臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第3410號原 告 葉麗君訴訟代理人 洪嘉鴻律師複代理人 鄭崇煌律師
林偉譽被 告 葉冠麟訴訟代理人 蘇靜怡律師上列當事人間請求返還所有權移轉登記事件，本院於105 年9 月
1 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告因膝下無子嗣，遂於民國103 年4 月16日與被告約定，將原告所有坐落臺中市○區○○段○○段0 地號、權利範圍10000 分之25之土地，及其上同段608 建號、權利範圍全部之建物（下稱系爭房地）以遠低於市價之總價新臺幣（下同）70萬元售予被告，並特別約定「買方承諾賣方若來臺中時可暫住本標示」（下稱系爭約款），兩造簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。詎被告竟故違誠信及系爭約款，除尚欠尾款20萬元未支付外，並於取得系爭房地所有權後，旋即驅趕拒絕原告入住，經原告分別於104 年
3 月19日及同年11月4 日以存證信函催告被告履行契約，仍遭被告拒絕原告入住及給付尾款，被告顯違反系爭買賣契約之約定，原告爰依法解除系爭買賣契約之意思表示，系爭買賣契約既經合法解除，被告即應將系爭房地之所有權返還原告，又原告另向訴外人葉秀華承租臺中市○區○○路○ 號3樓46室套房，致額外發生租金5 萬元之損害，自得依民法第
260 條規定請求被告賠償。又倘認原告解除契約請求返還所有權移轉登記於法未合，惟被告尚積欠原告20萬元，爰依系爭買賣契約請求被告給付尾款20萬元。並先位聲明：（一）被告應將系爭房地移轉所有權登記予原告。（二）被告應給付原告5 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。備位聲明：（一）被告應給付原告20萬元，及自104 年3 月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）先位部分：
1.原告乃被告之大姑姑，出嫁至日本後長期居住於日本，其於103 年4 月間向被告母親林美露言及欲出售系爭房地之事，並稱基於雙方之親屬關係，願以低價出售，被告前於102年3月間前往澳洲打工，至104年2月9 日回國，斯時正在澳洲打工之被告，與母親透過網路通訊軟體得知此事，思及打工結束後回到臺灣將至臺中市就業，確實有安頓住處之必要，便委請林美露與原告達成系爭房地之買賣合意。系爭房地之買賣價金50萬元係以匯款方式給付，尾款20萬元則於103年4月29日由林美露自其存摺提領現金給付完畢，是被告已全數給付系爭房地之價金。
2.原告所提之系爭買賣契約雖有系爭約款供原告暫住之記載，惟地政士收存之契約並無此記載，是系爭約款是否真正，有待商榷。縱認系爭約款係經兩造合意，然此約款記載供原告暫住，而非長期居住，絕無原告所稱被告承諾其居住到終老之情，且系爭約款亦表明若被告對系爭房地另有使用收益時，原告應回南投住而不可強行居住，然原告於出售系爭房地後竟長期居住，被告自澳洲回國即至臺中市就業，確實有使用系爭房屋之需要，竟遭原告拒絕搬遷強行繼續無償居住，致被告回國1 個月後仍無法住進系爭房地。又系爭房地縱低於市價，亦屬原告自願降價求售，且系爭買賣契約兩造並無任何以長期供原告無償居住為條件之合意，被告因自住之需要而不同意原告長期無償居住，自有理由。
3.被告早於103 年4 月29日委託母親給付尾款後，已付清全部價金，然經被告屢次催告，原告遲至104 年4 月12日始將系爭房地返還被告，且返還時竟將室內定著物全數拆除，已違反系爭買賣契約約定，致被告再支出22萬元進行整修始能居住，原告違反約定在先，自無主張解約、回復原狀及損害賠償之權利。
（二）備位部分：系爭房地之買買價金尾款20萬元，業經被告母親林美露於103 年4 月29日自存摺中領出給付原告完畢，且經辦理系爭買賣契約之地政士林阿滿確認，故被告確實已付清全部價金70萬元，是原告備位聲明主張履行契約給付尾款云云，為無理由。
（三）並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、經查，被告於102 年3 月間前往澳洲打工，至104 年2 月9日回國，原告於103 年4 月16日將其所有之系爭房地，以70萬元之總價讓售予被告，由被告母親林美露代理被告與原告簽立系爭買賣契約，系爭房地之所有權於103 年4 月28日以買賣為原因移轉登記為被告所有，並於104 年4 月12日由被告之二姑丈洪進欽代原告點交系爭房地予被告，被告於104年3 月16日以存證信函限原告於同年月23日前自系爭房地搬遷，並歸還鑰匙及磁卡，原告則分別於104 年3 月19日及同年11月4 日以存證信函催告被告履行承諾原告居住到終老之約款及清償尾款20萬元等情，為兩造所不爭執，並有兩造提出之系爭契約各1 份、土地及建物登記第一類謄本、被告寄予原告南投三和郵局第62號存證信函、原告寄予被告之臺中民權路郵局第621 號、臺中法院郵局第2929號存證信函在卷可稽（見本院卷第5至22、53至58頁），自堪信為真實。
四、得心證之理由：
（一）兩造間就系爭房地，有無原告所主張之系爭約款存在？原告以被告違反系爭約款及未給付尾款為由，請求被告返還系爭房地及損害賠償，是否有據？
1.原告主張兩造間就系爭房地有系爭約款存在，被告尚未給付尾款20萬元等情，為被告所否認。經查，證人即承辦系爭買賣契約之地政士林阿滿於本院言詞辯論時具結證稱：系爭買賣契約一式3 份，買賣雙方各1 份，伊1 份，契約上之印文是於103 年4 月16日用印，同年月29日契約已經結束，原告也付伊代書費用，大家在聊天，伊要離開了，原告問被告的代理人即被告母親如果原告回臺中要住哪裡，被告母親說如果臺中這邊即系爭房屋沒有人住，你可以在這裡住，如果臺中有人住你就回南投住，原告便說可不可以幫他寫一下，被告的代理人也同意，就請伊幫原告寫一下，原告就要伊幫他寫在第14條最後面，因為當時只有原告把契約拿出來，其他份都收起來，所以伊只有寫在原告那份，伊就按照他們的對話寫，本來寫完要請兩方簽名，但被告的代理人說不用簽啦，因為兩方有親戚關係，原告也沒意見，所以兩方都沒有在後面簽名，伊寫完還有給他們看；103年4月29日當天伊沒有當場看見他們交付尾款，伊到日曜天地時原告與被告母親已經在場，他們跟伊說他們的錢已經交清楚了，所以伊就請他們簽結案聲明，並於尾款收款人處簽名，結案聲明及尾款收款人簽章欄均為原告親自當場簽名；系爭買賣契約於簽訂時沒有約定交付尾款的時間，因為買賣雙方是親戚也不急，沒有要求伊於何時前辦好，就說等伊辦好再通知他們過來繳尾款，伊是在結案當天把尾款欄位的日期補上，伊有跟買賣雙方強調以伊這份契約為準，原告所執系爭買賣契約上系爭條款是伊寫的，然尾款欄沒有原告簽名，可能因為原告一開始沒有拿出來，後來已經結束要離開才拿出來要伊寫等語（見本院卷第78頁反面至第80頁反面）。
2.依證人林阿滿所述可知，其雖未親見被告代理人林美露交付尾款20萬元予原告之過程，惟證人林阿滿於103 年4 月29日到日曜天地時，原告及被告代理人林美露均有告知證人林阿滿錢已經付清了，且原告並於證人林阿滿所執之系爭買賣契約之收款明細尾款欄上簽名押日期、於結案聲明之賣方欄亦有簽名，此核與林美露之兆豐國際商業銀行存摺中所示103 年4 月29日提領現金20萬元之交易紀錄相符（見本院卷第51至52頁），並經本院當庭核閱證人林阿滿提出之系爭買賣契約無誤（見本院卷第78頁反面），且原告對於被告提出之系爭買賣契約上之原告簽名不爭執為其所簽，則若原告未收受20萬元尾款，何以會在證人林阿滿收執之系爭買賣契約上收款明細及結案聲明處簽名，此堪認被告確實有於103 年4 月29日交付系爭買賣契約之尾款20萬元予原告，原告主張被告尚未交付尾款20萬元乙節，與事實不符。至證人即被告二姑丈洪進欽於本院證稱：20萬元請法院依法判決等語；證人即被告二姑姑葉秀華於本院證述：付錢的事情伊不清楚等語（分見本院卷第102 頁正反面、第144 頁），是其等所述均不足以為被告未交付尾款之認定。
3.按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345 條第1 、2 項定有明文。
又買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，若當事人對此兩者意思表示一致，其契約即已成立。查依證人林阿滿前揭證述可知，兩造於
103 年4 月16日簽訂系爭買賣契約，並於同年月29日，由被告代理人即被告母親林美露在日曜天地交付原告尾款，於結束後證人林阿滿欲離開之際，原告方提出系爭約款之要求，經林美露應允後，由證人林阿滿將系爭約款記載於原告所執之系爭買賣契約上，已如前述，則堪認兩造間就系爭房地確有原告所主張之系爭約款存在。又系爭買賣契約必要之點為價金及系爭房地，兩造就價金及標的之系爭房地已達成買賣合意，而系爭約款雖記載於系爭買賣契約第14條視為契約一部之其他特約事項中，然依該約款僅記載於原告所執之買賣契約上，並未載明於3 份契約中，亦未明確約定買方即被告承諾賣方即原告若來臺中時可暫住系爭房地之期間等情觀之，系爭約款之性質，應屬兩造間就系爭買賣契約外另行約定之使用借貸契約，如有違反，原告僅得另行訴請被告履行，尚不得依系爭買賣契約第12條第1 項主張解除契約，是原告主張被告違反系爭約款而解除系爭買賣契約，請求返還系爭房地所有權，即屬無據。
4.至原告主張被告違反系爭約款，向被告請求其另行承租房屋所生之5 萬元租金損害等語，並提出原告於104 年5 月
1 日起至105 年4 月30日止，向葉秀華承租房屋之租賃契約書1 份在卷為憑（見本院卷第25至31頁）。惟系爭約款載明「買方承諾賣方若來臺中時可『暫住』本標示，若有出租即回南投住」，並未就被告供原告暫住系爭房地之期間有所約定，且依證人林阿滿前揭證述：原告問被告的代理人即被告母親如果原告回臺中要住哪裡，被告母親說如果臺中這邊即系爭房屋沒有人住，原告可以在這裡住，如果臺中有人住原告就回南投住等語（見本院卷第79頁），並未有就系爭房地長期供原告無償居住使用之合意，則系爭約款應解釋為被告若未就系爭房地有使用收益時，方供原告暫住，若被告有使用收益之需，原告應回南投居住。查被告於104 年2 月9 日自澳洲打工返台，於同年3 月16日以存證信函限期原告自系爭房地搬遷，欲自行居住使用，並於原告所稱向葉秀華承租房屋之上開期間，被告係自行居住使用等情，業經被告陳稱在卷（見本院卷第92頁反面），則被告就系爭房地既有使用居住之需，原告自不得要求居住系爭房地，是原告向被告請求此部分損害賠償，尚屬無據。
（二）原告請求被告給付系爭房地之買賣尾款20萬元，是否有據？系爭房地之買賣尾款20 萬元，已由被告母親林美露於103年4 月29日由其存摺中提領，並於同日給付原告等情，業經證人林阿滿證述如前，則被告業已給付尾款，原告自無由再請求被告給付尾款20萬元，是原告備位主張，洵屬無據。
五、綜上所述，兩造間就系爭買賣契約雖有系爭約款之合意，惟此係兩造另行約定之使用借貸契約，原告以被告違反系爭約款及未給付尾款20萬元為由，先位之訴請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，並給付5 萬元損害賠償及法定遲延利息部分，並無依據；又備位之訴部分，被告業已給付系爭房地買賣價金尾款20萬元，則原告請求被告給付積欠之尾款20萬元及法定遲延利息，亦無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其備位之訴假執行之聲請，即失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 9 月 29 日
民事第一庭 法 官 廖欣儀正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 9 月 29 日
書記官 黃俞婷