臺灣臺中地方法院民事判決 104年度重訴字第451號原 告 廖勝楠
廖素香廖素敏廖素足廖上介廖培雯兼 共 同訴訟代理人 廖文豐被 告 黃俊源訴訟代理人 陳怡成律師複 代理 人 周家年律師上列當事人間給付違約金事件，本院於民國105年2月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國102年8月29日，因分割繼承坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地），及同段2935地號土地上之房屋（臺中市○○區○○段 ○○○○號建物；即門牌號碼：臺中市○○區○○路○○○○○號，下稱系爭房屋），其中原告廖勝楠、廖素香、廖文豐、廖素敏、廖素足等人之權利範圍均為六分之一、廖上介及廖培雯之權利範圍分別為十八分之二及十八分之一。原告於 104年 4月10日經由金宥不動產有限公司之居間，出售系爭土地及系爭房屋予被告，並分別簽訂不動產（土地）買賣契約書及不動產（房屋）買賣契約書（下稱系爭買賣契約），系爭土地價金為新臺幣（下同）3000萬元、系爭房屋價金為 200萬元，合計3200萬元，至各期價金之給付方式詳如附表一、二所示。
（二）嗣後，系爭房屋經兩造會同於 104年4月28日及同年5月11日鑑界後，被告竟認系爭房屋有占用他人土地之情事，而以原告所出售系爭房屋產權不清為由，要求原告於其支付完稅款前清理完畢，否則視為違約，並於104年5月13日寄發臺中西屯郵局第 310號存證信函通知原告上開意旨。又原告於會同鑑界後，先告知被告因系爭房屋係於64年搭建，因而依當時鑑界技術及建築技術或有誤差，且所占用面積僅為3.19平方公尺，而欲與被告協議酌減系爭房屋之價金，豈料被告竟置之不理。被告另於 104年6月5日寄發臺中淡溝郵局第 417號存證信函，催告原告於函到10日內排除系爭房屋之占用，否則解除系爭買賣契約，並依約求償等語。原告無奈之餘，只得向臺中市西屯區調解委員會聲請調解，惟因被告不同意原告所提出減少價金之方案，復不願提出其所認應如何解決之方法，致使調解不成立。
（三）原告於上開調解後，於104年6月15日以臺中西屯郵局第408號存證信函，通知被告應支付建物差額320萬元，被告則於 104年6月24日以臺中淡溝郵局第452號存證信函，通知原告，如於該函到 7日內未排除系爭房屋之占有情事，即逕行解除系爭買賣契約。至此，依被告存證信函所示，被告應已解除系爭買賣契約。被告屢以系爭房屋因64年間鑑界技術及建築技術不佳為由，要求原告排除，且無意與原告協議減少系爭房屋之價金，甚而片面解除並無爭議之系爭土地買賣契約，顯見被告實已無意購買系爭土地及系爭房屋甚明，原告無奈之餘，僅得提起本件違約金請求訴訟，並以本件起訴狀繕本送達被告之日，解除系爭買賣契約，並請求被告給付違約金。
（四）系爭房屋經鑑界後，雖有上開越界建築情事，惟依民法第796條、第 796條之1之規定，土地所有人建築房屋非因故意或過失逾越地界者，鄰地所有權人尚不得請求移去或變更其房屋，是被告認系爭房屋有產權不清之情事，而要求解除系爭房屋買賣契約，應有違誤。又系爭土地買賣契約價額為3000萬元，且無產權不清之情事，而被告竟以系爭房屋有產權不清為由，另行解除系爭土地買賣契約，應屬無據。基上足徵，被告以系爭房屋產權不清為由，於 104年 6月24日寄發存證信函通知原告解除系爭買賣契約，既無所據，應認被告僅係藉詞不願履行系爭買賣契約，甚而有意強求原告給付損害賠償。是以系爭買賣契約係屬可歸責於被告之事由，致給付不能，原告依系爭買賣契約第12條第2項後段約定，解除系爭買賣契約。
（五）依系爭買賣契約第 12條第2項後段約定，倘原告因被告不履行契約而解除契約時，自得向被告請求沒收其已給付之全部款項充當違約金。又被告分別於104年4月15日給付系爭土地之簽約款 300萬元、系爭房屋之簽約款20萬元；同年4月22日給付系爭土地之備證用印款300萬元、系爭房屋之備證用印款20萬元；同年 6月23日給付系爭土地之完稅款300萬元、系爭房屋之完稅款20萬元；合計匯入960萬元。而因被告於同年 6月23日匯入完稅款項後，即同時發函告知原告，如原告於函到 7日內未排除系爭房屋之占有情事，即逕行解除系爭土地及系爭房屋之契約等語，是原告認為沒收被告已給付之全部款項，僅以104年4月15日及同年月 22日所分別給付系爭土地及房屋之簽約款320萬元、系爭土地及房屋之備證用印款320萬元，合計640萬元。是原告請求被告給付之違約金為640萬元。
（六）並聲明：㈠被告應給付原告 640萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、對被告抗辯之陳述：
（一）被告抗辯原告所占用臺中市○○區○○段2887、2934、2934之2、2932之1地號土地部分：
㈠同段2887地號土地部分：
原告占用0.005平方公尺，約為系爭房屋1樓面積之0.0044％（計算式：0.005平方公尺÷113.23平方公尺×100％＝
0.0044％），依原證十編號 1照片所示，系爭房屋所占用鄰地面積實屬輕微。
㈡同段2934地號土地部分：
原告占用2.978平方公尺，約為系爭房屋1樓面積之 2.6％（計算式：2.978平方公尺÷113.23平方公尺×100％＝2.6％），依原證十照片編號2所示為外露樑及外側結構柱樑。而系爭房屋突出之「外露樑」及「外側結構柱樑」乃是因光明街原建有透天厝，後因重劃之故，同段2887地號、2934-2地號土地上之原有建物拆除，而原告於鄰棟建物拆除後，即於二棟建物共同壁上之樑柱進行補強，因而形成現況之「外露樑」及「外側結構柱樑」，是以2887地號、2934-2地號土地之占用部分實是建築技術所致。
㈢同段2934-2地號土地部分：
原告占用0.009平方公尺，約為系爭房屋1樓面積之0.0079％（計算式：0.009平方公尺÷113.23平方公尺×100％＝
0.0079％） ，依原證十照片編號3所示為外側結構柱樑。㈣同段2932-1地號土地部分：
原告占用0.198平方公尺，約為系爭房屋1樓面積之0.04％（計算式：0.198平方公尺÷113.23平方公尺×100％＝0.04％），依原證十照片編號4、5所示為即外牆。
（二）被告抗辯鄰居架設水塔、鐵皮及電器設備，而為無權占用部分，依原證十照片編號6所示之區域，鄰居所架設之水塔，實係架於原告因鄰宅拆除後所補強之外露樑上，此應非屬遭鄰人無權占用。況縱認鄰人不得架水塔於外露樑上，則鄰人僅需往外挪移10公分即可，此亦非屬無權占用，被告就此所認，實有誤解。
（三）綜此，系爭房屋所占用鄰地之面積實屬微小，應無減少價值及通常效用之瑕疵，被告據以解除系爭買賣契約，實顯失公平。
三、被告則以：
（一）兩造間系爭買賣契約已於 104年7月7日遭被告解除，原告行使解除權時，其解除之對象（系爭買賣契約）早已不存在：
㈠兩造簽訂系爭買賣契約後，由原告申請臺中市中興地政事
務所辦理系爭房地鑑界複丈，依104年4月28日鑑界複丈結果，系爭房屋有占用鄰地即同段 2887、2934、2929-17地號土地等越界建築之情形，且系爭房屋亦有遭鄰居「不老翁速食店」架設水塔、鐵皮及電器設備於系爭房屋外牆上，有被他人占用或侵害之情事。其經臺中市中興地政事務所104年5月11日再鑑界及尚揚工程顧問有限公司（原告所委任）104年6月28日測量，均維持相同結果，且原告對於系爭房屋占用鄰地之事實，亦有所自認。據此，被告於同年 4月28日起，多次以口頭、書面或委託仲介人員請求原告於支付完稅款日（兩造約定支付完稅款之期日為104年5月18日）前，除去占用他人土地等情形。詎原告否認前開占用他人土地之事實，更於 104年6月9日臺中市西屯區調解委員會調解時，陳稱其居住於系爭土地、房屋達30年以上，左鄰右舍相處融洽，並無任何占用之情形，經 2小時商議，原告僅表示願意賠償10萬元予被告，毫無除去系爭房屋占用他人土地之意願及解決兩造間爭執之誠意，致調解不成立。
㈡被告先於104年5月13日以臺中西屯郵局第308號、第310號
存證信函，請求原告應於支付完稅款以前，就被他人占用等情形清理完畢；復於104年6月5日以臺中淡溝郵局第417號存證信函，請求原告於函到10日內排除被他人占用等情形。原告已於 104年6年8日起陸續收受該信函，惟未予置理。被告再於 104年6月24日以臺中淡溝郵局第452號存證信函，催告原告於函到 7日內排除被他人占用等情形，並附有逾期未履行即解除契約之停止條件。原告已於104年6年25日陸續收受該信函。詎原告迄今仍未有任何排除被他人占用之行為，則系爭房屋、系爭土地之買賣契約即因停止條件成就而於 104年7月7日解除，原告主張被告解除契約不合法等語，自有誤會。
㈢系爭土地、系爭房屋契約既因被告合法解除而溯及既往消
滅，原告復主張以起訴狀繕本送達被告，作為解除契約之意思表示等語，暫不論其理由是否可採，惟被告於104年7月31日收受本件起訴狀繕本時，早已無可供解除之對象存在。另被告已就解除契約後，原告所負回復原狀義務，及原告因未排除占用他人土地之違約所生給付違約金責任，提起給付訴訟，並由本院104年重訴字第445號返還買賣價金事件受理在案。
（二）於原告排除系爭房屋占用他人土地及遭他人占用之情形前，被告得拒絕給付買賣價金：
原告對於系爭房屋有越界建築之事實，已為自認，被告先後於104年5月13日以臺中西屯郵局第308號、第310號存證信函、104年6月5日以臺中淡溝郵局第417號存證信函、104年6月24日以臺中淡溝郵局第 452號存證信函，請求原告除去前開占用他人土地及被他人占用之情形，惟原告均未有任何除去瑕疵之行為。況且，被告提起另案 104年度重訴字第 445號訴訟迄今，原告亦無任何除去瑕疵之行為。
依最高法院 82年度台上字第291號判決要旨，原告對於越界建築之瑕疵，遲遲怠於修補，縱被告未為解除契約之表示，仍得拒絕給付買賣價金，以免法律關係趨於複雜。再者，被告已先行給付合計達 960萬之價金，被告自無任何債務不履行之行為。又依最高法院86年度台上字第2665號判決要旨，本件雖僅系爭房屋有物之瑕疵之情形，惟系爭土地及系爭房屋買賣契約書間具有依存結合之聯立關係，於原告修補物之瑕疵前，被告自得拒絕給付系爭土地及系爭房屋之買賣價金。
（三）縱被告就買賣價金之給付，陷於遲延，惟在原告依系爭買賣契約書第 12條第1項及民法第254條之規定，定7個工作日以上期間，催告被告履行前，原告不得解除契約：
㈠依最高法院 99年度台上字第999號判決要旨，買受人僅有
給付價金之義務，且此義務之不履行，無從陷於給付不能，至多陷於給付遲延而已。暫不論被告就本件買賣價金之給付，是否陷於給付遲延（此部分應由原告說明及主張），惟原告並未依系爭買賣契約第12條第1項、第13條第2項及民法第254條規定，定7個工作日以上之期間，催告被告給付買賣價金，原告自不得解除契約，故原告以起訴狀繕本所為解除契約之意思表示，難謂合法。況且，遇有物之瑕疵之情形，在原告就系爭房屋占用他人土地及遭他人占用之情形修補妥善前，被告非不得拒絕給付價金，前已詳述。
㈡被告於104年5月13日以臺中西屯郵局第308號、第310號存
證信函，請求原告排除系爭房屋占用他人土地及遭他人占用之情形時，即已表明「雙方約定支付完稅款時間為 104年 5月18日，為此，特以此函通知台端於期限內排除占用之情事，以利完稅款之支付」，足認於原告排除瑕疵前，被告有拒絕支付買賣價金之意，而業已行使同時履行抗辯權。再者，被告於 104年6月24日以臺中淡溝郵局第452號存證信函催告原告排除瑕疵，並附停止條件為解除契約之意思表示，亦寓有原告修補瑕疵前，拒絕依約給付買賣價金之意，則經被告於104年6月24日行使同時履行抗辯權後，被告根本無從陷於給付遲延。倘法院認為被告於前開同時履行抗辯權之行使未臻明確，被告特此表示行使同時履行抗辯權，並以民事答辯二狀繕本送達原告，作為意思表示之到達。
（四）系爭買賣契約書第 12條第2項後段，關於違約金之約定，係以契約經合法解除為要件：
㈠暫不論系爭土地、系爭房屋之買賣契約，已於 104年7月7
日遭被告解除，被告溯及既往不負任何契約義務乙節。被告分別將系爭土地、系爭房屋之各期買賣價金，交付予兩造所約定之履約保證機構即合泰建築經理股份有限公司（詳附表三所示），且為原告所自認。兩造對於付款時間之陳述略有出入，應是匯款與入帳時間所生差異，惟兩造均不爭執被告已給付附表三所示款項之事實，即便系爭買賣契約尚未遭被告解除，被告並無未給付買賣價金之違約情事，原告似有誤會。
㈡縱被告確有漏未給付買賣價金之情形，依最高法院96年度
台上字第 613號、90年度台上字第2460號、第1648號判決意旨，金錢債務不生給付不能之問題，原告主張被告有可歸責之事由，致給付不能，應負賠償責任乙節，恐有誤會。原告以給付不能為由，對被告所為解除契約之意思，自不生解除契約之效力，故其以給付不能為由，請求被告賠償損害及給付違約金，亦屬無據。
㈢原告請求被告給付違約金，其請求權依據為民法第 226條
第 1項、第256條、第250條之規定及系爭買賣契約第12條第 2項後段之約定。關於金錢給付，無從陷於給付不能，則原告依民法第226條、第256條之請求，洵屬無據。至於系爭買賣契約第12條第 2項後段之約定，係以「契約經合法解除」為要件，原告始得沒收款項，惟原告解除契約不合法，前已詳述，則原告主張依前開約定沒收款項等語，自有未合。
（五）原告應具體說明，被告之何種行為違背契約義務，而屬給付不能之情形：
原告主張被告以系爭房屋產權不清為由，而於104年6月24日寄發存證信函告知原告解除系爭土地及系爭房屋之買賣契約，既無所據，應認被告僅藉詞不願履行系爭買賣契約，甚而有意強求原告給付損害賠償。是以，系爭買賣契約係屬可歸責於被告之事由，致給付不能，原告依系爭契約第12條第 2項後段之約定，解除系爭土地及系爭房屋之買賣契約等語。惟原告並未具體敘明，被告究竟有何違背系爭土地及系爭房屋契約之行為，僅泛稱被告不願履行契約，實已妨礙被告攻擊、防禦之權益。又苟原告係主張被告未依約給付買賣價金，則其所指係何一期之價金？要有未明。
（六）並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
四、本院之判斷：
（一）按民事裁判，係法院行使司法權來判定當事人私法上權利存在與否。而當事人私法權利存在與否的判斷，必須透過訴訟上實體法規的適用及適合該實體法規事實的認定才有實現之可能。然而當事人所主張的事實，均屬於過去的事情，是否符合其主張適用之實體法規的構成要件事實，除法院已經明瞭以外，當事人於訴訟程序為使法院確信事實的存在，自應提出證據證明，故民事訴訟法第 277條本文規定：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」。然而，法院為判斷特定法律效果發生或不發生所必要之事實（未經當事人舉證證明或雖經舉證仍不完備）真偽不明時，不得拒絕審判，仍須作成何方當事人勝敗的判決，此時就應依「舉證責任分配」法則，將判決之危險或不利益（敗訴的風險）由應負舉證責任的一方負擔。簡言之，即負有舉證責任之當事人，若未能證實自己主張之事實為真實，縱然他方就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應受敗訴之判決（最高法院17年上字第917號判例參照）。
（二）原告於104年4月10日，經由金宥不動產有限公司之居間，出售系爭土地及系爭房屋予被告，分別簽訂土地買賣契約書及房屋買賣契約書，系爭土地價金為新臺幣3000萬元、系爭房屋價金為200萬元，合計3200萬元。被告分別於104年4月15日給付系爭土地之簽約款300萬元、系爭房屋之簽約款20萬元；同年4月22日給付系爭土地之備證用印款300萬元、系爭房屋之備證用印款20萬元；同年 6月23日給付系爭土地之完稅款 300萬元、系爭房屋之完稅款20萬元，合計 960萬元。系爭房屋經兩造會同臺中市中興地政事務所於 104年4月28日及同年5月11日鑑界及委託尚揚工程顧問有限公司測量後，確認系爭房屋分別占有鄰地即臺中市○○區○○段 ○○○○○號土地0.009平方公尺、同段2932-1地號土地0.198平方公尺、同段2934地號土地2.978平方公尺、同段 2934-2地號土地0.005平方公尺，共3.19平方公尺；另系爭房屋亦有遭鄰居「不老翁速食店」架設水塔、鐵皮及電器設備於系爭房屋外牆之情事。被告曾於104年5月13日寄發臺中西屯郵局第308號、第310號存證信函給原告，要求原告於其支付完稅款前清理完畢，否則視為違約等語；另於104年6月5日寄發臺中淡溝郵局第417號存證信函給原告，催告原告於函到10日內排除系爭房屋之占用，否則解除系爭買賣契約，並依約求償等語。嗣原告向臺中市西屯區調解委員會聲請調解，惟兩造因意見不一致，而調解不成立。原告於104年6月15日寄發臺中西屯郵局第408號存證信函給被告，通知被告應支付建物差額320萬元；被告則於104年6月24日寄發臺中淡溝郵局第 452號存證信函通知原告，如於該函到 7日內未排除系爭房屋之占有情事，即逕行解除系爭買賣契約等情，為兩造所不爭執（詳本院卷第112頁104年10月21日言詞辯論筆錄），並有系爭土地登記第一類謄本、系爭建物登記第一類謄本、土地買賣契約書、房屋買賣契約書、尚揚工程顧問有限公司臺中市○○區○○段○○○○○號現況實測圖、臺中西屯郵局第308號、第 310號存證信函、臺中淡溝郵局第417號存證信函及回執、臺中市○○區00000000000000000號調解不成立證明書、臺中西屯郵局第 408號存證信函、臺中淡溝郵局第 452號存證信函及回執、臺中市中興地政事務所土地複丈成果圖、系爭房屋遭鄰居架設水塔、鐵皮、電氣設備於外牆之現場照片為證（詳本院卷第14至43、53、55至58、67至87、93至96、117至118頁），此部分事實堪信為真實。
（三）系爭土地買賣契約書、房屋買賣契約書第12條第1項、第2項固均約定：甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定 7日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費。甲方（即被告）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方（即原告）自應付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後，得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方（詳本院卷第25、32頁）。原告並以此主張被告屢以系爭房屋因64年間鑑界技術及建築技術不佳為由，要求原告排除，且無意與原告協議減少系爭房屋之價金，甚而片面解除並無爭議之系爭土地買賣契約，顯見被告實已無意購買系爭土地及系爭房屋甚明，並以本件起訴狀繕本送達被告之日，解除系爭買賣契約，請求被告給付違約金等語，惟此已為被告所否認，是本件所應審究者，乃被告有無任何違約情事？原告依系爭買賣契約第 12條第1項、第 2項之約定，主張解除系爭買賣契約，並請求被告給付違約金640萬元有無理由？
（四）經查：㈠系爭土地買賣契約書、房屋買賣契約書第9條第1項均約定
：乙方（即原告）擔保本買賣標的產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地或其他糾葛等情事，如有上述任何情事，除本契約另有約定外，應由乙方於甲方（即被告）支付完稅款以前清理完畢，否則視為違約；若甲方因此受有損害，乙方應負完全賠償責任（詳本院卷第24、31頁）；原告於系爭買賣契約所附之標的物現況說明書第11點「建物是否有被第三人無權占用情形」欄，係勾選「否」；於第29點「是否有占用他人土地之情形」欄，係勾選「否」，亦有該標的物現況說明書在卷可稽（詳本院卷第35頁）。而系爭房屋經兩造會同臺中市中興地政事務所於 104年4月28日及同年5月11日鑑界及委託尚揚工程顧問有限公司測量後，確認系爭房屋分別占有鄰地即臺中市○○區○○段 ○○○○○號土地0.009平方公尺、同段2932-1地號土地0.198平方公尺、同段2934地號土地2.978平方公尺、同段 2934-2地號土地0.005平方公尺，共3.19平方公尺；另系爭房屋亦確有遭鄰居「不老翁速食店」架設水塔、鐵皮及電器設備於系爭房屋外牆之情事。從而，原告依系爭買賣契約之約定，自有於被告支付完稅款以前清理完畢之義務。
㈡按所謂同時履行之抗辯，乃因成立或履行上有牽連關係之
雙務契約而生，倘雙方之債務，本於同一雙務契約而發生，且其一方之給付與他方之給付，立於互為對待給付之關係者，即可主張同時履行抗辯（最高法院95年度台上字第1489號裁判參照）；次按民法第 354條關於物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，則在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵而不能補正，或雖能補正而出賣人經買受人催告後仍不為補正者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益。又買賣之物之瑕疵擔保責任，係基於買賣關係對價之均衡，為補充當事人之意思表示，根據法律規定而生之法定無過失責任，不以有可歸責於出賣人之事由為必要（最高法院 104年度台上字第2437號裁判參照）。系爭房屋既有占用他人土地及被他人占用之物之瑕疵，且依系爭買賣契約第9條第1項之約定，原告負有於被告支付完稅款以前清理完畢之義務，而被告業已於 104年6月23日給付系爭土地之完稅款300萬元、系爭房屋之完稅款20萬元，並於翌日寄發臺中淡溝郵局第 452號存證信函給原告，通知原告補正上開物之瑕疵，揆諸上開說明，則於原告依約補正上開物之瑕疵前，被告自得拒絕給付後續之價金，以免往後之法律關係趨於複雜。再者，系爭買賣契約既為成立及履行上具有牽連關係之雙務契約，則被告於原告依約補正上開物之瑕疵前，亦得主張同時履行抗辯權。而被告於104年5月13日寄發臺中西屯郵局第308號、第310號存證信函給原告，通知原告於約定給付完稅款之時間即104年5月18日前，排除系爭房屋占有他人土地及被他人占用之物之瑕疵，以利完稅款之支付；於104年6月5日寄發臺中淡溝郵局第417號存證信函給原告，通知原告於函到10日內，排除系爭房屋占有他人土地及被他人占用之物之瑕疵；於104年6月23日給付完稅款後，翌日再寄發臺中淡溝郵局第 452號存證信函給原告，再次催告原告於函到 7日內，排除系爭房屋占有他人土地及被他人占用之物之瑕疵，否則即解除雙方系爭土地、房屋之不動產買賣契約等語，顯然已對原告應排除系爭房屋占有他人土地及被他人占用之物之瑕疵，與其餘價金之給付，主張同時履行抗辯權。從而，被告在原告未排除系爭系爭房屋占有他人土地及被他人占用之物之瑕疵前，未再給付其餘買賣價金，自無構成給付遲延之違約情事。又民法上所謂給付不能，係指依社會一般觀念其給付已屬不能而言。種類之債之標的物，並非特定物給付之債務，不生給付不能之問題（最高法院22年上字第3180號、37年上字第7140號判例、97年度台上字第1272號裁判參照）。以金錢為給付標的之債務乃種類之債，不生給付不能之問題，原告主張系爭買賣契約有可歸責於被告之事由，致給付不能，依系爭買賣契約第 12條第2項後段約定，解除系爭買賣契約，顯然有所誤解。
㈢原告雖進而主張因系爭房屋會有占有他人土地及被他人占
用之情事，乃因系爭房屋係於64年間所搭建，依當時鑑界技術及建築技術或有誤差，且所占用面積僅為3.19平方公尺等語，然買賣之物之瑕疵擔保責任，係基於買賣關係對價之均衡，為補充當事人之意思表示，根據法律規定而生之法定無過失責任，不以有可歸責於出賣人之事由為必要，業如前述。是原告上開主張之事實，縱認屬實，亦無礙於被告於原告依約補正上開物之瑕疵前，得拒絕給付後續之價金及主張同時履行抗辯權。
㈣原告復主張縱系爭房屋有占有他人土地及被他人占用之情
事，然系爭土地並無任何產權不清之情事，且系爭土地買賣契約價額為3000萬元，被告自仍應依系爭土地買賣契約履行等語。惟按契約聯立者，係指數個契約（典型或非典型）具有互相結合之關係而言。其結合之主要情狀有二，一為單純外觀之結合，即數個獨立之契約僅因締結契約之行為（如訂立一個書面）而結合，相互間不具依存關係，亦即彼此間不發生任何牽連。另一為具有一定依存關係之結合，即依當事人之意思，一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在，亦即其個別契約是否有效、成立，雖應就各該契約判斷之，惟設其中一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦應同其認定（最高法院94年度台上字第1348號裁判參照）；契約當事人以同一締約行為，結合數個契約，為契約之聯立。其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準（最高法院86年度台上字第2278號裁判參照）；兩造所訂立之房屋、土地買賣契約，因系爭房屋係坐落在系爭土地上，雖得各自屬於不同所有權人所有，然房屋所有權人必因此需取得土地之合法使用權源，而該土地亦必因該房屋之存在，而致使用權能受到相當之限制，因此同時買賣系爭房屋、土地之兩造，其訂約時之真意，當係使兩個契約相互間具有依存關係，此亦與一般交易之習慣相符。從而，系爭房屋、土地買賣契約，彼此具有不可分離之關係，性質上屬具有依存關係之聯立契約，同其命運，違反其一，無從期待可能單獨履行另一契約（最高法院86年度台上字第2665號裁判參照）。是被告自得因系爭房屋有占有他人土地及被他人占用之情事，在原告依約補正上開物之瑕疵前，同時拒絕給付系爭房屋、土地買賣契約之價金及主張同時履行抗辯權。
㈤綜上所述，原告主張之事實，既不構成被告給付不能或給
付遲延之違約事由，而原告復未能舉證證明被告有其他違約事由，其自無系爭買賣契約第12條第 2項後段約定之解除權，其主張依該條項約定解除系爭買賣契約，自不發生解除系爭買賣契約之效力。從而，其依系爭買賣契約第12條第2項後段約定，請求被告給付640萬元之違約金及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息為無理由，應予駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核均與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 3 月 16 日
民事第四庭 法 官 陳 得 利附表一：系爭土地價金之給付┌─┬──────┬───────┬───────────┐│編│ 款 項 │ 應給付之期限 │被告實際給付時間及金額││號│ │ │ │├─┼──────┼───────┼───────────┤│1 │簽約款300萬 │本契約簽訂時 │104年4月15日，300萬元 ││ │元 │ │ │├─┼──────┼───────┼───────────┤│2 │備證用印款 │104年4月17日 │104年4月22日，300萬元 ││ │300萬元 │ │ │├─┼──────┼───────┼───────────┤│3 │完稅款300萬 │稅捐機關核發稅│104年6月23日，300萬元 ││ │元 │單後3日內 │ │├─┼──────┼───────┼───────────┤│4 │尾款2100萬元│預定104年6月30│ ││ │ │日 │ │└─┴──────┴───────┴───────────┘附表二：系爭房屋價金之給付┌─┬──────┬───────┬───────────┐│編│ 款 項 │ 應給付之期限 │被告實際給付時間及金額││號│ │ │ │├─┼──────┼───────┼───────────┤│1 │簽約款20萬元│本契約簽訂時 │104年4月15日，20萬元 ││ │ │ │ │├─┼──────┼───────┼───────────┤│2 │備證用印款 │104年4月17日 │104年4月22日，20萬元 ││ │20萬元 │ │ │├─┼──────┼───────┼───────────┤│3 │完稅款20萬元│稅捐機關核發稅│104年6月23日，20萬元 ││ │ │單後3日內 │ │├─┼──────┼───────┼───────────┤│4 │尾款140萬元 │預定104年6月30│ ││ │ │日 │ │└─┴──────┴───────┴───────────┘附表三┌───┬───────┬──────┬────┬──────┐│期別 │款 項 名 稱 │給 付 日 期 │金 額 │ 依 據 │├───┼───────┼──────┼────┼──────┤│1 │土地簽約款 │104年4月10日│300萬元 │玉山銀行支票││ │ │ │ │AK0000000 ││ ├───────┼──────┼────┼──────┤│ │房屋簽約款 │104年4月10日│20萬元 │玉山銀行支票││ │ │ │ │AK0000000 │├───┼───────┼──────┼────┼──────┤│2 │土地備證用印款│104年4月17日│300萬元 │玉山銀行支票││ │ │ │ │AK0000000 ││ ├───────┼──────┼────┼──────┤│ │房屋備證用印款│104年4月17日│20萬元 │玉山銀行支票││ │ │ │ │AK0000000 │├───┼───────┼──────┼────┼──────┤│3 │土地完稅款 │104年6月23日│300萬元 │匯款 ││ ├───────┼──────┼────┼──────┤│ │房屋完稅款 │104年6月23日│20萬元 │匯款 │├───┼───────┼──────┼────┼──────┤│合計 │已給付總額 │ │960萬元 │ │└───┴───────┴──────┴────┴──────┘正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 3 月 16 日
書記官 王 嘉 麒