臺灣臺中地方法院民事判決 104年度重訴字第434號原 告 陳金釵訴訟代理人 柳正村律師被 告 廖幼莉即廖㓜莉
呂嫺慧即八福果舖量子生物科技有限公司上 一 人法定代理人 余慶宏上三人共同訴訟代理人 林亮宇律師複代理人 陳秉榤律師
王雲玉律師朱琍瑩施東昕上開當事人間拆屋還地事件，本院於民國104年9月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告廖幼莉應將坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地如附圖所示編號A部分面積二九五點九三平方公尺、編號B部分面積一三一點六三平方公尺、編號C部分面積二二三點八一平方公尺之地上物均拆除，編號A1部分面積五七點九平方公尺、編號B1部分面積三一點二一平方公尺、編號C1部分面積六八點四六之雨遮均拆除，並將土地交還原告。被告廖幼莉應自民國一○四年三月一日起至交還上開土地之日止，按月給付原告新臺幣伍萬玖仟參佰貳拾貳元，及按月給付原告新臺幣壹拾壹萬伍仟元之違約金。
被告呂嫺慧即八福果舖應自第一項附圖所示編號B部分之地上物及編號B1部分之雨遮遷出。
被告量子生物科技有限公司應自第一項附圖所示編號C部分之地上物及編號C1部分之雨遮遷出。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告廖幼莉負擔百分之七十，由被告呂嫺慧即八福果舖負擔百分之十，由被告量子生物科技有限公司負擔百分之二十。
本判決第一項部分，於原告以新臺幣參仟貳佰參拾陸萬元為被告廖幼莉供擔保後，得假執行。但被告廖幼莉如以新臺幣玖仟柒佰零柒萬貳仟捌佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項部分，於原告以新臺幣壹佰萬元為被告呂嫺慧即八福果舖供擔保後，得假執行。但被告呂嫺慧即八福果舖如以新臺幣參佰萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項部分，於原告以新臺幣貳佰萬元為被告量子生物科技有限公司供擔保後，得假執行。但被告量子生物科技有限公司如以新臺幣陸佰萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告原起訴請求：「⒈被告廖幼莉應將坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）上之建物拆除，並將該土地交還原告，並自民國104年3月1日起至交還土地止按月給付原告新臺幣（下同）60,057元之損害金及按月給付115,000元之違約金（實際占用位置面積以測量為準）。⒉被告呂嫺慧、量子生物科技有限公司應自前項建物遷出。⒊願供擔保請准宣告假執行」，嗣經本院現場履勘測量，並囑託臺中市中興地政事務所現場複丈後，於104年8月18日以民事更正聲明狀更正訴之聲明為：「⒈被告廖幼莉應將系爭土地上如附圖所示A面積0.029593公頃、B面積0.013163公頃、C面積0.022381公頃之地上物拆除；A1面積0.00579公頃、B1面積0.003121公頃、C1面積0.006846公頃之雨遮拆除，並將該土地交還原告，並自104年3月1日起至交還土地止按月給付原告60,057元之損害金及按月給付115,000元之違約金。⒉被告呂嫺慧應自第1項附圖所示編號B部分之地上物及編號B1部分之雨遮遷出。⒊被告量子生物科技有限公司應自第1項附圖所示C部分之地上物及編號C1部分之雨遮遷出。⒋願供擔保請准宣告假執行」，屬減縮應受判決事項之聲明，核與前開規定無違，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠原告與被告廖幼莉於99年5月18日訂立土地租賃契約（下稱
系爭租約），並經法院公證。約定由原告將系爭土地全部出租予被告廖幼莉。依系爭租約第4條第1項約定供作興建建築物後作為住家及營業使用、第6條第5項及第8項約定租期屆滿應拆除地上建物及搬出所有器具，租期自99年5月18日起至104年2月28日止，每月租金23,000元。惟被告廖幼莉未經原告同意，違反系爭租約第4條第2項不得轉租之約定，將租賃物一部分轉租予被告呂嫺慧、量子生物科技有限公司（下稱量子公司）作為營業之用。且系爭租約之租賃期間已於104年2月28日屆滿，租賃關係消滅，被告廖幼莉應依約將租賃土地上之建物拆除，並將土地交還原告。另被告呂嫺慧、量子公司已因原租賃關係消滅，其等占有租賃物已失依據，對原告之土地所有人並無合法占有權源，應一併遷出，以利拆地上物，原告本於出租人兼所有人之地位，請求被告廖幼莉拆屋還地、被告呂嫺慧、量子公司遷出建物。另原告與被告廖幼莉原係好友關係，於99年間出租當時，係以較低價之租金每月23,000元計算，且免押金。惟因近年來土地地價一再調漲，故計算損害金應以最近102年土地公告地價為準。
且因系爭土地作為營業之用，位於臺中市○○○街上，附近經濟繁榮，依土地法第97條第1項規定相當於租金之損害金為申報總價年息百分之10計算，則每年損害金720,684元，折合每月60,057元，爰請求被告廖幼莉自104年3月1日起至交還土地止，按月給付原告60,057元損害金。另依系爭租約第5條第2項違約處罰約定，被告廖幼莉於租賃期滿不交還土地，應自租賃期滿翌日起，至遷讓交還終了之日止，按租金20倍金額，按月加計懲罰性違約金。衡以系爭租約約定租金每月23,000元，原告爰減縮請求懲罰性違約金即5倍房租為115,000元。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈系爭租約既經訂約當事人於99年5月18日辦理法院公證，訂
約當事人對於契約內容應相當慎重，自無違反誠信可能。原告於103年12月25日系爭租約租賃期限104年2月28日屆滿前，以臺中逢甲郵局第522號存證信函通知被告廖幼莉，被告廖幼莉於103年12月26日收受，足認原告於租期屆滿前兩個月有通知被告廖幼莉是否續租，被告廖幼莉卻置之未理。依系爭租約第6條第8項約定，原告於租期屆滿，本於系爭租約請求拆屋還地，為出租人正當權利之行使，並無被告所稱權利濫用或違反誠信之情。又系爭租約訂有對建物轉租之限制，為出租人對於租賃物轉租反對之約定，依契約自由原則，此項約定並無違反法律禁止規定。況原告本於租賃期限屆滿，本得請求拆屋還地，並非於違反轉租約定請求，應與被告辯稱「對建物轉租之限制」無關。
⒉查民法第449條固規定租用基地建築房屋者，其租賃期限不
受20年限制，亦即租賃期限可以定20年以上，但系爭租約租賃期限經訂約當事人雙方同意定5年，並無違反法律規定。況原告於租期滿前2個月，有通知被告廖幼莉是否續租，被告廖幼莉竟置之不理，任由租期屆滿，租賃關係消滅。嗣於租賃關係消滅後，拒絕遷讓，故意違約，漠視契約約定，反指控原告權利濫用或違反誠信原則，意圖違約情節重大，應依約加計懲罰性違約金，以示公允。
㈢聲明：
⒈被告廖幼莉應將系爭土地上如104年7月20日臺中市中興地政
事務所土地複丈成果圖所示A面積0.029593公頃、B面積0.013163公頃、C面積0.022381公頃之地上物拆除；A1面積0.00579公頃、B1面積0.003121公頃、C1面積0.006846公頃之雨遮拆除，並將該土地交還原告，並自104年3月1日起至交還土地止按月給付原告60,057元之損害金及按月給付115,000元之違約金。
⒉被告呂嫺慧應自前項土地上B面積0.013163公頃之地上物及B1面積0.003121公頃之雨遮遷出。
⒊被告量子公司應自前項土地上C面積0.022381公頃之地上物及C1面積0.006846公頃之雨遮遷出。
⒋願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告廖幼莉於99年5月18日與原告簽訂系爭租約，其中第4條
第1項同意將該土地供被告作為住家及營業使用。被告廖幼莉乃於承租土地上興建建物，自合於契約約定，且均合法取得使用執照，並於興建完工後出租予被告呂嫺慧、量子公司使用收益。後因原告與被告廖幼莉產生嫌隙，於系爭租約租賃期限屆滿後，對被告主張拆屋還地。惟按民法第449條之規定，足證在一般租地建屋契約中，依現行法規係不受租期20年之限制，其目的係在確保不動產在興建之初可長期規劃，避免因租期過短，面臨拆遷而無法充分利用，妨礙物之經濟效用。依系爭租約第2條約定，租賃期限自99年5月18日至104年2月28日，共4年9個月又13天，參照最高法院91年度台上字第741號裁判意旨，及一般社會通念，在租地建屋之情形下，殊難想像租賃期限僅5年。蓋以一般房屋之起造工程至少1年，若以本件實際情形，依臺中市政府所核發之99年府都建使字第00654號使用執照，可知自被告廖幼莉所建造之建物可合法使用之日即使用執照領照日99年12月14日起至系爭租約終止日，將致房屋建築完成後，即因契約僅剩4年租期即屆滿，將面臨拆除窘境，甚不合理。且被告興建建物實際造價高達400餘萬元，具高度經濟性，若僅使用4年即拆除，實不符經濟效用，亦違反常理，並與民法第449條之規定於租用基地建築房屋時，租期不受20年限制之規定大相逕庭、落差甚大。
㈡原告與被告廖幼莉所簽訂之系爭租約，其上雖記載租期，惟
原告承諾日後對上開土地租賃契約將會加以延展，表示將使被告廖幼莉承租至原告出售該土地為止，且日後若有拆除情形時，將會對被告廖幼莉建造之地上物給予補償，以確保承租人之權利，被告廖幼莉基於友情考量，並未要求明定於系爭租約，現原告卻出爾反爾，以租期屆滿為由，對被告要求拆屋還地，亦無任何補償，原告本件請求之行為不但違反論理、經驗法則，亦係以損害被告廖幼莉之財產、被告呂嫺慧、量子公司之營業自由為主要目的，構成民法第148條第1項規定之權利濫用。況系爭租約第4條第1項約定同意將上開土地供被告廖幼莉作為住家及營業使用，而營業使用係屬租賃本質使用收益之範疇所涵蓋，屬承租人之權益，本不應加以限制，系爭租約第4條第2項卻約定「興建之建築物雖為乙方（即被告廖幼莉）所有，乙方同意未經甲方（即原告）書面同意，乙方不可將建築物全部或一部出租、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用」，惟上開土地上建物既已明白約定為乙方即被告廖幼莉所有，且實際上亦為被告廖幼莉所合法建造，被告廖幼莉即擁有完整建物所有權，何以系爭租約再加上須經原告書面同意，始可加以使用收益之不合理條款，無疑係對承租人之權利所為之不合理約定，益證原告確實同意被告廖幼莉得以繼續使用上開土地上建物。另被告廖幼莉僅係將上開土地上興建建物轉租予被告呂嫺慧、量子公司使用，並收取租金維生，為所有權之正常行使，並無違法轉租土地之情。且按民法第443條第1項規定，可知違法轉租僅係以「房屋」為租賃標的物時，為提升房屋使用之社會公益考量下，方有適用。本件係以土地為租賃標的物，於系爭租約第4條第2項約定禁止轉租建物之約定，不但逾越法律規定，亦對被告廖幼莉所有建物處分權造成法所無之限制，明顯逸脫現行法制，且顯失公平。在在足以合理懷疑原告於訂定系爭租約之初，即對被告廖幼莉有所欺瞞，先假意允諾日後會延展契約，誘騙被告廖幼莉與之訂約，現再以租期屆滿為由，對被告廖幼莉主張拆屋還地，其行為早背離誠信，並對被告廖幼莉權利造成重大損害。再者，因原告訂約之初即未顧及被告廖幼莉之契約上利益，以誘騙欺瞞之悖於善良風俗之方式，與被告訂立系爭租約，依民法第72條規定，系爭租約中過短之租賃期限及對建物轉租之限制，已悖離一般經驗法則，並違反誠信，且對被告廖幼莉之財產權行使造成嚴重侵害，此部分應解為無效。
㈢系爭租約係針對租金數額為約定，實質上並未就租賃期間、
租期屆滿後承租人須負租賃物返還義務達成意思表示合致之合意。縱系爭租約記載租期已屆滿，仍不影響上開土地有法定租賃關係存在。次按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。被告廖幼莉及其配偶林杉和，與原告夫妻係多年好友，於系爭土地出租予被告廖幼莉前，有管理上之困擾，遭臺中市政府環境保護局處罰，因被告廖幼莉之配偶林杉和從事鋼構建築工作，需較大面積土地堆置材料，在原告及其配偶柳清枝之鼓吹及原告口頭承諾可承租至原告出售上開土地時，且出售亦會徵詢被告廖幼莉同意下，被告廖幼莉及其配偶林杉和始向原告承租上開土地。原告於簽訂系爭租約時，並再三保證上開土地一定會繼續出租，僅形式上簽約，請被告廖幼莉放心，被告廖幼莉始花費鉅資興建建物。且因係多年好友關係，故未偕同辦理地上權設定登記。嗣原告貿然欲將土地租金由23,000元增加近4倍至87,000元，被告廖幼莉實無力負擔，原告近年亦多次至被告廖幼莉住處協商，被告廖幼莉已同意適當調整租金，但1次調整近4倍，原告確實無法負擔。
㈣參照最高法院49年台上字第807號判例意旨及民法第251條、
第252條規定，足見法院得核減違約金之情形有二，其一為債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金。其二為約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。本件系爭租約之當事間訂定對被告甚不公平之系爭土地租賃契約，令被告廖幼莉承租興建400餘萬元土地興建建物，因原告請求拆除，令被告廖幼莉可能損失慘重。又租約存續期間，被告均依約履行租金債務，租期自99年5月18日起至104年2月28日止，每月租金23,000元，計已履行租金債務高達1,311,000元。現被告廖幼莉主張以原告因一部履行所受利益作為減少違約金數額，即以上開租金收入於系爭租約預定租賃期間內之利息，作為原告該一部履行所受之利益，以作為酌減違約金之比照標準。換言之，被告廖幼莉於租賃期間內共給付租金1,311,000元，並按民法第203條法定利息週年利率百分之5計算。準此，因被告一部履行而依民法第251條比照原告所受利益酌減6,555元後，為108,445元（計算式：115,000－6,555＝108,445）。又按民法第252條規定，乃賦與法院得依兩造所提事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷。而被告廖幼莉經濟狀況遠不及原告優渥，請依法酌減違約金。又自兩造利益面平衡觀之，被告廖幼莉於承租當時因信任原告口頭承諾，可承租至原告出售土地時，故於承租後始願投入心血，花費近400餘萬元興建建物，竟僅使用不及5年，即面臨建物遭受請求拆除之命運。反觀原告於租賃期間均按月收受被告廖幼莉給付租金，今以租期屆滿為由，請求相當於租金之損害金每月60,057元外，更請求每月115,000元懲罰性違約金，即至交還土地止應按月給付175,057元，令原告非但無損失，更享有優於租賃期間之經濟地位，雙方利益顯然失，則原告請求按月給付115,000元違約金實有過高，請依民法第251條規定酌減違約金至每月給付108,445元，再按同法第252條規定酌減至一成即10,845元應較為妥適，以衡平雙方經濟、法律地位上公允。
㈤聲明：原告訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行之宣告。
三、本院與兩造協定整理不爭執事項及爭執事項如下：㈠兩造不爭執事項（本院採為判決之基礎）：
⒈原告確實為系爭土地之所有人。
⒉原告確實與被告廖幼莉簽署原證1之土地租賃契約書，其後並經公證人公證。
⒊被告廖幼莉於系爭土地上興建房屋，門牌號碼各為319巷88
號、90號，其中88號一部分係由被告廖幼莉自行使用，經營鐵工廠，一部分則租予被告呂嫺慧經營即八福果舖，90號則租予被告量子公司作為公司營業使用。至於轉租部分，則為被告間之口頭約定。
⒋依臺中市中興地政事務所土地複丈成果圖，目前該兩間門牌號碼之房屋，確實還是占用在系爭土地上。
⒌原告曾以原證6之存證信函通知被告廖幼莉應該返還系爭土地，並經被告廖幼莉之夫收受無誤。
⒍原證1租賃契約書第5條所定違約金，確實為懲罰性違約金。
㈡爭執事項：
⒈原告請求被告廖幼莉拆屋還地，有無理由？⒉原告請求被告呂嫺慧即八福果舖、被告量子公司應自所承租
之建物遷出，有無理由？⒊原告請求被告廖幼莉給付104年3月1日起每月相當於租金之
60,057元，及每月給付115,000元之違約金，有無理由？是否有過高之情形？
四、法院之判斷㈠原告請求被告廖幼莉拆屋還地，有無理由？⒈按租賃契約屆滿後，如非有民法第451條所定，視為以不定
期限繼續契約之情形，則其租賃關係應依同法第450條第1項規定，於租期屆滿時消滅，不受土地法第100條所定各款之限制，業經司法院院解字第3489號解釋有案，並有最高法院37年上字第7729號民事判例意旨可參。系爭租約第2條已明示：「租賃期限自民國99年5月18日起至104年2月28日止」，原告於103年12月25日系爭租約租賃期限104年2月28日屆滿前，以原證6臺中逢甲郵局第522號存證信函通知被告廖幼莉，被告廖幼莉於103年12月26日收受之情，為兩造前揭不爭執事項⒌所不爭執，則本件既無不定期限繼續契約之情形，系爭租約自已於104年2月28日終止。
⒉按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句。民法第98條定有明文。次按解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意；並應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院18年上字第1727號、19年上字第58號判例及17年上字第1118號民事判例意旨參照）。另按當事人間因訂立契約而成立法律關係所衍生之紛爭應如何適用法律，固屬法院之職權，惟法院於適用法律前所應認定之事實，除非當事人約定之內容違反強制或禁止規定而當然無效，可不受拘束外，仍應以該契約約定之具體內容為判斷基礎，不得捨當事人之特別約定，而遷就法律所規定之有名契約內容予以比附適用，此乃私法自治、契約自由原則之體現（最高法院92年度台上字第2374號判決意旨參照）。被告雖辯稱：原告承諾日後對上開土地租賃契約將會加以延展，表示將使被告廖幼莉承租至原告出售該土地為止，且日後若有拆除情形時，將會對被告廖幼莉建造之地上物給予補償，本件原告並有權利濫用、違反誠信原則云云，惟此為原告所否認，依系爭租約第6條第5項已明示：「本租賃標的於租賃期間，若甲方欲自用或出售時，即可單方終止本租賃契約，而乙方不可請求任何賠償或任何費用。乙方於租賃期滿或租約終止之日起30天內，應拆除地上物又搬出所有器具。屆期如未拆除地上物及搬出所有器具，視為放棄其所有權，並同意聽任甲方處理，其處理費用由乙方負擔且不得請求任何補償」、第8項明定：「本租約標的僅限作承租人之住家及營業使用，乙方可於本租賃標的搭建建築物或固定設施。但乙方於租賃期滿或終止租終歸還土地時，應將所有地上物清除並回復原狀交還甲方。乙方不可請求任何賠償或任何費用」等語，足證系爭租約確已明定被告廖幼莉於租賃期滿就地上物不僅不可請求賠償，且應拆除並回復原狀，況依被告廖幼莉所述，其與原告本為好友，被告廖幼莉自行斟酌租約時間長短後，不僅自行營業，尚出租其他2被告並獲利，原告於本件並未主張被告廖幼莉有違反約定轉租立違約，僅主張租賃期限已滿，欲收回土地，難認原告於訂約或本件訴訟有何權利濫用或違反誠信原則之情形，故被告上開所辯，皆不足採信。本件系爭租約既已明定期限，原告與被告廖幼莉自應同受拘束。
⒊按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產
力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455條定有明文。查被告廖幼莉於系爭土地上興建房屋，門牌號碼各為臺中市○○區○○○街○○○巷○○號、90號，其中88號一部分係由被告廖幼莉自行使用，經營鐵工廠，一部分則租予被告呂嫺慧經營即八福果舖，90號則租予被告量子公司作為公司營業使用，為兩造前揭不爭執事項⒊所認定無誤，其占用如附圖即104年7月20日臺中市中興地政事務所土地複丈成果圖所示，其中由被告廖幼莉占用之88號部分，編號A地上物面積0.029593公頃、編號A1雨遮面積0.00579公頃；被告呂嫺慧經營即八福果舖占用之88號部分，編號B地上物面積
0.013163公頃、編號B1雨遮面積0.003121公頃；被告量子公司占用之90號部分，編號C地上物面積0.022381公頃、編號C1雨遮面積0.006846公頃等情，業經本院會同兩造及地政機關於102年1月16日履勘現場，製有勘驗筆錄1份及現場照片，並委請地政機關測量繪製測量成果圖在卷可參，堪信為真實。本件系爭租約既已期滿，故原告依出租人及系爭租約規定，請求被告廖幼莉拆屋還地，自有理由。
㈡原告請求被告呂嫺慧即八福果舖、被告量子公司應自所承租
之建物遷出，有無理由？按所有人對於無權佔有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。另按所有人得基於所有權權能，依據民法第767條規定請求無權占有人返還占有及除去妨害。而債權契約（借貸、租賃、買賣等）僅有債之效力，不得以之對抗契約以外第三人，占有人亦不得以其向土地所有人以外之他人借用、承租、買受土地或其上建物，而主張有何占有之正當權源。查被告廖幼莉於系爭土地上興建房屋，門牌號碼各為319巷88號、90號，其中88號一部分係由被告廖幼莉自行使用，經營鐵工廠，一部分則租予被告呂嫺慧經營即八福果舖，90號則租予被告量子公司作為公司營業使用，至於轉租部分，則為被告間之口頭約定等情，為兩造前揭不爭執事項⒊所認定，則被告呂嫺慧即八福果舖及被告量子公司自不得以轉租契約對抗原告，故原告以其為系爭土地所有人，請求其2人應自所承租之建物遷出，自有理由。
㈢原告請求被告廖幼莉給付104年3月1日起每月相當於租金之
60,057元，及每月給付115,000元之違約金，有無理由？是否有過高之情形？⒈按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因
而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準；又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是請求人請求無權占有人返還占有土地所得之利益，參照本院61年台上字第1695號判例意旨，原則上應以相當於該土地之租金額為限（最高法院94年度台上字第1094號判決意旨參照）。查被告廖幼莉對於其所有臺中市○○區○○○街○○○巷○○號、90號之房屋，確實還是占用在系爭土地上，及臺中市中興地政事務所土地複丈成果圖之占用面積並不爭執（參前述兩造不爭執事項⒋），而系爭租賃契約已因租賃期滿而終止，業如前認定，其無權占有系爭土地係無法律上原因而受利益，致原告受有損害，故原告自得請求返還被告廖幼莉所因占有系爭土地所受之租金利益，先予敘明。
⒉按城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建物申報總價
額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文，此條項依土地法第105條規定，於租用基地建築房屋準用之。而土地法第97條所謂土地價額，係指法定地價即土地所有人依該法規定所申報之地價，未申報地價時以標準地價即公告地價為申報地價，此觀土地法第148條、第158條之規定自明。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）；且「市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，固不受土地法第九十七條及實施都市平均地權條例第四十八條(舊)所定，房租及地租最高限制之拘束」，最高法院54年台上字第1528號民事判例亦可參照。查本件被告廖幼莉租用系爭土地後，不僅與其配偶於其上經營鐵工廠，並將其他建物部分出租予被告呂嫺慧即八福果舖、量子生物科技有限公司營業等情，業據本院於104年7月20日到場履勘屬實，並有勘驗筆錄及現場照片可憑，則依法自不受土地法有關土地申報總價額年息10%之限制。原告已陳稱：因原告與被告廖幼莉原係好友關係，於99年間出租當時，係以較低價之租金每月23,000元計算，且免押金等情，核與被告廖幼莉所述：被告廖幼莉及其配偶林杉和，與原告夫妻係多年好友等語相符，參以系爭租賃契約確未收取押金，為租約內所明定，且一般租賃契約多有規定押金，以保護出租人，本件未規定押金，足證原告所述：於99年間出租當時，係以較低價之租金每月23,000元計算等語自堪採信，自難以每月23,000元來計算被告廖幼莉所受利益，此亦可從原告於租賃期滿前主張被告廖幼莉如欲續約時，要求續約之每月租金金額調整為每月87,000元（見原告104年5月27日原證6存證信函影本）足參。本院審酌系爭土地位於臺中市○○區○○○街○○○巷，屬臺中市7期重劃區南側，此為本院職權知悉事項，且附近住宅、大樓林立、旁邊設有停車場，附近經濟繁榮，此有本院履勘時所拍攝之照片可憑，而系爭土地於102年1月起申報地價為每平方公尺8,800元，有原告所提系爭土地之第一類謄本（見原證5）可憑，原告請求依被告廖幼莉使用系爭土地之利益，以申報地價年息百分之10，本院認被告廖幼莉既以營業使用，並出租他人，本不受上開申報地價年息百分之10之限制，而原告亦僅請求以申報地價年息百分之10加以計算，本院認上開請求自為恰當。依此計算原告對被告廖幼莉請求自租賃期滿之104年3月1日起至交還系爭土地之日止，按月給付相當於不當得利之損害金，於59,322元【計算式：8,800×808.94（建物占用系爭土地總面積）×10%÷12＝59,322，元以下四捨五入】為有理由，應予准許。逾此部分之請求金額則無理由，應予駁回。
⒊按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之
賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條第2項定有明文。又按民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就本來之給付或違約金擇一請求，不得併為請求；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求本來之給付；而當事人所定違約金究竟屬於何種，應依當事人之意思定之，倘當事人未予約定，則視為以預定債務不履行之損害賠償為目的，此觀民法第250條第2項規定，及最高法院73年度台上字第4284號判決意旨參照。依此規定，違約金可分為「損害賠償額預定性」及「懲罰性」之二種，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額，後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。查系爭租賃契約第5條違約處罰之第2項約定：「乙方（即被告廖幼莉）於終止租約或租賃期滿不交還土地者，應自終止租約或租賃期滿之翌日起，至遷讓交還終了之日止，按租金二十倍金額，按月（不足一個月以一個月計）加計懲罰性違約金」，兩造亦坦承系爭租賃契約書第5條所定違約金，確實為懲罰性違約金（見前述不爭執事項⒍），故原告另請求違約金自有理由。原告雖依系爭租賃契約可請求按租金二十倍計算之違約金，惟本件僅請求按五倍計算之違約金即每月115,000元，被告廖幼莉則主張仍有違約金過高情形，故本件應再審酌者，為原告請求違約金是否過高？⒋按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條定有明文；而衡量違約金是否相當，即須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。又上開違約金酌減之規定，不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用，最高法院79年台上字第1915號、51年台上字19號判例及70年度台上字第3796號判決意旨可資參照。又按違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院87年度臺上字第2563號民事判決要旨參照）；亦即契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。而債務已為一部履行者，法院亦得比照債權人所受利益，減少其數額。是當事人所受之一切消極損害（即可享受之預期利益）及積極損害，均應加以審酌（最高法院84年度臺上字第978號民事判決要旨參照）。被告廖幼莉雖主張其承租系爭土地，興建400餘萬元土地興建建物，因原告請求拆除，令被告廖幼莉可能損失慘重，且租約存續期間，其均依約履行租金債務，按民法第203條法定利息週年利率百分之5計算，應酌減6,555元後，再按同法第252條規定酌減至一成即10,845元云云，惟查，被告廖幼莉並未提出其興建400餘萬元之證據，且原告依約本得於租賃期滿要求被告廖幼莉拆屋還地，且不得要求原告補償，業如前認定，況被告廖幼莉依系爭租賃契約給付租金，本屬依約給付，且依前述說明，該租金已明顯過低，則被告廖幼莉於租賃期滿後未依約拆除任何房屋及返還任何土地，自不得主張有一部履行之情形，又系爭租賃契約既有期滿拆除之規定，難證明確有原告口頭承諾之情，業如前認定，故被告廖幼莉即使確有承租後始願投入心血，花費近400餘萬元興建建物之情，亦屬其自行評估之範圍，其既於原告詢問其是否續約時不予回應，難認此可歸責於原告，參以原告於本件依約本可請求依租約20倍即每月460,000元之違約金，其僅請求每月115,000元之違約金，換算為前述相當不當得利租金每月59,322元，則僅約為1.94倍，故本院認並無被告廖幼莉主張過高情形，如被告廖幼莉認為該違約金其無法負擔，依約自應儘速拆屋還地，將系爭土地交還原告方為合理。從而，本院認原告得向被告廖幼莉主張之違約金應為每月115,000元，自為有理由，應予准許。
五、綜上所述，原告請求被告廖幼莉拆屋還地，並請求被告呂嫺慧即八福果舖應自附圖所示編號B部分之地上物及編號B1部分之雨遮遷出，被告量子生物科技有限公司應自附圖所示編號C部分之地上物及編號C1部分之雨遮遷出，及請求被告廖幼莉給付104年3月1日起至交還土地止，每月相當於租金之59,322元，及每月給付115,000元之違約金，為有理由，逾此部分之請求則非有據，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及立證方法，經核於判決結果不生影響，爰不逐一論述。
八、訴訟費用負擔之依據：原告請求雖有一部駁回，惟因僅涉及被告占用土地旁有一小部分為空地，故本院認仍應由被告依民事訴訟法第79條、第85條第1項負擔。
中 華 民 國 104 年 9 月 17 日
民事第三庭 法 官 黃建都正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 9 月 17 日
書記官