臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第3385號原 告 廖清煌原 告 李勻君共 同訴訟代理人 蔡得謙律師
何立斌律師被 告 洪聖益訴訟代理人 李振祥律師複代理人 鞠金蕾律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國105年8月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告廖清煌給付新臺幣壹佰萬元之同時，將坐落於台中市○○區○○段○○○○號建物內停車位編號241停車位（權利範圍100000分之414）、編號242停車位（權利範圍100000分之414）之所有權移轉登記予原告廖清煌。
被告應於原告李勻君給付新臺幣伍拾萬元之同時，將坐落於台中市○○區○○段○○○○號建物內停車位編號181停車位（權利範圍100000分之479）、編號188停車位（權利範圍100000分之414）之所有權移轉登記予原告李勻君。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告廖清煌於民國104年6月8日與被告簽訂不動產買賣契約
書，向被告購買坐落於台中市○○區○○段○○○○號建物內停車位編號241停車位（權利範圍100000分之414）、編號242停車位（權利範圍100000分之414）（下稱系爭241、242號停車位），約定價金新臺幣（下同）170萬元，原告廖清煌於同日給付簽約金70萬元，買賣雙方約定，賣方（即被告）即辦理停車位所有權過戶登記事宜。詎料，被告收受簽約金後，遲不辦理停車位所有權過戶事宜，經原告廖清煌以存證信函催告辦理亦無效果。
㈡原告李勻君於102年8月14日與被告簽訂不動產買賣契約書，
向被告購買坐落於台中市○○區○○段○○○○號建物內停車位編號181停車位（權利範圍100000分之479）、編號188停車位（權利範圍100000分之414）（下稱系爭618、188號停車位），約定價金100萬元。原告李勻君業已給付簽約金50萬元，依買賣雙方約定，賣方（即被告）即辦理停車位所有權過戶登記事宜，惟被告竟遲不辦理，經原告李勻君以存證信函催告亦無效果。
㈢依民法第345條第1項、第348條第1項規定，系爭買賣關係中
，被告負有將系爭241、242號停車位之所有權辦理移轉登記予原告廖清煌之義務，將系爭181、188號停車位之所有權辦理移轉登記予原告李勻君之義務，爰依上開規定，請求被告辦理將系爭車位所有權移轉登記予原告。
㈣聲明：⑴被告應將座落於台中市○○區○○段○○○○號建物
內停車位編號241停車位（權利範圍100,000分之414）、編號242停車位（權利範圍100,000分之414）所有權移轉登記予原告廖清煌。⑵被告應將座落於台中市○○區○○段○○○○號建物內停車位編號181停車位（權利範圍100,000分之479）、編號188停車位（權利範圍100,000分之414）所有權移轉登記予原告李勻君。
二、對被告抗辯之陳述：㈠依100年10月10日被告簽訂之授權書（下稱系爭授權書）及
證人陳淑惠、證人黃郁雯、證人王世隆之證詞，足知陳淑惠確為被告之代理人，有權代理被告與原告分別簽訂上開104年間及102年間之契約（下統稱系爭二契約），當時是由陳淑惠代理被告，於王世隆地政士事務所簽約，並出示被告之授權書及印鑑證明，已向原告表明係被告之代理人。且既然系爭授權書係真正，縱使被告未親自向原告表示陳淑惠係被告出售系爭停車位之代理人，並不影響陳淑惠代理被告出售系爭停車位之效力。
㈡被告訴訟代理人已自認系爭二契約中所示「洪聖益」印文印
章係被告交付予陳淑惠，基此足見該印文係真正。又系爭二契約顯示出賣人乙方係被告之名義，蓋用「洪聖益」印文均係代理人陳淑惠於代理權限內，以本人即被告之名義所為買賣系爭停車位之意思表示，且依系爭授權書，明確授權陳淑惠有「收款」權限，原告已分別將簽約金交付被告之代理人陳淑惠，自對於本人即被告發生效力。又被告之印章及被告授權書，被告並未宣示無效，且並未向陳淑惠要求撤回，實難認被告有何撤回陳淑惠代理權之情事。
㈢被告對於陳淑惠出售社區大廈內登記為被告所有之其他編號
停車位予他人時，將所收取之買賣價金皆歸入陳淑惠自己口袋，皆未有異議或對陳淑惠要求交付買賣價金，甚或對陳淑惠提起侵占、背信之刑事告訴，可知系爭停車位係陳淑惠買受，借名登記於被告乙事，應非子虛。
㈣由證人陳淑惠提出特種貨物稅申報資料等正本，且出售登記
為被告所有之其他編號停車位之買賣價金盡歸於陳淑惠，被告未得分文，被告全然未表示異議等情觀之，買賣登記為被告所有之其他編號停車位之特種貨物稅，實際上應係陳淑惠所繳納，堪認被告辯稱因奢侈稅稅金太重，並通知陳淑惠說不要再賣車位云云，與事實不符，顯無可採。
㈤倘認為被告確有請證人謝忠豪向被告代理人陳淑惠表示「不
要再賣停車位了」（原告否認之），此核屬被告撤回代理權。惟被告縱有撤回代理權之事（原告否認之），原告完全不知情，依民法第107條之規定，自不得以之對抗善意之原告。是以系爭由陳淑惠代理被告簽訂之系爭契約，被告對於原告仍應負有本人履行契約之義務，將系爭停車位之所有權移轉登記予原告。
㈥倘認陳淑惠並非被告之代理人（假設語），以被告將系爭授
權書交付予陳淑惠之行為，即表示以代理權授與陳淑惠，並將印章交付予陳淑惠，顯有授與代理權之外觀，被告仍應負表見代理授權人之責任，履行系爭停車位買賣契約。
㈧系爭二契約內固然並未記載被告應於繳付簽約金後，被告即
應將系爭停車位之所有權登記予原告乙節，然原告分別與被告代理人陳淑惠訂立系爭二契約時，已有口頭約定於原告繳付簽約金以後，陳淑惠即應辦理系爭停車位之所有權過戶登記事宜，待過戶完成，原告再行支付尾款，依民法第264條第1項但書規定，被告實負有於原告給付尾款前，先為移轉系爭停車位所有權登記予原告之義務，不得主張同時履行抗辯（即不得以原告尚未給付尾款為由，拒絕移轉系爭停車位所有權登記予原告）。
三、被告則以：㈠原告分別與陳淑惠所簽訂系爭二契約之立合約書人欄乙方：
洪聖益三字，係電腦打字並非被告之簽名，洪聖益印文亦非屬被告之印章所蓋，且契約上均無附有買賣當時被告所立之104年間及102年間之授權書，足見原告二人與陳淑惠訂立系爭車位買賣契約時，陳淑惠並非被告代理人。且無證據證明原告曾要求陳淑惠提出被告之授權書及印鑑證明乙事，苟如原告所稱陳淑惠、王世隆、黃郁雯三人曾出示被告100年10月10日所立之授權書，何以原告不要求陳淑惠等人於系爭二契約上蓋與系爭授權書上之同一個印章？足見訂立系爭二契約時，並未提出被告100年10月10日所立之授權書。㈡由陳淑惠上開證詞足認，被告於陳淑惠與原告訂立系爭二契
約之前即102年6月間收到財政部中區國稅局之102年7月16日至30日應繳納出售車位之特種貨物及勞務稅核定稅額繳款書，因課稅太重，被告不想繼續出售車位，而向陳淑惠表示終止授權，並取回該印鑑章甚明。準此，陳淑惠與原告訂立系爭二契約時已非被告之代理人。
㈢陳淑惠收受上開簽約金後，並無轉交被告。準此足認，陳淑
惠並非被告之代理人，而係私自出售車位，私自收受簽約金而為自己所有。被告不認識原告，亦未曾向原告表示曾以代理權授與陳淑惠，亦不知陳淑惠經被告終止授權後再與原告訂約乙事，依民法第169條之規定，本件顯無表見代理之適用。
㈣系爭車位為被告向訴外人謝忠豪購買，然被告購買車位後係
於100年10月10日委託訴外人陳淑惠出售，原本即有約定應將出售款項匯至被告帳戶，此有出售其他車位予訴外人吳玉品、陳冠瑜時之證件簽收證明書可證，故系爭車位非陳淑惠所有。
㈤實際出售車位遭課徵特種貨物稅及營業稅之所有應納稅金概
由被告所繳納，此由被告所執有大部分所有稅單足證之。被告曾因出售車位遭課徵特種貨物稅乙事，而向陳淑惠表示暫緩出售車位，且係在陳淑惠與原告李勻君買賣之前，足見被告並未授權陳淑惠出售車位予原告李勻君甚明；又被告已聲明終止授權陳淑惠繼續出售車位之事實，且陳淑惠已得被告終止授權意思之表示，此由證人謝忠豪之證詞可知，故陳淑惠出售車位予原告之行為並未得被告之授權、代理，自無表件代理之適用。
㈥原告請求被告應將系爭車位移轉予原告，應無理由。退步言
，若認被告有授權陳淑惠與原告訂立系爭二契約，但系爭二契約上並無記載陳淑惠於收到原告二人之簽約金後，負有先為移轉車位所有權之義務，且依契約是約定原告繳納簽約金及尾款後，被告始負移轉系爭二車位所有權名義之義務，原告應給付之簽約金及尾款應全部付清，係屬不可分之債。原告未將尾款給付前，被告自得行使同時履行抗辯權，拒絕履行系爭停車位移轉所有權之義務。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
(一)於臺中市○○區○○段○○○○號建物之系爭241、242號停車位及系爭181、188號停車位登記所有權人均為被告。
(二)被告於100年10月10日出具系爭授權書，授權訴外人陳淑惠就被告所有臺中市○○區○○路○○號10樓之8建物之公共設施車位買賣，辦理簽約、收款、用印、交付相關證明文件等一切有關買賣事宜。
(三)陳淑惠以被告代理人之名義，於104年6月8日與原告廖清煌簽訂停車位買賣，由原告廖清煌以總價170萬元購買系爭241、242停車位，並簽訂停車位買賣書。
(四)陳淑惠以被告代理人之名義，於102年8月14日與原告李勻君簽訂停車位買賣，由原告李勻君以總價100萬元購買系爭181、188停車位，並簽訂停車位買賣書。
五、本件爭點：
(一)訴外人陳淑惠就系爭241、242、181、188停車位之買賣，是否得為被告之代理人且有收受原告廖清煌所交付之簽約金70萬元及原告李勻君交付之簽約金50萬元？其效力為何？本件有無表見代理之適用？
(二)原告請求被告應將系爭241、242、181、182停車位所有權分別移轉予原告，有無理由？被告是否可以行使同時履行抗辯？
六、法院之判斷：
(一)系爭二契約直接對被告發生效力
1、按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。民法第103條第1項定有明文。代理權之授與並不以明示為限，如依本人之行為或其他情事足以間接推知其有授權之意思者，即生效力（最高法院84年度台上第1481號判決參照）。由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任；但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法第169條亦有明文。民法第169條規定之表見代理，係為保護第三人而設，本如有使第三人信以為其有以代理權授與他人之行為，而與該他人交易，即應使本人負授權人責任（最高法院70年台上字第3515號判例參照）。又主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明（最高法院48年台上字第887號判例要旨參照）。
2、本件原告主張訴外人陳淑惠係受被告授與代理權，代理被告以被告名義簽訂系爭二契約，出售被告所有之系爭241、242、181、188停車位，陳淑惠並已代理被告分別向原告廖清煌收受70萬元簽約金及向原告李勻君收受50萬元簽約金，惟被告卻拒辦理系爭車位所有權移轉登記等情，業據其提出臺中市○○區○○段○○○○號登記謄本、系爭二契約、支票、授權書及存證信函等為證（見本院卷第9-25、49頁），並經證人陳淑惠及證人即「王世隆地政士事務所」負責人王世隆、助理黃郁雯分別證述屬實（見本院卷第67-74頁），又被告對上開書證之真正並不爭執，準此，原告上開主張，已屬有據。
3、被告雖抗辯稱：系爭二契約之立合約書人欄僅以電腦打字被告姓名，無被告簽署，「洪聖益」印文亦非屬被告之印章所蓋，未提示系爭授權書，亦無被告於104年間及102年間之授權書云云，然細繹系爭授權書記載，除授權內容及授權日期外，並未有期限，既其內已明載授權陳淑惠就被告所有臺中市○○區○○路○○號10樓之8建物之公共設施車位買賣，辦理簽約、收款、用印、交付相關證明文件等一切有關買賣事宜，而據前揭建號謄本，系爭241、241、181、188車位確為被告所有臺中市○○區○○路○○號10樓之8建物之公共設施車位，陳淑惠自有權代理被告簽訂系爭二契約，至被告有無於其契約上簽署或蓋上其認可之印章，尚無影響契約效力。且據證人黃郁雯證稱：「（系爭建物有無登記給陳淑惠過？）沒有，陳淑惠都是代理。」、「因為洪聖益有簽系爭授權書給陳淑惠。（有無其他的授權書？）沒有，我們就是在第一次買賣時有跟被告本人確認，被告本人說之後就跟陳淑惠聯繫，所以之後的買賣就沒有跟被告本人確認。」、「（買賣契約書和授權書的印文是不同的？）確實是不同的，但是授權書是印鑑章，確實有授權之事，簽約時的買賣契約都是以便章簽約，辦理移轉登記時就需要提出印鑑章和印鑑證明，系爭買賣之前都是如此處理。」、「（如何確認這個便章可以用於系爭停車位買賣？）因為之前我和洪聖益確認，洪聖益說授權之後所有的程序都授權給陳淑惠。」、「（被告之後有無終止授權陳淑惠代理或另請他人代理？）沒有，沒有書面也沒有電話。」、「（就停車位買賣價金是由何人收取？）是陳淑惠收取，因為也有簽授權書，至於陳淑惠與洪聖益之間我不清楚。」等語（見本院卷第71、72頁），以及證人王世隆證稱：「因為從開始就是由陳淑惠代理洪聖益處理停車位買賣，且黃郁雯也有做確認，當天我在處理的時候，陳淑惠也有提出系爭授權書。」等語（見本院卷第73頁背面），亦足認陳淑惠代理被告簽訂系爭二契約時，確實以系爭授權書為據，並已為提示取信於原告，是被告此部分抗辯，顯然無據，並不足採。
4、被告復主張其於102年6月間，因課稅問題，不想繼續出售車位，已向陳淑惠表示終止授權，並取回該印鑑章，陳淑惠訂立系爭二契約時已非被告之代理人云云，並舉證人謝忠豪之證詞為佐，惟此為陳淑惠以證人身分具結否認（見本院卷第
70、146頁），而由證人謝忠豪所證稱：「（你是否知道系爭244、242、181、188車位被告有無授權給陳淑惠出售？）我不知道。」、「（你有無聽過被告跟陳淑惠說不要再賣車位了？）被告有私底下跟我說，叫我跟陳淑惠說有稅金的問題，不要再賣車位了，是我去被告的公司，被告要我轉達，我有幫忙轉達，陳淑惠沒有講話。」、「（你所述的時間？被告有無講明是哪些車位？）時間我不記得了，大約是一、二年前，被告只說不要賣車位，但沒有說是哪些車位，我只能確定被告是有委託管理室的人幫忙賣，就我所知，管理室都打電話給陳淑惠。」等語（見本院卷第144頁背面），可知證人謝忠豪自始並不知被告與陳淑惠間之授權事宜及所謂「不要賣車位」之詳情，亦未能確明其前述轉達之時間、地點，則被告所主張其所為撤回或終止授權之意思表示是否有到達陳淑惠，實有疑義；況果若被告確已向陳淑惠撤回或終止代理權，豈未依民法第109條規定，請求陳淑惠交還系爭授權書，而任其長達2年期間可執系爭授權書以代理人身分陸續簽立系爭二契約？故陳淑惠代理被告簽訂系爭二契約時，系爭授權書應未經被告撤回或終止而失效，被告上開主張，顯有諸多瑕疵可指，尚難採信。
5、綜上各情，參互以觀，原告既因陳淑惠執有系爭授權書而與之簽立系爭二契約，並依約履行交付簽約金予陳淑惠，陳淑惠亦確以代理被告名義簽立系爭二契約，又被告並未對陳淑惠為撤回授權代理之意思表示，則系爭二契約自是直接對被告本人發生效力。
(二)原告得否請求被告將系爭241、242、181、182停車位所有權移轉登記予原告？被告是否可以行使同時履行抗辯？
1、按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第245條、第248條分別定有明文。本件系爭二契約既有效存在且對被告發生效力，業如前述，則原告基於系爭二契約之買受人地位請求被告辦理系爭系爭41、242、181、188停車位，所有權移轉登記，尚無不合。
2、又依民法第264條規定，因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。又此項同時履行抗辯權之援用，無需以訴為之，如果當事人之一方在裁判上援用之，則法院應為他方提出對待給付時，應對之為給付之判決（最高法院29年上字第895號、72年度台上字第1309號裁判要旨參照）。復查依民法第234條規定，債權人對於提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任。至債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為，經債務人以準備給付之事情，通知債權人者，依同法第235條但書規定，以該通知代給付之提出。於此場合，債權人充其量僅應負遲延責任而已。債務人所負債務既仍存在，如不履行，並不能當然免責。又雙務契約之一方當事人受領遲延者，其原有同時履行抗辯權，並未因之歸於消滅。故一方當事人於其受領遲延後，他方當事人請求給付者，一方當事人仍非不得提出同時履行之抗辯。除他方當事人應為之給付，因不可歸責於己之事由致給付不能，依民法第225條第1項規定，免其給付義務者外，法院應命他方當事人為同時履行之對待給付。（有最高法院93年度台上字第956號民事裁判意旨可參）。
3、原告雖分別寄發存證信函催請被告依約辦畢系爭車位所有權移轉登記，並表明其等無從交付尾款等，被告顯有受領遲延情形，惟詳觀卷附系爭二契約之第二條及第三條記載，僅是就付款方式約定簽約金及尾款交付時間，以及產權移轉登記由買方自由指定、同意委託「王世隆地政士事務所」辦理相關手續等約定，並非特別約定被告繳付簽約金後，被告即先負有將系爭停車位之所有權登記予原告之義務；而據證人陳淑惠所證稱：「因為就我們的買賣約定就是收簽約金之後要把證件交給代書，請代書辦移轉登記，登記後再向買受人收取餘款，此從契約書有約定第一次收款、第二次收款可以看出，細節要問代書…」等語（見本院卷第68頁背面），亦僅是證述兩造如何辦理完成買賣手續，難謂如原告主張已有口頭約定被告有先為給付之義務。故系爭二契約為系爭停車位之買賣契約屬於雙務契約，依前揭規定，出賣人與買受人間之權利義務具有對待給付關係，且出賣人或買受人並無先為給付之義務，得互為主張同時履行抗辯，即原告請求被告交付系爭車位相關證件以辦理所有權移轉登記之同時，原告廖清煌亦負有交付尾款之義務，原告李勻鈞君亦是負有交付尾款之義務，是而，被告依系爭二契約約定及民法第367條規定請求被告給付買賣價金之餘款為同時履行抗辯，合於民法第264條第1項前段規定，當屬有據。
(三)綜上所述，兩造間就系爭二契約既仍有效存在，原告廖清煌就系爭241、244停車位買賣價金為170萬元，原告廖清煌僅實際支付簽約款70萬元，尚餘100萬元迄未給付，則原告廖清煌基於系爭契約之買受人地位於給付被告100萬元之同時，請求被告將系爭241、244停車位所有權移轉登記予原告廖清煌，洵屬正當，應予准許；原告李勻君就系爭181、188車位買賣價金為100萬元，原告李勻君僅實際支付簽約款50萬元，尚餘50萬元迄未給付，則原告李勻君基於系爭契約之買受人地位於給付被告50萬元之同時，請求被告將系爭181、188停車位所有權移轉登記予原告李勻君，亦應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 9 月 30 日
民事第二庭 法 官 王怡菁正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 9 月 30 日
書記官 鄭郁慈