臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第318號原 告 蔡青山
蔡松周共 同 游雅鈴律師訴訟代理人複代理人 蔡旻樺被 告 蔡晴卉
蔡淑米蔡林秀賓上 一 人 蔡茗任 住臺中市○區○○路○○○號法定代理人兼上三人共同 蔡容軒（原名蔡玉利）訴訟代理人 住臺中市○○區○○路0段000巷00號被 告 蔡淑娥 住苗栗縣○○鎮○○巷00號
蔡文益 住臺中市○○區○○路○○○巷○○號兼上一人 蔡松燉 住臺中市○○區○○路0段000號訴訟代理人 送達地址：臺中市○○區○○路0段
000巷00號被 告 蔡幸宜 住臺中市○○區○○路0段000巷00號
蔡智富（即蔡松樹之繼承人）
住臺中市○區○○街○○○巷○○號兼上一人 林麗芬（即蔡松樹之繼承人)法定代理人 住同上被 告 賴蔡玉英（即蔡春土之繼承人）
住臺中市○○區○○路0段000號15樓之2被 告 蔡君𡊋（即蔡春土之繼承人）
住臺中市○區○○路0段00號3樓之19被 告 蔡淑珍（即蔡春土之繼承人）
住臺中市○區○○路0段00號4樓之26上三人共同 蔡東霖訴訟代理人 蔡佩蓉被 告 蔡君棋（即蔡春土之繼承人）受告知訴訟 臺中市太平區農會人法定代理人 林章吉上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國106年1月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告蔡智富、林麗芬應就被繼承人蔡松樹公同共有坐落臺中市○○區○○○段一九一、一九一之一、一九一之二地號土地（權利範圍均為公同共有應有部分四分之一）辦理繼承登記。
原告蔡松周與如附表三所示被告共有坐落臺中市○○區○○○段○○○○號土地（面積二百零四平方公尺）分歸原告蔡松周單獨取得全部；並由原告蔡松周按如附表三所示金額補償予如附表三所示應受補償人。
原告蔡青山與如附表四所示被告共有坐落臺中市○○區○○○段○○○○○○號土地（面積二百六十二平方公尺）分歸被告蔡淑娥、蔡松燉、蔡文益、蔡幸宜、蔡智富、林麗芬取得全部，維持公同共有；並由被告蔡淑娥、蔡松燉、蔡文益、蔡幸宜、蔡智富、林麗芬按如附表四所示金額補償予如附表四所示應受補償人。
原告蔡青山與如附表五所示被告共有坐落臺中市○○區○○○段○○○○○○號土地（面積二萬九千六百七十五平方公尺）分割為：如附圖三（即臺中市太平地政事務所鑑測日期一○五年二月三日依丙案繪製之土地複丈成果圖）所示編號Ａ-1、Ａ-2、Ａ-3、Ｂ、Ｃ-1、Ｃ-2、Ｄ-1、Ｄ-2、Ｄ-3、Ｄ-4、Ｅ部分，各共有人取得土地之編號、面積、應有部分詳如附表二；並由如附表五所示應為補償人按如附表五所示金額補償予原告蔡青山。
訴訟費用由兩造依附表一所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、原告起訴後，被告蔡春土於民國104年2月17日死亡，繼承人為被告賴蔡玉英、蔡君𡊋、蔡淑珍、蔡君棋（下合稱被告賴蔡玉英等4 人），有原告提出之繼承系統表、全戶戶籍謄本及蔡春土個人基本資料查詢結果可參（見本院卷一第105 至110頁，卷三第243頁），被告蔡松樹於104年5月22日死亡，繼承人為被告蔡智富、林麗芬，有原告提出之繼承系統表及全戶戶籍謄本在卷可憑（見本院卷二第146至147頁）。原告具狀聲明由上開繼承人承受訴訟（見本院卷一第102 頁，卷二第169 頁），核與民事訴訟法第168條、175條規定相符，先予敘明。又蔡松樹之繼承人蔡智富、林麗芬迄未辦理繼承登記，原告本於裁判分割共有物之同一基礎事實，追加此部分繼承登記之聲明，並變更其分割方法（見本院卷三第188至189頁），合於民事訴訟法第255條第1項第2款規定，自應准許。
二、被告蔡淑娥、蔡智富及林麗芬經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、訴訟要旨：
一、原告主張：坐落臺中市○○區○○○段○○○ ○○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭191、191-1、191-2 地號土地）為兩造共有，各共有人之應有部分詳如附表一所示。兩造就系爭3筆土地之分割無法達成協議，復無依使用目的不能分割之情形，亦未訂有不分割之契約，依民法第823條、第824條規定，原告自得訴請分割。並聲明：（一）如主文第1至3項所示。（二）系爭191-2 地號土地按原告提出之甲案，分割為：
如附圖一（即臺中市太平地政事務所鑑測日期一○五年二月三日依甲案繪製之土地複丈成果圖）所示，編號Ａ部分由被告蔡淑娥、蔡松燉、蔡文益、蔡幸宜、蔡智富、林麗芬（下合稱被告蔡淑娥等6 人）以公同共有方式取得，編號Ｂ部分由原告蔡青山單獨取得，編號Ｃ部分由被告賴蔡玉英、蔡君𡊋、蔡淑珍、蔡君棋（下稱被告賴蔡玉英等4 人）取得，並按應有部分各4分之1分別共有，編號Ｄ部分由被告蔡林秀賓按應有部分2分之1，被告蔡晴卉、蔡淑米、蔡容軒各按應有部分6分之1，以分別共有方式取得；各共有人應互為補償金額如附表六所示。
二、被告抗辯略以：
（一）被告蔡晴卉、蔡淑米、蔡林秀賓、蔡容軒（下合稱被告蔡容軒等4 人）：同意原告關於系爭191、191-1地號土地之方案。系爭191-2 地號土地，應按照伊提出、附圖三之丙案為分割，並按富達不動產估價師事務所估價報告書（下稱系爭估價報告書）鑑定之「丙案各共有人間互為補償金額表」互為補償。系爭191-2 地號土地其上現有道路（下稱系爭道路）非屬套繪有案之現有巷道及列管農路，公權力無法介入，若於分割時未維持共有，日後有人將土地移轉他人，新所有權人阻隔通行，將因土地沒臨馬路或路權糾紛導致沒人敢買，如何增加或確保經濟效益？日後因路權糾紛再來司法救濟，豈不更加複雜等語。
（二）被告蔡淑娥未於言詞辯論期日到場，其原與被告蔡文益、蔡松燉、蔡幸宜共同提出104 年11月10日民事答辯狀，嗣於105年4月19日準備程序到場陳述略謂：同意原告提出之方案。
（三）被告蔡文益、蔡松燉、蔡幸宜：伊等優先主張依照祖先意見（如104年11月10日民事答辯狀所載），系爭191-1地號土地為建地，不分割亦不做任何補償用途，複丈成果圖虛線部分為被告蔡晴卉等人之私人用地，不能視為公用道路而扣除，若各房堅持要分割，應先給付先父當年幣值200元之約，相當於現在之242 萬餘元。如果必須要分割，同意原告提出之甲案，因為按照被告蔡容軒等4 人提出之丙案，會對於丙案編號Ａ1至Ａ3、Ｃ1至Ｃ2部分不公平，等於獨厚被告蔡容軒等人等語。
（四）被告蔡智富、林麗芬未於言詞辯論期日到場，於105 年10月14日準備程序到場陳述略謂：伊等不同意原告提出之甲案或被告蔡容軒等4 人提出之丙案，祖先早就已經分配好土地，用檳榔樹當界線，伊等要按照祖先分配之土地分割等語。
（五）被告賴蔡玉英、蔡君𡊋、蔡淑珍：關於系爭191、191-1地號土地，同意原告之方案；關於191-2 地號土地，甲案與丙案對於伊等來說沒有什麼差別，至於伊等先前提出之乙案，因為沒有聲請鑑價，故不主張等語。
（六）被告蔡君棋：意見同被告蔡松燉，道路部分不同意維持共有，要共有須另外談條件等語。
參、得心證之理由：
一、按法院裁判分割共有物，性質上為共有人間應有部分之交換，自屬處分行為，以各共有人之處分權存在為前提，故提起分割共有物之訴，參與分割之當事人以全體共有人為限，而各共有人之應有部分應以土地登記簿上所記載者為準。倘於第二審言詞辯論終結前有共有人死亡時，其繼承人因繼承，固於登記前已取得不動產物權，惟非經登記不得處分其物權，則在辦畢繼承登記前，其繼承人仍不得以共有人身分參與共有物之分割，但為求訴訟經濟起見，可許原告就請求繼承登記及分割共有物之訴合併提起，即以一訴請求該死亡之共有人之繼承人辦理繼承登記，並請求該繼承人於辦理繼承登記後，與原告及其餘共有人分割共有之不動產（最高法院69年台上字第1012號、第1134號判例、91年度台上字第832 號判決要旨參照）。被告蔡智富、林麗芬為系爭3 筆土地原共有人蔡松樹之繼承人，迄未就蔡松樹公同共有應有部分4 分之1 辦理繼承登記，有蔡松樹繼承系統表、戶籍謄本及土地登記第三類謄本在卷可憑（見本院卷二第146至147頁，卷三第247至259頁），原告請求其2人辦理繼承登記如主文第1項所示，洵屬正當，應予准許。
二、次按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823 條第1項定有明文。查系爭3筆土地為兩造共有，各共有人之應有部分如附表一所示，而兩造未訂有不分割之契約，且無法就分割方法達成協議等情，業據原告提出系爭3 筆土地之地籍圖謄本、土地登記第一類謄本為證（見本院卷一第11頁，卷三第144至156頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。又系爭191-2 地號土地係農業發展條例第3 條規定之耕地，應符合該條例第16條規定始得辦理分割，而系爭191-2 地號土地所有權人共14人，其中原告蔡青山、被告蔡晴卉、蔡淑米及蔡林秀賓係該條例89年1月4日修正施行前取得之共有人，得依該條例第16條第1項第4款規定，分割為單獨所有；被告蔡容軒係於87年6 月25日自訴外人蔡淑婉受贈而來，依內政部89年7月7日台（89）內地字第8909175 號函意旨，亦得分割為單獨所有；被告蔡淑娥、蔡松燉、蔡文益、蔡幸宜、蔡君𡊋、蔡君棋、賴蔡玉英、蔡淑珍及蔡松樹皆為繼承取得，得依該條例第16條第1項第3款規定分割為單獨所有，故系爭191-2 地號土地最多可分割為14筆土地等情，有臺中市太平地政事務所104年12月7日中地二字第1040008442 號函在卷可憑（見本院卷二第141頁）。足見系爭191-2 地號土地雖為耕地，但不受農業發展條例第16條第1 項前段所定分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割之限制。此外，本院復查無系爭191、191-1地號土地有何不能分割之情形。則原告訴請分割系爭3 筆土地，於法即無不合，自屬有據。
三、關於分割方法：
（一）按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。民法第824 條第1至4項定有明文。又裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院93年度台上字第1797號、96年度台上字第2251號判決意旨參照）。故本院決定系爭3 筆土地之分割方法時，除斟酌共有人之意願外，尚應考量共有物之性質、經濟效益及全體共有人之利益，為公平適當之分配，必要時並得就系爭3筆土地之一部維持共有，爰酌定系爭3筆土地分割方法如後。
（二）系爭191、191-1地號土地部分：
1、按建地之分割，應以分割結果得建築房屋，方能地盡其利，發揮其經濟效用；若以原物分配時，受分配人因分得之土地過小，變成畸零地而不能利用者，對該受配人或社會言，均係損害，即難謂該分割方法為適當（最高法院93年度台上字第595號判決意旨參照）。
2、原告主張系爭191、191-1地號土地依序分歸原告蔡松周、被告蔡淑娥等6 人各自取得，並由前開取得土地之人以金錢補償其他共有人，經被告蔡容軒等4 人、被告蔡淑娥、蔡文益、蔡松燉、蔡幸宜、被告賴蔡玉英等4 人表示同意（見本院卷三第59頁反面、第178頁正反面、第275頁反面）。而系爭191 地號土地之地目為建、使用分區為山坡地保育區、使用地類別為丙種建築用地、面積為204 平方公尺，系爭191-1 號土地之地目為建、使用分區為山坡地保育區、使用地類別為丙種建築用地、面積為262 平方公尺，有土地登記第一類謄本在卷可憑（見本院卷三第144 至151頁）。是系爭191、191-1 地號面積不大，共有人卻多達15人，若依共有人之人數及應有部分比例為原物分割，以單獨所有應有部分比例最高之被告蔡林秀賓（24分之3）為例，僅能分得25.5、32.75 平方公尺，應有部分比例最低之被告蔡晴卉等人（24分之1），更僅能分得8.5、10.92 平方公尺，不僅造成土地細分，難以利用，更損害系爭191、191-1地號土地可供建築使用之經濟價值，應屬民法第824條第2項第1 款但書所定各共有人均受原物分配顯有困難之情形，自得將土地分配於部分共有人，並對未受分配之共有人以金錢補償。參以系爭191、191-1地號分別位於系爭191-2 地號土地東北方、西北方，有地籍圖謄本可憑（見本院卷一第11頁），而兩造就系爭191-2 地號土地提出之分割方案雖有差異，惟均將與系爭191 地號相鄰部分分歸原告蔡青山取得，與系爭191-1 地號土地相鄰部分分歸被告蔡淑娥等6人取得。故將系爭191地號土地分歸原告蔡松周單獨取得全部，系爭191-1 地號土地分歸被告蔡淑娥等6 人取得全部，實有助於相鄰土地之合併使用，提升系爭3 筆土地之經濟價值。另關於系爭191、191-1地號土地之價值，經送請富達不動產估價師事務所鑑定，該事務所進行價格形成之一般因素分析、不動產市場概況分析、不動產市場價格水準分析、區域因素分析、個別因素分析，採用比較法評估系爭191-1 地號土地價值，再推估系爭191 地號土地價值結果，系爭191地號土地價值為149萬3382元，系爭191-1地號土地價值為191萬7971元，有系爭估價報告書可查，是金錢補償之金額亦有客觀公正之鑑定結果可循。本院衡酌上情，認將系爭191 地號土地分歸原告蔡松周單獨取得全部，並依原應有部分比例以金錢補償未受分配之共有人（金額如附表三所示，計算方式為14
9 萬3382元各共有人之原應有部分，未滿元部分四捨五入，依此計算方式被告賴蔡玉英、蔡君𡊋應受補償金額各為9萬3336元，但原告蔡松周願補償9萬3337元，見本院卷三第281 頁，有利於被告賴蔡玉英、蔡君𡊋，爰從後者金額），系爭191-1地號土地分歸被告蔡淑娥等6人取得全部，維持公同共有，並依原應有部分比例以金錢補償未受分配之共有人（金額如附表四所示，計算方式為191 萬7971元各共有人之原應有部分，未滿元部分四捨五入），應能兼顧兩造意願、共有物性質、經濟效益及共有人全體利益，爰裁判分割系爭191、191-1地號土地如主文第2、3項所示。
（三）系爭191-2地號土地部分：
1、兩造爭執最劇者為系爭191-2 地號土地之分割方法，原告提出如附圖一之甲案，被告賴蔡玉英、蔡君𡊋、蔡淑珍提出如附圖二之乙案，被告蔡容軒等4 人提出如附圖三之丙案。惟被告賴蔡玉英、蔡君𡊋、蔡淑珍表明乙案不鑑定共有人應互相補償金額，嗣表明不主張乙案（見本院卷三第60頁、第276頁），參以系爭191-2地號土地面積廣大，其內地勢陡緩情況不一、使用現狀各有差異，非經專業機構鑑定，實無從確認共有人分得之土地價值及應相互找補之金額為何，而甲、丙案已囑請富達不動產估價師事務所鑑定，應較乙案為可採。又上開甲案之分割方法並無不符合法規之處，至丙案「持分情形」欄猶列被繼承人蔡春土、蔡松樹姓名，自應更正使與現況相符，另丙案使非屬系爭
19 1-2地號土地共有人之原告蔡松周亦取得編號Ｅ部分土地應有部分4分之1，於法未合，應將編號Ｅ部分「蔡青山、蔡松周等2人各持分8分之1」，改為「蔡青山持分4分之1」，始符合於規定等情，有臺中市大甲地政事務所所105年11月17日平地一字第1050007908號函可憑（見本院卷三第224 頁）。本院爰依職權將丙案修正為：共有人取得土地之編號、面積、應有部分詳如附表二（下稱修正後丙案），並審酌甲案、修正後丙案何者可採。
2、查系爭191-2 地號土地之地目為旱、使用分區為山坡地保育區、使用地類別為農牧用地、面積為29675 平方公尺，有土地登記第一類謄本可查（見本院卷三第152至156頁）。而系爭191-2地號土地上有門牌號碼長龍路4段112號、116號、118 號房屋，依序為被告蔡君𡊋、蔡松燉及原告所有，最近聯外道路為長龍路4 段，地勢有高低落差等情，業經本院於104年9月24日會同兩造至現場勘驗屬實，並囑託臺中市太平地政事務所依土地現況繪製土地現狀圖、標示地上物之位置、面積及道路關係，有勘驗筆錄、法院囑託鑑測案件法官現場囑託事項紀錄表、現場照片6 張及臺中市太平地政事務所104年9月24日複丈成果圖（下稱現況複丈成果圖）在卷可稽（見本院卷二第42至52頁、第71頁）。又被告賴蔡玉英等人曾提出土地現況使用圖（見本院卷二第93頁），其上標示蔡春土之繼承人（即被告賴蔡玉英等4人）、蔡松燉等5人（經被告蔡智富、林麗芬承受訴訟後，現應為被告蔡松燉等6人）、原告、被告蔡容軒等4人之使用現況，其內容並為本院104 年11月24日準備程序到場之共有人所不爭執（見本院卷二第113 頁），自可據以認定上開土地之使用現況。
3、甲案、修正後丙案之共通處，在於將被告蔡松墩等6 人分配在土地西北方、賴蔡玉英等4 人分配在西南方、原告蔡青山在東北方、被告蔡容軒等4 人則在東南方。惟因修正後丙案將系爭道路維持由全體共有人共有，甲案則未予保留，亦未另行規劃道路用地，致兩方案具體分配位置、面積產生差異。而本院對照台中市太平地政事務所繪製之現況複丈成果圖、被告賴蔡玉英等人提出之土地現況使用圖結果，無論甲案、修正後丙案均可使被告蔡君𡊋、蔡松燉及原告所有之門牌號碼長龍路4段112號、116號、118號房屋，各自坐落在被告賴蔡玉英等4人、被告蔡淑娥等6人、原告蔡青山之土地，均能兼顧土地上現有建物使用狀況，而可避免建物遭拆除之窘境。
4、關於甲案、修正後丙案最大差異，即系爭道路（即修正後丙案編號Ｅ部分）應否維持共有部分，經核：
①按分割共有物，以消滅共有關係為目的，法院裁判分割共
有土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割（如為道路）或部分共有人仍願維持其共有關係，應就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係，或部分當事人因繼承關係須就分得之土地保持公同共有者外，應將土地分配於各共有人單獨所有（最高法院69年台上字第1831號判例、79年度台上字第1902號判決意旨參照）。
另民法第824條第4項之立法理由亦謂：「法院為裁判分割時，固應消滅其共有關係，然因共有人之利益或其他必要情形，就共有物之一部，有時仍有維持共有之必要。例如分割共有土地時，需保留部分土地供為通行道路之用是，爰增訂第4 項，賦予法院就共有物之特定部分不予分割之裁量權，以符實際並得彈性運用。又此項共有，應包括由原共有人全體或部分共有人維持共有之二種情形。」依卷附空照圖及現況複丈成果圖所示，系爭道路為Ｕ字型，由東往西貫穿系爭191-2地號土地，通往公路即136縣道，而前述3 棟建物均與系爭道路支線相連，別無其他道路可通往公路（見本院卷二第58頁、第71頁、第96頁）。又原告具狀陳述，系爭道路已通行超過20餘年之久，歷年來○○○區○○路○段112、116、118號等住戶出入，已形成既成道路等語在卷（見本院卷三第232、245頁），而依系爭估價報告書所載，富達不動產估價師事務所勘察現況時，領勘人即原告蔡松周及被告蔡林秀賓之法定代理人蔡茗任亦稱土地上私設農路已超過20餘年之久，形成既有巷道等語（見系爭估價報告書第11頁），參以被告賴蔡玉英、蔡君𡊋及蔡淑珍之訴訟代理人於言詞辯論時陳稱：無論甲案、丙案，最後其他共有人都會從伊等家經過等語（見本院卷三第276 頁），顯見系爭道路存在已久，且為全體共有人通行至公路所必要，該部分土地自應認屬因使用目的而不能分割，應由全體共有人按原應有部分比列保持共有，不能分歸特定共有人單獨所有。
②再就分割後共有人通行公路之實際需求而言，甲案雖未套
繪現況複丈成果圖，然參酌原告民事準備書一狀之附圖2（見本院卷二第118 頁），足知該方案不問系爭道路分布實況，逕按原應有部分算足面積而設其分割線，縱依其分割結果，各共有人分得土地內均有部分系爭道路，因日後各共有人對其等分得之土地如何利用，各有盤算，甚且有將土地所有權移轉他人之可能，自不能排除取得道路所有權者廢除系爭道路之風險，如此一來勢將影響通行，並衍生後續通行權之糾紛，紛擾極鉅。為免日後訟累，自應將系爭道路分割由系爭191-2 地號土地全體共有人取得，維持共有關係為適當。至於本院於105 年10月14日準備程序詢問到場之兩造（僅有被告蔡淑娥、蔡君棋未到場），若採用甲案分割191-2 地號土地，是否同意原共有人通行之外圍道路之問題時，除被告林麗芬答稱：伊主張按照祖先之方案，未明確表示同意與否外，其餘之人均答稱同意（見本院卷三第178 頁），此僅足認兩造目前尚未就道路之通行問題產生爭議，不影響本院前開認定。原告謂系爭道路狹小，現況是否為最佳路徑，是否無截彎取直可能，如日後建築更多建物，現有寬度日後是否堪用仍有疑義，況共有人間均有讓他人通行之共識，實無另外規劃單獨地號之必要云云（見本院卷三第245 頁），但未另行規劃可供共有人日後通行之適當道路用地，復未提出防免日後發生通行權糾紛之具體方案，其提出之甲案自難憑採。另被告蔡文益、蔡松燉、蔡幸宜主張系爭道路有部分為被告蔡晴卉等人私人用地，不得列為公用道路扣除，被告蔡君棋主張不願就系爭道路與被告蔡容軒等4 人維持共有關係，要共有須另談條件云云，均屬無據，要無可採。
③原告雖另主張，系爭道路之路線彎曲不平整，如以道路現
況分割，將使各共有人持有土地遭道路分成細碎零散之畸零地，影響分割後之土地價值，實無另外規劃單獨地號之必要，降低土地規劃之彈性云云（見本院卷三第245 頁）。惟系爭191-2 地號土地上闢有完整而供各共有人通行使用之系爭道路，為既存之事實，兩造目前又有繼續以系爭道路通行之共識，則甲案雖僅將系爭191-2 地號土地分割為編號Ａ至Ｄ之土地，個別土地內部實際上仍遭系爭道路切割而無法為單一用途之使用，土地價值不免受有影響。再者，甲案既未留設道路，日後各土地所有人間發生通行權訴訟之可能性非低，此項潛在風險亦會損及甲案分割後土地之經濟價值。此外，觀諸系爭鑑定報告書可知，以編號Ｂ部分土地為比較基準，編號Ａ部分土地地勢較佳，價值上修5％，編號Ｃ部分土地地勢較佳，價值上修5％，但因土地內有溪流且有部分為長龍路而另下修2 ％，至於編號Ｄ部分土地地勢較編號Ｂ部分土地差，價值下修達13％（見系爭鑑定報告書第48至49頁）。足見甲案分割之個別土地雖面積相當，形狀尚屬方正，但土地價值上存有頗大差異，其分割結果未必當然較丙案公平。考量上開各節，本件實難認甲案較為可採。至於甲案分配位置及面積，相較於修正後丙案，雖與使用現況較為一致，且關於修正後丙案被告蔡容軒等4 人分得編號Ｄ-1至Ｄ-4部分土地，原告訴訟代理人於本院準備程序中主張：Ｄ-4是原告開墾完才變平坦，Ｄ-1是因為被告從未開墾種植，屬原生態樣等語（見本院卷三第179 頁反面），於言詞辯論時主張：Ｄ-4大部分面積是由原告在上面種植果樹，其餘部分是由被告蔡容軒等人維持原始森林狀態等語（見本院卷三第278頁），被告蔡容軒對於原告訴訟代理人上開主張未予否認，並自承：Ｄ-2部分現況不是伊等這房在使用，Ｄ-4現況是原告與伊等這房都有使用等語在卷（見本院卷三第278頁正反面），佐以被告賴蔡玉英等人提出之土地現況使用圖，被告蔡容軒等4 人目前使用範圍之最北處，係占用系爭道路以北之小部分土地，相當於修正後丙案編號Ｄ-4部分之下半部，足見如依修正後丙案，將編號Ｄ-2至Ｄ-4部分分歸被告蔡容軒等4 人所有，與土地使用現狀有一定程度之落差，惟因甲案就系爭道路則全未保留，實難採用，而依修正後丙案分割，分割後編號Ｅ部分由全體共有人維持共有，以俾共有人於分割後仍得通行使用，如同時命被告蔡容軒等4 人對原告蔡青山為適當之補償，當不致獨厚於被告蔡容軒等4 人，而對原告蔡青山發生不公平之結果。則本院綜核上情，仍認修正後丙案較甲案為可採。
5、再者，修正後丙案之編號Ｅ部分係留供全體共有人通行使用，應由全體共有人繼續保持共有關係；被告蔡淑娥等6人目前因繼承關係而公同共有系爭191-2 地號土地應有部分4分之1，分割後自應繼續維持公同共有關係。被告蔡容軒等4 人亦有就共有編號Ｄ-1至Ｄ-4部分之意願。而被告賴蔡玉英、蔡君𡊋、蔡淑珍之訴訟代理人業於本院準備程序中同意就甲案或丙案分割取得之土地部分維持共有關係（見本院卷三第179 頁），另被告蔡君棋表示如要分割，係同意原告提出之甲案（見本院卷三第59頁反面、第276頁），而依甲案分割之結果，被告賴蔡玉英等4 人係就分得之土地維持分別共有關係，顯見依修正後丙案分配編號Ａ1至Ａ3部分予被告賴蔡玉英等4 人維持分別共有，亦合於被告賴蔡玉英等4 人之意願。是以，依修正後丙案分割之結果，亦與民法第824條第4項規定相符。
6、從而，本院斟酌兩造意願、土地使用現狀、通行問題、經濟效益及全體共有人之利益，認為修正後丙案為系爭191-2地號土地之最佳分割方法，爰就系爭191-2地號土地定其分割方法如附表二所載。
7、以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，為民法第824條第3項所明定。故以原物為分配時，各共有人是否應為補償或受補償，均應以其所受分配者，是否已逾或少於其應有部分為斷，且補償金額之多寡，亦應以應有部分為計算之標準。共有物之原物分割，依民法第825 條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院85年度台上字第2676號判例意旨參照）。本院囑請富達不動產估價師事務所鑑價結果，該事務所進行價格形成之一般因素分析（自然因素：太平區之位置、地形及氣候，政策因素：土地徵收條例修正案、不動產交易時價登錄、住宅法之實施、農業發展條例、多元住宅政策、房地合一實價課稅，經濟面：景氣對策信號、未來展望）、不動產市場概況分析（市場供給、市場需求、市場產品型態）、不動產市場價格水準○○○區○○○○路之山坡地保育區丙種建築用地土地價位，每坪約在6 萬元至12萬元；面臨農路地勢陡坡之山坡地保育區農牧用地土地價位，每坪約0.14萬元至0.3 萬元，地勢平緩者，每坪約0.28萬元至0.8萬元，地勢平坦者，每坪約0.65萬元至0.9萬元）、區域因素分析（近鄰地區土地與建物利用情形、公共設施概況、交通運輸概況、區域環境之重大公共建設、近鄰地區未來發展趨勢）、個別因素分析（系爭191 地號土地現況為雜草，地勢大部分平緩，小部分緩坡，系爭191-1地號土地現況為雜草，地勢平緩，191-2地號土地為建物與放置水塔與種植多種果樹、百日青、桂竹、綠竹筍、苦茶樹、雜林等作物使用，部分為道路與私設農路，小部分為溪流，地勢部分平緩、部分陡坡），採用比較法評估系爭191-1地號土地價值，再推估系爭191地號土地價值，另以比較法評估甲案下系爭191-2 地號土地圖示Ｂ部分之合理價格，再推估各分割位置之價值，計算各共有人應相互找補之金額，有系爭估價報告書可參，其所為之鑑定結果，應為適當，堪採為本案計算補償金額之基準。系爭估價報告書就系爭191-2 地號土地依被告蔡容軒等4 人提出之丙案分割結果，各共有人間應互相補償之金額，固已製成互補明細表在案（見系爭估價報告書第3頁），惟因丙案誤認原告蔡松周、蔡青山應各分得系爭191-2地號土地編號Ｅ部分應有部分8 分之1，以致計算原告蔡松周應補償原告蔡青山21萬3897元（見系爭估價報告書第3 頁、第58至59頁）。依修正後丙案分割結果，原告蔡青山係分得編號Ｅ部分應有部分4分之1，原告蔡松周則未受分配，原告蔡松周自無補償原告蔡青山之義務，爰命附表五所示之應為補償人應依附表五所示之金額補償予原告蔡青山，並裁判分割系爭191-2地號土地如主文第4項所示。
（四）依民法第824條之1第4、5項規定，應受補償之共有人，就其補償金額，對於補償義務人所分得之不動產有抵押權，此項抵押權應於辦理共有物分割登記時，一併登記。系爭
3 筆土地分割後，上開應受補償之共有人，對於應為補償之共有人分得之土地應有部分，在附表三至五所示之金額範圍內，均依法取得對其等應有部分之法定抵押權，附此敘明。
（五）另按「共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所有權。應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：一、權利人同意分割。
二、權利人已參加共有物分割訴訟。三、權利人經共有人告知訴訟而未參加。前項但書情形，於以價金分配或以金錢補償者，準用第881條第1 項、第2項或第899條第1項規定。」民法第824條之1第1至3項分別定有明文。查臺中市太平區農會為系爭191-2 地號土地應有部分4分之1之抵押權人，抵押人為被告蔡容軒等4 人，有臺中市太平地政事務所105 年11月17日平地一字第1050007908號函暨函附土地地籍整理清冊附卷可稽（見本院卷三第224至229頁），茲因原告聲請告知訴訟，本院業已對臺中市太平區農會告知本件訴訟，惟臺中市太平區農會未參加訴訟，依上開規定，在判決分割確定後，其抵押權應移存於被告蔡容軒等
4 人分得之部分，而不及於其他共有人分得之土地，亦予指明。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
伍、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部。民事訴訟法第80條之1 定有明文。經查，分割共有物之訴，本質上並無訟爭性，兩造本可互換位置，本件原告起訴雖於法有據，但被告之應訴實因訴訟性質所不得不然，且被告就分割方法之爭執或意見，乃為伸張或防衛其權利所必要，是以本院認由敗訴之被告負擔全部訴訟費用，顯失公平，爰諭知訴訟費用之負擔如主文第5 項所示。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 106 年 2 月 10 日
民事第五庭 審判長法 官 林慧貞
法 官 李嘉益法 官 洪瑞隆正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 2 月 10 日
書記官 黃英寬附表一：各共有人應有部分及訴訟費用負擔比例表┌───┬───────┬──────┬───────┬───────┬────┐│編號 │共有人 │系爭191地號 │系爭191-1地號 │系爭191-2地號 │訴訟費用││ │ │土地應有部分│土地應有部分 │土地應有部分 │負擔比例│├───┼───────┼──────┼───────┼───────┼────┤│1 │蔡青山 │0 │1/4 │1/4 │1/8 │├───┼───────┼──────┼───────┼───────┼────┤│2 │蔡松周 │1/4 │0 │0 │1/8 │├───┼───────┼──────┼───────┼───────┼────┤│3 │蔡晴卉 │1/24 │1/24 │1/24 │1/24 │├───┼───────┼──────┼───────┼───────┼────┤│4 │蔡淑米 │1/24 │1/24 │1/24 │1/24 │├───┼───────┼──────┼───────┼───────┼────┤│5 │蔡林秀賓 │3/24 │3/24 │3/24 │3/24 │├───┼───────┼──────┼───────┼───────┼────┤│6 │蔡容軒 │1/24 │1/24 │1/24 │1/24 │├───┼───────┼──────┼───────┼───────┼────┤│7 │蔡淑娥 │公同共有1/4 │公同共有1/4 │公同共有1/4 │連帶負擔│├───┼───────┤ │ │ │1/4 ││8 │蔡松燉 │ │ │ │ │├───┼───────┤ │ │ │ ││9 │蔡文益 │ │ │ │ │├───┼───────┤ │ │ │ ││10 │蔡幸宜 │ │ │ │ │├───┼───────┤ │ │ │ ││11 │蔡智富（蔡松樹│ │ │ │ ││ │之繼承人，尚未│ │ │ │ ││ │辦理繼承登記）│ │ │ │ │├───┼───────┤ │ │ │ ││12 │林麗芬（蔡松樹│ │ │ │ ││ │之繼承人，尚未│ │ │ │ ││ │未辦繼承登記）│ │ │ │ │├───┼───────┼──────┼───────┼───────┼────┤│13 │賴蔡玉英 │1/16 │1/16 │1/16 │1/16 │├───┼───────┼──────┼───────┼───────┼────┤│14 │蔡君𡊋 │1/16 │1/16 │1/16 │1/16 │├───┼───────┼──────┼───────┼───────┼────┤│15 │蔡淑珍 │1/16 │1/16 │1/16 │1/16 │├───┼───────┼──────┼───────┼───────┼────┤│16 │蔡君棋 │1/16 │1/16 │1/16 │1/16 │└───┴───────┴──────┴───────┴───────┴────┘附表二：系爭191-2地號土地分割方法┌───┬─────┬──────────────┬──────┐│編號 │面積（平方│取得人 │應有部分比例││ │公尺） │ │ │├───┼─────┼──────────────┼──────┤│Ａ-1 │1357 │賴蔡玉英 │1/4 ││ │ ├──────────────┼──────┤│ │ │蔡君𡊋 │1/4 ││ │ ├──────────────┼──────┤│ │ │蔡淑珍 │1/4 ││ │ ├──────────────┼──────┤│ │ │蔡君棋 │1/4 │├───┼─────┼──────────────┼──────┤│Ａ-2 │2353 │賴蔡玉英 │1/4 ││ │ ├──────────────┼──────┤│ │ │蔡君𡊋 │1/4 ││ │ ├──────────────┼──────┤│ │ │蔡淑珍 │1/4 ││ │ ├──────────────┼──────┤│ │ │蔡君棋 │1/4 │├───┼─────┼──────────────┼──────┤│Ａ-3 │3943 │賴蔡玉英 │1/4 ││ │ ├──────────────┼──────┤│ │ │蔡君𡊋 │1/4 ││ │ ├──────────────┼──────┤│ │ │蔡淑珍 │1/4 ││ │ ├──────────────┼──────┤│ │ │蔡君棋 │1/4 │├───┼─────┼──────────────┼──────┤│Ｂ │6587 │蔡淑娥、蔡松燉、蔡文益、蔡幸│公同共有1/1 ││ │ │宜、蔡智富、林麗芬 │ │├───┼─────┼──────────────┼──────┤│Ｃ-1 │4737 │蔡青山 │1/1 │├───┼─────┼──────────────┼──────┤│Ｃ-2 │521 │蔡青山 │1/1 │├───┼─────┼──────────────┼──────┤│Ｄ-1 │5802 │蔡晴卉 │1/6 ││ │ ├──────────────┼──────┤│ │ │蔡淑米 │1/6 ││ │ ├──────────────┼──────┤│ │ │蔡林秀賓 │1/2 ││ │ ├──────────────┼──────┤│ │ │蔡容軒 │1/6 │├───┼─────┼──────────────┼──────┤│Ｄ-2 │39 │蔡晴卉 │1/6 ││ │ ├──────────────┼──────┤│ │ │蔡淑米 │1/6 ││ │ ├──────────────┼──────┤│ │ │蔡林秀賓 │1/2 ││ │ ├──────────────┼──────┤│ │ │蔡容軒 │1/6 │├───┼─────┼──────────────┼──────┤│Ｄ-3 │437 │蔡晴卉 │1/6 ││ │ ├──────────────┼──────┤│ │ │蔡淑米 │1/6 ││ │ ├──────────────┼──────┤│ │ │蔡林秀賓 │1/2 ││ │ ├──────────────┼──────┤│ │ │蔡容軒 │1/6 │├───┼─────┼──────────────┼──────┤│Ｄ-4 │1928 │蔡晴卉 │1/6 ││ │ ├──────────────┼──────┤│ │ │蔡淑米 │1/6 ││ │ ├──────────────┼──────┤│ │ │蔡林秀賓 │1/2 ││ │ ├──────────────┼──────┤│ │ │蔡容軒 │1/6 │├───┼─────┼──────────────┼──────┤│Ｅ │1971 │蔡青山 │1/4 ││ │ ├──────────────┼──────┤│ │ │蔡晴卉 │1/24 ││ │ ├──────────────┼──────┤│ │ │蔡淑米 │1/24 ││ │ ├──────────────┼──────┤│ │ │蔡林秀賓 │3/24 ││ │ ├──────────────┼──────┤│ │ │蔡容軒 │1/24 ││ │ ├──────────────┼──────┤│ │ │蔡淑娥、蔡松燉、蔡文益、蔡幸│公同共有1/4 ││ │ │宜、蔡智富、林麗芬 │ ││ │ ├──────────────┼──────┤│ │ │賴蔡玉英 │1/16 ││ │ ├──────────────┼──────┤│ │ │蔡君𡊋 │1/16 ││ │ ├──────────────┼──────┤│ │ │蔡淑珍 │1/16 ││ │ ├──────────────┼──────┤│ │ │蔡君棋 │1/16 │└───┴─────┴──────────────┴──────┘附表三：系爭191地號土地各共有人應相互補償金額表（單位：
新臺幣）┌───────┬───────────┐│應受補償人 │原告蔡松周應補償金額 │├───────┼───────────┤│被告蔡晴卉 │6萬2224元 │├───────┼───────────┤│被告蔡淑米 │6萬2224元 │├───────┼───────────┤│被告蔡林秀賓 │18萬6673元 │├───────┼───────────┤│被告蔡容軒 │6萬2224元 │├───────┼───────────┤│被告蔡淑娥、蔡│37萬3346元 ││松燉、蔡文益、│ ││蔡幸宜、蔡智富│ ││、林麗芬 │ │├───────┼───────────┤│被告賴蔡玉英 │9萬3337元 │├───────┼───────────┤│被告蔡君𡊋 │9萬3337元 │├───────┼───────────┤│被告蔡淑珍 │9萬3336元 │├───────┼───────────┤│被告蔡君棋 │9萬3336元 │└───────┴───────────┘附表四：系爭191-1地號土地各共有人應相互補償金額表（單位
：新臺幣）┌───────┬───────────┐│應受補償人 │被告蔡淑娥、蔡松燉、蔡││ │文益、蔡幸宜、蔡智富、││ │林麗芬應補償金額 │├───────┼───────────┤│原告蔡青山 │47萬9493元 │├───────┼───────────┤│被告蔡晴卉 │7萬9915元 │├───────┼───────────┤│被告蔡淑米 │7萬9915元 │├───────┼───────────┤│被告蔡林秀賓 │23萬9746元 │├───────┼───────────┤│被告蔡容軒 │7萬9915元 │├───────┼───────────┤│被告賴蔡玉英 │11萬9873元 │├───────┼───────────┤│被告蔡君𡊋 │11萬9873元 │├───────┼───────────┤│被告蔡淑珍 │11萬9873元 │├───────┼───────────┤│被告蔡君棋 │11萬9873元 │└───────┴───────────┘附表五：系爭191-2地號土地各共有人應相互補償金額表（單位
：新臺幣）┌───────┬───────────┐│應為補償人 │原告蔡青山應受補償金額│├───────┼───────────┤│被告蔡晴卉 │12萬2265元 │├───────┼───────────┤│被告蔡淑米 │12萬2265元 │├───────┼───────────┤│被告蔡林秀賓 │36萬6795元 │├───────┼───────────┤│被告蔡容軒 │12萬2264元 │├───────┼───────────┤│被告蔡淑娥、蔡│9萬5729元 ││松燉、蔡文益、│ ││蔡幸宜、蔡智富│ ││、林麗芬 │ │├───────┼───────────┤│被告賴蔡玉英 │26萬7960元 │├───────┼───────────┤│被告蔡君𡊋 │26萬7960元 │├───────┼───────────┤│被告蔡淑珍 │26萬7961元 │├───────┼───────────┤│被告蔡君棋 │26萬7961元 │├───────┼───────────┤│合計 │190萬1160元 │└───────┴───────────┘附表六：系爭191-2地號依甲案分割時，各共有人應相互補償金
額表（單位：新臺幣）┌─────┬─────────────────────────────────────────────┐│應受補償人│ 應為補償人及應補償金額 ││ ├────────┬─────┬─────┬─────┬─────┬─────┬──────┤│ │被告蔡淑娥、蔡松│原告蔡青山│被告賴蔡玉│被告蔡君𡊋│被告蔡淑珍│被告蔡君棋│合 計 ││ │燉、蔡文益、蔡幸│ │英 │ │ │ │ ││ │宜、蔡智富、林麗│ │ │ │ │ │ ││ │芬 │ │ │ │ │ │ │├─────┼────────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼──────┤│被告蔡晴卉│9萬5899元 │1萬9015元 │1萬6307元 │1萬6307元 │1萬6307元 │1萬6307元 │18萬0142元 │├─────┼────────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼──────┤│被告蔡淑米│9萬5900元 │1萬9014元 │1萬6307元 │1萬6307元 │1萬6307元 │1萬6307元 │18萬0142元 │├─────┼────────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼──────┤│被告蔡林秀│28萬7699元 │5萬7044元 │4萬8921元 │4萬8921元 │4萬8921元 │4萬8922元 │54萬0428元 ││賓 │ │ │ │ │ │ │ │├─────┼────────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼──────┤│被告蔡容軒│9萬5900元 │1萬9015元 │1萬6307元 │1萬6307元 │1萬6307元 │1萬6307元 │18萬0142元 │├─────┼────────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼──────┤│合計 │57萬5398元 │11萬4088元│9萬7842元 │9萬7842元 │9萬7842元 │9萬7843元 │108萬0855元 │└─────┴────────┴─────┴─────┴─────┴─────┴─────┴──────┘