臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第2360號原 告 賴萬山被 告 林彰彪上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國105年1月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣拾肆萬零玖佰陸拾捌元，及自民國一Ｏ四年九月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（依減縮後之聲明為準）由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如以新臺幣拾肆萬零玖佰陸拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第 3款定有明文。本件原告原起訴請求被告應給付原告新臺幣（下同）27萬2000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；於民國105年1月13日言詞辯論時減縮為27萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開說明，應予准許（其餘部分，業據原告賴萬山、劉美蓮撤回起訴，併予敘明）。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）坐落臺中市○○區○○段○○○號建物（即門牌號碼臺中市○○區○○路○○○巷○○弄○號房屋，下稱系爭 6號房屋）為原告賴萬山所有，又坐落臺中市○○區○○○段○○○號建物（即門牌號碼臺中市○○區○○路○○○號，下稱系爭6之2號房屋）為原告之妻劉美蓮所有，劉美蓮有授權原告管理系爭6之2號房屋，並同意原告於出租系爭 6號房屋時得一併出租系爭6之2號房屋以為收益。原告於 104年2月9日與被告簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），租賃標的為系爭 2間房屋，租期自104年3月5日起至107年3月4日止，租金每月新臺幣（下同）6萬元。
（二）原告於簽立系爭租約後，即將系爭 2間房屋交予被告管理使用，然被告有違反系爭租約之事由，原告得終止系爭租約：
㈠被告雖有繳納第1期104年3月份之租金6萬元（惟原告僅實
收1萬元，蓋依系爭租約第7條第11項之約定，原告須負擔房屋整修費，而原告與被告約定：由被告負責整修系爭房屋，整修費用由第1期之租金抵扣，故第1期租金共抵扣整修費用5萬元），然被告自 104年4月起即未再繳納任何租金，積欠租金已達 2期以上，嗣經原告寄發存證信函催告被告給付租金，被告仍無回應，是依系爭租約第6條第1項及第7條第8項之約定，原告以被告積欠租金為由，主張終止系爭租約。
㈡原告賴萬山查知被告未經原告同意，將系爭 2間房屋提供
與訴外人台灣夢田企業有限公司（下稱台灣夢田公司）使用，此觀台灣夢田公司將公司地址登記在系爭 6號房屋乙事即明。另訴外人大標實業有限公司（下稱大標公司）、國閔包裝企業有限公司（下稱國閔公司）、廖國淵均曾向原告主張其等有各自所有之物品置放在系爭 2間房屋之內，並要求原告不得因與被告間之租賃糾紛，而擅自搬動其等所有之物品，基上足知，大標公司、國閔公司及廖國淵等有占用系爭2間房屋之事實。依系爭租約第 4條第2項、第6條第4項之約定，被告非經原告同意，不得將系爭 2間房屋轉租、出借、頂讓或以其他變相方法由他人使用，是原告以被告違反系爭租約之約定為由，主張終止系爭租約。
㈢原告先前寄發存證信函與被告，催告被告於函到 7日內給
付租金，否則即終止系爭租約，被告於104年8月13日收受存證信函，故系爭租約應於104年8月20日即為終止。原告為求慎重，再次以本件起訴狀向被告表明終止系爭租約之意思表示。
（三）被告並未就系爭2間房屋進行整修，故第1期租金不應扣除整修費用5萬元，是以被告僅給付第 1期租金1萬元。另被告積欠租金自 104年3月5日至104年10月28日止，共計7個月又20日，共積欠租金46萬元，扣除押金即保證金18萬元及被告所給付之租金 1萬元後，被告所積欠之租金為27萬元，計算式為： （46萬元－18萬元－1萬元＝27萬元）。
是原告依系爭租約之規定，請求被告給付租金27萬元。
（四）並聲明：㈠被告應給付原告27萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，惟據其之前書狀及到庭陳述抗辯：
（一）被告向原告承租系爭 2間房屋，係供被告辦理工廠登記及放置貨品之用，原告所稱存放於系爭 2間房屋內之物品，均為被告所有，與台灣夢田公司、大標公司、國閔公司及廖國淵無關，原告所稱台灣夢田公司、大標公司、國閔公司及廖國淵無權占用系爭2間房屋，被告違反系爭租約第4條第2項之約定，未經原告同意，將系爭2間房屋轉租、出借、頂讓或以其他變相方法由他人使用，原告得依系爭租約第6條第4項之約定終止系爭租約，與事實並不相符。
（二）依土地法第99條規定，以現金為租賃之擔保金額，不得超過 2個月房租之總額，已交付之擔保金超過此限度，承租人得以超過之部分抵付房租。被告於簽訂系爭租約時交付支票1紙（支票號碼：XD0000000，票據金額為19萬元）予原告，作為給付保證金18萬元及104年3月份之租金 1萬元。職此，就超過 2個月租金部分，被告主張抵付積欠原告之租金，原告逾此部分之請求，為無理由。
（三）並聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利判決，被告願供擔保，請准免為假執行。
三、本院之判斷：
（一）原告主張之事實，固據其提出系爭 2間房屋之建物所有權狀影本、系爭租約、臺中法院郵局第2126號存證信函暨回執、臺中市政府地方稅務局 104年房屋稅繳款書為證（詳本院卷第11至20、22至23頁）；被告就原告主張其於 104年 2月9日與原告簽立系爭租約，向原告承租系爭2間房屋，租期自 104年3月5日起至107年3月4日止，租金每月6萬元，其有給付保證金 18萬元及給付第1期104年3月份之租金 6萬元（實際給付1萬元，依系爭租約第7條第11項之約定，原告須負擔房屋整修費，而兩造約定：由被告負責整修系爭房屋，整修費用由第1期之租金抵扣，故第1期租金共抵扣整修費用 5萬元），其自104年4月起即未再繳納任何租金，積欠租金已達 2期以上，嗣經原告寄發存證信函，催告於函到 7日內給付租金，逾期系爭租約即為終止，不另通知，其已於104年8月13日收受存證信函，故系爭租約已於104年8月20日終止之事實並不爭執，此部分堪為真實。惟被告否認有積欠原告租金達27萬元，是本件所審究者，即為被告積欠原告租金金額為何？
（二）經查：㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達 2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾 2個月時，始得終止契約，民法第 440條第1項、第2項定有明文；又依土地法第100條第3款規定，承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人得收回房屋。民法第440條第 1項規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得相當期限，催告承租人支付租金，如出租人定相當期限催告承租人支付租時，於所附於期限內不為支付租金，即為終止之條件，應認為有效，以符實際而節省勞費（最高法院86年度台上字第3726號判決、臺灣高等法院暨所屬法院62年度法律座談會民事類第8號參照），被告自 104年4月起即未再繳納任何租金，積欠租金已達 2期以上，嗣經原告寄發存證信函，催告於函到 7日內給付租金，逾期系爭租約即為終止，不另通知，其已於104年8月13日收受存證信函，故系爭租約已於104年8月20日終止之事實，既為兩造所不爭執，且與上開說明相符，是兩造間之系爭租約已於104年8月20日終止。
㈠被告自104年3月5日至同年4月4日止，未給付之租金為5萬
元。蓋系爭租約兩造約定每月租金為6萬元，而104年3月5日至同年4月4日租金6萬元，被告實際僅給付1萬元，餘款5萬元未為給付，係因依系爭租約第7條第11項之約定，原告需提供 5萬元作為廠內整理之用，兩造遂約定由被告負責整修系爭房屋，整修費用由第1期之租金抵扣5萬元。原告主張被告並未依約為廠內整理，故無從扣抵租金 5萬元，被告既未能舉證證明其有依約為廠內整理，該租金 5萬元即無從扣抵，被告自仍應依系爭租金給付該 5萬元租金。
㈡被告自104年4月5日起至104年8月20日止，合計4個月又16
日，未給付之租金共計合計27萬0968元，其計算式為：（6萬元×4＋6萬元×16/31＝27萬0968元）。㈢按承租人惟於租賃關係存續中負支付租金之義務，若租賃
關係已經終止，承租人雖負返還租賃物之遲延責任，出租人亦僅得請求賠償因此而生之損害，不得請求支付租金（最高法院23年上字第3867號判例參照）。原告主張被告至104年 10月28日始搬遷完畢，縱認屬實，然兩造間之系爭租約既已於104年8月20日終止，原捁即無從再依系爭租約請求被告給付104年8月21日以後之租金，原告請求104年8月21日起至同年10月28日之租金，揆諸上開說明，即無理由，不應准許。
㈣綜此，被告積欠原告之租金合計為14萬0968元，其計算式為：（5萬元＋27萬0968元－18萬元＝14萬0968元）。
（三）綜上所述，原告本於系爭租約之約定，請求被告給付租金14萬0968元，及自起訴狀繕本送達翌日即104年9月17日起至清償日止之法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，尚屬無據，應予駁回。
四、本判決原告勝訴部分，係所命給付金額未逾50萬元之判決，依民事訴訟法第 389條第1項第5款之規定，應依職權宣告假執行，原告就此部分所為供擔保假執行之聲請，僅在促使本院發動職權，自無庸另為准駁之裁判。又被告就原告勝訴部分陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項。
中 華 民 國 105 年 2 月 24 日
民事第四庭 法 官 陳 得 利正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 2 月 24 日
書記官 王 嘉 麒