臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第974號原 告 燕國天地管理委員會法定代理人 林書萍訴訟代理人 賴曉明被 告 黃淑賢訴訟代理人 李家欣當事人間拆屋還地事件，本院於中華民國105年2月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地上如臺中市中興地政事務所複丈日期104年5月28日土地複丈成果圖所示編號A部分，面積42平方公尺之地上物拆除，並將土地返還予原告管理。
被告應給付原告新臺幣貳拾叁萬貳仟捌佰玖拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按於能力、法定代理權或為訴訟所必要之允許有欠缺之人所為之訴訟行為，經取得能力之本人、取得法定代理權或允許之人、法定代理人或有允許權人之承認，溯及於行為時發生效力，民事訴訟法第48條定有明文。該規定所謂之承認，不論為明示或默示，均無不可，均溯及於行為時發生效力（最高法院83年台上字第773號判例、93年度台上字第371號判決意旨參照）。本件原告起訴時，以陳金條為其法定代理人，按依民國104年12月13日修正前之燕國天地大樓（以下稱系爭社區）住戶規約第5條第1項、第3項規定：本公寓大廈由區分所有權人及住戶互選管理委員組成管理委員會；主任委員、副主任委員及財務委員，由區分所有權人任之（見卷㈡第68頁），而陳金條所有之建物（臺中市○○區○○路○號）及土地為單獨所有權，沒有持分大樓部分區分所有權人的地號或建號，為原告訴訟代理人供述在卷（見本院104年12月2日言詞辯論筆錄，卷㈡第49頁），則陳金條於103年11月23日系爭社區召開103年度第二次區分所有人會議改選管理委員及同日104年度委員職務互推會議時，非屬系爭社區之區分所有權人或住戶，並無被推選為原告管理委員及主任委員之資格。又原告之管理組織未經臺中市政府都市發展局認定符合公寓大廈管理條第53條所定「共同設施之使用與管理具有整體不可分割之集居地區」，故其各自獨立使用之建物及公寓大廈，如欲合併為一個管理組織，應依內政部營建署98年5月4日營署建管字第0980025792號函釋規定，經個別區分所有權人會議作成決議合併後，再召開全體區分所有權人會議成立管理組織。原告前於103年12月24日以改選主任委員（陳金條）申請管理組織報備，經臺中市西屯區公所104年1月9日以公所建字第1040000485號函同意備查後，因未依臺中市西屯區公所104年11月23日函要求原告提供於選任主任委員前，已依前揭規定合併成立之相關資料以辦理更正，故經臺中市西屯區公所於104年12月29日以公所建字第1040038224號函註銷前揭同意備查（見卷㈡第118頁）。準此，陳金條於前揭區分所有權人會議及委員職務互推會議時，既未具系爭社區之區分所有權人及住戶身分，即不得被推選為原告之管理委員及主任委員而為原告法定代理人，故原告以陳金條為法定代理人所為起訴等訴訟行為，即不生訴訟法上應有效力。而系爭社區嗣於104年12月13日召開104年度第二次區分所有權人會議改選105年管理委員、同日委員職務互推會議推選林書萍為主任委員，有原告提出之系爭社區104年度第二次區分所有權人會議紀錄及委員職務互推會議紀錄在卷（見卷㈡第80至84頁），林書萍除以原告法定代理人身分具狀聲明承受訴訟外，並於本院言詞辯論時，當庭表示承認之前陳金條所為之訴訟行為（見本院104年12月23日言詞辯論筆錄，卷㈡第86頁背面），依前揭說明，其所為承認應溯及於陳金條為訴訟行為時發生效力。
二、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，自屬之（最高法院91年度台抗字第552號判決意旨參照）。本件原告起訴以被告無權占用系爭社區基地，請求被告拆除占用基地之地上物並返還占用之土地，訴狀送達後於104年12月23日以被告無權占用基地，具狀並以言詞追加請求被告被付損害賠償及相當於租金之不當得利新臺幣（下同）50萬元，嗣於105年2月1日具狀變更其追加聲明為：被告應給付原告352,000元。核其追加之訴與原訴均係以被告是否無權占用系爭社區基地為主要爭點，訴訟及證據資料於相當程度範圍內亦具有同一性，堪認其請求之基礎事實同一，至其變更追加聲明部分核屬減縮應受判決事項之聲明，依前揭法條規定，原告追加及變更之訴均應予准許。
貳、實體事項：
一、原告方面：㈠坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地（以下稱系爭土地）
為系爭社區全體區分所有權人所共有，是系爭社區之基地。被告未經原告及全體住戶之同意，無權占用系爭土地位於中庭花圃內如附圖所示A部分、面積42㎡之土地，加蓋兩間玻璃屋（以下稱系爭地上物），以供其私人使用，並無任何合法權源，使原告管理權之行使受有損害，爰請求被告拆除系爭地上物，將占用之土地返還予原告管理。
㈡否認被告對系爭地上物占用之基地有分管之約定專用權，亦否認全體共有人有默示同意被告使用。
㈢被告占用系爭土地如附圖A所示部分蓋屋自用，面積達42㎡
，○○○區位於○○路三段與福星路相交街廓，屬臺中市○○區○○段，鄰近有西屯國小、西菀中學、僑光科技大學、逢甲大學等學校，文修公園、環保公園、西大墩生態公園等公園，緊臨十二期重劃區，系爭土地104年之公告土地現值為75,989元/㎡，各期之申報地價如原告提出之地價謄本所示。依土地法第97條第1項規定，其租金應以各期申報地價年息10%為依據。被告答辯指系爭地上物興建至少始於85年間，則原告併請求被告賠償至104年12月31日止之損害即相當於租金之不當得利352,000元（計算式：86～88年：2,774/㎡×42㎡×0.1/年×3年＝34,952.4元；89～92年：2,859.2/㎡×42㎡×0.1/年×4年＝48,034.56元；93～95年：3,06
7.2/㎡×42㎡×0.1/年×3年＝38646.72元；96～101年：5,70/㎡×42㎡×0.1/年×6年＝143,892元；102～104年：687
9.2/㎡×42㎡×0.1/年×3年＝86,677.92元；加總86年至104年金額合計352,203.6元）。
㈣聲明：被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地上如
附圖所示A部分面積42平方公尺之地上物拆除，將土地返還予原告管理；被告應給付原告352,000元；訴訟費用由被告負擔。
二、被告方面：㈠原告法定代理人未能合法代理⒈系爭社區共有586專有部分，其中未包括原告法定代理人陳
金條之房屋，陳金條非系爭社區住戶及區分所有權人，不具合法身分，竟擅自組成燕國天地管理委員會並自認「主任委員」，其組成之管理委員會，已於104年12月29日為西屯區公所以文號第0000000000號註銷，不適格擔任原告之法定代理人，不得代表原告提起訴訟。林書萍所承受之管理權為不合法之管理權，無承受訴訟之理由。
⒉原告之各管理委員未經合法之區分所有權人會議決議選舉產
生，屬不合法之管理組織，業經鈞院103年度訴字第723號判決103年1月12日燕國天地大樓區分所有權會議有關選舉管理委員之決議，應予撤銷；訴外人陳紹康無權以管理委員會主任委員身分召集102年11月23日之區分所有權會議，該會議自始不存在，被告已再向鈞院提起確認103年11月23日燕國天地大樓區分所有權人會議無效及撤銷決議之訴（104年度訴字第505號）；系爭社區於104年12月13日之104年度第二次區分所有權人會議係由無召集權之人召集，且其召集程序及決議方法均有瑕疵，召集公告並無連署人姓名，被告已對原告提起確認104年12月13日燕國天地大樓區分所有權人會議決議不存在及撤銷決議之訴。
㈡否認無權占用系爭土地，系爭地上物是被告買受區分所有建
物時就有，是建商於84年、85年間蓋好，一併出售予被告，系爭地上物位於被告之區分所有建物範圍內，並無越界占用公設土地。
⒈被告所有之區分所有建物有三戶，其中建號8715即黎明路三
段330號地下一樓之一（整編前為臺中市○○區○○路○○○號地下1樓之1，以下稱建號8715），是依建管法規合法申領門牌號碼其起造人為緯聯建設股份有限公司（以下稱緯聯公司），亦即各戶起造人均為緯聯公司所有，有權銷售分配分管區域，緯聯公司出具之分管協議書應表示實質效應。330號LB1經緯聯公司售予訴外人久毅建設股份有限公司（以下稱久毅公司）再售予被告，均是合法取得並合法承接緯聯公司與久毅公司之協議書。
⒉依臺中市政府工務局使用執照中工建使字第0339號內載總
樓地板面積24,752.54㎡，建築基地面積3,391㎡，法定空地面積1,400.79㎡。系爭地上物位於建號8715上方，設計有樓梯及出入口通往1樓中庭，出入口提供之路徑、動線，是建置在建築執照許可之建號8715之樓梯出入口，此出入口是一樓之樓地板，並無占用系爭社區之空地土地上。系爭地上物前之建號8731即黎明路三段328號（以下稱建號8731）、建號8716即黎明路330號（以下稱建號8716）均為被告所有，均為有保存登記之建物，其一樓平面圖虛線部分亦包含在系爭地上物內之動線空間，即系爭地上物非全面無保存登記，因與地下室產權同屬一人，才可以由前述被告所有建物出入，否則地下室出入口應由原核准設計圖之出入口出入，並使用中庭應有之動線。系爭地上物雖無保存登記，但由緯聯公司出具之協議書提供分管空間專用，以求地下室產品有得銷售。在高層建築工程中，因樓層退縮，形成該樓層住戶門前之空地（即露台）無法保存登記，但露台亦由起造人協議書協議分管專用，為建築分管之慣例。被告所有之建號8715之面積為162.13㎡，建號8731、8716之一樓面積總和為116.56㎡，相差45.57㎡，大於系爭地上物42㎡，此面積即為露台面積，原起造人緯聯公司之分管協議書是基於上述露台分配之慣例，給予分管協議書。緯聯公司於領取使用執照後，再建中庭花圃、魚池、涼亭、植栽等，其設計圖與協議書內附圖相同，協議書內分管區域即已設定使用為系爭地上物之出人口動線空間，至今所有花圃、水池、涼亭均保持原狀，可證明系爭地上物是被告專用之分管區域，緯聯公司所售與，並非占用中庭花圃。依公寓大廈管理條例第56條規定，此露台分配是免計入建築面積及總樓地板面積之一定規模、高度之管理維護使用空間及設置條件。系爭社區是84年領得使用執照，是以，露台及系爭地上物均與上開條文規定相符。
⒊又系爭地上物自84、85年即建有迄今，依最高法院83年度台
上字第1377號、97年台上字第909號判決意旨，全體共有人就此部分至少有默示的分管約定由被告專用。
㈢被告並非無權占用系爭土地，故原告不得向被告請求損害賠
償及不當得利。縱使原告可以請求，也只能請求104年的租金，104年之前的部分，因為全體區分所有權人住進系爭社區時已經是建好系爭地上物之現況，已經默示同意被告使用，至104年才對被告提起本訴請求，也只能請求104年的租金而已，又原告主張以申報地價年息10%計算租金認為過高。
㈣答辯聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
三、原告主張系爭土地為系爭社區之基地，為全體區分所有權人共有及系爭地上物位於系爭土地如附圖所示A部分、面積42㎡等事實，已據原告提出系爭土地之土地登記第二類謄本（標示部，卷㈠第48頁）及土地登記第二類謄本（所有權部，影本，卷㈠第179～269頁）為證，並經本院囑託臺中市中興地政事務所測量，製有土地複丈成果圖在卷為憑，且為被告所不爭執，堪信屬實。又系爭地上物為被告購買區分所有建物時一併買受之情，復為被告所自認，則被告為系爭地上物之事實上處分權人亦堪認定。原告主張系爭地上物係無權占用系爭土地，被告應拆除系爭地上物，將占用之土地返還予原告管理，並應給付損害賠償及不當得利等節，則傎為被告所否認，並以前詞置辯。故，本件兩造主要爭執之事項應為：原告及其法定代理人是否為合法選任組織之管理委員會及主任委員？被告就系爭地上物占用之土地是否有合法權源？原告請求被告拆屋還地及給付損害賠償、不當得利是否有理由？
四、法院之判斷：㈠原告及其法定代理人是否經為合法選任組織之管理委員會及
主任委員？⒈系爭社區於87年1月9日以成立管理委員會名義向臺中市西屯
區公所申請報備，經該所以87年1月19日公民字第799號函同意備查後，於103年1月24日、103年12月24日以改選主任委員名義申請臺中市西屯區公所報備，經臺中市西屯區公所依公寓大廈組織申請報備處理原則第6點規定，文件齊全，發給同意報備函，此有原告提出之公寓大廈管理組織報備證明、臺中市西屯區公所104年1月9日公所建字第1040000485號同意備查函（均影本，卷㈠第8～10頁）為證，並經本院依職權向臺中市西屯區公所調取燕國天地大樓成立管理委員會及歷次改選主任委員之報備資料，該所以104年5月13日公所建字第1040013791號函檢附之資料在卷可稽。
⒉系爭社區於103年1月12日召集之102年度第二次區分所有權
人會議有關「選舉管理委員」之決議，前經本院於104年6月12日以103年度訴字第723號以該次會議有關選舉管理委員之選舉方式違反住戶規約，判決撤銷該次會議有關選舉管理委員之決議確定（卷㈠第130～140頁）。嗣被告再以系爭社區於103年11月23日由訴外人陳紹康為召集人召集之103年度第二次區分所有權人會議，係由無召集權人所召集及其召集程序、決議方法有瑕疵為由，提起確認區分所有權人會議無效及撤銷決議之訴，經本院以104年度訴字第505號審理後，於104年10月23日判決以陳紹康確經區分所有權人2人以上書面推選為區權人會議召集人，並經公告10日，符合公寓大廈管理條例施行細則第7條第1項之規定，陳紹康就103年11月23日區分所有權人會議為有召集權人，並以原告主張該次會議之召集程序及決議方法有瑕疵均無理由，而判決駁回被告之起訴在案（卷㈠第150～158頁）。
⒊系爭社區103年11月23日召集之區分所有權人會議，選舉104
年度之管理委員，並經委員互推訴外人陳金條為主任委員，惟陳金條因未具有系爭社區之區分所有權人身分，不具備被告推選為主任委員之資格，原告於103年12月24日以改選主任委員（陳金條）申請管理組織報備，經臺中市西屯區公所104年1月9日以公所建字第1040000485號函同意備查後，復經該所於104年12月29日以公所建字第1040038224號註銷同意備查，如前所述。按公所之同意備查或註銷同意備查，僅係地方主管機關對原告申請備查文件是否齊全之事實所為之觀念通知，不生權利（義務）發生、消滅、變更或確認之效力。系爭社區於103年11月23日召集之區分所有權人會議所為之決議，除上述原被推選為管理委員及主任委員之陳金條，因不具系爭社區區分所有權人及住戶身分，依系爭社區住戶規約不得被推選為管理委員及主任委員外，該次會議既屬有召集權人所為之召集，被告復未能證明其餘決議內容有何違反法令、章程之情形，復未經法院判決撤銷，則該次決議有關改選其他管理委員部分之決議，仍屬有效。
⒋按區分所有權人會議除第28條規定外，由具區分所有權人身
分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推1人為召集人；召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期1至2年，連選得連任1次。
但區分所有權人會議或規約未規定者，任期1年，連選得連任1次。召集人無法依前項規定互推產生時，各區分所有權人得申請直轄市、縣(市)主管機關指定臨時召集人，區分所有權人不申請指定時，直轄市、縣(市)主管機關得視實際需要指定區分所有權人1人為臨時召集人，或依規約輪流擔任，其任期至互推召集人為止，公寓大廈管理條例第25條第3、4項定有明文。又公寓大廈管理條例第25條第3項所定由區分所有權人互推1人為召集人，除規約另有規定者外，應有區分所有權人2人以上書面推選，經公告10日後生效；前項被推選人為數人或公告期間另有他人被推選時，以推選之區分所有權人人數較多者任之；人數相同時，以區分所有權比例合計較多者任之。新被推選人與原被推選人不為同一人時，公告日數應自新被推選人被推選之次日起算，公寓大廈管理條例施行細則第7條第1、2項亦定有明文。準此，區分所有權人會議原則上由具有區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人，但若無上開身分之人可召開區分所有權人會議時，可由區分所有權人2人以上書面推選召集人，經公告10日後生效。又依104年12月13日修正前系爭社區住戶規約第3條第1項前段關於區分所有權人會議定為：「區分所有權人會議由本公寓大廈全體區分所有權人組成，其定期會議及臨時會議之召開，依公寓大廈條例第25條之規定，召集人由區分所有權人互推一人產生，召集人無法互推產生時，依區分所有權人名冊輪流擔任，或申請地方主管機關指定臨時召集人」。則觀諸系爭社區住戶規約之約定，區分所有權人會議之召開依公寓大廈管理條例第25條之規定，召集人由區分所有權人互推一人產生，而未如公寓大廈管理條例明定需於無管理負責人、管理委員會主任委或管理委員時始得互推召集人，應認系爭社區之區分所有權人會議之召集人，除由公寓大廈管理條例第25條第3項規定之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人外，亦可由區分所有權人互推1人為召集人，非僅為無法定召集人時之補充性規定。
⒌原告主張訴外人林書萍係經管理委員會推選及區分所有權人
2人以上推選為104年度區分所有權人會議之召集權人，亦據原告提出管理委員會簽呈1件、系爭社區公告2件、召集公告1件（以上均影本，卷㈡第153～156頁）、推選公告10日公碟1件為憑，被告就原告所提上述證物形式上真正亦不爭執（卷㈡第150頁背面），依原告提出之上開證物足認林書萍確經區分所有權人2人以上書面推選為區分所有權人會議之召集人，並經公告10日，符合公寓大廈管理條例施行細則第7條第1項之規定。被告雖以該召集公告未附連署人姓名，被告認屬無效云云。然上開召集公告之內容為：「召集人林書萍之推選作業已於104.10.20-104.11.0 1公告完成，104年度召集人的效力正式成立，依法任期為一至二年。區權人如對推選書有任何疑問，歡迎於總幹事上班時間內，填寫申請單向管理委員會提出申請調閱，可由委員陪同在管理室審閱」，基上，足認前揭公告張貼時，系爭大樓區權人確已完成104年度區權人會議召集人之推選程序，且允許有意願查看推選書之區權人在管理室內審閱推選書之內容及查證推選書之真正。而公寓大廈管理條例施行細則第7條第1項及第2項之規定，召集人推選程序需區權人2人以上書面推選及公告，目的係為求程序之公正與透明，使其他區權人知悉有部分區權人推舉會議召集人之事，並對該受推舉人選表示意見，如其他區權人認為有較適合之推舉人選，亦可於公告時間內另推選他人，再以區權人人數、區分所有權比例決定應由何人擔任召集人。衡諸本件推選書之內容涉及各區權人之詳細住居所、連絡電話等個人資訊，如不分目的全面公開，亦可能導致區權人之個人資料遭惡意使用，是公告推選書之手段應處於合目的性公開之程度即可，亦即僅公告推舉結論，但允許有意願知悉召集人選及推選過程之區權人得以查閱知悉、驗證推選書真正性，此亦使該推選書處於已為公開之範疇，而無違上開法規「公告」之立法目的。參以被告於本院言詞辯論時亦陳稱：有在社區看見公告（卷㈡第150頁背面），則被告辯稱該推舉為無效云云，應無可採。況林書萍具有系爭社區之區分所有權人身分，並於召集104年度區分所有權人會議期間具有管理委員之身分（林書萍係於103年11月23日103年度第二次區分所有權人會議經選舉為管理委員，並於同日委員職務互推會議經推選為副主任委員）等事實，亦為被告所不爭執（卷㈡第95頁）。則林書萍無論依公寓大廈管理條例第25條第3項前段以具區分所有權人身分之管理委員資格或依系爭社區住戶規約第3條第1項、公寓大廈管理條例施行細則第7條經區分所有權人2人以上書面推選之資格，就104年度區分所有權人會議均為有召集權人無疑，被告辯稱該次會議係由無召集人所召集，並不可採。
⒍按區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有
權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。第一項會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之，公寓大廈管理條例第32條定有明文。本件系爭社區104年度第一次區分所有權人會議，係由林書萍為召集人，於104年11月22日下午1時在系爭社區中庭召開，該次會議出席之區分所有權戶數為208戶，而系爭社區總戶數為595戶，未達修正前系爭社區住戶規約第3條第9項所約定應有區權人過半數及區分所有權比例合計過半數之出席規定，致未能合法召開，並由召集人林書萍宣布就同一議案重新召集會議，第二次會議訂於12月13日下午1時整報到等情，有系爭社區104年度第一次區分所有權人會議紀錄影本在卷為憑（卷㈡第79頁)，嗣後即由林書萍為召集人於104年12月13日下午1時在系爭社區中庭召集104年度第二次區分所有權人會議，亦有原告提出之系爭社區104年度第二次區分有權人會議紀錄影本在卷（卷㈡第80～83頁），則系爭社區104年度第二次區分所有權人會議之性質，即屬公寓大廈管理條例第32條第1項規定之再次召集區權人會議。該次會議之出席區分所有權戶數為272戶，系爭社區總戶數為595戶，出席比例為46.42%；出席區分所有權比例數為40.25%，有前揭104年度第二次區分所有權人會議記錄可憑，且被告就該次會議之出席及決議人數符合公寓大廈管理條例第32條第1項之規定暨符合同條第2項決議視為成立之規定等情，於本院言詞辯論時當庭表示不爭執（卷㈡第95頁背面），則系爭社區104年度第二次區分所有權人會議之決議，已視為成立，可堪認定。又系爭社區104年度第二次區分所有權人會議之議程參、為105年度管理委員選舉，經採不分區記名單記法選出管理委員11名、後補委員3名，嗣再經管理委員於同日下午6時之委員職務互推會議中，推選林書萍為主任委員，復有委員互推會議紀錄影本可稽（卷㈡第80頁、第84頁）。
⒎綜上所述，系爭社區104年度第二次區分所有權人會議，係
經有召集權人林書萍召集，並依公寓大廈管理條例第32條規定為決議暨該次會議決議已視為成立，被告復未能舉證證明該次會議決議有關選舉管理委員部分，其決議內容有何違反法令、章程之情事，復未經法院判決撤銷此部分決議，則系爭社區104年度第二次區分所有權人會議有關選舉105年管理委員部分之決議，自屬有效存在。準此，原告係經區分所有權人會議選舉產生之管理委員所組成，並經推選林書萍為主任委員而為原告之法定代理人，原告及其法定代理人均為合法選任組織之管理委員會及主任委員，被告辯稱原告係未經合法選舉產生之管理組織及原告之法定代理人未經合法代理云云，均屬無據。
㈡被告就系爭地上物占用之土地是否有合法權源？⒈按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有
權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院85年度台上字第1120號裁判意旨參照）。另各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人如欲對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利，如共有人不顧他共有人之利益而就共有物之全部或一部，任意為使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年台上字第1803號判例意旨參照）。
⒉系爭土地為系爭社區全體區分所有權人所共有，為系爭社區
之基地及被告為系爭地上物之事實上處分權人，系爭地上物位於系爭土地上如附圖所示A部分、面積42㎡等事實，有原告提出之系爭土地第二類謄本及本院囑託臺中市中興地政事務所測量繪製之土地複丈成果圖在卷可稽，復為兩造所不爭執如前所述。被告雖辯稱系爭地上物並非全然未保存登記，係位於被告所有之區分所有建物範圍內，即位於被告所有建號8715上方，是建號8715之一樓出入口，是一樓之樓地板，性質與高樓層退縮後之露台相符云云。惟經本院囑託臺中市中興地政事務所測量系爭地上物之位置、面積及是否有保登記，經測量結果，系爭土地上物並未辦理保存登記，有前述土地複丈成果圖編號A備註欄之註記可憑，即系爭地上物並未位於被告專有部分之建物範圍內，且依原告提出被告不爭執之臺中市都市發展局違章建築限期改善（自行拆除）通知單（卷㈠第61頁），亦載明系爭地上物為違章建築，即並未為合法保存登記之建物，益徵系爭地上物所占用之部分，係屬於系爭社區基地法定空地之公共空間。被告辯稱系爭地上物非全無保存登記，係位於其所有之區分所有建物範圍內，未占用社區中庭云云，即非事實。又稱不動產者，謂土地及其定著物，民法第66條定有明文；同法第773條規定：土地所有權，除法令有限制外，於其行使有利益之範圍內，及於土地之上下。因此，建築物為土地上之定著物，兩者為不同所有權標的，無論建築物於土地上之建蔽率如何，「土地」所有物之存在不因其上建有建築物即予消失，且土地之不動產所有權，權利範圍不僅於地表而已，尚及於其上空及地下，是被告辯稱：系爭系爭地上物是建號8715之一樓出入口，是一樓樓地板，顯係將土地所有權及建物所有權，混為一談，並誤解土地會因建築物之興建而不存在，所辯自無可採。系爭地上物位於系爭土地上如附圖所示A部分位置，則原告主張系爭地上物占用系爭土地如附圖所示A部分、面積42㎡，自屬無誤。本件被告既就系爭土地之所有權為社區全體區分所有權人共有之事實並無爭執，而以其非無權占有為辯，依前引最高法院裁判之意旨，自應由被告就其非無權占用，即被告有合法占用權源之事實，負其舉證責任，被告如不能舉證所抗辯之事實為真，即應受不利益之裁判。經查：
⑴按公寓大廈等集合住宅之買賣，我國實務上雖認為經建商與
各承購戶分別約定，就公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。然本件被告抗辯就系爭地上物占用之系爭土地部分有分管契約一事，於審理中始終未能提出由建商與各承購戶分別訂有約定系爭地上物占用之土地由特定共有人分管之買賣契約或相關約定為憑，自難認為系爭地上物所占有之系爭土地已藉由建商與各承購戶間之各別約定，形成共有人之合意為特定共有人之分管範圍。
⑵被告辯稱就系爭地上物有約定分管之專用權，固提出被證三
協議書（卷㈠第166頁）及由訴外人實毅營造有限公司、李家福、李文仁、李東樺、李佩宜及其本人出具之證明書（卷㈠第271頁）為證，辯稱系爭社區之起造人為緯聯公司，被告所有之區分所有建物連同系爭地上物均係由緯聯公司出售予久毅公司再出售予被告，緯聯公司與久毅公司間訂有被證三協議書約定就系爭地上物買受人有分管之權利云云。按私文書之真正，依民事訴訟法第257條規定，應由舉證人證其真正，始能具有形式上之證據力，被告提出之被證三協議書，業經原告否認其真正，被告並未舉證證明協議書為真正，其形式上證據力已有欠缺。況依其協議書之內容記載為：「立協議書人久毅建設股份有限公司，茲就向緯聯建設股份有限公司承購之台中市○○區○○段○○○號、192號及192號地下1之1等建物（建號分別為8731、8716、8715），因係以公共設施方式與其他共同使用部分合併登記，且無單獨之建物所有權狀，茲將使用位置及其權利範圍，依實際使用情形分管如下：附後平面圖之位置為歸屬於購買同心路192號地下1樓出入口所專用之分管區域，其他共有人不得任意使用。如附後平面圖及立面圖上著色之部分。本區分建物所有權於買賣移轉時，將本分管協議內容轉移於買受人，以資遵守。立協議書人買受人：久毅建物股份有限公司…出賣人：緯聯建設股份有限公司…中華民國八十四年五月十六日」等語，依其使用文字之文義係指建號8731、8716、8715等建物，係以公共設施方式與其他公共設施合併登記，無單獨所有權，故特別以該協議書約定上開建物之分管權利範圍。惟本件被告所有之專有部分即建號8731、8716、8715均經登記為單獨所有權之客體，並無與系爭社區共同使用部分之公共設施合併登記之情形，此有被告提出之建號8731、8716、8715建物登記第二類謄本（建號全部）可憑（卷㈠第286～288頁），且被告就其專有部分之權利範圍均為全部，依其登記謄本之記載上開建物之主要用途分別為住商用、住商用及商業用，與系爭社區共同使用部分建號8750建物之建物登記相較，建號8750之主要用途則登載為共同使用，有原告提出之建號8750建物記第二類謄本（標示部，卷㈠第27頁）可稽，顯見被告所有之建號8731、8716、8715建物，並無協議書所指與公共設施合併登記為共同使用部分、無獨立所有權之情形，則該協議書記載之內容明顯與事實不符。且該協議書之記載內容依其文義即知係有關建號8731、8716、8715建物之分管約定，並非就系爭土地之特定部分為分管之約定，此觀其協議書前言之容即可得證，另協議書第2點尚記載「立面圖」，此「立面圖」自係指建物之空間，並非指土地甚明。準此，縱以被告提出之被證三協議書形式上為真正，依其記載之內容純屬有關建物之分管約定，無涉及土地，自無從作為被告就系爭地上物占用之系爭土地有約定分管權利之證明。另被告提出之證明書除未舉證為真正外，依其內容所列之證明人實毅營造股份有限公司，被告為該公司之監察人，其餘證明人分別為被告本人、被告之夫及姪子、姪女，復依被告訴訟代理人於本院言詞辯論時陳述：系爭地上物係供被告全家族一起使用（卷㈠第59頁），則上述證明人均為與被告有親誼且就本件訴訟有利害關係之人，渠等出具之證明書形式上縱屬真正，亦不能遽採為有利被告之認定。
⑶被告辯稱系爭地上物為建商自84、85年間即建有，全體區分
所有權人入住時已為此現況，應有默示合意之分管約定云云，亦為原告所否認。按依一般承購戶購買公寓大廈之習慣，除特別重視自已購買之專有部分及自已分管之公共設施（如停車空間）外，鮮少有逐一檢視審查公共基地、共同使用部分及他共有人所購買專有部分之相關建築配置圖面，而依被告本件抗辯，系爭地上物係建商自始即建有於基地中庭內，並非於各承購戶購買後始行動工興建，則各承購戶於買受其專有部分時，系爭地上物固已屬存在，惟系爭地上物緊臨建號8731、8716，外觀上難以分辨是否屬已保存登記之建物或係違章建物，各承購戶能否依系爭地上物建有之現況，即知悉共有之系爭土地上之系爭地上物並非他共有人之合法專有部分，而係占有系爭土地之違章建物，顯非無疑。準此，系爭土地之他共有人，或因不知悉或因不關心而未對被告及其前手占用系爭土地表示反對之意見，尚屬單純沈默之行為，此單純沈默之行為，依本件之客觀情事難以評價為全體共有人已有默示合意之分管約定，則被告此部分所辯亦難憑採。㈢各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用
部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。住戶違反第2項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。公寓大廈管理條例第9條第1、2、4項分別定有明文。又系爭社區之住戶規約第2條第2款明定：本公寓大廈法定空地、頂樓平臺為共用部分，應供全體區所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分。系爭土地為系爭社區全體區分所有人共有，被告未經其他共有人同意或規約有約定或區分所有權人決議而占用如附圖所示A部分，自屬無權占有，原告本於就系爭社區共用部分之管理權，請求被告將附圖所示A部分之地上物拆除，將土地返還予原告管理，自屬有據。
㈣無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
；又不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條分別定有明文。又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，亦為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例意旨參照）。本件被告自認系爭建物係與被告所有之專有部分一併買受，此亦為原告所不爭執，而被告之專有部分即建號8731、8716、8715均係於95年10月27日登記取得所有權，有前述被告提出之建物第二類謄本可按（被告於言詞辯論時供稱於95年10月18日取得所有權，應係誤述），應認被告於同日取得系爭地上物之事實上處分權迄今，就系爭地上物占用之系爭土地供其專用，妨害全體區分所有權人之使用收益及原告之管理權，自屬無法律上之原因而受有相當於租金之利益，致全體區分所有權人及原告受有相當於租金之損害。系爭社區於104年12月13日104年度第二次區分所有權人會議決議向被告提出求償，有前揭會議紀錄影本在卷（卷㈡第82頁背面），原告依公寓大廈管理條例、規約及區分所有權人會議之決議，向告請求損害賠償及返還相當於租金之不當得利，亦屬有據。其得請求之金額計算如下：
⒈按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。而土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，為土地法施行法第25條所明定。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，則指土地所有人依該法規定所申報之地價。土地法97條第1項之以年息10％為限，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息10%計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定之（最高法院46年台上字第855號、68年台上字第3071號判例意旨參照）。
⒉本院審酌系爭土地之地目為建，位於臺中市西屯市區，鄰近
西屯國小、西苑中學、僑光科技大學、逢甲大學，緊臨12期重劃區，被告占用系爭土地如附圖所示A部分、面積為42㎡，係位於社區中庭空地內，建有玻璃屋供私人使用，以系爭土地鄰近四周之工商繁榮程度、可得利用之經濟價值及系爭土地104年之公告現值為75,989元/㎡，自95年起之各申報地價則僅在3067.2/㎡～6879.2/㎡間，其申報地價遠低於實際現值等情事，認原告主張以各期申報地價年息10%為計算基礎，應屬合理。是被告自95年10月27日起至104年12月31日止，占用系爭土地獲得相當於租金之利益為232,899元【系爭土地各期申報地價：95年為3067.2元/㎡、96年～101年為5,710元/㎡、102年～104年為6,879.2元/㎡（卷㈡第124頁）。計算式：95年10月27～95年12月31日：3,067.2元/㎡×42㎡×10%×66/36 5＝2,329元；96年～101年：5,710元/㎡×42㎡×10 %×6＝143,892元；102年～104年：6,879.2元/㎡×42㎡×10%×3＝86,678元（元以下均四捨五入），合計：232,899元】。
五、綜上所述，系爭地上物未經系爭社區全體區分所有權人同意，占用全體區分所有權人共有之系爭土地如附圖所示A部分，面積42㎡，被告為系爭地上物之事實上處分權人，原告依公大廈管理條例、住戶規約及區分所有權人會議之決議，訴請被告拆除系爭地上物，將土地返還予原告管理暨請求被告給付損害賠償及相當於租金之不當得利232,899元，為有理由，應予准許。原告逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 105 年 3 月 9 日
民事第二庭 法 官 陳文爵正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 3 月 9 日
書記官 顏督訓