君，陳君於排除占用並受告知後之合理期間自會依約付款。」等語（本院2822卷一第20-21 頁）；於104 年8 月26日寄發之存證信函略以：「陳君與貴當事人賴景得（法定代理人賴慧娟、林建宏）、陳碧琴間土地買賣事件，雙方簽訂之買賣契約並未約定期限，期間貴大律師104 年6 月24日. . . 存證信函函請陳君於同年6 月30日用印當日，經測量買賣標的物陳君始知有部分土地被占用，貴當事人處理情形並未以書面正式函知陳君，且雙方契約簽訂後，陳君已給付新臺幣陸百萬元整，並等待賣方塗銷土壤汙染控制場址之註記及處理部分遭人占用之事宜，此期間陳君並未限期賣方儘速處理，亦未獲正式書面通知. . . 貴大律師來函雖確認土地占用已排除，惟所定第二期款之給付期限僅三日，顯不相當. . .」等語（本院2822卷一第42-43 頁）；於104 年9 月22日寄發之存證信函略以：「惟於104 年6 月30日辦理系爭土地之四界測量時，忽發見該買賣標的物係由第三人占用中，本人始知悉受騙，出賣人隱瞞上情，兩造間誠信盡失，且屬非可歸責於本人之事由，爰特委請貴所律師. . . 作為撤銷及解除上開買賣契約之意思表示。」等語（本院2822卷一第25-26 頁）。姑不論上開存證信函所述陳狄任於104 年6 月30日始知悉系爭土地有遭第三人占用、陳狄任截至104 年8 月15日寄發存證信函前仍未獲陳碧琴、賴景得通知系爭土地土壤汙染管制場址之登記事項已註銷及排除第三人之占用等等，與本院前已認定陳狄任於104 年
2 月9 日即已知悉系爭土地遭第三人占用，並於104 年1月5 日經仲介賴怡如告知土壤汙染管制場址之登記事項已註銷及於104 年5 月18日到場確認系爭土地遭第三人占用部分已經排除等事實有不符之處，陳狄任於上開存證信函從未提及系爭買賣契約已經解除，並拒絕給付剩餘買賣價款，反而要求陳碧琴、賴景得告知系爭土地排除第三人占用之結果，並承諾於知悉後即給付第二期用印款，或要求陳碧琴、賴景得催告其給付第二期用印款應定相當催告期間。準此可證，陳狄任實未於104 年2 月9 日系爭土地第一次鑑界測量後及104 年5 月18日鑑界測量確認系爭土地已無遭鄰房占用後，經由仲介賴怡如或代書謝清池向陳碧琴、賴景得表示解除系爭買賣契約，故陳狄任自有依系爭買賣契約，向陳碧琴、賴景得給付用印款1380萬元之義務。
㈣證人李靜怡雖證稱：陳狄任付了550 萬元之後曾經表示過
不要買這塊地云云。然其對於陳狄任究竟於何時表示不要購買系爭土地及陳狄任不要購買系爭土地之原因，均含糊其詞，證稱不記得或不清楚，而陳狄任解除系爭買賣契約為關乎買賣雙方是否仍要繼續履行系爭買賣契約所負義務，諸如排除第三人占有、給付用印款等重要事項，證人李靜怡就此豈有可能不復記憶或進一步釐清陳狄任解除買賣契約之原因及其解除買賣契約有無法律上之正當理由？堪認證人李靜怡此部分之證詞為不實，難以採信。況證人李靜怡為受陳狄任委任之一巨不動產經紀有限公司所屬之仲介人員，有系爭土地買賣議價委託書與要約書可按（本院2822卷一第195-201 頁），其與陳碧琴、賴景得從未交涉，此業據證人李靜怡證述在卷（本院2822一第254 頁反面），則縱使陳狄任曾向證人李靜怡為解除系爭買賣契約之意思表示，亦不當然因此對陳碧琴、賴景得發生效力。
陳狄任復主張陳碧琴、賴景得明知系爭土地遭第三人占用，
竟未於締結契約時就此影響買受人締約意願之交易上重大事項告知陳狄任，致陳狄任陷於錯誤，陳狄任得依民法第92條第1 項規定，撤銷系爭買賣契約之意思表示，再依民法第
114 條準用第113 條及不當得利之法律關係，請求陳碧琴、賴景得返還已交付之價金600 萬元云云。按民法第92條第1項規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年度台上第75號民事判決意旨參照）。陳狄任主張陳碧琴、賴景得於系爭買賣契約簽訂時即已知悉系爭土地遭第三人占用，有隱瞞或或告以不實內容狀況之詐欺行為，然其並未就此進一步舉證證明。且不論買賣雙方、占用系爭土地之第三人、仲介或代書，均係於104 年2 月9 日系爭土地第一次鑑界測量時方知悉系爭土地有遭鄰地房屋占用乙事，此部分業經本院認定如前，自難認陳碧琴、賴景得於簽訂系爭買賣契約時有對陳狄任隱瞞系爭土地遭第三人占用之詐欺行為，故陳狄任主張依民法第92條第1 項規定，撤銷系爭買賣契約之意思表示，自非可採。
陳狄任又主張系爭土地部分遭第三人占用，陳狄任除於陳碧
琴、賴景得排除第三人占有前，得拒絕給付其餘價金外，因系爭土地有上開瑕疵，陳碧琴、賴景得顯不能依債之本旨履行債務，陳狄任亦得依民法第359 條、第254 條、第227 條規定，解除系爭買賣契約，請求陳碧琴、賴景得返還已交付之價金600 萬元云云。
㈠按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得
拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付，民法第264 條規定甚明。查依系爭買賣契約書第3 條（付款約定）：「簽約款：簽訂本約，賣方交付所有權狀之同時，買方一次付清（本款項包含定金）。用印款：雙方備齊移轉登記所需證件及用印之同時，賣方一次付清，土地登記簿註銷土壤汙染控制場址。完稅款：雙方於稅單核下後完納稅款及查無欠稅和依本約交付擔保本票之同時，買方一次付清，用印後15日內。尾款：所有權移轉完竣後，賣方依約第九條規定點交標的物予買方之同時，買方以現金、及其票據或依本約第四條規定履行給付之，完稅後十日內。」、第9 條（標的物點交）第2 項：「本約標的物如需鑑界，賣方應於簽約後即申請鑑界，如發現標的物有被人占用，應於點交日前負責理清。」之約定，陳狄任於系爭土地土壤汙染管制場址之登記事項註銷，及陳碧琴、賴景得備妥辦理移轉登記所需證件及用印後，陳狄任即有交付用印款1380萬元之給付義務；陳碧琴、賴景得於系爭土地點交前則有排除第三人占有之義務，兩者相較之下，陳狄任有先為交付用印款1380萬元之給付義務，依上開規定，陳狄任自不得以陳碧琴、賴景得未排除第三人占有為由，拒絕給付該1380萬元之用印款。是陳狄任執此作為拒絕給付其餘價金之同時履行抗辯事由，委不足採。
㈡復按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規
定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第354 條、第359 條、第227 條分別定有明文。本件買賣雙方就陳碧琴、賴景得應於何時點交系爭土地未約定有給付期限，陳狄任不僅未依約給付系爭買賣契約之用印款1380萬元，復未曾向陳碧琴、賴景得催告請求點交，尚難認陳碧琴、賴景得就系爭土地之點交有何遲延給付之情事，是陳狄任於本件訴訟中主張依民法第254 條規定，解除系爭買賣契約，自屬無據。再者，陳碧琴、賴景得迄今未將系爭土地點交予陳狄任，陳碧琴、賴景得就系爭土地於104 年5 月18日前遭第三人無權占用之瑕疵本無應負擔物之瑕疵擔保責任可言，亦無對陳狄任為不完全給付之情事。況系爭土地早於104 年
5 月18日即已排除第三人之無權占用，日後陳碧琴、賴景得將系爭土地點交予陳狄任，更無需就之前第三人之無權占用負物之瑕疵擔保責任或不完全給付責任，故陳狄任於本件訴訟中主張依民法第359 條、第227 條規定，解除系爭買賣契約，亦屬無據。
陳狄任於系爭買賣契約簽訂時曾交付前開50萬元支票及550
萬元本票各1 紙，分別於103 年12月12日及104 年3 月6日經提示兌現，並撥款50萬元及550 萬元至國泰世華銀行信託財產專戶，此係依系爭買賣契約書第12條第9 項之約定；參以陳狄任、陳碧琴、賴景得與國泰世華銀行所簽訂之土地買賣價金信託契約條款第1 條（信託目的）約定：「關於甲方（即陳狄任）向乙方（即陳碧琴、賴景得）購買本案買賣標的，為確保甲方依買賣契約約定之方式給付買賣價金，及乙方於買賣契約所約定之各項條件成就後，依約定方式取得買賣價金，甲乙雙方共同委託受託人（即國泰世華銀行）辦理買賣價金受付事宜。」足知陳狄任依系爭買賣契約對陳碧琴、賴景得負有交付簽約款之義務，因雙方有價金信託之約定，並與國泰世華銀行簽訂有價金信託契約，陳狄任並非直接將簽約款交付予陳碧琴、賴景得，而是依陳碧琴、賴景得之指示，將簽約款交付予國泰世華銀行，則陳狄任既已依陳碧琴、賴景得之指示將簽約款交付予國泰世華銀行，對陳碧琴、賴景得而言，自已發生受領之效力。否則如認為國泰世華銀行對陳碧琴、賴景得給付時，始生陳碧琴、賴景得受領之效力，則國泰世華銀行於陳碧琴、賴景得完成系爭土地所有權移轉登記時，依信託契約條款第4 條第5 項之約定，方能領取系爭買賣契約之全部價款，則依系爭買賣契約書第10條（違約罰則）第1 項：「買方不依約履行付款或契約所定其他各項義務時，即為買方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約並將『已收』之價款全部沒收，充作懲罰性違約金。」之約定，陳碧琴、賴景得實際上無可能於完成系爭土地所有權移轉登記前，對陳狄任請求任何違約金，該違約金之約定豈非形同具文？應非買賣雙方訂約之真意。故陳碧琴、賴景得主張國泰世華銀行並無為其2 人代領陳狄任所給付價金之權限，陳狄任於103 年12月12日及104 年
3 月6 日分別撥款50萬元及550 萬元至國泰世華銀行信託財產專戶，並不發生由陳碧琴、賴景得受領之法律效力云云，洵非可採。又承前所述，陳狄任既有遲延給付用印款1380萬元之違約情事，並經陳碧琴、賴景得催告給付後解除系爭買賣契約，則陳碧琴、賴景得依系爭買賣契約第10條第1 項約定，自得主張沒收其已受領600 萬元之簽約款作為違約金，尚不得請求陳狄任另外再給付其2 人600 萬元之違約金。
按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第250 條第1 項、第2 項前段、第252 條分別定有明文。再按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第260 條亦有明定。又違約金債權，於有約定之違約情事時即已發生，不因契約解除而隨同消滅。而違約金是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，以任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號民事判例、94 年 度台上字第360 號民事判決參照）。查系爭買賣契約第10條第1 項約定買方有違約事由，賣方得沒收已收取之價金作為懲罰性違約金，既言明賣方所沒收之價金為懲罰性違約金，該違約金即非屬損害賠償總額預定性之違約金，依民法第252 條規定，本院即得予以酌減。茲審酌系爭土地附近土地（臺中市○里區○○路）之出租行情，約為每月每坪198 元，系爭土地面積約855 坪，每月可收取之租金為169,290 元（計算式：855 坪×198元×＝169,290 元），有陳狄任所提內政部不動產交易實價查詢服務網之網路資料可憑（本院2822卷一第112 頁），系爭買賣契約自103 年12月10日簽訂之日起至陳碧琴、賴景得於104 年9 月7 日解除系爭買賣契約之日止，陳碧琴、賴景得於此段期間受有無法使用系爭土地之損失；又陳碧琴、賴景得為履行系爭買賣契約已給付代書費24,500元，有陳碧琴、賴景得所提富華地政事務所出具之費用明細表（本院2822卷二第17頁）可查；並參考不動產交易實務，概以買賣契約總價之百分之15作為違約金之給付上限等情狀以觀，因認陳狄任給付之違約金600 萬元，核屬過高，應酌減至500 萬元，始為適當。於核減範圍，陳碧琴、賴景得為無法律上原因而受有利益，依不當得利之法律關係，應將該核減範圍內之數額返還陳狄任。至於陳碧琴、賴景得主張為排除第三人占用所支出之拆除費、補償費等，既因第三人無權占用所致，與陳狄任之違約即無關聯；律師費則為陳碧琴、賴景得為實現權利所支出之費用，因我國民事案件並未採強制律師代理主義，難認屬必要費用；另陳碧琴、賴景得所提21世紀服務費確認單上雖列有服務費用（本院2822卷二第21頁），惟與陳碧琴、賴景得簽訂專任委託銷售契約書之受託人為美家不動產仲介經紀企業社，其加盟店為惠双房屋國光加盟店，有專任委託銷售契約書附卷可按（本院2822卷二第6-7 頁），上開服務費用是否為陳碧琴、賴景得因委託銷售系爭土地應支付之費用，實有可疑，其上並未記載21世紀不動產台中大墩加盟店已受取上開費用，難認陳碧琴、賴景得已有支出此筆服務費用，自均不得作為違約金審酌之依據。
陳狄任另主張系爭土地遭第三人占有，乃非締約當時所得預
料之情事變更，依民法第227 條之2 規定之適用，其得請求陳碧琴、賴景得返還已交付之價金600 萬元。又系爭買賣契約第9 條約定陳狄任負擔繳清全部買賣價金6667萬9000元之同時，陳碧琴、賴景得始負擔排除第三人占用之點交義務，且亦未約明排除日期，此顯已違反誠實信用原則，該約定應屬無效。且系爭買賣契約第9 條、第10條乃陳碧琴、賴景得委專業代書所製作供買賣不動產之定型化契約，其中已預先擬定之各附合契約約款，不問事由是否可歸責於陳狄任，刻意加重陳狄任之責任或致陳狄任之不利益，依民法第247 條之1 規定均屬無效，陳碧琴、賴景得仍應依不當得利之法律關係返還價金予陳狄任云云。
㈠按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有
效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227 條之2 第1 項定有明文。查系爭土地於買賣契約簽訂之時已有遭第三人占用之情事，系爭買賣契約第9 條亦已就系爭土地如有遭第三人占用，賣方應於點交前負責排除加以約定，是系爭買賣契約自無於契約成立後，發生非締約當時所得預料，依其原有效果顯失公平之情形，陳狄任主張系爭買賣契約第10條第1 項違約金之約定應依民法第227 條之2 之規定，減輕陳狄任之給付責任，即非有據。
㈡系爭買賣契約第11條約定：「契約未盡事宜，應依誠實信
用原則及有關法令辦理。」係就系爭買賣契約未約定事項所為補充約定，而陳碧琴、賴景得應於系爭土地點交前排除第三人之無權占用已明訂於系爭買賣契約第9 條，關於系爭土地點交之期限，系爭買賣契約雖未約定，惟民法第
229 條、第254 條已明文規定未訂有給付期限債務之處理方式，陳狄任自無再依系爭買賣契約第11條主張依誠實信用原則處理陳碧琴、賴景得應於何時排除系爭土地遭第三人占用之餘地。又民法第148 條第2 項固規定：「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」然陳碧琴、賴景得於104 年2 月9 日知悉系爭土地遭第三人占用後，已積極與該第三人協議拆除占用房屋乙事，並於104 年5 月18日經買賣雙方確認已排除第三人之占用，陳碧琴、賴景得已依約於點交系爭土地前排除第三人之占用，且無任何拖延之情，尚難認為陳碧琴、賴景得履行義務有何違反誠實及信用方法之情形。陳狄任主張陳碧琴、賴景得違反系爭契約約定及民法第148 條規定之誠實信用原則，顯不可採。
㈢系爭土地買賣契約之買賣雙方均為自然人，非屬一方為企
業經營者，另一方為消費者之情形，自無消費者保護法適用，應至為明確，陳狄任之訴訟代理人辯稱系爭買賣契約簽訂時未給予陳狄任7 日之審閱期間，違反消費者保護法云云，實有誤會。復按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者，民法第247 條之1 亦有明定。查系爭買賣契約係由代書謝清池參考臺中市地政士公會之制式契約擬定，此業據證人謝清池於本院審理中具結證述屬實（本院2822卷一第175 頁），且由系爭買賣契約書尚有關於賣方抵押貸款（第4 條）標的物涉及優先承買權（第12條第2 項）、賣方為法人（第12條第4 項）等與本件買賣契約無關之文字，及以手寫文字特別約定：「買方知悉本買賣標的現公告為土染汙染控制場址，買賣雙方協議俟登記簿謄本標示不其他登記事項註記註銷後再行備件用印」（第12條第8 項），亦可證明系爭買賣契約係由代書謝清池參考臺中市地政士公會之制式契約事先擬定，再於簽約現場依買賣雙方之磋商進行修改。是系爭買賣契約並非陳碧琴、賴景得一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約。再者，陳狄任主張減輕陳碧琴、賴景得之責任，使陳狄任受有重大不利益之系爭買賣契約第9 條約定陳碧琴、賴景得應於點交系爭土地前排除第三人占用之約定，係因陳碧琴、賴景得將系爭土地點交予陳狄任後，陳狄任方得就系爭土地為使用收益，於點交前排除第三人占有，即足以保障陳狄任就系爭買賣契約所得行使之權利，況本件買賣雙方就買賣價款之交付尚有價金信託之約定，此已足以確保陳碧琴、賴景得於完成契約給付義務後方能向國泰世華銀行請領陳狄任已繳付之價金，故尚難認為系爭買賣契約第9 條之約定有何減輕陳碧琴、賴景得之責任，使陳狄任受有重大不利益等顯失公平之情事。至於系爭買賣契約第10條第1 項買方有違約事由，賣方得解除契約及沒收已收價款充作懲罰性違約金之約定，亦符合不動產交易實務關於違約金罰則之通常作法，且於同條第2 項亦定有賣方違約，買方得解除契約及請求賠償予以收價款同額之懲罰性違約金，以資平衡，要無減輕陳碧琴、賴景得之責任，使陳狄任受有重大不利益等顯失公平之情。故陳狄任主張系爭買賣契約第9 條、第10條第1 項為顯失公平之定型化契約條款，尚非可採。
陳碧琴、賴景德主張其2 人已提出確實足夠之證據證明有領
取權利存在，依兩造間之信託契約書第4 條第6 款之約定，國泰世華銀行應給付其2 人600 萬元云云。惟查兩造間信託契約條款第4 條（信託財產管理及運用方法）第5 項約定：
「買賣標的所有權已依買賣契約約定，移轉登記予甲方或甲方指定之人名下，且符合乙方於買賣契約或其他書面文件上所承諾或保證之他項權利狀態，乙方得檢附移轉過戶及證明符合上開承諾保證內容之文書，單方以書面指示丙方撥付信託專戶價金餘款予乙方，終止信託契約。」第6 項約定：「... 乙方依本條... 第5 款向丙方請求... 撥付買賣價金時，如無法提出確實足夠之證據證明有領取權利存在時，丙方得請求... 乙方提出司法判決確定後（或其他與確定判決有相同效力者），再... 撥付買賣價金予應得之人。」第7 項：「甲乙雙方另有其他損害賠償之請求，應以買賣契約自行向他造請求。」（本院2822卷第73-79 頁）。準此，賣方得單方以書面指示國泰世華銀行撥付信託專戶價金之情況，限於賣方已將買賣標的所有權移轉登記予買方或買方指定之人名下，且符合約定之他項權利狀態，賣方依此請求國泰世華銀行撥付價金時，應提出確實足夠之證據證明有領取權利存在或依國泰世華銀行之請求提出司法確定判決或與司法確定判決有同一效力之文件，換言之，陳碧琴、賴景得提出確實足夠之證據證明有領取權利存在、單方請求國泰世華銀行給付價金，應以陳碧琴、賴景得已將系爭土地移轉登記予陳狄任為前提，故陳碧琴、賴景得尚不得逕依上開約定，請求國泰世華銀行給付陳狄任已交付之600 萬元。
末按當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額而
為判決確定者，就該酌減之數額部分，如債務人已先為非出於自由意思之任意給付，自得依不當得利法律關係請求債權人返還。此項返還請求權原具有賠償債務人所受損害之性質，應認於法院判決確定時，其請求權始告發生，並於斯時屆其清償期，方符酌減違約金所生形成力之原意（最高法院97年度台上字第1078號、102 年度台上字第1330號判決意旨可資參照）。承前所述，本院就陳碧琴、賴景得所沒收之600萬元懲罰性違約金既已依職權酌減至500 萬元，陳碧琴、賴景得就超出之100 萬元應依不當得利之法律關係返還陳狄任，依上開說明，陳狄任之此項返還請求權，既於本判決確定時發生，並於斯時屆其清償期，陳碧琴、賴景得即於本判決確定翌日起始負其給付遲延之責任。
綜上所述，陳狄任提起備位之訴，依不當得利之法律關係，
訴請陳碧琴、賴景給付陳狄任100 萬元，及自本判決確定日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許；其餘逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。陳碧琴、賴景得依系爭買賣契約及信託契約之法律關係，訴請陳狄任給付陳碧琴、賴景得及國泰世華銀行給付600 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，均無理由，應予駁回。
兩造陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核就
陳狄任勝訴部分核無不合，爰酌定相當之擔保金額併准許之；至兩造其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。
本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後核與判決結果無影響，均毋庸再予審酌，附此敘明。
戊、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條、第79條、第85條第1 項。
中 華 民 國 105 年 12 月 22 日
民事第七庭 法 官 林筱涵以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 12 月 22 日
書記官 陳彥蓉