臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第412號原 告 魏李數珠訴訟代理人 吳蘭英
何崇民律師複代理人 王瑞甫律師
林彥君被 告 臺中市政府地政局法定代理人 張治祥訴訟代理人 鄭詩叡訴訟代理人 羅宗賢律師
黃雅琴律師複代理人 林威成律師上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國105年2月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序事項：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用，耕地三七五減租條例第26條第1項定有明文。本件原告主張兩造間之耕地租賃關係，因符合耕地三七五減租條例第17條第1項第5款之規定，其租約經被告終止，請求被告依耕地三七五減租條例第17條第2項規定給付補償金，經原告向臺中市北屯區公所耕地租佃委員會申請調解，因調解不成立移送臺中市政府耕地租佃委員會調處，再因調處不成立，經臺中市政府移送法院審理，有臺中市政府民國104年1月29日府授地權一字第0000000000號函可憑，本件租佃爭議事件起訴為合法，合先敘明。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存在與否不明確，原告主觀上認其法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態能以確認判決將之除去者而言（最高法院42年台上字第1031號判例意旨參照）。準此，原告備位主張原告並無不自任耕作之情形存在，且兩造間耕地租約仍適用耕地三七五減租條例之適用，應仍有耕地三七五減租條例適用之租賃關係存在，為被告所否認，是以兩造間之系爭租約是否存在不明確，致原告主觀上認其在私法上之地位有受侵害之危險，而該不安之狀態得以確認判決除去之，依前揭說明，原告有即受確認判決之法律上利益。
乙、實體事項：
一、原告起訴主張：㈠原告就坐落臺中市○○區○○段○○○○○號（登記面積0.1394
公頃），其中面積0.0757公頃乙筆田地（下稱系爭耕地），與被告簽定「臺中市公有耕地租賃契約書」，並於101年10月29日針對將屆滿之租賃契約，再簽定租約（下稱系爭耕地租賃契約），將租賃期間延續至民國107年12月31日，有臺中市市有耕地租賃契約書（101中市耕租北屯字第80號）足稽。詎被告於103年7月14日以中市地00000000000000號函，略以「本案原訂耕地三七五耕地租約部分，查因台端於民國91年至99年間不自任耕作，自不自任耕作起租約向後失其效力，租賃關係因而消滅；民國101年續訂之租約，依法應視為新訂租約，又承租土地已依法編定為非耕地，是依據『臺中市市有耕地租賃契約書』約定暨臺中市市有耕地及養殖用地放租辦法之規定終止租約收回土地」為由，函知原告終止兩造間之耕地租賃契約，原告不服，遂依法提起耕地租佃爭議調解。因兩造無法達成共識，故調解不成立，並依法轉為訴訟請求。查依耕地三七五減租條例第1條前段規定，兩造間之系爭耕地租賃契約，自有耕地三七五減租條例之適用。且依耕地三七五減租條例第17條第1、2項之規定，本件系爭耕地經被告依法變更為非耕地使用，並終止租約，自應依上開耕地三七五減租條例第17條第2項規定，給予原告補償，按原告承作系爭耕地面積0.0757公頃，公告現值為每平方公尺新臺幣（下同）34,500元，故補償金為5,935,962元【計算式：（34,500×1,394－土地增值稅15,300,143）×757÷1394÷3＝5,935,962】。爰先位請求被告給付終止補償金5,935,962元。倘被告否認103年7月14日以中市地00000000000000號函，係依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定為終止系爭耕地租約之意思表示，參照最高法院64年台上字第571號判例要旨、96年度台上字第2595號裁判要旨，可知耕地承租人以耕作為目的或為便利耕作，於耕地上建築農舍、建築物，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，乃屬合法租賃目的之行為，自非屬「不自任耕作」。本件原告雖曾於系爭耕地上建有鐵皮屋（下稱系爭鐵皮屋），惟原告實際上係居住於臺中市○○區○○路○○○巷○○號眷村內，有原告之戶籍謄本可佐。系爭鐵皮屋乃為堆放農具、肥料、農作物或臨時休憩之用，並未做為任何居住使用，則原告於系爭耕地上建築有系爭鐵皮屋，乃係以耕作為目的或為便利耕作，並無耕地三七五減租條例第16條「不自任耕作」之情形，被告稱原告不自任耕作，並據以主張兩造間系爭耕地租約無效，實屬無據。且系爭耕地租約亦無第17條第1項第1款至第4款之終止事由為，則兩造間就系爭耕地自仍依耕地三七五減租條例所訂系爭耕地租約，存有租賃關係。爰備位請求確認原告就系爭耕地，對被告依耕地三七五減租條例所訂耕地租約之租賃關係存在。
㈡對被告抗辯之陳述：
原告審視被告提供被證2之1、2之2、2之3等所示有關建物照片，認非原告所有之系爭建物，且從2之1至2之4照片有關系爭土地上之建物，差異頗大，甚至2之3、2之4之現況勘查表中有註明為「二層樓舊農舍」及「三層樓舊農舍」，足證所附照片並非原告承租系爭耕地上之系爭建物。至2之4照片雖為原告所有，但實際上現場有種植果樹、蔬菜，且為2層樓的「舊農舍」，所謂的2層是因其上蓋有鐵皮供防水及防熱之用，且觀之照片上所蓋面積並不大，更與被告被證3所列違建建物面積達360平方公尺明顯不符，難認原告於系爭耕地上有不自任耕作之用。
㈢聲明：
⒈先位聲明：被告應給付原告5,935,962元，及自起訴狀繕本送達翌日起按年息百分之5計算之利息。
⒉備位聲明：確認原告就坐落臺中市○○區○○段○○○○○號，
面積0.0757公頃乙筆耕地，對被告依耕地三七五減租條例所訂耕地租約之租賃關係存在。
二、被告則以：㈠原告有如下耕地三七五減租條例第16條第1項不自任耕作之
情形：如依被證1之98年9月Google街景圖及97年之空照圖，可見系爭耕地上搭建有建物。且依臺中市政府中正地事務所之土地現況勘查表，如被證2之1之98年12月17日勘查表有加強磚造之房舍（門牌號碼：北屯區庄內巷34-2號）1層樓面積為160平方公尺，使用人為原告；被證2之2之98年6月23日勘查表有3層樓之建物為原告所有；被證2之3之97年6月23日勘查表有2層樓之建物為原告所有；被證2之4之96年3月9日勘查表有2層樓之建物為原告所有。上開被證2之1、2之2、2之3、2之4勘查表所載土地地籍位置圖均顯示就2222地號系爭耕地所為勘查，另被證3之臺中市北屯區公所於99年5月13日違章建築查報單上，亦記載2222地號系爭耕地上有違章建築，被證2之4照片一有顯示前方有圍築水泥板圍牆，與被證3之現場簡圖之標示相同；被證2之2勘查表照片二顯示2樓門上有貼春聯，亦與被證2之4照片一所示2層樓中間門有貼春聯，則被證2之1至2之4，及被證3所示之建物均係坐落於系爭耕地上。又依臺中市中正地政事務所105年1月13日回函表示原告所承租之系爭耕地之建物面積160平方公尺，原告僅承租系爭耕地部分面積757平方公尺，縱原告有搭建農舍以提供耕作之必要，所搭建面積亦不得超過所承租耕地的百分之10即75.7平方公尺。本件被告主張原告有不自任耕作，致原訂之耕地租約無效，並提出被證1至3之資料為證，其中被證3之違章建築查報單更記載違章建築物之高度及占用面積約360平方公尺，已占用系爭耕地近2分之1面積，足證原告於承耕之系爭耕地上搭建建物，有該當於非自任耕作之情。承前，被告除否認坐落系爭耕地上之系爭建物係屬提供農耕使用之農舍，系爭建物復超過原告承租系爭耕地面積百分之10之84.5平方公尺（即160－75.5＝84.5），參照最高法院87年度台上字第2201號、97年度台上字第2096號裁判要旨，亦不屬農舍範圍，故原告就承租之系爭耕地確實有不自任耕作之情，致兩造間耕地租約溯及無效，被告業於103年7月14日函知原告主張原訂之耕地租約無效，則系爭耕地租約之三七五租賃契約已無效。
㈡被告於兩造在臺中市北屯區公所耕地租佃委員會調解時，即
主張原告於91年至100年間在承耕之土地上搭建建物，有耕地三七五減租條例第16條第1項所定不自任耕作之情，故兩造原訂之耕地租約已溯及無效。縱兩造於101年10月29日又訂立原證一之系爭耕地租約，但依農業發展條例第20條第1項規定，系爭耕地租約已不適用耕地三七五減租條例，故被告於被證4之函文主張依臺中市市有耕地及養殖用地放租辦法第20條第1項第8款、第9款表示終止原證1之系爭耕地租約並收回系爭耕地，並非依耕地三七五減租條例第17條之規定終止系爭耕地租約，則原告依耕地三七五減租條例第17條第2項第3款規定，請求被告給付補償金，即無理由。
㈢聲明：原告之訴駁回。
三、兩造經法官試行整理並簡化爭點如下：㈠不爭執之事項⒈對臺中市政府104年1月29日函及所提供之資料，形式上之真正不爭執。
⒉對被告104年3月17日答辯一狀所附附件及證物資料，形式上之真正不爭執。
⒊對原告104年5月18日所提供之使用分區證明書，形式上之真正不爭執。
⒋對臺中市北屯區公所104年6月11日及臺中市中正地政事務所
104年6月12日所提供之函文及所附附件，及台電公司台中區營運處104年6月18日函文，形式上之真正不爭執。
㈡爭執之事項⒈被告主張原告有不自任耕作，違反耕地三七五減租條例第16
條規定，認為原定租約無效，有無理由？⒉原告先位聲明請求被告給付補償金，有無理由？⒊原告備位聲明請求確認兩造間就系爭土地耕地三七五減租條
例之租賃關係存在，有無理由？
四、法院之判斷㈠按耕地租賃原於民法設有特別規定，土地法復設耕地租用一
章，因專為保護租地承租人，特再頒行耕地三七五減租條例。土地法為民法之特別法，耕地三七五減租條例又為土地法之特別法，對耕地承租人設有多項保障之規定，使耕地出租人相對受有較多之限制，故就該等契約之成立及生效要件，應從嚴解釋，以資平衡出租人所受之不利益。耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項既已規定承租人不自任耕作，原定租約無效，就「承租人應自任耕作」，自應從嚴解釋。是按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部不自任耕作。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種方式或另行出租。而上開規定，係以租約所定之土地全部為準，縱承租人此項不自任耕作之情形，僅存於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約仍屬無效（最高法院86年台上字第97號裁判參照）。最高法院70年台上字第4637號判例謂：「耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因」。故「佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的」（最高法院64年台上字第571號判例可資參見）。又所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的。如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間（最高法院83年度台上字第2636號裁判要旨參照）。復按三七五減租條例第16條規定之立法意旨，係為防止佃農租用農地而不為耕作使用，與出租人之同意與否無涉，縱出租人曾為此等同意，亦無礙於承租人未自任耕作之事實。且按耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或如有承租人以承租土地轉租、借予他人使用、交換耕作或承租人變更用途，供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因。而耕地三七五減租條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言（最高法院70年台上字第4637號判例要旨、84年度台上字第105號判決要旨參照）。另按土地法第1條規定：
「本法所稱土地，謂水陸及天然富源」並未就農舍有何具體規範。而農業發展條例第18條第4項明定：「第1項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人」及依同條第5項授權訂定之農業用地興建農舍辦法第3條第1項第5款規定：
「申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用，並屬未經申請興建農舍之農業用地」，即已明定無自用農舍而需興建之農民得於自有農業用地興建農舍者，其起造人應為該農舍坐落土地之所有權人，已明文排除農地承租人之適用。又都市計畫法臺灣省施行細則第29條第2項亦規定：「申請興建農舍須符合下列規定：一、興建農舍之申請人必須具備農民身分，並應在該農業區內有農地或農場」，足證該法規有關農舍之規定，係以土地所有權人之農舍為限。而耕地三七五減租條例之精神乃以農地農用、落實耕作為本質及精神，並有平衡地主與承租人間之權利義務之用，法律為照顧佃農已嚴格限制地主之權利，無法定事由不得收回自己之土地，且不僅租約無期限，租金亦不得隨社區經濟發展而調整，其意無非在貫徹保護農業、保障佃農耕作權之政策，則耕地承租人即應使耕地充分利用於耕作，故耕地三七五減租條例所謂之農舍，絕非以鼓勵佃農在他人土地上追求自己舒適居住生活品質為目的，否則實悖於耕地三七五減租條例之本質，並對出租人顯失公平，自無類推適用上開法規之餘地（臺灣高等法院97年度上更㈢字第158號裁判參照）。可知非農地所有人之承租耕地者，實無受上開興建農舍保護之規定，如於其上興建農舍且非必要者，即應認有違反「承租人應自任耕作」之情形甚明。
㈡查系爭耕地係原告向被告承租，且兩造於89年12月1日簽訂
臺灣省臺中市公有耕地租賃契約市字第80號（租賃期間自90年1月1日至95年12月31日止共計6年）、於96年元月5日簽訂台灣省台中市公有耕地租賃契約（租賃期間自96年1月1日至101年12月31日止共計6年），於101年10月29日簽訂臺中市市有耕地租賃契約書（101）中市耕租北屯字第80號（租賃期間自102年1月1日107年12月31日止）等情，有上開各耕地租賃契約可稽。觀之兩造於89年12月1日所簽立之臺灣省臺中市公有耕地租賃契約市字第80號第7條、第8條，及96年元月5日簽立之臺灣省臺中市公有耕地租賃契約第7條、第8條，均有約定依耕地三七五減租條例規定辦理之記載，被告復表示兩造間原簽訂之承租耕地契約有耕地三七五減租條例第16條第1項所定不自任耕作之情，故溯及無效等語，足徵兩造間系爭耕地之原耕地租約之租賃關係，確有耕地三七五減租條例之適用。再兩造對於原告所承租之系爭耕地係位於2222地號土地之左下角地方之土地均不爭執（見本院104年9月8日言詞辯論筆錄第1頁），而依卷附被證1之西元2009年9月之Google街景圖，及97年之臺中市空間地圖皆可觀察到，該系爭耕地上確搭有建物，原告亦坦承被證2之4之現況勘查表上之2層樓舊農舍屬其所有，僅抗辯與被證2之1、2之2、2之3及被證3所列違建建物不同。惟觀之被證2之1之勘查表（98年12月17日）上，雖記載勘查項目為2222地號土地，面積雖為1,394平方公尺，其右方標示黃色區域確為該2222地號土地左下角，依照片一之信箱旁由住戶自行標明門牌號碼為庄內巷34-2號，勘查表並填載建物用進為住宅，加強磚造建物，建物一層面積160平方公尺，惟依所附之中間照片顯示，該建物明顯已達3樓、被證2之2之勘查表（98年6月23日）上記載勘查項目為系爭耕地（面積757平方公尺）上有三層舊建物、土地使用現況為農作物及建築物、被證2之3之勘查表（97年6月23日）上記載勘查項目為系爭耕地（面積757平方公尺）上有有二層舊建物，土地使用現況為農作物及建物物、被證2之4之勘查表（96年3月9日）上有記載勘查項目為系爭耕地（面積757平方公尺），其上有二層舊建物，土地使用現況為農作物及建築物等情，及證人即製作被證2之1勘查表之洪國順於本院104年8月4日言詞辯論時證稱：「（請提示被證2-1勘查表，是否你製作？）是。是地政事務所行文給地政局的勘查表。（請提示中正地政事務所104年6月12日回函，前開勘查表是否針對2222地號土地上的建物範圍做測量？）這是當初地政局函文請我們去做現況使用的測量，我們依據地政局的指示做測量，經測量部分建物是位於同榮段2222地號上，就如勘查表所示，2222地號全部範圍內是否只有這個建物，我們不清楚，因為我們只有就標的物做勘測。（被證2-1勘查表下方有三張照片，這三張照片是否針對勘測的建物所拍攝？）是。（勘測表上面有說建物一層面積160平方公尺，是指什麼範圍？）範圍是依照地政局人員指示做測量，因為時間太久了，我已經有些忘記了，但是是依照建物坐落在2222地號土地上的範圍做計算。（104年6月12日回函所附三張照片，是否針對勘測的建物所拍攝？）是，剛好這一案有多拍幾張照片。（第二張照片上是否有一個電錶？）看起來像是電錶。（被證2-1中間照片下方是否也有一個電錶？）看不太清楚。（回函的第三張照片，前方是否有一層加蓋鐵皮？）對…（請再提示地政事務所回函第二點後段記載『其建物用途依當時使用情形歸類為住宅使用』，你所稱的使用情形，可否說明？）勘查表有固定的格式選項，一般現場如果有建築物的話，我們就歸類為住宅，所以只是一個初步的歸類而已，並不是要發給民眾使用的」等語，足證被證2之1勘查表所標示之建物一層面積160平方公尺部分，僅係針對建物所占用之面積加以測量，非謂98年12月17日測量時確實系爭耕地上僅有1層樓之建物，再依被證2之2勘查表照片二顯示，2樓門上有貼春聯，亦與被證2之4照片一所示2層樓中間門有貼春聯相符，足證被證2之1至被證2之4之照片顯係不同時期對同一建物從不同角度加以取景。再依被證3之臺中市北屯區公所違章建築查報單（99年5月13日公所社字第0000000000號），其上記載：同榮里庄內34-2號市○○地○○○段0000地號〉，違建類別新建，違建情形為鋼筋混凝土造（1-2樓、1樓）、鐵烤雨遮（2樓）、水泥板圍牆（1樓），高度為2、1、1層約6、3、3公尺，面積約360平方公尺，及證人即臺中市政府北屯區公所承辦人員許清福於本院104年9月8日言詞辯論時證稱：「（請提示北屯區公所104年6月11日回函之違章建築查報單，請確認此查報單是否是你所繪製？）是我的助理繪製的，是協辦人員畫的，我不記得當天我有沒有去，目前沒有印象。上面寫的字也不是我的筆跡，是我的助理寫的，印象中我當天並沒有去現場。（既然查報章是你核章的，助理所寫的現場簡圖到底正不正確？）依現況，我們可以判斷是違建，查報單的表格的文字內容是我製作的，但圖是助理畫的，該查報單上面的印文確實是我蓋的沒錯，該公文是三層決行，該三個章都是我蓋的。（查報單上的現場簡圖與現場是否符合？）是符合的。（現場簡圖上面所寫的1-2FRC、1FRC、2F鐵烤、水泥板圍牆，這是什麼意思？）一般RC是指鋼筋混凝土建物，鐵烤是指鐵架烤漆板，水泥板圍牆是一長條水泥板圍起來的圍牆。（依照查報單上的現場簡圖，該建物是一層樓還是二層樓？）是二層樓，因為樓上還有一個雨遮，遠遠的看會認為是兩層樓。（現場簡圖有區分兩部分斜線，一部分是如上所述1-2FRC，另一部分斜線是1FRC、2F鐵烤，請問下方斜線部分是不是指一、二樓都是RC？前方斜線部分是指1樓是RC二樓加蓋烤漆浪板？）下方斜線1-2F是有RC的建材，依照片來看，有一部分柱子是水泥造，不是磚造的。前方斜線1FRC指的是那個區塊一樓是水泥，二樓是鐵架烤漆板。（請提示中正地政事務所所附三張照片，請問現場的狀況是否如照片所示？）我剛才所說的照片，就是我看到中正地政事務所所附的照片，至於我們北屯區公所沒有拍照片。中正地政事務所所附第三張照片好像是現場的照片，其他兩張照片我沒有印象，這一件公所去現場勘查時我沒有去，事後我有遶到附近去看，所以對這張照片看起來覺得有像，但我事後是隔我們公所99年5月13日之後多久，我忘記了。另外市政府都發局應該也會再復查，所以都發局那邊應該也會另外再拍照片，以他們的復查為準。（請提示查報單，這個建物的結構，就是如查報單違建情形材料該欄所記載的情形？）是的。（你說不太確定公所去勘查時，你有沒有去現場，你如何確定現場簡圖跟現場狀況一樣？）從照片反推來看，就是地政事務所的照片，看起來跟我們公所製作的查報單是一樣的。（所謂的建材與查報單一樣，你是從照片看出來的，還是去現場看出來的？）我沒有去現場，我是按照助理所繪製的現場簡圖，直接貼在違章建築查報單上面，填寫完成之後送給都發局做復查的動作。（你說查報單的文字是你用電腦打字的，上面有提到違建情形，面積約360平方公尺，請問這是如何計算出來的？）面積依據高度兩層樓高度，依照一樓層180平方公尺，乘以2。（那一層樓180平方公尺如何計算出來？）用目視的，我現在比較回想起來，這一件簡圖是助理所畫的，表格上面的電腦打字也是繪圖的助理打的，所以是他計算出來的，他有跟我回說他是用目測的」等語，足見該違章建築查報單之360平方公尺，顯係針對2層建物相加所得，且僅係以目測方式為之，惟仍與被證2之1之一層160平方公尺大致相符，亦不排除原告有在該2張圖施作之間隔期間，再行增建之可能，足證被證3之建物顯亦係系爭耕地上由原告搭蓋之建物無誤。
㈢查系爭耕地確存有占用土地約160平方公尺之建物，或甚至
為180平方公尺之建物，既如前認定，且依臺中市中正地政事務所104年6月12日函復本院所提供之98年12月17日勘查時所另拍攝之3張照片，與被證2之1所附3張照片相符，依中正地政事務所所附之照片可知，該建物所蓋相當精美，顯非前揭最高法院所述以便利耕作而設之農舍無誤，且就系爭耕地面積757平方公尺而言，該建物所占用面積均逾法定農舍允許之百分之10，況原告並非系爭耕地所有權人自不受上開法律規定之合法農舍保護，已如前述。顯見被告主張原告於系爭耕地上未供耕作而供建築使用部分大於系爭耕地面積百分之十，復觀之系爭建物違建情形已前所述，實足避風雨而具有獨立經濟價值，街諸一般社會常情，原告主張搭建系爭建物（違章建築物）屬一般專供農用之農舍、農具間，誠悖乎常情，尚難採信，自應認違反耕地三七五減租條例第16條第1項所謂「應自任耕作」之情。從而，被告主張原告已違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定，認兩造間原耕地租約，已因原告違法不自任耕作而全部無效，自有理由。又兩造間原耕地三七五租約之法律關係確因原告有不自任耕作之事實而無效，於承租人違反前揭規定時，原訂租約無待於另為終止表示，當然無效。縱當事人依同條例第6條1項、第20條規定續訂租約，亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力（最高法院96年度台上字第2431號、95年度台上字第1911號裁判要旨參照），故兩造於101年10月29日所訂臺中市市有耕地租賃契約書，自難認有延續先前耕地三七五地租約之適用，此亦可參照原告於本件在臺中市北屯區公所耕地租佃委員會調解時，委任之代理人吳蘭英所陳述：「當初民國101年時，市府地政局地權科承辦人蕭小姐曾親自到現場勘察，表示我們須拆除地上物，否則將無法續訂租約且屆期終止租約時將拿不到補償金，基於這二個理由，我們應配合地權科拆除，對我們比較有利。當時我們在考慮一段時間後，決定拆除地上物並與市府新定租約，租約到民國107年止。」等情（見臺中市政府函送資料第14頁），足證原告亦知其確有違反耕地三七五減租條例之情形無誤，亦可明證。
㈣按農業發展條例第20條規定：「本條例中華民國89年1月4日
修正施行後所訂立之農業用地租賃契約，應依本條例之規定，不適用耕地三七五減租條例之規定。本條例未規定者，適用土地法、民法及其他有關法律之規定。本條例中華民國89年1月4日修正施行前已依耕地三七五減租條例，或已依土地法及其他法律之規定訂定租約者，除出租人及承租人另有約定者外，其權利義務關係、租約之續約、修正及終止，悉依該法律之規定。本條例中華民國89年1月4日修正施行前所訂立之委託經營書面契約，不適用耕地三七五減租條例之規定；在契約存續期間，其權利義務關係，依其約定；未約定之部分，適用本條例之規定。」。又契約有無效事由，而當事人未於原訂契約有效期間內為主張，仍繼續依約履行，於期滿後又續訂新約，且該無效事由已然排除者，該新（續）訂契約即難謂為無效。至此項續訂契約之合意，並不以當事人明示之意思表示為限，其有默示意思表示者，亦無礙於續訂契約之有效成立。最高法院91年度台上字第1514號判決要旨參考。本件兩造間原耕地三七五租約之法律關係確因原告有不自任耕作之事實而無效，已如前所述，則兩造嗣於101年10月29日就系爭耕地簽訂之（101）中市耕租北屯字第80號臺中市市有耕地租賃契約書，基上規定，已不適用耕地三七五減租條例之規定，且依農業發展條例第22條規定，如屬89年1月4日農業發展條例修正施行後所訂立者，於終止租約時，出租人不給付承租人任何補償金。由上規定，可知系爭耕地租約屬非耕地三七五減租條例規範之「一般耕地租約」，故其適用依據為農業發展條例，若農業發展條例所未規定者，即適用土地法、民法及其他有關法律之規定，復依兩造所訂臺中市市有耕地租賃契約書第16條約定，耕地租約終止後，承租人（即原告）應騰空交還土地，除法令另有規定外，不得向放租機關（即被告）要求任何補償。故原告主張依被告103年7月14日中市地權二字第00000000000號函，及提出臺中市政府都市發展局簡便行文表104年5月28日104中都速字第00000000000號臺中市政府都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書，認系爭耕地依法變更為非耕地使用之道路用地、第二種住宅區，經被告終止租約，依耕地三七五減租條例第17項第2項規定請求被告給予補償，即無所據，不應准許。從而，原告先位請求給付補償金，即無理由，應予駁回。
㈤原告備位請求部分，係以先位請求無理由為其停止條件，本
院認定原告先位請求無理由，則備位請求即因停止條件成就而應為判決。惟本件原告就備位聲明之主張及其陳述皆與其先位聲明同，故予援用；承上所述，兩造間原耕地租約已因違反耕地三七五減租條例第16條第1項之規定，致使原訂耕地租約無待於另為終止表示，當然「全部向後失其效力」，租賃關係因而歸於消滅。系爭耕地縱有尚自任耕作之部分，亦隨之無效而失其租賃依據。準此情形，兩造是否續訂租約、原告是否繼續繳納租金，按之前揭說明，承租人即以承租之系爭耕地一部分建築非屬農舍之建物，即屬不自任耕作之情，而構成同條例第16條第1項所定原訂租約無效之原因，且兩造原定耕地租約已無效，係以租約所訂之土地全部為準，縱原告不自任耕作之情形，僅存在於承租系爭耕地之一部，不論其面積多寡，全部租約亦屬無效。且所謂無效，係當然往後無效，並不待出租人即被告主張，故耕地租約無效後，並不會因被告嗣後繼續收租，默示同意承租人使用未自任耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力（最高法院92年度台上字第2494號判決參照）。可知本件兩造原耕地租約即系爭三七五租約已因有不自任耕作之情事，違反前揭減租條例第16條第1項規定，而為無效，不因是否繼續收取租金、或有無續訂租約，使原已無效之租約回復其效力。準此而言，兩造間有耕地三七五減租條例適用之租賃關係，已因原告有「非自任耕作」之情形存在而無效，並向後失其效力，原告主張確認兩造間有耕地三七五減租條例適用之租賃關係存在，自屬無據。故原告備位之訴，亦無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸逐一論列，併此敘明。
六、結論：原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條、判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 15 日
民事第三庭 法 官 黃建都正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 3 月 15 日
書記官