臺灣臺中地方法院民事判決 104年度重訴字第316號原 告 謝一鳴訴訟代理人 姜至軒律師被 告 許節
詹炳瑩共 同訴訟代理人 林殷世律師複 代理人 許珮寧律師被 告 信義房屋仲介股份有限公司法定代理人 周俊吉被 告 謝秉叡共 同訴訟代理人 陳昭勳律師複 代理人 謝家宜上列當事人間請求減少買賣價金等事件，本院於民國105 年12月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256 條定有明文。查本件原告起訴時聲明：㈠先位部分：⒈被告許節、詹炳瑩、謝秉叡應連帶給付原告新臺幣（下同）22,243,866元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⒉被告謝秉叡、信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）應連帶給付原告22,243,866元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⒊前二項之給付，如有任一被告為給付時，其餘被告於其給付範圍內免除給付義務。㈡備位部分：⒈被告許節、詹炳瑩應連帶給付原告22,243,866元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⒉被告信義房屋應給付原告22,243,866元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⒊被告許節、詹炳瑩、謝秉叡、信義房屋應連帶給付原告22,243,866元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⒋前三項之給付，如有任一被告為給付時，其餘被告於其給付範圍內免除給付義務。嗣起訴狀送達被告後，迭經原告變更聲明，原告於105 年11月18日本院言詞辯論時當庭變更訴之聲明為：㈠被告許節應給付原告22,243,866元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
㈡被告許節、詹炳瑩、謝秉叡應連帶給付原告22,243,866元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。就被告謝秉叡應負賠償責任部分，被告信義房屋應連帶給付。㈢被告謝秉叡、信義房屋應連帶給付原告22,243,866元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈣前三項給付任一被告為給付時，其餘被告於其給付範圍內免其給付義務。核其所為，係屬更正事實及法律上之陳述，非涉及訴訟標的之變更，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠原告於103 年年初透過被告信義房屋之臺中一中分公司仲介
人員即被告謝秉叡仲介購買被告許節所有坐落臺中市○區○○段○○○○○ ○號土地及其上建物即門牌號碼臺中市○區○○○街○○號房屋（下稱系爭房地），雙方約定買賣價金為6,10
0 萬元，並於103 年4 月4 日簽約，而本件買賣之過程大都為被告許節之配偶即詹炳瑩與原告交涉並簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），且被告許節於簽約日有全程在場及簽約說明。
㈡原告購買系爭房地係為收取租金投資之用，原告發現系爭房
地之5 、6 、7 樓為增建，故對於該等樓層是否會遭拆除相當在意，然被告詹炳瑩於交涉過程中向原告表示雖經檢舉，但該增建問題業已處理，無庸擔心遭拆除，並於系爭買賣契約第17條第15項約定：「本物件依賣方於標的物現況說明第14項有關增違建曾被檢舉、查報、拆除或收到相關通知表示：完工前曾收過檢舉通知，目前已處理，簽約同時關於該項次再次說明並謄寫於契據上。」，原告因此購買系爭房地。惟原告竟於104 年1 月下旬，接獲臺中市政府中市都違字第1040010517號函要求原告拆除上開違建，且臺中市政府於10
4 年1 月29日以中市都違字第1040014406號函要求自行拆除，更於其內載有：「通知內容：⒈本局100 年02月23日中市都廣字第1000031958號違章拆除通知單諒達。…」等字句，由此可知被告詹炳瑩、許節於締約時隱匿重要告知義務，並未告知系爭房地曾收過臺中市政府之拆除通知，僅告知業已處理，致原告作成錯誤判斷而購買系爭房地，若原告知悉系爭房地之增建部分為臺中市政府列管應拆除之建物，即不可能向之購買，是被告詹炳瑩及許節有締約上之詐欺行為致原告陷於錯誤而購買系爭房地。被告謝秉叡身為專業之仲介人員，對於系爭房地是否有收過拆除通知、是否屬列管應拆除之建物及被告許節、詹炳瑩是否已確實處理違建之問題等，應能查知該情，而被告謝秉叡知悉系爭房地屬列管應拆除之建物，但為求能完成交易賺取傭金，故未對原告告知系爭房地之5 、6 、7 樓屬列管應拆除之違建，使原告接受錯誤不實之訊息而購買系爭房地，被告謝秉叡應有詐欺之行為，原告爰依民法第184 條第1 項前段、第185 條規定，請求被告謝秉睿與被告許節、詹炳瑩連帶負損害賠償之責。另被告信義房屋為被告謝秉叡之僱用人，依民法第188 條第1 項規定，被告信義房屋應與被告謝秉叡負損害賠償部分負連帶責任。
㈢又被告許節既與原告簽約，依據系爭買賣契約第9 條第6 項
：「違章建築物部份：如交屋前收到違建查報、拆除通知或執行拆除者，買賣雙方同意由信義房屋委請估價師事務所就拆除部份辦理鑑價，以減少買賣價金；若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）時，則由買方自行負擔風險。但是賣方在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而未告知者，賣方除須按上述鑑價方式減少價金外，一需負擔鑑價費用及損害賠償之責」，被告許節、詹炳瑩於交屋前業已收到拆除通知，除未告知原告，亦未交由被告信義房屋依約辦理鑑價減少價金，原告爰依系爭買賣契約第9 條第6 項約定、民法第22
7 條規定，請求被告許節返還應減少之價金及損害賠償。㈣再者，被告謝秉叡為被告信義房屋所雇用不動產經紀業執行
仲介之人員，依不動產經紀業管理條例第24條之2 規定第3款，應提供買受人即原告關於不動產必要之資訊，及告知買受人即原告依仲介專業應查知之不動產之瑕疵，然被告謝秉叡對於被告許節、詹炳瑩所稱系爭房地之違建已處理一事，並未提供正確之資訊與原告，使原告陷於錯誤而購買系爭房地，致原告購買之系爭房地遭臺中市政府要求拆除，且現已拆除前述7 樓違建，故被告謝秉叡未盡調查之義務，其行為有違反上開規定及民法第184 條第2 項前段規定，應負侵權行為之責，而被告信義房屋既為被告謝秉叡之僱主，依民法第184 條第2 項、188 條第1 項、第224 條及不動產經紀業管理條例第24條之2 、第26條第2 項規定，應與被告謝秉叡連帶負損害賠償之責。
㈤對被告抗辯之陳述：
⒈原告從簽訂系爭買賣契約起，從未看過任何拆除通知單之正
本或影本，被告只是記載業已處理，故原告當時認為只是檢舉，並不知道要拆，且被告稱已經處理完畢，原告並不知悉詳情。
⒉原告對被告許節、詹炳瑩提起刑事詐欺告訴，而原告於鈞院
105 年度易字第298 號刑事案件（下稱系爭刑事案件）準備程序中所稱知道系爭房地收到拆除通知單等語，係指有收到
104 年之拆除通知。倘原告於買賣時知悉有拆除通知，以常理還可能以6,100 萬元之高價購買系爭房地？⒊被告辯稱依臺中市政府都市發展局（下稱臺中市政府都發局
）中市都違字第1050085098號函內記載，系爭房地於100 年間並無列入優先拆除名單，惟於100 年間臺中市政府都發局即發出100 年2 月23日府授都管字第1000031958號違章拆除通知單，被告並未如實告知原告有曾接獲拆除通知一事，且該函上並記載受處分人應於100 年3 月7 日前完成改善，否則將依規定遭拆除，被告亦未將此事告知原告。
㈥綜上，被告許節、詹炳瑩於100 年間已知臺中市政府命其等
拆除系爭房地之違建，被告信義房屋雇用之仲介人員即被告謝秉叡知情而隱匿，其等均告知原告業已處理，原告因不知該等情事而買受系爭房地，被告許節、詹炳瑩、謝秉叡實有以不實之言詞使原告為本件交易之詐欺行為而應依民法第18
4 條第1 項前段、第185 條第1 項規定連帶負賠償責任，就被告謝秉叡應負賠償責任部分，被告信義房屋依民法第188條第1 項規定應連帶賠償。又被告信義房屋雇用被告謝秉叡為不動產經紀業為仲介之人員，其等依不動產經紀業管理條例第24條之2 規定第3 款，應提供原告關於不動產必要之資訊，及告知原告依仲介專業應查知之不動產之瑕疵，被告謝秉叡未盡調查之義務，其行為有違反上開規定及民法第184條第2 項前段規定，應負侵權行為之責，而被告信義房屋既為被告謝秉叡之僱主，依民法第184 條第2 項、188 條第1項、第224 條及不動產經紀業管理條例第24條之2 、第26條第2 項規定，應與被告謝秉叡連帶負損害賠償之責。而被告許節、詹炳瑩除未告知原告收受拆除通知外，亦未交由被告信義房屋依約就系爭房地辦理鑑價減少價金，原告爰依系爭買賣契約第9 條第6 項約定、民法第227 條規定，請求被告許節返還應減少之價金及損害賠償。經原告委請不動產估價師鑑價後，系爭房地依權狀所載之價格為4,125,664 元，減少之價金為19,874,366元；原告支付之不動產鑑價費為7 萬元、拆除費用預估價為2,299,500 元（目前已拆除一部分為640,500 元）、仲介費為61萬元，原告請求被告應連帶返還該等費用，自屬有據。
㈦並聲明：⒈被告許節應給付原告22,243,866元，及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。⒉被告許節、詹炳瑩、謝秉叡應連帶給付原告22,243,
866 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。就被告謝秉叡應負賠償責任部分，被告信義房屋應連帶給付。⒊被告謝秉叡、信義房屋應連帶給付原告22,243,866元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。⒋前三項給付任一被告為給付時，其餘被告於其給付範圍內免其給付義務。⒌原告願以現金或等值之臺灣銀行無記名可轉讓定期存單供擔保，請准為假執行之宣告。
二、被告許節、詹炳瑩均抗辯：㈠由臺中市政府都發局中市都違字第1050085098號函所載：「
本局於100 年2 月23日開立中市都廣字第1000032958號違章建築拆除通知單查處在案，惟本局為有效運用有限之年度預算及人力，當年（100 年）係以拆除妨礙公共安全之重大違建、九大行業及配合各項防災搶災與整頓市容專案等業務優先，本案非屬上述優先拆除事項」等語，可知被告許節、詹柄瑩於100 年間就系爭房地收受者為違章建築拆除通知單，然於100 年間當時時空背景下，確實非屬優先拆除名單，後因政府政策規範規則改變，違章建築拆除對象優先次序發生變化，原告方於104 年間再次收受限期改善（自行拆除）通知單。簡言之，臺中市政府都發局違章建築檢舉查報及拆除之程序為主管機關受理檢舉違章建築後，經認定為違章建築後，即開立限期改善（自行拆除）通知單，此即俗稱之檢舉通知，為主管機關開立之第一種通知單。之後，如政府主管機關排定時程欲拆除時，方開立強制拆除通知單告知已排定時間到場拆除，為主管機關開立之第二種通知單，是違章建築如遭違章檢舉查報，至由主管機關強制執行拆除，政府主管機關至多僅會發出上開兩種通知單。而被告許節、詹炳瑩於簽約時即告知仲介即被告信義房屋、謝秉叡接獲檢舉通知之情形，且於系爭買賣契約之附表標的物現況說明書，其中第13點「是否有增建部分」，勾選「是」；第14點「是否知悉本標的物之增違建曾被檢舉、查報、拆除或收到相關通知？」，勾選「是」，並於備註說明欄記載：「完工前曾收過檢舉通知，目前已處理！」，即指系爭房地曾受拆除通知之意，足證被告許節、詹炳瑩確實於簽約時已告知原告行政主管機關就系爭房地曾發出「限期改善（自行拆除）」通知單」，併載明於現況說明書，與原告在簽訂系爭買賣契約當天亦有對此事實再為確認，另參酌證人於系爭刑事案件審理時之相關證述，足認原告於簽訂系爭買賣契約前確己知悉系爭房地於點交前，被告許節、詹炳瑩曾收到違建限期改善（自行拆除）通知單即檢舉通知之事實，本件並無系爭買賣契約第9 條第6 項約定之適用，原告依系爭買賣契約第9 條第6項約定，請求被告減少價金及賠償損害，顯無理由。又原告所提出之已拆除部分費用證據資料，較被告許節、詹炳瑩詢價約20餘萬元高出甚多，亦不可採。
㈡又依系爭買賣契約第1 條約定，可知原告於購買系爭房地時
確已得知買賣契約標的物包含有增違建部分，且該增違建部分本存有被拆除之風險。而原告於系爭買賣契約簽訂過程中，看過系爭房地5 次，對系爭房地之屋況非常清楚，且中間斡旋之過程非常久，被告許節、詹炳瑩絕無隱匿有收到拆除通知之事實，而原告自應於買賣前斟酌違建之範圍及受拆除之風險，豈有於購買系爭房地後將違建價值不足之部分認定為損害賠償之範圍之理。況原告對被告許節、詹炳瑩提起刑事詐欺告訴部分，業經鈞院以系爭刑事案件判決被告許節、詹炳瑩均無罪在案。
㈢並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉被告若受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。
三、被告謝秉叡、信義房屋均抗辯：㈠被告謝秉叡要無欺瞞、詐欺之行為，自無由構成民法第184條第1項前段規定之侵權行為：
⒈原告於103年4月4日簽立系爭買賣契約購買系爭房地，係由
被告謝秉叡仲介買賣，惟被告謝秉叡係於103年3月23日帶同原告看屋，當時由被告詹炳瑩之子陪同；又於103年3月30日第2 次看屋，由被告詹炳瑩陪同，當時原告有向被告詹炳瑩詳細詢問，後被告謝秉叡交付原告不動產說明書，供原告參考，該不動產說明書明白記載系爭房地為1 至4 樓之建物，並於重要注意事項記載頂樓加蓋之5 至7 樓部分為未經合法建管程序之違章建築，此情為原告購買系爭房地時已知悉之事項，被告謝秉叡並無任何隱瞞。
⒉又本件買賣前，被告詹炳瑩、許節即於不動產說明書記載系
爭房地完工前收過市政府之檢舉違建通知，此情亦由被告謝秉叡完整向原告說明，並由原告於看屋及簽約時均向被告詹炳瑩明確詢問，被告確無任何隱瞞或詐欺之行為，相關證人於系爭刑事案件審理時業已證述明確，被告謝秉叡自無由構成原告所稱之侵權行為。
㈡被告謝秉叡已盡查知系爭房地之情形並告知原告，要無任何未盡查證及告知義務之情形：
原告於103 年3 月23日第一次看屋後，被告謝秉叡接獲訴外人即買方仲介黃味君提出由被告許節作成之不動產說明書，上面記載：「完工前曾收過檢舉通知，目前已處理」等語，被告謝秉叡為求慎重起見，亦請黃味君再次詢問被告許節，所得知之情形為確實曾收受違建通知，但已請人處理，至今無狀況，被告謝秉叡得知後亦將此狀況完全告知原告；於10
3 年3 月30日原告第2 次看屋時請原告就此部分詳問屋主及被告詹炳瑩，並交付不動產說明書供原告參考；後於103 年
3 月31日即被告謝秉叡偕同訴外人即信義房屋水湳店之店長北上收受原告斡旋時，再次就此部分向原告說明屋主陳述受檢舉及已處理之情形；復於103 年4 月4 日簽約時，再次說明並由訴外人即代書黃秀緞進行說明，請原告再次向屋主即被告詹炳瑩細問情形。是以，被告謝秉叡於此過程中確實已盡查證之義務，並將相關資訊據實以告，絕無未提供資訊之情事。從而，被告謝秉叡並無任何侵權行為之情事，自無從由被告信義房屋依據上開規定與其連帶負損害賠償責任之理。
㈢並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉被告若受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。
四、兩造爭執及不爭執事項：㈠兩造不爭執之事項：
⒈原告於103 年年初透過被告信義房屋之臺中一中分公司所僱
用之仲介人員即被告謝秉叡仲介，購買被告許節所有之系爭房地，雙方約定買賣價金為6,100 萬元，並於103 年4 月4日簽訂系爭買賣契約。
⒉臺中市政府曾於100 年間發函100 年2 月11日府授都管字第
1000024719號函表示上開建物有施工中違建情事，依違章建築處理辦法第4 條第2 項規定，現場違章建築情事應立即停工等語。又於同年間發函100 年2 月23日中市都廣字第1000031958號違章拆除通知單，其上記載為：「違建情形：‧‧‧高度：屋頂2 、屋後6 層約6 、18公尺、面積：約450 平方公尺‧‧‧新舊違章建築：87/1 0/1以後興建之新違章建築」。
⒊系爭買賣契約載明上開建物之第5 、6 、7 層樓為違章建築
，而系爭買賣契約第17條第15項約定：「本物件依賣方於標的物現況說明第14項有關增違建曾被檢舉、查報、拆除或收到相關通知表示：完工前曾收過檢舉通知，目前已處理，簽約同時關於該項次再次說明並謄寫於契據上。」，而系爭買賣契約所附現況說明書第14項有關增違建曾被檢舉、查報、拆除、或收到相關通知表示勾選是，並記載：「完工前曾收過檢舉通知，目前已處理」。
⒋原告於104 年1 月下旬接獲臺中市政府都市發展局於104 年
1 月20日中市都違字第1040010517號公告，要求原告應立即停止使用違建並於104 年3 月31日前自行拆除，且臺中市政府都市發展局亦於104 年1 月29日以中市都違字第1040014406號違章建築限期改善（自行拆除）通知單，要求原告應於
104 年3 月31日前自行改善（自行拆除），其內載有：「通知內容：⒈本局100 年2 月23日中市都廣字第1000031958號違章拆除通知單諒達。」等字句。
⒌原告迄今已拆除上開房屋之第7 層樓所有隔間，經原告委請
不動產估價師鑑價後，系爭房地依權狀所載之價格為4,125,
664 元，較系爭買賣契約書所約定之價金差距19,874,366元。
㈡兩造爭執事項：
⒈原告依照系爭買賣契約第9 條第6 項及民法第227 條請求被
告許節賠償有無理由？⒉原告依民法第184 條、第185 條、第188 條請求被告許節、
被告詹炳瑩、被告謝秉叡負連帶賠償責任及被告信義房屋仲介股份有限公司就被告謝秉叡部分亦負連帶責任，有無理由？⒊原告依不動產經紀業管理條例第24條之2 、第26條第2 項、
民法第184 條第2 項、第188 條、第224 條請求被告謝秉叡、被告信義房屋仲介股份有限公司負連帶賠償責任，有無理由？⒋若上述請求賠償有理由？原告請求之賠償金額為減少之價金
為19,874,366元、加計原告支付之不動產鑑價費為7 萬元、拆除費用預估價為2,299,500 元（目前已拆除一部分）、仲介費為61萬元，有無理由？
五、得心證之理由：㈠兩造爭執事項⒈至⒊部分：
⒈被告許節、詹炳瑩抗辯其等於100 年間有接獲限期改善（自
行拆除）通知單，即俗稱之檢舉通知等語，經本院函請臺中市政府都發局提供上開房屋接獲拆除通知之函文，可知臺中市政府都發局以府授都管字第1000024719號函文勒令停工，復於100 年2 月23日以府授都管字第1000031958號寄發違章建築拆除通知書，通知被告許節關於前揭違章建築部分屬實質違章，依法不得補辦建造執照手續，依建築法第25、86條及違章建築處理辦法第5 條規定，應執行拆除等情，再於10
0 年2 月24日以中市都違字第1000013865號寄發違章建築限期改善（自行拆除）通知單，通知被告許節應於100 年3 月
7 日前自行改善（自行拆除），逾期未自行改善（自行拆除），臺中市政府都發局將依序依規執行拆除等情，有該局10
4 年6 月8 日中市都違字第1040088333號函暨所附前述等拆除通知單、限期改善（自行拆除）通知單等資料（見本院卷第79頁至第82頁）在卷可參、則被告許節、詹炳瑩所接獲者，確有包含拆除通知單無誤，對照系爭買賣契約所附現況說明書第14項有關增違建曾被檢舉、查報、拆除、或收到相關通知表示勾選是，並記載：「完工前曾收過檢舉通知，目前已處理」等語之前述情形，本件既未經臺中市政府都發局函發除停工、拆除以外之檢舉通知，被告許節、詹炳瑩抗辯該現況說明書上所記載之檢舉通知即係前述等拆除通知單等語，並非無據。
⒉原告雖主張被告詹炳瑩、許節於締約時隱匿重要告知義務，
並未告知系爭房地曾收過臺中市政府之拆除通知，僅告知業已處理云云，而前述現況說明書之記載為「檢舉通知」，確實並未提及「拆除」等字詞，惟原告並不否認其知悉該房屋
5 至7 樓為違建，且觀之系爭買賣契約第1 條第1 項明確記載：「含已增建（外推）之違章建築物，區域位置如下：陽台、防火巷、法定空地、其他：頂樓加蓋5-7 樓」等語，衡以原告於系爭刑事案件中自陳：被告詹炳瑩開價要賣7,600萬元，我跟他殺價到6,100 萬元，我逢甲大學會計系畢業，自76年第一次買房迄今買過6 次房屋，投資2 、3 次，當初我買系爭房地係因其內有33間套房，如果全部租出去會有20幾萬元的收入，就可以拿來付貸款各方面的費用等語（見系爭刑事案件第一審卷第92-96 頁），可知原告智識程度高，且有多次投資房地產之經驗，衡諸一般社會常情，則原告應知悉違法之增建建築物現雖存在，然本有須依法拆除之可能，自應對現況說明書關於違建記載一事特別慎重，參酌證人即代書黃秀緞於系爭刑事案件偵查中及審理時證稱略以：系爭買賣契約、簽約跟過戶是我處理的，簽約前不動產說明書的標的物現況說明書有記載5 至7 樓為違建，也知道系爭房屋曾接過拆除通知，簽約當場有跟雙方再確認，簽約當天被告許節不在場，她是授權被告詹炳瑩來簽約，簽約時在場者有原告及其友人、被告詹炳瑩、謝秉叡、黃味君和我，我當天全程在場，只有電腦列印合約書時，會出去拿一下合約書，系爭刑事案件他卷第9 頁之買賣契約書的其他約定事項內容部分是我製作的，就是從標的物現況說明書第14項次去轉載過來，簽約時有用70吋的投影布幕，將契約書的內容投影其上，對買賣雙方逐條做說明，簽約時有提到說5 樓至7 樓是違建，簽約當天針對系爭買賣契約第1 條，「本買賣標的物其他：頂樓加蓋5-7 樓」之違建部分，原告沒有提出任何的疑問，他卷第9 頁之「十五、本物件依賣方於標的物現況說明書第14項次有關增建曾被檢舉、查報、拆除或收到相關通知表示：完工前曾經收過檢舉通知，目前已處理」，這條於簽約時再說明確認並要求雙方於特別約定條款確定簽名，原告針對第15條有提到以後如果再接到拆除通知的話，要請被告詹炳瑩幫忙找人處理，當場我自己及被告詹炳瑩、謝秉叡或黃味君沒有跟原告保證不會再接到查報通知，系爭房屋不會被拆除，因為當時增建違建都還在，怎麼可能說以後絕對不可能被拆；簽約必要文件是身分證、權狀，屋主沒有來還需要授權書，拆除相關資料非必要文件，簽約前屋主在現況說明書裡面已經有說明告知，如果買方有需要這個資料，那當然是必要條件，但買方如果沒有主動提出，就非必要條件（見系爭刑事案件偵卷第45頁至第48頁；第一審卷第120頁至第123 頁），其證述原告於簽約時已知悉本件曾接獲拆除通知，且表示未來若再接獲拆除通知，要請被告詹炳瑩幫忙找人處理等語，核與證人即信義房屋買方仲介黃味君於系爭刑事案件偵查中及審理時證稱略以：我是系爭房地買賣案件之賣方仲介，被告詹炳瑩曾告知系爭房屋曾接過自行拆除通知單，曾請立委、議員處理，我有將上開資訊告知被告謝秉叡，因為現況說明書、不動產說明書上面都會勾選，帶看時有告知原告該房屋5 到7 樓是違建及因鄰居檢舉有收過拆除通知單，簽約需要1 個半小時到2 個小時，不動產現況說明書會作為合約書的附件，並載入特約事項，代書黃秀緞逐條再唸過，經原告及被告詹炳瑩確認，然後在特約事項下面簽名，信義房屋在處理買賣契約只要在標的物現況說明書有勾選特殊注意事項，都會載入在特約事項裡面，特約事項需逐條唸過，而且買賣雙方要在下面簽名確認，現況說明書中第14項次「是否知悉本標的物之違建被檢舉、查報、拆除或收到相關通知」這項也有唸，契約書裡面有寫到「完工前曾收過檢舉通知，目前已處理」，就是曾經收過查報通知，然後請立委去處理，如果買方客戶一定要上開通知，我就會跟屋主要這些資料，如果買方客戶不一定要這些東西，我就沒有再去跟屋主要，在信義房屋公司的仲介常規或是內部的規則，並無要求有收過檢舉通知的建物都要向屋主拿拆除通知單，只要求屋主要在現況裡面有告知一些細項狀況、特殊狀況，看屋跟訂約時都是被告詹炳瑩在處理，被告許節並無跟原告接觸過，簽約時我有聽到被告詹炳瑩跟原告說他有去請立委處理，如果之後有什麼問題他可以幫忙介紹等語（見系爭刑事案件偵卷第45頁至第48頁；第一審卷第79頁至第85頁）大致相符，足認原告確實知悉上開現況說明書所記載之「檢舉通知」即為拆除通知，且所謂「目前已處理」係指被告詹炳瑩表示曾請立法委員、議員代為處理本件拆除事宜，而被告許節則自始均委任被告詹炳瑩處理系爭房地之買賣事務，是被告許節、詹炳瑩抗辯並未隱瞞曾接獲拆除通知等情，及被告謝秉叡、信義房屋抗辯被告謝秉叡並未以不實資訊隱瞞或詐欺原告，且已盡查知系爭房地之情形而告知原告此事，縱被告信義房屋為被告謝秉叡之僱用人，亦無從與被告謝秉叡負連帶賠償責任等語，尚屬有據。從而，被告許節並未參與系爭房地洽談買賣之過程，被告詹炳瑩、謝秉叡亦未對原告隱瞞系爭房地曾接獲拆除通知一事，且原告復未舉證被告謝秉叡、信義房屋有何其他未盡提供原告關於系爭房地之必要資訊及應查知之系爭房地瑕疵之行為，則原告主張被告許節、詹炳瑩、謝秉叡有以不實之言詞使原告為本件交易之詐欺行為而應依民法第184 條第1 項前段、第185 條第1 項規定連帶負賠償責任，就被告謝秉叡應負賠償責任部分，被告信義房屋依民法第188 條第1 項規定應連帶賠償；及被告信義房屋雇用被告謝秉叡為不動產經紀業為仲介之人員，其等依不動產經紀業管理條例第24條之2 規定第3 款，應提供原告關於不動產必要之資訊，及告知原告依仲介專業應查知之不動產之瑕疵，被告謝秉叡未盡調查之義務，其行為有違反上開規定及民法第184 條第2 項前段規定，應負侵權行為之責，而被告信義房屋既為被告謝秉叡之僱主，依民法第
184 條第2 項、188 條第1 項、第224 條及不動產經紀業管理條例第24條之2 、第26條第2 項規定，應與被告謝秉叡連帶負損害賠償之責等語，即無理由。
⒊觀之臺中市政府都發局於105 年6 月3 日中市都違字第1050
085098號函記載：「查本案位於○區○○○街○○號屋頂及屋後涉有違章建築部分，本局於100 年2 月23日開立中市都廣字第1000031958號違章建築拆除通知單查處在案，惟本局為有效運用有限之年度預算及人力，當年（100 年）係以拆除妨礙公共安全之重大違建、九大行業及配合各項防災搶災與整頓市容專案等業務優先，本案非屬上述優先拆除事項，故未優先排程拆除。‧‧‧查本案於100 年2 月24日開立中市都違字第1000013865號違章建築限期改善（自行拆除）在案，惟本案件屬104 年本市公告危害公共安全之頂樓垂直增建達2 層以上（含2 層）違章建築案件之一，故本局依上開違章建築通知單於104 年1 月29日開立中市都違字第1040014406號違章建築限期改善（自行拆除）通知單等語（見本院卷第181 頁），可見上開房屋自100 年間收受拆除通知單迄至
103 年4 月4 日簽立系爭買賣契約當日止之期間，均未曾再收受任何拆除通知。而系爭買賣契約第9 條第6 項（見本院卷第9 頁）約定：「違章建築物部份：如交屋前收到違建查報、拆除通知或執行拆除者，買賣雙方同意由信義房屋委請估價師事務所就拆除部份辦理鑑價，以減少買賣價金；若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）時，則由買方自行負擔風險。但是賣方在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而未告知者，賣方除須按上述鑑價方式減少價金外，一需負擔鑑價費用及損害賠償之責」，雖係以交屋前後作為是否需由被告信義房屋委由估價師事務所鑑價之分界點，然按解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意（最高法院19年上字第58號判例參照），買賣契約依民法第345 條規定，係以當事人就標的物及其價金互相同意時即為成立，故鑑價之程序應於買賣契約雙方就價金之意思表示合致後，於交屋前卻因突然收到拆除通知或遭執行拆除者，方有其必要性，否則倘於交屋前收到違建查報、拆除通知或執行拆除者，一律須送鑑價而推翻當事人間已達成之價格合意，民法關於買賣契約當事人間需就標的物價金互為同意之成立要件規定顯無從適用，如同具文，故系爭買賣契約之前揭約定即應排除買賣契約雙方於價金合意前已知悉曾接獲拆除通知之情形，原告既已知悉上開房屋存有違建並經告知曾接獲拆除通知，且原告於系爭刑事案件中亦陳述系爭房地為投資用，其內有33間套房，如果全部出租將有20幾萬元之收入，以供繳納貸款等各方面費用等語，均如前述，原告於簽訂系爭買賣契約前衡情應已了解未來將依法拆除違建及可能面臨投資報酬率下降之風險，仍與被告許節就系爭房地價金互為同意而約定價格為6,100 萬元，即無由原告再依系爭買賣契約第9 條第6 項約定請求進行鑑價之理，且被告許節並已移轉系爭房地所有權給原告而履行完畢，難認本件有何給付不完全或給付遲延之情形。是以，原告主張依系爭買賣契約第9 條第6 項約定、民法第227 條規定，請求被告許節返還應減少之價金及損害賠償，即屬無據。
㈡兩造爭執事項⒋部分：原告上開主張均無理由，業據論斷如
上，則原告應賠償之項目及金額有無理由部分，即無庸再行審究。
六、綜上，原告主張被告許節、詹炳瑩、謝秉叡有以不實之言詞使原告為本件交易之詐欺行為而應依民法第184 條第1 項前段、第185 條第1 項規定連帶負賠償責任，就被告謝秉叡應負賠償責任部分，被告信義房屋依民法第188 條第1 項規定應連帶賠償；被告信義房屋雇用被告謝秉叡為不動產經紀業為仲介之人員，其等依不動產經紀業管理條例第24條之2 規定第3 款，應提供原告關於不動產必要之資訊，及告知原告依仲介專業應查知之不動產之瑕疵，被告謝秉叡未盡調查之義務，其行為有違反上開規定及民法第184 條第2 項前段規定，應負侵權行為之責，而被告信義房屋既為被告謝秉叡之僱主，依民法第184 條第2 項、188 條第1 項、第224 條及不動產經紀業管理條例第24條之2 、第26條第2 項規定，應與被告謝秉叡連帶負損害賠償之責等語，難認有據，是原告請求：㈠被告許節應給付原告22,243,866元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈡被告許節、詹炳瑩、謝秉叡應連帶給付原告22,243,866元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。就被告謝秉叡應負賠償責任部分，被告信義房屋應連帶給付。㈢被告謝秉叡、信義房屋應連帶給付原告22,243,866元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈣前三項給付任一被告為給付時，其餘被告於其給付範圍內免其給付義務，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 12 月 23 日
民事第二庭 審判長法 官 陳文爵
法 官 江宗祐法 官 李昇蓉正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 12 月 23 日
書記官 陳玲君