臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第769號原 告 劉源彬訴訟代理人 施瑞章律師複代理人 林宏根被 告 劉啟安訴訟代理人 柳正村律師上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國104 年12月2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。原告起訴聲明第1 項求為判決：「被告應將坐落台中市○○區○○段○○○○○號土地如附圖所示紅色部分、面積71平方公尺
(實際面積以地政機關測量後結果為準) 之紅磚造、未保存登記建物拆除，並將土地點交於原告。」於經本院勘驗現場及囑託臺中市中正地政事務所（下稱中正地政所）測量，確定被告地上物占用位置、範圍及面積後，原告於民國（下同）104 年12月2 日之審理程序中更正第1 項聲明為：「被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地如中正地政事務所土地測量成果圖（下稱附圖）所示B 部分，面積56平方公尺，鋼筋混泥土加強磚造蓋鐵土屋頂之未保存登記建物拆除，並將土地點交於原告。」經核並未變更訴訟標的，而僅係補充事實上之陳述，使訴之聲明更為完足、明確，並經被告同意，於法核無不符，應予准許。
乙、實體方面：
壹、原告起訴主張：
一、被告所有臺中市○○區○○路○○○ ○○ 號房屋（下稱系爭房屋) 無權占有原告所有之臺中市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地) ，經原告訴請本院豐原簡易庭102 年度豐簡字第371 號拆屋還地事件審理，嗣於調解程序中之102 年10月3 日成立調解，作成本院102 年度豐簡移調字第13號調解筆錄（下稱系爭調解筆錄）並約定載明：「聲請人（即原告) 所有坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地同意出租於相對人，供門牌號碼臺中市○○區00000 號房屋坐落使用，至上開房屋不堪使用，且相對人未繼續使用該房屋之日止（本段下稱系爭租賃期限約定）。若使用期間房屋有重大修繕之必要時，應經聲請人（原告）同意，始得進行修繕（本段下稱系爭重大修繕同意約定）。」等語。嗣後原告因另案分割共有物點交之強制執行事件始發現系爭房屋右側附屬加蓋磚造建物及鐵皮建物部分，已超出系爭土地界線，而侵入原告於共有物分割判決（臺灣高等法院78年度上字第436 號）所分得而未出租於被告之臺中市○○區○○段○○○○○ ○號土地，嗣被告於該強制執行事件中，經自動履行而拆除無權占有原告所有系爭87-3 4地號土地上之建物。然被告於自動履行拆除時，竟將拆除完畢後之系爭房屋，擅自進行重大修繕違反兩造系爭調解筆錄之約定，原告已以104 年2 月17日臺中法院郵局第477 號存證信函通知被告，依法終止兩造就系爭土地之租賃契約，並催請被告將原告所有系爭土地返還於原告，惟被告迄今仍無權占用，拒不返還。
二、被告將無權占有原告所有87-34 地號土地之房屋部分拆除，係自我除去無權侵害他人權利之事實狀態，亦係回復87-34地號土地之圓滿狀態於原告，屬回復權利於原告之行為，則被告拆除系爭房屋後所遺存難以遮風避雨，不堪使用之狀態，為回復原告權利後之當然事實，並非原告無權或侵權所肇致，於法律評價上自不得歸責於原告，被告自應承擔此拆屋還地後之現狀。且依最高法院99年度台上字第883 號民事判決略載：「上訴人所有系爭房屋早已不堪使用，上訴人亦無權再為重大修繕或改建，自不得依民法第425 條之1 規定主張系爭房屋對被上訴人所有系爭土地有法定租賃權存在，其占有系爭土地為無正當權源。」且所謂「重大修繕」係指就建築物或土地上工作物為重大之保存或整修（最高法院95年度台上字第1574號判決參照）。本件因另案分割共有物點交之強制執行事件經被告自動履行，所缺損房屋一側重要之房柱及兩側牆面，即已達於不堪使用之程度，參前揭判決意旨被告對系爭建物即應無權再為重大修繕或改建。
三、姑不論系爭房屋於強制執行自動履行後，業已缺少房屋必要之樑柱、牆面而達於不堪繼續使用之程度，然經前次勘驗後，被告尚將系爭房屋進行：㈠更換大門落地窗框及玻璃門扇。㈡將鐵捲門由手動鐵捲門改為電動鐵捲門。㈢拆除原有衛浴設備、更換增建全新之衛浴設備。㈣二樓重新鋪設地磚。㈤二樓前方之加蓋露臺，增設變更為二樓閣樓。㈥增設鋁窗，汰除舊有水電管線、新作水電管線。㈦拆除木造隔間、更換增建水泥隔間。㈧增建二樓女兒牆，並將外牆不論是否為自動履行而拆除部分，全部重新外敷水泥。而被告所為整修、增建、加蓋，使系爭房屋整體煥然一新，增加使用年限並強化整體房屋效能，進而增大並延長被告出租他人使用之機會，係屬重大修繕。
四、被告既將承租之系爭土地及所有之系爭房屋全部轉租於第三人，其本質上即係將向原告所租賃之土地，全部轉租於第三人。又被告雖援引最高法院79年度台上字第2678號判例，主張本件被告有權將房屋供他人使用，而與單純基地轉租有別，應無土地法第103 條第3 款之適用云云。然觀諸前揭判例意旨係載明「則房屋所有權人將其房屋一部分供予他人使用」，其見解係將房屋土地一部轉租之案例，與本件被告係將承租之系爭土地及其建造建物全部轉租於第三人之事實明顯不同，自與被告所引上揭判例之意旨顯不相符，即應無該則判例之適用，是被告未將系爭土地供為己用，反而在未經原告同意下，將系爭土地連同其上系爭建物，一併轉租第三人收取租金，核被告轉租系爭土地之行為，顯已符合土地法第
103 條第3 款規定，原告自得終止土地租賃契約，收回系爭土地。且依民法第443 條第1 、2 項規定，禁止房屋租賃之出租人將所承租之房屋全部轉租，否則即屬違反租約，出租人得依法終止租約之立法意旨以觀，同基於法律上之同一理由及相同案例事實應為相同處理之法理，原告亦得以民法第
443 條規定，終止兩造間之租賃契約。
五、被告主張伊係為依民法第423 條規定，為提供合於約定使用、收益之租賃物與承租人，方使進行上開重大修繕。然被告既自承伊於兩造成立系爭調解筆錄前，即已將系爭建物出租予第三人，而其拆除建物之範圍，既僅止系爭建物後方牆面及部分樑柱，則被告僅需將拆除之樑柱、牆面填補，至多加上整平因拆除而破損之部分地面已足，其餘原本即已存在之舊有水電管線、舊有牆面、大門、窗戶、地板等設施，既屬被告在拆除前，即已提供予承租人使用，自無藉此主張欲提供合於約定使用、收益之租賃物予承租人，而將系爭房屋全部翻新之理。被告執上開民法第423 條規定為由，辯稱未違反系爭調解筆錄之約定云云，洵屬無據。
六、按「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」民法
148 條定有明文。原告終止兩造租賃契約請求被告交還土地，本係屬所有權之權利行使，並能促使系爭土地及平田段87-34 地號土地之整體規劃及充分理用，並無被告所稱之權利濫用情事。反觀，被告對於該建物於依法拆除後方牆壁後，斥資進行重大修繕，所圖顯非係為提供合於使用之房屋予轉租之第三人，謀得每月3,000 元之差額。核其所為，無非係占用原告所有之系爭土地，使被告不僅對於系爭土地無法利用，更進而阻絕平田段87-34 地號土地之對外聯絡，排除原告對此二筆土地之完整規劃利用，並進而藉此將市價僅13萬餘元之老舊建物，無故延長該建物數十年之使用壽命後，據以要脅原告提出500 萬元之和解金額。其權利濫用之情，至徵且顯。
七、被告對原告所有系爭土地已無任何合法占用權源而形成無權占用，原告爰依民法第767 條第1 項前段，及民法第455 條之規定，訴請被告拆除系爭建物，並將系爭土地返還原告。
八、聲明：㈠被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地如中正地政
事務所土地測量成果圖所示B 部分，面積56平方公尺，鋼筋混泥土加強磚造蓋鐵土屋頂之未保存登記建物拆除，並將土地點交於原告。
㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告之答辯：
一、被告不爭執原告所主張兩造成立系爭調解筆錄之事，此適足認兩造間自102 年10月3 日成立基地建築房屋之租賃關係，有土地法第103 條規定之適用，非有該條所規定之情形，出租人不得收回土地。又依最高法院79年台上字第2678號判例意旨：「房屋所有人與基地所有人間就基地有租賃關係，如當事人間無相反之特約，則房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，此與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因。」而系爭調解成立前，被告有權將其所有之系爭房屋供他人使用，並已將系爭房屋出租給第三人而非將基地轉租，依上開判例意旨，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，此與單純之基地轉租有別，原告依土地法第103 條第3 款規定以承租人轉租基地於他人為由終止租約，於法不合。
二、系爭房屋後面部分占用原告系爭87-34 地號土地，經原告聲請法院強制執行拆除房屋後面牆壁，被告係配合自動履行拆除牆壁，再退縮牆壁回復，並非被告主動將房屋重大修繕。又原告於調解成立前，早已知悉系爭房屋後面牆壁需拆除，故意於法院調解時記載「若使用期間房屋有重大修繕之必要時，應經聲請人之同意始得進行修繕」，於系爭調解成立後再聲請法院強制執行，製造被告房屋有重大修繕情形，顯然早有預謀，其權利之行使違反誠信原則。另兩造以系爭調解筆錄成立租地建屋租賃關係，被告於系爭調解成立前即將系爭房屋出租予第三人，原告應已知悉，而依民法第423 條規定，應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，否則即有違約。系爭房屋既因原告聲請法院強制執行拆除房屋後面牆壁，被告即有將房屋牆壁回復之義務，因房屋拆除牆壁，並將房屋內部整修，以保持其合於租賃物約定使用、收益之狀態，此與原告所指房屋承租後故意重新整修重大修繕有別，原告以被告就系爭房屋進行重大修繕未經原告同意為由，而依土地法第103 條第5 款規定以承租人違反租賃契約為由終止租約，有權利濫用之情形。
三、依法院履勘之勘驗筆錄記載：㈠樑柱部分未增建、㈡屋外樓梯拆除之後補上磚造外牆，外塗水泥、㈢屋後修繕部分未增設門窗、㈣拆除衛浴空間，另在二樓增設衛浴空間、㈤二樓部分，原地板是水泥地板，現鋪設地磚、㈥原一樓上樑下方的木板隔間拆除，改建造磚造牆壁、㈦原電線管線為外露明管，改為鑲在牆壁內的內含暗管、㈧手拉鐵捲門更換為電動鐵捲門、㈨一樓店內鋁門落地窗門框及玻璃均更新。以上修繕除㈧、㈨為門面更換並非重大修繕外，其餘修繕均配合強制執行被動拆除後回復原狀，並非主動重大修繕，至於拆除後增設部分，仍回復原狀所必需更換新物品代替，因為房屋老舊，原來舊物品並無市售商品，須以新物品代替更換。
四、聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請駁回。
㈡如受不利判決願供擔保聲請免為假執行。
參、本院之判斷：
一、原告起訴主張因被告所有系爭房屋無權占有原告所有系爭土地，前經原告訴請本院豐原簡易庭以102 年度豐簡字第371號拆屋還地事件審理，嗣於調解程序中之102 年10月3 日，兩造成立調解，約定：「聲請人（即原告) 所有坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地同意出租於相對人，供門牌號碼臺中市○○區00000 號房屋坐落使用，至上開房屋不堪使用，且相對人未繼續使用該房屋之日止。若使用期間房屋有重大修繕之必要時，應經聲請人（即原告）同意，始得進行修繕。」等語；另原告因於另案臺灣高等法院臺中分院78年度上字第436 號分割共有物事件之確定判決而分得經登記為臺中市○○區○○段○○○○○ ○號土地所有權，因主要坐落於系爭土地上之被告所有系爭房屋後側及右側（指面對房屋言）附屬加蓋磚造建物及鐵皮建物部分，越界占用原告上開所有87-34 地號土地一部分，經原告於103 年3 月18日具狀聲請本院強制執行拆除系爭房屋越界無權占用部分之建物，嗣被告於執行中之103 年12月初，自動履行拆除系爭房屋越界無權占用部分之建物完畢。又被告於自動履行拆除時，未經原告同意，即就拆除完畢後之系爭房屋進行重大修繕，經原告以被告違反兩造於系爭調解筆錄之約定，而於104 年2 月17日以臺中法院郵局第477 號存證信函通知被告終止兩造就系爭土地之租賃契約，並催請被告將原告所有系爭土地返還於原告等事實，業據原告提出臺中市○○區○○段○○○○○號土地地籍圖謄本1 件、臺中市○○區○○段○○○○○號土地謄本
1 件、本院102 年度豐簡移調字第13號調解筆錄影本1 件、
103 年11月7 日臺中民權路郵局第2651號存證信函影本1 件、103 年11月13日臺中文心路郵局第1614號存證信函影本1件、系爭房屋自動履行拆除前照片4 幀、系爭房屋自動履行拆除後之修繕中整修照片18幀、修繕後整修照片10幀及104年2 月17日台中法院郵局第477 號存證信函影本1 件為證，並經本院依職權調取本院103 年度司執字第28858 號拆屋交地強制執行事件卷宗核閱無訛，被告就此亦不爭執，自堪信為真。惟被告以前揭情詞置辯。是本件所應審究者，厥為：被告於自動履行拆除系爭房屋後側及右側（指面對房屋言）附屬加蓋磚造建物及鐵皮建物部分後，所為之修繕，是否屬重大修繕？被告就系爭房屋進行重大修繕卻未經原告同意，是否違反系爭調解筆錄之約定？原告可否以被告任意進行重大修繕違反系爭調解筆錄之約定，而依土地法第103 條第5款規定終止系爭調解筆錄所成立之租賃契約？原告之終止租約是否有違誠信原則而屬權利濫用？原告可否以被告未將系爭土地供為己用，在未經原告同意下將系爭房屋租賃於第三人，而依土地法第103 條第3 款規定或民法第433 條第1 項規定終止系爭調解筆錄所成立之租賃契約？
二、被告於自動履行拆除系爭房屋後側及右側附屬加蓋磚造建物及鐵皮建物部分後所為之修繕，堪認屬重大修繕：
㈠按建物之「重大修繕」，係指就建物為保存或修理，其程度
已達重大者而言（最高法院98年度台上字第2059號、95年度台上字第1074號判決意旨參照）。
㈡被告於自動履行拆除系爭房屋後側及右側附屬加蓋磚造建物
及鐵皮建物部分後所為之修繕，依原告所提出之系爭房屋自動履行拆除前照片4 幀、系爭房屋自動履行拆除後之修繕中整修照片18幀、修繕後整修照片10幀（見本院卷一第16頁至31頁），被告所提出拆除前及拆除中照片8 幀（見本院卷二第7 至7 頁）及本院依職權調取本院103 年度司執字第2885
8 號拆屋交地強制執行事件卷宗內附施純誠建築師事務所不動產鑑定報告、系爭房屋於自動履行拆除前、後之照片所示（影印附於本院卷一第119 至121 頁、第124 至127 頁），及經本院於104 年9 月10日履勘現場並囑託中正地政所測量，製有勘驗筆錄及有如附圖即中正地政事務所土地測量成果圖在卷可憑。其結果為：
⒈對照上開系爭房屋於修繕前後之照片所示，及本院103 年度
司執字第28858 號拆屋交地強制執行事件卷宗內附施純誠建築師事務所不動產鑑定報告所載，系爭房屋於修繕前係樑、柱結構體完整之二層樓加強磚造及鐵皮屋頂而供店舖使用之完整建物，並足以遮風避雨。而被告所自動履行拆除者，係房屋後側及右側越界部分之一、二樓樑、柱、樓地板及外牆，外牆並因而裸空，無法遮風避雨。
⒉經本院履勘系爭房屋於自動履行拆除後之修繕情形為：
⑴樑、柱部分：未增建，僅在欲拆除樑外下方增加兩根鋼構
柱，並重新在95-1地號土地範圍內補上磚造外牆，再拆除越界部分的樑柱、鐵皮屋頂、樓地板及屋外樓梯。
⑵屋外樓梯拆除之後，因原樓梯下方包覆水泥牆，該空間做
為儲藏室使用，樓梯拆除之外，補上磚造外牆，外塗水泥，該外牆高度除原樓梯高度外，向上延伸約1 個女兒牆高度，於原樓梯高度建造頂板，向上增加1 女兒牆的陽台（見本院卷一第101 頁履勘照片編號6 ）。
⑶屋後修繕部分未增設門窗。
⑷建物東北側經自動拆除，並拆除衛浴空間，原來之室內梯
因此外露，增設樓梯鋼鐵扶手；另在二樓增設衛浴空間（見本院卷一第101 頁履勘照片編號5 ）。
⑸二樓部分，原地板是水泥地板（見本院卷一第103 頁履勘
照片編號10、11），現鋪設地磚；另二樓後三分之一段處，新設磚造牆面外敷水泥層、內貼壁磚衛浴空間，約2 坪左右（見本院卷一第102 至103 頁履勘照片編號7 、8 、
9 ）。⑹二樓前三分之一段處，原一樓上樑下方之木板隔間拆除，
改建造磚造牆壁，外敷水泥；地板部分則改鋪設地磚；外牆部分原為鐵皮，後因為漏水緣故，而在鐵皮內建造磚造牆壁，外敷水泥，並增設1 道鋁窗（見本院卷一第101 頁履勘照片編號12、13、14）。
⑺二樓拆除前，原電線管線為外露明管，修繕之後，改為鑲
在牆壁內之內含暗管（見本院卷一第101 頁履勘照片編號
15 、16 、17）。⑻一樓店面部分，原來是手拉鐵捲門，後來更換為電動鐵捲
門，並將原來手拉鐵捲門捲動箱的空間位置於改設電動鐵捲門拆除後建造前開第6 項上樑下方之磚造牆（見本院卷一第101 頁履勘照片編號18、19）。
⑼一樓店內鋁門落地窗門框及玻璃均更新（見本院卷一第10
1 頁履勘照片編號18、19）。⒊由上開勘驗結果顯示，系爭房屋於被告自動履行拆除後所進
行之修繕，含括建物主體結構之鋼骨補強、磚造外牆之補砌，二樓衛浴設備之增設、二樓樓地板地磚之鋪設，二樓女兒牆之增設等，其就系爭房屋之保存或修理，顯已達重大之程度，堪認屬重大修繕，是原告就此之主張，要堪信實。
三、被告就系爭房屋進行重大修繕卻未經原告同意，是否違反系爭調解筆錄之約定？原告可否以被告任意進行重大修繕違反系爭調解筆錄之約定，而依土地法第103 條第5 款規定終止系爭調解筆錄所成立之租賃契約？原告之終止租約是否有違誠信原則而屬權利濫用？㈠按民法第148 條規定：「權利之行使，不得違反公共利益，
或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」又權利濫用禁止原則不僅源自誠實信用原則，且亦須受誠實信用原則之支配，在衡量權利人是否濫用其權利時，仍不能不顧及誠信原則之精神。故於具體案件，如當事人以權利人行使其權利有權利濫用及違反誠實信用原則為抗辯時，法院應就權利人有無權利濫用及違反誠信原則之情事均予調查審認，以求實質公平與妥當。所謂誠實信用之原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用認定（最高法院100 年度台上字第463 號、86年度台再字第64號判決意旨參照）。
㈡兩造於102 年10月3 日成立系爭調解，其調解成立內容第1
點約定：「聲請人（即原告) 所有坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地同意出租於相對人，供門牌號碼臺中市○○區0000 0號房屋坐落使用，至上開房屋不堪使用，且相對人未繼續使用該房屋之日止。若使用期間房屋有重大修繕之必要時，應經聲請人（原告）同意，始得進行修繕。」等語。故兩造因此調解之成立，而存有租賃土地之契約關係，原告同意被告所有系爭房屋占用原告所有系爭土地，租賃期限至系爭房屋達不堪使用且被告未繼續使用該房屋之日止。至於租賃期間，就系爭房屋之重大修繕，雖約定應經原告之同意，但就未能取得原告同意所進行重大修繕之法律效果則未為約定。而本件被告既以原告之終止租約係違反誠信原則之權利濫用為抗辯，則決定被告違反系爭重大修繕同意約定之法律效果時，自應依循正義公平法則，參照系爭原告同意被告長久期間租用系爭土地以使用系爭房屋之約定目的及旨意，以綜合衡量權利人及義務人雙方利益，並考察權利義務之社會上作用，以定被告違反約定之法律評價及原告因此終止租約有無權利濫用及違反誠實信用原則。
㈢原告係因另案臺灣高等法院臺中分院78年度上字第436 號分
割共有物事件之確定判決而分得經登記為臺中市○○區○○段○○○○○ ○號土地所有權，該判決係於80年1 月11日確定（見本院103 年度司執字第28858 號拆屋交地執行卷宗內附由債權人劉源彬所提出之確定證明書影本），原告係於87年11月11日完成登記取得該土地所有權（見同執行卷宗內附由債權人劉源彬所提出之土地登記簿謄本影本）。又系爭房屋為未保存登記之建物，屬加強磚造結構建物，其屋齡推估超過30年以上，實際年份無法認定（見同執行卷宗內附施純誠建築師事務所不動產鑑定報告所載，影印附於本院卷一第81至
82 頁 ）。另兩造於102 年10月3 日成立調解，兩造成立租賃土地之契約關係，原告同意被告所有系爭房屋占用原告所有系爭土地，租賃期限至系爭房屋達不堪使用及被告未繼續使用該房屋之日止（本院按，須具備兩條件）。嗣原告於10
3 年3 月18日具狀聲請本院強制執行拆除系爭房屋越界無權占用原告所有87-34 地號土地部分之建物，被告於該執行程序中之103 年12月初，自動履行拆除系爭房屋越界無權占用部分之建物完畢（見同執行卷宗內附聲請狀載，及債權人於
10 3年12月17日之民事聲請暨陳報狀載）。而於被告自動履行拆除期間內之103 年11月7 日，原告寄發臺中民權路郵局第2651號存證信函，要求被告停止系爭房屋之重大修繕，繼之於104 年2 月17日，原告寄發臺中法院郵局第477 號存證信函，以被告違反系爭重大修繕同意約定及被告將基地轉租第三人收取租金為由，通知被告終止兩造就系爭土地之租賃契約。
㈣系爭房屋，為加強磚造結構，其屋齡經建築師推估超過30年
以上，已如前述。雖依財政部所制頒之「固定資產耐用年數表」所載加強磚造房屋之耐用年數為35年（見本院卷二第35頁）；但依據「臺中市地價調查用建築改良物耐用年數及每年折舊率表」所載加強磚造房屋之耐用年數則為53年（見本院卷二第26頁）。而系爭房屋於被告自動履行拆除前，除嗣後經自動履行拆除之小部分（面積為11.30 平方公尺，見上開執行卷宗內附中正地政所103 年7 月1 日土地複丈成果圖所示）外，其餘建物部分（面積為56平方公尺，見附圖B 部分所示）均屬堪用狀態，並由被告出租於第三人營業使用，此參諸拆除前之房屋照片，及兩造於系爭調解筆錄之約定同意：供被告使用至不堪使用，且未繼續使用之日為止等語即足以明之。
㈤被告係為配合強制執行而自動履行拆除，將原告因共有土地
分割所分得部分土地回歸於原告占有，在法律評價上，被告之自動履行拆除自屬誠信行為之實踐。又就其餘原尚堪使用部分，被告仍有予以修繕維持本來堪用程度之必要及權限，始符合衡平原則，此徵諸一般政府徵收道路用地而有拆除部分建物之情形，亦無不許其修建保存其餘建物。且被告拆除後之所有房屋繼續在原告之土地上占有使用，符合兩造於系爭調解筆錄所約定成立租賃契約之目的及其期限利益（即租賃至上開房屋不堪使用及被告未繼續使用該房屋之日止），並未直接造成原告之立即損害，蓋依據「臺中市地價調查用建築改良物耐用年數及每年折舊率表」所載加強磚造房屋之耐用年數為53年，則系爭房屋在耐用年限前依約有權使用系爭土地。又建築物之結構體為其建物之主要骨幹，建築物之堪用與否，尤以結構體之維護為首要。觀諸被告自動履行拆除及修繕之經過，其作法是先拆除越界占用部分之磚造外牆及外樓梯，繼之於破壞占用部分之一、二樓樑、柱之結構前，為免損及建物結構體，先以鋼骨支撐一、二樓樑、柱及樓地板以保全主體結構安全，並補砌磚造外牆至後側二樓女兒牆高度，以維持原建物可以遮風避雨之功能，再拆除越界占用部分之一、二樓樑、柱及樓地板牆（見本院卷二第4 至7頁被告陳報拆除前及拆除中照片所示）。故系爭房屋之主要修繕係維護緊鄰拆除部分之建物結構安全及補砌外牆，以保護建物整體結構安全及保有建物遮風避雨之功能，其餘部分之修繕無非是配合原先結構體及外牆遭拆除破壞後，所為維護修繕結構體及其外牆所連帶實施之整體維護修繕作為。系爭房屋固因此而加強建物之耐用度，而有延長耐用年限之效益，但因其連帶實施整體維護修繕既是為維護另案強制執行事件自動履行拆除後殘餘建物之堪用所必要，其衍生之效益自僅是被告履行誠信行為之附加效益，並非係被告故意違背系爭調解筆錄之約定所生侵害行為之不法利益。
㈥兩造間之調解成立內容雖約定：「若使用期間房屋有重大修
繕之必要時，應經聲請人（即原告）同意，始得進行修繕。」。但被告既是因自動履行拆除之誠信行為，而不得不自己破壞系爭房屋之結構體及外牆，衡情此情自非兩造於成立系爭調解時所得預見，否則被告殊無經折衝後猶簽立對己毫無實益之調解筆錄，是被告因原告之聲請強制執行而被迫自己破壞系爭房屋之結構體及外牆後再加以修繕之情形，應認不在系爭調解內容所約定規範之內。又參諸被告就其餘原尚堪使用部分有予以維持本來堪用程度之必要及權限，則衡情論理，原告本應予同意修繕，方屬合乎情理，及符合兩造於系爭調解筆錄所約定成立租賃契約之目的及許被告長期使用之用意（即租賃至上開房屋不堪使用及被告未繼續使用該房屋之日止）。然原告卻於系爭調解筆錄簽立未幾，藉另案強制執行之機會，故不同意被告修繕該房屋之結構體、外牆及其他連帶實施整體維護修繕，並以系爭調解內容規範外之情形，指被告違背調解之約定，此無異係剝奪被告修繕維護系爭房屋其餘原尚堪使用部分完整性之權益，其失衡平甚明。則被告抗辯原告行使權利違反誠信原則及權利濫用原則等語，尚非無據。
㈦又原告另主張其終止兩造租賃契約請求被告交還土地，本係
屬所有權之權利行使，並能促使系爭土地及平田段87 -34地號土地之整體規劃及充分理用，並無被告所稱之權利濫用情事。而被告對於該建物於依法拆除後方牆壁後，斥資進行重大修繕，所圖顯非係為提供合於使用之房屋予轉租之第三人，謀得每月3,000 元之差額，無非係占用原告所有之系爭土地，使被告不僅對於系爭土地無法利用，更進而阻絕平田段87-34 地號土地之對外聯絡，排除原告對此二筆土地之完整規劃利用，並進而藉此將市價僅13萬餘元之老舊建物，無故延長該建物數十年之使用壽命後，據以要脅原告提出500 萬元之和解金額云云。惟查，租賃契約為債之關係，基於債之相對性，有關債之契約關係中，其權利之行使及義務之負擔，是否有違誠信原則或有權利濫用情事，自當以契約內當事人間就契約之履行是否合乎債之本旨（即雙方締結契約之目的及旨意），而依公平正義之衡平法則，及考察權利義務之社會上作用，具體檢視權利人及義務人雙方基於契約履行或不履行而生之利益或損害，有無犄輕或犄重之失衡。至於契約當事人一方與第三人間另有其他法律關係而生權義變動，自屬契約外之事項，不應在衡量之內。本件兩造因系爭調解成立而締結租賃契約，則有關出租人權利之行使及承租人義務之履行，悉以兩造間約定之租賃條件為憑，而參照系爭原告同意被告長久期間租用系爭土地以使用系爭房屋之約定目的及旨意，則有關被告出租系爭房屋予第三人及原告之系爭土地之開發價值等節，均屬契約外之事，無關於本件被告可否進行重大修繕及是否應得原告同意始得進行修繕之約定。蓋有關被告出租系爭房屋予第三人及原告所有系爭土地之開發價值等節，於兩造成立調解締結租賃關係，均係早已俱在之事，兩造既未將之列入契約內容或權利義務變動之條件，則檢視權利人及義務人雙方基於契約履行或不履行而生之利益或損害有無犄輕或犄重之失衡時，自無庸將之考量在內，是原告此部分之主張自無足採。
㈧從而原告以被告違反系爭重大修繕同意約定而依土地法第10
3 條第5 款規定終止兩造就系爭土地之租賃契約，難謂合法。
四、原告可否以被告未將系爭土地供為己用，在未經原告同意下將系爭房屋租賃於第三人，而依土地法第103 條第3 款規定或民法第433 條第1 項規定終止系爭調解筆錄所成立之租賃契約？㈠原告雖主張被告將系爭房屋全部轉租於第三人，其本質上即
係將向原告所租賃之土地，全部轉租於第三人，已符合土地法第103 條第1 項第3 款規定，原告自得終止土地租賃契約，收回系爭土地云云。查，就被告出租系爭房屋於第三人之事實，固經被告自認，並有被告所提出房屋租賃契約書影本在卷足憑（見本院卷一第64至71頁背面）。惟參諸被告所提出房屋租賃契約書影本顯示，自97年間起被告既已將系爭房屋出租予第三人開店營業等情，而兩造為兄弟，系爭房屋原為原告所有，因兄弟分產，原告將系爭房屋所有權讓與被告，緊鄰之土地復經法院裁判分割而為原告取得，而被告將系爭房屋出租予第三人營業之事，於兩造簽立系爭調解筆錄前既已存在，自為原告所知之，並同意簽立系爭調解筆錄繼續出租系爭土地予被告所有系爭房屋占有使用，故被告並非成立系爭調解內容後，始為原告所指之「違法出租」系爭房屋之行為，則原告於自願成立系爭調解內容之後，再指責被告違法出租云云，自有失誠信。
㈡再者，按房屋所有人與基地所有人間就基地有租賃關係，如
當事人間無相反之特約，則房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，此與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因（參最高法院79年度台上字第2678號判例要旨）。本件系爭調解成立前，被告本即有權將其所有之系爭房屋供他人使用，其將系爭房屋出租給第三人，並非將基地轉租，依上開判例意旨，被告所為無非係本於所有人對於房屋使用收益權之行使，此與單純之基地轉租有別，自無土地法第103 條第3 款出租人收回租用建築房屋之基地規定之適用，則原告依土地法第103 條第3 款規定以承租人轉租基地於他人為由終止租約，或依民法第443 條規定違法轉租全部租賃物於他人為由終止租約，於法均有未合，難謂有據。
五、綜上所述，原告主張被告就系爭房屋之重大修繕違反須經原告同意之約定，及被告違法轉租基地予於第三人，而依土地法第103 條第3 款、第5 款及民法第443 條規定終止租賃契約，於法既有未合，自不生終止租賃契約之效力。從而原告依民法第767 條第1 項前段，及民法第455 條之規定，訴請被告拆除系爭房屋，並將系爭土地返還原告，自屬無據，其起訴為無理由，應予駁回。至其假執行之聲請，因其訴業經駁回而失所依附，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 1 月 20 日
民事第一庭 法 官 賴恭利以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 1 月 20 日
書記官 蘇文熙