臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第3220號原 告即反訴被告 李瑋倫訴訟代理人 陳浩華律師被 告及反訴原告 江能榮訴訟代理人 洪明儒律師複 代理人 王志平律師上列當事人間請求確認買賣關係不存在等事件，本院於民國105年4 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應將臺中市○○區○○段○○○○號土地移轉登記予反訴原告。
反訴原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔二分之一，餘由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文。原告原起訴聲明：確認兩造所簽立原證一所示之土地買賣契約書（下稱系爭契約）不成立；嗣於民國10
5 年2 月3 日具狀追加備位聲明：確認系爭契約不存在。因該先備位聲明之請求基礎事實同一，依據上開規定，原告所為追加之訴，應予准許。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同。且所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益，最高法院著有52年臺上字第1240號判例可資參照。本件被告否認系爭契約有何不成立或不存在之事由，則原告之法律上之地位確處於不安狀態，非以確認判決無法將此種不安狀態除去。從而，本件原告之訴即有受確認判決之法律上利益。
三、再按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，就非專屬他法院管轄，且與本訴之標的及其防禦方法相牽連，並得行同種訴訟程序之事件，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項、第2 項分別定有明文。本件被告於104 年12月23日具狀提起反訴，並聲明：「原告應將系爭契約之買賣標的，即坐落於臺中市○○區○○段○○○ ○號土地（權利範圍4 分之3 ，○○○區○○○道路用地，下稱系爭土地），移轉登記予被告。原告並應給付新臺幣（下同）210 萬元予被告，及自該書狀送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。前項聲明，願供擔保，請准宣告假執行。」。查本件反訴與本訴之法律關係，及兩造所主張之權利，均係本於原告即反訴被告對被告即反訴原告之系爭契約法律關係所生，即有相牽連之關係，尚不致延滯訴訟終結，又非專屬他法院管轄，並得行同種訴訟程序，揆諸前揭規定，被告提起反訴，應予准許。
貳、實體方面：
一、本訴部分：
（一）原告主張：兩造前於104 年8 月11日簽立系爭契約，約定由被告以總價347 萬元購買原告所有之系爭土地。被告並因而於簽約時交付70萬元票據（票據號碼：EA0000000 號）予原告作為訂金；原告並交付系爭土地之所有權狀予被告。然系爭契約第12條第11款約定：「買賣雙方同意於民國104 年9 月15日前，賣方排除地上物及雨遮，買賣契約成立，否則雙方同意解除契約，並返還所收取之價金。」，而前開條件並未成就，系爭契約並未成立，原告以於10
4 年9 月間將訂金70萬元返還被告，被告卻執意要求原告履約。為此，爰提起本訴，並先位聲明：確認系爭契約不成立。另備位聲明：確認兩造於104 年8 月11日就系爭土地之買賣關係不存在。
（二）被告則以：依系爭契約第9 條第2 款約定：「本約標的物如需鑑界，賣方應於簽約後即申請鑑界，如發現標的物被人占用，應於鑑界完成後45日內清理完畢，否則視為違約，無條件解約，價金無息返還」。而被告於簽訂系爭契約後，即請代書向地政機關申請鑑界，確認系爭契約買賣標的確實遭他人所占用中，遂於104 年8 月24日邀請原告之代理人李宗唐協商後續處理方式，經兩造同意，另於系爭契約第12條第11款為補充約定，然該補充約定並非雙方解除系爭契約之條件，僅係表達倘地上物及雨遮未排除，兩造得另為解除契約之意思表示。嗣因原告於約定期限內已全部拆除完畢，被告遂請代書黃春馨告知原告代理人李宗唐，表示兩造前於104 年8 月24日所為之補充約定事項均已完成，被告已無疑慮，請原告繼續履約。豈料，原告認為系爭土地後續有被徵收之可能，且徵收補償款將高於本件買賣價金，原告即開始藉故不履行系爭契約之約定，拒不移轉系爭土地，並屢以系爭土地遭鄰地占用之情於104年9 月15日前無法排除，及系爭契約之履行，尚須依土地法第34條之1 規定通知共有人行使優先承買權等事由，要求解除系爭契約，並提起本訴，顯有違約之意等語為辯，並聲明求為判決：駁回原告之訴。
二、反訴部分：
（一）反訴原告主張：兩造簽立系爭契約時，系爭土地遭鄰地占用，經約定由反訴被告負責於104 年9 月15日前排除，而反訴原告於104 年9 月15日前認為系爭土地現場僅剩餘非固定之花盆、機車等物，已無其他難以清除之固定地上物，認已排除完畢，並通知反訴被告可以辦理系爭土地移轉登記，反訴被告卻故意誇大無法排除，藉詞不履約，並提起本訴確認系爭契約不成立或不存在，顯已違約等語，為此爰依民法第438 條第1 項之規定，及系爭契約第10條第
2 項之約定，提起本件反訴等語，並聲明：（1 ）反訴被告應將系爭土地移轉登記予反訴原告。（2 ）反訴被告應給付反訴原告210 萬元，及自民事答辯暨反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。（3 ）願供擔保，請准宣告假執行。
（二）反訴被告則以：系爭契約已經雙方合意解除，反訴原告請求無理由等語為辯。並聲明：（1 ）反訴原告之訴駁回。
（2 ）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本訴及反訴有事實及爭點上之關聯，爰就本訴及反訴中兩造共同爭執及不爭執事項臚列於下，並就爭點部分一併判斷：
（一）不爭執事項：
1、兩造前於104 年8 月11日簽立原證一所示之系爭契約，約定由被告即反訴原告以總價347 萬元購買原告即反訴被告所有之系爭土地。被告即反訴原告並因而於簽約時交付70萬元票據（票據號碼：EA0000000 號）予原告即反訴被告作為訂金；原告即反訴被告並交付系爭土地之所有權狀予被告即反訴原告。
2、原告即反訴被告依系爭契約第9 條第2 款約定：「本約標的物如需鑑界，賣方應於簽約後即申請鑑界，如發現標的物被人占用，應於鑑界完成後45日內清理完畢，否則無條件解約，價金無息返還」，於簽立系爭契約後，委請承辦代書向地政機關申請鑑界，確認系爭土地遭他人占用中。兩造因而於104 年8 月24日於系爭契約增訂第12條第11款約定：「買賣雙方同意，於民國104 年9 月15日前，賣方排除地上物及雨遮，買賣契約成立，否則雙方同意解除契約，並返還所收取之價金。」。因增訂之第12條第11款已明定9 月15日的履行期限，故將原第9 條第2 款手寫部分全部刪除。
3、系爭契約第10條第2 款約定：「賣方如不履行契約所定各項義務時，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，賣方除應將所收價款全部退還外，並應同時賠償與已收價款同額金額三倍作為懲罰性違約金。」。
4、原告即反訴被告於104 年9 月15日，寄送臺中何厝郵局66
2 號存證信函予被告即反訴原告，稱原告即反訴被告未能排除系爭土地遭鄰地占用之情，依系爭契約第12條第11款約定，系爭契約不成立。
5、被告即反訴原告於104 年9 月18日，寄送臺中水湳郵局50
5 號存證信函予原告即反訴被告，稱兩造於104 年8 月24日已協議於104 年9 月15日前排除占用情況，並由買方向臺中市政府查詢本買賣標的可否辦理容積移轉捐贈之程序，經原告即反訴被告於104 年9 月10日確認系爭土地容積移轉捐贈無誤，被告即反訴原告即以此存證信函通知原告即反訴被告於文到7 日內履行產權移轉書類用印及期款交付。
6、原告即反訴被告於104 年9 月22日，寄送臺中何厝郵局68
7 號存證信函予被告即反訴原告，稱若被告即反訴原告堅持購買系爭土地，原告即反訴被告可以正常可容積移轉資公設地與被告即反訴原告換地，若被告即反訴原告堅持履約，原告即反訴被告將依系爭契約第12條之2 約定及土地法第34條之1 規定，通知共有人是否行使優先承買權。
7、被告即反訴原告於104 年9 月25日，寄送臺中水湳郵局51
8 號存證信函予原告即反訴被告，稱原告即反訴被告於系爭契約中已切結系爭土地並無土地法第104 條、107 條優先承買權之存在，雖系爭契約第12條第2 款約定原告即反訴被告應於簽立系爭契約後，通知共有人有無優先購買權之確認，然簽約迄今已逾2 月，原告即反訴被告未於期限內執行各項義務，又以此脅迫解除系爭契約，藉故拖延買賣產權移轉之時程，遂以此函文通知於原告即反訴被告於文到7 日內履行辦理產權移轉之程序及期款交付，屆期仍未履行，將依系爭契約第10條違約罰則及法律訴訟程序辦理，並另請求惡意違約之懲罰性違約金與損害賠償。
8、原告即反訴被告於104 年9 月25日，寄送臺中何厝郵局69
2 號存證信函予被告即反訴原告，稱原告即反訴被告並未確認容積移轉捐贈無誤，依系爭契約第12條第11款約定，系爭契約不成立，隨信退還郵政匯票70萬元（匯票號碼0000000000-0號，50萬元；匯票號碼000000000-0 號，20萬元）。
9、被告即反訴原告於104 年10月2 日，寄送臺中東興路郵局2713號存證信函予原告即反訴被告，稱原告即反訴被告片面毀約，被告即反訴原告對於原告即反訴被告所寄送之匯票並無保管義務，請原告即反訴被告自行取回。
10、系爭土地經本院104 年度司執全字第1045號假處分強制執行事件查封時，查封筆錄記載被告即反訴原告到場陳稱：系爭土地為路地，位於○○○區○○路○段298 至318 號」建築線前，為道路用地。
（二）爭執事項：
1、系爭契約第12條第11款之事由是否存在？若存在，係屬系爭契約不成立之事由，或僅為解除系爭契約之事由？系爭契約是否合法成立？或是否有效存在？
2、被告即反訴原告依系爭契約請求原告即反訴被告履行契約義務，移轉系爭土地，有無理由？
3、被告即反訴原告以原告即反訴被告有債務不履行之事由，請求原告即反訴被告給付3 倍訂金金額之違約金，有無理由？
四、本院得心證之理由：
（一）本訴部分：系爭契約已經成立，而系爭契約第12條第11款約定由原告於104 年9 月15日前排除系爭土地上之地上物及雨遮，為系爭契約之停止條件，該條件於約定期日前既已成就，系爭契約自已生效，原告亦無解除權可供行使。
1、按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345 條定有明文。是買賣契約於契約當事人就買賣標的及價金之意思表示有所合致時，買賣契約即為成立。而兩造於簽訂系爭契約時，已載明買賣標的為系爭土地，買賣價金為347 萬元，有系爭契約（本院卷第3 頁至第6 頁）在卷可參。顯見其等就上開買賣標的及價金有所合意，是兩造簽立之系爭契約自已成立。
2、縱原告先位主張系爭契約第12條第11款約定：「買賣雙方同意，於民國104 年9 月15日前，賣方排除地上物及雨遮，買賣契約成立，否則雙方同意解除契約，並返還所收取之價金。」，而認該記載之條件為系爭契約之成立要件。然按當事人雙方互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力，民法第153 條第1 項、第99條第1 項分別定有明文。則上開條件係原告要於104 年9 月15日前排除系爭土地上之地上物及雨遮，與買賣契約之成立要件即屬無涉，核其性質應屬系爭契約是否生效之停止條件，不能單以契約文字記載「買賣契約成立」，即認該條件為系爭契約之成立要件。是原告先位主張，尚無可採。
3、再原告備位主張系爭契約第12條第11款之約定並未成就，是系爭契約之停止條件並未成就，系爭契約不生效力等語。惟此節為被告所否認，並辯稱認該解除條件已經成就，系爭契約已經生效等語。則按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。原告就其有利於己之主張，自應負舉證責任。而證人即系爭契約之見證代書黃春馨於本院審理中證稱：系爭契約係伊草擬，由兩造於104 年8 月11日所簽立，原告部分係由代理人李宗唐代為簽立；當時被告購買該土地是為了要辦理容積移轉，因此簽約後隨即辦理鑑界，鑑界時發現土地有被占用，被告擔心這樣會無法辦理容積移轉，才在104 年8 月24日增訂第12條第11款，約定由原告負責去排除占用的東西，並要在104 年9 月15日前把地上物排除掉；當時有講好，如果原告無法排除地上物的話，被告就不買了，原告也有同意；後來在104 年9 月15日前幾天，被告有通知伊說已經OK，並提供現場照片給伊參考，就是被證一的照片（本院卷第18頁），因此伊有通知原告要準備履約了，伊已經把資料都打好，要去給原告用印了，原告卻跟伊說他不要賣了，伊也不曉得為什麼；增訂系爭契約第12條第11款時，系爭契約本來已經成立，但是被告怕地上物會造成容積移轉有問題，才加註該條款，如果沒有排除，系爭契約就會解除而無效；這個條款內容並不是伊所擬寫，而係依照兩造的意思所寫，兩造應該都知道意思；之後雖然雨遮還沒有完全排除，但被告已經認為他可以接受，伊才打電話要原告履約等語（本院卷第54頁至第58頁）。參以證人李宗唐於本院審理中證稱：系爭契約係由伊代理原告所簽立，系爭契約第12條第11款之內容係雙方協議增加後，由代書所寫的；104 年9 月15日之前，地上物只排除了部分，因為占用的太多了，當時現場狀況就是被證一的照片（本院卷第18頁）沒錯，但該照片只有拍照部分，沒有拍到全部；伊在9 月11日、12日左右，有跟被告說可能在15日沒有辦法完全排除，被告說要考慮看看；104 年9 月15日，代書有打電話跟伊說可以履約了，但因為系爭合約第12條第8 至10款有約定，原告要擔保可以容積移轉使用，如果被告無法辦理容積移轉，原告要把錢退還給被告等語（本院卷第79頁至第84頁背面）。可見原告於簽立系爭契約時，已經知悉被告購買系爭土地之目的即為辦理容積移轉。兩造雖約定，原告於104 年9 月15日前需將土地上之占用物及地上物排除，以供被告辦理容積移轉使用，現場於104 年9 月15日亦仍有被證一（本院卷第18頁）所示之地上物存在，但被告已經認為可供其使用辦理容積移轉，並通知代書聯絡原告履約，該條件已經成就，系爭契約自已生效。
4、至證人李宗唐雖證稱：系爭土地上之地上物及占用物無法全部排除，這樣被告之後會無法辦理容積移轉，且依系爭契約第12條第8 至10款約定，若被告無法辦理容積移轉，原告要將收受之價款返還被告，因此伊與原告才會認為系爭契約第12條第11款之條件已經成就等語。然被告既已於
104 年9 月15日前通知代書及原告，認系爭土地上之地上物雖未完全排除，但已可辦理容積移轉，而要求原告履約，被告自無從再行向原告主張原告有未依約協同辦理排除地上物之違約事由。是證人此部分證述，尚無從作為有利原告之認定。
5、再證人李宗唐雖又證稱：當時代書說如果9 月15日以前，有這些占用物、地上物的話，契約不成立，至於條款後又記載解除，可能是怕哪一方不解除，才會增列這一句等語。若真如其所述，代書已告知原告無法於104 年9 月15日前排除地上物，系爭契約不成立，何以代書會在之後另行增列解除之字句？豈不畫蛇添足？且證人李宗唐前已證稱，其認為系爭契約第12條第11款之條件不成就，系爭契約應不成立等語，又怎會同意代書於契約上多記載此部分字句？是證人此部分所述，要與事實不符，而無可採。
6、則系爭契約第12條第11款條件既已成就，並經被告確認後通知代書聯絡原告履約，系爭契約自已生效，而無原告行使解除權之可能。是原告備位聲明亦無理由。
（二）反訴部分：
1、反訴原告依系爭契約請求反訴被告將系爭土地移轉登記予反訴原告，自有理由。
⑴系爭契約既已合法成立並生效，反訴被告又無系爭契約之
解除權可行使，反訴原告自得依系爭契約之法律關係，請求反訴被告將系爭土地移轉登記予反訴原告。
⑵從而，反訴原告依系爭契約請求反訴被告履行契約義務，移轉系爭土地，為有理由，應予准許。
2、反訴原告請求反訴被告給付3 倍訂金金額之違約金，核無理由。
⑴反訴原告雖主張，反訴被告有違反系爭契約第12條第1 款
、第2 款、第8 款、第10款及第11款之義務，反訴原告據此請求反訴被告除應按系爭契約履行外，尚須給付210 萬元之懲罰性違約金等語。然查：
①系爭契約第12條第1 、2 款係約定：「本約標的物無土地
法第104 條、第107 條及耕地三七五減租條例第15條規定所列之優先購買權人存在，出賣人應於登記申請書備註欄內切結記明【本案土地確無出租情事，如有不實出賣人願負一切法律責任。】條文並蓋印鑑章以示負責。」、「本約標的物涉及優先購買權，其優先購買通知之義務由出賣人負責通知，受任地政士不負通知優先權人之責。如優先購買權人確已放棄其優先購買權，賣方應於登記申請書備註欄內切結記明【優先購買權人確已放棄優先購買權，如有不實出賣人願負一切法律責任。】條文並蓋印鑑章，或出具優先購買權人之拋棄書及印鑑證明書…等證件以示負責。」，則系爭土地既尚未辦理移轉登記，而無登記申請書可調取，自難謂反訴被告有何違反此部分約定之情。
②又系爭契約第12條第8 款、第10款、第11款係約定：系爭
土地無被第三人占用或設定，非公共門禁之通道，亦無被法院查封等情事、賣方應於104 年9 月15日前排除地上物及雨遮。則反訴原告既已認系爭土地於104 年9 月15日前已無其他人占用之情，而可供辦理容積移轉，自無此部分情事發生之可能。
⑵從而，反訴原告主張之違約事由均不成立，是反訴原告此部分主張，自無可採。
五、綜上所述，本訴原告先位主張確認系爭契約不成立，備位主張確認系爭契約不存在，均無理由，應予駁回。反訴原告依系爭契約請求反訴被告將系爭土地移轉登記予反訴原告，為有理由，應予准許。至反訴原告依系爭契約第10條2 款約定，請求反訴被告應給付210 萬元懲罰性違約金，即無理由，應予駁回。又反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由；反訴原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條，判決如
主文。中 華 民 國 105 年 5 月 10 日
民事第六庭 法 官 楊珮瑛正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 5 月 10 日
書記官 許清源