臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第3452號原 告 光和信股份有限公司法定代理人 黃宗源訴訟代理人 蔡壽男律師被 告 王淑珠訴訟代理人 涂芳田律師複代理人 何俊龍律師上列當事人間請求價購土地等事件，本院於105年8月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文核定原告就其所有坐落臺中市○○區○○段○○○段○○○○○○地號，如附圖所示甲部分（面積十五平方公尺）之土地，得請求被告價購之金額為新臺幣柒拾萬捌仟壹佰捌拾元。
被告應於原告就其所有坐落臺中市○○區○○段○○○段○○○○○○地號，如附圖所示甲部分（面積十五平方公尺）之土地所有權移轉登記予被告之同時，給付原告新臺幣柒拾萬捌仟壹百捌拾元。
被告應給付原告新臺幣壹萬參仟陸佰元，及自民國一百零四年十二月十九日起至給付第二項款項之日止，按月給付原告新臺幣貳佰捌拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴聲明：「⒈被告應給付原告新臺幣（下同）90萬元，向原告購買原告所有坐落臺中市○○區○○段○○○段000000地號如起訴狀附圖所示甲部分面積15平方公尺之土地。⒉被告應給付原告17,000元及自104年12月19日起至被告給付前項所示價金之日止，按月給付原告350元。」。嗣於本院民國105年6月7日言詞辯論期日時，變更上開訴之聲明第⒈項為：「⒈被告應給付原告893,325元，向原告購買原告所有坐落臺中市○○區○○段○○○段000000地號如起訴狀附圖所示甲部分面積15平方公尺之土地。」，復於105年7月12日以民事陳述及補呈證據狀變更訴之聲明第⒈項為「⒈被告應於原告就原告所有坐落臺中市○○區○○段○○○段000000地號如起訴狀附圖所示甲部分面積15平方公尺之土地所有權移轉登記予被告之同時，給付原告893,325元。」，核屬減縮應受判決事項之聲明，依前述規定，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者、請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1、2款定有明文。另按關於請求法院核定地租部分，其訴之性質為形成之訴；關於請求給付地租部分，其訴之性質為給付之訴，為達訴訟經濟目的，上訴人固非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴，然必先經法院核定地租數額後，上訴人始得據以請求被上訴人如數給付（最高法院81年度台上字第2847號判決意旨參照）。查105年8月16日言詞辯論時，以民法第796條之1第2項準用同法第796條第2項規定，追加聲明：請求兩造就原告所有坐落臺中市○○區○○段○○○段000○00地號，如起訴狀後附鑑定圖（甲案）所示甲部分面積15平方公尺土地所有權之買賣關係，其價額應核定為893,325元」，核屬請求之基礎事實同一，且被告複代理人對該追加亦表示程序上沒有意見，依前述規定，應予准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：㈠原告前因所有坐落臺中市○○區○○段○○○段000000地號
土地（下稱系爭土地，以下如未敘明，均指同小段土地），如起訴狀所附鑑定圖（甲案）所示甲部分面積15平方公尺，為被告所有樓房無權占用，而對被告提起拆屋還地之訴。惟經本院101年度訴字第795號及臺灣高等法院臺中分院（下稱臺中高分院）102年度上字第531號交還土地事件，援引民法第796條之1第1項規定，以「斟酌越界之原因、房屋整體結構之安全、拆除後之社會成本、公共利益及當事人利益」為由，因認原告不得請求被告除去占有之建物全部，判決原告敗訴確定。原告自得依民法第796條之1第2項準用同法第796條第2項規定，請求被告以相當之價額，購買越界部分之土地。參以原告於101年8月28日向財政部國有財產局臺灣中區辦事處購買，與系爭土地相毗鄰之坐落307-4地號土地、面積84.45平方公尺，買賣總價金3,631,350元，每平方公尺之單價43,000元，並已於101年9月13日辦理所有權移轉登記完畢，有該辦處101年8月14日售字第101BD0000000號繳款通知書及土地登記本可稽。又原告於100年10月8日與訴外人張垂壁訂立不動產買賣契約書，向該訴外人購買與系爭土地相毗鄰坐落217-85地號田地面積16平方公尺，買賣價款每坪40萬元，即每平方公尺單價為121,212元，並已於101年12月13日辦理所有權移轉登記完畢，有不動產買賣契約書及土地登記謄本。承上，原告認被告應以每平方公尺單價6萬元，總價90萬元，向原告購買系爭土地如附圖所示甲部分之土地。另參照最高法院61年度台上字第1695號判例要旨，本件被告所有樓房確實占用原告所有系爭土地，已如前述，被告並未舉證有何使用系爭土地之正當權源，於價購系爭土地前，即屬無權占有，致原告無法使用、收益而受有損害，被告自應以價額即相當於租金之數額償還之。次按租用基地建築房屋，其租金以不超過土地申報總額年息百分之10為限，土地法第105條準用同法第97條定有明文。系爭土地99年1月申報地價為每平方公尺2,720元（102年1月已調為2,800元），每年租金按年息百分之10計算為4,080元（計算式：2,720×15×
0.1＝4,080），折合每月340元，被告占用系爭土地日期為100年10月19日起，計算至104年12月18日止共50個月，故告應給付之不當得利計17,000元，並自104年12月19日起至價購系爭土地如附圖所示甲部分土地之日止，給付按月以350元計算之不當得利。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈本院104年度訴字第3451號事件卷附劉柯成建築師事務所出
具之不動產鑑定報告如何可採，已詳加說明，足供本件之參考。又劉柯成建築師不但為臺中市不動產估價師公會會員，為專業建築師，因常為建商設計建屋、開發土地，因此對於土地價格之鑑定最為專業，其對土地價格之鑑定能力，相較一般無所不估之估價師有過之而無不及。況法院函請鑑定時，係經被告訴訟代理人之同意，因該所鑑定報告較為專業，又較接近市價，自屬可採。被告所提臺中市不動產估價師公會之「不動產估價報告書」第56頁所稱：其勘估標的價格之決定，係賦予比較法70%之權重，而土地開發分析價格則賦予30%權重，並據此計算求得勘估標的土地單價云云，顯係出於估價師個人主觀之臆測，難謂客觀公正，自無可採。
⒉217-41、217-85地號二筆土地相毗鄰，均為原告所有，因位
於30公尺寬之五權路與40公尺寬之中華路交叉口，交通方便，屬臺中市○○區○○○○段，故價值甚高。又依起訴狀所附不動產買賣契約書後附付款支票4張，均經出賣人張垂壁提示兌領之支票正、背面影本各4張，可知原告與張垂壁間就217-85地號土地之買賣確為真實。
㈢聲明：
⒈請求兩造就原告所有坐落217之41地號，如起訴狀後附鑑定
圖（甲案）所示甲部分面積15平方公尺土地所有權之買賣關係，其價額應核定為893,325元。
⒉被告應於原告就原告所有坐落217-41地號如起訴狀附圖所示
甲部分面積15平方公尺之土地所有權移轉登記予被告之同時，給付原告893,325元。
⒊被告應給付原告17,000元及自104年12月19日起至被告給付前項所示價金之日止，按月給付原告350元。
二、被告方面：㈠307-4、217-85地號土地雖與系爭土地相鄰，惟地理位置不
相同，217-85地號土地緊鄰與省道中華路相連之五權路，價格自然較高，原告購買當初，為求開發需對外聯絡道路以劃設建築線，自應以較高價格購買。且衡情土地大小、形狀等，對於土地價格均有影響，況依契約自由原則，買賣契約之雙方當事人決定土地單價之因素不一，原告就上開二筆土地向訴外人購買目的，亦影響上開二筆交易價格，則原告以該二筆交易價格，評估本件強制締約之買賣價格，並非公允。經查詢內政部不動產交易時價查詢，參酌同段104年11月交易實際價格為每坪9.3萬元，即每平方公尺約2.8萬元，應較為公平。同理，系爭土地位處臺中市清水區，交通等地理位置均不如城市方便，原告以土地法所訂最高年息百分之10請求給付相當之租金，亦非有理。
㈡本院104年度訴字第3453號事件之原告雖與本件原告相同，
鑑價標的亦為系爭土地，使用狀況及位置亦與本件相差無幾，該事件囑託臺中市不動產估價師公會為鑑價，鑑價結果為每坪155,800元，即每平方公尺47,212元，被告同意以該價格向原告買受本件占用原告之土地。至原告所附鑑定報告之鑑定過程及鑑定條件，並未會同兩造實際勘查，無法了解土地現況；市場訪談亦僅列二例（參該鑑定報告第4頁），樣本數不足，相較被證二之報告書樣本數多達20筆土地（參被證二之報告書第21頁）過少；鑑定參考因素之新建土地、售價與成交價之差距（參該鑑定報告第4頁），均未詳載依據，毫無所據；未如被證二之報告書參考土地法定使用管制（參被證二之鑑定書第摘要1頁）、最有效使用原則（參被證二之鑑定報告第5頁）、使用現況（參被證二之鑑定報告第6頁）、市場概況分析（參被證二之鑑定報17頁）；未如被證二之報告書就個別因素調整（參被證二之鑑定報告第44頁），即過於草率，顯不可採。
㈢聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、兩造經法官試行整理並簡化爭點如下：㈠兩造不爭執之事項⒈對本院101年訴字第795號、臺中高分院102年上字第531號判
決所附鑑定圖甲案，被告占用甲部分面積15平方公尺部分，不爭執，該案並已確定。
⒉對被告所有建○○○區○○段橋頭小段1864建號，登記日期
為100年10月19日，從該日起被告即占用前項甲案甲部分之土地，不爭執。
⒊對原告所提劉柯成建築師事務所及被告所提不動產估價報告書之形式真正均不爭執。
⒋兩造所提證物除原證八（即起訴狀所附之附件八）之證物是否真正有爭執外，其餘均不爭執。
㈡兩造爭執之事項：
⒈對原告起訴狀所提證物八之不動產買賣契約書是否為真正及
實際價金有無依約履行？⒉原告請求被告價購本件占用面積15平方公尺土地之合理價格
為何？⒊原告請求被告給付相當不當得利租金及至價購土地為止按月
給付之金額，是否合理？
四、得心證之理由：㈠按土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變
更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更，但土地所有人故意逾越地界者，不適用之，民法第796條之1第1項定有明文。又前開情形，得準用民法第796條第2項之規定，鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之，民法第796條之1第2項亦有明文。查原告所有之系爭土地，如附圖所示甲部分面積15平方公尺為被告占用建築房屋；原告前對被告提起請求交還土地之訴，案經本院以101年度訴字第795號判決，審酌公共利益及當事人間之利益，認被告越界部分無須拆屋還地在案，原告不服上開判決而提起上訴，經臺中高分院以102年度上字第531號審理後，駁回原告上訴；系爭土地99年公告現值為每平方公尺2,720元、102年公告現值為每平方公尺2,800元等事實，為兩造所不爭執，並有系爭土地之地籍謄本、地籍圖、本院101年度訴字第795號判決、臺中高分院102年度上字第531號判決、附圖即內政部國土測繪中心101年11月9日之鑑定圖在卷可稽，堪信為真，則揆諸上揭規定，鄰地所有人即原告自得請求被告以相當之價額購買系爭土地如附圖所示甲部分土地，故原告請求本院核定買賣價格，及請求被告給付該買賣價格，自有理由。
㈡被告對原證八即原告起訴狀所提附件八（見本院卷第39至45
頁）之不動產買賣契約書是否為真正，及實際價金有無依約履行，有所爭執。經查，證人張垂壁於本院105年7月12日言詞辯論時已證稱：「（提示買賣契約書原本，後面是否你簽名、蓋章的？）是的。（依這件買賣契約書所載4張支票你是否都有領到錢？）我都有領到錢，雙方都沒有糾紛了。（請提示契約書附圖，你的土地本來的地號是否217-9？你出售土地時有無分割？）我是分割一部分土地出售，我沒有和買方接觸，至於為什麼只有買受土地的一部分，是原告決定的還是中間人決定的，我也不曉得，當時只有說原告的土地在我的土地旁邊，所以分割我的一部分土地，讓原告土地結合起來比較完整而且可以面臨道路。（買賣契約的價格是何人決定的？）是透過中間人介紹的，中間人我不知道名字，至於是否是契約上的仲介人，我也不知道，要實際上看到人才知道，該中間人我也不認識。價格是中間人講的，後來雙方都可以接受」等語（見本院卷第206頁背面、第207頁），足證原告與訴外人張垂壁之不動產買賣契約確屬實並已依約給付完畢無誤，故被告上開所辯顯不足採。
㈢原告請求被告價購本件占用面積15平方公尺土地之合理價格
：原告主張應以本院104年度訴字第3451號事件所附，劉柯成建築師事務所出具之不動產鑑定報告為可採（見本院卷第87至99頁），認每平方公尺單價為59,555元（計算式：鑑定總價1,608,000元÷27＝59,555元，元以下捨去），故請求本院核定價額為893,325元（計算式：59,555×15＝893,325）。被告則認應以被證2，即本院104年度訴字第3453號事件，囑託臺中市不動產估價師公會為鑑價（見本院卷第119至202頁），鑑價結果為每坪155,800元，即每平方公尺47,212元（計算式：155,800÷3.3＝47,212，元以下四捨五入），被告同意以此向原告買受本件占用原告土地。經查：
⒈原告雖提出與訴外人張垂壁所簽之不動產買賣契約書，面積
16平方公尺，買賣價款總額為1,936,000元，即每平方公尺單價為121,212元等情，有原告所提附件八不動產買賣契約書、經分割後之217-85地號土地登記第一類謄本（見本院卷第218頁）及支票影本共4紙（見本院卷第221至228頁）為證，核與證人張垂壁前述所證相符。而依證人張垂壁所證：「當時只有說原告的土地在我的土地旁邊，所以分割我的一部分土地，讓原告土地結合起來比較完整而且可以面臨道路」等情，依原告起訴狀所附附件三之地籍圖謄本（見本院卷第21頁）可知，其因此分割後之217-85地號土地，即可與臺中市○○○區○○○○○路相臨（見本院卷第190頁），則該購買之價格自為較高，此亦可參原告於101年8月28日，向財政部國有財產局臺灣中區辦事處購買，與系爭土地相毗鄰之坐落307-4地號土地、面積84.45平方公尺，買賣總價金3,631,350元，每平方公尺之單價僅為43,000元，並已於101年9月13日辦理所有權移轉登記完畢，有該辦處101年8月14日售字第101BD0000000號繳款通知及移轉後之307-4地號土地登記第二類謄本（見本院卷第37、38頁）可憑，故本院認該217-85地號及307-4地號土地之買賣價格，均僅得當作本件價購土地之參考價格而已。
⒉本院104年度訴字第3451號事件所附，劉柯成建築師事務所
出具之不動產鑑定報告（見本院卷第87至99頁），雖認另案所占有系爭土地即附圖所示丁部分土地之27平方公尺，評鑑總價為1,608,000元，惟依此鑑價結果，每平方公尺應為59,555元（元以下捨去），依鑑定報告所載，每平方公尺為59,558元（見本院卷第92頁），其計算已稍有不合，參以依該鑑定報告所示，其鑑定依據雖考慮系爭土地屬第四種住宅區，並以：⑴鄰近市場供需：經市場訪談，該區土地成交行情及兩個交易實例、交易情形、新建土地、售價與成交價之差距、地區未來發展潛力；⑵區域狀況概要：勘估建物所臨街（巷）道寬度、土地臨街正面寬度、市場及學校之接近性、大眾運輸條件等為考慮依據（見本院卷第89、90頁），惟鑑定報告內並未提供詳細之資料以供本院核對，鑑定過程顯較為粗糙。
⒊而依被證2，即本院104年度訴字第3453號事件，就另案所占
有系爭土地即附圖所示丙部分土地之28平方公尺，囑託臺中市不動產估價師公會為鑑價（見本院卷第119至202頁），其鑑定過程除考慮系爭土地屬第四種住宅區外，尚將原告所有系爭土地及217-40、217-85、307-4之4筆土地合併使用為前提，評估土地單價，以符合最有效使用原則（見本院卷第127頁），且於價格形成之主要因素分析，共為一般因素分析、市場概況分析、區域因素分析、個別因素分析及勘估標的稅務分析（見本院卷第123頁），於價格評估時，除依比較法，共比較附件成交之3個標的（見本院卷第160至162頁），而得出比較法價格為154,000元/坪，並依土地開發分析法，比較其他3個標的（見本院卷第172頁），得出土地開發分析法為160,000元/坪，其後再考量比較法所蒐集之資料完整性、可信度均較為高；而土地開發分析方法中，標的土地部分深度過深，在規劃方面受限，故於總銷售金額之推算較具不確定性，故賦予比較法權重為70%，土地開發分析價格權重為30%，因此鑑價結果為每坪155,800元，即每平方公尺47,212元（計算式：155,800÷3.3＝47,212，元以下四捨五入），已詳細交待相關鑑定過程，且鑑定較為精緻，自較為可採，參以本件被告所占用原告如附圖所示甲部分土地，與該鑑定標的所示附圖所示丙部分相距不遠，且該鑑定價格亦與系爭土地相鄰之307-4地號土地，面積84.45平方公尺，原告於101年8月28日，向財政部國有財產局臺灣中區辦事處購買之買賣總價金3,631,350元，每平方公尺之單價為43,000元之價格差距不遠，故本院綜合上情，認本件原告請求本院核定附圖所示甲部分土地之買賣相當價額，應以每平方公尺47,212元為適當，則本件價購之相當價額應核定為708,180元（計算式：47,212×15＝708,180），至原告請求本院核定超過上開金額部分則無理由，應予駁回。
⒋依上揭說明，原告自得請求被告應於原告就其所有系爭土地
，如附圖所示甲部分、面積15平方公尺之土地所有權移轉登記予被告之同時，應給付原告708,180元。原告超過上開部分之請求為無理由，應予駁回。
㈣原告請求被告給付相當不當得利租金及至價購土地為止按月
給付之金額，是否合理？⒈按無法律上原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，並致土地所有權人無法對土地為使用收益，而受有同額之損害，應為社會通常觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。本件被告占用系爭土地如附圖所示甲部分土地，並無法律上原因而受有利益，致原告受有損害，是原告依民法第179條規定，請求被告返還因占用所受之不當得利，即屬有據。
⒉再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價額年息百分之十為限。此項規定，於租用基地建築房屋之情形亦準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。又所謂年息10%為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10%計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。另土地法第97條第1項規定所謂之土地價額，依同法施行法第25條之規定，係指法定地價而言。法定地價依同法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。經查：被告無權占用系爭土地，共計15平方公尺，而系爭土地於99年度之申報地價為2,720元，102年度之申報地價為2,800元等情，有如上之系爭土地地籍謄本可參。又系爭土地鄰近臺中市○○區○○路及中華路，交通便利，生活機能佳，適合住宅及商業使用，週邊鄰近西寧國小，距離市場約100公尺，中華路上有臺中市公車行駛，距離公車站牌約200公尺等情，有上開劉柯成建築師事務所鑑定報告足憑，本院審酌系爭土地之地理位置、工商業繁榮程度及經濟價值等情，認原告請求被告占用系爭土地相當於租金之不當得利，以申報地價年息8%計算為適當。而原告主張計算不當得利之期間以100年10月19日算至104年12月18日共50個月，且均以99年度之申報地價計算等情，為被告所不爭執，則依此計算，被告於上開期間所受相當於租金之不當得利，應為13,600元（計算式：申報地價每平方公尺2,720元×15平方公尺×年息8%÷12月×50月＝13,600元）；自104年12月19日起，每月所受相當於租金之不當得利，則為504元（計算式：申報地價每平方公尺2,800元×15平方公尺×年息8%÷12月＝280元）。原告超過上開應准許之金額部分，則無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依民法第796 條之1 第2 項規定，訴請被告以708,180元購買系爭土地如附圖所示甲部分之土地，及依不當得利之法律關係，請求被告給付原告13,600元，及自104年12月19日起按月給付原告280元，為有理由，應予准許。逾此部分，則無理由，應予駁回。
六、按下列各款之判決，法院應依職權宣告假執行：五、所命給付之金額或價額未逾新臺幣五十萬元之判決。計算前項第五款價額，準用關於計算訴訟標的價額之規定。以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之。民事訴訟法第389條第1項第5款、第2項、第77條之2第1項分別定有明文。本判決主文第3項所命被告給付之金額雖未逾50萬元，但與第2項所命給付部分合計已逾50萬元，依上揭規定，自無庸依職權宣告假執行，併予敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用之證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 8 月 30 日
民事第三庭 法 官 黃建都正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 8 月 30 日
書記官 吳慕先