臺灣臺中地方法院民事判決 104年度重訴字第151號原 告 瑋鎮企業股份有限公司法定代理人 賴文凱訴訟代理人 廖健智律師複代理人 白佩鈺律師複代理人 張家萍律師被 告 華菱工業股份有限公司特別代理人 陳仁澤訴訟代理人 許桂挺律師複代理人 黃士哲律師上列當事人間履行契約事件，本院於民國104年11月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告給付被告新臺幣壹億陸仟捌佰萬元之同時，將其所有如附表所示之不動產所有權移轉登記予原告。
被告應自民國一０三年十月十一日起至將如附表所示不動產點交原告之日止，按日給付新臺幣貳萬元予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項於原告以新臺幣貳佰陸拾陸萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行。但如被告以新臺幣捌佰萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告方面
㈠、原告起訴主張：緣兩造於民國103年7月12日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭不動產買賣契約），約定由原告以總價款新臺幣（下同）2億4000萬元向被告買受坐落臺中市○○區○○區○○路○○號房地【即坐落臺中市○○區○○段○○○○號、374地號土地及其上同段214-1、214-2、214-3建號建物（包含增建部分，下稱系爭房地）】；給付方式依系爭不動產買賣契約第3條之約定，原告應於簽約成立時支付第一期簽約款2400萬元、於103年7月29日給付第二期用印款2400萬元、於103年8月29日給付第三期完稅款2400萬元、於103年10月11日點交前給付第四期尾款1億6800萬元，並約定貸款金額不足部分，於過戶前應以現金同時一次給付，且買賣登記應並同抵押權設定登記收件。嗣後，原告並依約分別於簽約時（即103年7月12日）、103年7月29日、103年8月29日各給付2400萬元，共計7200萬元予被告。原告並於103年9月23日向訴外人合作金庫銀行股份有限公司朝馬分行（下稱合作金庫）辦理貸款手續，惟合作金庫需待被告將系爭房地之所有權移轉後，始得將原告貸款之金額核撥予原告，以供給付尾款；詎料，被告因內部股東糾紛，致無法依約如期將系爭房地之所有權移轉登記予原告，然原告既已給付7200萬元，且已依約申請貸款，被告自應移轉系爭房地之所有權，惟被告迄今仍未依約履行移轉系爭房地之義務，原告自得請求被告移轉系爭房地之所有權登記；另系爭不動產買賣契約第10條第2項約定，被告違反系爭不動產買賣契約約定時，每逾1日，應按原告已繳房地價款千分之一計算違約金，故依系爭不動產買賣契約之約定，被告至遲應於103年10月11日將系爭房地所有權移轉登記予原告，惟被告迄今仍未能依約履行，應已違反系爭契約之約定，構成給付遲延，原告應得依上開約定，請求被告按日依已支付之買賣價金7200萬元之千分之一，即7萬2000元，給付違約金。又原告雖於其後多次催告被告，並於103年10月22日發函催告被告儘速提出公司解散後清算人代表公司之相關文件，然經兩造協商未果，迄今未獲共識，原告爰依兩造間之系爭不動產買賣契約之約定及民法第348條第1項之規定，請求被告移轉系爭不動產之所有權登記，並給付原告違約金。
㈡、並聲明：⑴被告應將座落如附表所示之不動產所有權移轉登記予原告所有。⑵被告應自103年10月11日起至系爭房地點交之日止，按日給付原告違約金7萬2000元。⑶願供擔保，請准宣告假執行。
㈢、對被告抗辯之陳述：
⑴、被告於第二次付款時（即103年7月29日），即應依系爭不動
產買賣契約第4條第1項之約定，交付印鑑證明、戶籍謄本及稅單等產權移轉應備之全部證件，並蓋妥印鑑章於辦理移轉登記有關之書表上，交付於地政士辦理，詎料，被告公司解散後，遲至103年9月間，被告始交付清算人就任文件予地政士，惟仍未交付法院核准清算人之正本予地政士，足證被告仍未交付完整過戶文件。況乎，系爭不動產買賣契約係約定於兩造完稅後，於103年10月11日辦理過戶、點交及給付尾款，故雙方所配合之地政士，自無從於收受被告所交付之過戶文件後，旋即辦理系爭房地之所有權移轉登記。原告於103年9月23日完成合作金庫之對保程序後，始發現被告因公司內部糾紛，造成清算人職務於103年9月23日遭假處分，而致兩造無法如期依約辦理系爭房地之所有權移轉登記，被告自應負遲延責任，被告抗辯原告與有過失云云，自屬無據。
⑵、參系爭不動產買賣契約第3條第4項、第6條第5項等之約定可
知，被告應先將系爭房地之所有權移轉登記予原告，原告再以系爭房地向合作金庫辦理貸款、代償被告爰有之抵押債務及塗銷抵押權登記後，將系爭房地登記抵押權予原告之貸款銀行即合作金庫，合作金庫始會協助撥款。被告抗辯原告應先給付尾款，被告始有移轉所有權登記之義務，並提出同時履行抗辯云云，自無理由。
⑶、原告買受系爭房地，係因欲開發淋膜包裝產品之市場，且已
有多家知名大廠向原告詢問訂單，故原告於積極尋覓廠區後，認系爭房地為開發淋膜包裝產品之最佳廠區；詎料，被告未能履行契約，已構成給付遲延，已如上述，則被告之遲延就原告新事業之規劃，影響甚鉅，致原告無從與其他企業進一步接洽業務，受有無法依預定營運之損害，原告請求被告依系爭買賣契約第10條第2項之約定，請求被告按日給付違約金72,000元，應屬有據。
二、被告抗辯略以：
㈠、系爭不動產買賣契約屬雙務契約，故原告請求移轉系爭房地之所有權登記，自應履行買賣價金之給付義務。然原告雖確已給付7200萬元予被告收受，然原告就系爭房地之價金尚有1億6800萬元未給付，被告就原告請求移轉系爭房地之所有權登記，自得依民法第264條之規定，主張同時履行抗辯。
㈡、原告雖主張其已向合作金庫申請貸款，惟因被告因內部股東糾紛，致無法依約如期將系爭房地之所有權移轉登記予原告云云，然被告公司雖因違法解散，且經特別管理人陳仁澤於103年9月23日以臺灣新北地方法院（下稱新北地院）103年度司執全字第619號強制執行事件，就清算人即訴外人張瑞榮之清算人職務為禁止執行之假處分；惟張瑞榮於103年8月9日經選任為清算人後，隨即於103年8月12日向法院陳報就任，並已提供就任文件予本件買賣之地政士即訴外人林春進，以供移轉系爭房地之所有權；惟原告因故遲延辦理所有權移轉登記，致陳仁澤於103年9月23日經假處分禁止執行清算人職權後，始不得辦理系爭房地之移轉登記，故原告就系爭房地無從辦理所有權移轉登記，應顯與有過失。
㈢、並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執與爭執事項：
㈠、不爭執事項：
1.兩造於103年7月12日簽立系爭不動產買賣契約，約定被告將其所有系爭房地出售予原告，買賣總價款為2億4000萬元。
買賣價金分四期給付，第一期簽約款於契約成立時支付2400萬元、第二期用印款於103年7月29日雙方繳齊全部過戶相關文件時支付2400萬元、第三期完稅款於103年8月29日各自完納應付稅款時支付2400萬元、第四期尾款於買方金融機構貸款核撥同時（約103年10月11日點交已前）支付1億6800萬元，並約定貸款金額不足部分在過戶前以現金同時乙次給付。買賣登記應並同抵押權設定登記收件。原告已給付7200萬元予被告。
2.系爭不動產買賣契約第3條第5項約定買賣標的物於103年10月11日前點交。
3.103年8月9日被告公司監察人陳富姿召開股東臨時會，決議解散被告公司，並選任張瑞榮為清算人。被告公司於103年8月12日經新北市政府以北府經司字第0000000000號函為解散登記在案，張瑞榮並向新北地院聲請就任清算人，由新北地院於103年8月29日以新北院清民事德103年度司司字第365號函准予備查。
4.陳仁澤以103年8月9日臨時股東會決議解散被告公司及違法選任清算人張瑞榮為由，向新北地院提起撤銷上開股東會決議訴訟，並聲請對張瑞榮執行清算人職務為假處分，經新北地院於103年9月19日以103年度全字第265號裁定張瑞榮於系爭撤銷股東會決議訴訟程序終結前不得行使清算人職務。
5.嗣經監察人先後於103年11月30日、104年1月18日召集股東臨時會選任陳俊彥、陳嬌香為清算人，並均經陳仁澤向台灣新北地方法院聲請假處分，並經新北地院分別於103年12月15日、104年1月23日分別以103年度全字第362號、104年度全字第23號裁定陳俊彥、陳嬌香於系爭撤銷股東會決議訴訟程序終結前不得行使清算人職務。
6.原告於103年9月23日由原告之貸款銀行核准貸款後，將文件交予本件不動產買賣地政士林春進，林春進於103年10月17日向臺中市中興地政事務所送件申請系爭不動產之所有權移轉登記及抵押權設定登記，經臺中市中興地政事務所查明被告已為解散登記，命應補正清算人准予備查或代表人之證明文件，因被告因其清算人經法院裁定假處分而無法提供清算人備查函等代表人證明文件予林春進，臺中市中興地政事務所於103年11月5日駁回系爭房地申請移轉所有權及抵押權設定登記。
7.系爭不動產買賣契約第10條第2項約定：賣方違反本契約約定時，每逾1日（自逾期日起至完全給付日止）應按買方已繳房地價款千分之一計算違約金給付買方。
㈡、兩造爭執事項：
1.原告依據兩造不動產買賣契約，請求被告應將系爭房地所有權移轉登記予原告，有無理由？
2.被告主張原告尚有尾款尚未給付，主張同時履行抗辯，有無理由？
3.原告主張被告未於103年10月11日前，將系爭房地點交予原告，依系爭不動產買賣契約第10條第2項，請求被告應自103年10月11日起至點交系爭房地之日止，按日給付違約金7萬2000元予原告，有無理由？違約金是否過高而應予酌減？
四、得心證之理由
㈠、原告主張兩造於103年7月12日簽立系爭不動產買賣契約，約定被告將其所有系爭房地出售予原告，買賣總價款為2億4000萬元。買賣價金分四期給付，第一期簽約款於契約成立時支付2400萬元、第二期用印款於103年7月29日雙方繳齊全部過戶相關文件時支付2400萬元、第三期完稅款於103年8月29日各自完納應付稅款時支付2400萬元、第四期尾款於買方金融機構貸款核撥同時（約103年10月11日點交已前）支付1億6800萬元，並約定貸款金額不足部分在過戶前以現金同時乙次給付。買賣登記應並同抵押權設定登記收件。原告已給付7200萬元予被告，惟尚未將系爭房地所有權移轉予原告等情業據其提出系爭不動產買賣契約書、支票影本、郵局存證信函在卷足憑，並為被告所不爭，應為事實。原告主張依據系爭不動產買賣契約及民法第348條第1項之規定，請求被告應將系爭房地所有權移轉予原告；被告固不否認其依約應將系爭房地移轉予原告，惟主張原告尚有尾款1億6800萬未給付被告，原告應於給付尾款之同時，被告始有義務移轉予原告等語。
㈡、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務；因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第348條第1項、第367條、第264條第1項分別定有明文。是以於買賣契約中，出賣人及買受人之主給付義務各為交付其物並移轉所有權及給付價金並受領標的物，於一方未為給付前，他方得主張同時履行抗辯拒絕給付。本件原告雖主張被告應將系爭房地所有權移轉予原告，原告以買賣標的向金融機構辦理貸款、代償原有被告之抵押債務及塗銷抵押權登記後，將系爭房地登記抵押權與銀行，銀行始會撥付款項，即進行支付尾款之動作。查，依據系爭不動產買賣契約第三條付款方法及交屋日期：四、尾款：新臺幣壹億陸仟捌佰萬元。買方金融機構貸款核撥同時（約103年10月11日點交以前）支付尾款，貸款金額不足部分在過戶前以現金同時乙次付清。買賣登記應併同抵押權設定登記收件（以連件方式處理）為之。本件兩造於簽訂系爭不動產買賣契約後，原告業經銀行核准貸款，而因被告公司清算人遭新北地法院假處分裁定，於上開撤銷股東會決議訴訟程序終結前不得行使清算人職務，致辦理過戶程序無法進行乙節，為兩造所不爭。按目前一般不動產買賣實務，因買受人常需藉由銀行貸款支付數額龐大之買賣價金，惟銀行業者亦需有相當擔保始願核貸，而因所有權移轉與買方後，買方始得以系爭不動產向銀行設定抵押貸款，賣方為保障所有權移轉後確保買賣價金之受領，常會約定應同時辦理設定抵押及貸款，於設定完畢後貸款即同時撥入賣方，此為不動產交易常見慣例。然而此無非為便利買受人得以獲得銀行貸款以支付買賣價金，以順利達成不動產買賣交易而形成之慣例，惟並非即當然認賣方須先移轉所有權後，買方始有給付價金之義務。復參諸系爭不動產買賣契約第三條之四、尾款「貸款金額不足部分在過戶前以現金同時乙次付清」，及第六條貸款約定：「買方以貸款作為尾款之支付時，應於本契約成立之日起15日內，無條件提供必備之抵押貸款證件，並自行籌覓金融機構貸款，及配合金融機構完成一切對保及撥款手續，且不得任意撤銷，否則視同違約。若係買方信用條件不合或金融政策改變，以致貸款額度不足，買方應過戶前以現金同時乙次付清補足，並應於產權移轉登記完成後7內付清（先行代償）」之約定，原告如有貸款不足部分，仍應於過戶前以現金同時乙次付清，足見支付尾款與過戶有相互對待給付之關係。本件原告固經銀行核准貸款，銀行亦可能因原告嗣後撤銷貸款申請，或金融政策改變等因素，而未將尾款全數撥足致原告未能獲貸足額貸款，此時，依據前揭約定，原告於過戶前仍負有繳足尾款之義務。是以，依系爭不動產買賣契約之約定之內容及解釋，顯非被告於先過戶予原告後，原告始有交付尾款之義務。而本件於言詞辯論終結前，原告尚未將尾款交付予被告或原告之貸款銀行尚未撥付尾款予被告，尚難僅因原告完成銀行核貸手續，而認被告即有移轉系爭房地所有權之義務。準此，兩造關於不動產買賣契約，被告所負移轉所有權及原告所負支付價金之義務，既互為對待給付之關係，原告尚未給付尾款，經被告行使同時履行抗辯，並主張原告於給付尾款1億6800萬元予被告之同時，被告始負移轉系爭房地所有權之義務，洵屬可採。
㈢、此外，依據系爭不動產買賣契約第三條第五項約定：雙方約定買賣標的於103年10月11日以前，依本契約第七條規定點交買方管業；第十條第二項約定：賣方違反本契約約定時，每逾一日（自逾期日起至完全給付日止）應按買方已繳房地價款千分之一計算違約金給付買方。查，被告未於103年10月11日將系爭房地點交予原告之事實，經原告於103年10月22日以存證信函催告被告履行辦理系爭不動產過戶等情，為被告所不爭，並有上開存證信函在卷足憑。復查，被告公司於103年8月9日由監察人陳富姿召開股東臨時會，決議解散被告公司，於103年8月12日經經濟部辦理解散登記後，股東會決議選任之清算人張瑞榮於103年9月19日經新北地院為假處分裁定張瑞榮於系爭撤銷股東會決議訴訟程序終結前不得行使清算人職務，嗣經股東會選任之清算人陳俊彥、陳嬌香，亦均經陳仁澤聲請假處分，先後經新北地院裁定渠等於系爭撤銷股東會決議訴訟程序終結前不得行使清算人職務等情，有該等裁定在卷足參，亦為兩造所不爭執。再據證人即辦理系爭不動產買賣過戶相關事宜之地政士林春進於本院證稱：本件依契約約定，所有權跟抵押權設定要連件辦理，要等銀行核貸才辦理過戶跟設定，103年9月23日銀行與買方對保後，將文件交給伊，但被告公司張瑞榮清算人職務遭假處分，無法辦理過戶，張瑞榮也沒有將備查函正本交給伊，臺中市中興地政事務所要求補正法院關於清算人之備查函，因無法補正而遭駁回等語明確，並據其當庭提出系爭不動產所有權移轉、抵押權設定申請書及臺中市中興地政事務所土地登記案件駁回通知書等在卷足參（見本院卷第193頁、200至236頁），則本件應係被告公司清算人遭法院裁定無法職務清算人職務，而致被告尚無清算人為法定代理人代表公司執行業務以完成不動產移轉登記，應屬事實，被告辯稱本件係原告未配合辦理，無法完成過戶點交乃不可歸責於被告云云，自不足採。是以被告確實違反系爭不動產買賣契約第三條、五之約定，原告主張依據系爭不動產買賣契約第十條第二項，請求違約金，自屬有據。
㈣、依據系爭不動產買賣契約第十條第二項：賣方違反本契約約定時，每逾一日（自逾期日起至完全給付日止）應按買方已繳房地價款千分之一計算違約金給付買方。本件原告已繳付7200萬元之價款予被告，如依此條項計算，被告應自103年10月11日起每日給付原告72,000元之違約金。惟被告主張違約金過高，請求予以酌減等語。而按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。又按約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定1日之違約金額若干為衡量之標準；又是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院51年台上字第19號、49年台上字第807號判例意旨參照）。原告雖主張其買受系爭房地係為開發淋膜包裝產品，因被告遲延無法進行新事業之規劃，亦無法與其他企業進一步接洽業務，喪失營運所得之預期利益，而受有相當之損害，惟此情未據原告提出任何具體事證，且縱買受系爭房地係為開展新事業等情為真，然經營事業者亦非必然有獲利之結果，是以原告主張因被告遲延交付房地而受有每日72000元預期利益之損失，洵難逕信。本件審酌被告因清算人職務遭凍結致被告無法進行系爭房地所有權移轉及點交之違約情狀、原告交付7200萬元價金及尚有1億6800萬元之尾款尚未給付之情形，並斟酌現今之社會經濟狀況等一切情狀，認原告請求每日7萬2000元之違約金，顯屬過高，應酌減至每日2萬元為適當，原告逾此範圍則無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依據系爭不動產買賣契約及民法348條第1項之規定，請求被告應將坐落如附表所示之不動產所有權移轉予原告為有理由，又因被告就原告所負給付尾款1億6800萬元之義務提出同時履行抗辯，爰諭知如主文第1項所示。另原告依據系爭不動產買賣契約第十條第二項，請求被告應自103年10月11日起至如附表所示不動產點交予原告之日止，按日給付2萬元之違約金，為有理由，逾此範圍之請求，應予駁回。
六、按命債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示，強制執行法第130條第1項定有明文。
本件原告訴之聲明第1項部分，請求判命被告將系爭不動產移轉登記予原告，係屬命被告為一定意思表示之判決，揆諸前開規定，於本件判決確定時，始視為被告已為意思表示，如許宣告假執行，使意思表示之效力提前發生，與前開規定意旨不符，顯非妥適，且所有權移轉登記後系爭不動產之交付，雖得執行，惟亦須待移轉登記及處分權讓與之意思表示效力發生後方可進行，亦無先予假執行之可能。是原告雖就訴之聲明第1項部分，聲請供擔保宣告假執行，然就本件判決所命給付，性質上不適宜為假執行，其所為此部分假執行之聲請，於法不合，應予駁回。至原告訴之聲明第2項勝訴部分，兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許，應併予駁回。另原告之訴雖經部分駁回，惟經駁回部分，乃附帶請求之違約金，依民事訴訟法第77條之2第2項規定，該部分本不併算其訴訟標的價額，毋庸繳納裁判費，是本件訴訟費用，仍酌定全部由被告負擔，併予說明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認為與本案判斷結果無影響，爰不予一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 12 月 8 日
民事第五庭 法 官 李慧瑜正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 8 日
書記官 洪菘臨附表：
┌─┬──────────────────┬─┬──────┬──────┐│編│ 土地坐落 │地│ 面 積 │ 權 利 ││ ├───┬────┬───┬─────┤ │ │ ││號│ 市 ○鄉鎮市區○ 段 │地 號 │目│（平方公尺）│ 範 圍 │├─┼───┼────┼───┼─────┼─┼──────┼──────┤│1 │臺中市○○○區 ○○○段│ 373 │雜│ 2048 │ 全部 │├─┼───┼────┼───┼─────┼─┼──────┼──────┤│2 │臺中市○○○區 ○○○段│ 374 │雜│ 2039 │ 全部 │└─┴───┴────┴───┴─────┴─┴──────┴──────┘┌─┬───┬───────┬───────┬──────────┬───┐│編│ │ │ │ 建物面積 │ ││ │ │ │ 建築式樣 │ （平方公尺） │ ││ │ │基 地 坐 落│ ├────┬─────┤權 利 ││ │ 建號 │--------------│ 主要建築 │樓層面積│附屬建物主│ ││ │ │門 牌 號 碼│ │合計 │要建築材料│範 圍 ││號│ │ │材料及房屋層數│ │及用途 │ ││ │ │ │ │ │ │ │├─┼───┼───────┼───────┼────┼─────┼───┤│ │ │臺中市南屯區文│主要建材：鋼筋│ │ │ ││ │ │山段373地號 │混凝土 │1522.13 │ │ ││1 │214-1 ├───────┤ │（含陽台│主要用途：│ ││ │ │臺中市工業區二│層數：3 │6.75平方│工業用 │全部 ││ │ │十四路26號 │ │公尺、花│ │ ││ │ │ │層次：一層、二│台19,16 │ │ ││ │ │ │層、三層、屋頂│平方公尺│ │ ││ │ │ │突出物、地下層│） │ │ │├─┼───┼───────┼───────┼────┼─────┼───┤│ │ │臺中市南屯區文│主要建材：鋼筋│ │ │ ││ │ │山段373、374地│混凝土 │ │主要用途：│ ││ │ │號 │ │1597.28 │工業用 │全部 ││2 │214-2 ├───────┤層數：1 │ │ │ ││ │ │臺中市工業區二│ │ │ │ ││ │ │十四路26號 │層次：一層 │ │ │ │├─┼───┼───────┼───────┼────┼─────┼───┤│ │ │臺中市南屯區文│主要建材：鋼筋│ │ │ ││ │ │山段373地號 │混凝土 │9.19 │主要用途：│ ││3 │214-3 ├───────┤ │（含花台│工業用 │全部 ││ │ │臺中市工業區二│層數：1 │4.02平方│ │ ││ │ │十四路26號 │ │公尺） │ │ ││ │ │ │層次：一層 │ │ │ │└─┴───┴───────┴───────┴────┴─────┴───┘