臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第2255號原 告 祭祀公業法人臺中市廖朝孔法定代理人 廖學志訴訟代理人 陳浩華律師複代理人 陳博芮被 告 曾淑津訴訟代理人 鄧進勝上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國105年8月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落雲林縣○○鄉○○段三三四、三三五、三三六、三三四之一地號土地上無保存登記之建物即門牌號碼雲林縣○○鄉○○村○○路○○○號房屋遷讓原告。
被告應給付原告新臺幣壹佰肆拾陸萬壹仟壹佰捌拾叁元，及自民國一百零四年十一月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣捌拾陸萬壹仟捌佰貳拾捌元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳佰伍拾捌萬伍仟肆佰捌拾叁元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序事項：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。查被告與原告所簽訂不動產土地租賃契約書第16條約定：「雙方合意關於本契約涉訟時由台灣台中地方法院管轄。」，有該系爭租賃契約書在卷可稽（見本院
104 年度中補字第1668號卷第12頁）。是兩造約定關於系爭租約涉訟時，合意以本院為第一審管轄法院，是原告向本院提起本件訴訟，與前開合意管轄之規定尚無不符，本院自有管轄權。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第 2、3款、第256條分別定有明文。本件原告原起訴聲明：㈠、被告應將坐落雲林縣○○鄉○○段00000000000000000地號土地上無保存登記之建物遷讓與原告（面積以實測為準）。㈡、被告應給付原告新臺幣（下同）1,461,183 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。嗣於起訴狀繕本送達被告後，以民國104年7月31日民事訴之聲明更正暨陳報狀變更聲明為：㈠、被告應將坐落雲林縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地上無保存登記之建物即門牌號碼雲林縣○○鄉○○村○○路○○號房屋遷讓與原告。㈡、被告應給付原告1,461,183 元，及自訴之聲明更正狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之
5 計算之利息，經核原告所為聲明之更正，核屬減縮應受判決事項之聲明，及更正其法律上之陳述，與上開規定相符，應予准許。
乙、實體事項：
壹、原告主張：兩造於95年6 月29日簽訂不動產土地租賃契約書（下稱系爭租約），約定被告向原告承租雲林縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）興建房屋，建物所有權歸原告所有，租賃期間自95年10月1 日起至110年9月30日止，第1年至第5年之租金為每月29,127元，第
6 年至第10年之租金為每月33,981元。嗣被告於系爭土地上興建雲林縣○○鄉○○村○○路○○號房屋（下稱系爭房屋），系爭房屋依約應屬原告所有，惟被告自100 年10月起即未繳納租金，經原告催告仍拒不給付，爰依系爭租約終止租約，並以起訴狀繕本送達為終止契約之意思表示。系爭租約既已終止，則被告迄今仍占有使用系爭土地及房屋乃無權占用，爰依所有權之法律關係及系爭租約請求被告遷讓系爭房地，並給付自100年10月起至104年5月止之租金共1,461,183元（計算式：33,981 元×43個月＝1,461,183元）等語。並聲明：㈠、被告應將坐落雲林縣○○鄉○○段 ○○○○○○○○○○○○○○○○○ ○號土地上無保存登記之建物即系爭房屋遷讓與原告。㈡、被告應給付原告1,461,183 元，及自訴之聲明更正狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈢、願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、系爭租約簽署時，適逢被告配偶廖朝魁甫當選雲林縣二崙鄉第15屆鄉長後不久，萬事忙碌繁雜，被告又未具備法律素養，未查明契約內容中諸多不平等條款，原告挾經濟資訊優勢擬定不公平之契約誘使被告簽立。系爭租約部分條款明顯違反衡平及誠信原則、公共秩序及善良風俗，且未經審閱期間明顯不利被告，恐有欺騙之嫌，其違反公共秩序與善良風俗之不平等條款，應屬無效：
㈠、系爭租約第1 條約定，由被告負擔一切建築租賃房屋所需之費用及營造款，且由被告出資興建之系爭房屋歸原告所有，致被告花費鉅資改良土地價值之金錢、勞力化為烏有。
㈡、系爭租約第3條約定，第1至5年之每月租金近30,000元，第6至10年之每月租金近每月34,000元，第11至15年之每月租金近39,000元，明顯高於一般農牧用地租金行情，基於衡平原則，應酌減應付租金。
㈢、系爭租約第4條約定，由原告收取租賃保證金100,000元，顯高於超過2 個月租金之總額，與「不動產租賃應記載及不得記載事項」相違。
㈣、系爭租約第7 條約定，被告於租賃期滿或終止租約時，應將系爭房屋交還原告，不得向原告請求遷移費或任何費用，使被告蒙受不平之鉅額損失。
㈤、系爭租約第11條約定，系爭土地地價稅由被告負擔，不但違反「不動產租賃應記載及不得記載事項」及相關稅捐法令，且地價稅課徵係基於所有權人因持有土地而獲有利益之應賦稅捐，卻轉嫁被告負擔，實不合理。另約定租賃所得稅由被告辦理扣繳，又被告不得向稅捐機關提供系爭租約辦理扣繳，使被告支付高額租金又須協助原告逃漏稅捐，此顯係違背法令之約定條款。
㈥、系爭租約第12條約定，被告如違反租約條款時，原告得逕行終止租約，除沒收保證金100,000 元外，另追加未到期租金支票充作違約金，且須放棄地上物受償權利，顯與「不動產租賃應記載及不得記載事項」相悖，而為不平等條款。
二、系爭土地本一片雜草野樹叢生、垃圾滿處，被告希望可以改善環境，提升居民生活品質，才向原告承租系爭土地。豈料原告隱瞞系爭土地曾有民眾意外往生、上吊自殺等事件，且在日據時期為處決犯人之刑場，一般民間習俗流傳為凶地，以高價出租系爭土地予被告，故原告出租系爭土地係屬瑕疵給付，原告應減免租金。被告自從入住系爭房地後，陸續於96年8 月15日在高速公路上發生大車禍深受驚嚇，於同年10月底，被告長子因被查緝持有他人所有槍枝而入獄，同年11月至12月間，被告配偶口腔癌住院開刀直至隔年方出院療傷等不幸憾事接踵而至，致原告受有精神上損害，故被告請求精神慰撫金。又被告因受多重打擊，財務經濟每況愈下，方導致延欠租金，原告法定代理人廖學志理事長，會同10多位理監事於102 年間至被告住處表示同情困境，並理解延欠租金之原因，席間並明確表示只要被告按期繳交地價稅及房屋稅即可繼續住下去，足見原告亦有減免租金與補償損害之意。如被告遭強制遷離，原告應補貼被告承租期間整地及興建系爭房屋付出之費用20,000,000元，並以該費用抵償積欠租金等語，資為抗辯。並聲明：㈠、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
叁、兩造不爭執之事實（見本院卷第29頁反面）：
一、兩造於95年6月29日簽訂原證1不動產土地租賃契約書，約定被告向原告承租系爭雲林縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地，並由被告於系爭土地上興建系爭房屋，租賃期間為自95年10月1日起至110年9月30日止；第6年至第10年之租金為每月33,981元。
二、系爭房屋為被告所興建。
三、被告自100年10月起即未繳納租金。
四、系爭房地目前仍由被告占有使用中。
肆、得心證之理由：
一、原告主張兩造於95年6 月29日簽訂系爭租約，約定被告向原告承租系爭土地興建房屋，租賃期間自95年10月1日起至110年9月30日止，第1年至第5年租金為每月29,127元，第6年至第10年租金為每月33,981元；嗣被告於系爭土地上興建系爭房屋，自100 年10月起即未繳納租金，經原告催告仍未給付租金等情，業據其提出系爭租約書影本、祭祀公業法人臺中市廖朝孔104年4 月7日祭孔字第104004號函、掛號函件執據、土地登記第二類謄本影本等件為證，且為被告所不爭執，此部分事實，應堪認定。
二、依系爭租約約定：「出租人將坐落於⒈雲林縣○○鄉○○段○○○○號。持分全部。⒉雲林縣○○鄉○○段○○○○號。持分全部。⒊雲林縣○○鄉○○段○○○ ○號。持分全部。⒋雲林縣○○鄉○○段○○○○○○號。持分全部。以上土地4筆，面積合計3209.56 平方公尺（970.8919坪）及地上之建物（以下合稱租賃物）租與承租人辦公室及住宅使用」、第1 條約定：「出租人配合承租人經營業務之需，契約成立之日出租人同意按承租人規劃之設計，由出租人為起造人申請建造執照，並由承租人完成租賃房屋之建築，承租土地及其地上建物皆為原出租人所有（並辦理保存登記為出租人所有）。」、第12條約定：「承租人如違約不於租賃期滿時交還租賃物，或租金積欠二期以上……，出租人得終止租約。」，有系爭租約在卷可稽。是依兩造約定，被告所出資興建之系爭房屋所有權，於興建完成後係屬原告所有，與系爭土地同為系爭租約之租賃標的物，由原告將系爭房屋與土地併同出租予被告，足堪認定。又被告自100 年10月起即未繳納系爭土地及房屋租金，租金積欠已達二期以上，原告自得依系爭租約第12條約定終止契約。原告提起本件訴訟時，主張以起訴狀繕本之送達對被告為終止系爭租約之意思表示，被告已於 104年6月1日收受本件起訴狀繕本送達，此有送達證書在卷可稽（見本院104 年度中補字第1668號卷第26、27頁），其終止契約之意思表示斯時已發生效力，應認系爭租約已於104年6月1日合法終止。
三、又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，第767條第1項前段定有明文。本件被告於系爭租約合法終止後，已無繼續占有使用系爭房屋之合法權源，自應即時將系爭房屋返還原告，被告未將系爭房屋返還原告，自屬無權占有。原告依民法第767條第1項前段物上請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋，並依系爭租約法律關係，請求被告給付所積欠100年10月起至104年5月止之租金共計1,461,183元，為屬有據。
四、被告雖據前開理由主張，系爭租約違反衡平及誠信原則、公共秩序及善良風俗，且未經審閱期間明顯不利被告，系爭租約部分不平等條款，應屬無效；且原告出租系爭土地係屬瑕疵給付，應減免租金，並應補貼被告承租期間整地及興建系爭房屋支出之費用20,000,000元云云。惟當事人締結之契約一經合法成立，其在私法上之權利義務，即應受契約之拘束，本件被告本有決定是否與原告訂約之自由，對於契約訂立之各項條款，亦非無審慎評估及磋商變更之機會，被告既仍決定與原告簽訂系爭租約，自應受契約之拘束，其事後抗辯未經審閱期間，且系爭租約條款違反誠信原則，顯失公平而無效，並請求減少租金云云，即難憑取。又依系爭租賃契約第7 條約定：「承租人於租賃期滿或終止租約時，應負責將租賃土地及建物遷讓交還出租人，承租人不得向出租人請求遷移費或任何費用。」，亦有系爭租約可參，是被告請求原告補貼整地及興建房屋費用，並以此扣抵積欠之租金云云，與兩造間之約定相違，洵無可採。
伍、綜上所述，原告依租賃契約法律關係及第767條第1項前段規定，請求被告遷讓系爭房屋予原告，並請求被告給付積欠之租金 1,461,183元，及自訴之聲明更正狀繕本送達之翌日即104年11月10日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
陸、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 9 月 9 日
民事第三庭 審判長法 官 曹宗鼎
法 官 高英賓法 官 孫藝娜正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。(須按他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 9 月 9 日
書記官 蕭訓慧