臺灣臺中地方法院民事判決 104年度重訴字第317號原 告 臺中市私立慈明高級中學法定代理人 楊叔夏訴訟代理人 江健鋒律師複代理人 蘇靜雅律師被 告 萬佛寺法定代理人 徐碧雲訴訟代理人 陳光龍律師複代理人 林修弘律師
洪永叡律師上列當事人間請求返還土地事件，本院於民國105年5月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落台中市○○區○○段八一五之七、八三九、八四０、八四一地號土地，及其上同段第九七九建號即門牌號碼台中市○○區○○路○○號房屋全部遷讓返還予原告；另應給付原告新台幣壹佰柒拾參萬零陸佰零陸元，及自民國一０五年五月十五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，暨自民國一０五年五月十一日起至騰空返還建物之日止，按月給付原告新台幣貳萬肆仟參佰參拾貳元。
被告應將坐落台中市○○區○○段八一五之五、八一五之六、八一五之七、八三八、八三九、八四０、八四０之三、八四一、八四一之二、八四六、八四七之一、八四八、八四八之三、八四九、八四九之二、八四九之三、八四九之四、八四九之五、八四九之六、八五０、八五０之二、八五０之三、八五０之四、八五一地號土地，其上如附圖即台中市大里地政事務所民國一０五年三月一日土地複丈成果圖所示編號Ｂ部分、面積四五三五平方公尺之道場、鐵皮攤販區、機車停車空間、花圃、廚房；坐落台中市○○區○○段八一五之四、八三五、八三六、八三八、八四０之
三、八四八之三地號土地，其上如附圖所示編號Ｃ部分、面積六四八平方公尺之宿舍、教室；坐落台中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地，其上如附圖所示編號Ｅ部分、面積六八０平方公尺之籃球場、宿舍；坐落台中市○○區○○段○○○○號土地，其上如附圖所示編號Ｆ部分、面積二０九平方公尺之廁所、雜物空間等均應予拆除，並將上開土地騰空返還予原告；另應給付原告新台幣貳佰壹拾壹萬肆仟伍佰柒拾伍元，及自民國一０五年五月十五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，暨自民國一０五年五月十一日起至騰空返還土地之日止，按月給付原告新台幣參萬壹仟伍佰柒拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹佰貳拾肆萬柒仟零陸拾玖元，由被告負擔新台幣壹佰壹拾參萬柒仟參佰貳拾柒元，餘由原告負擔。
本判決第一項、第二項部分，如原告以新台幣參仟玖佰伍拾萬肆仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣壹億壹仟捌佰伍拾壹萬壹仟參佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實與理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明文。本件原告起訴時聲明第1項原請求「被告應○○○區○○段○○○○○號即門牌號碼為台中市○○區○○路○○號房屋(下稱系爭建物)遷讓交還原告，並將起訴狀附表所示地號即46筆土地上如起訴狀附圖所示A、B、C、D處之建物暨其他地上物拆除、移除(面積約7900平方公尺，實際位置及面積以地政機關實測為準)，將土地騰空返還原告，另應給付原告新台幣(下同)821萬6000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；暨自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還土地、建物之日止，按月給付原告211830元。」等情，嗣於民國(下同)105年5月10日具狀更正聲明為「(一)被告應將坐落台中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地及其上同段系爭建物全部遷讓返還原告；另應給付原告853萬6859元，及自更正聲明暨辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；暨自105年5月11日起至騰空返還建物之日止，按月給付原告81106元。(二)被告應將坐落台中市○○區○○段第815-5、815-6、815-7、838、839、840、840-3、841、841-2、846、847-1、848、848-3、849、849-2、849-3、849-4、849-5、849-6、850、850-2、850-3、850-4、851地號土地上如台中市大里地政事務所複丈日期105年3月1日土地複丈成果圖(下稱附圖)所示編號B部分(面積4535平方公尺)之道場、鐵皮攤販、機車停車空間、花圃、廚房；坐落台中市○○區○○段第815-4、835、836、838、840-3、848-3地號土地如附圖所示編號C部分(面積648平方公尺)之宿舍、教室；坐落台中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地如附圖所示編號E部分(面積680平方公尺)之籃球場、宿舍；坐落台中市○○區○○段○○○○○號土地如附圖所示編號F部分(面積209平方公尺)之廁所、雜物空間等均拆除，將上開土地騰空返還予原告；另應給付原告1016萬3248元，及自更正聲明暨辯論意旨狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；暨自更正聲明暨辯論意旨狀繕本送達翌日起至騰空返還土地、建物之日止，按月給付原告105248元。」等情，有該民事更正聲明暨辯論意旨狀可憑(參見本院卷第2宗第88、89頁)。本院審酌原告上開更正請求，乃係依地政機關實測結果而為返還土地範圍之更正，其起訴之訴訟標的及原因事實並未變更，應認係減縮應受判決事項之聲明及更正事實上陳述而已，依首揭法條規定，並非訴之變更或追加，即無不合，應予准許。
貳、得心證之理由：
一、原告方面：
(一)原告起訴主張：
1、被告因寺內建物於88年間921大地震傾倒，僧人無處可住，遂於89年間向原告商借坐落台中市○○區○○段○○○○○號即門牌號碼台中市○○區○○路○○號房屋(下稱系爭建物)暫供被告寺內僧人休息之用。詎被告未經原告同意，除在系爭建物外觀逕行貼上「萬佛寺」名稱外，更在原告所有如聲明所示、附圖之土地擅自搭蓋鐵皮建物、組合屋、木屋及置放貨櫃屋等作為「佛事使用」。又被告向原告借用系爭建物時並未約定期限，原告自得隨時請求被告返還之。而被告在原告所有上揭土地上逕自搭蓋建物，並將原告所有系爭建物及土地作為「宗教場所」使用，不僅遭認定為違章建築，並違反都市計畫法土地使用分區之規定，是被告佔用原告所有系爭建物及土地之用途亦於法不合。嗣經兩造於96年7月17日合意中止借用，由原告董事長張淑娥即釋常露法師與被告住持王燦榮即釋演廣法師簽立協議書(下稱系爭協議書)，其中第1條第5款約定：「甲(即原告，下同)乙(即被告，下同)雙方經評估後就慈明高級中學舊校區全部土地(標的)其承購價為5家銀行之貸款金額3億6仟萬元正。」、第2條第2款約定：「乙方承諾自96年7月10日起至110年9月10日止每月支付甲方60萬元正，總計1億260萬元正。」等語，然被告迄今僅陸續給付1020萬元，未再依約給付任何款項。另原告就被告上揭擅自變更建物使用及無權占用土地之行為，先後以103年4月23日太平竹仔坑郵局第27號、103年6月25日太平竹仔坑郵局第49號等存證信函限期通知被告出面協調，惟被告均置之不理。原告不得已乃起訴請求被告返還系爭建物、土地，並給付損害賠償及相當於租金之不當得利。
2、返還建物及土地部分：按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。民法第367條、第254條、第259條第1款分別定有明文。次依系爭協議書第1條第5款及第2條第2款規定可知，被告應自96年7月10日起至110年9月10日止每月定期支付60萬元予原告，然被告於上開期間僅支付1020萬元，其餘均未再給付，原告雖數次限期催繳，被告仍未繳付，原告與張淑娥即釋常露法師曾於104年12月14日以太平竹仔坑郵局第107號存證信函催促被告應於存證信函送達後20日內繳納欠款，被告於104年12月15日收受後，仍未於期限內繳付任何欠款；原告與張淑娥即釋常露法師再於105年1月11日以太平竹仔坑郵局第2號存證信函向被告為解除系爭協議書之意思表示，該存證信函亦於105年1月12日合法送達被告，即已發生合法解除系爭協議書之效力。是系爭協議既經解除，依上開民法規定，被告即應將原告所有坐落台中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地及其上系爭建物全部遷讓返還原告，並應將坐落台中市○○區○○段第815-5、815-6、815-7、838、839、840、840-3、841、841-2、846、847-1、848、848-3、849、849-2、849-3、849-4、849-5、849-6、850、850-2、850-3、850-4、851地號土地上如附圖所示編號B部分(面積4535平方公尺)之道場、鐵皮攤販、機車停車空間、花圃、廚房；坐落台中市○○區○○段第815-4、835、836、838、840-3、848-3地號土地如附圖所示編號C部分(面積648平方公尺)之宿舍、教室；坐落台中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地如附圖所示編號E部分(面積680平方公尺)之籃球場、宿舍；坐落台中市○○區○○段○○○○○號土地如附圖所示編號F部分(面積209平方公尺)之廁所、雜物空間均拆除，將土地騰空返還予原告。
3、被告應給付原告相當於租金之不當得利各853萬6859元、1016萬3248元，及自105年5月11日起至騰空返還土地之日止，按月各給付81106元、105248元部分：
(1)就被告占用坐落台中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地及其上系爭建物部分：
查「解除契約，係指當事人之一方，行使其本於法律或契約所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方的意思表示而言。」(參見最高法院51年台上字第2829號民事判例意旨)，而民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」、平均地權條例施行細則第21條規定：「公有土地及依本條例第16條規定照價收買之土地，以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報」、土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。」；再「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。」(參見最高法院61年台上字第1695號民事判例意旨)。是系爭協議書既經原告合法解除，即生自始歸於消滅之效果，則被告占有坐落台中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地及其上系爭建物之法律上原因已不存在，自當返還占有期間相當於土地及其建築物申報地價年息百分之10租金利益。而坐落台中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地於96年1月、99年1月申報地價均為每平方公尺2000元，於102年1月申報地價均為每平方公尺2080元，系爭建物於103年房屋稅課稅現值為751萬5400元，爰請求被告給付自占有改定之日即96年7月17日起至105年5月10日止相當於租金之不當得利金額共853萬6859元【計算式：(1066×2000+0000000)×10%×(5+168/365) +( 1066×2080+0000000)×10%×(3+131/365) =0000000】，及自105年5月17日起至騰空返還土地之日止，按月給付81106元【計算式：(1066×2080+0000000) ×10%÷12＝81106】。
(2)就被告占用台中市○○區○○段第815-5、815-6、815-7、838、839、840、840-3、841、841-2、846、847-1、
848、848-3、849、849-2、849-3、849-4、849-5、849-6、850、850-2、850-3、850-4、851、815-4、835、836、
828、829、831-1、834地號土地部分：依土地法第105條準用第97條第1項規定：「第97條、第99條及第101條之規定，於租用基地，建築房屋，均準用之。」，及前揭民法第179條第1項、平均地權條例施行細則第21條等規定，坐落台中市○○區○○段815-5、815-6、815-7、838、839、840、840-3、841、841-2、846、847-
1、848、848-3、849、849-2、849-3、849-4、849-5、849-6、850、850-2、850-3、850-4、851、815-4、835、
836、831-1、834地號土地於96年1月、99年1月申報地價均為每平方公尺2000元，於102年1月申報地價均為每平方公尺2080元；而同段828、829地號土地於96年1月、99年1月申報地價均為每平方公尺88元，於102年1月申報地價均為每平方公尺2080元，爰請求被告給付自占有改定之日即96年7月17日起至105年5月16日止相當於租金之不當得利金額共1016萬3248元【計算式：(4535+648+209)×2000×10%×(5+168/365) +680×88×10%×(5+168/365) +(4535+648+209+680)×2080×10%×(3+131/365)＝00000000】，及自105年5月11日起至騰空返還土地之日止，按月給付105248元【計算式：(4535+648+209+680)×2080×10%÷12＝105248】。
4、聲明：(1)被告應將坐落於台中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地及其上之系爭建物(門牌號碼台中市○○區○○路○○號)房屋全部遷讓返還告；另應給付原告853萬6859元，及自更正聲明暨辯論旨狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之5算之利息；暨自105年5月11日起至騰空返還建物之日止按月給付原告81106元。
(2)被告應將坐落台中市○○○○段第815-5、815-6、815-7、838、839、840、840-3、841、841-2、846、847-1、
848、848-3、849、849-2、849-3、849-4、849-5、849-6、850、850-2、850-3、850-4、851地號土地上如附圖所示編號B部分(面積4535平方公尺)之道場、鐵皮攤販、機車停車空間、花圃、廚房；坐落台中市○○區○○段第815-4、835、836、838、840-3、848-3地號土地如附圖所示編號C部分(面積648平方公尺)之宿舍、教室；坐落台中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地如附圖所示編號E部分(面積680平方公尺)之籃球場、宿舍；坐落台中市○○區○○段○000地○地○○○○○○號F部分(面積209平方公尺)之廁所、雜物空間等均拆除，將上開土地騰空返還予原告；另應給原告1016萬3248元，及自更正聲明暨辯論意旨狀繕本送之翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息；自更正聲明暨辯論意旨狀繕本送達之翌日起至騰空返還地、建物之日止，按月給付原告105248元。(3)願供擔保請准宣告假執行。
(二)對被告抗辯之陳述：
1、被告雖抗辯稱於96年7月17日，原告董事長張淑娥即釋常露法師與被告當時法定代理人王燦榮即釋演廣法師到台中市豐原區慈龍寺簽訂系爭協議書，約定原告所有舊校區土地及建物由被告以3億6千萬元承購，被告前後已匯款約1000餘萬元，即已合法占有土地與建物云云。惟「債為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，第3人並無請求債務人向債權人給付之權利，此為債之相對性原則。」(參見最高法院88年度台上第694號民事裁判意旨)。而民法第367條規定：「買受人對於出賣人，有給付約定價金及受領標的物之義務。」、民法第254條亦規定：「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於限內不履行時，得解除其契約。」。是系爭協議書第1條第5款及第2條第2款既約定，甲乙雙方經評估後就原告舊校區全部土地(標的)承購價為5家銀行之貸款金額3億6仟萬元正；乙方承諾96年7月10日起至110年9月10日止每月支付甲方60萬元，總計1億260萬元正，而依被告提出系爭協議書立約人分別為甲方釋常露法師(張淑娥)，及乙方釋演廣法師(王燦榮)，均無關於被告，則基於「債之相對性」原則，被告自不得以他人即釋常露法師(張淑娥)與釋演廣法師(王燦榮)間協議或契約，主張其為有權佔有。至被告另抗辯稱依系爭協議書第1行特別記載內容，可知當時簽訂系協議書之主體應為兩造云云。惟被告上開抗辯縱屬真正，原告與釋常露法師(張淑娥)亦於104年12月14日以太平竹坑郵局第107號存證信函向被告催告應於存證信函送達20日內繳納欠款，經被告於104年12月15日收受後，並未於期限內繳付任何欠款，原告與釋常露法師(張淑娥)祇得再於105年1月11日以太平竹仔坑郵局第2號存證信函向被告為解除協議之意思表示，該存證信函亦於105年1月12日合法送達被告，是系爭協議既經合法解除，被告即應將系爭土地及建物返還予原告。
2、又系爭協議書之一造釋演廣法師(王燦榮)於簽立協議書後僅分別於96年7月11日、96年8月13日、96年9月12日、96年10月12日、96年11月12日、96年12月12日、97年1月18日、97年1月31日、97年3月27日、97年4月22日、97年6月2日、97年7月1日、97年8月28日各給付60萬元外，即未再給付任何款項，迄今已逾多年，共積欠84期款總計5040萬元，此部分亦經釋常露法師(張淑娥)於104年7月9日以豐原郵局第414號存證信函催告應於文到20日內繳清欠款，詎釋演廣法師(王燦榮)於104年7月10日收受後，亦置之不理，釋常露法師(張淑娥)復於104年8月10日以豐原郵局第478號存證信函通知釋演廣法師(王燦榮)解除系爭協議，釋演廣法師(王燦榮)已於104年8月12日收受該存證信函，則系爭協議書亦經合法解除，被告仍抗辯其為有權占有，亦屬無憑。
3、被告固抗辯稱系爭協議書第4條約定「在協議期間，甲乙雙方有特殊事項須經甲乙方同意之外，不得單方中途解除協議。」，原告於105年1月11日寄發存證信函內容並未構成爭協議書第4條約定之解除契約事由，故該解除契約不生效力云云。然「解釋當事人之契約，應以當事人立約時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。」(參見最高法院39年台上字第1053號民事判例意旨)。而證人張淑娥即釋常露法師於105年3月24日言詞辯論期日亦到庭結證稱：「(問：協議書內容誰擬定的？)雙方共同討論的。
」、「(問：當時什麼情況下簽立此協議書？)因為921之後萬佛寺全倒，慈明高中也易地重建，舊校地就讓萬佛寺的師眾無償使用，後來會簽立協議書，是雙方有共識，就把原來舊校地給萬佛寺承購，當時談的金額是以我們跟銀行貸款的第1筆額3億6千萬元由萬佛寺承購，為了不讓萬佛寺有太大壓力，所以約定每月60萬元支付，但實際上每月60萬是不夠，當時有口頭約定，若萬佛寺有法會，有收入的話再多付一點，到110年，因與銀行貸款有時間性，若屆時不足當時還不足6千萬元的話，等辦過戶後再還。」、「(問：根據協議書並沒有記載，若錢沒有按時付款要如何處理)沒有，當時是說出家人以誠信為主，當時沒有想那麼多。」、「(問：當時有無約定這協議書在110年9月30日前不能終止、不能解除？)當時意思是這10年內慈明高不能將校地賣給別人，還是要以萬佛寺為主，但這是在正常付款之下。」、「(問：若付款不正常？)沒有寫。
因為想講了就會照約定，沒有想到後來只付了10幾期的款項。」、「(問：照你說法，就是這協議書如果沒有依約履行的話，違約的一方可能就要接受他方終止或解除契約？)是。」、「(問：另外在協議書第4條，有說協議期間甲乙雙方除了特殊事項經甲乙雙方同意外，不得單方中途解除協議，這個特殊事項是指甚麼？)當初定這條只是單純想，我們不可以不履行，萬佛寺不能終止支付每月的付款，慈明高中也不可能任意讓其他人承購。」等語在卷。是依上開證人張淑娥即釋常露法師之證述內容，堪認系爭協議書第4條所謂不得中途解除協議，係指雙方均遵照合約履行即被告均按時繳款情形下，原告不得片面不賣，被告亦不得片面不買。被告恣意曲解系爭協議書意涵而為有利於己之解釋，非兩造簽約時之真意，顯不足取。今被告違約在先，原告即不受該條拘束，自得依法律規定解除兩造之系爭協議，遑論系爭協議書並未明文有「被告未遵期繳款時原告仍不得解除協議」之約定。在在可見被告上開所言，均無可採。再被告自97年9月起即未依約給付原告任何款項，迄今已7年餘，累積積欠原告5000餘萬元款項，足見被告已無履約誠意及能力。被告既就5000餘萬元分期款均無能力及誠意繳納，實難想像於110年時被告有支付3億元之可能。倘任依被告抗辯原告於協議期間不能解除系爭協議等為真，等同被告拒不繳款，卻能繼續使用原告之土地與建物，原告亦莫可奈何，實與買賣協議精神相悖，亦僅徒使原告之損害擴大，將來有求償困難之問題。是被告前揭抗辯，已違反買賣契約之精神，亦違反法律追求公平正義之目的，均無理由。
4、被告雖就原告請求相當於租金之不當得利部分提出罹於5年消滅時效之抗辯，惟原告係寄發存證信函催告後，被告未於期限內履行，原告才解除系爭協議，此時不當得利請求權才發生，應無罹於5年消滅時效之問題。至於原告主張不當得利請求權回溯自96年間起算，乃因兩造間就系爭土地及建物最初是借貸關係，嗣改簽系爭協議書，原告主張從交付系爭土地及建物之日起算。
5、原告對台中市大里地政事務所105年4月21日土地複丈成果圖無意見。
二、被告方面：
(一)兩造之創辦人聖印法師於60年間擇定霧峰本堂基地3甲餘地，面對荒山發下大願，決心建立兼具弘法與教育功能之佛教聖地，包括萬佛山、萬佛殿、佛學院、慈明商工職校等。經過辛苦操持，先蓋好萬佛寺，又於本件訴訟標的之土地上創設慈明商工職校，拓展佛教之法務，乃是佛教界眾所皆知之事實。兩造關係之深，可說是沒有被告，則無原告。被告初始為商工補校，64年間舉辦首屆畢業典禮，畢業生2百餘人，其中僧侶即占30餘名。由於辦學成效優秀，80年間獲准改為日校，並擴增升學班。擴校招生期間，除一般教職員，也有在學校擔任要職之法師，其等辛苦忙碌時，被告均會為同仁們準備晚餐，並派法師在原告校內擔任義務輔導工作，彼此同心協力辦學。為使校務蒸蒸日上，被告不僅努力為原告舉辦全國性大悲供燈法會，籌措學校經費，還無償提供台中市○○區○○段○○○○○○○○○號土地供原告作實習工廠與操場使用。過去被告主辦世界僧伽會議，各國高僧、代表前來被告處所參訪，均從原告霧峰舊校區大門進場，乃因為原告校區與被告寺區連成1片，中間僅隔1條小路，且從被告所在位置通過原告霧峰舊校區大門才能向外銜接馬路，故在歷史上、情感上、地理位置上兩造均為一體。自從原告辦學穩定後，聖印法師考慮未來發展，遂成立慈明商工職業學校董事會，遴選幾位弟子擔任董事，雖然其等並非出資者，然其係在體制內守護學校、弘揚恩師教育理念。而董事會改組時，張淑娥即釋常露法師尋求被告等僧眾支持而當選，居間協調之立法委員亦保證兩造是一體的，將來原告霧峰舊校區可以象徵性以1元賣給被告，也是聖印法師門下弟子皆知之事情。嗣921大地震將兩造所在位置均摧毀殆盡，祇剩下聖印法師生前新建教學大樓，被告遂遷移僧眾至該處，原告則順利辦理貸款遷移至台中市太平區復校。災後全區滿目瘡痍，所有廢土、垃圾均由被告僧人與工人分別清運及加以填平，整地即有5次、柏油鋪設7次，才形成今日概觀。又為安僧辦道亦搭建各類型臨時屋、組合屋，花費數千萬元。因兩造關係密切，原告前任董事長與被告住持李丁枝亦簽訂契約，將原告霧峰舊校區無條件借給被告3年。事後即使原告董事會改組、校長換人，兩造亦彼此相安無事。96年間原告前法定代理人張淑娥即釋常露法師曾與被告前法定代理人王燦榮即釋演廣法師亦簽訂承購霧峰舊校區之協議書，被告已支付部分價金，雖尚未清償完畢，然被告亦願盡力付清，完成承諾。詎原告不願等待而訴諸法院，雙方對簿公堂，被告遭要求拆屋還地，令人不勝唏噓。
(二)兩造間簽訂系爭協議書為真正，且簽署協議書主體為兩造，而非存在於張淑娥即釋常露法師及王燦榮即釋演廣法師間，兩造自應受系爭協議書之拘束：
1、原告主張系爭協議書立約人分別為甲方張淑娥即釋常露法師，及乙方王燦榮即釋演廣法師，均無關於被告，而基於債之相對性原則，被告不得以他人即張淑娥即釋常露法師及王燦榮即釋演廣法師之協議或契約主張其為有權占有。又系爭協議書之一造王燦榮即釋演廣法師於簽立協議書後，僅分別於96年7月11日、96年8月13日、96年9月12日、96年10月12日、96年11月12日、96年12月12日、97年1月18日、97年1月31日、97年3月27日、97年4月22日、97年6月2日、97年7月1日及97年8月28日各給付60萬元外，即未再給付任何款項，迄今已逾多年，共積欠84期款總計5040萬元，此部分經張淑娥即釋常露法師於104年7月9日以豐原郵局第414號存證信函催告應於文到20日內繳清欠款，詎王燦榮即釋演廣法師於104年7月10日收受後，亦置之不理，張淑娥即釋常露法師復於104年8月10日以豐原郵局第478號存證信函通知王燦榮即釋演廣法師解除系爭協議(契約)，王燦榮即釋演廣法師於104年8月12日收受，則系爭協議書既經合法解除，被告主張其為有權占有，亦屬無理由云云。惟民法第98條規定：「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」，原告於起訴時提出建物登記簿謄本及土地登記簿謄本，其上記載之不動產所有權人均為原告，而被告提出系爭協議書記載兩造買賣標的即為原告聲明所示系爭建物及土地，依系爭協議書第1行特別記載「台中縣慈明高級中學」及「台中縣霧峰鄉萬佛寺」，可見當時簽訂系爭協議書之主體應為兩造，並非原告主張之張淑娥與王燦榮間，否則依一般常情，訂定系爭協議書當時擔任原告董事長之張淑娥，依其身分不可能甘負詐欺罪刑事責任而無故出賣他人之物，且隨意以自己名義處分原告所有之不動產。此外，如系爭協議書訂定主體僅存於當時兩造法定代理人張淑娥即釋常露法師及王燦榮即釋演廣法師間，又何必於系爭協議書首行需特別提及「台中縣慈明高級中學」、「台中縣霧峰鄉萬佛寺」等字眼？可見系爭協議書之權利義務關係確實存在於兩造間，而非存在於張淑娥即釋常露法師及王燦榮即釋演廣法師間。又依系爭協議書第1條(緣起)第4款中段特別記載「……為使慈明高級中學永續經營，以及萬佛寺道場興隆之共同心願……」等字眼，亦足徵當時簽訂系爭協議書權益義務主體係存在於原告「台中市私立慈明高中」及被告「萬佛寺」間。準此，系爭協議書訂定之權利義務主體為兩造，而非張淑娥即釋常露法師及王燦榮即釋演廣法師，故原告提出104年7月9日豐原郵局第414號、104年8月10日豐原郵局第478號等存證信函並不具任何意義。詳言之，上開2件存證信函發出意思表示通知人與接收人為張淑娥與王燦榮，並非系爭協議書權利義務關係主體即兩造。再依被告提出匯款紀錄，其匯款人有多筆均非「王燦榮」，而多為現在被告法定代理人徐碧雲，顯見系爭協議書主體應為兩造，否則購買系爭不動產之匯款人應為王燦榮即釋演廣法師，亦不會隨被告法定代理人變更而變動，是原告不得據此主張兩造間買賣關係已解除。
2、證人張艷麗於鈞院105年1月21日言詞辯論期日證述如下：被告複代理人詢問：「(目前在哪間寺廟出家，並擔任何職務？)萬佛寺，擔任佛學院的訓導長。」、「(是否認識王燦榮即釋演廣法師、張淑娥即釋常露法師）認識。」、「（如何認識？與上開兩位及兩造有何關係？)兩位跟我都是師兄弟，但是在不同寺廟出家，是同法脈的。而我跟釋演廣法師都是在萬佛寺出家，張淑娥現在是豐原慈龍寺的住持，也是原告現在的董事長。」、「(請提示被告答辯1 狀證物2協議書)，你有參與此協議書的簽約過程嗎？契約書後面的見證人簽名釋常璿（張豔麗）是你所簽？)有。是。」、「(在簽約當時，王燦榮及張淑娥是分別以萬佛寺代表人及慈明高中代表人的身分簽約，還是以個人的身分簽約？)兩人都是以萬佛寺(王燦榮)及慈明高中(張淑娥)的代表人身分簽約。」、「(是否知道簽約之後，被告大概給原告多少錢？)實際總額不清楚，知道大約支付了1千多萬元，此要查詢才知道。」、「(付錢的時候是否知道要支付給原告嗎？)簽約時就是給原告，並非給予個人。」、「(張淑娥是以慈明高中名義簽立此協議書，為何此協議書上沒有原告大小章？)當時簽約的時候在場的每1個人都知道各自代表的單位。而且這份契約是張淑娥擬好的要我們簽名的，當時也沒有特別瞭解契約的意義內容。」、「(所以沒有特別詢問雙方沒有蓋大小章？)出家人對法律規定並不清楚，而且只知道當時是代表萬佛寺及慈明高中簽約。」、「(張淑娥約你們到慈龍寺簽約後，有要求要特別保密理由何在？)應該是我們師兄弟間的問題。因為慈明高中就是萬佛寺的開山師父聖印長老創辦的，雖然師父往生後歸為慈龍寺張淑娥去作慈明商工的董事長，畢竟原告學校也是所有師兄弟協力創校的，即使慈明高中給慈龍寺張淑娥管理，如果師兄弟知道慈龍寺張淑娥要跟我們收這些錢，師兄弟間會有不同想法，會覺得不應該，這就是希望我們保密的原因。」、「(協議書是張淑娥提出，張淑娥在簽立時有無強調這是其個人身分，而非代表慈明高中？)沒有，當時簽約協議書上面開頭就是慈明高中董事長及萬佛寺住持為代表人簽約。」、「(剛才稱契約內容是張淑娥擬的，之前有無與萬佛寺討論過？)沒有。她只打電話給我們，約我們去慈龍寺商量事情，當時也不知道要商量什麼，到慈龍寺才知道，張淑娥才拿出契約要我們簽。」、「(當時簽立協議書時，1個字都沒有改過？)當時看一看，沒有更動任何1個字就簽名蓋章了。
」等語。是系爭協議書第1行既特別記載「台中縣慈明高級中學」及「台中縣霧峰鄉萬佛寺」全銜，可見當時簽訂系爭協議書之主體應為兩造，而非原告主張張淑娥即釋常露法師及王燦榮即釋演廣法師等2人間甚明。
3、系爭協議書未於末頁印上原告及被告名稱，乃因該份書面係由原告當時法定代理人張淑娥即釋常露法師單方面擬定，被告當時法定代理人於簽約當日根本不知道要簽訂該協議書，是到現場後才由張淑娥直接出示該協議書，要求王燦榮大概閱讀後即予簽約，並非兩造於磋商時刻意不列入「慈明高中」與「萬佛寺」之稱謂所致，此從證人張艷麗當時係在場觀看系爭協議書簽署之見證人，其證言應屬事實，且證人張艷麗、張淑娥及王燦榮等3人係出同一法脈，彼此為師兄姐關係，不可能有陳述不實之情況。準此，系爭協議書應為兩造間簽訂，而非如原告主張以張淑娥個人名義簽訂，否則何以被告先前繳交1020萬元買賣價金，原告皆不反對而予以收受？此從證人張艷麗於同上言詞辯論期日證述：「(當初為何會簽立此協議書？)921地震後寺廟震毀，我們沒有地方住，因為舊的慈明商工在萬佛寺隔壁，所以我們就暫時借住在原告舊校區，慈明商工亦因921地震受損，只剩下1棟大樓，當時因為我們借住這邊，張淑娥就約我們到慈龍寺去，說有事要跟我們協談，到了慈龍寺才知道，張淑娥已經擬好協議書，要我們簽訂協議書，我們才能繼續住在那邊，並約定要我們付款，每月要付60萬元，且要求我們要保密，不能讓其他師兄弟知道。
」等語，即可證明兩造間確有該買賣協議存在。
(三)兩造間就系爭土地存在買賣契約之債權關係，被告並非無權占有，原告依民法第767條第1項規定請求拆屋還地及依民法第179條規定請求相當於租金之不當得利為無理由：
依原告前法定代理人張淑娥即釋常露法師與被告前法定代理人王燦榮即釋演廣法師於96年7月17日在慈龍寺簽訂系爭協議書，並由徐碧雲(即被告現任法定代理人)、張艷麗擔任被告方面之見證人。而系爭協議書第1條第5款約定：
「甲乙雙方經評估後就慈明高級中學舊校區全部土地(標的)其承購價為5家銀行之貸款金額3億6仟萬元正。乙方承諾自96年7月10日起至110年9月10日止每月支付甲方60萬元正，總計1億260萬元正。」、第2條第1款約定：「甲乙雙方達成協議自96年7月至110年9月止，乙方應分期付款3億元正，保留6仟萬元正待標的物移轉時付清全部價金。」、第3條第2款、第4款約定：「第2款：甲方保證於110年9月30日前辦理標的物所有移轉事宜。……。第4款：若於銀行貸款協定之期限內或提早償還所有銀行貸款後，慈明高級中學霧峰舊校區全部土地所有權即過戶予乙方，甲方應無條件協助完成移轉過戶。」、第4條約定：「在協議期間，甲乙雙方除有特殊事項須經甲乙雙方同意外，不得單方中途解除協議。」等語。是依系爭協議書約定原告所有舊校區土地及建物由被告以3億6千萬元承購，每月分期付款60萬元，至110年9月前付清價款後即過戶予被告。
嗣因張淑娥即釋常露法師向被告表示系爭協議書內容不公開，故當時被告法定代理人徐碧雲以其個人名義按月將60萬元匯款至原告當時董事長張淑娥帳戶，前後匯款金額經被告整理匯款予原告共1020萬元之匯款紀錄，惟因被告實際交付原告之金額仍需再調閱張淑娥帳戶之歷史交易明細後方可知悉及會算，被告亦有以萬佛寺帳戶及訴外人張欽聯名義匯款用以支付本件土地之買賣價金。故被告基於系爭協議書約定向原告購買土地，並依該協議書占有使用，而有合法之占有權源。系爭協議書尚未有得解除契約之情事存在，原告自不得據此向被告請求返還土地。至原告主張依聲明所示土地、建物係被告向原告借用乙節，惟被告係依系爭協議書債之關係有權占有系爭土地，被告亦已給付原告部分價金，系爭協議書尚未合法解除契約前仍為有效，原告依民法第420條第2項及第767條第1項前段規定請求被告返還土地，為無理由。
(四)原告主張已於105年1月16日寄發存證信函解除買賣契約，故可依民法第767條請求被告拆屋還地及依民法第179條請求相當於租金之不當得利云云，並無理由：
1、系爭協議書第4條約定：「(解約)在協議期間，甲乙雙方除有特殊事項須經甲乙方同意之外，不得單方中途解除協議。」，由該項約定可知，在系爭協議書之「協議期間」即96年7月17日至110年9月10日前，除非有特殊事由「且經雙方同意」，否則兩造均不得以任何理由解除契約。此觀證人張艷麗於同上言詞辯論期日到庭結證稱：「(請提示協議書，是否瞭解協議書第4條之意思？)我認為是若有特殊狀況，必須經雙方同意才能解約，且特殊事項當時沒有說明是何事情。」等語即可徵之。是原告雖提出105年1月16日存證信函主張已解除買賣契約乙事，然原告於該存證信函所述內容，並未構成系爭協議書第4條約定之解除契約事由，該解除契約自不生效力。另因兩造間就解除契約既有特別約定，可見兩造於訂約時即合意需構成系爭協議書第4條之要件方可解除契約，並不適用有關民法解除契約之相關規定。況被告依系爭協議書有權占有系爭土地多年，若原告認為被告無權占有，且有給付遲延解除契約之事由，為何遲至105年1月16日才主張解除契約？為何遲至104年才提起本件訴訟？足徵兩造間就系爭土地有買賣關係存在，且被告因該買賣契約而有權占有系爭土地，原告主張依民法第767條第1項規定請求被告拆屋還地及依民法第179條規定請求相當於租金之不當得利，顯屬無據。
(五)縱令原告主張為有理由，其主張應依土地申報地價百分之10計算相當於租金之不當得利，被告應給付原告各853萬6859元、1016萬3248元，及自105年5月11日起至騰空返還土地之日止，按月各給付原告81106元、105248元云云，並不合理：
「租金之請求權因5年間不行使而消滅，既為民法第126條所明定，則凡無法律上之原因，而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權，已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹於消滅時效之租金之利益，即不得依不當得利之法則，請求返還。其請求權之時效期間，仍應依前開規定為5年(參見最高法院49年台上字第1730號判例、65年度第5次民庭庭推總會議決定
㈡、66年度第7次民庭庭推總會議決議㈠、95年度第17次民事庭會議決議)。基此，該相當於租金之損害金因5年間不行使而消滅，已不得依不當得利之法則，請求返還。」(參見臺灣高等法院暨所屬法院97年法律座談會民事類提案第3號)。是土地所有權人向無權占有人請求相當於租金之不當得利，其超過5年部分則因已罹於時效，此部分請求為無理由。從而，原告在本件請求相當於租金之不當得利數額之計算期間，竟自96年7月17日開始起算，顯然超過5年之時效，與實務上計算相當於租金之不當得利之時效認定不符，而有違誤之處。且原告皆以系爭土地之公告地價或申報地價之百分之10作為相當於租金之不當得利，顯有過高之情形。尤以聲明所示之土地地目為田，且經921地震後房屋皆嚴重毀損而不堪使用，被告亦僅作為宗教弘揚佛法及修行使用，故縱使原告主張為有理由，至多僅應以申報地價之百分之1計算已足。
(六)被告對台中市大里地政事務所105年4月21日土地複丈成果圖無意見。
(七)並聲明：1、原告之訴及其假執行聲請均駁回。2、被告願供擔保，請准予免為假執行宣告。
三、兩造不爭執事項：
(一)原告前法定代理人張淑娥即釋常露法師與被告前法定代理人王燦榮即釋演廣法師曾於96年7月17日簽訂系爭協議書，於第1條第4款約定：「甲乙雙方均為聖印師父之薙度弟子，係同門師兄弟，同為延續緬懷聖印師父開山與創校之精神，為使原告永續經營，以及被告道場興隆之共同心願，乙方並體恤甲方重建學校之辛勞與困難，秉持師兄弟之情誼與弘法護教之心，願積極協助甲方完成完成原告重建事宜，並共同達成承購舊校區之下列方案。」；第5款約定：「甲乙雙方經評估後就慈明高級中學霧峰舊校區全部土地其承購價為5家銀行之貸款金額3億6仟萬元。」；第2條第1款、第2款、第3款分別約定：「甲乙雙方達成協議自96年7月至110年9月止，乙方應分期付款3億元，保留6千萬元待標的物移轉時付清全部價金。」、「乙方承諾自96年7月10日起至110年9月10日止每月支付甲方60萬元，總計1億260萬元。」、「餘款1億9740萬元於110年7月10日前視乙方能力分期付款，甲方並無異議。」；第3條第1款、第2款、第3款、第4款分別約定：「甲乙雙方必定彼此遵循協議，甲方應於110年9月10日前償還銀行團貸款所有本息，並塗銷銀行團設定抵押權。」、「甲方保證於110年9月30日前辦理標的物所有轉移事宜。」、「標的物轉移所產生之一切稅金均由乙方承擔，決無涉及甲方。」、「若於銀行貸款所協定之期限內或提早償還其所有銀行貸款後，慈明高級中學霧峰舊校區全部土地所有權即過戶予乙方，甲方應無條件協助完成移轉過戶。」；第4條約定：「在協議期間，甲乙雙方除有特殊事項須經甲乙雙方同意之外，不得單方中途解除協議。」。
(二)被告曾陸續於96年7月11日、96年8月13日、96年9月12日、96年10月12日、96年11月12日、96年12月12日、97年1月18日、97年1月31日、97年2月21日、97年3月27日、97年4月22日、97年6月2日、97年7月1日、97年8月28日、97年10月22日、98年2月10日、98年3月31日各匯款60萬元，總計1,020萬元至原告前法定代理人釋常露(張淑娥)寶華銀行(嗣改名為星展銀行)豐原分行帳號：00000000000000號之帳戶。
(三)兩造對台中市大里地政事務所105年4月21日土地複丈成果圖均無意見。
四、兩造爭執事項：
(一)系爭協議書所為買賣之效力是否及於兩造？即兩造是否受系爭協議之拘束？
(二)原告前法定代理人張淑娥即釋常露法師曾以104年8月10日豐原郵局第478號存證信函通知被告前法定代理人王燦榮即釋演廣法師解除系爭協議書之買賣關係，又於105年1月11日與原告聯名以太平竹仔坑郵局第2號存證信函再次通知被告前法定代理人王燦榮即釋演廣法師與被告解除系爭協議書之買賣關係，是否發生合法解除之效力？
(三)原告依據民法第767條第1項規定請求被告拆屋還地，及依民法第179條規定請求被告返還相當於租金之不當得利，是否可採？
五、法院之判斷：
(一)原告起訴時雖主張被告占有使用系爭建物及在如起訴狀附表所示46筆土地搭建地上物使用乙節，惟經本院囑託台中市大里地政事務所指派測量員於105年3月1日上午會同本院及兩造實地履勘現場及施測結果，認為被告除占有使用系爭建物外，僅在如附圖所示31筆土地搭建地上物使用各情，製有勘驗筆錄及現場照片各在卷為憑，亦經地政機關於105年4月25日以里地二字第0000000000號函覆附圖即土地複丈成果圖可稽。而本院於105年5月19日言詞辯論期日當庭提示該附圖命兩造表示意見，復經兩造訴訟代理人均一致稱無意見等語，並經記明筆錄在卷(參見本院卷第2宗第132頁背面)。是原告主張被告占有使用系爭建物及在31筆土地上搭建地上物使用之具體位置及面積等均如附圖所示。
(二)系爭協議書雖以張淑娥即釋常露法師及王燦榮即釋演廣法師名義簽訂，但其效力應及於兩造：
查民法第345條規定：「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約(第1項)。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立(第2項)。」，民法第367條亦規定：「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。」。本件原告起訴主張被告無權占有如附圖所示系爭土地及建物，已為被告所否認，並以上情抗辯，且提出系爭協議書及臺灣銀行匯款單據為證(參見本院卷第1宗第237頁至第244頁)，原告則主張系爭協議書乃張淑娥即釋常露法師及王燦榮即釋演廣法師等2人名義簽訂，效力不及於原告云云。然本院認為系爭協議書第1行即記載「立書人台中縣慈明高級中學董事長釋常露法師，台中縣霧峰鄉萬佛寺住持釋演廣法師，茲就慈明高級中學舊校區事宜，雙方同意訂立本協議書如下：……」等語，可見當時係以兩造各自法定代理人名義簽訂系爭協議書，而系爭協議書內容則針對原告所有如附圖所示系爭土地及建物之買賣貸金、付款條件等達成合意，且依被告提出臺灣銀行匯款單據，被告自96年7月11日起至97年8月28日止共匯款1020萬元，該1020萬元亦經原告受領無誤乙節，亦為原告不爭執(參見本院卷第2宗第90頁)。且依證人即系爭協議書乙方見證人張艷麗即釋常璿法師於105年1月21日言詞辯論期日到庭具結後證稱：「我有參與系爭協議書之簽約過程，協議書後面見證人簽名釋常璿(張豔麗)是我所簽，當時王燦榮及張淑娥是分別以萬佛寺代表人及慈明高中代表人身分簽約，簽約後被告大概給原告1000餘萬元，實際數額不清楚，且支付款項時即知道要付給原告，並非個人。」等語明確(參見本院卷第2宗第14頁背面、第15頁)、另依證人即系爭協議書甲方簽約人張淑娥即釋常露法師於105年3月24日言詞辯論期日到庭具結後證稱：「我當時是代表慈明高中與萬佛寺簽約，協議書內容係大家共同討論擬定，被告交付之款項當然歸原告使用。」等語屬實(參見本院卷第2宗第72頁背面至第73頁背面)。據此可知，系爭協議書既係張淑娥即釋常露法師及王燦榮即釋演廣法師等2人當時分別以原告及被告法定代理人身分簽訂，並非以個人身分簽約，且實際上以王燦榮即釋演廣法師名義或以「徐碧雲」即被告現任法定代理人支付予張淑娥即釋常露法師之款項均歸原告使用，則系爭協議書之效力當然及於兩造，原告否認為系爭協議書效力所及，即與事實不符。從而，兩造間就如附圖所示系爭土地及建物自96年7月17日簽訂系爭協議書之日起即具有買賣關係，且實際上原告自96年7月17日起亦依系爭協議書之買賣契約法律關係將附圖所示系爭土地及建物交付被告管領使用，故在系爭協議書有效存在期間，被告占有使用附圖所示系爭土地及建物均屬有權占有甚明。
(三)系爭協議書之買賣契約業經原告合法解除，並於105年1月12日發生解除契約之效力：
1、又民法第254條規定：「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」，可知當事人之一方遲延給付者，他方當事人必須再定相當期限催告其履行而不履行時，始得解除契約，且解除權為形成權，契約解除權之行使，僅需有解除權之一方以意思表示向他方為之，於意思表示到達他方時，即生效力。契約一經合法解除，契約關係即告消滅(參見最高法院88年度台上字第2589號及99年度台上字第999號等民事裁判意旨)。原告主張兩造簽訂系爭協議書後，被告自96年7月11日起至97年8月28日止共匯款1020萬元後，即不再支付任何款項，迄至104年7月份止，共積欠分期款84期共5040萬元未給付，而張淑娥即釋常露法師曾於104年7月9日以豐原郵局第414號存證信函催告應於文到20日內繳清欠款，詎王燦榮即釋演廣法師於104年7月10日收受後，亦置之不理，張淑娥即釋常露法師復於104年8月10日以豐原郵局第478號存證信函通知王燦榮即釋演廣法師解除系爭協議書之買賣契約，王燦榮即釋演廣法師已於104年8月12日收受該存證信函，仍未予理會；嗣原告與張淑娥即釋常露法師乃聯名於104年12月14日以太平竹仔坑郵局第107號存證信函催促被告應於文到後20日內繳納欠款5929萬8082元(即本金5040萬元，遲延利息889萬8082元)，被告於104年12月15日收受後，仍未於期限內繳付欠款，原告與張淑娥即釋常露法師再聯名於105年1月11日以太平竹仔坑郵局第2號存證信函向被告為解除系爭協議書之意思表示，該函亦於105年1月12日合法送達被告等情，已據其提出存證信函及回執各4件為證，亦為被告不爭執(參見本院卷第1宗第248～255頁、第2宗第22～33頁)，則被告依系爭協議書之買賣契約法律關係既負有按月給付60萬元予原告之義務，被告自97年9月份以後即不再給付任何款項，即已發生給付遲延之情事，故原告於104年12月14日寄發存證信函催促被告應於文到20日內繳清欠款，被告於104年12月15日收受後置之不理，原告又於105年1月11日寄發存證信函向被告為解除系爭協議書之意思表示，該函亦於105年1月12日合法送達被告，參酌前揭民法第254條規定及最高法院88年度台上字第2589號、99年度台上字第999號等民事裁判意旨，應認兩造間系爭協議書就附圖所示系爭土地及建物所為之買賣契約已經合法解除，並於105年1月12日發生效力，即使該買賣契約溯及自訂約時不生效力。
2、至被告就原告上開105年1月11日存證信函內容，雖於105年1月15日寄發台中大全街郵局第35號存證信函否認原告解除系爭協議書之效力，無非係以系爭協議書第4條約定：「(解約)在協議期間，甲乙雙方除有特殊事項須經甲乙方同意之外，不得單方中途解除協議。」，由該項約定可知，在系爭協議書之「協議期間」即96年7月17日至110年9月10日前，除非有特殊事由「且經雙方同意」，否則兩造均不得以任何理由解除契約，故原告主張內容並未構成系爭協議書第4條約定之解除契約事由，該解除契約不生效力，即不適用有關民法解除契約之相關規定云云。然亦為原告所否認，並為上開主張。本院認為系爭協議書第4條約定在協議期間，除有「特殊事項」須經兩造同意外，不得單方中途解除協議，在形式上固就解除契約之條件設有限制，但綜觀系爭協議書全文，並無排除民法解除契約相關規定之「明文」，則原告主張系爭協議書內容不適用民法解除契約之相關規定，即屬無憑，且有以私法上契約條文凌駕法律規定之嫌，要為本院所不採。況依系爭協議書之見證人即證人張艷麗於105年1月21日言詞辯論期日到庭結證稱：「我認為系爭協議書第4條約定是指若有特殊狀況，必須經雙方同意才能解約，且特殊事項當時沒有說明是何事情。」等語(參見本院卷第2宗第15頁)；另當時代表原告簽訂系爭協議書之證人張淑娥亦於105年3月24日言詞辯論期日到庭就上情結證稱：「系爭協議書並未約定如果被告未按期付款應如何處理，因為出家人以誠信為主，當時沒有想那麼多，認為應依約定內容履行，且協議書約定之10年期間，係指原告不能將校地賣給別人，必須以被告為主，這是指在正常付款之情況，如果付款不正常，違約的一方當然就可能要接受他方解除契約。至於系爭協議書第4條所謂『特殊事項』，祇是單純想不能不履行約定，被告不能停止支付款項，原告亦不能任意將校地讓他人承購。」等語(參見本院卷第2宗第73頁)，可見系爭協議書第4條約定之「特殊事項」究竟指何種事項始為「特殊」，兩造間並未約定，包括系爭協議書之簽約人及見證人皆不知何謂「特殊事項」，則該「特殊事項」之約定對兩造而言顯然不具任何法律上意義。再依一般不動產買賣契約之履行，倘買受人拒絕依約給付買賣價金，出賣人自得依民法第254條規定於買受人遲延給付時，定相當期限催告履行，買受人逾期仍不履行時，出賣人即得解除契約，此屬契約解除之「一般事由」，尚難認有何「特殊」可言。況依前述，契約解除權為形成權，解除權之行使僅需有解除權之一方以意思表示向他方為之，於意思表示到達他方時即生效力，契約一經合法解除，契約關係即告消滅，根本毋須他方同意，故系爭協議書第4條約定「須經雙方同意之特殊事項」，顯然不包括契約解除權之行使在內，原告在被告拒不履行按月給付分期款60萬元之情形，仍得依民法第254條規定解除系爭協議書約定之買賣契約，要無疑義。退步言之，倘依被告抗辯於系爭協議書約定之履行期間即110年9月份以前，原告不得依民法第254條規定行使契約解除權，則無異要求原告必須於110年9月份以前「容忍」被告毋須繼續繳納分期款(自97年9月份欠繳迄今)，仍得「有權」繼續管領使用如附圖所示系爭土地及建物，此與系爭協議書第1條第7款約定「秉持師兄弟之法情及誠信原則」有違，等同於被告得罔顧系爭協議書約定之誠信原則拒絕繼續支付分期款，卻要求原告必須依該誠信原則同意將如附圖所示系爭土地及建物提供被告繼續使用至110年9月份止，在客觀上即非事理之平，莫非被告主觀上就系爭協議書履行及認知之「誠信原則」採取雙重標準，因買方或賣方而異？從而，被告抗辯稱依系爭書第4條約定，原告於協議期間(110年9月份以前)不得中途解除協議云云，即為本院所不採。
(三)系爭協議書約定之買賣契約既經原告合法解除，原告自得依民法第767條第1項規定請求被告返還系爭建物及將附圖所示系爭土地之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還予原告：
另民法第259條第1款規定：「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之。」，而契約經解除者，溯及訂約時失其效力，與自始未訂契約同(參見最高法院23年上字第3968號民事判例意旨)。另民法第767條第1項規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」。是兩造間就系爭協議書約定之買賣契約既經原告合法解除，並於105年1月12日發生解除之效力，已如前述，則被告依據系爭協議書約定之買賣契約法律關係管領使用如附圖所示系爭土地及建物部分，亦因契約解除而溯及於訂約時即96年7月17日喪失法律上正當權源，而被告復未提出其他管領使用如附圖所示系爭土地及建物之法律上正當權源，其繼續占有使用如附圖所示系爭土地及建物，對原告而言即構成無權占有，已對原告所有如附圖所示系爭土地及建物之所有權完整造成侵害，故原告依民法第767條第1項規定請求被告騰空遷讓返還系爭建物及將如附圖所示系爭土地之地上物全部拆除，並將該部分土地騰空返還予原告，均洵屬正當，應予准許。
(四)系爭協議書約定之買賣契約既經原告合法解除，原告依民法第179條規定請求被告返還相當於租金之不當得利，亦有理由：
1、又民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念(參見最高法院61年台上字第1695號民事判例意旨)。另土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」，該條項規定，於租用基地建築房屋亦準用之，土地法第105條亦設有規定。且土地法第105條準用同法第97條所定，建築基地之租金，按申報價額年息百分之10為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價額年息百分之10計算(參見最高法院46年台上字第855號民事判例意旨)，再基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額(參見最高法院68年台上字第3071號民事判例意旨)。另民法第126條規定：「利息、紅利、租金、……，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅。」，民法第128條前段規定：「消滅時效，自請求權可行使時起算。」，民法第144條第1項亦規定：「時效完成後，債務人得拒絕給付。」，且租金之請求權因5年間不行使而消滅，既為民法第126條所明定，至於終止租約後之賠償與其他無租賃契約關係之賠償，名稱雖與租金異，然實質上仍為使用土地之代價，債權人應同樣按時收取，不因其契約終止或未成立而謂其時效之計算應有不同(參見最高法院49年台上字第1730號民事判例意旨)。是原告雖主張系爭協議書經原告合法解除，兩造間就附圖所示系爭土地及建物之買賣契約即生自始歸於消滅之效果，故被告占有使用如附圖所示系爭土地及建物之法律上原因已不存在，自應依前揭民法第179條及土地法第97條第1項、第105條等規定返還占有使用期間即自96年7月17日起算相當於土地租金，及依建築物申報地價年息百分之10計算之利益乙節，已為被告所否認，並抗辯稱原告請求相當於租金之不當得利請求權已罹於5年消滅時效，及系爭土地地目為田，經921地震後房屋皆嚴重毀損而不堪使用，被告亦僅作為宗教弘揚佛法及修行使用，縱使原告主張為有理由，至多僅應以申報地價之百分之1計算等情。本院認為原告既請求被告給付自系爭協議書簽訂日即96年7月17日起算相當於租金之不當得利，則依前揭最高法院49年台上字第1730號民事判例意旨，原告此部分請求仍有民法第126條規定5年短期消滅時效期間之適用，被告所為罹於時效抗辯，即屬可採，故原告於104年5月21日具狀提起本件訴訟，其得請求被告給付如附圖所示系爭土地及建物相當於租金之不當得利，自應從104年5月21日回溯5年即99年5月22日起算，方為適法，原告逾此日期之請求，於法不合，不應准許。再如附圖所示系爭土地及建物坐落台中市○○區○○段，地目均為田或建，對外交通尚稱便利，而被告占有使用附圖所示系爭土地及建物之用途係供宗教弘揚佛法及僧眾修行，非供營利使用，原告請求相當於租金利益之不當得利固主張依土地法第97條第1項規定按申報地價百分之10計算，惟如附圖所示系爭土地及建物既非坐落在經濟繁榮之都市街區，依前揭最高法院68年台上字第3071號民事判例意旨，若以申報地價百分之10計算顯然過高，倘以被告抗辯依申報地價百分之1計算，亦嫌過低，本院認為應依申報地價百分之3計算，始為妥適，故原告主張依申報地價逾百分之3計算相當於租金之不當得利，委無可採。
2、原告主張被告占用坐落台中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地及系爭建物部分：
依原告提出坐落台中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地申報地價查詢資料，上揭土地於99年1月申報地價為每平方公尺2000元，於102年1月申報地價為每平方公尺2080元，而系爭建物於103年度房屋稅課稅現值為751萬5400元，故被告應給付自99年5月22日起至105年5月10日止相當於租金之不當得利金額共173萬606元【計算式：
(1066×2000+ 0000000)×3%×(2+222/365) +(1066×2080+0000000)×3%×(3+131/365) =0000000，元以下四捨五入，下同】，及自105年5月11日起至騰空返還土地之日止，按月給付24332元【計算式：(1066×2080+0000000)×3%÷12＝24332】。
3、原告主張被告占用台中市○○區○○段第815-5、815-6、815-7、838、839、840、840-3、841、841-2、846、847-
1、848、848-3、849、849-2、849-3、849-4、849-5、849-6、850、850-2、850-3、850-4、851、815-4、835、
836、828、829、831-1、834地號土地部分：依原告提出坐落台中市○○區○○段815-5 、815-6、815-7、838、839、840、840-3、841、841-2、846、847-1、
848、848-3、849、849-2、849-3 、849-4、849-5、849-
6、850、850-2、850-3、850-4、851、815-4、835、836、831-1、834地號土地申報地價查詢資料，上揭土地於99年1月申報地價為每平方公尺2000元，於102年1月申報地價為每平方公尺2080元；而同段828、829地號土地於99年1月申報地價為每平方公尺88元，於102年1月申報地價均為每平方公尺2080元，故被告應給付自99年5月22日起至105年5月10日止相當於租金之不當得利金額共211萬4575元【計算式：(4535+648+209)×2000×3%×(2+222/365)+680×88×3%×(2+222/365) +(4535 +648+209+680)×2080×3%×(3+131/365)＝0000000】，及自105年5月11日起至騰空返還土地之日止，按月給付31574元【計算式：
(4535+648+209+680)×2080×3%÷12＝31574】。
六、綜上所述，兩造簽訂系爭協議書就附圖所示系爭土地及建物之買賣契約業經原告合法解除，並於105年1月12日發生解除之效力，則系爭協議書之買賣關係約定溯及於訂約日即96年7月17日消滅，故被告繼續占有使用如附圖所示系爭土地及建物即欠缺法律上正當權源，對原告應構成無權占有，原告依民法第767條第1項規定請求被告騰空遷讓返還系爭建物及將如附圖所示系爭土地之地上物全部拆除，並將該部分土地騰空返還予原告，洵屬正當，應予准許。又原告請求被告給付占有使用如附圖所示系爭土地及建物期間相當於租金之不當得利，於坐落台中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地及系爭建物部分，於給付173萬606元及自105年5月11日起至騰空返還土地、建物之日止，按月給付原告24332元範圍內，另於坐落台中市○○區○○段815-5、815-6、815-7、828、829、838、839、840、840-3、841、841-2、
846 、847-1、848、848-3、849、849-2、849-3、849-4、849-5、849-6、850、850-2、850-3、850-4、851、815-4、
835、836、831-1、834地號土地部分，於給付211萬4575元及自105年5月11日起至騰空返還土地之日止，按月給付原告31574元範圍內，均有理由，應予准許，逾此數額之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件訴訟費用包括第一審裁判費112萬2769元及第一審地政機關測量費用124300元，合計124萬7069元。又本院就本件訴訟為兩造互有勝敗之判決，爰審酌原告之勝訴比例為百分之91.2，遂命被告負擔訴訟費用113萬7327元，餘由原告負擔。
八、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核與法律規定相符，遂分別酌定相當擔保金額准許之。至原告其餘假執行之聲請，因訴經駁回而失所依附，併駁回之。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。
參、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 6 月 30 日
民事第四庭 法 官 林金灶正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 6 月 30 日
書記官 張峻偉