臺灣臺中地方法院民事判決 104年度重訴字第365號原 告 陳俊傑訴訟代理人 游雅鈴律師被 告 林鼎實業股份有限公司法定代理人 林欽榮訴訟代理人 柳正村律師上當事人間移轉所有權登記事件，本院於民國105年8月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告給付新臺幣壹仟參佰玖拾柒萬元之同時，將坐落臺中市○○區○○段○○○○號、權利範圍100000分之1155之土地、同段558地號、權利範圍100000分之1143之土地及其上同段586建號即門牌號碼臺中市○○區○○○路○○號21樓之2、權利範圍全部之房屋之所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
(一)按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；惟有訴訟代理人者不適用之；又民事訴訟法第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟；民事訴訟法第170條、第173條及第175條第1項分別定有明文。本件被告法定代理人已於民國105年4月1日變更為林欽榮，並經被告於105年7月28日具狀聲明承受訴訟，有被告變更登記表影本1份在卷可證（見本院卷第156、162頁），核無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)原告於101年5月12日與被告簽訂「林鼎森邸」土地房屋預定買賣合約書（下稱系爭契約），購買坐落臺中市○○區○○段○○○○號、應有部分100000分之1155土地及同段558地號、應有部分100000分之1143之土地，及其上同段586建號、應有部分為全部、門牌號碼為臺中市○○區○○○路○○號21樓之2房屋戶別為「B1戶21樓」1戶房屋及「地下三層編號6、7平面停車位兩個」（下稱系爭房地），總價金為新臺幣（下同）2,150萬元。原告並依系爭契約第8條規定，交付至使用執照核發完成階段之款項，尚餘銀行貸款1,397萬元及交屋款108萬元。系爭建案之建築使用執照於103年2月26日取得，被告並自103年5月起陸續為本建案住戶辦理驗屋及交屋事宜。然被告通知原告於103年8月7日驗屋時，竟發現系爭房屋有諸多瑕疵，遂於103年11月21日以存證信函通知被告瑕疵及修復清單，並表示瑕疵修復完成經兩造驗收後，將一次繳清房屋款項。被告於104年1月14日以瑕疵改善已完成為由，通知原告進行複驗，然當日複驗後仍有「主浴牆面石材一處裂痕」及「主浴及公浴的淋浴玻璃門漏水」等問題。嗣後被告以104年1月23日之存函通知原告業已改善，並通知原告須於2月12日前進行複驗及辦理交屋手續。然因原告斯時業已預訂出國行程，遂於104年2月9日以存函通知被告於2月16日進行複驗，並請被告應就所有缺失妥為改善。詎料當日複驗時，被告仍未就原告所提出之電線外露等問題妥善改善，原告不得已，遂於2月24日向臺中市地政局申訴，臺中市地政局並發文要求被告妥適處理消費爭議。被告於104年3月9日以存函說明原告所指缺失均已修復完成或非瑕疵，要求原告應給付積欠餘款1,505萬元。原告收受存函後，為表履約誠意，隨即於3月16日以存函通知被告同意先行辦理銀行貸款，並請被告與銀行聯絡辦理貸款，並於被告指定時間配合撥款。至於交屋款則由雙方另請公正第三人複驗後，如無缺失原告即同意繳納等語。
(二)然被告未依原告通知，進行銀行貸款辦理及撥付手續，亦未與原告就瑕疵問題協商改善或複驗程序，逕於104年4月27日以律師函解除買賣契約，並依約沒收房地總價款百分之15計算之違約金。惟雙方間因系爭房屋尚有瑕疵尚未改善，而原告依據民法第264條規定，主張被告應改善瑕疵並經雙方驗收完成後，始給付交屋驗收款108萬元，誠屬適法且合理。
況依買賣契約第14條規定，交屋驗收款並非被告移轉所有權登記之前提要件。原告亦有通知被告配合辦理銀行貸款，並同意按被告指示時間撥款，且被告一方面拒絕移轉系爭不動產之所有權，另一方面卻以原告為系爭房屋之房屋稅納稅義務人，更見被告挾其經濟優勢對原告任加主張，毫無誠信，從而被告解除買賣契約並非合法，兩造契約仍屬存在，爰依系爭契約第14條規定，請求被告於原告給付1,397萬元時，辦理系爭房屋所有權登記予原告。
(三)按「賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各目義務：賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕」，「內政部預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中應記載事項第15條第1項第2款規定參照，然被告竟於定型化契約條款第15條規定，除有重大瑕疵顯然無法居住外，買方不得拒絕或延遲辦理交屋手續，顯然有免除或減輕預定契約當事人責任，且有限制買方行使物之瑕疵請求權及同時履行抗辯權利之情事，依據民法第247條之1規定，顯屬無效。而被告竟依上揭無效規定主張視同買方已點收完成交屋，而負有給付交屋款及辦理所有權移轉登記之責任，進而解除契約，其解除契約顯非合法。
(四)原告對於105年7月6日中市建師鑑字第204號鑑定報告內容表示意見如下：
1.鑑定報告略以「管線外露」確屬瑕疵，但非可歸責被告一節：經查管線應包覆於大樑內，此有被告於施作大樑鋼筋及灌漿前，即應將水電管線預埋於大樑內，而屬建築業常見之施工方法，此與隔間牆設置毫無關係。此參照被告所提出被證7，原始設計隔間牆即在大樑右側，則該管線本應包覆在大樑內，根本與原告變更設計將隔間牆移至大樑左側，毫無關係。但鑑定報告竟以隔間牆偏移等因素認為非屬瑕疵，顯然違反建築常規。
2.鑑定報告略以「主浴壁面石材裂縫」確屬可歸責於被告瑕疵，但僅需減價收受該牆面：本案並非公共工程案件，鑑定人引用政府採購法規定顯然不妥，被告仍負有修復或給付無瑕疵之物之義務。且按政府採購法第72條第2項規定「依驗收結果與規定不符，而不妨礙安全及使用需求，亦無減少通常效用或契約預定效用，經機關檢討不必拆換或拆換確有困難者，得於必要時減價收受。」，又如檢討主浴壁面石材拆換並無困難，鑑定報告認為僅須修復裂縫牆面，顯然有失偏頗。況依據公共工程委員會所公布工程採購制式範本第4條第1項契約價金調整，有關減價收受之金額，須按不服契約規定項目之總金額幾成減價後，再加罰一定倍數之違約金，從而鑑定人自應參酌工程慣例上之比例說明，豈可一方面採用減價收受理論，一方面僅計算修復該裂縫之修復費用，其論理矛盾，自非可採。
3.鑑定報告略以「淋浴間門縫無止水」係屬瑕疵但非可歸責被告一節：原告業於現場告知鑑定人本案淋浴間玻璃門為毅太企業股份有限公司型號為「皇冠5048」之產品，依據該網頁所示「特殊設計h 型人造大理石門檻，配合無邊框淋浴門，有效防止溢水」一，可知被告施作時並未施作大理石門檻，僅施作止水條而偷工減料，致使淋浴間水自玻璃門下方溢流至門外。鑑定人卻以其他相關廠牌之止水條為說明，且以蓮蓬頭直接潑灑玻璃門之說詞，規避被告責任，顯屬偏頗。
4.鑑定報告略以「主浴壁面石材填縫無用美容縫」係屬瑕疵但非可歸責被告一節：鑑定人於上揭主浴牆面裂縫一節引用政府採購法相關規定，然卻未一體適用，引用公共工程委員會所公布之「第04410章V1.0石材」之施工規範，施工規範略第2.1.6第(3)項即規定「有色大理石及蛇紋石面之勾縫用灰漿，應摻入礦物色素與石面同色」，絕非本案係屬白色水泥，而使每塊大理石牆面呈現割裂狀。況美容縫施作，係避免每塊大理石接合處平整，有整體感，此外亦有避免自接合處水泥縫滲水、卡汙之目的，被告標榜本建案為豪宅等級，卻抗辯非採用美容縫施工，原告殊難接受。
5,鑑定報告就「壁面空心」認屬缺失，但非可歸責被告，說明
如下：隔間牆雖採用濕式輕質隔間牆，並於牆上貼石英磚，然隔間牆係屬均質材料，如石英磚貼牢牆面，中間並無空隙者，則敲打時應屬低沉聲音，不可能如兩造勘驗時敲打石英磚面，僅就部分位置產生空心聲音，鑑定報告竟然認定「不易察覺是石英磚未貼牢或牆體採用輕質水泥砂漿所產生」，顯失偏頗。
6.鑑定報告就「鋁窗框空心」認定係屬可歸責於被告之瑕疵，原告無意見，但就數量計算，原告於履勘現場曾請鑑定人應就房屋全部之鋁窗框均加以鑑定空心並計算數量，亦蒙鑑定人表示會依此辦理，但鑑定報告竟只計算一處鋁窗框空心位置，數量顯有錯誤及不足，應有再行鑑定計算數量之必要。
7.鑑定報告就「地下室外牆漏水」之說明：原告就系爭瑕疵係屬可歸責於被告責任一節，無意見。然依據履勘照片，本建案地下室為地下二層之結構，漏水則自地下室樑柱處滲水，顯見樑柱內已有水路，樑柱內鋼筋容易因滲水而膨脹而影響結構安全，由此可見被告施工品質堪慮，且日後不論是重複性修復漏水費用或補強結構之費用，均會再行發生。因此鑑定報告僅以一次性之修復費用核計，顯非合理。
(五)原告於被告催告應繳納銀行貸款1397萬元時，即曾以存證信函表示同意配合辦理，從而被告解除契約甚或要求利息，應非合法。又起訴後蒙法院諭知雙方和解，原告亦多次表示願意先行給付1397萬及54萬元（108/2=54）元同時，由被告將系爭房地移轉所有權登記予原告，至於系爭房屋瑕疵問題，則由兩造視修復費用為何，由尾款54萬元中扣除，然被告均悍然拒絕甚或要求利息，原告實深感無奈。由於系爭房屋業有原告於興建中客變屋內規格，並高額加裝之中島流理台面，被告執意解除契約，顯屬兩敗俱傷之舉。
(六)並聲明：1.如主文第1項所示。2.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告主張：
(一)就原告主張系爭房屋有瑕疵之工項之抗辯：
1.樑柱內電線管路未裝設入樑柱內，致使電線裸露：此為配合客戶變更設計，因原告將主臥室浴室牆位移至樑外，原本在樑內的管線，因樑內有鋼筋及箍筋，若由原施工方式，會導致在變更位移後的牆面，管線會有二道90度轉角的彎管，造成將來水電拉線施工困難。經原告公司施工檢討後，決定將管線移至樑外，才會導致管線不在樑內。此事在第一次驗屋時，與原告委託的設計師當場協調，設計師表示，此問題待原告進行室內裝修時可以自行處理，以裝潢方式遮蓋電線裸露。
2.主浴室及次浴室內乾溼分離之隔間玻璃未做好，致使淋浴間內之水會噴濺溢流至淋浴間外之浴室地板：
一般家庭用淋浴室，以玻璃為屏隔成淋浴室，主要功能以蓮蓬頭沖水身體，而不讓水飛濺出淋浴室為原則。而原告於淋浴室試水是以蓮蓬頭沖水於出入門中之上、下鉸鏈及門片下緣接地板處，如此沖水有些許漏水或溢水，顯非一般淋浴時之正常使用。而要求不能漏水實非目前設備能達成之不合理要求。
3.主浴室內之花崗石牆面計有下列瑕疵云云：
(1)關於花崗石牆面有明顯破裂、花崗石牆面未對花：主浴牆並非花崗石係為化石。依林鼎森邸土地房屋預定買賣合約書第34頁第7條所載：天然化石為天然化石積壓而成，切割後表面可能出現結晶體及植物根部化石（放射狀紋或裂痕）之天然色澤紋路，若客戶採用天然石材為舖面時應有此認知，如有上述情形，非賣方故意，買方同意應以施工當時色澤紋路為主，亦不得將上述情形視為瑕疵而做任何主張請求。
(2)關於花崗石牆面接縫處美容不全：本工程石材接縫於樣品屋施作時，是用石材或拋光磚專用材填縫處理，全部依樣品屋工法並未用美容縫處理。。
(3)關於部分花崗石牆面黏貼有空心狀況，日後有掉落危險：目前市場上多數以團貼施工方式進行舖設，原告公司會選擇高分子粘著劑團貼施工方式，係為減少白華現象之選擇。此建案浴室是使用化石類的石材，質地較脆，並不適合乾式鎖件施工。目前此工法已經是非常成熟的，除非是重大天災地震等才有可能造成脫落，原告公司對客戶也都有承諾保固以示負責。
4.關於鋁門、鋁窗內門框與泥作牆面接縫處未填縫完整，有空心狀況：
鋁門及鋁門窗並不是完全空心，係因填縫之水泥沙漿經過半年、一年會有乾縮現象，會產生局部空心，並不是此處所指裡面完全空心，也不會因此而造成漏水。因為原告公司所灌注的水泥沙漿還添加樹脂，而且填縫層之外還有塞水路之防水填塞層施作。原告公司對客戶也都有承諾保固以示負責。
5.關於浴室地板磁磚黏貼不全，有空心狀況：已處理完成，也已複驗過了。
6.關於地下室三樓曾淹水，致使原告所購買之編號6、7兩車位的牆面及樓板上方有明顯發霉之狀況：
地下室並不曾淹水過，原告所指發霉狀況，係因社區剛交接給管委會時，現場物管人員，不熟悉地下室進排風扇的使用方式，致使機器沒有正常使用運轉，才會導致地下室溼氣無法排出室外而造成牆面局部發霉之現象，經原告公司派人處理完畢後，也教導現場物管人員正確使用機器操作，目前已無發霉之現象。
7.關於陰角無填縫、陽角無倒角：陰角無填縫，可改善。陽角未倒角，所選用磁磚為洞石是屬表面施釉磚不適合倒角，是用背切45度施作，如用倒角後會出現磁磚胚底色是外觀不可接受的
8.關於地磚磁磚填縫顏色不一致：可改善，表面粉塵污染刮除或重新填縫。
(二)本建案建築使用執照於103年2月26日取得。依兩造所簽訂之買賣合約書第14條第1、2項約定：「土地及房屋所有權之移轉應於使用執照核發後四個月內備妥文件申辦有關稅費及所有權移轉登記」。被告已於103年6月3日寄發對保通知書通知原告辦理銀行對保、代書用印及驗屋事宜。原告自應會同辦理過戶登記，不論原告辦理銀行貸款或現金繳納，均須辦理過戶登記，給付過戶登記款1,397萬元。被告公司已分別於103年11月12日委託柳正村律師以(103)律字第1102號律師函通知辦理所有權移轉登記、交屋及催繳積欠買賣尾款、104年1月23日以郵局第56號存證信函通知辦理過戶及交屋、104年3月9日以郵局第120號存證信函通知辦理所有權移轉登記、交屋及積欠買賣尾款1,505萬元，但原告一再以房屋瑕疵拒絕履行。原告顯然違反兩造買賣契約書第24條第3項約定。而原告於103年11月21日以台中健行路郵局第540號存證信函通知被告略以：「本人承諾會於完成驗收日起三日內一次繳清房屋款項並與台端辦理交屋手續」。原告顯然要先辦理交屋，後辦理過戶登記，拒絕依買賣契約14條之約定辦理過戶登記，使被告不能取得過戶登記款1,397萬元，而原告又無不能辦理過戶登記之理由，應可歸責原告之事由致給付遲延，應負給付遲延責任。
(三)原告一再以房屋瑕疵為由，拒絕辦理交屋給付交屋款108萬元，於交屋過程中，指陳瑕疵缺失項目內容繁複、挑剔，刻意對立，難以溝通，訴訟中原告所列物之瑕疵12項缺失，經台中市建築師公會鑑定結果僅有三項缺失修復費用110,800元，占房屋總價約千分之5，但原告有買賣價金七成（即1,505萬元）未繳納，原告拖延可緩繳買賣價金及銀行貸款利息，且增加被告土地移轉增值稅負擔，對於被告興建本大樓投入大量資金，顯不公平，其物之瑕疵抗辯與欠繳買賣價金，不符合比例原則。何況關於物之瑕疵，買賣契約書第17條已約定被告有保固責任，隨時可以修繕到客戶滿意為止，被告不逃避保固責任，對原告已有保障。另依買賣契約書第15條第1項第2款約定：「買方就本約約定之房屋發現有瑕疪或未盡事宜，得載明於驗收單上，雙方協議限期完成修繕。俟賣方通知修繕完成三日後買方應繳清交屋保留款，惟除有重大瑕疪顯然無法居住外，買方不得藉故拒絕或延遲辦理交屋手續，否則逾期十五日以上時視同買方點收完成交屋，賣方不負保管責任。」，兩造對於交屋程序已有特別約定，防止買方以物之瑕疵甚微，故意不繳納交屋款及過戶登記款，上開特約依私法自治原則，如不違反公序良俗，法院應尊重當事人之約定，即無違反「內政部頒布預售屋買賣定型化契約不得記載事項」，原告稱違反內政部頒布事項，兩造約定上開條文內容無效云云，並無依據。系爭房屋既經台中市建築師公會鑑定結果，並無重大瑕疪顯然無法居住之情形，原告應辦理交屋給付交屋款，否則應負給付遲延責任。是原告拒絕辦理交屋手續，依上開約定視同買方點收完成交屋，原告未給付交屋款及辦理所有權移轉登記，違反系爭契約第24條第3項之約定，迭經被告多次催告後仍不履行，被告自得以給付遲延為由解除買賣契約。被告既已合法解除買賣契約，自得拒絕辦理系爭不動產之所有權移轉登記，被告並已向稅捐機關撤銷系爭不動產之移轉登記申請案件。
(四)並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第166頁反面）：
(一)兩造於101年5月12日簽訂系爭契約，原告向被告購買系爭房地，總價金為2,150萬元。原告尚欠買賣價金1,505萬元（銀行貸款1,397萬元與交屋款108萬元）。
(二)本建案建築使用執照於103年2月26日取得。依系爭契約第14條第1、2項之約定：「土地及房屋所有權之移轉應於使用執照核發後四個月內備妥文件申辦有關稅費及所有權移轉登記」。被告公司於103年6月3日寄發對保通知書通知原告辦理銀行對保、代書用印及驗屋事宜。原告於103年11月21日以臺中健行路郵局第540號存證信函通知被告略以：「本人承諾會於完成驗收日起三日內一次繳清房屋款項並與台端辦理交屋手續」（見原證3：原告存證信函）。
(三)被告分別於103年11月12日委託柳正村律師以(103)律字第1102號律師函通知辦理所有權移轉登記、交屋及催繳積欠買賣尾款（見被證3：103.11.12柳正村律師事務所函及回執）、104年1月23日以郵局第56號存證信函通知辦理過戶及交屋（見原證4：被告存證信函）、104年3月9日以郵局第120號存證信函通知辦理所有權移轉登記、交屋及積欠買賣尾款1,505萬元（見原證7：被告存證信函），再以104年4月27日(104)律字第0403號函通知原告解除系爭買賣契約（見原證10：1
04.04.27柳正村律師事務所函）。
四、兩造爭執之事項：
(一)原告依買賣契約書第14條約定，請求被告應將系爭房屋及土地移轉登記予原告，是否有理由？
(二)被告以原告拒絕辦理交屋及過戶登記，遲延給付買賣價金1,505萬元為由解除買賣契約，是否有理由？
五、本院得心證之理由：
(一)原告主張兩造於101年5月12日簽訂系爭契約，原告向被告購買系爭房地，總價金為2,150萬元，原告已給付至使用執照核發期別合計645萬元之款項，尚餘銀行貸款1,397萬元及交屋款108萬元合計1,505萬元之價金迄未給付之事實，業據其提出系爭契約書、拆款明細表為證，復為被告所不爭執，堪信為真實。
(二)原告主張系爭房屋有多處瑕疵，經多次協商迄未驗收，原告同意先行辦理銀行貸款1,397萬元配合撥款，交屋款108萬則待辦理驗收完成後繳清，被告解除契約並不合法等語，被告則以：原告拒絕辦理交屋手續，依系爭契約第15條第1款第2項約定視同買方點收完成交屋，原告迄未付清買賣價金1,505萬元及辦理所有權移轉登記，違反系爭契約第24條第3項之約定，被告自得解除系爭契約等前詞置辯。是本件應審酌之爭點為：原告依買賣契約書第14條約定，請求被告應將系爭房屋及土地移轉登記予原告，是否有理由？被告以原告拒絕辦理交屋及過戶登記，遲延給付買賣價金1,505萬元為由解除買賣契約，是否有理由？
(三)依系爭契約第14條第1、2、3項、第4項第1、2款及第5項約定：「一、土地所有權移轉登記：土地所有權之移轉，應於使用執照核發後4個月內備妥文件申辦有關稅費及所有權移轉登記。二、房屋所有權移轉登記：房屋所有權之移轉，應於使用執照核發後4個月內備妥文件申辦有關稅費及所有權移轉登記。三、賣方違反前二項之規定，致各項稅費增加或罰鍰（滯納金）時，賣方應全數負擔；如損及買方權益時，賣方應負損害賠償之責。四、賣方應於買方履行下列義務時，辦理房地所有權移轉登記：（一）依本契約第8條付款辦法，繳清房地移轉登記前應繳之款項及逾期加付之遲延利息。『但交屋驗收款除外』。（二）提出辦理所有權移轉登記及貸款有關文件，辦理各項貸款手續，繳清各項稅費，預立各項取款或委託撥付文件，應開立受款人為賣方且禁止背書轉讓之本票予賣方，並於票面上記載擔保之債權金額及範圍。五、第一項、第二項之辦理事項，由賣方指定之地政士辦理為之，倘為配合各項手續需要，需由買方加蓋印章，出具證件或繳納各項規費時，買方應於接獲賣方或承辦地政士通知日起7日內提供，如有逾期，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之2單利計算遲延利息予賣方，另如因買方之延誤或不協辦，致各項稅費增加或罰鍰（滯納金）時，買方應全數負擔；如損及賣方權益時，買方應負損害賠償之責。雙方同意依第24條違約之處罰規定處理。」及第15條第1項第2款約定：「一、賣方依約完成本房屋一切主建物及附屬建物之設備，領得使用執照6個月內，或自來水、電力、瓦斯配線之配備後，得通知買方進行驗收手續。...交屋時雙方應履行下列各項義務：.. .（二）買方就本約約定之房屋發現有瑕疵或未盡事宜，得載明於驗收單上，雙方協議限期完成修繕。俟賣方通知修繕完成3日內買方應繳清『交屋保留款』，惟除有重大瑕疵顯然無法居住外，買方不得拒絕或延遲辦理交屋手續，否則如逾期15日以上時視同買方點收完成交屋，賣方不負保管責任。」（見本院卷第15頁正反面）。是依上開約定，賣方即被告應於使用執照核發後4個月內備妥文件申辦有關稅費及系爭房地所有權移轉登記，並應於買方即原告繳清除交屋驗收款外房地移轉登記前應繳之款項時，辦理房地所有權移轉登記，原告就系爭房屋發現有瑕疵或未盡事宜，得載明於驗收單上，並由兩造協議限期完成修繕，俟被告通知修繕完成3日內，原告應繳清交屋保留款，除有重大瑕疵顯然無法居住外，原告不得拒絕或延遲辦理交屋手續。參照系爭契約第8條付款條件及方式約定之付款明細表及拆款明細表所示（見本院卷第20、21頁），亦將第12期銀行貸款1,397萬元、第13期交屋款108萬元分期並列，足認於系爭房地辦理所有權移轉登記時，原告依約僅需繳清含銀行貸款以前各期之價金（第12期：1,397萬元及第1-11期：645萬元），並無一併繳清交屋款108萬元之義務，至被告通知修繕瑕疵完成3日內，原告始負繳清交屋驗收（保留）款之義務，換言之，原告於繳清含銀行貸款1,397萬元以前各期價金之同時即得請求移轉系爭房地所有權登記，不待繳清交屋驗收款（保留）款。被告辯稱系爭契約就銀行貸款1,397萬元及交屋款108萬元並無約定先後順序等語，與上開約定不符，尚無可採。
(四)原告雖主張系爭契約第15條第1項第2款約定違反內政部預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項中應記載事項第15條第1項第2款規定：「賣方應於領得使用執照6個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各目義務：賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。」，顯然有免除或減輕被告之契約責任，且有限制原告行使除有重大瑕疵顯然無法居住外之物之瑕疵擔保權利及同時履行抗辯權利，依民法第247條之1規定，應屬無效等語，惟按物之出賣人就其交付之買賣標的物，有應負瑕疵擔保責任或不完全給付之債務不履行責任，買受人固得請求出賣人補正或賠償損害，並得依民法第264條規定行使同時履行抗辯權；惟行使同時履行抗辯拒絕給付部分，應與出賣人應負之瑕疵補正或損害賠償責任「相當」，若買受人應為之給付與出賣人之瑕疵補正或損害賠償責任顯然不相當，且其給付為可分，則其同時履行抗辯之範圍應受「相當」之限制，不得遽以拒絕全部之給付（最高法院102年度台再字第19號判決意旨參照）。可見買受人依民法第264規定行使同時履行抗辯權拒絕給付價金，仍須與出賣人應負之瑕疵補正或損害賠償責任相當，方屬適法。系爭契約第15條第1項第2款關於交屋保留款後付之約定，在於確保被告依雙方協議限期完成瑕疵修繕，並於完成修繕後續行辦理交屋、付款手續。如未達顯然無法居住之重大瑕疵程度，不得拒絕辦理交屋手續，亦僅限制買方不得就顯然無法居住之重大瑕疵以外之瑕疵拒絕辦理交屋、付款手續，蓋以在顯然無法居住之重大瑕疵情形下，容非通常修繕即可補正，自難由兩造協議限期修繕，且既無法居住，賣方所為之給付即與於系爭房屋買賣契約債之本旨不符，買方當得拒絕辦理交屋、付款手續，而於其他瑕疵情形下，經賣方完成修繕後，既無顯然無法居住之情事，買方即不得拒絕辦理交屋、付款手續，反之，賣方如仍未完成瑕疵修繕，本即無從通知修繕完成並於3日內請求買方繳清交屋保留款，買方自仍得拒絕交屋款之給付，揆諸前揭判決說明，系爭契約第15條第1項第2款之約定並未剝奪或限制原告於被告應負之瑕疵補正或損害賠償責任之相當範圍內行使同時履行抗辯或瑕疵擔保之權利，被告亦未因此而減免瑕疵擔保責任或契約責任，難認有顯失公平之情事，原告主張上開約定依民法第247條之1規定應屬無效，洵非有據。
(五)再查，系爭房屋經兩造會同進行驗收手續後，原告發現有多處瑕疵，經原告於103年11月21日檢附瑕疵照片及說明寄發存證信函通知被告完成驗收單內容之修繕事宜，並表示於完成驗收日起3日內1次繳清房屋款項及辦理交屋手續等語，有臺中健行路郵局540號存證信函可稽（見本院卷第22-34頁）；被告於104年1月23日寄發存證信函予原告表示：經複驗後主浴牆面石材裂痕已處理完成、淋浴玻璃門不是漏水問題，且不屬於重大瑕疵問題，並通知辦理交屋手續等語，有臺中何厝郵局56號存證信函可稽（見本院卷第35頁）；再經原告於104年2月9日寄發存證信函通知被告：請就原告所提出之所有缺失妥為改善以利複驗手續等語，有臺中公園路郵局15號存證信函可稽（見本院卷第36頁）。嗣經原告向臺中市政府地政局申訴後（見本院卷第38、44、45頁所示臺中市政府地政局函、申訴資料表），被告於104年3月9日寄發存證信函予原告就其申訴事項表示：1.電線裸露：係因原告變更設計所預留。2.大理石斷裂未更新：主浴室牆面石材裂痕已處理完成。3.磁磚、大理石填縫顏色不同及未美容：已處理完成。4.浴室乾濕分離未處理：因玻璃門是擋水、不是防水，並無漏水問題。5.磁磚空心、鋁門、鋁窗與水泥接縫處空心：磁磚空心已處理完成，鋁門、鋁窗空心是結構本身，不是瑕疵問題。並通知原告於7日內辦理交屋、所有權移轉登記，逾期視同驗收完成，並繳納積欠買賣尾款1,505萬元，逾期依系爭契約所定違約處理等語，有臺中公益路郵局120號存證信函可稽（見本院卷第39-42頁）。再經原告於104年3月16日寄發存證信函予被告表示：原告擬向國泰世華銀行豐原分行辦理銀行貸款，並同意於完成所有權移轉登記時配合撥款；就被告來函通知瑕疵已修繕完成及辦理交屋手續部分，擬聘請第三方交屋公司會同原告辦理驗收，於被告完成修繕經兩造及交屋公司確認後，依約辦理交屋手續並給付交屋款等語，有臺中四張梨郵局59號存證信函可稽（見本院卷第46-47頁）。嗣兩造於104年4月21日在臺中市政府消費爭議解委員會經調解協商後，因兩造意見不一致而調解不成立，有調解筆錄可稽（見本院卷第48頁）。乃被告於104年4月27日寄發(104)律字第0403號函予原告，其中第4點說明引述系爭契約第15條第1款第2項之約定，繼而於第5點說明略以：
前經發函催告原告辦理所有權移轉登記、交屋及繳納積欠買賣尾款1,505萬元，然原告拒絕辦理，依系爭契約第24條第3項約定解除系爭契約等語，有柳正村律師事務所(104)律字第0403號函可稽（見本院卷第49-50）。綜據兩造上開信函內容及調解爭議，兩造對於原告主張於進行驗收手續時發現之瑕疵是否已完成修繕一節迭有爭執，原告主張尚未修繕完成，被告則表示已修繕完成或認不構成瑕疵，拒絕辦理交屋手續視同點收完成交屋。則就驗收時之瑕疵是否已經完成修繕，關係被告得否依系爭契約第15條第1款第2項之約定通知「修繕完成」並於3日內請求原告繳清交屋保留款，如實際上瑕疵仍未修繕完成，縱非重大瑕疵，亦不得在瑕疵未修繕完成之情形下，視同原告點收完成交屋。否則等同強要原告承認受領仍有瑕疵未修繕之系爭房屋，顯然失其驗收手續、保留交屋款促使被告履行瑕疵保責任之目的，若此被告即毋須履行兩造間限期完成修繕之協議，上開約定豈非形同具文。是以，如被告就驗收時發現之瑕疵仍未修繕完成，縱非重大瑕疵，原告仍得就交屋款部分行使同時履行抗辯之權利。至系爭契約第17條保固條款之約定（見本院卷第16頁反面），則係指被告就系爭房屋自完成交屋日起或如有可歸責於買方之原因時自賣方通知交屋日起應負之保固責任，此項保固責任之發生與否，與系爭契約第15條第1款第2項約定在交屋前之驗收時發現之瑕疵是否修繕完成無涉，不因被告就系爭房屋依約應負擔保固責任即得免除或減輕被告於交屋前驗收階段所發現瑕疵之修繕責任，更不得以保固條款之約定替代被告驗收瑕疵修繕完成之責，且被告既已表明：被告有保固責任，隨時可以修繕到客戶滿意為止，被告不逃避保固責任等語（見本院卷第159頁），亦應得於交屋前就驗收時發現之瑕疵予以修繕完成，而非以保固條款規避驗收瑕疵修繕之責。
(六)基上，經兩造於本院審理中之104年9月17日再次會同至系爭房屋進行驗收，於驗收單上記載：1.管線外露、2.（主浴）壁面石材裂縫x1條、3.（主浴）淋浴間門縫處無止水、4.（主浴）壁面石材填縫無用美容縫、5.牆面垂直裂縫、6.壁面空心、7.淋浴間門縫無止水、8.陰角無填縫、陽角無倒角、
9.鋁窗框空心、10、地磚、磁磚填縫顏色不一致等情（驗收單見本院卷第110頁、現場照片見第111-114頁），連同原告主張11.浴室主牆壁新增裂縫、12.A6、A7車位牆面及樓板上方有滲水發霉等缺失（見本院卷第143-145頁），送請臺中市建築師公會鑑定結果：上開第1、2、3、4、6、7、9、11、12項缺失存在；其中第2、9、11、12項屬被告施工瑕疵，其餘非被告施工瑕疵；其中第2、9、11、12項瑕疵修復費用依序為：第2項：9,700元、第9項：15,400元（2、9加計零星整修、其他雜項工料及耗損2,500元、稅捐及管理費3,000元合計30,600元）、第11項：65,100元、第12項：15,100元。有該會105年7月6日中市建師鑑字第204號鑑定報告書可稽（見鑑定報告書第12-13頁）。是認原告主張上開第2、9、1
1、12項瑕疵確仍存在且未修繕完成，承前段所述，原告自得就交屋款部分行使同時履行抗辯之權利，被告不得請求原告繳清交屋款，被告辯稱上開瑕疵非屬重大瑕疵，原告拒絕或遲延交屋應視同點收完成，應同時繳清含交屋款108萬元在內之尾款1,505萬元等語，委無可採。則原告於104年3月16日寄發存證信函予被告表示：原告擬辦理銀行貸款，並同意於完成所有權移轉登記時配合撥款；就被告來函通知瑕疵已修繕完成及辦理交屋手續部分，擬聘請第三方交屋公司會同原告辦理驗收，於被告完成修繕經兩造及交屋公司確認後，依約辦理交屋手續並給付交屋款等語，既已表明願先辦理銀行貸款、所有權移轉登記及配合撥款，僅就交屋款部分保留至修繕完成辦理交屋手續時繳清，欲將銀行貸款與交屋款分別給付，揆諸前揭系爭契約第14條第4項第1款、第15條第1款第2項約定之說明，應屬有據。
(七)然依系爭契約第14條第1、2、3項、第4項第2款及第5項約定觀之，原告辦理銀行貸款除自己應備妥相關文件外，亦須被告備妥申辦稅費、所有權移轉登記相關文件始得為之，如被告未提供或認應解除契約而不提供，即無從辦理所有權移轉登記並同時為抵押權設定登記以供貸款銀行憑辦撥付貸款。查，本件被告對於原告上開104年3月16日存證信函表示願先辦理銀行貸款、所有權移轉登記及配合撥款，僅保留交屋款之請求，以104年4月27日(104)律字第0403號函通知原告：
前經發函催告原告辦理所有權移轉登記、交屋及繳納積欠買賣尾款1,505萬元拒絕辦理，依系爭契約第24條第3項約定解除系爭契約等語，認應一次給付含交屋款108萬元在內之買賣尾款1,505萬元全部，前經催告未果因而解除契約，並未同意原告將銀行貸款與交屋款分別給付之請求，拒絕原告先以貸款撥付第12期銀行貸款1,397萬元部分之款項同時辦理所有權移轉登記，並保留交屋款，核與系爭契約第14條第4項第1款、第15條第1款第2項約定不符，且被告既已認應解除系爭契約並發函通知原告，即無再依系爭契約第14條第1、2、3項、第4項第2款及第5項約定備妥申辦稅費、所有權移轉登記相關文件及指定代書辦理後續事宜之意願及協力履行之可能，原告自無法在未經被告備妥申辦稅費、所有權移轉登記相關文件而無從系爭房地辦理所有權移轉登記之情形下，單方自行辦理抵押權設定登記持向銀行申辦貸款撥付之可能。是以，原告主張依系爭契約第14條第4項第1款、第15條第1款第2項之約定，請求於原告給付1,397萬元之同時，被告應將系爭房地移轉所有權登記予原告，就交屋款108萬元部分請求於被告修繕完成時繳清，而行使同時履行抗辯，核屬有據，應予准許，被告以原告拒絕辦理交屋及過戶登記，遲延給付買賣價金尾款全部1,505萬元為由逕予解除系爭契約，核與前揭約定有違，於法不合，洵非有據。
(八)按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責。又雙務契約當事人之請求權係互相獨立，僅其實現因他方當事人行使抗辯權而互相發生牽連而已。雙方當事人均享有同時履行抗辯權，縱一方當事人未依債務本旨提出自己之給付，係就自己所負債務，應否負給付遲延責任之問題，仍非不得催告他方履行所負之債務，他方在未行使同時履行抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後，始能免責。且按買賣為雙務契約，買受人對於出賣人有交付約定價金之義務，出賣人對買受人則負交付標的物及使其取得所有權之義務，此項互負之義務有對價關係，當事人之任何一方，如無先為給付之義務，於他方未為對待給付前，均得拒絕自己之給付，並非以他方之給付，為自己給付之停止條件。故買受人對於出賣人請求履行因買賣契約所負之債務，倘其未付清價金，出賣人復無先為給付之義務，出賣人即得拒絕履行交付標的物及使買受人取得標的物所有權之義務，於裁判上援用此項抗辯時，買受人如不能證明自己已為對待給付或已提出對待給付，法院即應為買受人提出對待給付時，出賣人應向買受人為給付之判決，不得僅命出賣人為給付，而置買受人之對待給付於不顧（最高法院50年台上字第1550號判例、96年度台上字第322號判決、39年台上字第902號判例、87年度台上字第19號判決意旨參照）。經查，被告對於原告辦理系爭房地所有權移轉登記之義務，於雙方訂立系爭契約時即已確定發生，兩造僅係於系爭契約第14條第4項第1款、第15條第1款第2項就交屋驗收（保留）部分約定於系爭房地所有權移轉登記後，於修繕完成時應由原告繳清，亦即原告縱未給付全部價金，被告辦理系爭土地所有權移轉登記之義務仍不受影響，祇不過得須俟辦畢所有權移轉登記後，且修繕完成時，方得請求給付交屋款而已；而原告縱因尚未給付銀行貸款1,397萬元而有給付遲延之情形，仍非不得於被告移轉系爭房地所有權前行使同時履行抗辯權，且於行使同時履行抗辯權後免其遲延責任。原告主張其已給付至使用執照核發期別合計645萬元之款項，願再給付銀行貸款1,397萬元、辦理所有權移轉登記及配合撥款，僅保留交屋款108萬元之請求，經被告發函解除系爭契約遭拒，於法不合，業如前述，故系爭契約仍屬合法有效，原告除前已表示願辦理銀行貸款撥付外，並起訴表明同意續為履行系爭契約之價金給付義務，且具狀陳報願意給付或立即辦理提存（見本院卷第109頁），則原告訴請被告履行契約義務即辦理系爭房地所有權移轉登記，即屬有據。揆諸前揭說明，本院依據兩造間之系爭契約約定，即應判令於原告提出買賣價金時，被告應移轉系爭房地所有權予原告之給付判決如主文第1項所示。
六、綜上所述，本件原告依兩造間系爭契約，請求被告應於原告給付1,397萬元之同時，將系爭房地之所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
七、至原告聲明願供擔保請准宣告假執行部分，按持有判令對造應辦理所有權移轉登記之確定判決時，原得依強制執行法第130條之規定單獨向地政機關申請辦理登記，此觀土地登記規則第18條、第26條第2項之規定自明，是執行法院對此確定判決，除依強制執行法第130條發給證明書外，並無開始強制執行程序之必要，有最高法院49年台上字第1225號判例可資參照。基此，法條既明定意思表示於判決確定時，視為已為意思表示，如許宣告假執行，使意思表示之效力提前發生，即與法條規定不合，故命債務人為一定意思表示之判決，須自判決確定時方視為已為意思表示，而不得宣告假執行。本件原告係請求被告系爭房地所有權移轉登記予原告，即係請求命被告為移轉所有權之意思表示，依前揭說明應待確定後持法院判決逕行辦理所有權移轉登記，性質上自不得為假執行，是原告就此之假執行聲請，則無必要，不應准許之。
八、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，均與本件之判斷結果不生影響，毋庸逐一審酌論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 105 年 9 月 22 日
民事第四庭 法 官 吳崇道正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 9 月 22 日
書記官 蔡秀貞