臺灣臺中地方法院民事判決 104年度重訴字第273號原 告 李若華訴訟代理人 郭傳賢律師被 告 教育部法定代理人 吳思華訴訟代理人 劉彥伯律師上列當事人間因請求返還履約保證金事件，本院於民國105 年2月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣叁佰捌拾捌萬元，及自民國一百零四年五月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五十，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰叁拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣叁佰捌拾捌萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、原告於民國102 年12月18日與被告就中華民國所有而由被告管理、坐落臺中市○○區○○段○○○○○○號國有學產土地（下稱系爭土地）簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定租期自102年10月18日起至122年10月17日止共20年(自102年10月18日起至103年10月17日止為興建免租期)，租金為每年新臺幣(下同）3,880,000元（分別為1,488,000及2,392,000元），並於簽約時繳交年租金2倍之履約保證金7,760,000元與被告，復經鈞院所屬民間公證人公證，因系爭土地周圍環境單純安靜，原告承租系爭土地係為興建建物供住宅及辦公室之用，詎原告承租後，於103年12月間，與系爭土地相隔8公尺之對面土地，竟動工興建黃昏市場，惟黃昏市場完成後所帶來喧囂、噪音，將影響居家品質及辦公效率，與原告承租系爭土地之目的相違，原告於104年1月28日依契約書第11條第㈢項約定，以書面向被告為終止系爭租賃契約之意思表示，並請求被告返還訂契約時所支付之履約保證金7,760,000元，惟遭被告拒絕。嗣原告復於104年2月25日依系爭租約第11條第㈣項，以書面向被告為終止租約及返還履約保證金之意思表示，經被告以104年3月13日臺教秘㈤字第0000000000號函覆同意終止系爭租約，惟仍拒絕返還履約保證金。
㈡、履約保證金並非民法之規定，而係於政府採購法第30條規定，政府機關辦理採購、營繕工程招標時，應於招標文件中規定投標廠商需繳納履約保證金。系爭租約非屬採購、營繕工程契約，而係土地租賃契約，而系爭租約第5條關於履約保證金之約定，應屬租賃契約之押租金性質，依土地法第99條、105條之規定，原告就系爭租約擔保金額，依法不得逾646, 666元，被告卻要求原告支付7,760,000元履約保證金，足見於簽約之初已違背法律規定。又履約保證金目的既係在填補出租人之損害，如承租人有欠租或應負損害賠償債務之情形，出租人即可自履約保證金中直接扣抵受償，於出租人債權獲得滿足後，應返還其餘額，然被告在系爭租約終止時並無損害，無損害即無賠償，被告應將履約保證金返還原告。另依系爭租約第5條約定：「…除本契約另有約定之外，租期屆滿或契約終止時，抵付欠繳租金、拆除地上物、騰空租賃物或損害賠償等費用後，如有剩餘，由被告1次無息退還」。原告承租系爭土地後，於土地上並未設置地上物、無拆除地上物、亦未欠繳租金，並已將土地交還被告，依上開約定被告應將履約保證金返還被告。退步言之，即認系爭履約保證金之性質係屬違約金之性質，亦屬過高，請求酌減。
㈢、爰依系爭租約、民法第263 條、259 條第1 項第1 款及民法第179 條規定，訴求被告返還所受領之履約保證金，請求擇一為原告勝訴判決。並聲明：㈠被告應給付原告7, 760,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。㈢訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
㈠、被告所管理之系爭土地於簽約後已於102 年10月18日交與原告使用，於系爭租約存續中，原告突於104 年1 月28日以因系爭土地對面興建黃昏市場，致原告無法達成租賃契約之目的為由，表示依系爭租賃契約第11條第㈢項之約定終止系爭租約。惟系爭土地並無因法令規定而不能達租賃目的之情形，純係原告主觀因素所致，況興建黃昏市場之土地係「烏日都市計畫」所劃（留）設，原告於投標前應將周邊土地使用規定及管制納入評估，且市場用地並非兩造簽約後始為變更，原告主張終止租約及請求返還履約保證金，與契約約定不符，而為被告拒絕。嗣原告改依系爭租約第11條第㈣項終止租約，被告雖表示同意終止，惟以系爭租約係可歸責於原告之事由而終止，依系爭租約第11條第㈡項、第㈣項約定，沒收原告所繳交之履約保證金。至民法263 條及259 條第1 款之規定，應於法律未有規定及契約亦無約定時，始有適用，本件租約之終止及履約保證金之沒收，既均在系爭租約第11條訂有明文，自無排除系爭租約而適用民法第259 條第1 款規定之理。
㈡、又所謂履約保證金，係以確保契約之履行為目的所交付之金錢，且系爭租約第11條第㈡項不僅約定「因可歸責於原告之事由終止租賃契約時，被告得沒收原告所繳之履約保證金」，更另約定「而致被告受損害者，被告並得請求損害賠償」，足見系爭租約所定履約保證金之性質為懲罰性違約金，於原告違反其履約之義務而致租約終止時，無論被告有無損害，均得沒收原告所繳交之履約保證金，作為原告違反履約義務之懲罰，以達確保契約履行之目的。縱認履約保證金之性質為損害賠償總額預定之違約金，因系爭土地於104年3月31日收回後，被告於104年7月16日公告辦理標租程序時起，至與新得標人重新簽訂租賃契約止，所花費人事成本、時間及費用，均應由原告負賠償責任，況標租是否順利亦未可知。縱順利標租，被告仍需依投標須知第11條經辦理決標通知及查驗工作，並於得標人繳交履約保證金後，始簽訂租賃契約，期間約需2個月，加以依例租賃契約尚有1年興建免租期之約定，並非租賃契約簽訂時即可收取租金。被告自104年3月31日收回系爭土地之日起，至被告向新承租人開始收取租金之日止，縱不考慮無人投標而流標之情形下，仍需將近2年期間，所受損害約相當於2年租金總額7,660,000元，依系爭租約第11條第㈡、㈣項之約定，被告沒收原告所繳7,660,000元，不予退還，非無法律上原因之不當得利，亦無違約金過高或顯失公平之情形。
㈢、又依土地法第99條第2 項規定並非強制規定，超過2 個月租額之部分，尚可抵付租金，並非無效。且土地法第99條所定之擔保金，僅在擔保租金之給付，與系爭租約所約定履約保證金屬懲罰性違約金性質，及為擔保契約正常履行，在於懲罰原告任意不履行租賃契約之目的有別，自不能比附援用。原告主張依民法第263 條、第259 條第1 款及民法第179 條請求被告返還履約保證金，應無理由等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回，㈡訴訟費用由原告負擔，㈢如受不利判決，願供擔保請准予宣告免予假執行。
三、法院之判斷：原告主張兩造於102 年12月18日就系爭土地簽訂租賃契約，約定租期自102年10月18日起至122年10月17日止共20年(自102年10月18日起至103年10月17日止為興建免租期)，租金為每年3,880,000元（分別為1,488,000及2,392,000元），原告並於簽約時繳交年租金2倍之履約保證金7,760,000元與被告，嗣於103年12月間，與系爭土地相隔8公尺之對面土地，動工興建黃昏市場，原告於104年1月28日依契約書第11條第㈢項約定，主張與原告承租系爭土地之目的相違，以書面向被告為終止系爭租賃契約之意思表示，請求被告返還履約保證金7,760,000元，惟遭被告拒絕。嗣原告復於104年2月25日依系爭租約第11條第㈣項，以書面向被告為終止租約及返還履約保證金之意思表示，經被告以104年3月13日臺教秘㈤字第0000000000號函覆同意終止系爭租約，惟仍拒絕返還履約保證金等事實，業據提出系爭租約、通知函等件為證，且為被告所不爭執，堪信原告上開主張為真實。本件兩造有爭執者為，兩造簽訂系爭租約所定之履約保證金之性質為何，約定之履約保證金如屬違約金之性質，是否約定過高而應予酌減；原告主張因系爭土地對面興建黃昏市場，影響其原有租賃目的，是否不能達租賃目的，所為終止租約及請求返還履約保證金有無理由；系爭租約關於履約保證金之約定是否違反土地法第99條、第105條之規定，效力如何。
㈠、履約保證金係債權人為求能快速實現債權且無庸支付以實現擔保權利之費用，要求債務人預先支付一定之金錢，倘債務人不履行債務時，直接由該筆金錢抵充債務，而於政府採購情形，參照行政院公共工程委員會（下稱工程會）依政府採購法第30條第3 項授權發布之「押標金保證金暨其他擔保作業辦法」第8 條第1 款規定，在保證廠商依契約規定履約之用，得標廠商依約履行後，擔保目的消滅，採購之政府機關本於擔保約定之內容或不當得利規定，負有返還履約保證金之義務，若得標廠商未依約履行，政府機關得以履約保證金扣抵得標廠商應負損害賠償、瑕疵擔保義務，如有不足，固得就不足額向得標廠商求償，但有剩餘者，仍應依前開說明予以返還（最高法院103 年度台上字第145 號判決參照）。
經查，本件原告於102 年8 月間公告招標出租系爭土地，於開標後以原告為最高標，兩造於同年10月18日簽訂系爭租約，依系爭租約第5 條約定：「乙方應繳交之履約保證金總額為新臺幣貳佰玖拾柒萬陸仟元整。其中得將押標金轉為履約保證金並補足。除本契約另有約定外，於租期屆滿或契約終止時，抵付欠繳租金、拆除地上物、騰空租賃物或損害賠償等費用後，如有剩餘，由甲方1次無息退還」（12地號土地）、「乙方應繳交之履約保證金總額為新臺幣肆佰柒拾捌萬肆仟元整。其中得將押標金轉為履約保證金並補足。除本契約另有約定外，於租期屆滿或契約終止時，抵付欠繳租金、拆除地上物、騰空租賃物或損害賠償等費用後，如有剩餘，由甲方1次無息退還」（13地號土地）。系爭租約所載「履約保證金」7,760,000元之性質與「押標金保證金暨其他擔保作業辦法」第8條第1款規定相符，保證廠商依契約規定履約之用，若得標廠商（即原告）未依約履行，政府機關（即被告）固得以履約保證金扣抵得標廠商應負損害賠償、瑕疵擔保義務，如有不足，尚得就不足額向原告求償，但有剩餘者，擔保目的消滅，被告應本於擔保約定之內容或不當得利規定予以返還。
㈡、次查，系爭租約係被告以公開招標方式、投標人自行評估損益後投標，並由原告以最高價得標，經決標後簽訂，約定由被告將系爭土地交由原告使用、收益，為繼續性契約，定有契約期間，期間為20年，已如前述。而原告係成年人，系爭契約期間為20年，每年租金為3,880,000 元，租約期限及金額均非小數，被告自得合理期待有社會經驗、已成年之原告經審慎評估後始投標、與被告締約，當依約履行，不致中途毀約。原告提前終止契約即屬違約，被告雖表示同意，但該同意依系爭委託經營契約第11條第㈣項約定，係原告提前終止契約生效之程序要件，非謂被告表示同意後即更易原告提前終止契約為兩造合意終止契約，是縱系爭租約已於104 年
3 月13日終止，原告亦於104 年3 月31日將原承租之系爭土地交還與被告，原告提前終止契約既屬違約，於確認被告所受損害已經填補前，被告持有履約保證金尚非可逕認為無法律上原因。
㈢、再查，系爭租約所載「履約保證金」7,760,000 元之性質，依系爭租約第5 條約定意旨，與「押標金保證金暨其他擔保作業辦法」第8 條第1 款規定相符，係保證廠商依契約規定履約之用，依系爭租約第11條第㈣項所定情形，即原告提前終止契約已構成違約，已如前述。系爭租約第5條關於「乙方所繳交之履約保證金不予發還」之約定，並非將原所收取之「履約保證金」性質由擔保原告履約之用變更為「定金」，而係約定在該條所定之原告違約（提前終止契約）情形時，被告有權沒收履約保證金，即被告有權向原告收取與履約保證金同額金錢，並逕以履約保證金扣抵，依民法第250條第1項、第2項前段之規定，係以履約保證金數額為被告因原告提前終止契約而生損害之賠償總額，性質為賠償總額預定之違約金。
㈣、再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條亦有明定。而負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第1 項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀；不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害；損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限；依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第213 條第1 、3 項、第215 條、第216 條定有明文。而約定之違約金是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準；約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院49年台上字第807 號、79年台上字第1915號判例參照）。本件被告原依系爭租約之約定，於契約期間第2 年以後103 年10月18日起至122 年10月17日止，按年得收取3,880,000 元之租金，且於租賃期間內無須重行辦理招標手續，因原告違約提前終止契約，被告於自104 年3 月31日收回土地後，於104 年7 月16日重新辦理公開招標後，已由第三人得標，並預計105年3月中、下旬簽約，期間約1年無法繼續收取原約定之租金，所失利益為3,880,000元。
㈤、至原告主張承租系爭土地係計畫興建建物供住宅及辦公之用，嗣後因系爭土地對面動工興建黃昏市場，日後環境吵雜已可預期，因而無法達到系爭租約目的，自得主張終止系爭租約云云。惟觀諸系爭租約已載明租賃標的、期間、租金、履約保證金、使用約定及租賃雙方之權利與義務，且系爭土地並無物或權利上瑕疵，租賃雙方之締約能力與履約能力皆未發生任何問題，且原告為一成年人，系爭租約租期長達20年，年租金金額亦高達3,880,000 元，非有相當社會經驗及經濟能力者，無從負擔，原告於締約前應已評估四週環境、交通，並為深入之調查後，認符合需求始與被告締約，其以締約後附近土地興建黃昏市場為由，作為終止系爭租約之理由，難認合法。況如原告認四週環境極為重要，於締約竟未約定承租系爭土地之目的及用途，及嗣後周遭環境無法達成原有租賃目的時之處理方法，此顯悖離經驗法則，尚難採信。
㈥、另土地法第97條第1 項規定城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限；同法第98條、第99條就以現金為房屋租賃之擔保者，分別明定其現金利息視為租金之一部，其利率之計算，與97條租金所由算定之利率相等；且擔保金額，不得超過2 個月房屋租金之總額，已交付之擔保金超過者，承租人得以超過部分抵付房租。上開強制規定，係法律管制住宅之租賃，調和住宅所有人與使用人間之權利義務關係，保障住宅使用之公平與效益，以國家公權力指導住宅之合理利用，貫徹保護承租人住居安定之住宅立法政策，均屬契約自由原則之例外，此觀同法第94條第
1 項及第96條規定意旨即明。故其適用範圍應以供住宅使用之房屋租賃為限；至於城市地方供營業用之房屋，原非土地法住宅政策規劃之範疇，且承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，亦非一般供住宅用之房屋可比，就其所約定之租金與擔保金，自無以上開規定加以限制之必要（最高法院95年度台上字第1907號判決參照）。經查，本件系爭租約雖於第10條約定在系爭土地上得興建建物，惟並未特別約定係「住宅」，且第㈡項約定除不得作為違法之八大行業外，得作為營業使用，顯見系爭租約與土地法第97至105條所規定土地租金擔保金上限所規範之目的未合，自無土地法第97至105條強制規定之適用。且土地法第97至105條所規定係擔保金，而本件「履約保證金」係損害賠償總額預定性質之違約金，兩者並不相同，自不能比付援引，原告之主張尚乏依據，不應採信。
㈦、綜上所述，系爭租約關於履約保證金之約定性質為擔保原告依契約規定履約之用，於扣抵原告應負損害賠償義務後，如有剩餘，擔保目的消滅，而原告提前終止系爭租約應屬違約，被告依有效之系爭租約第5 條約定，持有履約保證金不予發還非無法律上原因，惟系爭租約第5 條關於所繳交之履約保證金不予發還之約定，性質為損害賠償總額預定之違約金，該違約金數額未慮及原告已履行部分而有過高，本院認酌減至3,880,000 元為合理，逾此部分即3,880,000 元部分，被告持有已喪失法律上原因，從而，原告依民法第179 條、系爭租約第5 條約定，請求被告返還3,880,000 元，及自訴狀繕本送達翌日即104 年5 月16日起至清償日止之法定利息，核屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核並無不合，爰各酌定相當之擔保金額，併准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，上訴人其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 31 日
民事第二庭 法 官 李立傑
一、上正本係照原本作成。
二、如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
三、提起上訴，應以上訴狀表明(一)對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，(二)上訴理由（民事訴訟法第441 條第1項第3款、第4款），提出於第一審法院。
中 華 民 國 105 年 4 月 1 日
書記官 葉卉羚