臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第2063號原 告 燕國天地管理委員會法定代理人 林書萍訴訟代理人 賴曉明
鄭豪川被 告 黃淑賢訴訟代理人 李家欣上列當事人間請求停止侵權行為等事件，本院於民國105年11月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告與燕國天地大廈全體區分所有權人間，為管理負責人之委任關係不存在，被告應停止在燕國天地大廈執行管理維護事務行為（含收取管理費及地下二樓汽機車位租金）。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：
壹、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止。民事訴訟法第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟。同法第170 條、第175條第1項分別定有明文。查原告之法定代理人在本件訴訟繫屬後，由陳金條變更為林書萍，並於民國104 年12月21日具狀聲明承受訴訟（見本院卷二第172頁），有燕國天地大樓社區104年12月13日區分所有權人會議、委員職務互推會議記錄在卷可證（見本院卷一第174至178頁），經核與法無違，應予准許，合先敘明。
貳、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款及第7款定有明文。本件原告原係起訴聲明求為：㈠確認被告管理負責人不存在。㈡被告應將自聘之工作人員撤出前哨大廳管理室及後哨車道管理室。㈢、被告自聘之工作人員不得在社區公共區域執行如門禁管理、收取管理費等任何社區公共管理之相關工作內容。嗣於起訴狀繕本送達被告後，於105年3月21日準備程序變更聲明求為：確認被告與燕國天地大廈全體區分所有權人間，為管理負責人之委任關係不存在，被告應停止在燕國天地大廈執行管理維護事務行為（含收取管理費及地下二樓汽機車位租金）（見本院卷三第73頁）。經核前揭訴之聲明變更，與原訴之請求基礎事實理由均屬同一，對於被告之攻擊防禦無礙，揆諸上揭規定，應予准許。
乙、實體部分：
壹、原告主張：
一、被告係為燕國天地大樓社區之區分所有權人，明知其僅為社區一般住戶，仍對外自稱為管理負責人，意圖取代社區於10
3 年11月21日（應為23日之誤）召開之區分所有權人會議所選出之管理委員會，一再干擾社區事務之正常運行，除自行聘請工作人員占用前哨大廳管理室及後哨車道管理室等社區公共區域及執行區事務區域，進行大廳及車道門禁管制，並向住戶收取管理費、停車費及開立非原告管理委員會之收據，嚴重損害社區全體區分所有權人，爰依侵權行為法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：如主文第1項所示。
二、對被告抗辯之陳述：臺中市西屯區公所並未認定陳金條非燕國天地大樓社區之區分所有權人，陳金條所屬之店面戶9 戶與大樓雖分別有不同之使用執照，但均坐落於同一土地上，店面戶與大樓之地下一樓相通，均係通行相同車道進入大樓地下室停車場；當初建設公司規劃地下室一樓為商店街，但有請建設公司協議，同意店面戶亦可通行地下室一樓至車道部分的出入位置等語。
貳、被告則以：
一、依公寓大廈管理條例第23條第2 項前段規定：「規約除應載明專有部分及共用部分範圍……」；燕國天地大樓住戶第 5條第 3項規定：「主任委員、副主任委員及財務委員，由區分所有權人任之。」；再依燕國天地大樓住戶規約附件一規約標的物件登錄表圖說所示，社區共有586 個專有部分，其中並未包括原告法定代理人陳金條所有之店面戶房屋，此經臺中市西屯區公所以104年9月21日公所建字第1040027341號函、104年 12月29日公所建字第1040038224號函，認定陳金條係獨立建物之所有權人，不具社區區分所有權人資格，不得參選並被選任為主任委員在案（見本院卷二第170、218頁）。是以，陳金條並非燕國天地大樓社區之區分所有權人，原告以非區分所有權人為主任委員，並擔任本件訴訟之法定代理人，屬非法代理，依民事訴訟法第249條第1項第 4款規定，其訴應予駁回。
二、原告之各管理委員未經合法之區分所有權人會議決議選舉產生，為不合法之管理組織，被告已提起確認區分所有權人會議無效之訴（本院104年度訴字第505號）。又店面與大樓之地下室空間雖然相通，但產權獨立，亦可禁止店面戶進出，原本地下室是要當商店使用，不是要用來停車，非屬社區之公共設施等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
叁、兩造經法官試行整理及簡化爭點，結果如下：
一、兩造不爭執事項：被告有以管理負責人之身分，委任管理服務人員於燕國天地大樓社區執行管理維護事務。
二、兩造爭執事項：
(一)原告管理委員會之組織是否合法？
(二)原告提起本件訴訟，是否經合法代理？
(三)原告請求確認被告與燕國天地大廈全體區分所有權人間，為管理負責人之委任關係不存在，及被告應停止在燕國天地大廈執行管理維護事務行為，有無理由？
肆、得心證之理由：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1237號著有判例參照）。又按公寓大廈管理條例第3條第9款、第10款規定：「管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」、「管理負責人：指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶一人或依第28條第3項、第29條第6項規定為負責管理公寓大廈事務者。」。本件原告為燕國天地大樓社區管理委員會，而被告主張其為該社區之管理負責人，兩造對被告是否具合法之管理負責人身分發生爭執，就所衍生被告是否得於燕國天地大樓社區執行公寓大廈管理維護工作，及聘僱管理服務人員執行管理維護事務等事項爭執之不確定性，當得以本訴訟除去之，揆諸前開說明，自應認原告提起本件訴訟，請求確認被告與燕國天地大廈全體區分所有權人間，為管理負責人之委任關係不存在，有即受確認判決之法律上利益，而合於民事訴訟法第247條第1項之規定，先予敘明。
二、被告抗辯原告管理委員會之組織並非合法，提起本件訴訟亦未經合法代理，並無理由：
(一)按公寓大廈管理條例第53條規定：「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用公寓大廈管理條例之規定。」是公寓大廈管理條例之適用，不以公寓大廈管理條例第3條第1款所規定之「構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地」之公寓大廈為限。
(二)本件燕國天地大樓社區範圍包括甲、乙、丙、丁、戊、己、
庚、辛、福星樓、同心樓等10棟大樓及9 戶店舖區，起造人緯聯建設股份有限公司興建系爭社區時，固就上開10棟大樓共計586 戶申請同一個建造執照（81年中工建建字第1193號）及使用執照（84年中工建使字第0339號）；另就9 戶店舖區個別申請建造執照（81年中工建建字第1183至1191號）及使用執照（83年中工建使字第2210至2218號），此有臺中市西屯區公所104年10月1日公所建字第1040028474號函及所檢送使用執照存根影本等資料可參（見本院卷一第60頁、卷二第11至20頁）。而店舖區固未持有大樓區之共有部分，惟店舖區與大樓區之停車空間，均位於地下室，店舖區車輛出入之車道，必須經由大樓區之地下室，而○○○區○○○○○道及出入口等情，為兩造所不爭執，是系爭燕國天地大樓社區之大樓區與店舖區在使用與管理上，自具有整體不可分性。
(三)再按92年修正前公寓大廈管理條例第43條規定：「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織。」。系爭燕國天地大樓社區於86年11月8 日召開第三屆區分所有權人會議，成立管理委員會，議決住戶規約，並檢送住戶規約、區分所有權人名冊、會議紀錄、區分所有標的基本資料表、建築物使用執照影本等資料，向臺中市西屯區公所申請報備，並經臺中市西屯區公所以87年1 月19日87公所民字第799 號函同意備查在案，此有臺中市西屯區公所上開函文所檢附燕國天地管理委員會87年報備資料可參（見本院卷一第60至137 頁）。雖原告向主管機關申請報備成立時所提出之上開區分所有權標的基本資料、區分所有權人名冊及建築物使用執照字號，均未將店舖區住戶列入（見本院卷一第64至93頁、第125頁反面至第127頁），社區規約附件一標的物件登錄表、圖說亦未列載店面戶在內（見本院卷一第135 頁）。然依燕國天地大樓社區住戶規約附件二規定，透天店面區住戶應按月繳納管理費每戶每月500 元（見本院卷一第137頁）；再依住戶規約第5條第2 項規定，管理委員會之組織包括主任委員1 名、副主任委員1名、財務委員1名、監察委員8名，共計11名，而前揭86年11月8日召開之區分所有權人會議並決議通過每棟大樓選任出1 名委員計10名，含店舖區1 名，共計11名，依此原則選出店舖區委員鍾進傳；該屆管理委員並於會後召開臨時會，選任鍾進傳為副主任委員等情，亦有上開住戶規約、會議紀錄可參（見本院卷一第95、130 頁），足證店舖區住戶係屬系爭燕國天地大樓社區之區分所有權人。
(四)被告雖提出臺中市西屯區公所104年9月21日公所建字第1040027341號函、104 年12月29日公所建字第1040038224號函，主張原告之原法定代理人陳金條係獨立建物即店鋪區之所有權人，不具社區區分所有權人資格，不得參選並被選任為主任委員云云（見本院卷二第170、218頁）。惟依公寓大廈管理條例第26條第1 項規定，管理委員會於成立時向主管機關報備，僅具通知性質，並非公寓大廈管理委員會合法成立之要件，主管機關之行政管理措施，並不具有法效力，本院並不受其拘束，亦不影響店舖區住戶原來即具有系爭燕國天地大樓社區區分所有權人之身分。又燕國天地大樓社區已於104年12月13日第二次區分所有權人會議決議與店舖區9戶合併成立一管理組織，並檢附店舖區9 戶所有權人合併同意書及該次區分所有權人會議紀錄，經臺中市西屯區公所核備在案，有臺中市都市發展局105年3月1日中市都住字第1050024242號函暨所附104年12月13日區分所有權人會議紀錄、同意書（見本院卷三第8 頁、第51至55頁、第60頁）、臺中市西屯區公所105 年2月4日公所建字第1050003760號函（見本院卷二第199頁）可稽。再查，被告以燕國天地大樓社區103 年1月12日102年度第二次區分所有權人會議，經本院以103年度訴字第723 號判決撤銷確定，該次會議所選舉之管理委員陳紹康，即不具管理委員會主任委員之身分，故陳紹康所召集之103年11月23日103年度第二次區分所有權人會議亦屬無效或得撤銷（該次會議決議選任陳金條為管理委員）為由，提起確認區分所有權人會議無效不存在事件訴訟，亦經本院以104年度訴字第505號判決駁回，被告不服提起上訴後，經臺灣高等法院臺中分院以105年度上字第1號判決上訴駁回（現上訴第三審中），是被告抗辯主張原告管理委員會組織不合法，陳金條為管理委員，並推選為主任委員，違反法律規定及規約約定，原告提起本件訴訟未經合法代理云云，自難憑取。
二、被告不具燕國天地大樓社區管理負責人之身分，不得執行管理維護事務行為：
(一)按公寓大廈管理條例第3條第9款及第10款之規定，公寓大廈之管理委員會，係指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織；而管理負責人係指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶一人或依第28條第3 項、第29條第 6項規定為負責管理公寓大廈事務者，依前開公寓大廈管理條例之規定可知，如大廈已設有管理委員會之組織，即無庸亦不可再有管理負責人。故公寓大廈中如已設有管理委員會者，縱令管理委員會全體委員因任期屆滿當然解任，管理委員會在管理委員改選之前，仍應存在，此與非法人團體之代表人或管理人死亡而未改選新任管理人或代表人時，該非法人團體仍應存在之情形，應為相同解釋。是公寓大廈如原設有管理委員會，縱原任管理委員任期屆滿，亦不得由區分所有權人另行推選管理負責人（最高法院95年度台上字第2701號判決參照），此時應認該管理負責人之推選違背本條例之規定而無效。
(二)查原告主張被告有以管理負責人之身分，委任管理服務人員於燕國天地大樓社區執行管理維護事務等情，為被告所不爭執，此部分事實，自堪認定。又燕國天地大樓社區前於87年1月9日即以「燕國天地公寓大廈管理委員會」名義向臺中市西屯區公所申請報備，並經臺中市西屯區公所同意備查在案，已如前述，足認系爭社區為已依法成立管委會之公寓大廈。準此，被告縱經推選為燕國天地大樓社區之管理負責人，亦因違反前開公寓大廈管理條例之規定而無效，原告主張被告與全體區分所有權人間，為管理負責人之委任關係不存在，即屬有據。又按公寓大廈管理委員會、管理負責人或區分所有權人會議，得委任或僱傭領有中央主管機關核發之登記證或認可證之公寓大廈管理維護公司或管理服務人員執行管理維護事務，公寓大廈管理條例第42條定有明文。則公寓大廈之管理維護事物，應屬原告管理委員會之職務，被告既不具合法管理負責人資格，自不得擅自於社區內執行管理維護事務，亦無收取管理費用、社區出租汽機車位租金之權限，原告主張被告應停止在燕國天地大廈執行管理維護事務行為，包含收取管理費及地下二樓汽機車位租金等，自屬有據。
伍、綜上所述，原告請求確認被告與燕國天地大廈全體區分所有權人間，為管理負責人之委任關係不存在，被告應停止在燕國天地大廈執行管理維護事務行為（含收取管理費及地下二樓汽機車位租金），為有理由，應予准許。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果無影響，爰不再一一論列，併予敘明。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 11 月 25 日
民事第三庭 審判長法 官 曹宗鼎
法 官 高英賓法 官 孫藝娜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（應按對造人數提出繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 11 月 25 日
書記官 蕭訓慧