臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第2375號原 告 王靜雯訴訟代理人 林更祐律師被 告 謝志祥訴訟代理人 詹漢山律師
參 加 人 安城開發實業股份有限公司法定代理人 賴銘傳訴訟代理人 李宗瀚律師
徐 彥蘇振輝上當事人間請求修繕費用等事件，本院於民國107年4月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾萬陸仟參佰貳拾元，及自民國104年9月10日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十三，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣貳拾萬陸仟參佰貳拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限；另按被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第2款、第2項分別定有明文。原告原請求：被告應給付原告新臺幣（下同）106萬7540元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行；嗣追加請求房屋減損價值，變更聲明為：被告應給付原告153萬6320元，及其中106萬7540元自起訴狀繕本送達翌日起，其餘46萬8780元自民國106年6月14日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。並願供擔保請准宣告假執行（見本院卷二第2頁），核屬請求之基礎事實同一，又被告無異議而為本案之言詞辯論，依前開規定，原告所為訴之追加，與法相合，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：伊於103年12月30日以1330萬元向被告購買被告所有坐落於臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地及其上建物即同段65建號門牌號碼臺中市○○區○○路○○號房屋（下稱系爭房屋，合稱系爭房地），伊並於104年1月30日將系爭房地借名登記於訴外人徐鉉惠名下，被告於104年2月間將系爭房地交付予伊。然於104年5月梅雨季期間，伊發現系爭房屋1、2、
3、4、5樓全棟均有嚴重滲漏水，甚至有天花板混凝土剝落之情形。經伊多次請被告轉囑咐負責系爭房屋保固之參加人即安城開發實業股份有限公司（下稱安城公司）派員修繕，惟經安城公司多次修繕後，遇雨仍發生漏水情形。顯見安城公司已無法有效修繕，經伊委託第三人估價，修繕費用為106萬7540元。又系爭房屋使用爐渣混凝土，經社團法人臺中市土木技師公會（下稱土木技師公會）鑑定，認減損影響交易價格約系爭房地買賣價金之2成，爰依民法第359條、第227條之規定，請求被告給付修繕費用20萬6320元，及系爭房屋因使用爐渣混凝土所減損之價值133萬元等語。並聲明：被告應給付原告153萬6320元，及其中106萬7540元自起訴狀繕本送達翌日起，其餘46萬8780元自106年6月14日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告辯以：系爭房屋漏水瑕疵應係出於房屋本身設計、建造或建築材料選用之時即產生瑕疵，而非被告於買賣契約成立後因使用、管領而有使用、管領不當而產生漏水之瑕疵，被告自無成立民法第227條不完全給付之債務不履行責任。原告應先舉證證明安城公司無法妥善修繕系爭房屋之瑕疵。被告已將請求安城公司履行漏水保固責任之權利移轉予原告，則原告請求被告負責漏水瑕疵而造成減少價金之損害前提應僅限於安城公司無法履行漏水保固責任時方得為之，倘非如此，則無疑構成權利濫用。伊對於土木技師公會鑑定瑕疵修補費用為20萬6320元並不爭執，也同意給付。然而，系爭房屋有關天花板使用爐渣混凝土部分，是否會減損系爭房屋價值，本院並無囑託該公會就此事項鑑定，且鑑定人就爐渣為建物材料是否可能造成系爭房屋結構性之疑慮，鑑定人以現今實務及學說皆未見有文獻說法足以支持，是爐渣原料對於房屋之結構性影響無資料可證明有絕對因果關係。該鑑定報告就此部分之鑑定不可採信。況系爭房屋依土木技師公會鑑定並非無修復方式，經修復後，交易價值應不會減損，本件原告並未舉證證明系爭房屋交易價值減損之金額，應駁回此部分之請求等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、參加人安城公司則以：伊公司於104年6月10日左右第一次至系爭房屋進行漏水修繕，104年6月17日欲進行效果觀察並研判是否需再次進行抓漏作業時，即遭原告拒絕。系爭房屋是否因混凝土中混有電弧爐渣而導致系爭房屋價值減損，土木技師公會就此並無特殊專門知識經驗，故其所為鑑定報告謂原告因而受有2成房價損失，實屬鑑定人個人主觀臆測，而不足採。又系爭房屋如經適當方式修繕，即可除去天花板水泥剝落現象，自無2成價值減損可言。原告於104年5月間通知被告就系爭方屋之漏水進行修繕，然原告並未就系爭房屋天花板混凝土剝落一事一併通知被告，依民法第356條第2項規定，原告視為承認系爭房屋，自不得再就系爭房屋天花板混凝土剝落一事，對被告主張瑕疵擔保責任。縱認原告於104年5月間曾一併通知被告就天花板混凝土剝落進行修繕，然原告遲至106年6月13日始具狀主張被告應就系爭房屋混凝土剝落一事負瑕疵擔保責任，已逾民法第365條規定應於通知後6個月內行使減少價金請求權，故原告請求被告應賠償133萬元之房價損失，亦屬無理等語。
四、本院得心證之理由：
（一）原告主張：伊於103年12月30日以1330萬元向被告購買系爭房屋，伊並於104年1月30日將系爭房地借名登記於徐鉉惠名下。被告於104年2月間將系爭房地交付予伊等語，有不動產買賣契約書、土地、建物所有權狀、借名登記契約書在卷可證（見本院卷一第5至10頁、第241頁），且為被告所不爭執，堪認原告此部分主張為真實。
（二）原告主張：系爭房屋1、2、3、4、5樓全棟均有嚴重滲漏水、天花板混凝土有剝落之情形，被告並未否認，惟辯稱上開瑕疵非伊所造成云云。經查：
（1）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。本件經送土木技師公會鑑定，鑑定結果為：「（一）系爭房屋騎樓天花板排水管漏水，漏水原因為何？修復方式為何？所需修復費用？結論：其原因不外為水自水管與地板或其他交界沿接觸或接合處沿裂縫滲漏而出，其修復方式應自其上落水頭與地板交界進行防水改善以杜水自裂縫流出，其修復費用詳附件六。（二）系爭房屋所有樓層之天花板均有大面積之壁癌並伴隨水泥剝落，原因為何？修復方式為何？所需修復費用？結論：爐渣含石灰，吸收水分與二氧化碳會膨脹，本案於現況發現已呈現諸多類似現象，又其試體經取樣試驗，其一樓頂板即二樓底板即騎樓上方天花板取得二試體進行試驗，其一明顯呈現存在異常現象。以使用完善之包覆（比如環氧樹脂epoxy）且上好塗裝（足夠厚之油漆）加入其間之防水材料阻隔水氣與二氧化碳，此為本案建議修復方式。修復費用詳附件六。其對不動產價值之影響概約為二成。（三）埋設於系爭房屋二樓樓地板之系統廚具流理台之水平暗管排水倒灌，原因為何？所需修復費用？結論：經現場會勘及檢視建築水電圖，可知二處排水管於一樓匯集成同一排水管排放至污水設施中，並未與其他排水管連接為一獨立系統。二處皆同時有排水倒灌問題應與排水系統配置或施工品質有關。該排水倒灌之修復費用如附件六。（四）問題背景：與原告同建案之房屋牆面（頂樓天井及第二次施工後之天花板及外牆）均有滲漏水且多次修繕卻仍滲漏水。問：系爭房屋外牆、頂樓天井及第二次施工後之天花板及外牆，遇水會滲漏水，原因為何？修復方式為何？所需修復費用？結論：系爭房屋外牆、頂樓天井及第二次施工後之天花板及外牆，遇雨會滲漏水，原因概為上述防水工程未足以隔絕水或水氣而牆體或窗面周圍（包含窗框本體）又存在裂縫，其形成水入滲入室內之現象。此現象得以一般抓漏工程，即於建物室內進行防水材（比如發泡劑）之灌注，於窗體內外進行水氣隔絕工程（比如天井天窗應作好排水覆板或相關排水機能元件），其修復建議費用詳附件六。（五）造成本件系爭房屋漏水之原因是否係因使用爐渣混凝土所導致？結論：本件漏水之原因如上述，其原因有它概較難論與爐渣混凝土有關。（六）系爭房屋一樓廁所之洗手台無法排水、地板排水口大量湧出污水，原因為何？所需修復費用？結論：而系爭房屋一樓廁所之洗手台無法排水、地板排水口大量湧出，一樓浴廁排水不良係排水容量不足查見建物水電圖得以客觀確認，一樓衛浴之排水整體檢討與改善費用詳附件六。有該公會106年5月24日（106）中土技字第005-05號鑑定報告書在卷可憑（外放）。上開鑑定報告附件六之修復費用合計20萬6320元，且被告對上開金額表示無意見（見本院卷一第204頁)，原告主張系爭房屋確有漏水、混凝土剝落之瑕疵，且修復費用為20萬6320元等語，應堪信為真實。
（2）次按出賣人對於買受人依民法第354條應負物之瑕疵擔保責任，不以其就該瑕疵之發生具有可歸責因素為必要。縱出賣人出售之買賣標的物，係因前所有人之行為而本具有瑕疵，於此情形雖非可歸責於出賣人，然買受人亦無忍受買受之標的物存有前述瑕疵之義務。經查，被告雖辯稱上開瑕疵非伊所造成云云，依上開說明，出賣人負擔物之瑕疵擔保責任不以具有可歸責事由為必要，系爭房屋既有上開瑕疵，縱被告抗辯該瑕疵並非伊所造成，或伊於出賣時不知有該等瑕疵云云，皆不影響物之瑕疵擔保責任之成立。
（3）綜上，原告依民法第359條規定請求減少價金20萬6320元，應予准許；逾此範圍之請求，不應准許。又原告因該瑕疵所受損害既為20萬6320元，其依不完全給付之請求，逾此範圍，亦無理由，應予駁回。
（三）原告主張：依土木技師公會之上開鑑定報告，系爭房屋因使用爐渣混凝土，對系爭房屋價值之影響約為二成，故請求被告給付系爭房屋減損之價值云云。查本院並未囑託土木技師公會鑑定系爭房屋因使用爐渣混凝土是否導致系爭房屋價值減損，此有本院囑託鑑定事項函可憑，亦經鑑定人張渝江、朱弘家陳明在卷（見本院卷一第219頁）。又系爭鑑定報告就房屋價值減損部分僅簡單記載：「本案對不動產之價值之影響，因社區皆知該因素同時原告即買受人日後若再出售該建物仍須誠實揭露該建物存在爐渣為建物原料之議題，是以其市價之減損雖不及無法去除之海砂屋、凶宅，然其修復方式與日後是否即可完善處理此一議題亦存在不確定因素，是以本案鑑定認以維護成本增加，市場心理面影響相較以海砂屋、凶宅之類似狀況，本案市價之影響程度概以本案當事人買賣契約2成左右應為合理之數額。..其對不動產價值之影響概約為二成。....本案因涉及複雜之因素，其於學理上，尤以爐渣存在之議題，仍有諸多討論，是以仍待時間以形成通論，然其對市場價值之影響存在自不待言。」（見鑑定報告書第14、16、18頁）。未見提出任何資料佐證其說法。鑑定人張渝江、朱弘家於本院證稱：渠等均無不動產估價師執照（見本院卷一第219頁），系爭房屋交易價值減損2成，無相關論文支持，是其等個人意見（見本院卷一第221頁），可見不動產價值之減損鑑定並非其等專業，且鑑定人所為之上開鑑定報告並無任何文獻資料等支持其所述，僅僅為鑑定人之個人主觀意見甚明。基此，土木技師公會上開就系爭房屋因使用爐渣混凝土會減損系爭房屋價值約2成之報告，本院認尚無可採。而原告復未舉證證明系爭房屋因使用爐渣混凝土價值會減損，則原告請求被告給付系爭房屋減損價值133萬元，即屬無據。
（四）末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。查原告對被告減少並返還價金之請求權，核屬無確定期限之給付，既經原告以起訴狀送達為主張，被告迄未給付，當應負遲延責任。是原告請求自起訴狀繕本送達之翌日即104年9月10日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，自屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第359條規定，請求減少系爭房屋之買賣價金，並請求被告給付原告20萬6320元，及自104年9月10日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求（即系爭房屋價值減損部分），則屬無理由，應予駁回。
六、本件所命給付金額未逾50萬元，應依職權宣告假執行；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，因失所附麗，應予駁回。
被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，均與本院心證之形成，不生影響，爰不一一再加以論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 5 月 22 日
民事第六庭 法 官 謝慧敏正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 22 日
書記官 丁文宏