臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第52號原 告 游淑珍
林游素梅游素貞游素嬌游素卿林游玲玲上六人共同訴訟代理人 黃文崇律師複 代理人 歐嘉文律師被 告 張清煙訴訟代理人 林松虎律師複 代理人 吳淑芬律師
洪琬雯上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國105年12月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告先位之訴及假執行之聲請均駁回。
被告承租原告共有坐落臺中市○○區○○○段○○○○號土地中，如附圖所示編號B、C、D、E、F、H、I部分土地（面積一一二八點九二平方公尺）、編號A部分土地及坐落其上之房屋（面積一三二點零八平方公尺）之租金，自民國一百零五年四月十四日起，分別調整為每年新臺幣叁拾壹萬壹仟伍佰捌拾貳元、新臺幣叁萬柒仟陸佰零柒元。
被告應自民國一百零五年四月十四日起，按年給付原告新臺幣叁拾肆萬玖仟壹佰捌拾玖元。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。經查，本件原告起訴時聲明為：「先位聲明：㈠、被告應自臺中市○○區○○路○○巷○○號房屋如附圖所示編號A、D部分遷讓，並將上述房屋返還原告。㈡、被告應將坐落臺中市○○區○○○段（下同段者均省略）000地號土地（重測前為○○段000地號，下稱系爭土地）上如附圖所示編號B、C、E、F部分建物拆除，編號H部分作物剷除，將上述土地返還原告。㈢、被告應自起訴狀繕本送達翌日起，按年給付原告新臺幣（下同）58,941元。㈣、願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：㈠、確認兩造間就如附圖所示土地、建物之租金為每年58,941元。㈡、被告應自起訴狀繕本送達翌日起，按年給付原告租金58,941元。」，迭經變更聲明，嗣於105年6月22日、7月21日變更聲明為：「先位聲明：㈠、被告應自坐落系爭土地上如附圖所示編號A部分房屋、編號D部分土地遷讓，並將上述房屋及土地返還原告。㈡、被告應將坐落系爭土地上如附圖所示編號B、C、E、F部分之建物拆除，編號H部分作物剷除，並將上述範圍土地返還原告。㈢、被告應自民事準備書㈡狀送達翌日起至返還之日止，按年給付原告349,189元。㈣、願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：㈠、被告承租原告共有系爭土地中如附圖所示編號B、C、D、E、F、H、I部分土地、編號A部分土地及坐落其上之房屋之租金，自民事準備書㈡狀送達翌日起，分別調整為每年租金311,582元、37,607元。㈡、被告應自民事準備書㈡狀送達翌日起，按年給付原告349,189元。」（見本院卷第246、251頁反面），核原告所為訴之追加前、後，其先位請求所主張之基礎事實均為訴外人即原告祖父游秋日將坐落系爭土地中附圖所示編號A部分其上建物（下稱A屋）、編號D部分其上豬舍（下稱D豬舍），連同如附圖所示編號B、C、E、I、F、H部分之空地，一併出租與訴外人即被告之父張萬于，惟上揭房地有土地法第100條第1款、第6款、民法第438條所定之情形，原告得依法終止租約，請求被告拆除房屋並返還占用之土地等情，顯見其請求之基礎事實核屬同一，備位請求則係擴張應受判決事項之聲明，揆諸首開規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、游秋日於日據時代將A屋、D豬舍連同原係曬穀場之如附圖所示編號B、C、E、I、F、H部分之空地，一併出租與張萬于，其等間為未定期限之租賃關係（下稱系爭租賃關係）。系爭土地地目為建地並非耕地，出租時亦均未約定作為耕地使用，並無耕地三七五減租條例之適用。游秋日、張萬于分別死亡後，該租賃關係由訴外人即原告之父游清輝、被告所繼承，而游清輝死亡後，由原告於102年10月9日以分割繼承為原因，登記為系爭土地之共有人，並繼承系爭租賃關係，至約定租金為何，因被告未曾給付租金與游清輝或繼承後原告，致原告無從知悉明確數額為何。如附圖所示前揭各該編號部分，有下述終止租約之事由，分述如下：
1.A屋及其坐落土地部分：游秋日原出租與張萬于之建物包含A屋及D豬舍，其中A屋迄今早已逾行政院財政部所頒固定資產耐用年數表之使用年限（下稱固定資產耐用年限），若未經被告整建，應早已毀棄損壞。參以華聲科技不動產估價師事務所（下稱華聲事務所）製作之估價報告書（下稱本件估價報告）所載，現況建物建築面積與總樓地板面積均小於目前之法定樓地板面積，勘估標的目前未達最高最有效利用之情況，如附圖所示編號A部分土地價格為2,397,252元、A屋則為79,248元等情，可見A屋價值甚微，未完全發揮該部分土地之利用價值，原告自有依照土地法第100條第1款規定收回A屋，並予以重建之必要。
2.如附圖所示編號D部分：被告與張萬于於80年4月下旬某日竟私自將D豬舍拆除，欲改為磚造平房，遭游清輝阻止而未果，業經本院以81年度自字第391號刑事判決有罪確定，未見被告有為任何修復或賠償，因該部分現況已無任何建物，原告自得依土地法第100條第6款規定收回該部分之土地。
3.如附圖所示編號B、C、E、F、H部分：被告未經原告、游清輝、游秋日同意，擅自在系爭土地如附圖所示編號B、C、E、F部分興建磚造平房；如附圖所示編號H部分係建地，原為池塘，被告竟未經原告、游清輝、游秋日同意，擅自加以填平，在其上種植稻作，均係違反約定使用租賃物之方式，爰依民法第438條第2項之規定終止租約。縱認如附圖所示編號
B、C、E、F部分之建物係經游秋日同意而為興建，然該等建物早已逾固定資產耐用年限，且依證人吳瑞鴻所述，該部分原是土角厝，是倒了再建磚造房屋等語，而游秋日、游清輝並未同意得為改建，可認符合土地法第103條第1款契約年限屆滿之規定，爰依該條款之規定終止租約。
4.原告茲以民事準備書㈡狀之送達預為通知或為終止租約之表示，於終止系爭租賃關係後，爰依民法第455條、第767條第1項中段及前段規定，併予主張而為選擇合併，請求擇一判決被告應遷讓返還A屋、如附圖所示編號D部分土地，並將如附圖所示編號B、C、E、F部分之房屋拆除，編號H部分作物剷除後，再將上述範圍土地返還原告。另被告於原告終止系爭租賃關係後繼續占用上述各該編號部分之土地及A屋，依本件估價報告所鑑定之租金數額，即如附圖所示編號B、C、
D、E、F、H、I部分土地之年租金為311,582元，A屋房地之年租金為37,607元，共計349,189元，爰應依民法第179條規定，請求被告應自民事準備書㈡狀送達翌日起至返還上述範圍土地、A屋之日止，按年給付原告相當於租金之不當得利349,189元。
㈡、退步言之，縱認原告於先位之請求無理由，惟系爭租賃關係自成立生效迄今，租金均未調漲，依被告所稱之年租金為542公斤稻穀，合為5,420元，甚至低於原告每年所繳納之地價稅6,978元，顯違常理，依本件估價報告可知，如附圖所示編號B、C、D、E、F、H、I部分土地之合理年租金為311,582元；A屋房地之合理年租金為37,607元，共計349,189元，爰備位依民法第442條前段規定，請求以此數額調整為系爭租賃關係之租金數額等語，並聲明：1.先位聲明：⑴、被告應自坐落系爭土地上如附圖所示編號A部分房屋、編號D部分土地遷讓，並將上述房屋及土地返還原告。⑵、被告應將坐落系爭土地上如附圖所示編號B、C、E、F部分之建物拆除，編號H部分作物剷除，並將上述範圍土地返還原告。⑶、被告應自民事準備書㈡狀送達翌日起至返還之日止，按年給付原告349,189元。⑷、願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：⑴、被告承租原告共有系爭土地中如附圖所示編號B、C、
D、E、F、H、I部分土地、編號A部分土地及坐落其上之房屋之租金，自民事準備書㈡狀送達翌日起，分別調整為每年租金311,582元、37,607元。⑵、被告應自民事準備書㈡狀送達翌日起，按年給付原告349,189元。
二、被告則以：
㈠、張萬于早年向游秋日承租000、000地號土地（重測前為○○段000、000地號，地目均為「田」）為耕作使用，並依耕地三七五減租條例訂定有臺灣省臺中縣私有耕地租約書。游秋日另併同出租鄰近上揭土地旁之系爭土地及其上平房即A屋、D豬舍供張萬于農作生活使用，如附圖所示編號H部分供作耕地使用，其餘空地部分則供農作曬穀使用，因系爭土地地目為「建」，其等未書立耕地租約書。000、000地號土地之租金為每半年1,239台斤稻穀，而系爭租賃關係之租金為每半年271台斤稻穀，張萬于、被告於每年7月及11月併同將1,510台斤稻穀，寄放於協田糧食商行，由出租人自行領取。
游秋日死亡後，由游清輝繼續收該等租金，可見000、000地號土地及系爭土地均係以自任耕作為目的為承租使用，同有耕地三七五減租條例之適用，此等耕地租賃於游清輝、張萬于死亡後，由原告及被告分別繼承，非有耕地三七五減租條例第17條規定之情形，原告不得主張終止租約。另依同條例第12條之規定，出租人必須無償提供農舍，本件A屋、D豬舍既係因出租人為供張萬于、被告便利耕作而提供，D豬舍部分現雖僅餘L型紅磚牆面，然該範圍仍為被告繼續使用中，另附圖所示編號B、C、E、F部分之建物，均屬出租人同意興建，且為被告繼續使用，被告甚定時給付租金，原告自不得藉詞將該等農舍收回。
㈡、退步言之，如認系爭租賃關係並無耕地三七五減租條例之適用，就原告主張之終止租約事由，亦無理由，分述如下：
1.A屋及其坐落土地部分：原告所稱A屋因建造年久，已逾使用年限，而有難以合於約定使用、收益之狀態，應係其依民法第423條、第429條、第430條之規定負有修繕之義務，而非故意不為修繕而主張終止租約之理由，況被告已自行就A屋為合於使用、收益之狀態而加以整修，屋況良好，被告與家人尚居住其中，自無重新建築之必要。
2.如附圖所示編號D部分：D豬舍並非因被告損壞而不為相當之賠償，該部分係因79年間颱風來襲時，因不堪風雨吹襲而倒塌，原告本負有修繕義務，竟未予修繕，被告為顧及安全，始將殘餘倒塌部分拆除擬為整修，因游清輝予以阻止而未續為完工，自不得與損壞出租人之房屋或附著財物之情形相比擬。再者，張萬于之修繕行為係因游清輝阻止始未完成，益徵被告並無不為相當之賠償。縱張萬于出於整修必要而有毀壞之情，然其係遭游清輝阻止而無法回復原狀，亦屬出租人不接受賠償，而非被告不為賠償，且原告始終未曾向被告主張該部分損害賠償，難謂被告不為相當之賠償。
3.如附圖編號B、C、E、F部分：原告為游清輝之繼承人，被告為張萬于之繼承人，游清輝曾於80年間以張萬于於日據時期向游秋日承租系爭土地及A屋、D豬舍等，然張萬于並未通知游清輝，擅自在系爭土地上興建如附圖所示編號B、C、E、F部分之平房，並拆除D豬舍進而砌磚動工興建房屋等語為由，提起遷讓房屋及拆屋還地訴訟，經本院以80年度訴字第1995號判決駁回原告之訴，及臺灣高等法院臺中分院（下稱臺中高分院）以81年度上字第336號判決駁回上訴確定，業已認定如附圖所示編號B、C、E、F部分之建物為張萬于得游秋日同意興建，游清輝不得請求張萬于拆屋還地，原告為游清輝之繼受人，自應受上揭判決既判力之效力拘束，不得為違反既判力內容之主張。另原告主張該等建物已逾固定資產耐用年限而不堪使用乙節，惟逾固定資產耐用年限並非即指該等建物已因老舊而達不堪使用之程度，該等建物現狀仍堅固耐用，被告與家人尚居住其中，自無不堪使用之情形可言。
4.如附圖所示編號H部分：被告就如附圖所示編號H部分之土地雖無法確認係自何時開始為耕地使用，惟自張萬于、被告開始耕作時起，均未改變使用型態，而該土地範圍甚達692.64平方公尺，游秋日、游清輝、原告均並未表示反對，甚持續收取穀物之租金，可見兩造約定對此範圍使用收益方式即係准由被告作為耕地使用。
5.原告前揭終止系爭租賃關係之事由均非合法，被告均按期繳納租金，原告請求返還相當於租金之不當得利之情形，殊無理由。
㈢、至原告備位依民法第442條前段規定，請求就系爭租賃關係調整租金部分，兩造既就租金前已為約定，嗣後被告均按期給付租金，並無任何遲延，原告亦持續收取，自無調整之理由。又系爭土地自35年總登記以來，地目即為建地，迄今無異動，價值亦無升降之情形，益徵並無情事變更之事由存在。另本件估價報告之內容自承因無足夠之類似案例而難以運用比較法估計勘估標的租金，而以最有效使用原則為租金估算之方式，是其所評估出之租金價格實屬過高。又張萬于、被告均以務農為生，此亦為本件系爭租賃關係契約之目的，原告現以建地使用為租金核算標準對被告為請求，等同變相逼迫被告就系爭土地不得再繼續作為農耕使用，違反公序良俗及誠信原則。另原告所稱之系爭土地地價稅，係因系爭土地與000、000地號土地原均屬游清輝所有，均供被告農耕使用，先前均不需繳交地價稅，系爭土地經原告繼承後，或因系爭土地與000、000地號土地所有權人相異，或原告並未主動為相關行政免稅程序之聲請，惟若現必須另行繳納地價稅，被告同意繳納等語，以資抗辯。並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：⒈原告為游清輝之繼承人，原告於102年10月9日以分割繼承為
原因，登記為系爭土地之所有權人，為分別共有。被告為張萬于之子。
⒉游秋日於日據時代將系爭土地上A屋、D豬舍（現況為空地）
連同如附圖所示編號B、C、E、I、F、H部分之空地出租與張萬于，未定有租賃期限。游秋日、張萬于分別死亡後，系爭租賃關係由游清輝、被告所繼承，游清輝死亡後，由原告繼承系爭租賃關係。
⒊系爭土地之目前使用情形如附圖所示，其中編號A部分上之A
屋，係由游秋日興建，現由原告共有；編號B、C、E、F部分上之建物，係由張萬于所建；編號D部分上之盆栽係被告所有、圍牆係張萬于所蓋。編號A、B、C、D、E、F部分，目前均由被告自住使用，編號H部分上之農作物，係被告種植。
四、本院之判斷：
㈠、本件系爭租賃關係，有無耕地三七五減租條例之適用？
1.按耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定，耕地三七五減租條例第1條定有明文。次按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第106條第1項亦有明定，而該條所稱之農地，參照同條第2項之立法精神，應包括漁地及牧地在內。然承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用（最高法院88年台上字第1號判例意旨可資參照）。又耕地三七五減租條例所定之耕地租佃，其租賃物以土地法第106條所定之農地為限，如承租非農地供耕作之用，既與同條例所定之耕地租佃有間，其出租人與承租人間之關係，即應依民法關於租賃之規定，而無耕地三七五減租條例規定之適用（最高法院87年第3次民事庭會議決議決定意旨參照）。
2.被告抗辯張萬于早年向游秋日承租000、000地號土地耕作使用，游秋日另併同出租鄰近上揭土地旁之系爭土地及其上平房即A屋、D豬舍供張萬于農作生活使用，如附圖所示編號H部分供作耕地使用，其餘空地部分則供農作曬穀使用，000、000地號土地及本件系爭租賃關係之租金併同計算，每半年給付1,510台斤稻穀自行領取，可見前揭租賃標的物範圍均以自任耕作為目的，本件系爭租賃關係亦應有耕地三七五減租條例之適用等語，為原告所否認，並以前詞置辯。經查，觀諸被告所提出之土地登記謄本、地籍圖謄本、臺灣省臺中縣私有耕地租約書等件（見本院卷第129-135頁），固足證明與系爭土地相鄰之000、000地號土地，自52年2月26日起由游秋日出租與張萬于，以每年2,478台斤之產物為租金，該耕地租約經歷次續定迄今等情；另租金部分復經本院向協田糧食商行函詢，經該行覆以：約有20年左右至104年11月，被告於每年7月及11月連續每期皆寄放稻穀1,510台斤為實物租金稻穀，並由游清輝至本行結清。自103年7月後轉由游莊燕玉及游峯賓母子至本行結清1,239台斤，並留存每期271台斤於本行寄存至105年3月30日等情，有該行105年3月30日覆函在卷可佐（見本院卷第195-196頁反面），並有被告提出之協田糧食商行進貨憑單、該行開具證明資料為證（見本院卷第137-150、158頁），基上事證固足推知000、000地號土地基於耕地租賃關係，每半年之租金為1,239台斤之稻穀作物，而被告基於本件系爭租賃關係每半年給付之租金則為271台斤稻穀作物，被告將二者併同於每年1月、7月寄放於協田糧食商行以待出租人自行領取，然就系爭租賃關係而言，此僅係兩造間所約定租金給付方式亦得以稻穀作物數量代之，尚難遽論系爭租賃關係即屬於耕地租賃之法律關係。況查，本件系爭土地自35年總登記以來，地目即為「建」，編定使用種類為「特定農業區甲種建築用地」，迄今均無異動乙節，有臺中市大甲地政事務所105年3月18日甲地二字第1050002122號函暨檢附之土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第188-192頁），可見系爭土地自始均為建築用地，並非農、漁、牧地，被告亦自承因系爭土地地目為建，無從向縣政府為耕地租賃之登記，甚張萬于亦在如附圖所示編號B、C、
E、F部分上興建房屋及車庫使用，可見系爭租賃關係並非承租他人之農、漁、牧地供耕作之用，參之上開判例及決議意旨，自無耕地三七五減租條例之適用甚明。
㈡、A屋有無重新建築之必要？原告依土地法第100條第1項第1款之規定，主張終止該部分之租約，有無理由？
1.按出租人非因收回自住或重新建築時，不得收回房屋，土地法第100條第1款定有明文。出租人依該條款之規定，以重建房屋為收回租賃物之理由者，祇須租賃物在客觀標準上認為有重建之必要即為已足，非謂必俟租賃物瀕於倒坍始合收回要件，又該客觀標準，應包括其因建造年久，使用逾齡，有礙都市發展，或與土地利用價值顯不相當者，亦屬之（最高法院49年台上字第1767號、64年台上字第1378號判例要旨參照）。
2.原告主張A屋部分有重新建築之必要，為被告所否認，並以前詞置辯。經查，原告就其主張固以A屋稅籍起課年月為48年1月起算，迄今早已逾固定資產耐用年限，且目前未達最高最有效利用之情況等語為佐，惟查，本院依原告聲請囑託華聲事務所鑑定A屋、如附圖所示之編號B、C、E、F部分其上建物客觀上有無重新建築之必要，鑑定考量之因子如：房屋物理上是否堅固、房屋耐用年數、是否因建造年久，使用逾齡，有礙都市發展，或與土地利用價值顯不相當者等（不以此為限），經該所鑑定評估結果認該等勘估建物雖已超過經濟耐用年數不值得使用，但現況並無不堪使用之情形，仍可供居住，即未達物理耐用年數，無立即重建之必要，惟若基於最有效原則考量，於財務可行之前提下，可重建房屋以提高不動產整體經濟價值，另該等建物未受主管機關通知強制拆除，並無拆除而為重新建築之必要，基於耐用年限及法規檢討，客觀上並無重新建築之必要等情，有本院囑託鑑定函文及本件估價報告附卷可參（見本院卷第164頁正反面、該報告第49-51頁），可見A屋於現在使用方式下，客觀上並無重新建築之必要；至本件估價報告其中理由固述若基於最有效原則考量，於財務可行之前提下，可重建房屋以提高不動產整體經濟價值等語，然查諸就系爭土地區域因素之分析，其坐落臺中市外埔區近郊地帶，商業活動較為薄弱，生活機能及交通便利性略差，近鄰地區土地以供作農業使用為主，住宅使用為輔，建物則以透天厝及磚瓦平房為主，公共設施以基礎設施、小學、廟宇為主，主要公共設施如公所、小學、中學等多集中於臺中市外埔市區，系爭土地對外連接○○路○○巷，以○○路、○○路、○○路為主要聯外道路，對內、外皆有便利之交通網路，交通便利性尚可，綜上因素認該區域未來發展趨勢呈持平情況等情，載於本件估價報告區域因素分析部分甚明（見該報告第11-12頁），可見本件系爭租賃關係下所為之使用方式，與該區域大致相同，且該區域未來發展尚無明顯變動趨勢，尚難認A屋之租賃為有礙都市發展，或有與土地利用價值顯不相當之情形，準此，尚難認A屋有重新建築之必要，原告主張依土地法第100條第1款規定終止該部分之租約，自屬無據。
㈢、D豬舍是否因被告損壞而不為相當之賠償？原告依土地法第100條第1項第6款之規定，主張終止該部分之租約，有無理由？按出租人非因承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時，不得收回房屋，土地法第100條第6款定有明文。原告主張被告與張萬于於80年4月下旬某日竟私自將D豬舍拆除，欲改為磚造平房，遭游清輝阻止而未果等語，為被告所否認，並以前詞置辯。經查，原告就其前揭主張固以本院81年度自字第391號刑事判決為證，然觀該判決認定事實固係「張萬于與被告，因D豬舍老舊，竟思改建新屋，未經通知游清輝即基於共同毀棄之犯意聯絡，於80年4月下旬某日，將D豬舍拆除，欲改建磚造平房，足生損害於游清輝等情」，惟於該判決理由部分僅載明認定其等涉犯刑法第354條毀損罪之原因係基於張萬于、被告均不否認其等確實將D豬舍加以拆除改建，並經法院赴現場履勘屬實，亦有現場照片可參，且依證人之證述、張萬于與被告曾提出之存證信函，可見在拆除前，D豬舍並未如其等所辯稱業已倒塌，尚未達失其效用之情形，D豬舍雖然老舊，其等未經游清輝同意竟予以拆除，難謂無毀棄之故意，有該號判決在卷足參（見本院卷第125-126頁），可見該判決雖認定張萬于與被告涉犯毀損罪，惟就其等拆除D豬舍後所另為重建之行為，究是基於回復原狀之意圖或改建為其他建物之意圖，實並未具體說明證據及得心證之理由為何，是以，難認被告所辯其與張萬于係基於回復原狀之意圖而為興建等語全無可能，而D豬舍原所占用之範圍，現況為空地，僅餘未完成之紅磚牆，有現場照片附卷可參（見本院卷第80-81頁），該等現況誠與80年間張萬于、被告經游清輝阻止而未再為興建後無異，而損害賠償既係以回復原狀為原則，此觀民法第213條第1項之規定自明，則張萬于、被告本欲回復原狀經游清輝阻止而未果，迄今逾20年游清輝或原告亦未曾主張以請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，尚難認張萬于、被告就其等前述行為，不為相當之賠償，準此，原告主張依土地法第100條第6款規定收回編號D部分之土地，仍屬無據。
㈣、被告所有如附圖編號B、C、E、F部分所示之地上物是否經游清輝之同意所興建？如是，該部分之地上物是否達不堪使用之程度？原告依土地法第103條第1項第1款之規定，主張終止該部分之租約，有無理由？
1.按除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有既判力；確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者，及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者，亦有效力，民事訴訟法第400條第1項、第401條第1項定有明文。經查，游清輝前於81年間以其與張萬于間就系爭土地、A屋、D豬舍存有租賃關係，詎張萬于未經其同意，擅自於系爭土地上於如附圖編號B、C、E、F部分興建地上物，違反其等約定租賃物使用方式，而主張終止租約，並請求回復原狀交還土地等語，迭經本院以80年度訴字第1995號、臺中高分院以81年度上字第336號判決認定張萬于係經游清輝及游秋日默示同意而興建該等建物，駁回游清輝之請求確定在案，有該等判決在卷可稽（見本院卷第17-29頁），本件兩造既分別為游清輝、張萬于繼承人，揆諸前揭規定，自應受經裁判之訴訟標的拘束，不得再為相反之主張，原告於本件復以相同事由主張依民法第438條之規定終止租約，自無足採。
2.次按租用建築房屋之基地，非因契約年限屆滿時，出租人不得收回，土地法第103條第1款定有明文，而租用基地建屋契約，以承租人有特定房屋而使用其基地為目的，縱屬不定期限，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅，是倘房屋因自然老舊已達不堪使用之程度，即可認符合土地法第103條第1款所謂契約年限屆滿之規定（最高法院104年度台上字第702號判決意旨參照）。原告復主張如附圖所示編號B、C、E、F部分上之建物業已不堪使用，約定之契約年限即已屆滿等語，為被告所否認，並以前詞置辯。經查，如附圖所示編號B、C、E、F部分上之建物，亦據原告聲請經本院囑託華聲事務所鑑定該等建物客觀上有無重新建築之必要，鑑定結果認客觀上並無重新建築之必要等情，業已詳述如前，況該等建物現況尚由被告及其家人住居使用，亦有現場照片附於本件估價報告在卷足參，是以，原告主張該等建物業已不堪使用，已達兩造約定之契約年限，依土地法第103條第1款規定終止該部分之租約云云，尚難採信。
㈤、如附圖所示編號H所示之部分，被告現為耕作使用，有無違反兩造約定之租賃物使用收益方式？
1.按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約，民法第438條定有明文。次按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（最高法院21年上字第1598號、29年上字第762號判例、98年度台上字第633號判決意旨參照）。
2.原告主張被告就附圖所示編號H部分係建地，原為池塘，被告竟未經原告、游清輝、游秋日同意，擅自加以填平，在其上種植稻作，屬違反約定使用租賃物之方式等語，為被告所否認，並以前詞置辯。經查，證人即被告鄰居吳瑞鴻到庭證稱：伊不認識原告、游清輝、游秋日，從小認識被告、張萬于和被告祖父，伊住在離系爭土地走路約2、3分鐘之處。如附圖所示編號H部分一直都是在耕作使用，伊國小畢業10幾歲時（證人為00年次），還有幫張萬于在那裡耕作等語在卷（見本院卷第259-260頁），而該部分範圍土地迄今仍由被告耕作使用乙節，亦有現場照片在卷足參（見本院卷第72、83頁），衡以系爭租賃關係每半年給付之租金為271台斤稻穀作物，被告至少有20年左右均係連同000、000地號土地之租金寄放於協田糧食商行，迄103年1月前均由游清輝至該行領取結清等情，業據被告舉證如前，則自本件系爭租賃關係成立生效起，張萬于、被告就如附圖所示編號H部分作耕作使用迄今甚70年有餘，游清輝於該期間均未就此曾表示異議，甚持續收取租金，可見其有默示同意張萬于、被告就該部分土地為耕作使用之意思表示，準此，原告主張被告就附圖所示編號H部分之使用方式違反約定，依民法第438條之規定終止該部分之租約云云，自無足採。
㈥、基上所述，原告本件主張終止系爭租賃關係之原因，均難採信，被告占用A屋、如附圖所示編號D、B、C、E、F、H部分範圍，既係基於兩造間系爭租賃關係，而有合法之占有權源，則原告復依民法第455條、第767條第1項中段及前段、第179條之規定，請求被告應遷讓返還A屋、如附圖所示編號D部分土地，並將如附圖所示編號B、C、E、F部分之建物拆除，編號H部分作物剷除後，再將上述範圍土地返還原告；另自民事準備書㈡狀送達翌日起，按年給付原告不當得利損害金349,189元，均無理由。
㈦、原告先位主張既無理由，本院自應就其備位主張予以審究。原告備位主張系爭租賃關係自成立生效迄今，租金均未調漲，爰依民法第442條前段之規定，請求調整租金等語，為被告所否認，並以前詞置辯。按租賃物為不動產者，因其價值之升降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第442條前段定有明文。又租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準（最高法院20年上字第283號判例意旨參照）。經查，本件系爭租賃關係為未定期限之租賃，為兩造所不爭執，如前所述，而系爭租賃關係之年租金僅為542公斤稻穀乙節，業經證明如前，然系爭租賃關係自日據時代成立生效迄今，全臺歷經整體工商業發展、經濟繁榮、交通便捷，薪資及物價均有顯幅之成長，足認原告主張系爭租賃關係之租賃物價值確有升漲，堪以採信，，倘仍依原定租金給付，對其恐有顯失公平之虞，準此，原告依民法第442條前段規定，請求調整系爭租賃關係之租金，核屬有據。本院經原告聲請囑託華聲事務所鑑定系爭租賃關係之合乎該地段一般市場行情年租金為多少，經該所以積算法加以鑑定，即先併以比較法及土地開發分析法評估系爭土地之價值，另以成本法評估A屋之價值，依據系爭土地所具備之條件及地價因素差異調整，核算比較價格為64,000元/坪；以土地開發分析評估土地開發分析價格為54,000元/坪，系爭土地編定為特定農業區甲種建築用地，因位於臺中市外埔郊區，區域內公共設施相對缺乏，生活機能略差，在考量以二方法之資料信賴度、不動產種類以及價格形成因素之接近程度等因素，採加權平均法，決定評估價格為6萬元/坪，系爭土地價格即為33,706,547元，另以成本法評估A屋價格為79,248元。復再就評估所得之系爭土地、A屋之價值乘以合理利潤率，並加上租賃每年所必要之費用，以求得不動產之租金。本件採用風險溢酬法推算勘估標的之租金收益率，考慮銀行定期存款利率、政府公債利率、不動產投資之風險性、貨幣變動狀況及不動產價格之變動趨勢等因素，選擇最具一般性財貨之投資報酬率為基準，比較觀察該投資財貨與系爭土地個別特性之差異，並就流通性、風險性、增值性及管理上之難易程度加以比較決定本件之租金收益率為1.35%，推估系爭土地之年租金應為512,075元（276元/平方公尺），另A屋部分房地之年租金為37,607元等情，有本件估價報告附卷足佐（見該報告第15-48頁），而華聲事務所為勘估時，不僅就系爭土地周遭為整體考量，且就勘估標的與比較標的製作條件分析表，並參考系爭土地附近臨路不動產實價交易查詢網資料核算之結果，以專業之科學估價方式而為評估，堪認其所為之本件估價報告尚屬客觀合理而可信，被告雖辯稱該估價報告自承因無足夠之類似案例而難以運用比較法估計勘估標的租金，而以最有效使用原則為租金估算之方式，是其所評估出之租金價格實屬過高云云，惟查，本件估價報告業已陳明因勘估區域內缺乏租賃實例，且資料客觀性不足，不適合採用比較法估計租金，而選擇以勘估標的價格為基礎，運用積算法求取新訂租約租金，並基於最有效使用原則，不因系爭土地上有不同之使用現況，而另分別調整租金價格（見該報告第16、47頁），被告若認應以比較法為租金之評估始為公允，亦未能提出相關資料供參，並就其所辯之鑑定結果之租金過高等語舉證以實其說，自難認其所辯可採。基上，本院認系爭租賃關係之年租金，自原告以民事準備書㈡狀送達翌日即105年4月14日起（見本院卷第209頁），就如附圖所示編號B、C、D、E、F、H、I部分土地之租金，調整為年租金311,582元；就如附圖所示編號A部分土地及坐落其上之房屋之租金，調整為每年租金37,607元計算為允當。
㈧、末按依民法第442條規定請求調整租金，屬形成之訴，固應於法院為形成判決，以確定其增減之租金額後，當事人始得請求所增加租金之給付。惟基於訴訟經濟起見，倘當事人於該形成之訴合併提起給付租金之訴，即非法所不許（最高法院98年度台抗字第384號裁定意旨參照）。本件兩造間系爭租賃關係之租金既應自105年4月14日起調整為按年共計349,189元，業經認定如前，則原告基於訴訟經濟，併依租賃契約法律關係，請求被告自租金調整後即同日起，按年給付原告調整後租金即349,189元，堪認有據。
五、綜上所述，原告先位依民法第455條、第767條第1項中段及前段、第179條之規定，請求被告應遷讓返還A屋、如附圖所示編號D部分土地，並將如附圖所示編號B、C、E、F部分之建物拆除，編號H部分作物剷除後，再將上述範圍土地返還原告；另自105年4月14日起，按年給付原告不當得利損害金349,189元，均無理由，應予駁回，原告先位之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回；又原告備位依民法第442條之規定及調整後之系爭租賃關係，請求就被告承租原告共有系爭土地中，如附圖所示編號B、C、D、E、F、H、I部分土地（面積1,128.92平方公尺）、編號A部分土地及坐落其上之房屋（面積132.08平方公尺）之租金，自105年4月14日起，分別調整為每年311,582元、37,607元；另被告應自同日起，按年給付原告349,189元，為有理由，應予准許。原告於備位之訴並未陳明願供擔保，請准宣告假執行，被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，容有誤會，併此敘明。
六、本件判決之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，認均與判決結果無影響，爰不一一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 106 年 1 月 6 日
民事第六庭 審判長法 官 楊國精
法 官 夏一峯法 官 施吟蒨以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 1 月 13 日
書記官 陳育萱