臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第2829號原 告 楊碧玲訴訟代理人 林坤賢律師
邱華南律師被 告 王秀英
劉乃欣上 一 人訴訟代理人 陳光龍律師被 告 劉鴻宏上 三 人共 同訴訟代理人 楊承彬律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國105 年6 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、兩造爭執要旨：原告主張：
㈠如附表所示37筆土地之持分（下稱系爭土地）登記為被告
王秀英、劉乃欣、劉鴻宏所有（實際上為訴外人劉五常所有，借名登記在其配偶即被告王秀英及其子女即被告劉乃欣、劉鴻宏名下）。原告擬購買系爭土地，乃透過訴外人魏伯敦與劉五常接洽，劉五常並以被告等代理人之身分與魏伯敦多次協商價購事宜，後議定每坪單價為新臺幣（下同）30萬元，連總價、付款方式、特約事項及仲介費亦已談妥，魏伯敦曾於民國104 年1 月13日請求兩造簽訂不動產買賣意願書，該意願書原告業已簽署，但劉五常要求不必簽署，只要原告支付定金即可，原告遂於104 年1 月16日交付受款人王秀英、票面金額500 萬元之臺灣銀行本行支票1 紙（下稱系爭支票）予魏伯敦，經劉五常於同年月17日簽收，於21日兌現。然兩造於104 年1 月23日前之某日簽訂書面買賣契約時，因原告就系爭115-23、115-110
、115-4 、115-175 、115-154 、115-155 、115 -156、115-157 、114-3 、115-120 等10筆地號土地是否經主管機關為建物套繪管制存有疑慮，兩造同意由代書徐瑛宜執筆並由仲介人魏伯敦代理被告等於104 年1 月23日向臺中市政府都市發展局函查，待函查無疑慮時，兩造即應依已議定之買賣條件簽約，嗣臺中市政府都市發展局於104年2 月11日函覆上開10筆地號土地並無建物套繪管制。詎原告於臺中市政府都市發展局函覆後，曾多次請求被告等前來簽訂書面買賣契約，惟被告等均置之不理，並於104年3 月18日，在未告知原告或魏伯敦之情況下，逕自將
500 萬元匯至原告帳號，事後原告始知悉被告等已違約將系爭土地以更高價格32萬元轉賣予第三人而無法履行買賣契約。
㈡原告曾以存證信函通知被告等協商違約事宜，但被告等卻
回覆因雙方未於104 年1 月19日前簽訂書面買賣契約，上開意願書已失效。惟兩造雖尚未簽訂書面買賣契約，但就每坪單價、總價、分期付款方式、甚至特約事項均已達成共識；且被告等既於104 年1 月17日收取系爭支票，該支票係證明契約之成立，具有定金之性質，因而買賣契約於
104 年1 月17日被告等收取定金時，業已成立，被告等即應將系爭土地移轉予原告。又如雙方未於104 年1 月19日前簽訂書面買賣契約，上開意願書即已失效，則被告等理應將系爭支票返還原告，然被告等卻於同年月21日兌現系爭支票。為此，爰依民法第249 條第3 款規定請求被告等加倍返還定金，並聲明：⒈被告應連帶給付原告500 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行。
㈢對被告抗辯所為之陳述：上開意願書「立書人總瑩建設股
份有限公司」顯為誤載，因原告為訴外人總瑩建股份有限公司（下稱總瑩公司）負責人張廖貴裕之配偶，而本件買賣契約談判過程，雖大多由張廖貴裕出面協商，且雙方約定簽約或協商地點大都在總瑩公司之辦公室，可能讓代擬意願書之人誤會買方為總瑩公司。惟實際上係由原告出資購買，此由買方簽名處由原告簽名，尚且系爭支票亦係由原告簽發，可知上開意願書之當事人為原告與被告等。
被告抗辯：
㈠與被告等成立系爭土地買賣預約者為總瑩公司：
⒈依上開意願書，係以總瑩公司為買方，向被告王秀英表
達欲購買系爭土地之意願，且被告等與買方協談買賣條件時，係在總瑩公司之辦公室進行，買方係由總瑩公司林經理主談，有疑問時再請示總瑩公司法定代理人張廖貴裕，被告等未曾與原告有過直接交涉及協商，亦不知原告在買賣關係中之地位，故系爭土地買賣預約之法律關係存在總瑩公司與被告等間，而非原告與被告等間，原告以買受人自居，自屬「當事人不適格」。
⒉上開意願書雖由原告簽名，而非總瑩公司之法定代理人
張廖貴裕代表簽名，惟此僅生原告是否為無權代理之問題而已，斷不能本末倒置，捨棄意願書上已明確記載買方為總瑩公司之事實不論，逕認本件買方為原告。
㈡被告王秀英固曾收受由原告代表總瑩公司所交付之系爭支
票，惟依上開意願書第6 條：「附件為支票，由買方交付該支票予仲介人代理買方與上開土地所有權人議價。」等語，可知系爭支票法律上之性質當為斡旋金，而非定金。且依原告所提存摺交易明細資料，其於104 年3 月18日收受被告王秀英返還500 萬元之交易紀錄旁，自行註記：「後瓏子段115-118 等斡旋金」之文字，更可證被告等收受之系爭支票為斡旋金。又縱認系爭支票為定金，因總瑩公司與被告等就系爭土地初步達成每坪30萬元之共識後，被告王秀英即兌現系爭支票，總瑩公司並與被告等約定於
104 年1 月19日洽談具體買賣內容，並簽訂買賣契約，則系爭支票充其量亦僅為「立約定金」之性質而已。
㈢總瑩公司於104 年1 月19日一度由其法定代理人張廖貴裕
與被告等洽談系爭土地買賣事宜，被告等亦先在買賣契約書上簽名，然張廖貴裕當場隨即反應系爭土地存有既成道路、買賣坪數與實際使用坪數不符、土地遭他人占用、合併、建物套繪等問題，拒絕在買賣契約書上簽名。
㈣又當時系爭土地更存有下列許多尚待解決或無法解決之問
題，而被告等僅想找願意直接買受系爭土地之買主，可見被告與總瑩公司間根本無買賣意思表示之合致：
⑴系爭115-40、115-152 、115-153 、115-119 、115-69
、115-158 、115-154 、115-155 、115-156 、115-15
7 地號土地出租予訴外人羅滄銘作為停車場之用。⑵系爭115-154 、115-155 、115-156 、115-157 地號土
地因辦理合併，被告等須先向貸款銀行即第一銀行辦理申請貸款合併。
⑶坐落系爭115-118 地號土地上門牌號碼臺中市○○路○段○○號房屋出租，尚未收回。
⑷坐落系爭115-43地號土地上門牌號碼臺中市○區○○○
街○○○ 號房屋出租予訴外人林俊銘，尚未收回。⑸系爭114-3 、115-2 地號土地上本有同段541 及6924建
號建物，後遭拆除，因未申請拆除執照，造成地政機關資料尚有該建號存在而待處理。
⑹系爭115-39、127-194 地號土地因確認通行權糾紛，現由本院以103 年度訴字第2618號民事事件審理中。
⑺系爭127-190 、127-80、114-70、115- 75 地號土地遭他人占用中。
⑻同段114-2 地號土地為訴外人林宏昌所有，靠近該地號
附近之系爭土地均須仰賴同段114-2 地號土地進出，劉五常因而向林宏昌租賃同段114-2 地號土地。若被告等出售系爭土地，還須協助移轉租賃契約予買受人。
⑼系爭115-110 、115-4 、115-175 、115-120 、115-12
、115-47、114-68、115-62、115-2 、115-76、115-19地號土地上有未辦理保存登記之建物，均已遭被告拆除，但尚未處理稅籍與水電。
⑽系爭114-74、114-78、114-79地號土地上有溝渠，尚未處理。
此外，總瑩公司另向被告等提出特約事項，均與土地現況不符，雙方存有歧見，被告等不知幾年之時間方可處理，甚至無法處理，諸如總瑩公司提出之特約事項，即要求若公差超出法定範圍時，可調整買賣契約，公差範圍過大時，總瑩公司甚至可解除買賣契約；還要求被告等保證系爭土地不可有任何水電管線或不得有其他人主張權利，並要求被告等處理系爭土地上之道路與溝渠等等，但被告從未同意，嗣後並提出修改後之特約事項。
㈤事後，被告等雖仍與總瑩公司就系爭土地之買賣條件進行
幾次磋商，惟最終同樣無法達成合意，亦未簽訂書面買賣契約，被告等才於104 年3 月18日將500 萬元匯入原告所指定之帳戶，以此解除買賣預約。故系爭土地未簽訂書面買賣契約之原因，係因總瑩公司對系爭土地之事實上及法律上狀態存有諸多疑慮而拒絕簽訂，並非可歸責於被告之事由所導致，原告尚不得依據民法第249 條第3 款規定請求被告等加倍返還定金。
㈥並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
貳、兩造不爭執與爭執事項：下列原告主張之事實，為被告等所不爭執，並有相關證據在卷可資佐證，堪信為真正，本院即採為判決之基礎：
㈠系爭土地登記為被告王秀英、劉乃欣、劉鴻宏所有。魏伯
敦就系爭土地買賣之事曾與被告等之代理人劉五常多次協商價購事宜，後議定每坪單價為30萬元、總價為250,840,
000 元。於104 年1 月13日，魏伯敦擬定不動產買賣意願書交由原告簽名，原告並交付系爭支票予魏伯敦，經劉五常於同年月17日簽收，於21日兌現（此有不動產買賣意願書、系爭支票、原告之支票存款戶往來明細對帳單附卷可稽，見本院卷㈠第14至16頁）。
㈡被告等於104 年3 月18日匯款500 萬元予原告，於104 年
7 月2 日將系爭土地出售予第三人鍾堯明，於同年8 月25日完成登記（此有原告存摺內頁影本、系爭土地登記謄本附卷可稽，見本院卷㈠第16頁反面、第134 頁以下）。
爭執事項（見本院卷㈠第129頁）：
㈠不動產買賣意願書之買方為何人？㈡兩造間就系爭土地有無成立買賣契約？㈢原告透過仲介人魏伯敦交付被告等之系爭支票為民法第
248 條規定之定金或斡旋金？㈣原告主張系爭土地買賣因可歸責於被告等之事由，致不能
履行，依民法第249 條第3 款規定，被告等應加倍返還其所受之定金，有無理由？
參、得心證之理由：不動產買賣意願書之買方為原告：
㈠查原告為購買系爭土地，於104 年1 月13日出具不動產買
賣意願書及簽發系爭支票，表示授權仲介人魏伯敦以每坪30萬元、總價250,840, 000元之價格向被告3 人購買系爭土地，被告3 人授權之代理人劉五常於同年月17日對上開價格亦表示允諾，收下系爭支票，並與原告約定以上開價格簽署書面買賣契約等情，有原告所提不動產買賣意願書及系爭支票附卷可稽（見本院卷第14至15頁）。觀諸該不動產買賣意願書之簽名欄，買方係由原告本人親自簽名用印，而無任何總瑩公司之公司大小章，或由原告代理總瑩公司簽約之文字；且該不動產買賣意願書之附件即系爭支票亦係以原告為發票人，堪認出具不動產買賣意願書之買方應為原告，而非總瑩公司。
㈡被告3 人雖辯稱不動產買賣意願書上立書人欄記載之買方
為總瑩公司，楊碧玲是代表總瑩公司，後來談買賣事宜也都是到總瑩公司的營業處所，由總瑩公司的法代出面洽談，故買方為總瑩公司，而非原告，原告提起本件訴訟有當事人不適格之違誤云云。然證人魏伯敦於本院審理中具結證述：「（不動產買賣意願書是總瑩公司授權給你去與王秀英商談買賣的授權書，還是總瑩公司與王秀英之間約定買賣系爭土地的預約書？）這份意願書是我擬的，總瑩公司授權給我去跟地主談，我擬了這份意願書. . . （為何不動產買賣意願書上只有楊碧玲及魏伯敦的簽名？）我本來以為是總瑩公司要買，結果是原告楊碧玲開票，我才知道是原告楊碧玲要買，我才請他在買方上簽名。我有拿不動產買賣意願書給地主看，地主沒有在意願書上簽名，但是有在支票上簽收。（楊碧玲與總瑩公司是甚麼關係？不動產買賣意願書為何沒有總瑩公司用印？）原告楊碧玲是總瑩公司的董事長夫人，我拿到支票很高興，反正就是原告楊碧玲要買，所以我沒有更改立書人總瑩公司。（在簽不動產買賣意願書之前，你們已經協調很多次，那時的買方是誰？）我以為是總瑩公司要買，也是跟劉五常說是總瑩公司要買，到開票的時候才知道是原告楊碧玲要買。」等語。可知證人魏伯敦起初以為欲購買系爭土地者為總瑩公司，在與被告等之代理人劉五常商談買賣事宜時，亦向劉五常表示有意願購買系爭土地者為總瑩公司，故在其所擬定之不動產買賣意願書之立書人乙欄記載買方為總瑩公司，惟事後原告已向證人魏伯敦澄清其方為欲購買系爭土地之人，並在不動產買賣意願書買方簽名欄簽名用印，交付以其名義簽發之系爭支票予證人魏伯敦，證人魏伯敦雖疏忽未將不動產買賣意願書立書人欄之買方更正為原告，但證人魏伯敦除將經原告簽名用印之不動產買賣意願書提示予劉五常閱覽，並將原告簽發之系爭支票交付劉五常簽收，足見被告等對出具不動產買賣意願書表示欲購買系爭土地者為原告，而非總瑩公司，應知之甚明。
㈢再依證人徐瑛宜於本院審理中具結證稱：「（洽談本件的
買賣條件的時候，是由誰負責？）總瑩公司的林經理主談，有疑問的時候林經理會請示張廖董。（楊碧玲本人是否在場？）他坐在出了辦公室的第一個位置，當時我們是在辦公室裡面談，他是坐在外面，可以聽到裡面的聲音。（在那麼長的時間，楊碧玲是否有參與討論？）是我拿著文件在辦公室內外穿梭，裡面的進度我會跟楊碧玲報告，有疑問的時候會請示楊碧玲。（你剛剛提到你們有簽作廢的買賣契約，買方是寫楊碧玲，為何是由總瑩公司林經理跟劉五常他們談？）因為楊碧玲要買土地，請總瑩公司的林經理協助她。」等語。亦可知原告於正式買賣契約簽訂之時不僅在場，證人徐瑛宜會將討論進度回報原告，且證人徐瑛宜所擬定正式買賣契約之買方乙欄，係明載為原告，被告等或劉五常均未當場表示異議，益證渠等早已明知出具不動產買賣意願書之買方為原告，而非總瑩公司。稽之原告為總瑩公司法定代理人張廖貴裕之配偶，關係匪淺，則原告為簽訂書面買賣契約而與被告等相約在總瑩公司見面，並請張廖貴裕及總瑩公司之林經理協助簽約，尚屬合情合理之事，自不得以簽約地點在總瑩公司及張廖貴裕、林經理有參與書面買賣契約之簽訂過程，遽認出具不動產買賣意願書之人為總瑩公司，而非原告。被告等抗辯與渠等約定簽署書面買賣契約之買方為總瑩公司，原告提起本件訴訟有當事人不適格之違誤，應有誤會，委不足採。
兩造就系爭土地並未成立買賣契約：
㈠按「（I ）當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或
默示，契約即為成立。（II）又當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之」；「（I ）稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。（II）當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立」，民法第153 條、第345 條分別定有明文。又民法第345 條第2 項所謂「當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立」之規定，應係指買賣雙方當事人只對買賣契約「必要之點」亦即買賣標的物及價金有所表示而已，至於買賣契約之其他要素則未明白表示，此時，因買賣雙方對買賣之標的物及價金意思表示互相合致，契約即告成立，否則，如當事人除對買賣標的物、價金有所表示外，另對於契約之其他條件已有明白表示時，則該其他條件仍須意思表示一致時契約始能成立。復按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約之訂立僅發生日後得否請求對方訂立本約之問題，不得逕依預定之本約內容請求履行。且不動產之買賣，為求慎重，買賣契約（本約）是否成立，應著重當事人之意思，不動產買賣契約之當事人通常除就買賣標的及價金總額為約定外，尚就價金繳納方法、不動產移轉登記、履約時程、稅賦及因此所衍生之費用負擔等事項加以議定，上揭事項雖非契約必要之點，惟當事人若僅就標的物及價金之範圍先為擬定，以作為將來訂立本約之張本，應屬買賣預約，不得因此謂買賣本約業已成立（最高法院61年台上字第964 號判例參照）。再不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項。買賣預約，固非不得就標的物及其價金，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約（最高法院79年度台上字第1357號裁判意旨參照）。
㈡查原告主張其與被告等間就系爭土地已成立買賣契約，無
非係以原告所出具之不動產買賣意願書及被告等已收下系爭支票為據。然觀諸不動產買賣意願書，其上寫明「意願書」兩字；且依其內容所示：「茲為買方有意購買位於台中市○區段○○○段0000000 地號等37筆土地共836.14坪，購買條件如下：」、「買方同意授權由仲介人魏伯敦代理與上開土地所有權人洽談土地買賣事宜。」、「附件為支票，由買方交付該支票與仲介人代理買方與上開土地所有權人議價。」、「本意願意書有效時間至104 年1 月19日止，買賣雙方應於此時限前簽訂上開37筆土地之正式買賣合約，屆期上開37土地未一併簽訂者，則本意願書無效」等文字，亦明示該不動產買賣意願書係用以表明原告以每坪單價30萬元、合計總價250,840,000 元購買系爭土地之意願，如被告等同意原告之出價，雙方尚須於104 年1月19日簽訂書面買賣契約。又原告經由仲介人魏伯敦交付被告等之系爭支票，其票面金額為500 萬元，與該不動產買賣意願書所記載之付款條件：「簽約款：買賣總價金10% 」，亦即買方於買賣契約簽訂時應交付賣方25,084,
000 元（計算式：250,840,000 ×10% ＝25,084,000），兩者金額差異甚大，自無法僅憑原告所出具之不動產買賣意願書及被告等已收受系爭支票，遽謂兩造間於104 年1月17日被告等簽受系爭支票時已成立系爭土地之買賣契約。況上開不動產買賣意願書上僅有原告及仲介人之簽名用印，而被告等之簽名用印均付諸闕如，如上開不動產買賣意願書於被告等收下系爭支票時已轉為買賣契約，身為賣方之被告等又豈有可能不在其上簽名用印，以作為雙方將來請求對方履行買賣契約之依據？是原告主張兩造於104年1 月17日成立買賣契約云云，自不可採。
㈢原告復主張兩造間就系爭土地之每坪單價、總價及其分期
付款方式皆已達成共識，雖未簽訂書面買賣契約，但買賣契約業已成立云云。惟上開不動產買賣意願書除有系爭土地、每坪單價、總價、分期付款方式、仲介費之記載外，其他涉及系爭土地有關稅負、點交、費用及違約等重要事項，隻字未提，顯然兩造並未就此等關於不動產買賣之必要之點達成合意。再者，系爭土地買賣多達37筆，現況或出租他人，或遭他人無權占用，情況不一而足，原告於
104 年1 月19日之前亦曾就系爭土地之現況提出特約事項（見本院卷㈠第246 頁），要求與被告等商談如何處理包括如發現鑑界面積與權狀面積有誤差、如有遭鄰地或他人侵占、埋設管線、如有優先購買權人、如有任何地上物或租賃權、地上權、使用權等、地上物現有植栽、系爭114-3、115-20地號土地上同段541 、6924建號建物、系爭
115 -11 8 、115-43地號土地上同段1052、4190建號建物、其他有辦理保存登記建物或未辦理保存登記建物、系爭土地如為建管單位已套繪管制之法定空地或曾申請建築執照或指定建築線、劉五常向林宏昌承租同段114-2 地號土地租約換約手續、系爭115-43地號土地上門牌號碼臺中市○區○○○街○○○ 號房屋租約換約手續、系爭115-157 、115-156 、115-155 、115-154 、15-40 、115-152 、115-153 、115-119 、225-69、115-158 地號土地上設有篤信停車場商號權利移轉、系爭114-3 地號土地與系爭115-75地號土地所有權人謝正元共同規劃、系爭115-154、115-155 、115-156 、115-157 地號土地合併登記等事項，但被告等對原告提出之特約事項未完全接受，兩造於簽訂書面契約時，尚且就上開原告所提特約事項全部重新擬過，此業據證人魏伯敦於本院審理中證述明確（見本院卷㈠第230 頁反面），並有被告所提與原告不相一致之特約事項（見本院卷㈠第250 至252 頁）、被告等與羅滄銘之租賃契約、貸款合併申請書、被告等與林俊銘之房屋租賃契約書、系爭114-3 、115-2 地號土地及同段541 、6924建號建物異動索引及登記謄本、本院103 年度裁全字第202 號民事裁定裁定、103 年度訴字第2618號確認通行權存在案件之書狀、系爭127-190 、80、70、75地號土地遭他人占用之現場照片、劉五常向林宏昌承租同段114-2地號土地之同意書（以上見本院卷㈡第15至89頁）在卷可憑。可知兩造對於除買賣標的物、價金、分期付款方式、仲介費以外契約之其他條件已有明白表示，則該其他條件仍須兩造意思表示一致時，買賣契約始能成立。惟兩造就系爭土地其他買賣條件並未達成一致之意思表示，縱使兩造於104 年1 月17日就系爭土地買賣之標的物及價金已經達成合意，至多僅能認為係成立買賣之「預約」，亦即達成以每坪30萬元、總價250,840,000 元之價格買賣之預約，要難謂已成立買賣之「本約」。
原告經由仲介人魏伯敦交付被告等之系爭支票為立約定金：
㈠按訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成
立；定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之，民法第248 條、第249 條分別規定甚明。又參諸最高法院93年度台上字第441 號民事判決要旨：「被上訴人於簽立系爭買賣預約時所交付之定金，係以擔保本約（買賣契約）之成立為目的之所謂『立約定金』。若本約成立，立約定金即變更為確保契約之履行為目的，固有民法第249 條規定之適用；本約如未成立，定金之效力仍應類推適用該條文之規定。本件系爭土地買賣之本約因兩造就如何交付土地之契約必要點不能合意，為不可歸責於雙方之事由，致不能成立，亦即預約已不能履行，被上訴人交付之定金，自有民法第249 條第4 款規定之適用。」㈡本案原告於104 年1 月13日出具不動產買賣意願書，表示
願以每坪30萬元、總價250,840,000 元購買系爭土地，並提出系爭支票交付仲介人魏伯敦與被告等議價，此時，系爭支票僅為仲介人魏伯敦受原告之託與被告等斡旋洽商及價格確定之憑證，而屬斡旋金之性質；嗣被告等之代理人劉五常同意原告之出價，於104 年1 月17日簽收系爭支票，兩造乃達成以每坪30萬元、總價250,840, 000元簽訂書面買賣契約之預約，系爭支票即為買賣預約成立時所交付之定金，係以擔保本約（買賣契約）之成立為目的之「立約定金」，應屬至為明確。依上開說明，如將來買賣契約之本約未成立，關於定金之效力仍應類推適用民法第249條之規定。
系爭土地買賣契約無可歸責於被告之事由，致不能履行，原
告不得依民法第249 條第3 款規定，請求被告等加倍返還渠等所受之定金：
㈠關於兩造簽訂系爭土地書面買賣契約之時間點究係在104
年1 月19日或20日，兩造及證人魏伯敦、徐瑛宜因時間較久，均已無法清楚記憶。惟依不動產買賣意願書記載有效時間至104 年1 月19日止；加以證人魏伯敦於本院審理中具結證稱：「（意願書有效時間至104 年1 月19日止，是你與買方的約定，還是跟賣方也這樣約定？）104 年1 月19日是我跟地主的約定，因為要買賣之前已經跟地主協商很多次了，所以才會寫104 年1 月19日，賣方也有同意在
104 年1 月19日以前簽買賣契約，所以才把支票收走。」等語，足見兩造確有於104 年1 月19日以前簽訂買賣契約之約定，因認兩造簽訂系爭土地買賣契約之時間點應為
104 年1 月19日。㈡又關於104 年1 月19日兩造簽訂買賣契約之過程，證人即
代書徐瑛宜於本院審理中具結證述：「（你是否知道本件當事人有無簽立正式買賣契約及約定辦理過戶事宜？）在
104 年1 月的時候，當時我有會同買賣雙方，就是本件的當事人到總瑩公司簽訂買賣契約，但是雙方在買賣契約上簽名之後，發現買賣有壹個問題，因為土地零散，擔心合併之後增減面積，所以買方希望賣方能夠依照增減後的買賣面積去做實際的買賣數，但是賣方認為簽這樣不確定的面積是沒有保障的，所以希望面積確定後再來簽訂買賣契約，原來的買賣契約就撕掉作廢，後來就由我先辦合併的事情，面積確定後應該就要來簽訂正式的買賣契約，但是就沒有再約了。（【提示原證四】這個函文是由誰發函的？）是我們事務所協助辦理的，這是辦理合併的必要文件。（當天沒有簽約的原因，除了土地合併的問題外，有無其他問題？）主要就是土地合併的問題，因為面積不確定，但是單價是確定的。（當時是否有提到系爭土地有既成道路的問題？）有，如果既成道路是屬於建地就不會阻礙土地合併，但如果不是建地的話，土地面積就會有增減。（當天是否有提到建物套繪的問題？）有，我建議是不是有建物套繪的問題，在辦合併的時候也可以一起處理。（你剛剛所述，簽約當初的出賣人有三個人，簽契約的時候，出賣人欄位中是三個人都有簽約嗎？）我記得當時合約做好後，他們是輪流簽，是否是全部的人都有簽名，我不確定，後來出賣人的兒子有劃掉，因為劉五常說要等到面積確定後再來簽。（當天沒有簽成，劉五常的兒子有沒有打電話跟你確認契約是否已經作廢？）是，我有跟他說這個合約沒有成立，因為沒有寫到總價。（你們在簽約之後，雙方是否有再約定下一次簽約的時間？）雙方有說電話再約。」等語；再證人即仲介人魏伯敦於本院審理中具結證稱：「（104 年19日或20日當日是否完成買賣契約書之簽訂？若無，其原因為何？）當天討論的條件都好了，後來碰到壹個問題，就是土地裡面有壹條道路，是否有建築套繪管制的問題，本來已經開始簽約，劉五常兒子也有簽名了，張廖貴裕先出去打電話回來提到建築套繪管制的問題，所以劉五常兒子簽完名之後，其他人就沒有簽名了，契約書後來放在代書那裡，套繪管制的問題我有去詢問，結果沒有。（後來是否是張廖貴裕打電話來說先不簽這個約？）是，他說等套繪完沒有問題再簽約。（當天是否有談到土地被他人占用的情形？）有談到，賣方說他會處理，買方說你要清清楚楚交給我，我不知道這個有沒有寫在買賣契約書。（當天是否有提到買賣土地上面的建物有出租他人的情形？）有，買方說你要清清楚楚交給我，賣方怎麼表示我不記得。（104 年1 月19日或20日契約沒有完成，雙方是否有談到什麼時候再簽約？）當初要散會時，我們有說等套繪管制沒有問題後再簽約，劉五常是否有這樣講我不記得。」等語。且證人魏伯敦曾委請證人徐瑛宜以被告3 人之名義於104 年1 月23日向臺中市政府都市發展局函詢系爭115-231 、115-110 、115-4 、115-175 、115-154 、115-155 、115-156 、115-157 、114-3 、115-120 地號土地有無建築物套繪乙事，經該局覆以：「本區建築套繪資料自63年開始陸續套繪，旨揭地號土地業經104 年1 月29日查閱本局建物套繪圖內容，目前並無建物套繪登錄資料，惟依本市○○地0000000000000000段00000 00000000 地號土地登記謄本皆有註記地上建物建號分別為後瓏子段541 及6924號，倘屬實施套繪前之舊有核照案件，還請臺端提供相關地號建築執照俾便查覆。」等語，有該局104 年2 月11日中市都建字第1040023178號函在卷可查（見本院卷㈠第17頁）。
㈢足徵兩造於104 年1 月19日簽訂書面買賣契約時，被告等
均同意按買賣預約之條件即每坪單價30萬元、合計總價250,840,000 元之價格出售系爭土地，其中一人甚至已在買賣契約書上簽名，惟因原告對土地合併、套繪、既成道路、出租、遭他人占用等問題仍有異見，甚且牽涉系爭土地買賣之面積及按兩造議定之單價（每坪30萬元）計算之總價，而拒絕在買賣契約書上簽名，並將買賣契約書撕毀作廢。準此，兩造之所以未能於104 年1 月19日簽署買賣契約書，實係因兩造就系爭土地之買賣條件無法達成完全一致之意思表示所致，此乃不可歸責於雙方之事由，致不能成立，亦即預約已不能履行，並非可歸責於被告等之事由，核與民法第249 條第3 款規定「契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時」之情形不符，原告尚不得類推適用該款規定請求被告等加倍返回定金。
㈣再者，依不動產買賣意願書所示：「本意願意書有效時間
至104 年1 月19日止，買賣雙方應於此時限前簽訂上開37筆土地之正式買賣合約，屆期上開37土地未一併簽訂者，則本意願書無效」等語，可知兩造以意願書之價格買賣系爭土地係定有期限，逾此期限，兩造均不受買賣預約之拘束，是被告於104 年1 月19日之後已不負有依買賣預約與原告簽訂買賣本約之義務，此由原告於104 年1 月19日就系爭土地買賣之面積及總價均有疑慮，而明白拒絕按不動產買賣意願書上所記載之總價250,840,000 元簽署買賣契約書，亦可證明原告已不願受不動產買賣契約書之拘束。此外，原告復無法證明兩造在104 年1 月19日之後有另外成立買賣預約，且被告等復已就原告所提買賣條件全部同意，自難認為被告等有何可歸責致預約不能履行之違約行為。
㈤此外，被告等已於104 年3 月18日匯款500 萬元至原告土
地銀行北台中分行帳號000000000000號帳戶，有原告提出之存摺內頁影本、被告提出之匯款申請書回條在卷可按（見本院卷㈠第16頁反面、第47頁），而該原告之帳號係仲介人魏伯敦向原告詢問後告知被告等，此業據證人魏伯敦於本院審理中證稱：「（證人是否知悉本件賣方已於104年3 月18日將500 萬元匯還予原告楊碧玲乙事？賣方是如何知道楊碧玲收受上開款項之銀行帳號？）賣方有匯款
500 萬元原告楊碧玲，但時間我忘記了，我拿到套繪圖後，我有請地主出來簽約，地主一直說不會成，我也不知道他是什麼用意，當時剛好過年，過完年之後，我請地主簽約，地主也沒有來簽約，後來是我跟總瑩建設股份有限公司的會計要原告楊碧玲的帳戶，王秀英才匯款給原告楊碧玲。（賣方把500 萬元匯款給原告楊碧玲的時候，總瑩建設股份有限公司是否知情？）我有跟總瑩建設股份有限公司講說我叫對方把錢退還給你，之後看怎樣再說。」等語明確。如原告認為兩造間仍存在買賣預約，且被告等有可歸責致預約不能履行之違約行為，原告豈有可能同意被告等僅返還500 萬元之定金，且未請求加倍返還？益證兩造於104 年1 月19日以後確已均不受買賣預約之拘束。故原告自不得以被告等於104 年7 月2 日將系爭土地出售予第三人鍾堯明，於同年8 月25日完成登記乙事，遽指被告等有致買賣預約不能履行之可歸責事由。
綜上所述，本件被告3 人收受原告所交付之立約定金後，既
無可歸責之事由，致系爭土地買賣預約不能履行，從而原告依民法第249 條第3 款規定，請求被告等給付原告500 萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。
本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 7 月 14 日
民事第七庭 法 官 林筱涵以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 7 月 14 日
書記官 陳彥蓉附表：系爭土地（臺中市○○○段）┌──┬────┬────┬─────┬──────┐│編號│地號 │面積（平│所有權人 │持分 ││ │ │方公尺）│ │ │├──┼────┼────┼─────┼──────┤│1 │114-3 │231 │被告3人 │全部 │├──┼────┼────┼─────┼──────┤│2 │114-68 │85 │被告3人 │全部 │├──┼────┼────┼─────┼──────┤│3 │114-70 │40 │被告劉乃欣│八分之三 │├──┼────┼────┼─────┼──────┤│4 │114-74 │33 │被告3人 │全部 │├──┼────┼────┼─────┼──────┤│5 │114-78 │6 │被告3人 │全部 │├──┼────┼────┼─────┼──────┤│6 │114-79 │5 │被告3人 │全部 │├──┼────┼────┼─────┼──────┤│7 │115-2 │64 │被告3人 │全部 │├──┼────┼────┼─────┼──────┤│8 │115-4 │99 │被告3人 │全部 │├──┼────┼────┼─────┼──────┤│9 │115-19 │150 │被告王秀英│全部 │├──┼────┼────┼─────┼──────┤│10 │115-20 │48 │被告王秀英│全部 │├──┼────┼────┼─────┼──────┤│11 │115-39 │13 │被告劉乃欣│三分之一 │├──┼────┼────┼─────┼──────┤│12 │115-40 │94 │被告3人 │全部 │├──┼────┼────┼─────┼──────┤│13 │115-43 │71 │被告王秀英│全部 │├──┼────┼────┼─────┼──────┤│14 │115-45 │85 │被告3人 │全部 │├──┼────┼────┼─────┼──────┤│15 │115-47 │281 │被告3人 │全部 │├──┼────┼────┼─────┼──────┤│16 │115-62 │133 │被告3人 │全部 │├──┼────┼────┼─────┼──────┤│17 │115-69 │81 │被告3人 │全部 │├──┼────┼────┼─────┼──────┤│18 │115-75 │54 │被告劉乃欣│五分之一 │├──┼────┼────┼─────┼──────┤│19 │115-76 │147 │被告3人 │全部 │├──┼────┼────┼─────┼──────┤│20 │115-110 │57 │被告3人 │全部 │├──┼────┼────┼─────┼──────┤│21 │115-118 │94 │被告3人 │全部 │├──┼────┼────┼─────┼──────┤│22 │115-119 │83 │被告3人 │全部 │├──┼────┼────┼─────┼──────┤│23 │115-120 │60 │被告3人 │全部 │├──┼────┼────┼─────┼──────┤│24 │115-121 │19 │被告3人 │全部 │├──┼────┼────┼─────┼──────┤│25 │115-152 │93 │被告3人 │全部 │├──┼────┼────┼─────┼──────┤│26 │115-153 │99 │被告3人 │全部 │├──┼────┼────┼─────┼──────┤│27 │115-154 │32 │被告3人 │全部 │├──┼────┼────┼─────┼──────┤│28 │115-155 │41 │被告3人 │全部 │├──┼────┼────┼─────┼──────┤│29 │115-156 │41 │被告3人 │全部 │├──┼────┼────┼─────┼──────┤│30 │115-157 │54 │被告3人 │全部 │├──┼────┼────┼─────┼──────┤│31 │115-158 │80 │被告3人 │全部 │├──┼────┼────┼─────┼──────┤│32 │115-175 │79 │被告3人 │全部 │├──┼────┼────┼─────┼──────┤│33 │115-216 │25 │被告王秀英│全部 │├──┼────┼────┼─────┼──────┤│34 │115-231 │28 │被告3人 │全部 │├──┼────┼────┼─────┼──────┤│35 │127-80 │7 │被告劉乃欣│三十分之十一│├──┼────┼────┼─────┼──────┤│36 │127-190 │14 │被告劉乃欣│十五分之一 │├──┼────┼────┼─────┼──────┤│37 │127-194 │273 │被告劉乃欣│六十分之十三│└──┴────┴────┴─────┴──────┘