臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第3453號原 告 光和信股份有限公司法定代理人 黃宗源訴訟代理人 蔡壽男律師被 告 呂政家訴訟代理人 涂芳田律師複代理人 何俊龍律師
吳佳原律師上列當事人間請求價購土地等事件，本院於民國105年8月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造就原告所有坐落臺中市○○區○○段○○○段000000地號如後附鑑定圖（甲案）所示丙部分，面積28平方公尺土地所有權之買賣關係，其價額應定為新台幣131萬9626元。
被告應於原告就所有坐落臺中市○○區○○段○○○段000000地號如後附鑑定圖（甲案）所示丙部分，面積28平方公尺土地所有權移轉登記予被告之同時，給付原告新台幣131萬9626元。
被告應給付原告新台幣2萬7925元，及自民國104年12月23日起至被告給付前項所示價金之日止，按月給付原告新台幣523元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七十九，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意者，不在此限；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項分別定有明文。經查：原告起訴時請求「一、被告應給付原告新台幣（下同）168萬元，向原告購買原告所有坐落臺中市○○區○○段○○○段000000地號如後附鑑定圖（甲案）所示丙部分，面積28平方公尺之土地。二、被告應給付原告3萬4925元，及自民國104年12月23日起至被告給付前項所示價金之日止，按月給付原告653元。」其後於本院105年8月3日言詞辯論期日，追加並變更聲明為：「一、兩造就原告所有坐落臺中市○○區○○段○○○段000000地號如後附鑑定圖（甲案）所示丙部分，面積28平方公尺土地所有權之買賣關係，其價額應定為168萬元。二、被告應於原告就所有坐落臺中市○○區○○段○○○段000000地號如後附鑑定圖（甲案）所示丙部分，面積28平方公尺土地所有權移轉登記予被告之同時，給付原告168萬元。
三、被告應給付原告3萬4925元，及自104年12月23日起至被告給付前項所示價金之日止，按月給付原告653元。」被告對於原告所為訴之追加及變更，當庭表示沒有意見，並為本案之言詞辯論，依法應視為被告已同意原告所為訴之追加及變更。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠坐落於臺中市○○區○○段○○○段000000地號土地，為原
告所有，其上如後附鑑定圖（甲案）所示丙部分面積28平方公尺之土地（下稱系爭土地），為被告所有樓房無權占用，原告因而對被告提起拆屋還地之訴，經本院101年度訴字第795號及臺灣高等法院臺中分院102年度上字第531號交還土地事件，依民法第796條之1第1項規定，斟酌公共利益及當事人利益，而判決原告敗訴確定。為此，原告自得依民法第796條之1第2項準用同法第796條第2項規定，請求被告價購系爭土地。原告主張系爭土地每平方公尺單價6萬元，總價係168萬元。
㈡又系爭土地99年1月申報地價為每平方公尺2720元（102年1
月已調為2800元），每年租金按年息10％計算為7616元（計算式：2720元×27×0.1＝7616元），折合每月635元。被告自100年5月23日起至104年12月22日止占用系爭土地共55個月，被告應給付之不當得利金額共計3萬4925元（計算式：
635元×55＝34925元），並自104年12月23日起至價購系爭土地之日止，給付按月以653元（計算式：2800元×28×0.1÷12＝653元）計算之不當得利，原告依民法第179條之規定，得請求被告返還相當於租金之利益。
㈢並聲明：1.兩造就原告所有系爭土地所有權之買賣關係，其
價額應定為168萬元。2.被告應於原告就所有系爭土地所有權移轉登記予被告之同時，給付原告168萬元。3.被告應給付原告3萬4925元，及自104年12月23日起至被告給付前項所示價金之日止，按月給付原告653元。
三、被告抗辯稱：被告確有占用到系爭土地，原告得依民法第796條之1及第179條規定向被告請求價購及返還相當於租金之不當得利，但原告所訂價購金額過高，另原告以土地法所定最高年息10%計算相當於租金之不當得利，亦非有理。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠臺中市○○區○○段○○○段000000地號土地係原告所有，
其中系爭土地（即如後附之內政部國土測繪中心101年11月9日鑑定圖（甲案）所示丙部分面積28平方公尺土地），現遭被告越界占用並於其上建有鋼筋混凝土建物。
㈡原告就上開遭被告占用之系爭土地，曾對被告提起拆屋還地
訴訟，經本院101年度訴字第795號、臺灣高等法院臺中分院102年度上字第531號判決，駁回原告之請求確定在案。㈢原告就上開遭被告占用之系爭土地，得依民法第796條之1第
2項、第796條第2項之規定，請求被告以相當之價額購買；並得依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利。
㈣系爭土地99年1月之申報地價為每平方公尺2720元，102年1月之申報地價為每平方公尺2800元。
五、兩造爭執事項：㈠原告請求被告價購系爭土地，其價額應以若干為相當？㈡原告請求被告給付相當於租金之不當得利，其租金計算依土
地法第105條準用第97條之規定，以土地申報總額年息10%計算是否過高？若過高，應以多少計算？
六、本院判斷：㈠原告請求被告價購系爭土地，其價額應以若干為相當？
1.按土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更，但土地所有人故意逾越地界者，不適用之，民法第796條之1第1項定有明文。又前開情形，得準用民法第796條第2項之規定，鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之，民法第796條之1第2項亦有明文。而法條既規定由法院以判決定之，則該訴訟之性質，自屬形成之訴。原告自應為形成之訴之聲明，始屬適法。其後依該形成判決之法律效果，兩造即得互為請求。
2.本件原告所有之系爭土地既遭被告逾越地界而無權占用建築房屋，且被告無權占用之情形，業經法院斟酌公共利益及當事人利益，免為全部之移去或變更，揆諸上揭規定，鄰地所有人即原告自得請求被告以相當之價額購買系爭土地。且被告對於原告就系爭土地有請求被告以相當之價額購買之權利，亦無爭執。茲有爭執者，原告請求被告價購系爭土地，其價額應以若干為相當？⑴系爭土地之價值，經兩造協議由本院擇定鑑定機關，本院
乃函請臺中市不動產估價師公會鑑定，該公會指定張慧珍估價師為鑑定，查張慧珍估價師具不動產估價師資格、經營佳宏不產產估價師事務所，此有臺中市不動產估價師開業證書、不動產估價師證書附於不動產估價報告書可憑，則鑑定人自已具有鑑定不動產價格之專業能力，要無疑問。而本件鑑定人現況勘察後，分析價格形成之主要因素，有一般因素（含自然因素、政策因素、經濟因素、社會因素）、市場概況（含不動產市場概況、區域不動產市場供需情形、區域不動產市場價格水準分析）、區域分析（含區域描述、近鄰地區人口概況、近鄰地區土地及建物利用情形、近鄰地區之公共設施概況及生活機能、近鄰地區之交通運輸概況、區域環境內之重大公共建設及未來發展趨勢）、個別因素（含土地個別條件、土地法定使用管制及其他管制事項、土地利用情況、環境評估、公共設施便利性、建物與基地及週遭環境適合性分析、最有效使用分析）、勘估標的稅務分析（含土地增值稅、地價稅）後，認定系爭土地之單價每坪15萬5800元，土地之總價之估價金額為131萬9626元，此有台中市不動產估價師公會出具之中估字第105004號「不動產估價報告書」在卷可憑。上開估價報告，既係由不動產估價師依其專業所為之估價，且本院就該估價報告書所載內容，復查無不可採之處，則對該估價結果，自堪採憑。
⑵原告雖提出本院104年度訴字第3451號民事事件中，由劉
柯成建築師事務所出具之不動產鑑定報告，鑑定如附圖所示丁部分土地面積27平方公尺之土地，其鑑定價值每平方公尺約為5萬9555元，總價為160萬8000元，該鑑定報告較為可採云云，然劉柯成建築師事務所出具之不動產鑑定報告，係原告於他案訴訟之鑑定報告，被告對之既有爭執，自難遽採。原告雖亦提出就系爭土地附近之坐落臺中市○○區○○段○○○段000000地號土地之買賣契約書（見本院卷42至48頁），其向他人購買之價格為每坪40萬元，故其主張系爭土地之價格每平方公尺以6萬元計算，應屬可採云云，然私人間就土地之買賣，本有個別之特殊需求、使用及經濟上之考量，倘被告對該價格有所爭執，該他筆土地之私人買賣價格，自難執為對原告有利之認定。
⑶本上所述，本件系爭土地之價額應以131萬9626元為當。
而系爭土地之價額既應以該金額計算，則原告基於兩造間之買賣關係，本得單獨請求被告給付該131萬9626元之買賣價金；而被告亦得請求原告將系爭土地之所有權移轉登記與被告。然本件原告係請求被告應於原告就所有系爭土地之所有權移轉登記予被告之同時，給付原告131萬9626元，並未逾越原告原應有之權利，依法自無不合，亦應准許之。至於原告請求之金額超過131萬9626元部分，於法即屬無據，應予駁回。
㈡原告請求被告給付相當於租金之不當得利，其租金計算依土
地法第105條準用第97條之規定，以土地申報總額年息10%計算是否過高？若過高，應以多少計算？
1.按無法律上原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，並致土地所有權人無法對土地為使用收益，而受有同額之損害，應為社會通常觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。本件被告占用系爭土地，並無法律上原因而受有利益，致原告受有損害，是原告依民法第179條規定，請求被告返還因占用所受之不當得利，即屬有據。
2.再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限。此項規定，於租用基地建築房屋之情形亦準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。又所謂年息10％為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10％計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。另土地法第97條第1項規定所謂之土地價額，依同法施行法第25條之規定，係指法定地價而言。法定地價依同法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。經查：被告無權占用系爭土地共計28平方公尺，而系爭土地於99年度之申報地價為2720元，102年度之申報地價為2800元等情，已為兩造所不爭執。又系爭土地位於臺中市清水區，屬臺中港特定區計畫範圍內土地，位處五權路南側、中華路西北側及民治路東側區塊內，區內以住宅使用為主，主要商業活動聚集於東南側中山路附近。系爭土地北側臨30米五權路，東側近臨40米台一線省道中華路，北可往大甲區，南可至沙鹿區、梧棲區，交通便利等情，有上開不動產估價報告書可憑（見不動產估價報告書22頁），並為兩造所不爭執（見本院卷128頁及同頁反面）。則本院審酌系爭土地之地理位置、工商業繁榮程度及經濟價值等情，認原告請求被告占用系爭土地相當於租金之不當得利，以申報地價年息8％計算為適當。而原告主張計算不當得利之期間以100年5月23日算至104年12月22日共55個月，且均以99年度之申報地價計算，係有利於被告，且被告對之亦無爭執，則依此計算，被告於上開期間所受相當於租金之不當得利，應為2萬7925元（計算式：申報地價每平方公尺2720元×28平方公尺×年息8％÷12月×55月＝27925元）；自104年12月23日起，每月所受相當於租金之不當得利，則為523元（計算式：申報地價每平方公尺2800元×28平方公尺×年息8％÷12月＝523元）。超過上開應准許之金額部分，為無理由，皆應駁回。
七、綜上，本件原告依民法第796條之1第2項規定，訴請本院判決兩造就原告所有系爭土地所有權之買賣關係，其價額應定為131萬9626元；被告應於原告就所有系爭土地所有權移轉登記予被告之同時，給付原告131萬9626元；被告應給付原告2萬7925元，及自104年12月23日起至被告給付前項所示價金之日止，按月給付原告523元，為有理由，應予准許。其逾上開部分之請求，則無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 9 月 7 日
民事第一庭 法 官 李悌愷正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 9 月 7 日
書記官 陳其良