臺灣臺中地方法院民事判決 104年度重訴字第407號原 告 陳傑明訴訟代理人 康文尚被 告 蘇愛珠訴訟代理人 謝明智律師複代理人 林世勛律師上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國105年7月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告給付新台幣壹仟壹佰捌拾萬元之同時，將坐落台中市○○區○○段○○○○號、權利範圍十萬分之二一三五之土地，及其上同段一九七一建號即門牌號碼台中市○○區○○○路○段○○號、權利範圍全部之房屋所有權移轉登記予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹拾壹萬柒仟陸佰元，由被告負擔新台幣壹拾壹萬陸仟元，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時先位聲明原請求：「被告應將坐落台中市○○區○○段○○○○號、權利範圍10萬分之2135之土地，及其上同段1971建號即門牌號碼台中市○○區○○○路○段00號、權利範圍全部之房屋(下稱系爭房地)所有權移轉登記予原告，並給付原告自被告債務不履行之日即民國(下同)104年5月4日起至法院判決日止，每日以買賣總價款新台幣(下同)1200萬元萬分之5計算遲延罰金與法定利息。」，備位聲明請求：「被告應返還原告已收簽約金(現金20萬元與本票100萬元)，及給付原告120萬元懲罰性違約金與損害賠償130000元。」等情。嗣於104年9月17日言詞辯論期日當庭以言詞就先位聲明刪除「與法定利息」部分之請求，並經記明筆錄在卷(參見本院卷第54頁背面)。又於105年10月19日言詞辯論期日當庭以言詞更正備位聲明關於請求損害賠償金額為120000元，亦經記明筆錄在卷(參見本院卷第65頁正面)。原告另於105年5月26日言詞辯論期日當庭以言詞更正先位聲明請求為：「被告應於原告給付1180萬元之同時，將坐落台中市……」等語(參見本院卷第139頁背面)。本院審酌原告上開3次更正請求，其訴訟標的及請求之原因事實與原訴仍屬相同，僅請求賠償金額減少及增加對待給付之請求，核屬減縮應受判決事項之聲明，並非訴之變更或追加，依首揭法條規定，即無不合，應准許之。
貳、得心證之理由：
一、原告方面：
(一)原告起訴主張：
1、原告欲購買台中市北屯區店面建物，乃請寶利旺不動產仲介經紀有限公司(下稱寶利旺公司)代為尋找適合標的。嗣寶利旺公司於104年4月28日通知原告稱被告有意出售系爭房地，經寶利旺公司帶看後，於同日以1050萬元簽訂買賣邀約書，由寶利旺公司交付被告，惟被告並未接受。又在寶利旺公司安排，兩造於104年5月2日下午3時30分在寶利旺公司營業處所議約，被告雖堅持賣價不低於1250萬元，然經3個半小時議約過程，最終以1200萬元達成買賣合意。被告為免多次由台北往返台中不便，要求當晚與原告簽訂買賣書面契約，寶利旺公司隨即電請同益地政士事務所許美鳳代書前來協助辦理簽約與不動產所有權移轉手續，在許美鳳代書逐條向兩造解說契約內容後，雙方完成系爭房地買賣契約之簽訂，並由原告給付被告簽約金120萬元(現金20萬元，本票100萬元)。被告於書面契約簽收120萬元後，將契約連同本票委由許美鳳代書代為保管，並承諾當晚返回台北後，立即將國民身分證影本傳真給許美鳳代書，隨後再補交系爭房地所有權狀正本。為慶祝兩造順利簽訂買賣契約，原告訴訟代理人隨即宴請被告與寶利旺公司人員一同至樓外樓餐廳用餐。
2、詎寶利旺公司於104年5月3日通知原告稱被告以另有仲介業者可賣得更高價金而反悔等語。然原告仍依契約約定於104年5月4日除備妥100萬元郵局支票交換簽約款本票100萬元外，尚備妥120萬元郵局支票即用印款120萬元欲交付被告，此有買受人履約紀錄可證。被告於當日並未出面受領用印款，亦未依約交付不動產所有權移轉登記所需證件。兩造又於104年5月5日在寶利旺公司協商，被告口頭表明願依契約第12條第2款約定賠償原告120萬元懲罰性違約金，但原告於104年5月15日接獲被告委託曾朝誠律師寄發台北漢中街郵局第143號存證信函略以：「被告簽約當日身體不適、精神不濟，且對於簽約內容並未獲得完整資訊，故撤銷不動產買賣契約之意思表示，並催告原告提供銀行帳戶，供其退回20萬元現金(簽約金120萬元之一部)。
」等語，原告雖曾於接獲被告上開存證信函前即104年5月8日先寄發存證信函催促被告履行買賣契約，惟該存證信函因被告遷移住址而遭退回，原告遂於104年5月18日再度寄發台中文心路郵局第484號存證信函予被告委任律師曾朝誠，請其轉知被告繼續履約。但被告迄今皆未繼續履約，亦不出面協商債務不履行之處理方式，原告為此提起本件訴訟。
3、系爭房地買賣價金高達1200萬元，市場交易秩序相當重要，買賣雙方應慎重行事，被告卻於簽約後卻惡意違約不履行債務，不僅嚴重破壞市場交易安全，迫使原告必須藉由訴訟以維護權益，造成社會資源無謂浪費。基於維護市場交易安全與降低社會成本，爰以先位聲明請求法院判令原告給付房屋餘款1180萬元之同時，被告應移轉系爭房地所有權予原告，及被告應依據系爭房地買賣契約第12條第3款約定，給付原告自被告債務不履行之日即104年5月4日起，至法院判決日止，每日以買賣總價款即1,200萬元萬分之5計算之遲延罰金，並加計法定利息。又原告為防止被告一屋兩賣、甚或脫產，已向法院聲請假處分，以保全系爭房地，倘無法保全系爭房地，原告依系爭房地買賣契約第12條第2款規定行使契約解除權，請求被告給付懲罰性違約金與債務不履行損害賠償，即被告應加倍返還原告已收價金(現金20萬元與本票100萬元)與同額之120萬元懲罰性違約金，另依同條款約定，被告應給付原告損害賠償120000元(即原告應支付寶利旺公司仲介費120000元)。
4、並聲明：
(1)先位聲明：被告應於原告給付1180萬元之同時，將系爭房地所有權移轉登記予原告，並給付原告自被告債務不履行之日即104年5月4日起至法院判決日止，按日以買賣總價款1200萬元萬分之5計算遲延罰金。
(2)備位聲明：被告應返還原告已收簽約金(現金20萬元與本票100萬元)，及給付原告120萬元懲罰性違約金與損害賠償120000元。
(二)對被告抗辯之陳述：
1、兩造於104年5月2日下午3時30分至6時30分之議約過程相談甚歡，被告於議約過程談笑風生，並未顯露身體不適、精神不濟之情，此有寶利旺公司現場錄影可證。而被告在簽約後更欣然接受原告訴訟代理人共進晚餐之邀請，用餐過程被告亦多次飲用高粱酒祝賀達成交易，若被告於簽約當日身體不適、精神不濟，怎可能在歷經3小時議約後仍願意參加慶祝達成交易之晚餐？且被告於議約時開價要求不低於1250萬元，最後成交金額1200萬元僅低於被告要求金額50萬元，亦即被告僅同意減價4%，而原告自1050萬元加價至成交金額1200萬元，加價百分比達14.3%。換言之，倘依價金商議結果顯示，被告才是議約強勢的一方，完全未受他人要求降價之影響，故被告抗辯稱簽約當日身體不適、精神不濟云云，皆為被告事後拒不履約之託辭。況兩造於104年5月2日當日簽訂買賣契約，乃應被告要求，兩造簽訂書面契約前，許美鳳代書曾逐條為兩造解說契約內容，並對兩造提出有關契約內容之疑問詳加解釋，兩造皆明確表達已瞭解代書解說之契約內容，且兩造當時在寶利旺公司營業處所議約，寶利旺公司為維護其仲介不動產交易安全，對於買賣雙方在其營業處所之議約過程皆全程錄影，以為未來發生爭執之舉證，若就兩造簽訂買賣契約過程有疑慮，亦有寶利旺公司錄影為證。被告抗辯稱對於契約內容未獲得完整資訊，亦屬事後不欲履約之藉口。
2、表意人意思表示之內容有錯誤，或若知其事情即不為意思表示，或因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人方得依據民法第88條第1項、第92條而撤銷其意思表示。另行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項定有明文。依前述，被告在長達3小時議約過程，買賣價金僅同意減價4%，並未大幅減讓，原告則提高價金達
14.3%，被告於簽約後仍繼續參加2小時晚宴等情事，不僅說明被告抗辯稱簽約當日身體不適、精神不濟、對契約內容並未獲得完整資訊云云皆不實在，更可證明被告於簽訂買賣契約之意思表示並無民法第88條第1項規定之意思表示內容錯誤，更無民法第92條因被詐欺或被脅迫而為簽訂契約之意思表示等情事，足見被告抗辯稱依據前開法條規定撤銷買賣契約意思表示，即不合法。且依上開外在客觀情事，被告係出於自由意志與原告達成系爭房地買賣交易，其應依誠實信用原則履行契約義務，包括受領契約價金與移轉系爭房地所有權予原告。
3、被告固委託律師寄發台北漢中街郵局第143號存證信函予原告，提及寶利旺公司未向被告詳細說明不動產出售委託契約書內容，未給予被告至少3日審閱期間，及未提供被告類似不動產交易價格，致被告受有不正確交易訊息而簽訂系爭房地買賣契約云云。惟原告係應寶利旺公司之安排與被告見面協商買賣契約，被告有無與寶利旺公司簽訂不動產出售委託契約書，簽訂該契約書有無瑕疵，原告無從得知，且依法亦無事先詢問與確認之法定義務，被告皆不得據此對抗善意之原告，更不得撤銷與原告簽訂不動產買賣契約之意思表示，否則嚴重危害不動產交易安全。倘被告與寶利旺公司簽訂有瑕疵之不動產出售委託契約書，或因寶利旺公司未提供被告類似不動產交易價格，致使被告簽訂系爭房地買賣契約而受有損害，被告自得依法向寶利旺公司請求損害賠償，而非撤銷系爭房地買賣契約之意思表示。準此，契約是特定雙方當事人間之法律關係，被告與寶利旺公司間不動產出售委託契約法律關係，與兩造間不動產買賣契約法律關係並不相同，被告自不得以前者法律關係有瑕疵為由，撤銷後者法律關係之意思表示。
4、被告抗辯稱簽約時仲介張顧薰、店長顏先生並未詳細說明委託銷售契約內容、未給予至少3日審閱期間、未提供類似交易不動產之交易訊息為由而撤銷系爭買賣契約之意思表示云云。惟委託銷售契約係被告與仲介間法律關係，而系爭房地買賣契約則是兩造間法律關係，縱令被告抗辯稱委託銷售契約有瑕疵，被告僅得撤銷該委託銷售契約，若受有損害，亦祇得向仲介請求損害賠償，但不得藉此對抗善意第3人即原告，更不得以該委託銷售契約有瑕疵，而撤銷兩造間依自由意志簽訂之合法買賣契約。被告另抗辯稱依系爭房地買賣契約第12條內容與當事人真意而言，該買賣契約具有解約定金情形，被告得依該約定解除系爭買賣契約，且曾多次向原告表示解除買賣契約之意思表示，願意加倍返還定金，是系爭房地買賣契約業經被告解除而不存在，並引用最高法院82年度台上字第1325號民事裁判意旨：「解約定金係保留解除權之代價所交付之定金。授與人得拋棄定金而解除契約；收受者得加倍償還而解除契約為依據」云云。然系爭買賣契約第12條第1款約定：「買受人因可歸責於自己之事由，致違反本契約之約定，經出賣人定期催告仍不履行者，出賣人除得解除契約外，亦得沒收買受人已繳之所有價金，作為懲罰性違約金，並得請求賠償。」，是被告必須因原告違約及定期催告均不履行之條件，方得解除系爭房地買賣契約。再依上開最高法院民事裁判意旨，尚包括「申言之，付定金者欲解約，依意思表示為之即可，無須另為拋棄定金之表示；受定金者欲解約，須於為解約之意思表示前或同時提出定金之倍額，否則不生解約之效力。兩造所訂買賣契約書第9條約定，除定金外，尚包含已付價款在內。原判決僅就定金立論，雖有欠周延，但其法律上之性質，同為保留解除權之代價，上訴人既為受定金及價款之一方，其向被上訴人表示解除契約，又未在此之前或同時提出已收定金及價款之倍額，依上說明，不生解約之效力。」等語，可見原告依系爭房地買賣契約第3條約定係給付簽約款，並非定金，且簽約款為上開最高法院民事判決所稱「已付價款」，被告既未在此之前或同時提出已收定金及價款之倍額，自不生解約之效力。是被告訴訟代理人斷章擷取上開最高法院民事判決部分文句，完全曲解該判決真意。從而，被告援引上揭最高法院民事判決所謂加倍返還「定金」，該案例顯與本件已簽訂買賣契約及給付「簽約金」之情形不同。
5、被告另抗辯稱原告未依債務本旨給付被告簽約款120萬元，被告亦無受領遲延，原告請求被告給付遲延利息，洵無可採云云。惟依證人許美鳳代書於105年3月14日言詞辯論期日到庭作證，及比對104年5月2日在寶利旺公司錄音錄影檔等資料，可知證人許美鳳於兩造簽約當日，已逐條向兩造詳細解釋契約內容，原告確有簽發本票100萬元交付被告，被告並在契約書簽收，並將契約書及100萬元本票1紙交由證人許美鳳保管，約定於104年5月4日由原告給付100萬元以換回本票，及原告於當日再給付被告第2期用印款120萬元，而原告雖依約於當日備妥1張100萬元支票欲換回該紙100萬元本票，及備妥另1紙120萬元郵局支票作為履約用印款，但被告當日並未出現，證人許美鳳多次電話聯絡，被告均拒接電話且未回覆等情，可見實際情形係被告拒不出面受領原告給付、惡意違約所致，事後嚴重扭曲事實為原告未依債務本旨給付被告簽約款120萬元，委無足採。
6、被告另抗辯稱原告簽發交付之本票無法等同現金，本票並非支付證券，或為金錢之替代物，原告尚有簽約款差額100萬元屆期未給付云云。惟系爭房地買賣契約第3條付款約定：「簽約款：簽定本約，出賣人交付所有權狀正本及雙方身分證正、反面影本之同時，買受人1次付清120萬元整(本款項包含定金)。」等語，可知所謂「本款項包含定金」，應指120萬元簽約款是包含定金，但交付方式絕非僅限於現金，證人許美鳳代書前已到庭證稱原告確實簽發本票100萬元交予被告，被告亦於契約書簽收，並將書面契約及本票交由代書保管等語，已如前述，則簽約金120萬元，兩造皆合意包含100萬元本票1紙，該合意並不違背系爭房地買賣契約第3條付款約定之文義，而系爭房地買賣契約並未約定簽約款必須是「現金，或等同現金，或為金錢之其他替代物」。況依最高法院98年度台上字第168號民事裁判意旨：「再審酌系爭權利讓渡契約書所附付款明細確認表，尤徵上訴人就乙○○交付之180萬元簽約款，除其中10萬元部分外，餘170萬元已同意以受領同額本票方式代之，雙方就此應有代物清償之合意，上訴人並已同意由己○○代為簽收以辦理價金履約保證事宜，無可置疑。」等語，益見最高法院對於不動產買賣之賣方同意以受領買方簽發本票作為簽約金方式，認定買賣雙方具有民法第319條代物清償之合意甚明。準此，被告抗辯稱其簽收簽約金僅現金20萬元，即與事實不符，實則應包含本票100萬元在內共120萬元。退步言之，即使被告爭執其簽收本票100萬元是民法第320條規定之「新債清償」，而非「代物清償」，但不論係新債清償或代物清償，被告向原告提示該100萬元本票時，原告皆負有給付100萬元現金予被告之義務，否則即須承擔該票據責任，包括被告以該本票向法院聲請支付命令在內。據此，新債清償與代物清償之差別，僅在於原告不履行契約之買方義務時，在新債清償之情形，被告依契約得向原告請求給付簽約金100萬元之債務仍繼續存在而已。倘買方簽發100萬元本票及現金20萬元交付賣方，事後買方違約不買，試問：賣方是否沒收現金20萬元，再以該紙本票向買方請求給付100萬元做為懲罰性違約金？若為肯定，買方是否得以100萬元本票並非現金為由，主張買方並未交付簽約金100萬元，而於賣方提示100萬元本票時拒絕支付？是基於同一法律關係，怎可因買方或賣方違約之不同，而對買方簽發100萬元本票之法律效果作完全不同之解讀？從而，本件爭訟係被告惡意不向原告提示該本票，以遂行其不願履行後續買賣契約義務之目的，並非原告未給付被告簽約金100萬元。
7、被告訴訟代理人於105年4月11日言詞辯論期日稱被告有退回100萬元本票給原告乙事與客觀事證不符，此從系爭房地買賣契約第3條明確記載簽約款為120萬元，且契約附件收款明細亦載明簽約款包括本票100萬元(票號：0000000)及現金200000元，被告在收款人簽章欄位更簽名及捺壓指印，顯示被告確已簽收100萬元本票甚明。倘被告當時確將100萬元本票退還原告，如此重要之點，被告不可能不要求在契約書明確記載，更不可能在契約書作出與此完全相反之意思表示？若被告有將100萬元本票退還原告，原告何須要將該本票交給證人許美鳳代書保管？何須於事後再向證人許美鳳要求取回該本票，卻遭拒絕？證人許美鳳作證時已明確指出該100萬元本票是被告連同契約書委託其代為保管，並非原告，否則證人許美鳳豈有不歸還本票予原告之理？再被告當時若退還100萬元本票予原告，相當於原告僅給付200000元，依一般不動產交易習慣，買賣雙方僅將200000元現金充作定金，被告怎可能願與原告簽訂系爭房地買賣契約？怎可能於契約書為簽收100萬元本票之簽名，並捺壓指印之意思表示？
8、被告確係以出賣系爭房地之本意而與原告簽約，但於簽約後反悔，惡意不於104年5月4日到場履約，致原告無法將事先備妥之100萬元郵局支票換回100萬元本票。而原告於當日除上開100萬元郵局支票外，另已備妥120萬元郵局支票1紙作為用印款，參照系爭房地買賣契約附件收款明細記載，簽約款包括本票100萬元及現金200000元，被告於「唯一的」收款人簽章欄位簽名及捺壓指印，及原告履約紀錄所示等均足以證明。是被告惡意違約及受領價款遲延乙事極為明確，乃被告訴訟代理人一再指摘原告未依債務本旨給付被告簽約款120萬元，被告無受領遲延之情事，且原告迄未對待給付系爭房地買賣價金，其主張同時履行抗辯云云，實不可採。
9、被告抗辯稱若鈞院認系爭房地買賣契約仍屬存在，因原告遲延給付各期款項，屬可歸責於自己之事由，致違反系爭契約之約定，原告不得主張解除系爭契約云云。然依被告上開說詞，顯然亦同意若係被告惡意不履約，乃可歸責於被告之事由致違反系爭契約之約定，被告亦不得主張解除系爭房地買賣契約。準此，在原告尚未依系爭房地買賣契約第12條第2款約定行使契約解除權之前，系爭房地買賣契約迄今仍有效存在。
10、依內政部101年公告「成屋買賣契約書範本」第11條違約之處罰規定，違約金以不超過房地總價款15%為限。而系爭房地成交總價款為1200萬元，原告依系爭房地買賣契約第12條第2款向被告請求120萬元違約金，僅佔系爭房地總價款10%，並未高於內政部上開契約書範本15%上限，應無違約金過高之情形。況依臺灣高等法院97年度上更(四)字第126號民事判決認為，一般買賣不動產係以總價10%作為定金上限之慣例，買方交付賣方定金，儘管尚未簽約，當賣方不依約定履行時，亦應加倍返還定金予買方。但本件爭訟並非僅交付定金，而是兩造已簽訂書面契約，且契約明確約定懲罰性違約金，而本件違約金僅佔系爭房地總價10%，並無違約金過高問題。至法院雖得依職權酌減違約金，然本件並無違約金過高情事，且法院若對被告無故惡意不履行契約，仍任意予以酌減，勢必導致不動產買賣雙方任意違約而毋須負擔應負之契約責任，將危及社會交易秩序與交易安全，徒增社會交易成本。
二、被告方面：
(一)系爭房地買賣契約業經被告撤銷，原告請求無理由：依民法第88條第1項規定：「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。」，而不動產經紀業管理條例第24條之2亦規定：「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。」，被告於簽訂系爭房地買賣契約前就系爭房地之市場價格並未獲得正確重要之交易訊息，致買賣成交價格低於市價甚多，而兩造簽約後，上海商業儲蓄銀行忠孝分行人員丁旭杰於當日曾向被告表示買賣價金低於市價甚多，被告即向寶利旺公司表示買賣有問題、價格過低，可能無法出售，事後亦同意原告給付200000元現金歸還，然原告拒絕收受等情，此由被告委任曾朝誠律師寄發台北漢中街郵局第143號存證信函內容可知，是被告以簽約時仲介張顧薰、店長顏先生未詳細說明委託銷售契約內容、未給予至少3日審閱期間、未提供類似不動產之交易訊息等情，因而對原告表示撤銷系爭房地買賣契約之意思表示，原告仍依系爭房地買賣契約主張權利即屬無理。
(二)倘鈞院認為系爭房地買賣契約未經被告撤銷，被告亦得依系爭買賣契約第12條約定解除契約：
查「解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。」(參見最高法院102年度台上字第748號民事裁判意旨)。又「兩造簽訂買賣契約第9條既明定『承買人違約不買』及『出賣人不賣』之情形，並有承買人拋棄定金、出賣人加倍返還定金，以解除契約之約定，顯係契約當事人約定以定金為保留解除權之代價，性質上為解約定金。……。查解約定金係保留解除權之代價所交付之定金。授與人得拋棄定金而解除契約；收受者得加倍償還而解除契約。」(參見最高法院82年度台上字第1325號民事裁判意旨)。是依系爭房地買賣契約書第12條內容，並參酌當事人之真意而論，系爭房地買賣契約即屬上開具有解約定金之情形，被告即得依該約定解除買賣契約。況被告已多次向原告表示解除系爭房地買賣契約之意思表示，且願意加倍返還定金，該買賣契約既經被告解除而不存在，原告之主張即嫌無憑。
(三)倘鈞院認系爭房地買賣契約仍然存在，原告未依債務本旨給付被告簽約款120萬元，被告即無受領遲延之情事，原告不得請求被告給付遲延利息：
1、又債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起負遲延責任，固為民法第234條所明定。惟所謂已提出之給付，係指債務人依債務本旨，於適當之處所及時期實行提出給付者而言(參見最高法院48年台上字第271號民事判例意旨)。另債權人受領他種給付以代原定之給付者，其債之關係消滅，民法第319條定有明文。且本票本質上雖係有價證券，惟其本身之功能為利用信用之工具，係依賴發票人或票據上簽名人之信用以發行票據，即由發票人自己無條件支付與受款人或執票人之票據，故其雖具有流通之性質，然其仍屬表彰一定之票據權利，而無法等同現金，易言之，本票並非支付證券，或為金錢之其他代替物。臺灣花蓮地方法院95年度訴字第291號、臺灣桃園地方法院103年度訴字第1732號及臺灣新北地方法院100年度訴字第2433號等民事判決均採此見解。兩造於104年5月2日就系爭房地簽訂買賣契約，依契約第3條付款約定載明：「簽約款：簽訂本約，出賣人交付所有權狀正本及雙方身份證正、反面影本之同時，買受人1次付清120萬元整(本款項包含定金)。」等語，亦即原告於簽約當日應給付被告120萬元簽約款，被告方須提供身分證影本，惟原告當日僅交付被告現金20萬元，原告自簽約翌日起，就簽約款差額100萬元乃屬給付遲延。原告雖主張當日尚有交付面額100萬元本票1紙作為簽約款之一部，然依前開實務見解，本票無法等同現金，亦非金錢之替代物。且原告係將100萬元本票交付許美鳳代書收執，被告自無法提示兌領，基於被告並未同意原告得以該本票替代簽約款之給付，兩造間既無代物清償之合意，在該本票兌現前，自不能認為原告業已依約清償簽約款之債務。據此，原告尚有簽約款差額100萬元屆期未給付甚明。
2、證人許美鳳在鈞院105年3月14日審理時證稱：「(根據買賣契約書收款明細，上面載明104年5月2日交付現金20萬元，本票100萬元，當天有如數交付嗎？)有。當天是假日，賣方權狀正本沒有帶來，當時稱本票先放我這，若禮拜一原告有要交付款項，賣方交付權狀時，可以來拿100萬元本票。」等語，可知若被告未將權狀正本交付原告，則證人許美鳳亦不會將上開100萬元本票交付被告，若被告已收受該100萬元本票，即可任意自證人許美鳳處取回，根本無需待交付權狀正本後才可取得上開100萬元本票，故兩造當時關於上開100萬元本票之法律關係，應係原告根本未將上開100萬元本票交付被告，僅是將該本票交付公證之證人許美鳳保管，待被告交付權狀正本後，才可以取得上開100萬元本票。
3、原告雖主張於104年5月4日另簽發面額為120萬元之郵局支票欲交付被告，作為系爭房地買賣契約之用印款云云。然綜觀系爭房地買賣契約內容，兩造並無代物清償之約定，原告簽發120萬元郵局支票自不能消滅其原應給付被告之用印款債務，故原告亦有用印款120萬元屆期未清償之情事。是原告未先依債務本旨提出給付，依前開最高法院48年台上字第271號民事判例意旨，被告即無受領用印款或提供相關證件之遲延可言，故原告請求被告給付遲延利息，洵非可採。
(四)另「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。」，民法第246條第1項前段設有規定。是依系爭房地買賣契約第3條付款約定，原告應分別於104年5月2日、104年5月4日、104年5月29日給付被告簽約款、用印款及完稅款各120萬元，然原告迄今僅實際支付現金20萬元，尚有高達340萬元之自備款未給付，則依前開法條規定，原告既未先為對待給付，被告自得行使同時履行抗辯權，拒絕先移轉系爭房地所有權予原告。
(五)原告備位聲明主張若無法保全系爭房地所有權，依系爭契約第12條第2款約定行使契約解除權，並請求被告給付懲罰性違約金120萬元及損害賠償120000元，並返還已收取簽約金120萬元云云。然系爭房地買賣契約業經被告撤銷或解除而不存在，原告依系爭房地買賣契約主張權利即屬無理。倘鈞院認系爭房地買賣契約仍屬存在，因原告遲延給付各期款項，乃可歸責於自己之事由，致違反系爭契約之約定，原告不得主張解除系爭房地買賣契約。又系爭房地買賣契約對於原告各期應給付款項定有確定期限，然原告自104年5月3日起即已遲延給付簽約款100萬元，其餘款項更分毫未支付，因原告給付遲延不得依系爭房地買賣契約第12條第2款約定行使解除權。
(六)被告認為原告與仲介人員有共同詐欺情事，因兩造在簽約前1年左右，原告即有意購買系爭房地，但未成交，原告即經由仲介人員遊說，告知系爭房地行情為1250萬元，被告即以該價格作為與原告議價之基礎，嗣於簽約後接獲上海商業儲蓄銀行忠孝分行專員丁旭杰告知系爭房地成交價格低於市價甚多，被告認為已遭仲介人員設計，故於「約當日晚上即告知仲介人員表示不賣了」(參見105年4月28日言詞辯論筆錄，本院卷第125頁背面)，至於系爭房地交易價格與市場價格差距為何，請向上海商業儲蓄銀行忠孝分行函調鑑價報告即明。
(七)原告於105年7月4日言詞辯論期日已自認兩造於簽約當時被告曾提供匯款帳號，請原告於104年5月4日將100萬元簽約金匯款至上開帳號，但原告迄今仍未將該100萬元匯款予被告，則兩造間就系爭房地買賣契約應未成立。退步言之，即使系爭房地買賣契約已成立，因原告未將上開100萬元匯款予被告，即有未依債務本旨給付被告簽約款120萬元之情事，被告自得拒絕為對待給付，而本件違約之人為原告，原告之請求即無理由。
(八)並聲明：1、原告先位、備位之訴均駁回。2、如為不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
(一)兩造於104年5月2日經由寶利旺公司仲介就系爭房地簽訂買賣契約，買賣總價金1200萬元。依系爭房地買賣契約第3條約定：「(1)簽約款120萬元應同時履行之條件為：簽訂本約，出賣人交付所有權狀正本及雙方身份證正、反面影本之同時，買受人1次付清120萬元整(本款項包含定金)。(2)用印款120萬元應同時履行之條件為：104年5月4日，雙方備齊移轉登記所須證件及用印之同時，買受人1次付清。(3)完稅款120萬元應同時履行之條件為：104年5月29日，雙方於稅單核下後完納稅款及查無欠稅和依本約交付擔保本票之同時，買受人1次付清。(4)尾款840萬元應同時履行之條件為：銀行貸款應於所有權移轉完竣3日內核撥。交屋款應於104年6月10日前，所有權移轉完竣後，出賣人依本約第10條規定點交標的物予買受人之同時，買受人應以現金給付之。」。契約第12條約定：「一、買受人因可歸責於自己之事由，致違反本契約之約定，經出賣人定期催告仍不履行者，出賣人除得解除契約外，亦得沒收買受人已繳之所有價金，作為懲罰性違約金，如尚有其他損害，並得請求賠償。二、出賣人因可歸責於自己之事由，致違反本契約之約定，經買受人定期催告仍不履行者，買受人除得解除契約外，亦得請求出賣人加倍返還已收之所有價金，作為懲罰性違約金，如尚有其他損害，並得請求賠償。三、遲延罰金：有第1款、第2款之情形，經他方催告而於催告期間履行者並應按每日以買賣總價款萬分之5支付遲延罰金。」。
(二)兩造於104年5月2日簽約時，原告當場交付現金200000元與簽發100萬元本票1紙(票號：0000000)，被告於買賣契約收款明細欄「簽約款：本票：100萬元整(NO.0000000)，現金200000元整」，「收款人簽章」欄位偏下方簽名與捺指印，其中現金由被告當場收受，本票及買賣契約書則由被告交付許美鳳代書保管。另被告於同日曾提供匯款帳號予原告，供原告於100年5月4日匯款100萬元換回本票。
(三)被告於104年5月2日晚間即以電話通知寶利旺公司仲介人員表示不願出售系爭房地，寶利旺公司仲介人員於104年5月3日將上情通知原告。
(四)原告於104年5月4日提出中華郵政即期支票2紙，受款人均為被告，其中1紙面額為100萬元、支票號碼A0000000：另1紙面額為120萬元、支票號碼A0000000，被告於當日未到場受領。
(五)原告於104年5月15日收受被告委任律師寄發台北漢中街郵局第143號存證信函表示撤銷系爭房地買賣契約之意思表示，原告則於104年5月18日寄發台中文心路郵局第484號存證信函要求被告履行系爭房地買賣契約。
四、兩造爭執事項：
(一)先位聲明部分：
1、系爭房地買賣契約有無違反民法第88條第1項、不動產經紀業管理條例第24條之2等情形？即被告抗辯稱撤銷該買賣契約之意思表示，有無理由？又被告抗辯稱另為解除系爭房地買賣契約之意思表示，依系爭房地買賣契約第12條第1款約定，該契約已不存在，有無理由？
2、原告主張已於104年5月2日交付簽約款120萬元(包括現金200000元及簽發100萬元本票1紙、票號：0000000)，被告已經簽收，是否可採？又被告抗辯稱原告就該100萬元本票部分違反系爭房地付款約定或給付遲延之情形，有無理由？
3、原告主張於104年5月4日提出即期同額郵局支票1紙作為支付用印款120萬元，有無違反系爭房地付款約定或有給付遲延之情形？
4、原告主張被告受領遲延，而請求被告賠償自債務不履行之日即104年5月4日起至法院判決日止，依系爭房地買賣契約第12條第3款約定，每日以買賣總價款1200萬元萬分之5計算之遲延罰金，是否可採？
5、被告抗辯稱倘系爭房地買賣契約仍有效，原告就系爭買賣契約之履行有給付遲延情事，乃依民法第264條第1項前段規定為同時履行抗辯，拒絕移轉系爭房地所有權，有無理由？
(二)備位聲明部分：原告主張依系爭房地買賣契約第12條第2款規定行使契約解除權，請求被告返還簽約款(000000元現金與本票100萬元)，並給付同額懲罰性違約金120萬元，與損害賠償120000元(即寶利旺公司仲介費120000元)，是否有據？
五、法院之判斷：
(一)系爭房地買賣契約為兩造基於自由意志簽訂而成立，迄今仍有效存在：
1、按民法第153條第1項規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」，而契約當事人一經意思表示一致，其契約即屬合法成立，不容一造無故撤銷(參見最高法院20年上字第632號民事判例意旨)。
且當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於買賣契約必要之點，即價金與標的物之意思表示必須一致，否則其契約即難謂已成立(參見最高法院69年台上字第1710號民事判例意旨)。本件原告主張兩造於上揭時、地就系爭房地簽訂買賣契約，約定買賣價金為1200萬元之事實，已據其提出系爭不動產買賣契約書1件為證，核屬相符，且經證人即承辦代書許美鳳到庭結證明確(詳後述)，而被告就系爭不動產買賣契約書出賣人欄位「蘇愛珠」簽名及捺指印之真正並不爭執，則依首揭法條規定及最高法院20年上字第632號及69年台上字第1710號等民事判例意旨，兩造間就買賣契約必要之點即價金及買賣標的物部分既已意思表示合致，系爭房地買賣契約即已合法成立，故被告於105年7月28日具狀抗辯稱原告未將簽約金100萬元匯至被告指定之帳號，買賣契約應未成立云云(參見本院卷第157頁)，即與首揭最高法院民事判例意旨有違，委無可採。
2、又民法第88條第1項規定：「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。」，而民法第88條之規定，係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別(參見最高法院51年台上字第3311號民事判例意旨)，且民法第88條所定「表意人若知其情事，即不為意思表示」，係指表意人雖知表示行為之客觀意義，但於行為時，誤用其表示方法之謂。亦即表示方法有所錯誤，以致與其內心之效果意思不一致(參見最高法院81年度台上字第322號民事裁判意旨)。另不動產經紀業管理條例第24條之2第1款亦規定：「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。……。」。被告固於本院審理時抗辯稱已依民法第88條第1項及不動產經紀業管理條例第24條之2第1款等規定撤銷系爭房地買賣契約之意思表示，無非係以其於104年5月8日委任曾朝誠律師寄發原證5即台北漢中街郵局第143號存證信函稱：「簽約時仲介張顧薰、店長顏先生未詳細說明委託銷售契約內容、未給予至少3日審閱期間、未提供類似不動產之交易訊息，且當時身體不適、精神不濟，對於簽約內容未獲得正確重要之交易訊息，致買賣成交價格低於市價甚多」云云為其依據，然為原告所否認，並為上開主張。本院認為不動產經紀業管理條例第24條之2係在規範經營不動產仲介業務之人，而原告乃系爭房地買賣契約之締約當事人，並非經營不動產仲介業務之人，則系爭房地買賣之仲介業者是否違反不動產經紀業管理條例第24條之2規定，即與原告無涉。再被告抗辯稱簽約當日身體不適、精神不濟乙節，此部分經本院依原告聲請向寶利旺公司調閱議約當日錄影光碟，並於105年6月8日上午會同兩造勘驗該錄影光碟，確認兩造於104年5月2日當日議約時間長達3個多小時(錄影時間從14：50～19：14)，且被告在議約過程並未表示身體不適或精神不濟要求離去，甚至兩造簽約後仍應原告訴訟代理人邀請與原告等人共進晚餐，用餐時間長達2小時乙事，亦為被告不爭執，足認被告抗辯稱簽約當日身體不適、精神不濟云云，皆與事實不符，且所謂「身體不適、精神不濟」乙事，並非前揭民法第88條第1項規定「意思表示之內容或表示行為有錯誤」之情事，被告抗辯稱依民法第88條第1項規定撤銷系爭房地買賣契約之意思表示，自不生撤銷之效力。至本件買賣仲介業者即寶利旺公司仲介或店長是否未提供系爭房地之交易訊息予被告，致被告陷於錯誤而與原告簽訂買賣契約，此乃被告與寶利旺公司間之問題，要與原告無關，即令被告得因錯誤而撤銷與寶利旺公司間就系爭房地之委託銷售契約，但此並不影響兩造間就系爭房地買賣契約之合法成立及生效。被告另抗辯稱原告及寶利旺公司仲介人員間有事先勾串及涉嫌共同詐欺云云，亦為原告所否認，而依民事訴訟法第277條前段舉證責任分配原則，被告就該項有利於己之事實應負舉證責任，但被告迄至本件言詞辯論終結前並未舉證以實其說，此部分抗辯即無可採。
3、被告復抗辯稱倘本院認為系爭房地買賣契約未經撤銷，被告亦得依系爭買賣契約第12條約定解除契約，並援引最高法院82年度台上字第1325號民事裁判意旨為其依據。惟系爭買賣契約第12條約定出賣人得解除契約者，乃第1款約定：「買受人因可歸責於自己之事由，致違反本契約之約定，經出賣人定期催告仍不履行者，出賣人除得解除契約外，亦得沒收買受人已繳之所有價金，作為懲罰性違約金，如尚有其他損害，並得請求賠償。」，亦為原告所否認，並為上開主張。本院認為兩造於104年5月2日簽訂系爭房地買賣契約後，被告除於104年5月8日委請曾朝誠律師寄發台北漢中街郵局第143號存證信函通知原告撤銷不動產買賣契約，及催告原告應於函到3日內提供銀行帳戶供退回簽約款200000元使用外，僅於105年2月4日言詞辯論期日提出答辯一狀抗辯稱：「被告已多次向原告表示解除系爭房地買賣契約之意思表示，且願意加倍返還定金，該買賣契約既經被告解除而不存在」，並未曾以原告具有可歸責之事由違反系爭房地買賣契約之約定，且經被告定期催告仍不履行，而為解除契約之意思表示，則被告既未踐行系爭房地買賣契約第12條第1款約定之程序，即使原告確有被告抗辯違約之情事，亦不生解除契約之效力。至被告援引最高法院82年度台上字第1325號民事裁判意旨，惟就本件而言，縱令被告有意以加倍返還定金方式解除系爭房地買賣契約，依系爭房地買賣契約第12條第2款約定，該解除契約之行使權應在於買受人即原告，而原告迄至本件言詞辯論終結前並未依系爭房地買賣契約第12條第2款行使契約解除權，故系爭房地買賣契約迄今仍有效存在，被告抗辯稱系爭房地買賣契約業經解除而不存在，洵無可取。
(三)原告已於104年5月2日簽約當日交付簽約款120萬元(包括現金200000元及簽發100萬元本票1紙)，並經被告簽收，且原告已於104年5月4日提出面額100萬元郵政劃撥支票1紙，亦已發生提出給付之效力，不生給付遲延之情事：
1、原告主張於104年5月2日簽約當日已交付簽約款120萬元(包括現金200000元及簽發100萬元本票1紙)，並經被告簽收，且於104年5月4日提出面額100萬元郵政劃撥支票1紙欲換回100萬元本票乙節，已據其提出系爭房地買賣契約「收款明細」欄記載(參見本院卷第21頁)及代書許美鳳製作買受人履約紀錄(參見本院卷第31頁)各在卷為證，被告則僅承認收受簽約款200000元，其餘皆否認之，並以上情抗辯。本院認為依系爭房地買賣契約「收款明細」之「簽約款」欄位記載「現金200000元及本票100萬元」，而被告亦自承在「收款人簽章」欄位簽名及捺指印無誤，足見被告確於簽約當日簽名收受現金200000元及本票100萬元，合計120萬元之簽約款甚明。被告雖抗辯稱其當時係在「收款人簽章」欄位下方簽名及捺指印，僅表示收受現金200000元，並未收受本票100萬元，如有收受該紙100萬元本票，應會在該欄位上方簽名，且被告實際上並未受領該紙100萬元本票，原告係將本票交付代書保管云云。然依上揭買賣契約「收款明細」之「簽約款」之「收款人簽章」欄位僅有1欄，中間並無格線存在，故被告在該「收款人簽章」欄位簽名及捺指印，依形式觀察當然視為受領現金200000元及本票100萬元，要無在該欄位上方或下方簽名而作不同解讀之可能，否則被告當時應在該欄位簽名下方註記「僅收現金200000元」或「拒收本票」等類似文字之語句。況原告就上情亦主張當日簽發本票後交付被告，被告則以其於104年5月4日將再交付系爭房地所有權狀，及原告將以現金100萬元換回該紙100萬元本票，乃將該紙100萬元本票及買賣契約書交付代書許美鳳保管。事後因被告拒絕履約，原告曾向代書許美鳳要求返還該紙100萬元本票，亦遭拒絕等情，並聲請訊問證人即代書許美鳳及勘驗簽約當日在寶利旺公司議約過程錄影光碟。本院乃依原告聲請先於105年3月14日言詞辯論期日訊問證人許美鳳，經到庭具結後證稱：「簽約當日為假日，原告確有交付現金200000元及100萬元本票1紙，並經被告簽收，因被告權狀正本未帶來，遂表示本票先由我保管，若星期一原告有要交付100萬元款項，而被告交付權狀時，即可換回該紙100萬元本票。……。原告於星期一有表示要支付100萬元，但找不到被告，被告電話無人接聽，原告當日確有準備面額各為100萬元及120萬元之郵局支票2紙，欲支付100萬元本票之簽約款及用印款120萬元，因被告未出面，故依原告要求製作買受人履約紀錄。……。依一般交易習慣，簽約金如現金不夠都是開本票，本票再交給賣方收執，當天被告稱沒有帶權狀過來，她星期一會將權狀拿來給我，就將本票及契約書先放在我這裡，要我保管。原告事後表示因賣方不賣，要求我返還本票，我認為應請賣方到場，將事情處理好，並未將本票還給原告。」等語屬實(參見本院卷第101頁背面至第103頁)；次於105年6月8日在本院協商室會同兩造勘驗寶利旺公司提供議約過程錄影光碟，確認「買賣契約書製作完成後，代書要將買賣契約書交付被告，被告表示買賣契約書暫由代書保管，待星期一本票兌現時一併交付，代書要將本票交付被告，被告亦表示先放在代書那裡」等情，而兩造就上開勘驗情節均表示沒有意見等語(參見本院卷第147頁背面)。據此可知，原告於簽約當日確已簽發交付面額100萬元本票予被告，並經被告簽收，被告簽收後再將該紙100萬元本票連同買賣契約書交付代書即證人許美鳳保管，此乃證人許美鳳證稱不願將該紙100萬元本票退還原告之理由，故被告臨訟否認曾收受原告簽發交付之100萬元本票，要與事實不符，不足採信。
2、被告另抗辯稱本票並非支付證券，或為金錢之其他代替物，本票無法等同現金，且原告將100萬元本票交付證人許美鳳保管，被告無法提示兌領，被告亦未同意原告得以該本票替代簽約款之給付，兩造間並無代物清償之合意，在該本票兌現前，自不能認為原告業已依約清償簽約款之債務，原告復未於104年5月4日依約將上開100萬元匯款至被告指定帳戶，即有未依債務本旨給付被告簽約款120萬元，應構成給付遲延云云。惟依民法第234條規定：「債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任。」，民法第235條亦規定：「債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出。」。而因契約互負債務，其債務有互為對待給付之關係者，一方當事人倘拒絕自己應為之對待給付，即屬預示拒絕受領之意思，他方當事人得以準備給付之事情，通知一方當事人，以代提出(參見最高法院90年度台上字第451號民事裁判意旨)。依前述，原告於簽約當日既已交付100萬元本票予被告，而被告再將該紙本票交付證人許美鳳保管，並待被告於104年5月4日交付系爭房地所有權狀時再為提出乙節，足認兩造當時確已合意收受該紙100萬元本票作為簽約款120萬元之一部，即使兩造間就該紙100萬元本票並無代物清償之合意，不能認為被告已取得其餘100萬元簽約款，但至少被告當時已對原告取得該紙100萬元本票之票據權利，被告無法提示兌領該紙100萬元本票，乃因被告將該紙100萬元本票交付證人許美鳳保管所致，核與原告無涉。況被告倘有履約意願，並如期於104年5月4日前來台中交付系爭房地所有權狀及其他辦理所有權移轉登記相關文件，依前揭原證4即買受人履約紀錄所示，被告即可於當日取得原告已備妥之其餘簽約款100萬元及用印款120萬元之即期郵局支票2紙，但被告既自承於104年5月2日簽約當日晚間即已電話通知寶利旺公司仲介人員表示不願出售系爭房地之意思(參見本院卷第125頁背面)，依前揭最高法院90年度台上字第451號民事裁判意旨，被告之行為即屬上揭民法第235條規定「債權人預示拒絕受領之意思」，原告既於104年5月4日前往寶利旺公司提出上揭100萬元及120萬元之郵局支票2紙，準備於被告到場時提出給付，縱令因被告未到場而無法交付，依前揭民法第235條但書規定，應已發生依債務本旨提出之效力，自無被告抗辯原告已有給付遲延之問題，反而因被告既於104年5月2日晚間明確表示不願出售系爭房地，在客觀上已無從期待被告於104年5月4日到場履約交付系爭房地所有權狀等證件，而原告仍於104年5月4日到場提出面額各為100萬元及120萬元之郵局支票2紙，自應認為係被告拒絕受領，依前揭民法第234條規定，被告即為受領遲延甚明。至被告固抗辯稱其於簽約當日已交付匯款帳號，原告未於104年5月4日匯款100萬元及120萬元至被告指定帳號，應為給付遲延云云。惟依系爭房地買賣契約第3條「付款約定」記載，其中「簽約款」及「用印款」應同時履行之條件分別為「簽約款：簽訂本約，出賣人交付所有權狀正本及雙方身份證正、反面影本之同時，買受人1次付清120萬元整(本款項包含定金)」、「用印款120萬元：104年5月4日，雙方備齊移轉登記所須證件及用印之同時，買受人1次付清。」，因系爭房地買賣契約屬於雙務契約，出賣人與買受人間之權利義務具有對待給付關係，且出賣人或買受人並無先為給付之義務，即得互為主張同時履行抗辯，故被告請求原告交付其餘簽約款100萬元之同時，負有「交付所有權狀正本及身份證正、反面影本」之義務，被告請求原告交付用印款之同時，亦負有「備齊移轉登記所須證件及用印」之義務，縱令如被告抗辯原告未於104年5月4日匯款至被告指定帳號乙事應負給付遲延責任(此為原告所否認)，被告亦未同時交付所有權狀正本及身份證正、反面影本等證件，對原告仍應負給付遲延責任。又依前揭系爭房地買賣契約第3條約定，兩造既於104年5月2日簽約後即約定於104年5月4日履約(被告應交付所有權狀正本，及原告應以現金100萬元換回該100萬元本票)，並同時以該日作為第2期款「用印款」之履約日，則原告應交付之其餘簽約款及用印款，與被告應交付之所有權狀正本及其他辦理移轉登記相關證件等，均於104年5月4日在寶利旺公司仲介人員及代書許美鳳見證下當場提出或交付即可，尚無要求原告必須先以匯款方式交付其餘簽約款100萬元之必要，況以匯款方式交付買賣價金並未記載在系爭房地買賣契約，兩造是否有此部分約定，即有疑問？再原告確於104年5月4日當日提出100萬元及120萬元即期郵局支票2紙，因被告未到場而無法交付，而「所謂支票，係指發票人簽發一定之金額，委託金融業者於見票時，無條件支付與受款人或執票人之票據，是以支票之交付作為支付工具，以代現金之給付，係屬常態」(參見最高法院86年度台上字第891號民事裁判意旨)，故依前開證人許美鳳製作「買受人履約紀錄」之記載，原告於104年5月4日提出即期郵局支票2紙，自等同於現金之提出，依前揭民法第235條規定，應認原告已依債務本旨提出買賣價金，即已發生提出之效力，被告此部分抗辯洵屬無據。
(四)原告基於兩造間就系爭房地買賣契約互負對待給付關係，請求被告應於原告給付1180萬元之同時，將系爭房地所有權移轉登記予原告，為有理由：
查民法第348條第1項規定：「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。」，而「因契約互負債務之當事人，如一方有先為給付之義務者，僅他方享有同時履行抗辯權，此觀民法第264條第1項之規定自明。復查依民法第234條規定，債權人對於提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任。至債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為，經債務人以準備給付之事情，通知債權人者，依同法第235條但書規定，以該通知代給付之提出。於此場合，債權人充其量僅應負遲延責任而已。債務人所負債務既仍存在，如不履行，並不能當然免責。又雙務契約之一方當事人受領遲延者，其原有同時履行抗辯權，並未因之歸於消滅。故一方當事人於其受領遲延後，他方當事人請求給付者，一方當事人仍非不得提出同時履行之抗辯。除他方當事人應為之給付，因不可歸責於己之事由致給付不能，依民法第225條第1項規定，免其給付義務者外，法院應命他方當事人為同時履行之對待給付。」(參見最高法院93年度台上字第956號民事裁判意旨)。據此，兩造間就系爭房地買賣契約既仍有效存在，則原告基於系爭房地買賣契約之買受人地位請求被告辦理系爭房地所有權移轉登記，尚無不合。又系爭房地買賣價金為1200萬元，而原告僅實際支付簽約款200000元，尚餘1180萬元迄未給付，此為兩造一致不爭執，被告復為同時履行抗辯，則依前揭最高法院93年度台上字第956號民事裁判意旨，法院於原告請求被告給付時，即應命原告為同時履行之對待給付，方為適法，故原告主張被告應於原告給付1180萬元之同時，將系爭房地所有權移轉登記予原告，洵屬正當，應予准許。
(五)又原告雖主張被告受領遲延，而請求被告賠償自債務不履行之日即104年5月4日起至法院判決日止，依系爭房地買賣契約第12條第3款約定，每日以買賣總價款1200萬元萬分之5計算之遲延罰金乙節，然系爭房地買賣契約第12條第3款係約定：「遲延罰金：有第1款、第2款之情形，經他方催告而於『催告期間履行』者，並應按每日以買賣總價款萬分之5支付遲延罰金。」，亦即於出賣人違約時，須經買受人催告，而出賣人於催告期間履行者，買受人始得按每日以買賣總價款萬分之5請求出賣人支付遲延罰金，故就本件而言，原告固曾於104年5月8日寄發台中文心路郵局第443號存證信函通知原告應於函到3日內繼續履約(參見原證6，即本院卷第38頁至第42頁)，但被告於收受該存證信函後迄今並無履約之情事，則原告主張被告應自債務不履行之日即104年5月4日起至法院判決日止，依系爭房地買賣契約第12條第3款約定，按每日以買賣總價款1200萬元萬分之5計算之遲延罰金，即與系爭房地買賣契約第12條第3款約定之要件不合，故原告此部分主張即嫌無憑，不應准許。
(六)再當事人提起預備合併之訴，係以先位之訴無理由為停止條件，請求法院就備位之訴為裁判，故法院應就先位之訴先為審判，必待先位之訴無理由時，始得就備位之訴為裁判(參見最高法院85年度台上字第2009號民事裁判意旨)。
原告在本件訴訟雖以備位聲明請求被告返還簽約款(現金200000元及本票100萬元)，並給付同額懲罰性違約金120萬元與損害賠償120000元(即寶利旺公司仲介費120000元)云云，惟其係以無法取得系爭房地所有權，則依系爭房地買賣契約第12條第2款約定行使契約解除權為前提。然依前述，本院既就先位聲明判命被告應於原告為對待給付之同時，將系爭房地所有權移轉登記予原告，即認原告就先位聲明之請求為有理由，依前揭最高法院85年度台上字第2009號民事裁判意旨，要無再就備位聲明為裁判之必要，故原告就備位聲明之請求是否有理由，即無再予論述之餘地。
六、綜上所述，兩造間就系爭房地買賣契約既仍有效存在，而系爭房地買賣價金為1200萬元，原告僅實際支付簽約款200000元，尚餘1180萬元迄未給付，則原告基於系爭房地買賣契約之買受人地位請求被告應於原告給付1180萬元之同時，將系爭房地所有權移轉登記予原告，洵屬正當，應予准許。至原告請求被告應自債務不履行之日即104年5月4日起至法院判決日止，依系爭房地買賣契約第12條第3款約定，按每日以買賣總價款1200萬元萬分之5計算之遲延罰金部分，為無理由，應予駁回。
七、被告雖陳明如受不利判決，願供擔保聲請免為假執行，惟原告就本件訴訟並未聲請願供擔保聲請宣告假執行，故被告此部分聲請核無必要，法院亦毋須為准駁之裁判。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。
參、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 8 月 22 日
民事第四庭 法 官 林金灶正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 8 月 22 日
書記官 魏愛玲