臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第732號原 告 高泉豊訴訟代理人 鄭鈺璇律師
徐宏昇律師被 告 洪志明即靜宜早點
蕭秋君即復興麵線共 同訴訟代理人 徐文宗律師複代理人 黃楓茹律師
林美津上列當事人間返還不當得利事件，本院於105年6月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者；
三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者；七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款分別定有明文。查本件原告起訴時，原主張之請求權基礎為民法不當得利之規定，訴之聲明為：「⒈被告洪志明即靜宜早點應給付原告新臺幣（下同）385,000元，並自支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒉被告蕭秋君即復興麵線應給付原告192,500元，並自支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」，嗣於本院審理時，於民國104年11月5日以民事補充理由狀追加請求權基礎為「租金給付請求權」，並請求先就「不當得利」部分為審酌，如不當得利無法成立，再審酌「租金給付請求權」，即為訴之追加，復於105年3月25日以民事訴之變更暨補充理由㈣狀，擴張聲明為「⒈被告洪志明即靜宜早點應給付原告369,600元，並自支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒉被告蕭秋君即復興麵線應給付原告364,000元，並自支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」，其基礎事實同一，不須另行蒐集新訴訟資料，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，且屬擴張訴之聲明，揭諸前開法律規定，原告此部分訴之追加，應予准許，合先敘明。
貳、實體部分
一、原告方面：㈠原告主張：坐落臺中市○區○○段○○段0地號（面積216平
方公尺）、8-4地號（面積59平方公尺）二筆土地（下稱系爭土地），為原告高泉豊與第三人林黃金葉、黃盟婷所共有，原告共有部分為3分之1。惟系爭土地現為被告無權占用中，即被告洪志明即靜宜早點（設立日期86年4月18日，地址臺中市○區○○路0段000號1樓，聲請支付命令狀誤為166號1樓），無權占用在系爭土地共65平方公尺（即分別占用8地號面積51平方公尺、8-4地號面積14平方公尺之土地），而受有不當得利；被告蕭秋君即復興麵線（設立日期94年1月23日，地址臺中市○區○○路0段000號1樓，聲請支付命令狀內誤為164號1樓），無權占用系爭土地66平方公尺（即分別占用8地號面積51平方公尺，及8-4地號面積15平方公尺之土地），而受有不當得利。依土地法第105條、第97條之規定，上開相當於租金之不當得利應依土地申報地價年息百分之10計算。經查坐落臺中市○區○○段○○段0○000地號，於102年1月之申報地價均為16,800元／平方公尺，因被告占用系爭土地多年，則以申報地價年息百分之10、請求期間10年，計算原告系爭土地應有部分3分之1之結果，原告應得向被告洪志明即靜宜早點、被告蕭秋君即復興麵線分別請求364,000元（計算式：16,800×65×0.1×10×1/3＝364,000）及369,600元（計算式：16,800×66×0.1×10×1/3＝369,600）之相當於租金之不當得利。爰依民法不當得利之規定，請求被告二人分別給付上開10年期間相當於租金之不當得利，及各自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。又依被告之主張，其認為與原告間有租賃關係，故原告備位請求被告應依租賃關係給付原告。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈系爭土地應有部分原權利人高壽美，已於102年1月8日死亡
，其遺產應由和田智子、高泉豐、高泉洋、高倫太郎（代位繼承高泉隆）、高賴瑠（代位繼承高泉隆）。高壽美所有繼承人復於102年5月14日以「遺產分割協議書」（如原證11），協議高壽美全部財產由原告高泉豐一人繼承。該「遺產分割協議書」因用途為土地登記，故僅說明遺產中土地部分之分割方式，但可合理證明高壽美生前之債權，也經協議由原告單獨繼承。而高壽美對於被告之一切財產上權利，既非專屬於高壽美本身，當得由原告全部繼承無誤。且高壽美之全部其他繼承人已同意由原告繼承所有遺產，則於遺產分割協議書訂立時起，原告就遺產之權能當溯及遺產繼承之時，原告既為被繼承人高壽美之繼承人，高壽美對被告之一切權利亦當由原告承受。而其他繼承人亦以書面明白表示將遺產權利交予原告，則原告之權利即溯及至遺產繼承時，是以原告於本案之當事人適格當無疑問。且原告依法本無需他共有人之同意，即得本於所有人之地位就系爭土地向被告為請求，更何況原告業已獲得他共有人之同意。則原告就本案具備當事人適格⒉按「以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告
就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由」。最高法院72年度台上字第1552號裁判意旨參照。本件如被告主張其非無權占有，自應由被告就有權占有之事實負舉證責任，惟依被告所舉之判決，就系爭土地與原告有租賃關係之人，為曾秀鳳及曾陳美鑾，故被告如主張其等為該二人之後手，自須舉證證明與該二人之原因關係。惟被告皆僅以單純之文字簡短表示其等分別是於96年由曾秀鳳受讓系爭164號房屋（靜宜早點），及於95年由曾陳美鑾同意無償出借系爭166號房屋（復興麵線）。既被告至今仍未實際舉證證明其等確為曾秀鳳及曾陳美鑾二人之後手，依前開最高法院判決之意旨，應認原告之請求為有理由，至為明確。
⒊被告雖提出被證1、2、3之判決（下稱「拆屋還地之判決」
），主張曾秀鳳及曾陳美鑾分別與原告之前手成立租賃契約，而被告為曾秀鳳及曾陳美鑾之後手，故其等非無權占有云云。惟查：我國民法於18年制定後，至83年始修正。本件租賃關係既發生於4、50年代，其法律關係自應適用19年5月5日施行之民法物權編。當時規定共有物之管理除簡易修繕或其他保存行為以外，應由共有人共同為之。則出租共有物既非修繕或保存行為，應得全體共有人之同意始得為之，否則對於他共有人不生效力。本件原告之前手林照明，從未同意系爭土地之出租，基於債之相對性，曾秀鳳及曾陳美鑾不得以其等與黃爍龍、林黃金葉間之租賃契約，對林照明主張為有權占有。既系爭土地之租賃契約對林照明不生效力，對林照明之後手即原告當亦不生效力。此情並已載於該拆屋還地之判決理由欄中（詳被證1第5頁、被證2第7頁及被證3第8頁），則原告主張被告占有系爭土地對其並無法律上之原因，於法實屬有據。
⒋被告提出被證4之55年2月之收據上蓋有林照明之章，謂林照
明與林池蓮、黃登輝確有共同出租系爭土地云云。惟被告於該拆屋還地判決訴訟過程中已提過該收據，惟判決認為林照明自32年即旅居日本，至被證1審判時，歷經50多年從未返國過（詳被證1第5頁)，自不可能在日本與黃登輝、林池蓮及羅臭獻一同用印，則該收據上林照明之簽名用印即有可議，而難以認定林照明有出租之同意。而該收據是否能證明林照明曾同意系爭土地之出租，為該拆屋還地判決之重要爭點。被告之前手就此既已於訴訟中為完整之言詞辯論，則除非當事人提出足以推翻原判斷之新資料，否則法院之認定即有爭點效，當事人不得再為相反之主張，法院亦不得做相反之判斷（最高法院97年度台上字第2688號判決意旨參照）。職是，在被告並未提出新資料前，該收據並不足以認定林照明與曾秀鳳、曾陳美鑾之前手間存在租賃契約。
⒌於系爭土地上經營靜宜早點與復興麵線商號者，分別為被告
洪志明及蕭秋君。然被告迄今仍未能舉證證明其與曾秀鳳、曾陳美鑾間之前後手關係。雖洪志明為曾秀鳳之子，然子女與母親間就母親之財產並不當然存在借貸關係，亦無從推定。洪志明僅主張其已得母親曾秀鳳同意借貸房屋者，不能認其舉證責任已盡。另蕭秋君亦僅表明係曾陳美鑾出借土地云云，亦難認為有權占有之證明。況曾秀鳳與曾陳美鑾與原告間並不存在租賃契約，被告如要主張其為有權占有，應證明其等與原告或原告之前手間存有債之關係，而非被告與曾秀鳳、曾陳美鑾之間的關係。被告如無法證明其對於原告為有權占有，原告對其主張不當得利返還請求權即有理由。
⒍至證人曾穗瑜雖證述：「（台中市○區○○路○段000號1、
2樓是不是你們的房子？）是。」等語。惟原告對此經向臺中市中山地政事務所調取系爭土地登記謄本，查知系爭土地上建物建號為「正義段九小段70-000、328-000」（原證18、19）。查詢該正義段九小段70-000及328-000建號建物登記謄本，發現兩間房屋皆登記有所有權人，分別為「豐原汽車客運股份有限公司」及「中華民國」，非被告或被告所稱之前手即曾陳美鑾或曾秀鳳所有（原證20、21）。可知系爭土地上之建物不僅非被告所稱之前手所有，亦與被告完全無任何關係，則被告等人就系爭土地顯無權占用，應對土地之所有權人即原告負不當得利返還責任，至為明確。另證人雖當庭提出房屋稅繳款書，然稅籍僅是行政機關課稅管理之用，納稅義務人並不一定為有權占有之人。房屋稅籍證明書亦無法作為房屋產權之證明。各地方政府之稅務局對此發布多次新聞告示（參原證22）。最高法院亦認稅捐稽徵機關用以課稅之房屋稅籍資料不能執為認定所有權之唯一依據。則證人提出之房屋稅繳款書是否足以作為曾陳美鑾或蕭秋君有權占用之證明，非無疑問。縱如證人所述，蕭秋君目前占用之房屋未曾辦理保存登記，然曾陳美鑾及曾秀鳳既非系爭土地上房屋之原始起造人，縱使其係向前手受讓該等房屋，亦無由取得所有權。況依前開建物謄本所示，系爭土地上房屋早已非曾陳美鑾及曾秀鳳之前手所有。既然曾陳美鑾或曾秀鳳對於系爭土地上之建物並無任何權利，蕭秋君或洪志明當不得對原告主張為有權占有。縱認曾陳美鑾及曾秀鳳之前手（或前前手）曾與系爭土地所有人之一訂立租賃契約，依照當時民法第820條第1項，共有物全部或一部之出租屬於管理行為，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同管理之。如共有人中之一人未經其他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租他人，對於他共有人，不生效力。此有最高法院85年度台上字第2139號裁判意旨參照。本件系爭土地為三人所共有且無分管之約定，應為雙方所不爭執。縱林池蓮或黃登輝曾將系爭土地出租，然共有人之一林照明從未同意系爭租賃契約，且林照明自32年離開臺灣後即從未返國，不可能分身在國內為任何簽名或用印。被告迄今既未能舉證證明系爭租賃契約確曾獲得林照明之同意，則系爭租賃契約對於林照明即不生效力。原告承繼自林照明取得系爭土地之所有權，其本於所有權人之地位主張被告係無權占有，實屬有據。即曾陳美鑾或曾秀鳳既不得對林照明主張系爭租賃契約存在，被告洪志明或蕭秋君當亦無由執系爭租賃契約對原告主張為有權占有。
⒎被告主張請求給付租金之金額應以系爭土地原始出租人洪金
德繳納之租金為準，似是主張原告應受被證1至3之判決理由所認定之事實拘束。惟該拆屋還地判決對於租金之認定並無既判力，亦不生爭點效，被告所辯應無理由。蓋確定判決之既判力發生於判決主文所判斷之訴訟標的。如是訴訟標的以外之事項，縱令與為訴訟標的之法律關係有影響，因而於判決理由中對之有所判斷，除同條第二項所定關於抵銷之情形外，尚不能因該判決已經確定而認此項判斷為有既判力。又所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果以為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。最高法院97年度台上字第2688號裁判意旨參照。本件該拆屋還地之判決，其訴訟標的為所有物返還請求權，而確定判決認定系爭土地上存在租賃契約，故駁回黃爍龍及林黃金葉的請求，其既判力存在於黃爍龍及林黃金葉對於被告等人的所有物返還請求權，當不及於理由中關於租金之認定。再查，原告之前手為林照明，林照明與被告之前手間並不成立租賃契約，已經該拆屋還地之判決確認（見臺灣高等法院臺中分院81年度上字第94號判決書第8頁），既無租賃契約，遑論租金之約定。況林照明於該拆屋還地判決審理中，並未委任律師或親自到庭參與，也並未受相關通知，則林照明既於未該訴訟中為辯論，當不受該拆屋還地判決之理由拘束，以符民事訴訟法對於當事人程序權保障之意旨。故被告所舉該拆屋還地判決，對於租金之認定既無既判力，亦無拘束林照明之爭點效，當亦不拘束林照明之後手即原告。則被告主張以該拆屋還地判決理由中對於租金之認定來計算本案之租金，於法實有未合。縱認以被告所舉最高法院判決之租金金額為依據，即自51年7月1日至53年6月30日共2年之租金總額為1,666.6元；而自53年7月1日至54年12月31日共18個月的租金總額為2,817.9，平均月租156.55元，即自51年到54年租金提高了2倍多，則後續原告得請求給付之金額應以此比例即每3年增加2位為據逐年增加租金，原告得向被告主張之租金，在99年應為2,818乘以2的15【計算式：（99-54) /3＝15】次方，即66,978,224元，然原告僅向被告請求相當於不當得利的金額，在租金金額之請求上實屬合理。況依照被告提出之歷審判決書，被告據稱為前手之人於55年起皆未繳過房租（見被證3第7頁），其等既不願依約履行義務，如今又回頭主張50年前標準不明的租金，實令人難以苟同。則既然當初租金如何約定已不可考，原告主張回歸土地法之規定，以城市地方房屋之租金做為計算基準，結果與不當得利損害賠償相同，應屬合理。且被告洪志明之妻於104年12月21日法院進行土地量測時，自承靜宜早點從75年開始經營，且每月僅休一天，則被告使用系爭土地從事商業活動已久，卻從未給付分文租金。衡以該等地段位置及被告使用情形，原告主張以系爭土地申報地價百分之10為基準，亦屬合情合理。
⒏按不當得利返還請求權屬損害賠償之性質，而非基於租賃關
係而定期發生之給付。實務上僅因計算之方便，乃以土地法關於城市房屋租金之計算公式作為返還不當得利之標準。並非謂不當得利之性質等同於租賃。是以不當得利返還請求權仍應適用民法第125條之15年時效。最高法院94年台上字第1198號裁判意旨參照。本件被告無權占用系爭土地達數10年，原告依法得對其請求自起訴日起15年內之不當得利返還。
則原告依土地法之規定以系爭土地公告地價計算相當於10年租金之不當得利，於法自屬有據。即以系爭土地被告二人占用面積經臺中市中山地政事務所土地測量結果：被告洪志明經營靜宜早點早餐店占用8地號土地面積51平方公尺、8 -4地號土地面積14平方公尺；被告蕭秋君經營復興麵小吃攤占用8地號土地面積51平方公尺、8-4地號土地面積15平方公尺。依平均地權條例第14條及第16條，地價每3年重新規定一次。故申報地價亦為每3年變動一次，是以申報地價之查詢結果亦以3年一次為基準。惟系爭土地於臺中市地政局線上查詢系統僅能查到102年1月之申報地價即8、8-4地號土地均為每平方公尺16,800元。依照平均地權條例第16條，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價。本件系爭土地自99年至102年之公告地價皆未曾變更（皆為每平方公尺21,000元，書狀誤繕為21,600元，如原證16、17），故系爭土地於99年之申報地價應與102年同為每平方公尺16,800元。
㈢聲明：
⒈被告洪志明即靜宜早點應給付原告364,000元，並自支付命
令送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒉被告蕭秋君即復興麵線應給付原告369,600元，並自支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被告方面：㈠按「公同共有物權利之行使，除依其公同關係所由規定之法
律或契約另有規定外，應得公同共有人全體之同意，而以公同共有之財產為訴訟標的者，其法律關係之性質既須合一確定，故非由公同共有人全體或得其他公同共有人全體之同意起訴或被訴，則於當事人之適格即有欠缺。」，最高法院41年台上字第170號判例意旨參照。次按「當事人適格為訴權存在之要件，且屬法院應依職權調查之事項。又以公同共有之財產為訴訟標的之訴訟，依民法第828條第2項規定，應得公同共有人全體之同意始得為之。若無事實上無法得全體公同共有人同意之除外情形，而未得全體公同共有人同意逕行起訴者，自難謂其當事人適格要件無欠缺。」，最高法院88年度台上字第1486號裁判意旨參照。又按「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有」民法第1151條定有明文，再刪除前之民法第1167條「遺產之分割，溯及繼承開始時發生效力」，其刪除理由謂「依第1151條規定，在遺產分割前，各繼承人對於遺產為公同共有，而依本條規定，遺產之分割，溯及繼承開始時，發生單獨所有之效力，根本否定公同共有關係之存在，在法理上陷於自相矛盾，即與第1168條所定共同繼承人應負之擔保責任，亦有歧異，爰將本條予以刪除。」，本件原告起訴請求99年1月1日起至102年5月14日止之不當得利云云，惟查系爭土地於102年1月8日前為高壽美所有，原告非屬所有權人，本件原告復自認系爭土地於102年5月14日始為分割協議（原證11），而遺產分割協議並無使原告溯及於繼承開始時取得權利，則系爭土地之所有權、不當得利請求權在分割前依法即為全體繼承人所公同共有，是原告單獨起訴請求上開期間之租金或不當得利（即99年1月1日起至102年5月13日止），顯然未具當事人適格，無法未合，應予駁回。
㈡按「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，
且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該屋之基地，故基地租賃權與該地上建物有不可分性，題示情形，丙既依買賣關係而合法占有房屋，雖尚未取得房屋所有權，然既繼續使用土地，則該基地租賃權亦應隨建物之合法移轉占有而移轉與丙，原研討意見，以乙說為當。」，司法院第一廳（73）廳民一字第0465號研究意見參照。次按「按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃物契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，為民法第426條之1所明定，而臺灣地區祭祀公業，關於其名下財產及派下員占用產業之緣由，輒因年代久遠，人物全非，遠年舊物，每難以查考，涉有舉證困難之問題。於此情形，當事人自得依民事訴訟法第277條但書規定，主張以證明度減低之方式，減輕其舉證責任。」，最高法院100年度台上字第2268號裁判意旨參照。本件被告等占有系爭土地，屬有占有權源，早在80年間系爭土地之共有人黃爍龍、林黃金葉即對被告之前手提出無權占有之訴訟，但遭敗訴判決確定，有拆屋還地之判決可參照（參被證1至3）。即被告洪志明之前手曾秀鳳、被告蕭秋君之前手曾陳美鑾占有系爭土地之法律依據，業經本院80年度訴字第676號判決認定屬「不定期基地租賃關係」，該判決書（被證2）理由認定：三、「次查坐落台中市○區○○段0○段0地號及同小段8-4地號土地原係原告黃爍龍及先父黃登輝及訴外人林池蓮、林照明所共有，每人應有部分各1/3，嗣於61年7月6日林池蓮所有系爭二筆土地應有部分各1/3，經本院拍賣由林黃金葉得標拍定，並於同年8月22日辦畢所有權移轉登記，又黃登輝於66年4月2日去逝，其系爭8及8-4地號應有部分1/3，分別由原告黃爍龍及訴外人黃林玉琴繼承（及黃登輝之妻），並於69年3月11日辦畢繼承登記，嗣原告黃爍龍於77年11月5日向黃林玉琴買受所繼承之系爭8-4地號應有部分1/3，並於78年1月16日辦畢所有權移轉登記，有土地登記簿謄本二件及戶籍謄本乙件附卷可憑，並為兩造所不爭執」；四、「再查民國42年間，鄭洪瓊珠及其父洪金德向共有人黃登輝、林池蓮及林照明承租系爭二筆土地，並在其上搭建木造房屋4戶即162、16
4、166、168號，其後曾加以整修，租金均由黃登輝或羅臭獻前來收取…而陳美玉於53年間向洪金德購買166號房屋，租金均由羅臭獻前來收取，惟於59年間因羅臭獻未來收取，陳美玉乃以存證信函通知並附寄匯票租金分由黃登輝及林池蓮收取，嗣於61年將該屋賣給其妹曾陳美鑾等情，業分據證人鄭洪瓊珠、陳美玉結證在卷，並有被告提出均由林池蓮、黃登輝、林照明署名蓋章經代收羅臭獻向洪金德收取租金所出具之收據...」，五、「末按租地建屋之契約如無相反之特約，自可推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨房屋而為移轉，故承租人將房屋所有權讓與第三人時，應認其對於基地出租人仍有租賃關係之存在，所謂相反之特約，係據禁止轉讓基地上所建房屋之特約而言（最高法院48年台上字第227號判例參照）。本件被告洪曾玉花、曾陳美鑾未辦保存登記之系爭162、166號房屋係分別向鄭洪瓊珠、陳美玉買受而來，已據證人鄭洪瓊珠、陳美玉證述在卷，另被告曾秀鳳未辦保存登記之系爭164號房屋，係於洪金德及其子洪豫徽（即曾秀鳳之夫）相繼死亡依法繼承而來，有戶籍謄本一件附卷可稽，原告亦不否認系爭162、164、166號房屋分別為被告洪曾玉花、曾秀鳳、曾陳美鑾所取得，參以陳美玉於53年間向洪金德買受系爭166號房屋後支付租金，與系爭二筆土地原共有人林池蓮、黃登輝成立不定期限基地租賃關係，已如前述，可見原共有人林池蓮、黃登輝將系爭二筆土地出租與鄭洪瓊珠、及其父洪金德建屋，並未有何禁止轉讓基地上所建房屋之特約，則被告洪曾玉花、曾秀鳳、曾陳美鑾既事後分別取得系爭162、164、166號房屋，依上開判例說明，該租賃權已隨同移轉」等語。則被告洪志明之前手曾秀鳳、被告蕭秋君之前手曾陳美鑾占有系爭土地之法律依據，既判決認定屬「不定期基地租賃關係」，並業經上訴駁回確定在案。本件被告洪志明、蕭秋君係受讓曾秀鳳、曾陳美鑾而取得系爭房屋，依法當然繼受系爭土地上之不定期限基地租賃關係，自屬有權占有。原告雖否認原共有人林照明有出租系爭土地之事實，然林照明曾署名蓋章委由羅臭獻前來收取地租，有55年2月之收據可稽（被證4），而查羅臭獻已離世無法傳訊到庭為證，且締約之事實因年代久遠、人事已非，對此被告實陷舉證困難之情形，揆諸上開最高法院判決要旨，既林照明曾就系爭地租之收據簽認用印，足證原告之前手林照明亦確實與林池蓮、黃登輝共同出租系爭土地無訛，則原告自應承繼林照明之出租人地位。而原告就系爭土地既自認係繼受林照明之應有部分，則應承繼原出租人林照明之地位，而被告洪志明為曾秀鳳之子，得曾秀鳳之同意使用系爭164號房屋時，基於曾秀鳳對系爭土地具有「不定期限基地租賃契約」，當然有權使用系爭土地，即被告洪志明自96年由曾秀鳳受讓系爭164號房屋時，當然繼受系爭土地上之不定期限基地租賃關係。另被告蕭秋君自95年由曾陳美鑾同意無償出借系爭166號房屋時，基於占有之連鎖亦非無權占用，在原告等人終止系爭不定期限基地租賃關係前，被告等係有權占有系爭土地，原告起訴請求無權占用之不當得利，顯無理由，應予駁回。而違章建築雖因違反行政上建築管理規則致無從辦理所有權移轉登記，然並非不得為交易、讓與之標的，而所讓與者為「事實上之處分權」，已是實務定論。而查，系爭164、166號房屋雖未辦保存登記，然已由曾秀鳳、曾陳美鑾取得事實上處分權，已如前述。又違章建物之基地租賃權，會隨同建物之合法移轉占有而移轉，有前揭司法院研究意見所揭櫫，是被告自有使用系爭基地之合法權源。
㈢原告以系爭土地坐落之建物為328、70建號、所有權人分別
為中華民國、豐原汽車客運股份有限公司，以及房屋稅納稅義務人並非一定為有權占有，主張被告為無權占有云云。惟查328、70建號之門牌依謄本記載分別為復興路3段150號、158號，與法院履勘系爭土地現場之建物不符，系爭土地上之建物門牌應為162、164、166號，有104年12月21日勘驗筆錄可稽，原告所指上開二建號，實際並非坐落於本件土地甚明。再被告洪志明、蕭秋君業已自認分別占有使用164、166號建物，並由現場履勘屬實，而上開建物分別由曾陳美鑾、蕭秋君繳納房屋稅，有納稅證明為據。原告持前詞主張被告等為無權占用，顯有誤解。況若循原告之思考脈絡，則應以中華民國、豐原汽車客運股份有限公司為被告才是，則原告以洪志明、蕭秋君為被告起訴應不合法。縱認原告得請求不當得利，惟查依前案測量系爭164、166號房屋所占用系爭土地面積均僅為0.0064公頃（64平方公尺），則原告請求占用系爭164號、166號房屋之不當得利所據計算面積之基礎即屬有誤。若認被告變更或追加請求給付租金為合法，且原告得請求被告給付租金，惟查系爭土地原始出租人洪金德於55年7月間繳納之2年租金（自51年7月1日至53年6月20日）及55年2月間繳納18個月之租金（自53年7月1日至54年12月31日）分別為「一千一百六十六元六角」、「二千八百一十七元九角」（詳被證3第7頁），則原告請求給付租金之金額顯非以此為據，亦非適法。
㈣系爭土地原始出租人洪金德於55年7月間繳納之2年租金（自
51年7月1日至53年6月20日）及55年2月間繳納18個月之租金（自53年7月1日至54年 12月31日）分別為「1,166.6元」、「2,817.9元」（詳被證3第7頁），以及曾陳美鑾以存證信函給付62年7月至68年12月計「78個月」之租金「新台幣11,700元」（被證5）、曾秀鳳以存證信函給付64年7月至68年12月計「54個月」之租金「新台幣8,100元」（被證6）。
且查兩造至今並無調整租金之合意或法院判決，則本件原告得請求之租金，依約應以前開被證5、6之租金數額為據，則被告蕭秋君、洪志明每月應給付之租金均為150元（計算式：11,700÷78＝150；8,100÷54＝150），原告既無聲請法院調整租金，且兩造雙方並無調整租金之合意，則原告請求給付租金之計算，自應以每月租金150元計算為據。因原告就系爭土地應有部分為1/3，則每月就164、166號房屋各得請求之租金數額應為50元（計算式：150÷3＝50元）。
㈤按「土地所有人固得依不當得利法則向無權占用其土地之人
請求返還相當於租金之損害金，惟其數額，除以申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報地價年息百分之10之最高額。」，最高法院88年度台上字第3331號裁判旨參照。本件系爭土地並非繁榮商圈，僅零星商業活動，被告洪志明所經營之靜宜早餐店，僅賺取薄利，被告蕭秋君經營之復興麵線並非每日營業僅偶爾開店，是考量系爭土地商圈繁榮程度以及被告等利用土地所受之利益，縱兩造間之不定期限基地租賃契約不存在，認被告等受有不當得利（假設語），因被告等係經營小吃攤賺取薄利，原告請求以申報地價百分之10計算不當得利數額，顯屬過高，應予酌減至百分之5為妥。
㈥聲明：原告之訴駁回。
三、兩造經法官試行整理並簡化爭執，結果如下：㈠兩造不爭執之事項⒈被繼承人高壽美於102年1月8日死亡，其遺產經全體繼承人
於102年5月14日協議分割，由原告取得系爭土地，應有部分3分之1。
⒉系爭土地為原告及第三人林黃金葉、黃盟婷分別共有，應有部分各3分之1。
⒊系爭土地上有門牌號碼為臺中市○區○○路0段000號未保存
登記建物，使用人為洪志明即靜宜早點，使用土地面積為65平方公尺。
⒋被告洪志明自99年1月1日起至今，占用部分系爭土地為營業，從未給付任何代價。
⒌系爭土地上有門牌號碼為臺中市○區○○路0段000號未保存
登記建物，使用人為蕭秋君即復興麵線，使用土地面積為66平方公尺。
⒍被告蕭秋君自99年1月1日起至今，占用部分系爭土地為營業，從未給付任何代價。
⒎兩造對對造所提證物形式真正均不爭執。
㈡兩造爭執之事項（依判決格式及理由順序酌加修正）：
⒈原告起訴請求租金或不當得利，是否具當事人適格？⒉被告洪志明、蕭秋君占有系爭土地，是否為無權占有？⒊被告蕭秋君主張其向166號門牌號碼之所有人曾陳美鑾無償
使用房屋，原告對被告蕭秋君主張不當得利或給付租金，有無理由？⒋若認被告等受有不當得利，則原告請求以申報地價年息百分
之10為計算之依據，是否適當？⒌若原告得請求被告給付租金，則租金計算之依據為何？
四、法院之判斷㈠按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部
為公同共有。民法第1151條定有明文。換言之，共同繼承之遺產在分割以前，應為各繼承人公同共有，如公同共有人中之一人或數人，以其他公同共有人處分公同共有物為無效，對於主張因處分而取得權利之人，雖非不可提起確認該物仍屬公同共有人全體所有之訴，但提起確認自己部分公同共有權存在或交還自己部分之訴，則為法所不許（最高法院37年上字第7302號判例參照）；又繼承人共同出賣公同共有之遺產，其所取得之價金債權，仍為公同共有，並非連帶債權。公同共有人受領公同共有債權之清償，應共同為之，除得全體公同共有人之同意外，無由其中一人或數人單獨受領之權（最高法院74年台上字第748號判例參照）。進一步言，「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，為民法第1151條所明定。又公同共有物之處分及其他權利之行使，除公同關係所由規定之法律或契約另有規定外，應得公同共有人全體之同意，同法第828條第2項亦定有明文。此項規定，依同法第831條規定，於公同共有債權準用之。故繼承人因繼承而取得之遺產，於受侵害時，其所生之損害賠償債權，乃公同共有債權。如由公同共有人即繼承人中之一人或數人就此項債權為訴訟上之請求時，自須得其他繼承人全體之同意，始能謂當事人適格無欠缺。再者，上述債權既為全體繼承人公同共有，則繼承人即公同共有人中一人或數人，請求就自己可分得之部分為給付，仍非法之所許。從而，上訴人請求被上訴人就上述債權按其應繼分計算可分得金額對伊賠償，自非合法」（最高法院77年度台上字第66號判決意旨參照）。況遺產分割協議之債權行為與共有物分割協議相同，均同為不要式行為，協議分割後，僅取得履行協議之請求權，並未取得分割之單獨所有權，若遺產含有不動產，其協議分割之物權行為仍有民法第758條第2項應以書面為之規定之適用，始生效力。且參諸民法第1167條規定（即遺產之分割，溯及繼承開始時發生效力之規定）業已刪除，並佐以民法第1167條條刪除之立法理由為：「依民法第1151條規定，在遺產分割前，各繼承人對於遺產為公同共有，而依本條規定，遺產之分割，溯及繼承開始時，發生單獨所有之效力，根本否定公同共有關係之存在，在法理上陷於自相矛盾，即與第1168條所定共同繼承人應負之擔保責任，亦有歧異，爰將本條予以刪除」等情以觀，足見不動產之遺產分割，係採移轉主義，並非溯及於繼承開始時即生分割之效力（參見林秀雄，繼承法講義，第114頁，2012年10月五版，元照出版有限公司，亦同此旨）。查依原告所提原證11之遺產分割協議書，原告係於102年5月14日始與其他繼承人達成遺產分割協議，同意就包括本件系爭土地在內之被繼承人高壽美之遺產，同意均由原告繼承，並「據以辦理繼承登記」，則原告顯係基於該遺產分割協議之物權契約，自102年5月14日始取得系爭土地應有部分1/3之共有人地位無誤。原告雖主張：該遺產分割協議書因用途為土地登記，故僅說明遺產中土地部分之分割方式，但可合理證明高壽美生前之債權，也經協議由原告單獨繼承，且高壽美對於被告之一切財產上權利，既非專屬於高壽美本身，當得由原告全部繼承無誤云云，惟此既為被告所否認，且依該遺產分割協議書，其他繼承人僅就包括本件系爭土地在內之被繼承人高壽美之遺產，同意均由原告繼承，並「據以辦理繼承登記」，並無同意就繼承登記前之公同共有權利，甚至高壽美對於被告之一切財產上權利，均同意由原告單獨行使或繼承，故原告就其主張102年5月14日遺產分割協議之物權契約前，不管就主張之不當得利或租金請求權，均不得由原告單獨行使，故原告此部分之主張自不具備當事人適格，就先位之訴及備位之訴均應予以駁回。
㈡按「租地建屋之契約如無相反之特約，自可推定出租人於立
約時，即已同意租賃權得隨房屋而為移轉，故承租人將房屋所有權讓與第三人時，應認其對於基地出租人仍有租賃關係之存在，所謂相反之特約，係指禁止轉讓基地上所建房屋之特約而言」（最高法院48年台上字第227號民事判例意旨參照，本則判例雖於91年10月15日經最高法院91年度第13次民事庭會議決議不再援用，並於91年11月15日由最高法院依據最高法院判例選編及變更實施要點第九點規定以(九一)台資字第00720號公告之，惟其不再援用理由為民法債編已增訂第426條之1，而本件被告主張其前手租地建屋之契約，既成立於88年債編修正前，則自仍有該判例之適用）。另按共有土地之出租，為共有物管理行為，依民法第820條第1項規定，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同為之，如共有人中之一人擅將共有土地出租與他人，對其他共有人應不生效力；復按當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，依民事訴訟法第280條第1項之規定，視同自認。此之所謂「不爭執」，係指不陳述真否之意見而言。若已明白表示「對於他造主張之事實不爭執」，則為自認而非不爭執。又當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束當事人及法院之效力，法院應認其自認之事實為真正，以之為裁判之基礎。在未經自認人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認之事實相反之認定。查被上訴人於原審言詞辯論期日，對於上訴人所為「過票款」是借款之主張，既已表明「沒有意見」，有該言詞辯論筆錄可參，依上說明，即屬「自認」，在未經被上訴人合法撤銷前，法院本不得為與其自認事實相反之認定（最高法院92年度台上字第1734號及103年度台上字第2193號民事裁判意旨參照）。
㈢查被告曾志明使用臺中市○區○○路0段000號1樓，係因被
告曾志明為曾秀鳳之兒子，由曾秀鳳無償使用借貸予被告曾志明等情，核與原告於支付命令狀內所提出被告曾志明之戶籍謄本相符，而原告於105年1月21日言詞辯論時，對於本院詢問有關被告表示洪志明及曾秀鳳係使用借貸關係之意見時，原告訴訟代理人亦當庭表示無意見，有該日言詞辯論筆錄可憑，依法已生自認效果，故原告其後再爭執該使用借貸關係，在未經合法撤銷前，本院自不得為相反之認定。又被告蕭秋君使用臺中市○區○○路0段000號1樓之依據，依被告聲請傳喚證人曾穗瑜，其於本院105年2月25日言詞辯論時已證稱：「（臺中市○區○○路○段000號1、2樓是不是你們的房子？）是的。（為何一樓現在由蕭秋君在使用？）因為蕭秋君的媽媽有幫助我們，我們有欠蕭秋君媽媽的人情，蕭秋君後來要向我們租一樓的店面，我就說不用租，你幫我們照顧房子的一樓，無償借予蕭秋君使用，二樓部分我們還有在使用，神明廳也都還擺在二樓。（這件事是否由你處理？為何由你處理？）房子的所有權人是曾陳美鑾，是我的媽媽，我媽媽平常都在臺北幫忙帶我弟弟的小孩，平常都是臺北台中來來去去的，所以這個房子我媽媽都是委託我幫忙處理，但我媽媽並沒有寫書面的授權書給我，只是口頭授權我處理，我媽媽現在年紀93歲，平常都是我在照顧。（上次開庭時，有告訴被告訴訟代理人，請你帶書面的授權書過來，是否有攜帶過來？）沒有，因為房子也不是很大間，我媽媽不太識字，眼睛現在也不好了，醫院常常來來去去，所以要她寫書面授權書，確實有困難。（你大概何時替你媽媽處理這間房子借給蕭秋君的事？）大概民國90幾年的事情，好像是97還是98年的事情。（你當時知不知道這間房子的土地所有權人是誰？）我只知道是好幾個人共有，但詳細的共有人是誰不是很清楚。（你母親當時出借房子時，有沒有什麼條件？）房子是我母親跟我說她同意借給蕭秋君的，所以是經過我媽媽同意後，才授權我跟蕭秋君講說房子借給她使用。而且當初有談好只有借一樓讓他們使用而已」等語，並經本院當庭勘驗證人身分證，其母親確實為曾陳美鑾等情無誤，則被告蕭秋君使用該166號1樓，亦係無償使用無誤。而依前述被證2，本院80年度訴字第676號判決書理由五，已認定：「本件被告洪曾玉花、曾陳美鑾未辦保存登記之系爭162、166號房屋係分別向鄭洪瓊珠、陳美玉買受而來，已據證人鄭洪瓊珠、陳美玉證述在卷，另被告曾秀鳳未辦保存登記之系爭164號房屋，係於洪金德及其子洪豫徽（即曾秀鳳之夫）相繼死亡依法繼承而來，有戶籍謄本一件附卷可稽，原告亦不否認系爭162、164、166號房屋分別為被告洪曾玉花、曾秀鳳、曾陳美鑾所取得，參以陳美玉於53年間向洪金德買受系爭166號房屋後支付租金，與系爭二筆土地原共有人林池蓮、黃登輝成立不定期限基地租賃關係，已如前述，可見原共有人林池蓮、黃登輝將系爭二筆土地出租與鄭洪瓊珠、及其父洪金德建屋，並未有何禁止轉讓基地上所建房屋之特約，則被告洪曾玉花、曾秀鳳、曾陳美鑾既事後分別取得系爭
162、164、166號房屋，依上開判例說明，該租賃權已隨同移轉」等情，並業經上訴駁回確定在案，又原告主張其前手為原共有人林照明，並為被告所不爭執，自可採認。則曾秀鳳、曾陳美鑾與原告以外其他共有人間，顯屬「不定期基地租賃關係」，對於原告以外之其他共有人而言，雖屬有權占有，惟對原告前手及原告而言，仍屬無權占有，故被告曾志明、蕭秋君即使經曾秀鳳、曾陳美鑾同意無償借貸使用，亦屬無權占有，故被告主張為有權占有，自不可採。
㈣按土地共有人未經其他共有人同意將整筆土地出租，該租約
對於其他共有人固不生效力，但租賃乃特定當事人間所締結之契約，出租人不以所有人為限，故共有人超出其應有部分，將整筆土地出租，該租約於為出租之共有人與承租人間仍然有效，承租人有依約支付租金之義務，其既未受有相當於租金之利益，他共有人自不得依不當得利之規定對該承租人為返還利益之請求（最高法院83年度台上字第1139號民事裁判意旨參照）。查本件被告雖為無權占有，並均自認自99年1月1日起至今，占用部分系爭土地為營業，從未給付任何代價，業如前述兩造不爭執事項，惟被告2人既對原告以外之其他共有人而言，有合法使用臺中市○區○○路0段000號1樓及166號1樓之權限，自非不當得利。至出租予曾秀鳳、曾陳美鑾之共有人是否受有不當得利，或曾秀鳳、曾陳美鑾是否有久未繳納租金而受有不當得利，並非本件審究之範圍。故原告對被告2人主張其依102年5月14日遺產分割協議物權契約，於取得系爭土地1/3應有部分後之不當得利部分，並無理由，自應予以駁回。至原告雖主張依系爭土地登記謄本，其上建物建號為「正義段九小段70-000、328-000」（原證18、19），查詢該正義段九小段70-000及328-000建號建物登記謄本，發現兩間房屋皆登記有所有權人，分別為「豐原汽車客運股份有限公司」及「中華民國」，非被告或被告所稱之前手即曾陳美鑾或曾秀鳳所有（原證20、21）云云，惟查，本件系爭土地上確有臺中市○區○○路0段0000000號建物，業經本院履勘現場屬實，並有臺中市中山地政事務所104年12月24日函復本院所附複丈成果圖可憑，故原告主張自不可採，又依本院函調上開2棟建物之房屋稅籍資料，就臺中市○區○○路0段000號建物納稅義務人雖現為被告曾志明，但如原告所述，該房屋納稅義務人並不代表即為所有權人，故本院仍認該房屋之事實上處分權人仍為曾秀鳳，均併予敘明。
㈤就原告主張其依102年5月14日遺產分割協議物權契約，對被
告主張租賃契約部分，查原告既主張其不受林照明以外其他共有人與被告前手所訂租約之拘束，自無從對被告或曾秀鳳、曾陳美鑾主張租金之權利，而被告亦非該租賃契約之當事人，自亦不受拘束，故原告備位主張依租賃契約之租金請求權部分自亦無理由，應予駁回。
五、綜上所述，被告對原告而言，雖無合法占有土地之權利，惟原告對被告並無不當得利及租金請求權，故原告先位之訴及備位之訴均無理由，均應予以駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，無庸逐一論述，附此敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 7 月 19 日
民事第三庭 法 官 黃建都正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 7 月 19 日
書記官 吳慕先