臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第3128號原 告 林耿福
陳雪哖鍾琬貞共 同訴訟代理人 謝秉錡律師複代理人 林聖芳律師
李秉哲律師劉靜芬律師原 告 林生墩追加原告 林生灥
林重治郎林耿森林阿田林有田林吉本林三益林家慧陳秀淇劉耀宗劉耀輝劉峪誠藍榮熙林助信律師（即林楊玉英之遺產管理人）被 告 林聰淋
劉金益賴志誠上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國106年9月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告向原告承租坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地，面積共三百一十五平方公尺之年租金，自民國一○六年八月七日起，調整為按該土地當年度申報地價年息百分之八計算之租金。
被告林聰淋、劉金益、賴志誠應分別給付原告新臺幣各參萬元，及自民國一○五年十月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔十分之八；餘由原告林耿福、陳雪哖、鍾琬貞、林生墩連帶負擔。
事實及理由
壹、程序事項：被告劉金益經合法通知，未於言詞辯論期日到場；被告林聰
淋經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告林耿福、陳雪哖、鍾琬貞、林楊玉英之遺產管理人林助信律師之聲請，由其一造辯論而為判決。
原告林生灥、林重治郎、林耿森、林有田、林家慧、陳秀淇
、劉耀宗、藍榮熙經合法通知，均未於言詞辯論期日到場；原告林生墩、林阿田、林吉本、林三益、劉耀輝、劉峪誠經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依被告賴志誠之聲請，由其一造辯論而為判決。
按租金之給付，為租賃契約之要素，提高租金額，乃租賃契
約給付租金之權利義務內容之變更，故調整租金之訴，為形成之訴，多數出租人共同將其共有之土地，出租他人而訴求調整租金，其訴訟標的之法律關係，對於全體出租人自屬必須合一確定（最高法院71年度台上第5079號民事裁判意旨參照）。復按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中一人之行為，不利益於共同訴訟人，對於全體不生效力，民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。而共同訴訟人中一人之行為，是否不利益於共同訴訟人，應於行為當時就形式上觀之。查本件被上訴人與上訴人楊啟鍊於第一審為共同原告，起訴訴請上訴人楊振清、楊振木、楊振順分割共有土地，其訴訟標的對於被上訴人及楊啟鍊必須合一確定。楊啟鍊於第一審撤回起訴，將因其脫離訴訟而使被上訴人之訴當事人不適格，自形式上觀之，係不利益於被上訴人，依上說明，應不生撤回之效力（最高法院91年度台上字第2549號民事裁判意旨參照）。查原告林耿福、陳雪哖、鍾琬貞、林生墩與追加原告將渠等共有之土地出租予被告而訴求調整租金，其訴訟標的之法律關係，對於全體出租人自屬必須合一確定，原告林生墩雖於104年12月10日具狀撤回起訴（本院卷㈠第39頁），惟因林生墩撤回起訴將因其脫離訴訟而使原告之訴當事人不適格，自形式上觀之，係不利益於原告，依上開說明，應不生撤回之效力。
貳、兩造爭執要旨：原告林耿福、陳雪哖、鍾琬貞、林生墩（下稱原告林耿福等人）起訴主張：
㈠原告林耿福等人及追加原告等人（下稱原告等人）之先祖
將坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地（面積315平方公尺，下稱系爭土地）出租予被告林聰淋、劉金益、賴志誠（下稱被告等人）之先祖，當時簽立租約之人均已不在人世，然被告等人仍繼續使用系爭土地，被告等人亦不爭執渠等有向原告等人承租系爭土地。原告等人雖於民國78年間將租金調整為每年被告等3戶共45,000元，然迄今以來未再調整，此期間經歷通貨膨脹、房價飛漲，系爭土地申報地價每期亦均有調漲，於105年更調漲至每平方公尺6,030元。又系爭土地位於松竹國小北側門口，附近有公車站牌，鄰近亦有臺中市政府警察局第五分局、北屯區公所、星巴克，顯見系爭土地所在位置交通便利、居住生活機能完整、商業活動繁榮，是當時雙方約定之租金數額已不符時宜。為此，爰依民法第442條及土地法第105條、第97條之規定，請求自104年起至終止占用日止調整租金為按系爭土地當年度申報地價之百分之10計算。
㈡另被告等人尚未給付104年、105年之租金，依系爭土地面
積315 平方公尺、102 年1 月申報地價為每平方公尺3,
860 元、105 年1 月之申報地價為每平方公尺6,030 元，並按申報地價百分之10計算，104 年租金應為121,590 元、105 年租金應為189,945 元。是被告等人共應給付原告等人104 年之租金121,590 元、105 年之租金189,945 元，合計為311,535 元，被告每人應分別給付原告等人104年、105 年租金則為103,845 元。
㈢並聲明：
⒈被告等人承租原告等人共有系爭土地之年租金，自104
年度起至終止占用日止，分別調整為按該土地當年度申報地價年息百分之10計算之租金。
⒉被告等人各應給付原告等人103,845 元及自訴之變更㈢
狀送達最後一位被告翌日起至清償日止，按年息百分之
5 計算之利息。追加原告林阿田、林吉本、林三益、劉耀輝、劉峪誠、林楊
玉英之遺產管理人林助信律師之陳述均同原告林耿福等人所述。
被告林聰淋、賴志誠之陳述略以：不同意原告主張調整租金
之數額，希望租金調整成每戶一年3萬元，三戶一年共9萬元等語。另被告賴志誠補充陳述略以：被告等人從以前即分別承租系爭土地，並分別給付個人之租金，原來租金為每戶一年12,000元，於78年、79年間調整成租金每戶一年15,000元，每年年底將租金交給被告林聰淋轉交給出租人，因為出租人要求以支票支付租金，只有被告林聰淋有支票，故由被告林聰淋代為支付等語。並聲明：原告之訴駁回。
原告林生灥、林重治郎、林耿森、林有田、林家慧、陳秀淇
、劉耀宗、藍榮熙、被告劉金益均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
參、得心證之理由：原告林耿福等人主張原告等人之先祖將系爭土地出租予被告
等人之先祖，當時簽立租約之人均已不在人世，然被告等人仍繼續使用系爭土地，並向原告等人繳納租金，由原告林耿福代為受領，原來年租金係以每年140台斤稻穀折合當年市價計算，於78年間租金調整為每年45,000元，租金於每年2月1日繳納等情，業據其提出存證信函（補字卷第14頁）、土地登記謄本（補字卷第11-13、15-17、31-36頁、本院卷㈠第65-68頁）、原告林耿福與訴外人林炯松於78年、79年向本院請求調整租金之民事聲請狀（本院卷㈡第56-57頁）、原告林耿福於79年7月間寄發予林聰琳、劉金益、賴金發等人之存證信函（本院卷㈡第55頁）、林炯松與原告林耿福、林生墩、林阿田、林三益於78年1月4日開會之會議紀錄（本院卷㈡第102頁）、林炯松與原告林耿福、林阿田、林吉本、林三益、林生墩於78年4月16日開會之會議紀錄（本院卷㈡第103頁）、林炯松（即原告陳雪哖之配偶，代理原告陳雪哖）與原告林耿福、林阿田、林生墩、林生灥於105年9月13日開會之會議紀錄（本院卷㈡第104頁）為證；追加原告林阿田、林吉本、林三益、劉耀輝、劉峪誠、林楊玉英之遺產管理人林助信律師及被告等人對兩造間就此情亦均不爭執；參以被告等人所有占用系爭土地之房屋自興建之初迄今已長達數十年之久，系爭土地其餘共有人未曾對被告等人訴請拆屋還地，有容認被告等人占有使用系爭土地之情形，堪信原告林耿福等人所陳上情為真正，本院即採為判決之基礎。又兩造就系爭土地之租賃未定有租賃期間，該租賃契約應屬不定期租賃契約，要無疑義。
原告林耿福等人復主張系爭土地自78年調整租金以來未曾再
調整，此期間經歷通貨膨脹、房價飛漲，且公告地價亦隨年調升多次，現今該地段工商繁榮，被告利用基地之經濟價值及所受利益亦有提升，當時雙方約定之租金已不符時宜，原告請求調整租金實屬有理等語，則為被告等人所否認，並以上揭情詞置辯。是以，本件應予審究者為：原告等人請求按系爭土地申報地價百分之10調整租金，有無理由？茲就此一爭點論述如後。
按租賃物為不動產者，因其價值之升降，當事人得聲請法院
增減其租金。但其租賃訂有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。又民法第442條所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言（最高法院26年滬上字第4號民事判例參照）。查系爭土地於86年間，申報地價每平方公尺僅2,645元，迄102年1月申報地價為每平方公尺3,860元，於105年1月更高達每平方公尺6,030元；而系爭土地85年7月公告現值為13,095元，102年1月公告現值已達每平方公尺40,203元，迄105年1月公告現值亦達43,213元，有土地登記謄本（補字卷第11-13、15 -17、31-36頁、本院卷㈠第65-68頁）及地價謄本（本院卷㈠第49-55）可佐，是系爭土地之價值顯有增加。然依兩造於78年間將系爭土地之租金調整為每年45,000元，即系爭土地租金每平方公尺每年僅143元（計算式：45,000元÷315平方公尺≒143元），顯然偏低而有失公平；又兩造間之租賃契約為不定期租賃契約，已如前述，則原告等人主張調整租金，已合於上開民法第442條之要件，應予准許。
次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文，而前開規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第105條亦有明定。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額。而所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額，依法定地價；建築物價額，依該管縣市地政機關估定之價額。而法定地價，依土地法第148條規定，係為土地所有人依該法規定所申報之地價，倘土地所有權人聲請登記而不同時申報地價者，以標準地價為法定地價。所謂標準地價，即由該管縣市地政機關依土地法第152條或第160條公告之地價，而土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第16條亦有明文。是以土地法第97條所謂之申報價額，即指該土地之申報地價而言。上開規定於當事人依民法第442條規定聲請法院增減其租金時，亦有適用餘地。查系爭土地之東側及南側面臨松竹路
2 段407巷，對外可通行至松竹路2段及昌平路1段，交通尚稱便利，東側緊鄰松竹國小，生活機能完善，其上現有3棟1層樓房屋，門牌號碼為臺中市○○區○○路0段000巷00號、16號、18號，分別由被告林聰淋、劉金益、賴志誠居住使用，原為土塊建築，後再經重整及翻修等節，業據原告林耿福等人及被告賴志誠陳明在卷（本院卷㈠第121頁），並有戶籍謄本（本院卷㈠第46-48頁）、地籍圖與網路地圖套合圖（本院卷㈠第56頁）及現場照片（本院卷㈠第57頁）在卷可查，復經本院於105年6月22日至現場履勘，製有勘驗筆錄及現場照片（本院卷㈠第125-130頁）存卷足參。本院審酌上情，並斟酌系爭土地業於78年調整過1次租金，認為系爭土地以申報總價年息百分之8為計算調漲後租金之數額，較為適當。
復按房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加租金
之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整（最高法院
48 年台上字第521號判例可資參照）。是以，依民法第442條規定向法院聲請調整租金，法院如認其訴為有理由，即應判決宣示自出租人以起訴狀通知承租人調整租金之意思表示之時起增高租金，此為原則，例外則係承租人於起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算。而法院准許調整租金之判決，既自出租人通知承租人調整租金之意思表示時起算，此與民法第258條第1項規定，解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之者，具有同一之法律理由，自應類推適用民法第258條第2項之規定。故租賃契約當事人之一方有數人者，出租人通知承租人調整租金之意思表示，亦應由其全體或向其全體為之。本件原告林耿福等人雖請求自104年度起調整系爭土地租金，惟原告林耿福等人於104年10月5日提起本件訴訟時，其起訴狀上所列原告僅有系爭土地共有人林耿福、陳雪哖、鍾琬貞及林生墩，並聲請本院裁定追加其餘共有人為原告；嗣其餘共有人經本院通知到庭陳述意見，共有人林阿田、林吉本、林三益、劉耀輝、劉峪誠均表示同意原告訴之聲明，共有人林楊玉英之遺產管理人林助信律師則具狀表示同意追加為原告（本院卷㈠第280頁）；再經本院裁定命其餘未起訴之共有人即林生灥、林重治郎、林耿森、林有田、林家慧、陳秀淇、劉耀宗、藍榮熙於裁定送達後7日內追加為原告，惟其餘未起訴之共有人逾期均未追加，依民事訴訟法第56條之1第1項之規定，於裁定送達7日後視為已一同起訴。而原告等人請求調整租金之意思表示既應由出租人全體向承租人向全體為之，故應認原告林耿福等人於104年10月5日以起訴狀為調整租金之意思表示對被告等人尚不生效力，應自上開裁定送達最後一位追加原告林生灥、藍榮熙即106年7月30日（本院卷㈡第10、24頁送達證書）後加計
7 日，為原告等人全體向被告等人為請求調整租金之意思表示，故被告等人向原告等人承租系爭土地之年租金應自106年8月7日起增高租金，則原告主張自104年1月起調整租金，於此範圍內，即有理由，應予准許；逾此範圍，即無理由，不應准許。
又原告林耿福等人主張被告等人迄未繳納系爭土地104年及
105 年之租金，為被告等人所不爭執，堪信屬實。而系爭土地之年租金自106年8月7日起始增高為按系爭土地當年度申報地價之百分之8計算，已如前述，是系爭土地於104年及105年之租金仍應按兩造於78年間協議之年租金45,000元計算，合計為9萬元，此為被告等人共同債務，則原告等人請求被告等人分別給付系爭土地104年及105 年之租金各3萬元，亦屬有據。被告賴志誠雖陳稱：被告等人係分別承租系爭土地，分別給付租金，租金是每年底由其與劉金益交給林聰淋，林聰淋再轉交給出租人等語（本院卷㈡第108頁）。惟兩造約定之租金為被告等人承租系爭土地之全部租金，並未按被告等人占用系爭土地之面積分別計算租金，原告林耿福歷年向被告等人亦僅收取一筆租金，而非分別向被告等人收取租金，被告賴志誠上開所述應僅係被告等人內部間關於租金如何分攤之約定，尚難據此認為被告等人係分別向原告等人承租系爭土地，併此敘明。
綜上所述，原告等人依據民法第442條規定及租賃契約之法
律關係，請求被告等人向原告等人承租系爭土地，面積共315平方公尺之年租金，自106年8月7日起，調整為按該土地當年度申報地價年息百分之8計算之租金；另請求被告林聰淋、劉金益、賴志誠分別給付原告等人各3萬元，及自民事訴之變更㈢狀繕本送達最後一位被告翌日即105年10月28 日起（見本院卷㈠第201頁送達證書）至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，於法均屬有據，應予准許；逾此範圍之請求，於法即有未合，應予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，經審酌後核與判決結果無影響，爰不逐一論述。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2 項、第56條之1 第3 項。
中 華 民 國 106 年 10 月 12 日
民事第七庭 法 官 林筱涵以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 10 月 12 日
書記官 鄭晉發附表：
┌──┬────┬──────┬─────────────┐│編號│所有權人│應有部分比例│備註 │├──┼────┼──────┼─────────────┤│ 1 │林重治郎│2/40 │ │├──┼────┼──────┼─────────────┤│ 2 │林耿福 │2/40 │ │├──┼────┼──────┼─────────────┤│ 3 │林生墩 │2/20 │於訴訟中即104年11月17日以 ││ │ │ │買賣為原因移轉登記予被告林││ │ │ │聰淋。 │├──┼────┼──────┼─────────────┤│ 4 │林生灥 │2/20 │於訴訟中即104年11月17日以 ││ │ │ │買賣為原因移轉登記予被告林││ │ │ │聰淋。 │├──┼────┼──────┼─────────────┤│ 5 │林阿田 │2/20 │ │├──┼────┼──────┼─────────────┤│ 6 │林吉本 │2/20 │ │├──┼────┼──────┼─────────────┤│ 7 │陳雪哖 │40/320 │ │├──┼────┼──────┼─────────────┤│ 8 │鍾琬貞 │40/320 │ │├──┼────┼──────┼─────────────┤│ 9 │林耿森 │2/40 │ │├──┼────┼──────┼─────────────┤│ 10 │林楊玉英│2/60 │於89年3 月8 日死亡，嗣經本││ │ │ │院於106 年5 月26日以105 年││ │ │ │度司繼字第2744號裁定選任林││ │ │ │助信律師為遺產管理人確定。│├──┼────┼──────┼─────────────┤│ 11 │林三益 │2/60 │於訴訟中即104年11月17日以 ││ │ │ │買賣為原因移轉登記予被告林││ │ │ │聰淋。 │├──┼────┼──────┼─────────────┤│ 12 │林有田 │2/60 │於訴訟中即104年11月17日以 ││ │ │ │買賣為原因移轉登記予被告林││ │ │ │聰淋。 │├──┼────┼──────┼─────────────┤│ 13 │林家慧 │2/180 │於訴訟中即104年11月17日以 ││ │ │ │買賣為原因移轉登記予被告林││ │ │ │聰淋。 │├──┼────┼──────┼─────────────┤│ 14 │陳秀淇 │4/180 │於訴訟中即104年11月17日以 ││ │ │ │買賣為原因移轉登記予被告林││ │ │ │聰淋。 │├──┼────┼──────┼─────────────┤│ 15 │劉耀宗 │2/180 │ │├──┼────┼──────┼─────────────┤│ 16 │劉耀輝 │2/180 │ │├──┼────┼──────┼─────────────┤│ 17 │劉峪誠 │2/180 │ │├──┼────┼──────┼─────────────┤│ 18 │藍榮熙 │2/60 │於訴訟中即104年11月17日以 ││ │ │ │買賣為原因移轉登記予被告林││ │ │ │聰淋。 │└──┴────┴──────┴─────────────┘