臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第947號原 告 童木華訴訟代理人 劉有德律師被 告 張立國被 告 林秀英上 一 人訴訟代理人 詹漢山律師上 一 人複 代理人 陳冠宇律師上列當事人間請求給付價金事件，本院於民國105年1月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告林秀英應給付原告新臺幣貳佰肆拾伍萬元，及自民國104年5月28日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告林秀英負擔三分之二；餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣捌拾壹萬陸仟元供擔保後，得假執行。但被告林秀英如以新臺幣貳佰肆拾伍萬元，為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴原聲明為：「被告應共同給付原告新臺幣（下同）245萬元，及自民事起訴狀繕本送達被告等翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。如被告中之一人已為全部給付時，其餘被告即免除給付義務。」等語，嗣於民國（下同）104年5月14日言詞辯論程序中變更聲明：「被告應連帶給付原告245萬元，及自民事起訴狀繕本送達被告等翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」等語，核屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，核與首揭規定相符，應予准許，先予敘明。
二、次按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決。民事訴訟法第385條第1項前段定有明文。查本件被告張立國經合法通知未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款之情事，爰依原告之聲請而為一造辯論之判決，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：被告張立國、林秀英於103年3月11日與原告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）向原告購買坐落臺中市○○區○○段○○○號土地，面積62平方公尺，權利範圍2分之1，及同段95-16地號土地，面積72平方公尺，權利範圍全部，及前開土地上之同段619建號之建物總面積184.81平方公尺，陽台7.9平方公尺，即門牌號碼：臺中市○○區○○路○段000巷00弄0號之房屋，全部價款為305萬元，並由被告林秀英出名為買受人。除了訂約時被告張立國給付訂金30萬元外，其餘尾款275萬元約定於土地過戶完成時一次付清。然上揭土地及建物業已移轉被告林秀英完畢，並且已由被告林秀英於103年12月11日將前揭89地號土地應有部分10分之3、前揭95-16地號土地全部及前揭619建號建物全部移轉予第三人阮氏水；另於103年11月26日將前揭89地號土地應有部分10分之7移轉予第三人謝淵男。依上開兩造間買賣之約定，被告等即應將尾款275萬元給付原告，惟迄今仍未為給付。又上開275萬元尾款中扣除原告代收被告張立國另向訴外人童月美買受房地所交付之訂金30萬元外，尚餘245萬元尾款未為給付，為此依不動產買賣契約關係及系爭買賣契約第7條第1款約定請求被告連帶給付。並聲明：⒈被告應連帶共同給付原告245萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、對被告抗辯之陳述：㈠本件不動產買賣契約書首頁，雖記載買方林秀英，賣方陳茂
寅、陳建二之繼承人、童木華、龔明松。然此僅為該契約書首頁之形式記載。實際買賣之契約當事人為原告與被告張立國。買方為張立國，賣方為原告。被告張立國於鈞院104年8月4日言詞辯論期日當庭自認：「房子買賣都包括土地，『我』契約書裡面的兩筆土地是『我』出錢買的」等語。所以本件房地之買受人為被告張立國。又本件不動產買賣契約之仲介人即證人陳敦德於鈞院104年10月20日之證述內容，可知本件買賣契約之當事人為原告與被告張立國。因系爭買賣契約書為被告張立國與原告所簽訂。買方為被告張立國、賣方為原告。至於，不動產買賣契約書上所記載之買方林秀英並非本件買賣契約當事人，此由證人陳敦德證述可得佐證。另簽立系爭不動產買賣契約書時之簽約款30萬元，證人陳敦德證稱是由買方張立國交付，並由童木華收受，證人即代書顏麗華亦證稱訂約金交付其有在場，其有看到是張立國拿給童木華的等語。而不是由被告林秀英交付。因此本件買賣契約之當事人為被告張立國與原告。被告林秀英並非買受人。張立國於104年8月4日當庭亦自承房子買賣都包括土地，契約書裡面的兩筆土地是由其出錢買的等語，已如上述。是以，被告林秀英並非系爭不動產買賣之買受人。
㈡承上，本件不動產買賣契約之當事人，賣方為原告並非訴外
人陳茂寅、陳建二之繼承人及龔明松。證人陳敦德證稱：買賣雙方僅有張立國、童木華在場。至於陳茂寅、陳建二繼承人並沒有在場。當時是由童木華與張立國簽約。賣方的買賣條件是由童木華決定；證人即代書顏麗華亦證稱：簽約當天有陳敦德、童木華、張立國在場。當天只有童木華來，…，童木華聲稱說房子是他蓋的，也是他的，他說要拿來出賣請陳先生（指陳敦德）介紹。而童木華亦在不動買賣契約書末頁之賣方欄簽名，是本件不動產買賣之出賣人為原告童木華。
㈢本件不動產買賣契約之當事人為原告童木華與被告張立國，
已如上述。被告林秀英並非本件買賣契約之當事人。證人顏麗華亦證稱本件有以林秀英名義申報送件，係因道路原告沒有處理好（按道路用地沒有在本件買賣範圍內），銀行說不可以放貸，林秀英說她沒有能力買，所以她才去撤件，登記名義人改為王啟宗，因為林秀英要貸款等語。所以本件實際上也有要登記林秀英名義，且被告林秀英既然將其印章交給被告張立國，同意被告張立國指名為登記名義人，實際上亦有要登記被告林秀英名義，故依契約書第7條第1款之約定，即被告林秀英應與被告張立國負連帶給付本件價金之責任。㈣末查，本件動產買賣之價款為305萬元，扣除被告張立國簽
約時已支付之簽約款30萬元，以及原告另代收被告張立國向訴外人童月美買受房地所交付之訂金30萬元外，尚有尾款245萬元未為給付。是被告二人自應負連帶給付未付之尾款245萬元。是原告請求被告二人應連帶給付尾款245萬元自屬有據。至於，有關證人即代書顏麗華雖證稱買方是被告林秀英，是被告林秀英委託被告張立國買的之證言，多有矛盾，且證人顏麗華一直要將買方之當事人導向林秀英，無非係欲替張立國承擔買受人之義務，以免除張立國之責任，也許是張立國經濟上較為富有，林秀英經濟上較弱，以免除張立國給付責任之緣故，致使原告縱然對林秀英勝訴亦執行無效果，顯然不當。
三、被告部分：㈠被告張立國則以：
⒈原告及被告張立國並非系爭不動產買賣關係之出賣人：
①系爭不動產買賣契約上明確記載，系爭不動產買賣之買
方為被告林秀英；賣方為訴外人龔明松、訴外人陳茂寅、訴外人陳建二之繼承人，系爭不動產買賣契約上之買方與賣方並未出現本件原告童木華之名義。顯見，系爭不動產買賣契約之當事人應僅為被告林秀英及訴外人龔明松、訴外人陳茂寅、訴外人陳建二之繼承人，而不包括原告及被告張立國。
②又依證人顏麗華於鈞院104年10月20日、104年11月10日
言詞辯論期日所為證述，可知原告係「代表這些人簽約」、「代理這些人」進行本件不動產買賣行為；被告張立國則係受被告林秀英委託進行本件買賣契約之洽談，是以，原告及被告張立國並非本件不動產買賣契約之當事人甚明。
⒉被告林秀英非被告張立國所指定之第三人即登記名義人，
自不負擔系爭不動產買賣契約第7條第1款之契約責任:對照證人顏麗華於鈞院104年10月20日及104年11月10日言詞辯論期日之證言，顯見被告林秀英確實係委託被告張立國全權處理本件不動產買賣事宜，而非原告所述被告林秀英為被告張立國所指定之第三人即登記名義人。是以，被告林秀英實為與訴外人龔明松、陳茂寅、陳建二繼承人簽立系爭不動產買賣契約之契約當事人，而非被告張立國指定登記之第三人，是被告林秀英既非被告張立國所指定登記之第三人，自不受系爭不動產買賣契約第7條第1款之拘束。
⒊原告請求被告林秀英、被告張立國應連帶支付245萬元之買賣價金尾款實無理由：
①如同前述，在系爭不動產買賣契約書上原告僅於系爭不
動產買賣契約書之最末頁簽名童木華，且證人顏麗華到場明確證稱原告僅係代理、代表他們簽定系爭不動產賣賣契約而參與本件不動產買賣行為，被告張立國主張原告並非本件不動產買賣契約之當事人，且被告張立國亦非系爭不動產買賣契約之當事人，原告既非本件不動產買賣契約之當事人，自不得向被告張立國起訴請求給付買賣價金245萬元。
②倘鈞院認被告張立國與被告林秀英二人應負連帶給付價
金之契約責任者，然查，系爭臺中市○○區○○段00地號土地係由「訴外人陳茂寅移轉登記予訴外人張芳佳、訴外人王啟宗，後由訴外人張芳佳、訴外人王啟宗移轉登記予訴外人謝淵男、訴外人阮氏水」；系爭同段95-16地號土地係由「訴外人王啟宗移轉登記予訴外人阮氏水」；系爭同段619建號房屋則係由「訴外人龔明松移轉登記予訴外人王啟宗，後由訴外人王啟宗移轉登記予訴外人阮氏水」等情，此有臺中市地籍異動索引清冊所載內容甚詳。可見被告林秀英既未取得系爭買賣標的物之所有權，自當拒絕給付價金予本件買賣契約之出賣人，是故，被告張立國拒絕給付系爭不動產買賣價金245萬元尾款，應有理由。
㈡被告林秀英則以：
⒈原告並非系爭不動產買賣關係之出賣人：
①系爭不動產買賣契約上明確記載，系爭不動產買賣之買
方為被告林秀英；賣方為訴外人龔明松、訴外人陳茂寅、訴外人陳建二之繼承人，該不動產買賣契約上之買方與賣方並未出現本件原告童木華之名義。顯見，系爭不動產買賣之當事人應僅為被告林秀英及訴外人龔明松、訴外人陳茂寅、訴外人陳建二之繼承人，而不包括原告。
②又依證人顏麗華於鈞院104年10月20日言詞辯論期日到
庭證述，可知其既已明確證稱原告係「代表這些人簽約」、「代理這些人」進行本件不動產買賣行為等語，顯見原告並非本件不動產買賣契約之當事人灼然甚明。
⒉被告林秀英非被告張立國所指定之第三人即登記名義人，
自不負擔系爭不動產買賣契約第7條第1款之契約責任：此部分答辯同被告張立國所述。
⒊原告請求被告林秀英、被告張立國應連帶支付245萬元之買賣價金尾款實無理由:
①如同前述，系爭不動產買賣契約書上原告僅於系爭不動
產買賣契約書之最末頁簽名童木華，以及證人顏麗華到場明確證稱原告僅係代理、代表他們簽定系爭不動產買賣契約而參與本件不動產買賣行為，被告林秀英主張原告並非本件不動產買賣契約之當事人，故原告既非本件不動產買賣契約之當事人，自不得向被告林秀英起訴請求給付買賣價金尾款245萬元。
②倘鈞院認被告張立國與被告林秀英二人應負有連帶給付
價金之契約責任者，然查，系爭爭臺中市○○區○○段○○○號土地係由「訴外人陳茂寅移轉登記予訴外人張芳佳、訴外人王啟宗，後由訴外人張芳佳、訴外人王啟宗移轉登記予訴外人謝淵男、訴外人阮氏水」；系爭同段95-16地號土地係由「訴外人王啟宗移轉登記予訴外人阮氏水」；系爭同段619建號房屋則係由「訴外人龔明松移轉登記予訴外人王啟宗，後由訴外人王啟宗移轉登記予訴外人阮氏水」等情，此有臺中市地籍異動索引清冊所載內容甚詳。被告林秀英既未取得系爭買賣標的物之所有權，自當拒絕給付價金予本件不動產買賣契約之出賣人，是故，被告林秀英拒絕給付系爭不動產買賣價金245萬元尾款，應有理由。
㈢均聲明：⒈駁回原告之訴；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、本件兩造間不爭執之事項為：本件不動產買賣契約書上首頁之記載，買方為林秀英，賣方為陳茂寅、陳建二之繼承人、龔明松。而最末頁記載買方林秀英、賣方為陳茂寅、陳建二之繼承人、龔明松及原告童木華。
五、本件兩造間爭執之所在厥為：㈠本件買賣契約之當事人為何人？㈡原告童木華主張依系爭不動產買賣契約第7條之約定，被告林秀英為被告張立國指定之第三人，被告林秀英應與被告張立國負連帶責任？㈢原告童木華起訴主張被告林秀英、被告張立國應連帶支付245萬元之買賣價金尾款，有無理由？茲說明如下：
㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。民法第153條定有明文。又債權債務之主體，以締結契約之當事人準，故出立借約之債務人，不問其果為實際受益與否，就其債務應負償還之責，債權人不得對於債務人以外之人而請求履行。最高法院17年上字第906號判例要旨可資參照。查本件不動產買賣契約書上首頁記載「買方為林秀英，賣方為陳茂寅、陳建二之繼承人、龔明松」等字樣，且在最末頁記載「買方林秀英、賣方為陳茂寅、陳建二之繼承人、龔明松及原告童木華」等字樣，又系爭不動產買賣契約書所載買賣之標的物為：坐落臺中市○○區○○段○○○號土地，面積62平方公尺，權利範圍2分之1，及同段95-16地號土地，面積72平方公尺，權利範圍全部，及前開土地上之同段619建號之建物總面積184.81平方公尺，陽台7.9平方公尺，即門牌號碼：臺中市○○區○○路○段000巷00弄0號之房屋，另該買賣契約當事人約定之全部價款為305萬元等情，此為兩造所不爭執，並有系爭不動產買賣契約書影本1份在卷可稽，而堪信為真實。其次，證人陳敦德當庭結證稱：「（陳先生該份不動產買賣契約後方，仲介人陳敦德是否為您親自簽名？）是的。」、「（簽約當時情況是什麼？可否詳述？）當時是童木華與張立國簽約，顏代書負責整理買賣契約書，最後由我本人簽立見證人，就是這樣。」、「（那為何原告童木華要在這份不動產買賣契約書後面簽名？）因為童木華聲稱本建物之所有權還是在他的手裡。」、「（剛才就原告詢問『簽約當時情況是什麼？可否詳述？』，你回答：當時是童木華與張立國簽約，顏代書負責整理買賣契約書，最後由我本人簽立見證人，就是這樣。請問童木華與張立國簽了什麼約？【提示被證一，並告以要旨】童木華與張立國所簽立的契約就是被證一所示的不動產買賣契約書。張立國在系爭契約到底簽在哪裡我不清楚。」、「（在洽談過程中都是由原告童木華與張立國洽談？賣方之買賣條件是否由原告決定？龔明松參與幾次之洽談？還是只有最後一次到代書處簽約時才到場？）童木華沒有出面，都是由我跟張立國洽談價金的問題，最後一次103年3月11日簽約的時候他們才見面。賣方的買賣的條件是由童木華決定。只有簽約以後龔明松才參與一次洽談，因為龔明松原是向童木華訂購本建物，後來因無法做本建物之基地移轉登記，所以龔明松就退定，才全權由童木華來做本建物之買賣。」、「（契約書上最後面之買方林秀英之名字誰寫的？林秀英有在場？在洽談買賣條件時有無在場？）我不知道。當時我們在張立國烏日辦公室二樓簽約，聽說林秀英在樓下。洽談系爭買賣條件時林秀英並未在場。」等語（詳見本院104年10月20日言詞辯論筆錄）；參酌證人顏麗華即擬定系爭不動產買賣契約書之代書亦到庭結證稱：「（被證一上面所呈現系爭不動產買賣，你參與哪個部分？）就是簽約的時候，童木華提供這個不動產要來辦理買賣契約，他聲稱這個房子是他的房子，只是登記名義人不是他，因為是合建，房子沒有蓋到完成。」、「（簽約當時你幫忙處理這份契約書，當時買賣雙方有那些人在場？）簽約當天有陳敦德、童木華、張立國在場，林秀英本來坐在一樓，談的時候我還沒有到，他們是在一樓，要簽約時才上二樓，林秀英都委託張立國，林秀英都在一樓。」、「（對被證一上面所記載買方是誰？賣方是那些人？【提示被證一，並告以要旨】）買方是林秀英，因為是林秀英委託張立國買這個房子，土地有兩位名義人，陳建二過世，房屋是龔明松，因為當天只有童木華來，這些人都沒有到場，當天先拿30萬元先簽約，事後這些人再請他們陸續來，童木華聲稱說房子是他蓋的，也是他的，他說要拿來出賣請陳先生介紹，所以那天這些人沒有來，本來我們是不可以簽，後來童木華說要叫他要們來補簽，所以當天先簽了這份契約書。」、「（契約書最後面誰簽名？）當下童木華代表這些人簽約，全部的名字都是我們寫的，最後一頁，陳先生是他簽的，童木華跟龔明松是他們各自簽的，其他這些是我寫的，這不是簽名的意思，我先書寫，童木華說要代理這些人，簽約時候童木華認定這個房子是他的。」、「（最後一頁後面林秀英的部分？）買方林秀英的姓名、地址、身分證、印章都是我寫、我蓋的。」、「（賣方陳茂寅、陳建二的繼承人、龔明松，這些地址、身分證號碼、仲介人的地址都是你替他們寫的？下面童木華自己簽的名、龔明松後來有簽名？）是的。童木華自己簽名，龔明松再來簽名，陳敦德有自己簽名，其他的都是我寫的。」等語（詳見本院104年10月20日言詞辯論筆錄），足徵證人陳敦德係原告所委請之系爭買賣之仲介人及簽約之見證人，且原告親自參與簽約事實並於系爭買賣契約之末頁賣方欄位親自簽名，縱其所出售之不動產當時不在其名下，仍非不得為系爭不動產買賣之出賣人；至於買受人依照系爭買賣契約之記載為被告林秀英，且簽約當日其確有到場，僅委由被告張立國出面洽商，有擬定系爭買賣契約之代書即證人顏麗華亦證述綦詳，已如上述，是本件不動產買賣契約之當事人即為出賣人原告與買受人被告林秀英。
㈡次按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義
務。民法第367條定有明文。又系爭買賣價金尾款275萬元買賣雙方約定於土地過戶完成時一次付清等情，此有系爭買賣契約書影本1份在卷可稽，並為兩造所不爭執，故買受人於過戶完成時應依約一次付清尾款。其次，參酌證人顏麗華到庭證稱：「（請問辦理移轉登記時，這些當事人的印章誰交給你們的？）龔明松是我們去跟他會合找他蓋章的。因為本來林秀英要買，我也去申報了，後來因為道路童木華沒有處理好，銀行說不可以放貸，林秀英說她沒有能力買，所以登記名義人改為王啟宗，是林秀英說要改王啟宗，因為林秀英要貸款。」、「（林秀英何時告訴你說要換王啟宗？）我本來也有用林秀英的名義送件，但是因為道路的產權關係，銀行說不能放貸，林秀英說她不能買，所以我才去撤件。」、「（陳茂寅後來是轉給王啟宗、張芳佳？）是的。」、「（張芳佳後來是否通通移轉給王啟宗？）張芳佳是第一戶，王啟宗是第二戶，當初買賣的房屋有兩棟，因為陳茂寅土地坐落兩個房子的後面，因為坐落兩戶，當初我才過戶給第一戶及第二戶兩個人，沈是路地的所有權人，因為陳茂寅是坐落在兩戶的後面，所以我過戶給兩戶。」、「（是否與你去辦理系爭契約上面的標的相同？）林秀英是買第二戶，陳茂寅部分只有賣一半土地的持分，因為當初簽約時沒有細量，先寫一半，但實際上他們沒有對分，要依據牆壁界線拉，89地號還是共有，順著95-17、96 -16地號切出各一半，系爭買賣只有95-16地號與本筆土地有關。」、「（所以這筆土地及建物都移轉到王啟宗名下？）是的。」等語（詳見本院104年10月20日言詞辯論筆錄）；再者，系爭買賣標的物即：
坐落臺中市○○區○○段○○○號土地已由「訴外人陳茂寅移轉登記予訴外人張芳佳、訴外人王啟宗，後由訴外人張芳佳、訴外人王啟宗移轉登記予訴外人謝淵男、訴外人阮氏水」；同段95-16地號土地業由「訴外人陳永吉（即陳建二之繼承人）移轉登記予訴外人王啟宗，後訴外人王啟宗移轉登記予訴外人阮氏水」；同段619建號房屋則係由「訴外人龔明松移轉登記予訴外人王啟宗，後由訴外人王啟宗移轉登記予訴外人阮氏水」等情，此有臺中市地籍異動索引清冊等件附卷可考，足徵系爭買賣之不動產既經被告林秀英指示辦理移轉登記之代書將登記名義人改為王啟宗，如前證言，且代書葉麗華亦依照指示辦理移轉登記完畢，是系爭買賣契約之買受人即被告林秀英自當依約一次付清買賣價金尾款，則被告林秀英辯稱其既未取得系爭買賣標的物之所有權，自得拒絕給付價金予本件買賣契約之出賣人云云，殊難採信。
㈢查本件原告主張系爭不動產買賣之價款為305萬元，扣除被
告張立國簽約時已支付之簽約款30萬元，以及原告另代收被告張立國向訴外人童月美買受房地所交付之訂金30萬元外，則本件買賣價金尚有尾款245萬元未為給付等情，業據其提出系爭不動產買賣契約書影本1份為憑，復為被告所不爭執，而堪信為真實，是原告請求被告林秀英給付尾款245萬元及法定遲延利息部分，洵屬有據，應予准許。至於被告張立國雖參與系爭買賣契約之磋商，然並未在系爭買賣契約書上簽名，復對外表示以被告林秀英之代理人自居，自難以系爭買賣契約書之買受人相繩，是原告主張被告張立國為系爭買賣契約當事人，而被告林秀英為買方所指示之登記名義人應依約連帶負責云云，尚乏憑據，自難採信。
六、綜上所述，原告依系爭買賣契約關係請求被告林秀英給付245萬元，及自104年5月28日（即委任訴訟代理人之日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，洵屬無據，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行及免為假執行，本件原告勝訴部分，本院經審酌尚無不合，爰分別定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，併予駁回。
八、本件判決事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另逐一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 4 日
民事第四庭 法 官 夏一峯上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 3 月 4 日
書記官 陳建分