臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第894號原 告 王永成訴訟代理人 吳聰億律師被 告 林義庭訴訟代理人 李榮鴻律師被 告 柯錦惠上列當事人間請求給付仲介費事件，本院於民國105年2月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、原告前於民國103年5月20日與被告柯錦惠簽立不動產承買要約書（下稱系爭承買要約書），由被告柯錦惠授權原告就坐落嘉義縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號等土地（下稱系爭土地），與賣方即被告林義庭簽訂買賣契約，約定要約總價為新臺幣（下同）4800萬元，定金1000萬元，仲介費由買方即被告柯錦惠負擔100 萬元，被告柯錦惠並已交付面額各500萬元之支票2紙，以代支付買賣定金。原告已仲介被告柯錦惠與林義庭就系爭土地成立買賣合約，於103年5月21日簽訂不動產土地、建物買賣合約書（下稱系爭買賣合約書），約定買賣總價為4717萬元，及賣方應支付原告仲介費267萬元，被告林義庭並當場收受前開定金支票2紙，買賣契約業已成立，然被告2 人迄今不履行買賣合約書所載義務及支付仲介費，爰依系爭買賣合約第6條第5項、系爭承買要約書第5 條約定，分別向被告林義庭、柯錦惠請求給付居間報酬各267萬元、100萬元等語。並聲明：⒈被告林義庭應給付原告267 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⒉被告柯錦惠應給付原告100 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⒊願提供擔保，請求准予宣告假執行。
二、對被告抗辯之陳述：依被告2 人於本院104年5月15日準備程序中陳稱：「（問：
被告間是否曾就土地買賣價金為4717萬元，達成合意？）被告林義庭：我是願意用這個價錢出賣，所以我才簽約。被告柯錦惠：我也同意用這個金額買。」等語，可知其等已就系爭買賣合約之標的及價金互相同意，依最高法院57年台上字第1436號判例意旨，系爭買賣合約即為成立。另參系爭買賣合約簽立時之代書即證人廖德尾之證述，可知原告確有表明係代表被告柯錦惠簽立合約，被告林義庭亦當場簽收被告柯錦惠所交付之定金支票2 紙，系爭買賣合約當屬成立無疑。
貳、被告林義庭則以：
一、被告柯錦惠已否認有授權原告代理簽立系爭買賣合約，且系爭買賣合約未依一般契約之格式，先載明出賣人和買受人各係何人，亦僅有「賣方林義庭」及「仲介人王永成」之簽名，並無買方即被告柯錦惠之簽名，或原告以代理人之身分，代理被告柯錦惠在買方欄位上簽名。另原告係從事土地買賣仲介，依不動產經紀業管理條例立法精神，在建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，原告如以經紀營業員之身分仲介土地買賣，亦不得為系爭土地買方即被告柯錦惠之代理人。
二、系爭65-2、66地號土地為訴外人林宜成所有；系爭67地號土地為訴外人林碩俊所有；系爭67-3地號土地為訴外人林永松、林碩俊與被告林義庭共有；系爭73地號土地為訴外人林永松所有；系爭73-1地號土地為被告林義庭所有，前開土地所有權人均有意願出售上開土地，然因無法在簽約當日出席，故授權被告林義庭代理簽訂系爭買賣合約。被告林義庭確有出賣系爭土地之誠意，才應原告之請求，與原告先分別在系爭買賣合約賣主欄位及仲介人欄位上簽名，並與原告約定，請原告通知被告柯錦惠於103年5月22日上午10時，親自至雲林縣○○鄉○○村○○路○○○ 號廖德尾地政士事務所，洽商買賣細節及簽約，惟原告並未通知被告柯錦惠，致被告柯錦惠未如期親自到場，或授權第三人到場簽訂系爭買賣合約，地政士廖德尾因而認定系爭買賣合約未成立，同意被告林義庭退還2 張擬作為支付定金之支票予原告，被告林義庭亦取回原交付廖德尾保管之文件，是系爭買賣合約因被告柯錦惠未簽約而不成立。
三、原告非經紀業而執行仲介業務，業經雲林縣政府對原告以違反不動產經紀業管理條例第32條規定，處以罰鍰並禁止其營業。原告委請廖德尾地政士所擬之系爭買賣合約，亦不符合不動產經紀業管理條例施行細則第29條所規定格式，契約書無履約保證之約定，而無法保障交易者權益，是原告未依誠實及信用方法完成土地買賣之仲介義務，其向被告林義庭請求給付仲介費，顯無理由等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決時，願供擔保請准免為假執行。
叁、被告柯錦惠則以：
一、被告柯錦惠與原告簽立系爭承買要約書，僅係有意透過原告向被告林義庭表達承買系爭土地要約之意思表示，授權原告斡旋而已，該面額各500萬元之支票2紙僅係斡旋金，並未授權原告代理簽約。惟原告後來未再聯繫簽約事宜，其收受被告林義庭所寄發103年5月28日臺中西屯第426 號存證信函後（本院卷第37至39頁），始知被告林義庭不願出售系爭土地，依系爭承買要約書第5 條約定：「仲介費：買方（即被告柯錦惠）負擔『成交』價100 萬元」，系爭土地買賣既未成交，被告柯錦惠自未負有給付仲介費之義務。
二、系爭土地買賣總價高達4717萬元，對買賣雙方當事人有重大利害關係，為明確法律關係，買賣契約之成立應以正式書面為之。因此，被告柯錦惠與林義庭仍應簽定正式之不動產買賣書面契約，買賣契約始為成立，被告柯錦惠始負給付仲介費之義務。惟原告所提出之系爭買賣合約上並無被告柯錦惠之簽名，被告柯錦惠不知悉系爭買賣合約之內容，被告林義庭亦否認系爭買賣合約已成立，自難認為被告柯錦惠與林義庭間就系爭土地之買賣契約已成立。
三、退步言之，縱認系爭買賣合約已成立，依前開103年5月28日臺中西屯第426號存證信函及104年2月5日言成法律事務所函文（本院卷第40頁），可知本件係因原告未聯繫簽約事宜，致被告林義庭不願出售系爭土地，依系爭買賣合約第6 條特約事項第5 項約定：「買賣雙方仲介費6％新臺幣267萬元正，由買賣總價款中支付，若賣方之一不肯讓售者，由林義庭負違約賠償之責。」，本件仲介費應全數由被告林義庭負擔，原告請求被告柯錦惠給付仲介費，自屬無據等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決時，願供擔保請准免為假執行。
肆、得心證之理由：
一、本件原告主張被告柯錦惠於103年5月20日簽立系爭承買要約書，約定要約總價為4800萬元，定金1000萬元，仲介費由買方即被告柯錦惠負擔100萬元；及被告林義庭已於103年5月21日於系爭土地買賣合約書簽名，同意以4717 萬元出售系爭土地等情，業據原告提出系爭承買要約書、買賣合約書為證（見本院卷第6、7頁），復為被告林義庭、柯錦惠所不爭執，原告此部分主張，應堪信為真實。
二、惟原告主張被告2 人已就系爭土地買賣之「標的」、「價金」達成合意，系爭土地買賣合約已成立，被告柯錦惠、林義庭應各依系爭承買要約書第5 條約定：「仲介費：買方（即被告柯錦惠）負擔成交價100萬元」，及系爭買賣合約第6條特約事項第5項約定：「買賣雙方仲介費6 ％新臺幣267萬元正，由買賣總價款中支付。若賣方之一不肯讓售者，由林義庭負違約賠償之責。」，分別給付原告仲介費各100 萬元、267萬元，則為被告2人所否認，並以上揭情詞置辯，是本件應予審究者厥為：系爭買賣合約是否已經被告柯錦惠、林義庭合意成立？原告主張依系爭承買要約書第5 條、系爭買賣合約第6條第5項約定，分別請求被告柯錦惠、林義庭給付仲介費各100萬元、267萬元，有無理由？經查：
(一)按居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568條第1項定有明文。次按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約，當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立；當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第345、153條固分別定有明文。又「不動產物權之移轉，應以書面為之，其移轉不動產物權書面未合法成立，固不能生移轉之效力。惟關於買賣不動產之債權契約，乃非要式行為，若雙方就其移轉之不動產及價金業已互相同意，則其買賣契約即為成立。出賣不動產之一方，自應負交付該不動產並使他方取得該不動產所有權之義務，買受人若取得出賣人協同辦理所有權移轉登記之確定判決，則得單獨聲請登記取得所有權，移轉不動產物權書面之欠缺，即因之而補正。」，亦有最高法院57年台上字第1436號判例可資參照。惟不動產之買賣，除標的物及價金外，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項。民法第345條第2項所謂「當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立」之規定，應係指買賣雙方當事人只對買賣契約「必要之點」亦即買賣標的物及價金有所表示而已，至於買賣契約之其他要素則未明白表示，此時，因買賣雙方對買賣之標的物及價金意思表示互相合致，契約即告成立，否則，如當事人除對買賣標的物、價金有所表示外，另對於契約之其他條件已有明白表示時，則該其他條件仍須意思表示一致時契約始能成立。
(二)再按民法所謂代理，係指本人以代理權授與代理人，由代理人以本人名義為意思表示，或受意思表示，而直接對本人發生效力而言。且代理為對外關係，代理人必須以本人名義與第三人為法律行為，其法律效果始直接對於本人發生效力。代理人必須於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，始直接對本人發生效力，此觀民法第103條第1項之規定即明。
是以本人縱曾授與代理權於代理人，如代理人未以本人名義為意思表示時，該意思表示仍無從直接對本人發生效力。最高法院79年度台上字第1907號、80年度台上字第2164號、76年度台上字第852號判決意旨參照。
(三)本件原告主張被告間之買賣契約已經成立，無非係以其已受被告柯錦惠授與代理權，被告林義庭並已簽訂系爭買賣合約書並有收受面額各500萬元之支票定金2紙為據。然觀諸系爭承買要約書內容為：「一、要約標的：土地坐落嘉縣○○鎮○○段65-2、66、67、67-3、73、73-1……。二、要約總價：新臺幣4800萬元正。三、定金：新臺幣1000萬元正。四、稅費：土增稅、前期欠稅，由賣方負擔；登記費、契稅由買方負擔。五、仲介費：買方負擔總成交價100 萬元正。六、特約：⒈授權受託人7 日內與賣方成立契約，賣方不肯讓售則定金全數退還不負違約責任。……其他未載事項依現有法律規定。⒉建物現況點交，賣方不負修繕責任。⒊登記完畢點交付清尾款。」（見本院卷第6 頁），被告柯錦惠僅係授權原告代理其出面依上開條件，與系爭土地之賣方簽訂買賣契約。而系爭買賣合約書除有關於買賣標的物、買賣總價、定金數額等約定外，依系爭買賣合約第2條第4項：「其餘價款約定給付日期如下：①第一期款（備件）：買方於民國103年6月10日付款新臺幣1000萬元整。②第二期款（完稅並鑑界完成）：買方於民國103年6月25日付款新臺幣2000萬元整。③尾款應於民國103年7月10日前辦妥過戶登記完畢並鑑界點交全部找清。」、第3條第1項：「出賣人願於103年6月10日交付所有權狀、印鑑證明書、納稅證明書、共有人優先承買權拋棄書及有關必要證件，會同承買人辦理產權移轉登記手續……。」、第4 條第1項、第2項：「本件移轉登記所需要契稅由×方繳納，土地增值稅由賣方繳納，工程受益費由×方負擔，其他費用由買方負擔。」、「出賣人應負責清理民國103年6月底以前之稅賦、稅捐、舊欠。承買人願負擔民國103年7月以後之稅賦、稅捐，暨本件買賣所需稅捐費用。
」、第6條第4項、第7 項：「地上現耕作物由耕作人收穫後並限交付尾款前點交」、「買賣雙方同意付款日期及金額得磋商彈性改定，不負違約責任。」、第7 條約定：「以上各條款經雙方同意，即告買賣成立，當事人如有一方違背時，各願依照民法第248、249、250條規定履行各無異議。」（見本院卷第7 頁），尚涉及其他有關辦理所有權移轉登記日期、付款期間、稅負、點交、費用及違約等重要事項，須買賣雙方就各項條件於意思表示一致時，契約始能成立。而本件被告柯錦惠固有授權原告代理與賣方就系爭土地簽立買賣契約，然依原告與被告林義庭於103年5月21日所簽訂之系爭買賣合約書，原告於簽約時，僅以仲介人之名義，於「仲介人」簽名欄位下簽名，而未以被告柯錦惠之名義簽名，亦未表明其代理被告柯錦惠之意旨，是縱被告柯錦惠有授與代理權於原告，揆諸前揭說明，已難認系爭買賣合約書對被告柯錦惠發生效力。再參證人廖德尾於本院審理中具結證稱：系爭買賣合約書係在伊之事務所簽立，簽約當時是原告、被告林義庭及其母親一起到場，被告柯錦惠沒有到場，契約書內容係由原告、被告林義庭及其母親自己議定，伊依照其等意願繕打；當時在訂立契約的過程，雙方還有就買賣價金相互磋商好幾次，原告當時有拿手機去室外撥打，但不知道是否是跟買方聯繫，原告到外面講完電話進來，後來才決定買賣總價金額；買賣合約書上，買方欄是預留要給買方親自到場簽名之用，所以當時沒有簽名，簽約當時伊就已經明白告訴雙方，買方跟賣方未到場的都要來補簽名，伊不記得有說隔天一定要來簽約，原告好像有說柯錦惠事業做很大，沒有時間來，但是沒有講特定的時間要來簽約，伊當時也要求賣方要找其他共有人出面親自簽章等語（見本院卷第57至61頁），足知關於系爭買賣契約之經過，係證人廖德尾依原告、被告林義庭議定之買賣條件，先行擬定系爭買賣合約條款，因買方即被告柯錦惠及被告林義庭以外之系爭土地所有權人均未到場，故由原告、被告林義庭先各於系爭買賣合約之「仲介人」、「賣主」欄位下簽名，另待被告柯錦惠及系爭土地之其他所有權人到場親自簽名，故難僅憑原告已受被告柯錦惠授權簽訂買賣契約，並在系爭買賣合約書上以「仲介人」之名義簽名，即認為被告柯錦惠、林義庭與其他土地所有權人，已就系爭土地之買賣合約達成合意。
三、從而，系爭買賣合約既未成立，原告就系爭土地，自無從取得居間報酬請求權，原告依系爭買賣合約第6條第5項、系爭承買要約書第5 條約定，分別向被告林義庭、柯錦惠請求給付仲介費各267萬元、100萬元，自屬無據。
伍、綜上所述，原告主張系爭買賣合約已成立，分別向被告林義庭、柯錦惠請求給付仲介費各267萬元、100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘爭點及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與判決之結果不生影響，無一一論述必要，附此敘明。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 3 月 18 日
民事第三庭 審判長法 官 曹宗鼎
法 官 高英賓法 官 孫藝娜正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。(須按他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 3 月 18 日
書記官 蕭訓慧