臺灣臺中地方法院民事判決 104年度重訴字第115號原 告 親家建設股份有限公司法定代理人 張鈞豪訴訟代理人 黃呈利律師複代理人 陳怡婷律師被 告 教育部法定代理人 吳思華訴訟代理人 劉彥伯律師複代理人 蕭文濱律師上列當事人間請求確認租金債權不存在事件，本院於民國104年8月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告就坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地，自民國一○三年三月十三日起至民國一○三年八月三十一日止，對原告之租金債權在新臺幣貳仟玖佰柒拾玖萬肆仟捌佰參拾肆元之範圍內不存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之二，餘由原告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分
一、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益，有最高法院27年上字第316號判例、52年台上字第1240號判例可參。本件原告主張其向被告承租坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地，自民國100年12月22日起至103年8月31日止之租金債權，在共計新臺幣（下同）163,912,576元之範圍內不存在；而被告辯稱兩造間租賃契約於103年8月31日始合意終止，故自99年12月22日起至103年8月31日止之有效存續期間內，仍對原告有租金債權存在，是被告對原告租金債權之存否尚未明確，原告於私法上之地位即有受侵害之危險，此項危險得以對被告之確認判決除去，則其訴請確認非無法律上利益，是原告提起本件訴訟自有確認利益，先予敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者、或請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第1、2、3、7款定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，自屬之（最高法院91年度台抗字第552號判決意旨參照）。查原告起訴時訴之聲明為：「⒈確認被告就坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地，自99年12月22日起至103年8月31日止，對原告之租金債權在163,912,576元之範圍內不存在。被告並不得就原告於臺灣土地銀行西臺中分行所繳交之履約保證金121,332,000元主張扣抵租金。⒉被告應給付原告1,630,810元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒊前項請求願供擔保請准宣告假執行」，嗣於訴訟進行中之104年5月12日以民事更正訴之聲明狀，減縮第1項訴之聲明為：「⒈確認被告就坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地，自100年12月23日起至103年8月31日止，對原告之租金債權在163,912,576元之範圍內不存在」，嗣於104年6月30日提出民事追加備位聲明狀，變更聲明為：「先位聲明：
⒈確認被告就坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地，自100年12月22日起至103年8月31日止，對原告之租金債權在163,912,576元之範圍內不存在。⒉被告應給付原告1,630,810元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒊前項請求願供擔保請准宣告假執行。
備位聲明：⒈被告就坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地，自100年12月22日起至103年8月31日止，對原告之租金債權應調整為零。⒉被告應給付原告1,630,810元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒊前項請求願供擔保請准宣告假執行」。查104年5月12日之變更，核屬減縮應受判決事項之聲明，另就104年6月30日追加新訴部份，因原起訴狀內已就民法第227條之1提出請求，且該追加備位之訴所請求之基礎事實與原訴同一，與原訴間具有共同性，而所援用之證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，且被告對該追加備位聲明部分，無異議而為本案之言詞辯論（見本院104年6月30日言詞辯論筆錄第1頁），依上開說明，視為被告同意原告為訴之追加。是本件原告所為訴之變更及追加，核與上開規定相符，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：㈠原告於99年12月22日向被告承租坐落臺中市○○區○○段○
○○○○號土地兩筆（下稱系爭土地，面積合計為6,834.83平方公尺），雙方簽訂學產土地租賃契約書（下稱系爭租賃契約），租賃期間自99年12月22日起至119年12月21日止，共計20年，租金每年為60,666,000元，並自租期始日起1年為興建免租期。依系爭租賃契約第10條約定，可知兩造約定系爭土地之使用目的為原告在租賃土地上興建建築物經營使用、收益。原告於承租後，隨即依使用目的籌措巨資，委託知名建築師事務所規劃地下6層、地上26層之辦公大樓，所投入之規畫設計費及其他必要費用已高達352,790,000元，並已繳納100年12月22日至100年12月31日之租金1,630,810元。詎臺中市政府於101年1月11日召開『臺中市都市計畫委員會第10次會議』，會中就變更臺中市都市計畫（新市政專用區）細部計畫（第三次通盤檢討）決議案，決議：『…有關新市○○○○○○地○○○段0○0○00地號等），為提升本計畫區門面景觀協調性，變更為公園用地，優先採以地易地方式或相關補償措施，並由臺中市政府地政局協助學產基金會與建設公司間租約處理』。該變更臺中市都市計畫（新市政中心專用區）細部計畫（第三次通盤檢討案）亦經臺中市政府於101年4月5日公告確定在案，被告已確定無法履行出租人應於租賃關係存續中，保持租賃標的物合於契約目的之擔保義務。即被告已陷於給付不能，依系爭租賃契約第11條第3項約定，原告有權終止租約。原告乃於103年3月11日以原證4之律師函終止租賃契約，故兩造於103年3月11日後即無任何契約關係存在，被告對原告就103年3月11日至103年8月31日止之租金債權即不存在。
㈡就被告主張自100年12月22日（起訴狀誤載為100年12月23日
）至103年3月10日之租金債權部分，因租賃契約係以使用、收益為目的之契約，出租人應以合於所約定之使用、收益之租賃物，交付承租人，並於租賃關係存續中保持該狀態，否則承租人應免其支付租金之義務。本件依系爭租賃契約約定，被告應交付能使原告於上興建建築物，且不得違反都市計畫即營建相關法令規定之土地與原告，且依民法第423條規定，於租賃關係存續中，被告均須確保此狀態之延續，若中途有所變更，致原告無法達合於租賃契約所約定之使用目的，依民法第441條反面解釋及同法第266條規定，原告即免除租金給付義務。而系爭租賃契約之租賃標的既經臺中市都市計畫委員會會議決議變更臺中市都市計畫，將其全部變更為公園用地確定，致原告完全無法利用系爭土地建築房屋，而無法達兩造約定之租賃契約使用目的，被告顯未交付合於系爭租賃契約所約定使用、收益租賃物並於租賃關係存續中確保該狀態之延續，故原告應得按不能使用、收益之程度免除全部支付租金之義務。則就原告已給付100年12月22日至100年12月31日部分租金1,630,810元，被告自應依民法第266條規定，依不當得利規定返還予原告。爰先位請求確認系爭土地於163,912,576元範圍內之租金債權不存在及被告應依民法第179條規定給付原告原已給付之1,630,810元。
㈢縱認本件無上開法條適用，因系爭租賃契約成立後，於租賃
關係存續中，租賃標的物因臺中市政府都市計畫變更，變更為公園用地，致原告無法於系爭土地上興建建物而為建築使用，兩造約定之租賃目的顯無法達成，原告投入損失高達352,790,000元，此項劇變非兩造當事人訂約時所得預見，若仍貫徹原先系爭租賃契約之法律效力，要求原告給付高達163,912,576元租金，對原告顯失公平，原告爰依民法第227條之2第1項規定，備位請求調整原告應給付之租金為0元，即免除原告之租金給付義務，一經免除，原告對被告之租金請求權即不存在，被告應返還原告已給付之租金1,630,810元。
㈣對被告抗辯之陳述：
⒈被告主張其依系爭租賃契約交付系爭土地予原告使用時，原
告確實得依約定目的規劃設計興建辦公大樓，嗣後因臺中市政府變更系爭土地為公園用地致原告無法依契約目的使用，然此不可歸責於被告，原告不得免除租金給付義務等語。惟出租人之主給付義務，非僅交付租賃物予承租人，尚必須在租賃期間隨時保持租賃物合於約定之使用收益之狀態。本件兩造訂立系爭租賃契約之目的，係將租賃標的作為興建辦公大樓使用，依民法第423條規定意旨，被告須於租賃期間隨時保持土地得作為興建辦公大樓使用之狀態，否則即屬違反契約主給付義務，而有債務不履行之情事。本件租賃標的經臺中市政府變更為公園用地，原告完全無法利用系爭土地，系爭土地不合用之情事並不可歸責於雙方當事人，原告自得拒絕給付租金。另依民法第264條第1項規定，租賃契約性質上屬雙務契約，出租人對承租人負有交付租賃物予承租人且合於約定使用收益狀態之主給付義務，而承租人有給付租金之主給付義務，當租賃物不合於約定使用收益之狀態，出租人又無法將其回復原狀時，承租人得援引「同時履行抗辯」之規定，拒絕給付租金，是本件被告違反使租賃物合於使用狀態之主給付義務，原告自得主張同時履行抗辯，拒絕給付租金甚明。雖被告主張系爭租賃契約第11條第3項約定：「租賃物如因都市更新權利變換不能達原租賃之目的時，雙方得終止本租賃契約…」應優先適用，無另行援引適用民法第266條規定之必要云云。惟系爭租賃契約文字記載「得」終止契約，係賦予兩造終止契約之選擇權利，對於契約未規定事項，則應依法律之規定辦理始符合公平原則。況當時原告仍期待被告能與臺中市政府協商排除契約障礙事由，俾使租約能繼續履行，是原告自得選擇暫不終止契約，而依民法規定為主張，並不因系爭租賃契約之約定而排除法律賦予原告之權利。另查，被告主張兩造終止租約後，系爭土地四周仍為原告設置圍籬及警衛看守，自103年3月11日起至103年8月31日止，應屬原告無權占用系爭土地期間，被告有相當租金不當得利債權存在云云。原告否認被告主張兩造終止租約後有設置警衛看守，應由被告負舉證責任證明之。又設置圍籬部分，此乃配合臺中市政府美化市容政策所設置之景觀圍籬，若原告無法於系爭土地上興建辦公大樓，則此項圍籬之設置對原告而言並無任何利益與利用價值，反而增加原告花費，且景觀圍籬之設置並不妨礙被告取回土地後之使用，難謂原告有無權占用之情事，被告抗辯並無理由。
⒉被告另辯稱依系爭租賃契約第11條第3項約定，兩造就系爭
土地有可能因都市更新等情事而遭變更用途之風險乙節，已有預料，無民法第227條之2第1項關於情事變更原則規定之適用云云。惟查，系爭租賃契約文字記載「得」終止契約，係賦予兩造終止契約之選擇權，兩造均可選擇不終止契約而依法律規定主張權利，並不因契約之約定而排除法律賦予原告之權利，已如上述。復按情事變更原則適用，並非僅以雙方訂立合約時的主觀認知為斷，重點應在履約過程中，締約基礎是否發生變化，且變化結果是否已造成對價失衡。換言之，有關情事變更原則制訂之目的係為使法院行使裁量權，以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之損失，是風險分配與預見可能應由法院判斷之，並不因契約已記載有關都市更新權利變換不能達原租賃之目的等文字，即認為原告應全數承擔該部分風險，況且，於租賃目的無法達成之情狀下，要求原告繼續給付租金，顯失公平，於此情形應有情事邊更原則之適用，以達公平分配契約當事人間風險之目的。
⒊原告於租賃關係尚未終止前（即103年3月11日委由正群法律
事務所發函終止，被告於同年月12日收受），本於承租人之地位保管系爭土地係履行其注意義務，尚無積極之使用收益行為。蓋承租人應以善良管理人之注意義務保管租賃物，是承租人於租賃關係存續期間對租賃物有保管之義務，並負有使其維持原有生產力狀態之義務，此項義務並不因承租人得否依民法第441條規定之反面解釋主張免除租金給付義務而受影響。基此，原告在系爭土地申請建造執照階段，並無實際使用收益之行為，更無積極使用該土地，係單純之保管維護，其中設置圍籬部分，乃配合臺中市政府美化市容政策所設置之景觀圍籬，係為保管維護系爭土地且配合政府政策之必要保存行為。另就停車場與警衛亭部分，係訴外人佳茂建設股份有限公司（下稱佳茂公司）無權越界占用系爭土地作為停車空間之用，經原告發現並於101年6月18日去函請求拆除地上物，亦是本於承租人之善良管理人注意義務下所為，不能認為係占有系爭土地之使用收益行為。故原告係基於民法第432條、第455條規定為租賃標的物之必要保存行為，並非承認被告交付之租賃物合於租賃目的。若被告所交付之租賃物合於兩造所約定之租賃目的，原告早可依約建築使用，則被告提出於103年6月5日拍攝之現場照片有停車場、警衛亭、工地圍籬存在，主張原告已對系爭土地有使用收益行為，足認原告已承認被告所交付之系爭土地符合租賃目的云云，並無理由。
⒋原告於103年3月11日以函文終止系爭租賃契約後，自103年3
月12日起至103年8月31日（即被告取回系爭土地之日）止，原告既已終止租約，則此期間之租金給付義務即不存在，仍屬先位訴之聲明之確認範圍。縱認被告辯稱租賃物尚未取回，終止無效有理由，亦有民法第227條之2第1項情事變更原則之適用，即有審酌備位聲明之實益，請求判決調整原告給付租金義務為0元。
㈤聲明：
⒈先位聲明：
⑴確認被告就坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地，自100
年12月22日起至103年8月31日止，對原告之租金債權在163,912,576元之範圍內不存在。
⑵被告應給付原告1,630,810元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⑶前項請求願供擔保請准宣告假執行。
⒉備位聲明：
⑴被告就坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地，自100年12
月22日起至103年8月31日止，對原告之租金債權應調整為零。
⑵被告應給付原告1,630,810元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⑶前項請求願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告為興建辦公大樓，於99年12月22日向被告承租系爭土地
，約定年租金60,666,000元，自租期始日起1年為興建免租期，每3年調漲原年租金5%，租賃期間自99年12月22日起至119年12月21日止。兩造於簽訂系爭租賃契約後，被告旋交付合於約定使用收益之系爭土地予原告使用。嗣臺中市政府竟於100年9月30日公告公開展覽「變更臺中市都市計畫（新市政中心專用區）細部計畫（第三次通盤檢討）案」，預計將系爭土地變更為公園用地，經臺中市都市計畫委員會於101年1月11日、101年3月3日審議通過，並於101年4月5日公告核定在案，致系爭土地無法作為興建辦公大樓使用。然原告迄103年3月11日方發函向被告為終止租約之意思表示，被告乃於103年8月22日發函通知原告訂於103年8月31日點交取回系爭土地，並請原告於土地點交前拆除基地四周施工圍籬，恢復為素地（草地）。後經雙方於上開點交期日派員至現場完成點交，並作成點交紀錄確認無誤。系爭土地即自103年8月31日起收回由被告管理，系爭租賃契約亦因系爭土地之返還而合意終止，惟契約終止前之法律關係仍應依當事人所簽訂之契約為斷。本件被告於99年12月22日確依系爭租賃契約交付系爭土地予原告使用，原告確實得依約定目的，規劃設計興建辦公大樓，足認被告交付之系爭土地確係合於系爭租賃契約所約定之使用目的，並無違約之情，已盡民法第423條所規定出租人之租賃物給付義務，被告並無給付不能，原告自不得依民法第266條、第441條反面解釋主張免除其租金給付之義務。嗣因臺中市政府於101年4月5日變更系爭土地為公園用地，致原告無法繼續興建辦公大樓，係被告點交系爭土地予原告後，經一段時間後始發生之情事，且屬不可歸責於被告，原告並未立即向被告提出租約之請求，仍以承租人地位自居，繼續使用系爭土地，原告並於101年6月18日基於系爭土地承租人之地位，對佳茂公司表示除去侵害，益徵系爭土地雖經臺中市政府於101年4月5日變更為公園用地後，原告仍對系爭土地為實質管領，有繼續承租系爭土地之意思，原告顯係承認系爭土地係屬符合約定使用之狀態，方未於系爭土地臺中市政府變更為公園用地後，向被告提出終止租約之請求，仍繼續使用系爭土地，並於四周設置圍籬及警衛看守，闢設部分空間為停車場，且以承租人之身分對第三人主張排除占用，則原告繼續占有使用系爭土地、以承租人地位對第三人主張排除侵占，及消極不行使租約終止權之行為，即具有法律上意義，而得認定原告已承認系爭土地確屬符合約定之使用狀態。故系爭土地於103年8月31日點交返還予被告前，雙方之租賃關係仍屬有效存續，並無不合於約定使用狀態之情形，被告即不構成給付不能，並未違反民法第423條所規定之給付義務，原告依民法第266條、第441條反面解釋主張免除租金之給付義務，或依第264條第1項主張同時履行抗辯，均屬無理。則兩造系爭租賃契約係於兩造完成系爭土地點交之103年8月31日合意終止，契約向後失其效力，於103年8月31日系爭租賃契約終止前之租賃法律關係仍未消滅，仍應受雙方簽訂系爭租賃契約所拘束，故系爭租賃契約自99年12月22日起至103年8月31日止之有效存續期間，原告仍有依系爭租賃契約給付租金予被告之義務，被告請求原告給付自99年12月22日起至103年8月31日止之租金163,912,576元自屬有理（詳如附表所示），則被告對原告確有163,912,576元之租金債權存在。
㈡原告雖主張於103年3月11日發函被告為終止租約之意思表示
日起，系爭租賃契約即生終止效力云云，惟原告於點交返還系爭土地予被告前，卻仍繼續占用系爭土地，設置圍籬及警衛看守，並闢設部分空間為停車場使用，至103年8月31日始將該等地上物騰空返還予被告，原告於上開期間對系爭土地仍有實質管領力，則原告主張自103年3月11日發函向被告為終止租約之意思表示之日起，仍有繼續占用系爭土地之事實，即屬無權占用，嗣於103年8月31日雙方派員至系爭土地辦理點交，確認系爭土地上之施工圍籬已拆除，基地內部亦已恢復為素地，系爭土地始返還為被告所管理，則自103年3月11日起至103年8月31日止，即應屬原告無權占用系爭土地期間，被告對原告實亦有相當租金之不當得利債權存在。
㈢原告主張系爭土地於101年4月5日變更為公園用地，屬不可
歸責於雙方當事人事由之給付不能，原告得依民法第266條第1項規定，免除租金之對待給付義務，則就原告已給付100年12月22日至100年12月31日之租金，得依民法266條第2項規定請求被告返還云云。惟查，系爭租賃契約無論係被告主張之103年8月31日合意終止，或係原告主張於103年3月11日為意思表示而終止，於100年12月22日至103年3月10日期間，系爭租賃契約確屬有效存在，雙方租賃關係並未消滅，依該有效之系爭租賃契約，原告即有給付租金之義務。況被告在兩造於99年12月22日簽訂系爭租賃契約時，即交付系爭土地予原告使用，使原告得依約定目的，投入規劃設計與興建辦公大樓，足認被告原所交付之系爭土地確係合於系爭租約所約定之使用目的，並無給付不能之情形，自無民法第266條之適用，原告所為免除租金對待給付及退還已給付之租金等主張即無理由。復參系爭租賃契約第11條第3項約定，系爭土地嗣因臺中市政府變更為公園用地而不能達原租賃之目的，原告亦僅得經雙方合意終止租約後，請求退還已預付而未到期之租金。惟原告係於103年3月11日發函終止租約之意思表示，原告先前所給付100年12月22日至100年12月31日之期間租金，並非屬未到期之預付租金，且係原告自居對系爭土地為實質管領，有繼續承租系爭土地之意思，原告顯係承認系爭土地係屬符合於約定使用收益狀態之系爭土地予原告使用，並無給付不能，已如前述，原告依約當有給付租金之義務，被告收取原告所給付之租金，係有法律上之原因，則原告依民法第266條、第179條規定請求被告返還已給付100年12月22日至100年12月31日期間之租金1,630,810元，即屬無理。縱系爭土地嗣經變更為公園用地後，致原告無法興建辦公大樓，亦係於101年4月5日始發生之事由，並不影響系爭土地經變更公園用地前，係屬合於租賃目的使用之事實。換言之，雙方於99年12月22日簽約時，被告所交付之系爭土地確屬合於約定使用收益之狀態，嗣於101年4月5日系爭土地變更為公園用地前，亦確實得依約定目的，投入規劃設計興建辦公大樓，故自99年12月22日兩造簽約日起至101年4月5日變更為公園用地之日止，系爭土地確實合於雙方所約定使用收益之狀態，被告並無給付不能等違約情事，自無民法第266條之適用，原告即不得依民法第266條主張免除租金之對待給付義務，亦不得請求返還已給付100年12月22日至100年12月31日期間之租金，被告收取原告所給付100年12月22日至100年12月31日期間之租金即非無法律上之原因，原告自不得依民法第266條、第179條規定請求被告返還已給付100年12月22日至100年12月31日期間之租金。又系爭土地係因訴外人臺中市政府嗣於101年4月5日變更為公園用地，致無法合於租賃目的使用，依系爭租賃契約第11條第3項規定，系爭土地因變更用途不能達原租賃目的，已有約定，並無違反公序良俗、強制或禁止規定之情下，仍准予當事人得選擇依民法之規定主張權利，將致雙方契約之約定形同贅文之可能，違反契約自由原則及私法自治之精神，自應優先適用雙方系爭租賃契約之約定，無另行援引適用民法第266條規定之必要。縱系爭租賃契約就系爭土地因變更用途而不能達原租賃目的之情已有所約定，仍准原告得依民法之規定主張權利；惟原告主張依民法第266條規定拒絕給付租金，係以不可歸責於雙方當事人之給付不能為適用要件，惟本件系爭租賃契約終止前，原告仍以設置之圍籬等地上物對系爭土地為實質管領，並本於承租人地位對第三人主張排除占用而繼續承租使用系爭土地之意思，足認原告已「承認」系爭土地確屬符合約定使用狀態，並無不能達原租賃目的之情，核無給付不能之問題，已如前述，則被告無給付不能之違約情事，原告無從依民法第266條規定主張拒絕給付租金，即依系爭租賃契約第11條第3項約定，原告僅得主張合意終止系爭租約，請求退還預付尚未到期之租金，不得主張免除給付租金之義務。原告係遲至103年3月11日始發函為終止租約之意思表示，於主張之租約終止日前，並未預付任何未到期租金，自無權請求被告應予退還。即自100年4月6日起至103年3月10日原告主張終止租約之日止，系爭租賃契約尚屬有效，並未消滅，被告對原告終止租約前之租金債權即屬存在。至原告主張終止租約日起至103年8月31日點交返還系爭土地予被告時止，縱認原告已合法終止租約，亦因系爭土地上尚有原告所設置之圍籬、警衛而占有、管領系爭土地，對此部分期間被告亦得要求原告給付相當於租金之不當得利。
㈣依民法第227條之2第1項規定，需情事之變更非當時所得預
料，始得適用此規定調整給付之增減。惟依系爭租賃契約第11條第3項已約定：「租賃標的如因都市更新權利變換不能達原租賃之日的時，雙方得終止本租賃契約，乙方除請求退還預付之租金外，不得向甲方要求任何補償。」，故兩造就系爭土地有可能因都市變更等情而遭變更用途之風險乙節，雙方顯於訂約時已有所預料並約定得終止租約，則兩造顯於簽約時既已預料土地可能有用途變更之風險，並於系爭租約有約款可資依循，即無民法第227條之2第1項關於情事變更原則規定之適用。則依系爭租賃契約除原告倘有預付未到期租金而得請求退還預付租金外，實不得向被告要求任何補償，亦無民法第227條之2第1項情事變更原則規定之適用。縱認本件有情事變更原則之適用，亦應審酌雙方受損與受情之情形，為公平之裁量。原告於101年4月5日，系爭土地經臺中市政府變更為公園用地後，並未立即提出終止租約之請求，係繼續使用系爭土地，於四周設置圍籬及警衛看守，內部闢設部分空間為停車場，確屬受有相當於租金之利益，被告則因系爭土地變更為公園用地，不得不與原告合意終止系爭租約，致喪失原本預期可收取20年租金收益，損害甚鉅，基於公平原則之衡量，自不得准予原告調整租金之請求。至原告主張開發系爭土地之利益較原告收取租金之利益為高，應加以衡量等語。惟被告喪失未來20年租金收益係屬依雙方合法有效之租賃契約，而預期可得之利益，具有客觀可確定性，然原告主張開發利益，充其量僅為單純抽象之想像與期望，並不具有客觀之確定性，自無從相提並論，不應作為調整租金之審酌事項，併予敘明。
㈤聲明：原告之訴駁回；若受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告於99年12月22日向被告承租系爭土地，面積合計6,834.
83平方公尺，租賃期間自99年12月22日起至119年12月21日共20年，租金每年為60,666,000元，並以自租期始日起1年為興建免租期；被告並於簽約當日即交付系爭土地予原告使用。
㈡兩造興建免租期為99年12月22日至100年12月21日止，該段期間原告不需支付任何租金。
㈢原告於100年度已繳納租金1,630,810元。
㈣原告已繳交121,332,000元履約保證金存於臺灣土地銀行西台中分行。
㈤臺中市政府於101年1月11日召開『臺中市都市計畫委員會第
10次會議』，會中就變更臺中市都市計畫（新市政專用區）細部計畫（第三次通盤檢討）決議案，決議將系爭土地變更為公園用地，並於101年4月5日公告確定在案。
㈥原告於101年6月28日發函向訴外人佳茂公司表示，系爭土地
為其向被告所承租，請該公司勿於系爭土地上停放車輛或為其他使用等語。
㈦原告於103年3月11日委請正群法律事務所發函向被告為終止租約之意思表示，該函文並於同年月12日由被告收受。
㈧被告於103年6月5日赴系爭土地現場勘查，並拍得如被證十之停車場、警衛亭、工地圍籬等現場照片。
㈨兩造於103年8月31日至系爭土地現場完成點交，經被告同意終止租約，並製作點交紀錄，由被告收回自行管理。
㈩被告於103年11月3日以台教秘㈤字第1030154538號函向原告催繳自99年12月22日起至103年8月31日止之租金。
四、本件兩造爭執之點厥為：㈠原告先位請求確認被告自100年12月22日起至103年8月31日止，對原告就系爭土地之租金債權163,912,576元不存在，有無理由？㈡如無理由，原告備位請求應將系爭土地自100年12月22日起至103年8月31日止之租金調整為0，有無理由？㈢原告請求被告返還其已給付100年12月22日至100年12月31日期間已給付之租金1,630,810元，有無理由？茲分敘如下：
㈠原告先位請求確認被告自100年12月22日起至103年8月31日
止，對原告就系爭土地之租金債權163,912,576元不存在，有無理由？⒈系爭租賃契約應優先於民法適用：按解釋意思表示，應探求
當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第98條定有明文。次按解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意；並應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意（最高法院18年上字第1727號、19年上字第58號判例意旨參照）。另按當事人間因訂立契約而成立法律關係所衍生之紛爭應如何適用法律，固屬法院之職權，惟法院於適用法律前所應認定之事實，除非當事人約定之內容違反強制或禁止規定而當然無效，可不受拘束外，仍應以該契約約定之具體內容為判斷基礎，不得捨當事人之特別約定，而遷就法律所規定之有名契約內容予以比附適用，此乃私法自治、契約自由原則之體現（最高法院92年度台上字第2374號判決意旨參照）。原告雖主張系爭租賃契約文字記載「得」終止契約，係賦予兩造終止契約之選擇權利，對於契約未規定事項，則應依法律之規定辦理始符合公平原則，況當時原告仍期待被告能與臺中市政府協商排除契約障礙事由，俾使租約能繼續履行，是原告自得選擇暫不終止契約，而依民法規定為主張，並不因系爭租賃契約之約定而排除法律賦予原告之權利云云。惟查，系爭租賃契約第15條第3項約定：「本租賃契約如有未盡事宜，適用民法及其他相關法令之規定辦理。」（見本院卷原證2第4頁），觀諸其文義，可知系爭租賃契約係約定民法及其他法令之規定，乃為租賃關係所生法律關係之補充規定，僅有在系爭租賃契約約定未盡完足之部分，方有民法或其他法令適用之餘地，即系爭租賃契約之約定應優先於民法適用，而非原告所述擇一關係，自甚明確。另依系爭租賃契約第11條第3項約定：「租賃標的如因都市更新權利變換不能達原租賃之目的時，雙方得終止本租賃契約，乙方除請求退還預付之租金外，不得向甲方要求任何補償」（見本院卷原證2第3頁），已明文約定租賃標的（即系爭土地）如經都市更新權利變換，致不能達成原租賃目的時（即原告興建建築物之目的），雙方皆擁有得終止系爭租賃契約之權利，惟原告除得請求被告退還預付之租金外，不得向被告要求任何補償，而依原告起訴狀第4頁之記載，其已承認本件臺中市政府都市計畫變更，確屬符合本租賃契約第11條第3項之規定，核與被告104年3月11日答辯狀第6、7頁所載：系爭土地嗣後縱因臺中市政府變更為公園用地而不能達原租賃目的，原告亦僅得依系爭租約第11條第3項約定經雙方合意終止租約等語，足證兩造均同意本件確已符合系爭租賃契約第11條第3項之情形甚明。故針對此原因招致租賃目的無法達成時，參照前揭解釋，自應優先適用系爭租賃契約第11條第3項之約定。依系爭租賃契約第11條第3項約定，原告就「租賃標的因都市更新權利變換致租賃目的無法達成」之情形，被告除退還預收之租金外，「原告不得再請求任何補償」，此法律效果應係特別賦予雙方於此情形有終止系爭租賃契約之權利，而明示排除原告得依民法規定，再向被告主張其他任何權利，否則如准許原告得再依民法第423條、第266條、第441條反面解釋之規定，溯及系爭租賃契約締約之初，向被告請求返還已支付之租金，則不啻為准許原告就此情形對被告為補償之主張，而使系爭租賃契約第11條第3項之約定形同具文，故難認此係締約雙方之本意。原告前揭主張，似不足採。則綜合上情，應認系爭租賃契約第11條第3項，係針對系爭土地因變更用途不能達原租賃目的使用所為之特別約定，此約定並無違反公序良俗或強制規定，基於契約自由原則及私法自治之精神，應尊重系爭租賃契約之約定，被告抗辯應優先適用系爭租賃契約第11條第3項之約定，誠屬有據。
⒉系爭租賃契約之租金債權於100年12月22日起至103年3月12日止存在：
按解除契約與終止契約不同。契約如經合法解除，則雙方互負回復原狀之義務。解除契約人不得請求他方依原訂契約履行其義務。契約如經合法終止，僅使原契約向將來失其效力，對於原已依約行使、履行之權利、義務，不生影響；即終止契約，係使契約嗣後歸於消滅之行為。而解除契約者，乃當事人一方行使解除權，使契約自始歸於消滅之行為（最高法院79年度台上字第2353號、75年度台上字第1280號判決要旨參照）。查系爭租賃契約之原租賃期間為99年12月22日起至119年12月21日止（見本院卷原證2第1頁），且原告於103年3月11日委請正群法律事務所發函向被告為終止租約之意思表示，該函文並於同年月12日始由被告收受等情，為兩造前揭不爭執事項㈦所確認無誤，則系爭租賃契約既至103年3月12日終止（當日仍有效），應認自103年3月13日起始向後失其效力，於99年12月22日起至103年3月12日止，系爭租賃契約仍然存在，又兩造興建免租期為99年12月22日至100年12月21日止，該段期間原告不需支付任何租金（見不爭執事項㈡），故應認被告對原告之租金債權，自100年12月22日起至103年3月11日止仍存在。況原告於101年6月28日，曾發函向訴外人佳茂公司表示，系爭土地為其向被告所承租，請該公司勿於系爭土地上停放車輛或為其他使用等語，為兩造前揭不爭執事項㈥所確認無誤，及原告於106年6月2日言詞辯論時所提出該函文影本可憑，則原告以系爭土地承租人之地位，對佳茂公司表示除去侵害，益徵系爭土地雖經臺中市政府於101年4月5日變更為公園用地後，原告仍對系爭土地為實質管領，有繼續承租系爭土地之意思，原告顯係承認系爭土地係屬符合約定使用之狀態，方未於系爭土地臺中市政府變更為公園用地後，即向被告提出終止租約之請求，仍繼續使用系爭土地，自應認認被告就系爭租賃契約之租金債權，對原告於100年12月22日起至103年3月12日止仍繼續存在無誤。
⒊系爭租賃契約之租金債權於103年3月13日起至103年8月31日止不存在：
⑴按終止租賃契約，依民法第263條準用同法第258條規定，應
向他方當事人以意思表示為之（最高法院65年台上字第1107號判例意旨參照）。另按非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條定有明文。查系爭租賃契約第11條第3項已約定：「租賃標的如因都市更新權利變換不能達原租賃之目的時，雙方得終止本租賃契約…」（見原證2第3頁），自應優先適用。被告雖主張：
系爭土地嗣因臺中市政府變更為公園用地而不能達原租賃之目的，原告亦僅得經雙方合意終止租約後，請求退還已預付而未到期之租金等語，原告則主張其已於103年3月11日通知被告終止系爭租賃契約，經被告收受，已發生效力等語，則系爭租賃契約，究係雙方各得單獨終止，或必須兩造當事人合意始得終止，自應回歸系爭租賃契約之規定。依系爭租賃契約第11條第4項約定：「乙方於租期屆滿前終止本租賃契約者，應得甲方同意後，始生終止效力」，依體系解釋可知，如須雙方同意方得終止，系爭租賃契約已以明示方式為之，則系爭租賃契約第11條第3項約定之終止，既未特別明定須雙方合意，應認此項終止權之行使得回歸民法規定，僅須單方意思表示即生效力，此亦可從被告收受原告終止意思通知後，並未明確為反對之意思表示甚明。又系爭租賃契約之原契約目的，依照系爭租賃契約第10條各項之約定，應係租地建物，惟系爭土地已於101年4月5日變更為公園用地確定，無法再建築房屋，致系爭租賃契約之租賃目的無法達成，原告依系爭租賃契約第11條第3項之規定，於103年3月11日發函通知被告終止系爭租賃契約，有正群法律事務所函存卷足憑（見本院卷原證四），該函文並於同年月12日由被告收受，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈦），故可認系爭租賃契約於原告終止契約之意思表示到達被告時，即103年3月12日之翌日起，始開始發生終止之效力。
⑵被告雖辯稱：系爭租賃契約應係於被告主張之103年8月31日
，即系爭土地經雙方點交後方合意終止；因原告於系爭土地變更為公園用地後，並未立即向被告提出終止租約之請求，仍以承租人地位自居，繼續使用系爭土地，並於系爭土地四周設置圍籬及警衛看守，闢設部分空間為停車場，且以承租人之身分對第三人主張排除占用，則原告繼續占有使用系爭土地、以承租人地位對第三人主張排除侵占，具有法律上意義，得認定原告後續之事實行為係「承認」系爭土地確屬符合約定使用之狀態，故並無不能達原契約目的之情等語。惟契約是否達原租賃之目的，應就系爭租賃契約原約定之目的為認定，依「臺中市都市計劃委員會第10次會議」紀錄內容中「市都委員會決議」第1項第3點提及：「有關新市○○○○○○地○○○段0○0○00地號等）…變更為公園用地，優先採以地易地方式或相關補償措施，並由臺中市政府地政局協助學產基金會與建設公司間租約處理。」，有臺中市政府101年1月20日府授都計字第1010011544號函、變更臺中市都市計畫（新市政中心專用區）細部計畫（第三次通盤檢討）案在卷可稽（見原證3第3頁、見被證2第7頁），可知被告知悉系爭土地之地目變更，影響原告權利甚鉅，將恐至系爭租賃契約目的無法達成而使後續法律關係生變，故臺中市政府方因之責令臺中市政府地政局就與原告之系爭租賃契約關係為協助處理，此亦可由被告收受原告終止意思通知後，並未明確為反對之意思表示甚明，足見系爭租賃契約確已經原告合法終止無誤，故縱使原告後續仍有繼續占用之行為，難以原告將之闢設為停車場之行為，解釋為兩造變更原約定之租賃目的為被告提供土地供原告設置停車場之用，自難認兩造已合意變更系爭租賃契約之使用目的無誤。故原告其後縱有無權繼續占有系爭土地之情形，亦僅係被告得否主張原告無權占有是否受有不當得利之問題，難認被告對原告之租金債權仍繼續存在，故原告訴請確認系爭租賃契約之租金債權於103年3月13日起至103年8月31日止不存在自有理由。又兩造間就被告主張附表計算方式之金額並無意見（見104年3月17日言詞辯論筆錄），則以103年1月1日至103年8月31日之租金為42,466,200元，平均1月租金為5,308,275元（計算式：
42,466,200÷8＝5,308,275），而依系爭租賃契約第3條租金繳納與違約金之規定，其第1項定有：「最後1年租金金額，按剩餘租賃日期比例計算」等語，足證兩造間就租賃期間之計算自應計至日為止，則以103年3月13日起至103年3月31日為止，其租期共19日，故該月租金於3,253,459元（計算式：5,308,275×19÷31＝3,253,459，元以下四捨五入）不存在，並加計其餘5月份之租金26,541,375元不存在，故原告得主張不存在之金額為兩者總額之29,794,834元為有理由。又原告就此部分是否因此受有不當得利部分，被告既未提起反訴請求，本院自無從審理，併予敘明。
⑶至原告備位主張有民法第227條之2第1項情事變更原則之適
用，應將租金債權調整為0元之主張，因此部分先位主張已有理由，自無庸再審酌備位聲明，一併敘明。
㈡原告備位請求應將系爭土地自100年12月22日起至103年3月
12日止之租金調整為0元，有無理由？按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。民法第227條之2第1項定有明文。次按情事變更原則，旨在規範契約成立後有於訂約當時不可預料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之損失。倘於契約成立時，就契約履行中有發生該當情事之可能性，為當事人所能預料者，當事人本得自行風險評估以作為是否締約及其給付內容（如材料、價金等）之考量，自不得於契約成立後，始以該原可預料情事之實際發生，再依據情事變更原則，請求增加給付（最高法院97年度台上字第1794號判決意旨參照）。查系爭租賃契約於締約之初，即於第11條第3項針對「都市更新權利變換」之情形，為雙方權利義務分配之約定，堪認此情形屬兩造締約之初即已考慮之範圍，而非當時所不可預料之情事，且衡諸兩造之締約能力，原告係頗具規模之建設公司，難認就系爭租賃契約無議約能力，依前述說明，原告自不得於契約成立後，始以該原可預料情事之實際發生，再依據情事變更原則，請求減免給付。況原告於101年4月5日，即知悉系爭土地已改為公園用地，理論上應可即時依系爭租賃契約第11條第3項為終止契約之意思表示，以維自身權益，惟原告卻遲至103年3月11日方發函終止系爭租賃契約，核與原告所述其當時仍期待被告能與臺中市政府協商排除契約障礙事由，俾使租約能繼續履行，原告自得選擇暫不終止契約之詞相符，足證該段時間應認係原告衡量利弊得失後，自行選擇吸收系爭租賃契約繼續存在之成本，故此時即應回歸系爭租賃契約第11條第3項後段約定：「乙方除請求退還預付之租金外，不得向甲方要求任何補償」，則此時原告自不得向被告請求任何補償，而應依系爭租賃契約履行給付租金之義務至明，自難認本院可依情事變更原則而有調整租金之適用，故原告備位請求部分自不足採。
㈢原告請求被告返還其已給付100年12月22日至100年12月31日
期間之租金1,630,810元，有無理由？⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。查系爭租賃契約存續期間係於99年12 月22日起至103年3月11日止，已如前述，被告對原告於系爭租賃契約存續期間，即存在對原告之租金債權，故被告持有租金1,630,810元，自屬有法律上原因，原告主張被告應依不當得利之規定，請求返還上開租金，自無理由。
⑵另原告備位聲明主張請求依民法第227條之2第1項規定，免
除原告租金債權之給付義務，故原告對被告之租金請求權不存在等語。惟查系爭租賃債權存在，且原告不得依民法第227條之2第1項主張情事變更原則，已如前述，故自無由免除原告之租金債權，原告之備位主張，亦不足採。
五、綜上所述，系爭租賃契約係於103年3月12日終止，故被告對原告自100年12月22日起至103年3月12日止之租金債權存在，於103年3月13日起至103年8月31日止，系爭租賃契約之租金債權不存在。從而，原告先位請求103年3月13日至103年8月31日之租金債權不存在，為有理由，應予准許。原告先位逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又原告備位依民法第227條之2第1項規定，請求自100年12月22日起至103年3月12日止，租金債權調整為0元，及被告應給付原告1,630,810元，即自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均無理由，應予駁回。原告就返還不當得利部分既經敗訴，其假執行之聲請失附麗，應併予駁回，一併敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及證據，經核不足以影響本判決之結果，爰不逐一論駁，附此敘明。被告複代理人蕭文濱律師雖於言詞辯論終結後具狀聲明終止委任關係，惟既係於言詞辯論終結後始提出，自仍應於當事人欄載明被告訴訟代理人曾選任複代理人到庭之事實，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 104 年 9 月 10 日
民事第三庭 法 官 黃建都正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 9 月 10 日
書記官附表：被告發函予原告之系爭土地租金結算表：
┌──┬─────────┬───────┬───────┐│期別│ 計 算 期 間 │ 應繳納金額 │原告實際繳納金││ │ │ （新臺幣） │額（新臺幣） │├──┼─────────┼───────┼───────┤│ 1 │99年12月22日至100 │0元（興建籌 │0元 ││ │年12月21日 │備期） │ │├──┼─────────┼───────┼───────┤│ 2 │100年12月22日至100│1,662,082元 │1,630,810元（ ││ │年12月31日 │ │被告誤記為1,63││ │ │ │0,810元，差額 ││ │ │ │款項納入結算併││ │ │ │計 │├──┼─────────┼───────┼───────┤│ 3 │101年1月1日至101年│60,666,000元 │未繳納 ││ │12月31日 │ │ │├──┼─────────┼───────┼───────┤│ 4 │102年1月1日至102年│60,749,104元（│未繳納 ││ │12月31日 │含年度間達租金│ ││ │ │調整周期後調整│ ││ │ │差額） │ │├──┼─────────┼───────┼───────┤│ 5 │103年1月1日至103年│42,466,200元 │未繳納 ││ │8月31日 │（比例計算） │ │├──┼─────────┼───────┼───────┤│合計│ │165,543,386元 │1,630,810元 │├──┼─────────┼───────┴───────┤│短差│ │163,912,576元 │└──┴─────────┴───────────────┘