臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第3363號原 告 林陳靜淑即林國興之繼承人
林銘鋆即林國興之繼承人林銘輝即林國興之繼承人林銘鈿即林國興之繼承人林麗珍即林國興之繼承人林美麗即林國興之繼承人共 同訴訟代理人 羅宗賢律師
黃雅琴律師被 告 張振彬訴訟代理人 黃仕勳律師受告知訴訟 林春生人
賴書耕林藍富上 一 人訴訟代理人 林文吉受告知訴訟 林春良人
林春榮林武雄林成忠林英雄林益章上二共同訴訟代理人 張秀美上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國106年9月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬壹仟陸佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣壹拾伍萬壹仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴聲明請求：⒈被告應將門牌號碼台中市○○區○○路○段00000號房屋、188-7號房屋、188-8號房屋（下分稱188-6號房屋、188-7號房屋、188-8號房屋）、678號房屋清空交還予原告。⒉被告應給付原告新臺幣（下同）220萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒊被告應自民國104年8月1日起至履行第一項聲明完畢止，按月給付原告34,800元，及至清償日止，按年息5%計算之利息，嗣經原告於請求之基礎事實同一情形下，先後數次變更聲明，而於106年9月1日以民事辯論意旨狀將聲明變更為：被告應給付原告3,463,453元，及其中3,402,403元自起訴狀繕本送達翌日起，其餘61,050元自106年9月2日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息（見卷三第76頁）。核原告所為與上開規定相符，應予准許。
二、按訴訟之結果，於第三人有法律上利害關係者，法院得於第一審或第二審言詞辯論終結前相當時期，將訴訟事件及進行程度以書面通知該第三人。民事訴訟法第67條之1第1項定有明文。查188-7號房屋、188-8號房屋現係分別坐落於林春生、賴書耕、林藍富、林春良、林春榮、林武雄、林成忠、林英雄、林益章等人所有之土地上，為兩造不爭執（見卷二第91頁反面），且原告就該等房屋主張之不當得利數額，包含坐落土地之出租利益，是林春生等9人就本件應具法律上利害關係，本院爰依上開規定，為職權告知訴訟。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告之被繼承人林國興於94年8月1日與被告簽訂租賃契約書
（下稱系爭租約一），約定由林國興將坐落臺中市○○區○○段○○○○號（下稱原498地號土地）等16筆分別共有土地應有部分約250坪土地出租與被告，約定租賃期間為94年10月1日起至104年7月31日止，94年10月1日起至99年9月30日止每月租金30,000元，99年10月1日起至104年7月31日止每月租金31,800元，且於系爭租約一第1條第2項約定「租約日起乙方（即被告，下同）所設施之該地上一切建物全部歸甲方（即原告，下同）所有，乙方亦不得要求任何補償與賠償。」，並於系爭租約一第4條第3項、第6條分別約定「乙方於租賃期滿，應即將房地遷讓交還」、「乙方如違約不於租賃期滿時交還房地或違反第四條之規定者，甲方得請求乙方給付違約金貳佰萬元」。其後，林國興於97年12月與被告簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租約二），約定由林國興將原498地號等16筆分別共有土地應有部分，增加約28.5坪出租予被告，約定租賃期間為98年1月1日起至104年7月31日止，每月租金3,000元，且於系爭租約二第1條第2項約定「租約日起乙方所設施之該地上一切建物全部歸甲方所有，乙方亦不得要求任何補償與賠償。」，並於系爭租約二第4條第3項、第6條分別約定「乙方於租賃期滿，應即將房地遷讓交還」、「乙方如違約不於租賃期滿時交還房地或違反第四條之規定者，甲方得請求乙方給付違約金200,000元」。詎於系爭租約一、二期滿後，被告拒不依約將地上物即188-6號、188-7號、188-8號房屋，清空交還予林國興，林國興遂於104年8月10日寄發存證信函催告被告上開房屋遷讓交還予林國興，嗣林國興於104年8月29日死亡，被告仍拒不遷讓交還房屋。
㈡原498地號土地前經本院於99年11月23日以98年度重訴字第
288號民事判決分割共有物（下稱前案分割訴訟），於100年1月25日確定，林國興與訴外人即周玲月等14名共有人於前案分割訴訟過程，雖於99年2月20日簽訂「協調會成立契約書」（下稱系爭協調契約），約定「二、建物處理方式決定同意，土地分割完成日起算5年後期滿一併移歸土地所有人接管」，然系爭協調契約未經原498地號土地全體共有人簽章確認，應屬無效（參照最高法院93年度台上字第557號民事裁判意旨），被告亦非契約當事人；且如前案分割訴訟判決附圖（即臺中市中正地政事務所99年10月6日土地複丈成果圖，下稱99年10月6日土地複丈成果圖）所示J部分（即188- 8號房屋坐落之主要土地）之土地共有人林武雄、林英雄、林益章3人，與被告及訴外人曹志忠於102年5月30日就本院101年度訴字第2345號請求拆屋還地事件（下稱前案拆屋還地訴訟）達成之訴訟上和解（下稱系爭和解契約），原告並非契約當事人，故系爭協調契約、系爭和解契約均不影響被告依系爭租約一、二約定負有交還188-6號、188-7號、188- 8號房屋之義務。至林國興雖與被告及周玲月於102年7月7日簽訂「土地權益移轉承諾書」（下稱系爭承諾書一），約定「土地坐落台中市○○區○○段○○○○○○○號（即如99年10月6日土地複丈成果圖所示G部分土地，亦為188-6號房屋坐落之主要土地）佔土地比例10.5坪，每坪100元，土地28坪租金126元，共二塊，合計每月4,528元，於張振彬終止契約於102年9月30日終止，於102年10月1日起所有土地及建物權益願由周玲月接受全部。周玲月願於玖萬元付給林國興先生。」，惟嗣後三方已另立土地權益移轉承諾書（下稱系爭承諾書二），備註：「PS日期102年10月1日至104年7月30日止，土地權益移轉承諾書於102年10月1日起生效至104年7月30日終止」，是自104年7月30日後，系爭承諾書一即終止失效，被告無從依系爭承諾書一約定拒絕交還188-6號房屋予原告。況且，系爭承諾書一若仍有效，則周玲月應僅取得該承諾書所載10.5坪面積建物，被告就188-6號房屋扣除該
10.5坪面積建物之部分，仍負有交還義務。而原告竟將188-6號房屋持分12257/31420移轉予周玲月，且於106年9月1日始將18 8-6號房屋其餘持分19163/31420移轉返還予原告，則原告未將188-6號房屋持分12257/31420移轉予原告，造成原告所受損害為61,050元（計算式：156,500元即188-6號106年度房屋課稅現值×12257/31420=61,050元），且被告於104年8月1日至106年9月1日期間因未將188-6號房屋交還原告，所取得之不當得利或造成原告之損失為75,000元（計算式：3,00 0元即系爭租約二約定之每月租金×25即104年8月1日至106年9月1日期間之月數=75,000元），是原告得依不當得利及債務不履行法律關係，就188-6號房屋請求被告給付136,060元（計算式：61,050元+75,000元=136,050元）；另被告係於106年3月1日將188-7號、188-8號房屋移轉返還予原告，且於104年8月1日至106年3月1日期間將188-8號房屋出租予曹志忠經營「和豐傢飾行」，收取每月租金48,000元，則被告於104年8月1日至106年3月1日期間因未將188-7號、188-8號房屋交還原告，所取得之不當得利或造成原告之損失為1,127,403元（計算式：31,800元即系爭租約二約定之每月租金×255/【406.1+225】即188-7號房屋所占租金比例×19即104年8月1日至106年3月1日期間之月數+48,000元即188-8號房屋出租予第三人之每月租金×19即104年8月1日至106年3月1日期間之月數=1,127,403元），是原告得依不當得利及債務不履行法律關係，就188-7號、188-8號房屋請求被告給付1,127,403元。
㈢又系爭承諾書一係於102年7月7日簽立，可證系爭租約一、
二第1條第2項所約定「租約日」起所承租土地上之一切建物即全部歸林國興所有，否則林國興怎有權於102年7月7日與被告及第三人周玲月簽訂系爭承諾書一，而同意將坐落在上揭仁美段498-16地號土地上之建物（即188-6號房屋）讓與周玲月，且依前案分割訴訟於98年12月14日勘驗訊問筆錄第
（九）點記載「系爭土地（即原498地號土地，下同）第八間（最西邊）內部鋼板、外部鐵皮浪板造建物，該建物所有權人林國興，目前租給他人（即面向甘水路之和豐傢飾行）做為倉庫使用，招牌為和豐窗簾行。」、「系爭土地面向環中路建物門牌號碼○○○區○○里○○路○段○○○○○號租AEROFILM氣墊搬運設備使用。」，第（十一）點記載「系爭土地上建物門牌○○○區○○里○○路○段○○○○○號之鐵皮屋，該建物所有權人林國興，目前租與宇宸車業使用。」等情，亦可知上開房屋於前案分割訴訟在98年12月14日勘驗時均認定所有權人為林國興，並可證明系爭租約一、二第1條第2項所約定之意思即是在簽約之時即由林國興取得地上物之權利。
㈣另系爭租約一第6條約定之違約金200萬元及系爭租約二第6
條約定之違約金20萬元，應屬懲罰性違約金，原告依約除債務不履行損害賠償外，尚得請求此部分懲罰性違約金。而被告自104年8月1日起繼續占用上開房屋，迄至106年3月1日止，亦造成原告無法將上開房屋另為出租之損害計1,823,334元，且因被告違約拒不交還房屋，導致原告等人還須興訟對簿公堂，依民法第227條之1規定，已致使原告之人格權受損，以原告每人之精神慰撫金40萬元計算，則共有240萬元之精神慰撫金，是上開違約金亦在於填補被告違約時所導致原告等人精神上損害，並未過高。
㈤爰依系爭租約一、二第1條第2項、第4條第3項及第6條約定
，以及不當得利、債務不履行法律關係，請求被告給付3,463,453元（計算式：136,050元+1,127,403元+220萬元=3,463,453元及遲延利息等語。並聲明：⒈被告應給付原告3,463,453元，及其中3,402,403元自起訴狀繕本送達翌日起，其餘61,050元自106年9月2日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。⒌願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠林國興為原498地號土地（面積4,875平方公尺）之分別共有
人之一(共有人達34人)，其應有部份比例為72086分之1155，原告與林國興則分別簽訂系爭租約一、二，由林國興提供原498地號土地供被告建築房屋（即188-6號房屋、188-7號房屋、188-8號房屋）以出租予第三人，惟原498地號土地經前案分割訴訟裁判分割後，林國興僅取得其中如99年10月6日土地複丈成果圖所示C5部分即78平方公尺土地（分割登記為498-21地號，下稱498-21地號土地或編號C5土地），其他部分土地均分歸其他共有人，而系爭租約一、二之土地標的約坐落在如99年10月6日土地複丈成果圖所示F至J部分土地，被告興建之188-6號、188-7號、188-8號房屋則未坐落於編號C5土地，且在前案分割訴訟期間及判決後，林國興亦與其他共有人分別簽訂系爭協調契約、系爭承諾書一，並同意被告與林武雄等人所訂系爭和解契約條件。而於前案分割訴訟後，原498地號土地共有人都要求被告於系爭租約一、二屆滿後要將上開房屋交付予坐落土地之土地所有權人，並提出系爭協調契約等文件為證，被告於104年7月31日系爭租約
一、二到期後，就是因林國興簽立系爭協調契約，使被告不清楚房屋歸林國興或土地所有權人（被告還以為依系爭協調契約約定，係從99年2月20日起算5年後即104年2月20日），故建物未能交付，不應歸責被告，原告請求違約金並無理由。又被告已依系爭承諾書一約定將188-6號房屋移交給周玲月，該房屋現在周玲月占有中，原告請求被告給付相當租金之不當得利及違約金等自非有據。再依系爭協調契約，林國興於105年1月25日就需將上開房屋移歸給分割後之坐落土地所有權人，換言之，原告自105年1月25日後對房屋已無所有權，自不得請求被告交付188-7號、188-8號房屋、給付相當租金之不當得利及違約金。
㈡系爭協調契約、系爭和解契約雖為部分共有人間協議，其效
力不及於其他未參與協議之共有人，但於參與協議之共有人間仍不失其契約之效力，原告主張該等契約無效，實有誤會。
㈢又188-6號、188-7號、188-8號房屋於105年課稅現值分別為
158,600元、85,200元、66,400元，即使被告未交付房屋給原告，有可歸責之處（假設語），原告請求之違約金亦顯然過高。此外，系爭租約一、二第6條約定為賠償性違約金，並非懲罰性違約金，原告自不得再依債務不履行法律關係請求被告賠償不履行之損害。
㈣再上開房屋是由被告興建，在被告尚未將房屋移轉占有前，
林國興依系爭租約一、二第1條第2項約定「租約日起乙方所設施之－該地上一建物全部歸甲方所有」，只有債權的請求權，並非有房屋處分權或所有權，被告將房屋移轉占有前仍係房屋所有權人，占有房屋具法律上原因，自不構成不當得利。且系爭兩租約租金係使用土地之對價，原告等人主張被告侵害其對房屋所有權請求不當得利，姑不論有無理由，其援引租約租金，亦無道理。再按價值比例，被告取得大部分租金利得應屬於上開房屋坐落土地之土地所有權人所有，原告請求被告給付全部租金，自無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見卷二第113頁至第114頁）：㈠林國興於94年8月1日與被告簽訂系爭租約一，約定由林國興
將原498地號土地等16筆分別共有土地應有部分約250坪土地出租與被告，約定租賃期間為94年10月1日起至104年7月31日止，94年10月1日起至99年9月30日止每月租金30,000元，99年10月1日至104年7月31日止每月租金31,800元，且於系爭租約一第1條第2項約定「租約日起乙方所設施之該地上一切建物全部歸甲方所有，乙方亦不得要求任何補償與賠償。」，並於系爭租約一第4條第3項、第6條分別約定「乙方於租賃期滿，應即將房地遷讓交還」、「乙方如違約不於租賃期滿時交還房地或違反第四條之規定者，甲方得請求乙方給付違約金貳佰萬元」。
㈡林國興於97年12月與被告簽訂系爭租約二，約定由林國興將
原498地號等16筆分別共有土地應有部分，增加約28.5坪出租予被告，約定租賃期間為98年1月1日起至104年7月31日止，每月租金3000元，且於系爭租約二第1條第2項約定「租約日起乙方所設施之該地上一切建物全部歸甲方所有，乙方亦不得要求任何補償與賠償。」，並於系爭租約二第4條第3項、第6條分別約定「乙方於租賃期滿，應即將房地遷讓交還」、「乙方如違約不於租賃期滿時交還房地或違反第四條之規定者，甲方得請求乙方給付違約金200,000元」。㈢原498地號土地共有人周玲月於98年間，訴請裁判分割原498
地號土地，經本院於99年11月23日前案分割訴訟判決，於100年1月25日確定，原498地號土地經裁判分割如99年10月6日土地複丈成果圖所示A至J部分，被告於原498地號土地上所建之188-6號、188-7號、188-8號房屋，則大約座落於如99年10月6日土地複丈成果圖所示F至J部分，而林國興則取得如99年10月6日土地複丈成果圖所示編號C5土地（即498 -21地號土地）。
㈣林國興與周玲月等14名共有人於99年2月20日簽訂系爭協調
契約，約定「二、建物處理方式決定同意，土地分割完成日起算5年後期滿一併移歸土地所有人接管」。
㈤如99年10月6日土地複丈成果圖所示J部分土地（即188-8號
房屋坐落之主要土地）之共有人林武雄、林英雄、林益章3人，與被告及和豐傢飾行負責人曹志忠於102年5月30日，就前案拆屋還地訴訟達成系爭和解契約，約定被告就和解筆錄附圖A部分（即如99年10月6日土地複丈成果圖所J部分土地）使用至104年7月31日止，自102年6月1日起按月給付7,860元予林武雄、林英雄、林益章3人。
㈥林國興與被告及周玲月於102年7月7日簽訂系爭承諾書一，
約定「土地坐落台中市○○區○○段○○○○○○○號(即如99年10月6日土地複丈成果圖所示G部分土地，亦為188-6號房屋所坐落之主要土地）占土地比例10.5坪，每坪100元，土地28坪租金126元，共二塊，合計每月4,528元，於張振彬終止契約於102年9月30日終止，於102年10月1日起所有土地及建物權益願由周玲月接受全部。周玲月願於玖萬元付給林國興先生。」。
㈦林國興於104年8月29日死亡。
㈧188-6號房屋於105年度之課稅現值158,600元，97年7月起課
稅，納稅義務人為被告；188-7號房屋於105年度之課稅現值85,200元，97年7月起課稅，納稅起義人為被告；188-8號房屋於105年度之課稅現值66,400元，97年7月起課稅，納稅起義人為被告。
㈨188-6號房屋現由周玲月占有出租予第3人經營「騰宏車業」
；188-7號房屋部分，曾由被告出租予第3人經營氣墊搬運設備，租金每月23,500元；188-8房屋曾由被告出租予曹志忠經營「和豐傢飾行」，每月租金48,000元。
㈩依臺中市中正地政事務所105年5月19日土地複丈成果圖（下
稱105年5月19日土地複丈成果圖）所示，188-6號、188-7號、188-8號房屋坐落土地即原498地號土地，於經前案分割訴訟裁判分割後，其坐落之土地地號及面積如下所載，均未坐落於分割後原告所有之498-21地號土地。各房屋坐落土地經系爭分割訴訟判決後，坐落之土地地號及面積：
⒈188-6號房屋坐落土地變更後地號為498-8（F3部分，10平方
公尺），498-9（G1部分，2平方公尺）、498-10（H1部分，4平方公尺）、498-11（I1部分，11平方尺）、498-12（J1部分，6平方公尺）、498-13（K1部分，6平方公尺）、498-14（L1部分，12平方公尺）、498-15（M1部分，15平方公尺）、498-16（N1部分，102平方公尺）。
⒉188-7號房屋坐落土地變更後地號為498-8（F2部分，225平方公尺）。
⒊188-8號房屋坐落土地變更後地號為498（A1部分，204平方
公尺）、498-4（B1部分，11.9平方公尺）、498-5（C1部分，11.7平方公尺）、498-6（D1部分，23.5平方公尺）、498-7(E1，45平方公尺）、498-8（F1，63平方公尺）、593-3（O1，47平方公尺）。
188-6號房屋係坐落系爭租約一及系爭租約二之土地標的範
圍，其中坐落於系爭租約二之土地標的部分，位於如105年5月19日土地複丈成果圖N1部分土地之東側，於105年間已為坐落土地之土地所有權人加以拆除；188-7號、188-8號房屋則坐落於系爭租約一之土地標的範圍。
就188-7號、188-8號房屋，兩造於106年3月22日簽立協議書
，約定將事實上處分權利交予原告林美麗，並約定溯及106年3月1日發生處分權利移轉交付之效力，且自106年3月起租金由原告林美麗收取。
四、兩造爭執事項（見卷二第114頁反面至第115頁正面）：㈠原告就188-6號房屋，請求被告給付相當租金之不當得利，
有無理由？若有，其租金數額為何？㈡原告就188-7號、188-8號房屋，請求被告給付相當租金之不
當得利，有無理由？若有，其租金數額為何？㈢原告因被告未返還188-6號房屋，請求被告給付違約金是否
有理由？若有，約定之違約金是否應酌減？酌減後之數額為何？㈣原告因被告未返還188-7號、188-8號房屋，請求被告給付違
約金是否有理由？若有，約定之違約金是否應酌減？酌減後之數額為何？
五、得心證之理由：㈠被告對原告未負有交付188-6號房屋之義務，原告就188-6號
房屋請求被告給付違約金（即原告主張之債務不履行損害賠償及懲罰性違約金），為無理由。
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，為民法第98條所明定。又解釋契約，應斟酌立約當時之情形，及一切證據資料以為斷定之標準，庶不失契約之真意，最高法院86年度台上字第2756號判決意旨可資參照。查林國興於94年8月1日與被告簽訂系爭租約一，約定由林國興將原498地號土地等16筆分別共有土地應有部分約250坪土地出租與被告，約定租賃期間為94年10月1日起至104年7月31日止，94年10月1日起至99年9月30日止每月租金30,000元，99年10月1日至104年7月31日止每月租金31,800元，且於系爭租約一第1條第2項約定「租約日起乙方所設施之該地上一切建物全部歸甲方所有，乙方亦不得要求任何補償與賠償。」，並於系爭租約一第4條第3項、第6條分別約定「乙方於租賃期滿，應即將房地遷讓交還」、「乙方如違約不於租賃期滿時交還房地或違反第四條之規定者，甲方得請求乙方給付違約金貳佰萬元」，其後，林國興於97年12月與被告簽訂系爭租約二，約定由林國興將原498地號等16筆分別共有土地應有部分，增加約28.5坪出租予被告，約定租賃期間為98年1月1日起至104年7月31日止，每月租金3000元，且於系爭租約二第1條第2項約定「租約日起乙方所設施之該地上一切建物全部歸甲方所有，乙方亦不得要求任何補償與賠償。」，並於系爭租約二第4條第3項、第6條分別約定「乙方於租賃期滿，應即將房地遷讓交還」、「乙方如違約不於租賃期滿時交還房地或違反第四條之規定者，甲方得請求乙方給付違約金200,000元」等情，為兩造不爭執，且系爭租約一、二第4條第1項均約定「本土地係供乙方建築出租第三者合法使用之用」等語，亦有系爭租約一、二各在卷可按（見卷一第16頁至第19頁），足見林國興與被告簽訂系爭租約一、二之目的，係由林國興出租土地予被告，以供被告在土地興建房屋等建物出租他人使用，並以系爭租約一、二第1條第2項、第4條第3項及第6條約定，確保林國興於系爭租約一、二期滿時得取回土地及取得坐落土地上之建物。又188-6號、188-7號、188-8號房屋均係由被告興建，並自97年7月起以被告為納稅義務人開始設籍課稅，且188-6號房屋係坐落系爭租約一及系爭租約二之土地標的範圍，188-7號、188-8號房屋則坐落於系爭租約一之土地標的範圍等情，亦為兩造所不爭執，可見188-6號、188-7號、188-8號房屋確係被告與林國興訂立系爭租約一、二後，在系爭租約一、二之土地標的範圍內興建之建物，則被告依系爭租約一、二第4條第3項及第6條約定，於104年7月31日租約期滿後，應負有交付188-6號、188-7號、188-8號房屋予原告之義務，且若違反此交付義務並具可歸責事由，依約應給付違約金，尚無疑義。
⒉惟林國興與被告簽訂系爭租約一、二後，於104年7月31日租
約屆滿前，因周玲月於98年間提起前案分割訴訟，林國興即與周玲月等14名原498地號土地共有人於99年2月20日簽訂系爭協調契約，約定「二、建物處理方式決定同意，土地分割完成日起算5年後期滿一併移歸土地所有人接管」，並於102年7月7日再與被告及周玲月簽訂系爭承諾書一，約定「土地坐落台中市○○區○○段○○○○○○○號(即如99年10月6日土地複丈成果圖所示G部分土地，亦為188-6號房屋坐落之主要土地）佔土地比例10.5坪，每坪100元，土地28坪租金126元，共二塊，合計每月4,528元，於張振彬終止契約於102年9月30日終止，於102年10月1日起所有土地及建物權益願由周玲月接受全部。周玲月願於玖萬元付給林國興先生」等情，亦為兩造所不爭執，足見林國興與被告簽訂系爭租約一、二後，除於99年2月20日簽訂系爭協調契約，與周玲月等土地共有人達成將188-6號、188-7號、188-8號房屋，移由前案分割訴訟裁判分割後該等房屋坐落土地所有權人接管之合意外，更於102年7月7日與被告及周玲月簽訂系爭承諾書一，約定「...，於102年10月1日起所有土地及建物（即188-6號房屋）權益願由周玲月接受全部」，是依系爭承諾書一約定，顯然已變更被告依系爭租約一、二約定之交付188-6號房屋義務內容，得請求被告交付188-6號房屋權利人已變更為周玲月，林國興已非請求權利人，被告對於林國興亦不負有交付188-6號房屋之義務，故原告請求被告交付188-6號房屋，並以被告未交付188-6號房屋為由請求被告給付違約金，均應認無理由。
⒊原告雖主張系爭協調契約未經原498地號土地全體共有人簽
章確認，依最高法院93年度台上字第557號民事判決意旨，應屬無效，且依系爭承諾書二備註約定，系爭承諾書一於104年7月30日後即終止失效，再系爭承諾書一若仍有效，則周玲月應僅取得該承諾書所載10.5坪面積建物，被告就188-6號房屋扣除該10.5坪面積建物之部分，仍負有交還義務云云。然查：
⑴最高法院93年度台上字第557號民事判決意旨僅在闡釋請求
履行協議分割契約之訴，其訴訟標的對於共有人全體必須合一確定問題，與系爭協調契約之建物歸屬約定是否有效成立問題無涉，且系爭協調契約之約定亦未存有違反強制禁止規定等無效原因，是系爭協調契約自仍成立生效，得對於訂約當事人發生拘束效力。
⑵又系爭承諾書二備註約定文義內容為「PS日期102年10月1日
至104年7月30日止，土地權益移轉承諾書於102年10月1日起生效至104年7月30日終止」（見卷三第6頁），依文義內容如有終止系爭承諾書一之意思，亦僅指系爭承諾書一約定內容自104年7月30日以後終止失效，依約於104年7月30日以前已發生效力者，如「於102年10月1日起所有土地及建物權益願由周玲月接受全部」等約定，則仍為有效，尚無使104年7月30日前已成立之法律關係失效意思；且系爭承諾書二亦重複載明「於102年10月1日起所有土地及建物權益願由周玲月接受全部」等約定（見卷三第6頁），則系爭承諾書二約定內容，倘有使「於102年10月1日起所有土地及建物權益願由周玲月接受全部」等約定失效之意思，自無再為重複約定之必要，足見系爭諾書二約定目的實係為確認或補充系爭承諾書一約定內容，而無使「於102年10月1日起所有土地及建物權益願由周玲月接受全部」約定失效之意思；況證人即周玲月之夫蔡成發於106年6月16日本院準備程序期日到庭證稱：系爭承諾書一、二均由伊擬寫，系爭承諾書二備註約定是為表明於兩造間系爭租約一、二期滿後，188-6號房屋應歸屬於周玲月，此備註約定並無使系爭承諾書一或系爭承諾書二約定失效之意思等語（見卷三第24頁反面），益證系爭承諾書二備註約定，並無使系爭承諾書一「於102年10月1日起所有土地及建物權益願由周玲月接受全部」約定於104年7月30日起即失效之意思。
⑶至證人蔡成發於106年6月16日本院準備程序期日到庭證稱：
系爭承諾書一及周玲月於102年9月19日與被告另簽訂之協議書（下稱系爭協議書），僅在處理188-6號房屋坐落於498-16地號土地部分之建物，未坐落該土地部分之建物不在處理範圍等語（見卷三第25頁反面），且依臺中市政府地方稅務局106月6月30日中市稅山分字第1065607118號函送之188-6號房屋稅籍紀錄表影本（見卷三第50頁至第53頁）所載，周玲月係於105年6月30日辦理188-6號房屋稅籍變更，並將188-6號房屋納稅義務人由被告1人變更為被告及周玲月2人，持分比率各為19163/34120、12257/31420。惟系爭承諾書一、二均載明「於102年10月1日起所有土地及建物權益願由周玲月接受全部」之約定，已如前述，且系爭協議書（見卷三第29頁）約定之標的物為188-6號房屋及門牌號碼臺中市○○區○○巷00000000000號房屋（下分稱30-12號房屋、30-13號房屋）等3建物，除就30-12號房屋特別約明「30-12號僅售持分2/3」等語外，就188-6號房屋並未另行約明移轉持分比例，且亦約明「另環中路1段188之6土地租金每月張振彬須支付周玲月女士4,528元至104年7月31日止。地上物歸周玲月接管」等語，核與證人蔡成發證述系爭承諾書一及系爭協議書，僅在處理188-6號房屋坐落於498-16地號土地部分之建物之情，有所不符，已難認證人蔡成發此部分證述內容為真，自不得以證人蔡成發此部分證述，遽論系爭承諾書一僅處理188-6號房屋坐落於498-16地號土地部分之建物，被告就未坐落該土地部分之建物仍負有交付予原告之義務；況證人蔡成發於同上準備程序期日亦證稱：188-6號房屋全部自104年7月31日後即由周玲月出租予第三人等語（見卷三第26頁正面），則倘系爭承諾書一僅處理188-6號房屋坐落於498-16地號土地部分之建物，何以周玲月仍接收188-6號房屋全部，並將該房屋出租予第三人？益徵證人蔡成發證述系爭承諾書一及系爭協議書，僅在處理188-6號房屋坐落於498-16地號土地部分之建物之情，顯係為避免日後房屋其餘坐落土地所有權人向其追償損失之卸責之詞，不足採信。而周玲月於取得188-6號房屋全部後，未將稅籍資料一併變更持分比例為周玲月持有全部，顯然亦係周玲月為避免日後房屋其餘坐落土地所有權人向其追償損失之卸責方式，尚不足以認定系爭承諾書一僅處理188-6號房屋坐落於498-16地號土地部分之建物乙節為真。參以依系爭承諾書一約定「土地坐落台中市○○區○○段○○○○○○○號(即如99年10月6日土地成果圖所示G部分土地，亦為188-6號房屋坐落之主要土地）佔土地比例10.5坪，每坪100元，土地28坪租金126元，共二塊，合計每月4,528元，於張振彬終止契約於102年9月30日終止，於102年10月1日起所有土地及建物權益願由周玲月接受全部。周玲月願於玖萬元付給林國興先生」文義內容，其約定之10.5坪、28坪土地僅係房屋坐落土地租金之計算依據，就房屋移轉部分仍係約定「於102年10月1日起所有土地及建物權益願由周玲月接受全部」，是原告主張周玲月應僅取得系爭承諾書一所載10.5坪面積建物，被告就188-6號房屋扣除該10.5坪面積建物之部分，仍負有交還義務乙節，實無可採。
㈡原告就188-6號、188-7號、188-8號房屋，請求被告給付相當租金之不當得利，並無理由。
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。次按未辦保存登記之建物，其所有權應由其原始建造人原始取得（參照最高法院104年度台上字第1985號判決意旨參照）。查原告雖以系爭租約一第1條第2項約定「租約日起乙方所設施之該地上一切建物全部歸甲方所有，乙方亦不得要求任何補償與賠償。」，系爭租約二第1條第2項約定「租約日起乙方所設施之該地上一切建物全部歸甲方所有，乙方亦不得要求任何補償與賠償。」為據，主張被告於104年7月31日系爭租約一、二期滿後，未交付188-6號、188-7號、188-8號房屋，並將188-6房屋交予周玲月，且將186-7號、188-8號房屋出租予第3人，對原告已構成不當得利云云。然188-6號、188-7號、188-8號房屋為未經保存登記建物，且被告為上開房屋之原始建造人乙節，為兩造不爭執之事實，是188-6號、188-7號、188-8號房屋所有人應為被告，而系爭租約一、二第1條第2項「租約日起乙方所設施之該地上一切建物全部歸甲方所有」、「租約日起乙方所設施之該地上一切建物全部歸甲方所有」等約定，僅係債權約定，依民法第757條規定「物權除依法律或習慣外，不得創設」，尚非認定物權歸屬之法律或習慣，充其量僅係兩造於訂約時約明具移轉房屋所有權（實係事實上處分權）合意，於訂約當事人間發生債之拘束效力而已，尚不得依債權約定即否定188-6號、188-7號、188-8號房屋等未經保存登記建物之所有人為被告；是被告既為188-6號、188-7號、188-8號房屋之所有人，其於104年7月31日系爭租約一、二期滿後，縱將188-6號房屋交予周玲月，且將188-7號、188-8號房屋出租予第3人，亦係本於所有人地位所為之有權處分行為，尚難認有何不當得利情形。至被告於104年7月31日系爭租約一、二期滿後，未將188-6號、188-7號、188-8號房屋交付原告乙事，實係被告是否依約履行之違約問題，尚無從認定被告行為已對原告構成不當得利。再188-6號房屋全部自104年7月31日後即由周玲月出租予第三人乙節，已為證人蔡成發證述如前，則就188-6號房屋部分，於104年7月31日系爭租約一、二期滿後，該房屋使用收益或占有之利益即由周玲月取得，益徵被告就188-6號房屋請求被告返還不當得利，並無理由。另就188-7號、188-8號房屋，兩造於106年3月22日簽立協議書，約定將事實上處分權利交予原告林美麗，並約定溯及106年3月1日發生處分權利移轉交付之效力，且自106年3月起租金由原告林美麗收取等情，為兩造不爭執之事實，則原告林美麗既於106年3月間始取得該2房屋之事實上處分權，益證原告於106年3月前，就房屋僅因系爭租約一、二之約定，對於被告具債之請求權而已，並非房屋之權利人，自無從就房屋對被告主張不當得利。故原告就188-6號、188-7號、188-8號房屋，請求被告給付相當租金之不當得利，並無理由。
⒉又前案分割訴訟98年12月14日勘驗訊問筆錄第（九）點記載
「系爭土地（即原498地號土地，下同）第八間（最西邊）內部鋼板、外部鐵皮浪板造建物，該建物所有權人林國興，目前租給他人（即面向甘水路之和豐傢飾行）做為倉庫使用，招牌為和豐窗簾行。」、「系爭土地面向環中路建物門牌號碼○○○區○○里○○路○段○○○○○號租AEROFILM氣墊搬運設備使用。」，第（十一）點記載「系爭土地上建物門牌○○○區○○里○○路○段○○○○○號之鐵皮屋，該建物所有權人林國興，目前租與宇宸車業使用。」等情，雖有該勘驗訊問筆錄影本（見卷一第103頁至第104頁）附卷可參，惟依勘驗筆錄所載，到場參與勘驗人為林國興及周玲月等原498地號土地共有人，並未包括被告，該等勘驗訊問筆錄內容亦係依到場參與勘驗人即周玲月複代理人羅仕銘之陳報加以記載，未必真實，亦未必符合法律或習慣上所有權人之認定要件，自難依該勘驗筆錄之記載，即認原告為房屋所有權人；是原告以該勘驗訊訊問筆錄為據，主張原告為上開房屋所有權人，尚無可採。
㈢原告因被告未依系爭租約一約定交付188-7號、188-8號房屋
，依系爭租約一第6條約定請求被告給付違約金，為有理由，而系爭租約一第6條約定為賠償性違約金約定，原告不得再依債務不履行法律關係請求債務不履行之損害賠償，且原告依系爭租約一第6條約定得請求之違約金應酌減為151,600元。
⒈查188-7號、188-8號房屋係坐落於系爭租約一之土地標的範
圍乙情，為兩造不爭執之事實，且被告依系爭租約一第4條第3項及第6條約定，於104年7月31日租約期滿後，負有交付188-7號、188-8號房屋予原告之義務，若違反此交付義務並具可歸責事由，依約應給付違約金乙情，已如前述，是原告於104年7月31日系爭租約一期滿後，未履行交付188-7號、188-8號房屋予原告之義務，並具可歸責事由，依系爭租約一約定即應給付原告違約金。又被告於104年7月31日系爭租約一期滿後，係於106年3月間始交付188-7號、188-8號房屋予原告乙節，亦如前所述，足證被告確有未依約履行交付該2房屋義務之行為。又被告雖以系爭協調契約及系爭和解契約為據，抗辯未能交付房屋，不應歸責被告等情，然被告並非系爭協調契約之當事人，本不受系爭協調契約所拘束，其自不得以系爭協調契約約定內容「二、建物處理方式決定同意，土地分割完成日起算5年後期滿一併移歸土地所有人接管」，拒絕履行系爭租約一之交付188-7號、188-8號房屋義務，而依系爭和解契約所載（見卷一第56頁），亦僅約定被告就和解筆錄附圖A部分（即如99年10月6日土地複丈成果圖所示J部分土地）使用至104年7月31日止，自102年6月1日起按月給付7,860元予林武雄、林英雄、林益章3人，如有一期不履行，林武雄、林英雄、林益章3人即得聲請法院逕予對曹志忠及被告遷讓及拆除地上物返還土地等情，則林國興縱曾同意系爭和解契約條件，依系爭和解契約約定亦未免除被告於系爭租約一期滿後，交付188-8號房屋予原告之義務或改定188-8號房屋交付對象，被告自無從以系爭和解契約約定拒絕交付188-8號房屋予原告；是被告抗辯未能交付房屋，不應歸責被告乙情，並無可採，其未依系爭租約一約定履行交付188-7號、188-8號房屋予原告之義務，仍具可歸責事由。故原告因被告未依系爭租約一約定交付188-7號、188-8號房屋，依系爭租約一第6條約定請求被告給付違約金，為有理由。
⒉按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之
賠償總額。但約定如債務人不於適當時期，或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人於債務人不履行時，除違約金外，並得請求履行或不履行之損害賠償，民法第250條第2項定有明文。是違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250條第2項規定，視為賠償性違約金（最高法院86年度台上字第1620號判決意旨可資參照）。查系爭租約一第6條係約定「乙方如違約不於租賃期滿時交還房地或違反第四條之規定者，甲方得請求乙方給付違約金貳佰萬元」，並未言明該約定之性質係賠償性違約金或懲罰性違約金，且被告與林國興均非熟諳法律之人，於訂定系爭租約一第6條約定時，實無可能對於系爭租約一第6條約定性質有清楚之認知，遑論於訂約時存有將系爭租約一第6條約定認定為懲罰性違約金之合意，是系爭租約一第6條約定之性質，尚無從依當事人之意思定之，自應認其約定性質為賠償性違約金，原告主張該約定之性質為懲罰性違約金，並無可採。又系爭租約一第6條約定既係賠償性違約金約定，原告自不得再依債務不履行法律關係請求不履行之損害賠償。
⒊次按民法第252條明文規定「約定之違約金額過高者，法院
得減至相當之數額」，違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院102年度台上字第2502號判決意旨可資參照）。查188-7號、188-8號房屋於105年度之課稅現值分別為85,200元、66,400元，且經前案分割訴訟裁判分割後，均非坐落林國興所有之土地等情，為兩造不爭執之事實，則原告因被告未依系爭租金一約定交付188-7號、188-8號房屋，所受實際上損失至僅係房屋現值為151,600元（計算式：85,200元+66,400元=151,600元），系爭租約一第6條約定賠償性違約金200萬元顯然過高，應酌減為151,600元方屬適當。是原告就188-7號、188-8號房屋，依系爭租約一第6條約定得向被告請求違約金數額應為151,600元。
⒋至原告雖主張被告於104年8月1日起繼續占用上開房屋，迄
至106年3月1日止，亦造成原告無法將上開房屋另為出租之損害計1,823,334元，且導致原告須興訟對簿公堂，依民法第227條之1規定，已致使原告之人格權受損，以原告每人之精神慰撫金40萬元計算，則共有240萬元之精神慰撫金，故約定之違約金數額並未過高云云。然被告為188-7號、188-8號等房屋所有人，得本於所有人地位將房屋出租予第3人，且原告係於106年3月間始取得188-7號、188-8號房屋事實上處分權，原告於106年3月以前就188-7號、188-8號房屋，對於被告僅具系爭租約一約定之債權請求權，並非房屋之權利人等情，已如前述，則被告未依系爭租約一約定交付房屋，真正侵害者實係原告對被告請求交付房屋之債權請求權，被告因該債權請求權未獲滿足所受損害當係房屋現值，而被告基於所有人地位將房屋出租予第3人，所獲房屋租金利益，本歸屬被告所有，亦難謂係原告因被告未履行交付房屋義務之所失利益，是原告以被告出租房屋之租金收益數額，主張違約金約定數額並未過高，尚無可採。況原告係以被告出租房屋及坐落土地之全部租金計算損害數額，核與上開房屋坐落土地已非林國興所有之損害數額基礎事實，亦有所不符，益證原告此部分主張並無可採。又被告違約行為僅侵害原告之債權請求權，尚未侵害原告之人格法益，其依民法第227條之1規定主張尚有240萬元精神慰撫金損失，顯非有據，是原告此部分主張仍非可採。
㈣按違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性
質者，本件違約金如為懲罰之性質，於上訴人履行遲延時，被上訴人除請求違約金外，固得依民法第233條規定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害（最高法院62年台上字第1394號判例意旨可參照）。查系爭租約一第6條約定為賠償性違約金約定，已如前述，則原告依系爭租約一第6條約定得請求之上開違約金，依前開最高法院判例意旨，自不得更請求遲延利息，而原告其餘請求均無理由，不生遲延利息問題，是原告請求被告給付遲延利息，均非有據，應予駁回。
㈤綜上所述，被告對原告不負交付188-6號房屋之義務，原告
就188-6號房屋請求被告給付違約金，為無理由，且原告就188-6號、188-7號、188-8號房屋，請求被告給付相當租金之不當得利，亦無理由，又原告因被告未依系爭租約一約定交付188-7號、188-8號房屋，依系爭租約一第6條約定請求被告給付違約金，為有理由，而系爭租約一第6條約定為賠償性違約金約定，原告不得再依債務不履行法律關係請求不履行之損害賠償，且原告依系爭租約一第6條約定得請求之違約金應酌減為151,600元。從而，原告請求被告給付151,600元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求則為無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，係命給付金額未逾50萬元之判決，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，法院應依職權宣告假執行，原告就此部分所為假執行之聲請，僅在促使法院職權之發動，自無庸另為准駁之諭知。又原告勝訴部分，被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊、防禦方法，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 9 月 15 日
民事第四庭審判長 法 官 林金灶
法 官 楊忠城法 官 王振佑上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 9 月 15 日
書記官 蔡秋明