臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第2892號原 告 方振偉訴訟代理人 周仲鼎律師複 代 理人 繆昕翰律師被 告 黃德和特別代理人 何世豐上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國107 年6 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。本件原告訴之聲明第1 項原為：被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○段00○0 地號土地上門牌號碼臺中市○○區○○路○○號（整編前門牌號碼為臺中市○○區○○路○○號之1，稅籍編號為00000000000 ）之木石磚造及土竹造建物（面積約62.6平方公尺，實際面積以實測為準）拆除，並將土地返還予原告；訴之聲明第2 項原為：被告應給付原告新臺幣（下同）1,168 元，及自104 年2 月9 日起至返還前項土地之日止，按月給付原告584 元。嗣於訴狀送達被告，並經地政機關到場測量後，原告經數次變更聲明，於107 年6 月25日以民事言詞辯論意旨狀更正其第1 、2 項聲明為：「一、被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○ ○號土地（重測前地號臺中市○○區○○段○○○○段00○0 地號土地，下稱系爭土地）上如附圖（即臺中市清水地政事務所105 年5 月27日清地二字第1050005125號函所附土地複丈成果圖）所示編號87之6 部分之地上物（面積實測88平方公尺，下稱系爭地上物）拆除騰空，並將上開土地返還原告。二、被告應給付原告40,151元，及自107 年6 月26日起至返還前項土地之日止，按月給付原告997 元。」等語（見本院卷第279 頁背面）。經核，原告就訴之聲明第1 項之變更，僅係確定請求拆除地上物及返還土地之位置、面積；訴之聲明第2 項之變更則係將其請求之金額計算至言詞辯論終結日止，而使其聲明完足、明確，屬法律上陳述之更正，非訴之變更，揆諸前揭規定，並無不合，應予准許。
乙、實體部分：
壹、原告起訴主張：
一、原告於民國103 年12月8 日，透過法務部行政執行署臺中分署（起訴狀誤載為法院）拍賣程序而取得系爭土地之所有權，然被告所有之系爭地上物無合法權源，卻無權占有系爭土地，侵害原告之所有權，原告自得本於所有權人之地位，依民法第767 條第1 項前段及中段規定請求被告將系爭地上物拆除，並將系爭土地返還予原告。
二、又被告因系爭地上物無權占有系爭土地，而受利益，致原告受有損害，原告即得依民法第179 條規定，請求被告返還不當得利。而系爭地上物占用系爭土地之面積為88平方公尺，又系爭土地之公告地價，104 年度為每平方公尺1,400 元，
105 年度、106 年度皆為每平方公尺1,700 元，依平均地權條例第16條規定，系爭土地104 年度之申報地價應為每平方公尺1,120 元（計算式：140080% ＝1120），105 年迄今之申報地價為每平方公尺1,360 元（計算式：1700×80%=1360元）。又系爭土地位於臺中市沙鹿區，鄰近61號西濱快速道路、沙鹿火車站及龍井火車站，附近有多家便利商店及生鮮超市，與沙鹿市區亦僅有2 公里之距離，周邊亦有童綜合醫院梧棲院區及龍山國小、文光國小、沙鹿國中及沙鹿高工等，交通方便，生活機能優，故應依申報地價年息百分之10計算被告所得之不當利益。故被告自原告取得系爭土地所有權之翌日即103 年12月9 日起至107 年6 月25日言詞辯論終結日止，應給付原告共計40,151元【計算式：{ （112088）10% 13/12}＋{ （136088）10% ×1/12）} （29＋17/30 ）＝40151 】，為此爰依民法767 條第1 項前段、中段、第179 條規定提起本訴等語。並聲明：㈠被告應將系爭土地上之系爭地上物拆除騰空，並將上開土地返還原告。㈡被告應給付原告40,151元，及自107 年6 月26日起至返還前項土地之日止，按月給付原告997 元。㈢願供擔保請准宣告假執行。
三、對被告答辯之陳述：被告雖辯稱原告有委託代理人與其協議購買系爭地上物，並於104 年3 月7 日訂立協議書（下稱系爭協議書），然該協議書係由被告之特別代理人何世豐代理被告簽立，被告本人於簽立系爭協議書之際並未現身，惟何世豐並未提出被告出具之授權書或委任狀，故何世豐應屬無權代理被告簽立系爭協議書。又縱認證人即代書陳敏三證述被告於簽立系爭協議書時有短暫出現，然依被告於本件開庭時精神狀態及醫院病歷觀之，被告於系爭協議書簽立時，已患有失智症，被告到現場後不僅未與何世豐互動，亦無與原告方到場之人對話，無法證明被告有到場為任何授權之行為。故何世豐於104 年
3 月7 日簽立協議書時是否為有權代理被告，並非無疑。故系爭協議書因係何世豐無權代理被告所簽立，效力未定，嗣被告已患有嚴重失智症，無同意何世豐無權代理行為之可能，故系爭協議書應屬無效，原告提起本件訴訟請求拆屋還地與系爭協議書並無矛盾。倘認為系爭協議書有效，則原告願以21萬元購買系爭地上物。
貳、被告則以：否認系爭地上物無權占有系爭土地。原告標得系爭土地後，被告要主張優先承買權時，即有同意由何世豐處理優先承買權及後續與原告協商購買系爭地上物之事。嗣原告與其父親、代書前來與何世豐協議，被告本人雖未在場，但被告已授權何世豐與原告進行協商，並請來陳敏三代書幫忙。嗣兩造簽立協議書，約定由原告給付被告21萬元，被告即搬離系爭地上物，何世豐亦有將協議內容告知被告，並與被告前去戶政事務所請領印鑑證明。惟原告事後卻反悔，訴請被告拆屋還地，因原告未依系爭協議書內容履行，被告始未將辦理系爭地上物房屋稅籍變更登記之相關資料交付原告。原告應依系爭協議書之內容履行，其請求被告拆屋還地，並無理由等語置辯。並聲明：如主文所示。
參、兩造經法官試行整理不爭執事項，結果如下：
一、原告於103 年11月7 日經由法務部行政執行署拍賣程序取得系爭土地所有權，並於同年12月8 日辦理所有權移轉登記。
二、系爭土地上之系爭地上物係被告之母何蔭所興建，何蔭死亡後，其繼承人協議系爭地上物分歸被告單獨所有。
三、被告之特別代理人何世豐於104 年3 月7 日以被告之代理人身分，與原告之代理人方文祥就系爭地上物訂立協議書，約定：「一、甲方（按指原告，下同）願給付新臺幣貳拾壹萬元整予乙方（按指被告，下同），作為房屋稅籍移轉及搬遷室內所有物品之補償。二、立書同時甲方給付補償金之三成即新臺幣陸萬參仟元整予乙方，乙方同時應備妥一切房屋稅籍移轉所須之證件，配合甲方辦理房屋稅籍移轉。三、房屋稅籍移轉完成後十日內，乙方應淨空室內所有物品並交付房屋鑰匙予乙方，甲方應同時給付補償金七成即新臺幣壹拾肆萬柒仟元整予乙方。若乙方逾期未搬遷，視同乙方違反雙方協議，同意甲方逕為更換上開建物之門鎖，…」（見本院卷第114 頁）
四、原告尚未依協議書之約定為給付（被告亦未將辦妥稅籍變更登記所需證件交付），亦未辦妥系爭地上物之房屋稅籍變更登記。
五、被告有於104 年3 月9 日親至臺中市沙鹿區戶政事務所申請印鑑證明。
肆、得心證之理由：
一、原告於103 年11月7 日經由法務部行政執行署拍賣程序取得系爭土地所有權，並於同年12月8 日辦理所有權移轉登記，而系爭土地上如附圖所示未經保存登記建物係被告之母何蔭所興建，何蔭死亡後，其繼承人協議系爭地上物分歸被告單獨所有等情，為兩造所不爭執，並有原告提出之臺中市政府地方稅務局房屋稅籍證明書、行政陳報狀附卷可稽（見本院卷第10、14、15頁），且經本院至現場勘驗明確，並囑託臺中市清水地政事務所繪製複丈成果圖，此有本院勘驗筆錄、現場照片、臺中市清水地政事務所105 年5 月27日清地二字第1050005125號函暨土地複丈成果圖附卷足參（見本院卷第76至85頁），復經本院調取法務部行政執行署臺中分署99年度地稅執字第35861 號執行卷宗查閱屬實，而堪認定。
二、原告主張系爭地上物無權占有系爭土地，其可依民法第767條第1 項前段、中段之規定，請求被告拆屋還地等情，被告則否認無權占有，並以前詞置辯。經查：
㈠查被告之特別代理人何世豐於104 年3 月7 日以被告之代理
人身分，與原告之代理人方文祥就系爭地上物訂立系爭協議書，約定：「一、甲方（按指原告，下同）願給付新臺幣貳拾壹萬元整予乙方（按指被告，下同），作為房屋稅籍移轉及搬遷室內所有物品之補償。二、立書同時甲方給付補償金之三成即新臺幣陸萬參仟元整予乙方，乙方同時應備妥一切房屋稅籍移轉所須之證件，配合甲方辦理房屋稅籍移轉。三、房屋稅籍移轉完成後十日內，乙方應淨空室內所有物品並交付房屋鑰匙予乙方，甲方應同時給付補償金七成即新臺幣壹拾肆萬柒仟元整予乙方。若乙方逾期未搬遷，視同乙方違反雙方協議，同意甲方逕為更換上開建物之門鎖，…」等情，業據被告提出系爭協議書為證（見本院卷第114 頁），並經證人即代書陳敏三於本院107 年4 月23日言詞辯論期日證述在卷（見本院卷第260 至263 頁），且為兩造所不爭執，而堪信為真實。
㈡原告主張被告並未授權何世豐訂立系爭協議書，而被告嗣因
重度失智症，已無法同意何世豐上開無權代理之行為，故系爭協議書應屬無效等情，然被告則否認之，辯稱有授權何世豐訂立系爭協議書等情。經查：
⒈被告於本院106 年4 月10日言詞辯論期日到庭，經詢以其年
籍資料，及陪同前來之何世豐為何人，均沉默不答；又查，被告於101 年3 月28日前往光田醫療社團法人光田綜合醫院（下稱光田醫院）身心科就診，經醫師診斷為「NeuroticDepression」（精神官能性憂鬱症），嗣於同年4 月30日、同年5 月28日亦因上開症狀前往就診，之後即至105 年5 月17日始再度前往身心科就診，此時經醫師診斷為「Unspeci-fied dementia without behavioral disturbance」（失智症，未伴有行為障礙）、「Senile dementia with deliri-um」（老年期癡呆症併譫妄）等情，有該院106 年5 月9 日（106 ）光醫事字第10600398號函暨病歷（見本院卷第164頁至167 頁），是被告係於105 年5 月間始經醫師診斷罹患失智症等情，堪以認定。
⒉證人陳敏三於本院107 年4 月23日言詞辯論期日到庭證述：
商議、簽立系爭協議書時，原告及其父親、一位代書、何世豐及其二叔在場，內容是原告及其父親事先擬好，被告名字也已經填好，金額是現場與何世豐商量決定再填，被告當天有來看一下就走，因為被告年紀大，且身體不好，有時講話不是很流利，所以被告當場表示此事由何世豐來處理，並沒有出具授權書或委任狀，原告他們應該也有看到被告，但雙方未交談，因為當時是原告及其代書在處理，是否須要被告出具授權書等應由原告決定，原告也認為何世豐可以代理被告，且何世豐有向原告表示被告的事是其在處理；決定用21萬元賣掉系爭地上物，是由何世豐直接決定，沒有再去問過被告，被告對協議書內容沒有意見，因為伊是被告熟悉的代書，當天到場是為了協助被告處理本件買賣過程，避免將來產生糾紛或拿不到錢；伊知道被告目前有失智現象，但不知道是何時開始有此病症，伊最後一次與被告交談應該是簽協議書後去請領印鑑證明時，當時被告會點頭，但沒有辦法回話等語（見本院卷第260 至263 頁），與何世豐於同日言詞辯論時陳稱被告於簽立系爭協議書當日並未出面，授權其處理的時間是在簽協議書之前等情固有不同，然證人陳敏三就此證述：「可能時間久了，我也不是記得很清楚，但印象中黃德和有在場，看起來的意思應該是有授權。」等語（見本院卷第261 頁背面）。而徵諸系爭協議書簽立時間距證人陳敏三到庭證述之時間，相隔已逾3 年，且其當時應無法預期日後將因此事到庭作證，自無法期待其得就相關細節詳細觀察，且清晰地記憶，並於到庭時完整描述，自難逕因證人陳敏三上開證述與何世豐所述有相左之處，即認其之證言均為虛妄。而依證人陳敏三前揭證述內容以觀，原告係在專業代書陪同下簽立協議書，然於協商過程中，並未要求出面處理之何世豐提出被告授權文件，即與何世豐簽立系爭協議書，足見依當時簽立系爭協議書之客觀情狀，其亦認為被告有授權何世豐簽立系爭協議書。而原告於本院107 年6 月25日言詞辯論期日亦陳稱：當時會同意由何世豐代理被告簽立系爭協議書，是因為原告標得系爭土地後去測量等，均只有遇到何世豐，也是與何世豐接洽，因為何世豐是被告兒子，所以沒有特別去想有無權利代理之問題，是在本件訴訟中發現被告精神狀況有問題，才認為何世豐可能有無權代理的情形等語，益證原告因拍賣取得系爭土地後，被告關於系爭地上物占有系爭土地之問題，確均由何世豐代被告出面處理，且於簽立系爭協議書之過程中，不曾質疑何世豐未經合法授權，且嗣後被告並未曾否認有授權何世豐代理簽立系爭協議書，僅因被告於簽立系爭協議書2 年後前來本院應訴時，已欠缺訴訟能力，始臆測何世豐有無權代理被告簽立系爭協議書之情事。
⒊又系爭地上物因未經保存登記，無法為所有權之移轉，僅得
讓與事實上處分權；而由系爭協議書內容約定原告給付被告21萬元，係作為房屋稅籍移轉及搬遷室內所有物品之補償，且被告應備妥房屋稅籍移轉所須之證件，配合原告辦理房屋稅籍移轉登記等情以觀，兩造應係約定由原告買受系爭地上物之事實上處分權，而原告則應給付21萬元作為買賣之對價，被告依約應將辦理系爭地上物房屋稅納稅義務人變更登記之相關資料、證件交付原告，以配合辦理變更登記等情，堪以認定。而被告於訂立系爭協議書後，為辦理系爭地上物房屋稅籍資料變更登記所需，即在何世豐及證人陳敏三陪同下前往臺中市沙鹿區戶政事務所辦理印鑑證明等情，業據證人陳敏三證述如前，且有臺中市沙鹿區戶政事務所107 年5 月
9 日中市沙戶字第1070001696號函暨印鑑證明申請書附卷可參（見本院卷第27 1、272 頁）。又戶政事務所辦理印鑑登記作業規定第8 點規定：「申請印鑑證明應填具印鑑證明申請書並繳驗國民身分證及原登記印鑑。…」、第13點規定：
「當事人得申請於印鑑證明上載明申請目的。」，而被告於
104 年3 月9 日申請辦理印鑑證明時，承辦人有依上開規定查驗身分證明文件及原登記印鑑章，並洽詢申請目的及份數，經被告確認後簽名，倘被告意識不清即不予受理等情，亦經臺中市沙鹿區戶政事務所以上開函文說明甚詳；佐以上開印鑑證明申請書乃經被告本人親自簽名，其上並註明申請目的係要辦理地政登記之用，足證被告於104 年3 月9 日請領印鑑證明時，業經戶政事務所承辦人員依相關規定確認其能清楚表達要請領印鑑證明及其申請目的等情，始發給印鑑證明，是其當時自無欠缺意思表示能力之可能，應堪認定。
⒋綜上，被告係於簽立系爭協議書2 年後之105 年5 月間始經
醫師診斷為失智症，雖證人陳敏三於上揭言詞辯論期日證述：被告於訂立系爭協議書當日不說話，伊並未與其對答，去辦理印鑑證明當日被告會點頭，但沒辦法講很多話，被告點頭應表示他知道，但沒有辦法回話，而戶政事務所承辦人員詢問被告時，伊並不在場等情（見本院卷第262 頁正反面），然被告於系爭協議書簽立當時縱未與證人陳敏三對答，仍不足以證明被告當時精神已存有障礙，有意思能力欠缺之情事，至於被告於系爭協議書訂立後，請領印鑑證明時，既有向證人陳敏三點頭示意，更足認其當時無意識不清之情形；況被告於系爭協議書簽立2 日後隨即前往戶政事務所辦理印鑑證明，並於承辦人員依規定查驗身分證明文件及原登記印鑑章，並洽詢申請目的及份數時，仍能經確認申請書之記載後簽名，則被告於訂立系爭協議書時應仍有意思表示能力，堪以認定。原告主張被告於系爭協議書時已罹患失智症，尚無可採。
⒌被告於訂立系爭協議書時，既仍有意思表示能力，且於何世
豐以其代理人身分與原告訂立系爭協議書後，隨即為履行系爭協議書所約定應交付辦理系爭地上物房屋稅籍變更登記所需文件之義務，而前往戶政事務所請領印鑑證明，益證其確有授權何世豐與原告訂立系爭協議書無誤。雖原告主張何世豐並未出具授權書等書面證明其有權代理被告定立系爭協議書等情。惟按為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之。其授與代理權者，代理權之授與亦同，民法第531 條定有明文，該條所謂「該法律行為，依法應以文字為之」，係指處理委任之事務，須為法律行為，而此種依委任處理事務之法律行為，法律上明定應以文字為之而言。申言之，乃受任人處理委任事務，須為某法律行為，該法律行為，法律明文規定應以文字為之，否則不生為該法律行為之效力，或另生其他法律效果之謂。如民法第760 條（按即現行法第75
8 條第2 項）規定，不動產物權之移轉或設定，應以書面為之，否則不生不動產物權得喪之效力。準此，在買賣不動產之情形，若所受委任之事務，僅為不動產買賣之債權行為，非為移轉或設定負擔之物權行為，即無委任須以文字（書面）為之之限制，兩者應加區別（最高法院101 年度台上字第
641 號、96年度台上1150號判決意旨參照）。查何世豐經被告授權簽立之系爭協議書僅為債權契約，尚非為移轉或設定負擔之物權行為。揆諸前開規定及說明，被告授權何世豐訂立系爭協議書，本無須以文字、書面為之，是原告以何世豐未能提出授權書或委任狀以證明被告有授權其代理訂立系爭協議書云云，自無可取。
㈢原告與被告簽立系爭協議書時，既已同意系爭地上物得繼續
占有使用系爭土地，且被告於完成系爭地上物房屋稅籍變更登記後10日內，始應自系爭地上物遷出，並將系爭地上物交付原告，則依兩造之約定，被告本不負有拆除系爭地上物之義務，且其於完成系爭地上物房屋稅籍變更登記後10日內，仍得繼續占有系爭土地，在此之前原告不得主張被告無權占有系爭土地。又原告並未依系爭協議書之約定，於訂約時給付63,000元予被告，亦迄未辦妥系爭地上物房屋稅籍變更登記等情，乃為兩造所不爭執，至於依約原告是否得因被告未交付辦理房屋稅籍變更登記所需相關證件，而拒絕上開款項之給付，乃屬其是否得行使同時履行抗辯權之問題，然此均無礙於被告應自系爭地上物遷出之履行期亦未屆至，而得繼續占有系爭土地之認定。從而，原告主張被告所有之系爭地上物無權占有系爭土地，而依民法第767 條第1 項前段、中段之規定，請求被告拆屋還地，核屬無據。
四、又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。查被告依系爭協議書之約定，應自系爭地上物遷出之履行期尚未屆至，則其繼續占有系爭土地，已難認有何無法律上之原因而受利益，且致原告受有損害，是原告依民法第179 條不當得利之規定，請求被告返還占有系爭土地之利益，應無所據。
五、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項前段、中段之規定聲明請求被告應將系爭土地上之系爭地上物拆除騰空，並將上開土地返還原告；併依同法第179 條之規定，聲明請求被告應給付原告40,151元，及自107 年6 月26日起至返還前項土地之日止，按月給付原告997 元，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 7 月 23 日
民事第七庭 法 官 郭妙俐以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 7 月 23 日
書記官 廖于萱