臺灣臺中地方法院民事判決 104年度重訴字第541號原 告 寶來營造股份有限公司法定代理人 林賜郎訴訟代理人 方志偉律師複代 理 人 陳泓鋼被 告 司徒勝強訴訟代理人 陳鎮律師複代 理 人 李淑娟律師訴訟代理人 許富雄律師被 告 麗華視聽歌唱有限公司法定代理人 司徒勝強上列當事人間返還不動產等事件，本院於中華民國105 年4 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告麗華視聽歌唱有限公司應將臺中市○○○街○○○ 號12樓之1建物騰空並返還予原告。
被告麗華視聽歌唱有限公司應自民國一○三年七月十七日起至返還前項建物之日止，按月於每月十八日前給付原告新臺幣壹萬捌仟元，及自各該給付日之翌日（即每月十九日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項，原告得假執行；但被告麗華視聽歌唱有限公司如以新臺幣肆拾參萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款定有明文，又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（見最高法院民國100 年度台抗字第716 號民事裁判意旨）。本件原告起訴時以麗華視聽歌唱有限公司（下稱麗華公司）之法定代理人司徒勝強個人為被告，嗣因被告司徒勝強抗辯系爭建物之占有使用人為被告麗華公司，原告遂於105 年3 月22日以書狀追加麗華公司為被告，並變更第一、二項聲明為：「一、被告司徒勝強與被告麗華視聽歌唱有限公司應將臺中市○○○街○○○ 號12樓之1 建物（下稱系爭建物）騰空並返還予原告。二、被告司徒勝強與被告麗華視聽歌唱有限公司應自10
3 年7 月17日起至返還系爭建物之日止，按月於每月18日前給付原告新臺幣（下同）90,000元，及自各該給付日之翌日（即每月19日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」等語（見本院卷第177 頁、第186 頁正背、面），其追加之訴與原告請求之基礎事實均為請求被告返還無權占用系爭建物，屬同一受侵害之社會基礎事實，且具有相互關連性，其訴訟證據資料均得相互援用，無甚礙訴訟終結，並具有統一解決紛爭之效用，揆諸首揭說明，應予准許。
乙、實體方面：
壹、原告起訴主張：
一、原告於102 年8 月14日以債權人之地位承受本院民事執行處強制執行拍賣之系爭建物，並於103 年1 月22日取得所有權登記。原告於102 年8 月14日承受系爭建物後並辦妥相關手續後，即積極處理系爭建物，而系爭建物業遭被告麗華公司及其負責人即被告司徒勝強占用，經多次與被告司徒勝強磋商，亦出示原告為系爭建物之所有權人之證明。雙方於103年2 月10日本已達成由被告自103 年2 月1 日至106 年7 月31日承租系爭建物，每月租金9 萬元，於系爭建物斷水斷電期間僅需繳納半額租金即4 萬5 千元之合意並簽立契約書（下稱系爭103 年租賃契約書，即原證2 ），然原告要求雙方至案外人陳毓倫民間公證人事務所公證時被告司徒勝強以並未攜帶被告麗華公司印鑑資料為由與原告改期，並承諾於隔日將契約書第5 條所載之押租金及第1 期租金匯入原告之帳戶。惟被告司徒勝強於103 年2 月11日並未依約將款項匯入，卻辯稱股東不同意，建物有嚴重漏水情形及建物尚在斷水斷電中，系爭103 年租賃契約書未經公司用印並不生效云云，而欲以再協商調降租金為由，拒絕匯入押租金而僅匯入第
1 期租金之4 萬5 千元。嗣經原告訴訟代理人以電話向被告司徒勝強表示不同意片面調降租金，並要求被告攜帶公司印鑑章簽立正式契約並為公證時，被告司徒勝強即未為回應，反要求先將系爭建物恢復水電，並由訴外人何宗陽建築師不斷出面向原告索討復水復電之各項文件，原告本於善意同意先恢復水電，並委請訴外人楊金順律師函告被告司徒勝強係無權占用，應於一定期間內遷離等語通知被告司徒勝強。系爭建物恢復水電後，被告竟仍在系爭建物內使用系爭建物營業牟利，原告雖深感不忿，仍願予被告以合法使用之機會，並請被告司徒勝強至位於臺北市之景德法律事務所共商合約之簽訂，亦表明原告之條件為系爭103 年租賃契約書上所載。然被告司徒勝強辯稱6 月已無時間，遂於當日約定雙方於
103 年7 月4 日下午3 時至上揭地點，然被告司徒勝強仍辯稱其事忙不願出席，足認被告司徒勝強即無簽約誠意，爰於
103 年7 月7 日再由景德法律事務所函請被告司徒勝強於文到後7 日內搬離並通知原告點交。被告司徒勝強於103 年7月9 日收得上揭函件迄今已1 年仍未搬離，其侵害原告所有權甚鉅。爰依民法侵權行為、物上請求權等規定，為如下之請求：
（一）被告二人明知其未與原告簽立租約，仍無權占用系爭建物並於系爭建物營業牟利之行為，屬侵權行為，對原告須負返還系爭建物及損害賠償之責，原告於拍賣而承受系爭建物後，多次與被告司徒勝強協商，甚至簽立系爭103 年租賃契約書在案，可知被告二人實已明知原告為系爭建物之所有權人，而其等並無合法使用權，然被告司徒勝強不依約給付押租金，復表示系爭租賃契約書並未用印云云不生效力，更以租金過高為由拒絕與原告簽立正式契約書並為公證，反藉股東開會云云拖延時間，更至少於103 年6 月22日占用系爭建物營業謀取利益，自屬明知系爭建物為原告所有且已無使用權，復本於為自己不法之利益，自居所有權人或有權使用人之地位占用系爭建物，依民法第767條，原告自得請求其返還。
（二）被告二人應給付原告相當租金之不當得利每月9 萬元：被告二人占用原告之房地係屬無權占用，已如前述，則其拒不返還，依最高法院61年度台上字1695號判例意旨，應依民法第179 條前段規定，給付相當租金之不當得利予原告。原告本與被告麗華公司就系爭建物訂立系爭103 年租賃契約書，詎料被告二人拒絕履約，其所應給付之相當租金之不當得利，應以該契約書所載金額即每月9 萬元計算。
二、被告司徒勝強固辯稱其於102 年8 月16日與系爭建物之前所有權人即訴外人鉅策有限公司（下稱鉅策公司）簽有系爭建物之租賃契約（下稱系爭102 年租賃契約書，即原證6 、被證5 ），租期至107 年云云，然經原告與鉅策公司法定代理人張鴻翔及其委託處理系爭建物租賃事宜之周正輝確認後，得知鉅策公司並未與被告司徒勝強簽立系爭102 年租賃契約書，且被告亦未依約繳納系爭建物之管理費每月63,857元，該費用均為原告按月繳納，故系爭102 年租賃契約書之租賃關係實屬無效，自不得以此租約對原告主張其係合法租賃。
三、系爭建物於102 年6 月10日即經地政機關為查封登記，法院執行人員實際前往系爭建物所在之現場張貼封條則是102 年
7 月1 日。而按實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。
被告執於102 年7 月1 日查封後之102 年8 月16日簽署之系爭102 年租賃契約書契約為抗辯，不論其真實性與否，依強制執行法第51條規定，並無拘束原告之效力。再者，拍賣公告記載欄位實際上屬觀念通知性質，僅為告知應買不動現況究係為何，供應買人參酌之用，亦無實質確認力。另被告麗華公司係基於與鉅策公司102 年8 月16日之租賃契約而使用、佔有並繳納租金，該租賃契約因適用強制執行法之規定對原告不生效力時，可否即謂被告得退而主張自102 年8 月16日起依民法第451 條規定所生之不定期租賃關係，實有可議。況本件被告占用系爭不動產，其本係主張依系爭102 年租賃契約書合法使用云云，可知其主觀上並無與鉅策公司有任何租約屆滿默示同意之情形，而該系爭102 年租賃契約書之租約亦非無效而僅係對原告不生效力。是兩造間或被告與鉅策公司間均無成立不定期租賃契約關係之可能，縱認被告與鉅策公司可能成立不定期租賃關係，且依最高法院67年度第
9 次民事庭總會決議意旨，被告亦不得對原告主張不定期租賃之法律效果。
三、聲明：
（一）被告司徒勝強與被告麗華視聽歌唱有限公司應將臺中市○○○街○○○ 號12樓之1 建物騰空並返還予原告。
（二）被告司徒勝強與被告麗華視聽歌唱有限公司應自103 年7月17日起至返還系爭建物之日止，按月於每月18日前給付原告90,000元，及自各該給付日之翌日（即每月19日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（三）第二項聲明，原告願供擔保，請准為假執行之宣告。
貳、被告之答辯：
一、被告司徒勝強之答辯：
（一）系爭建物係被告麗華公司於100 年8 月16日向原告之前手鉅策公司所承租，租期自100 年8 月16日至102 年8 月15日，屆期後雙方再於102 年8 月16日另行簽訂租約續租5年（即系爭102 年租賃契約）。被告司徒勝強雖係被告麗華公司之法定代理人，並代表被告麗華公司與鉅策公司之實際負責人周正輝簽署上開2 份租賃契約書，但被告司徒勝強個人與被告麗華公司仍係不同之權利主體，系爭建物之承租人與占有人均係被告麗華公司，而非被告司徒勝強個人，原告訴請被告司徒勝強個人返還並賠償其相當於租金之損害即每月90,000元，顯無理由。
（二）原告於臺中地方法院檢察署103年偵字第24829號之案件中，係夥同周正輝共同誣指系爭租賃契約書係被告司徒勝強所偽造云云。惟經檢察官調查後，確認上開租賃契約書上之鉅策公司與周正輝提出之大、小章所蓋出之印文相符，且前期之租約於102 年8 月15日期滿後，周正輝仍持續收取102 年9 月至12月之4 個月租金，周正輝於偵查時更坦承其實際收取的租金係到103 年1 月等語。周正輝雖另陳稱可能是被告於100 年年中時向其借用公司大小章去會計師那邊辦理麗華公司營業項目變更時所偽造云云。然亦經檢察官以當時系爭建物之租賃期間尚有近2 年，被告如何能遇見2 年後該房屋會被查封拍賣，會有偽造租約之需求，而預先偽造一個生效日期為2 年後之假租約等語予以否定。周正輝雖於本院審理時再次證稱上詞，惟就何時借用印章給被告司徒勝強乙事，則改稱是102 年3 月、4 月云云，經被告訴訟代理人提示其在檢察官103 年12月26日偵查時已證稱大約是在100 年年中，及另一證人方登福於偵查中作證時說大約是兩、三年前，以質疑其上開證詞後，周正輝始改稱因為時間久了，記不得云云，顯然周正輝係刻意隱瞞、捏造事實。故系爭102 年租賃契約書確實真正，被告麗華公司確實為系爭建物之合法承租占有使用人，而依強制執行法第98條第1 項及土地登記規則第33條規定，原告公司取得系爭房屋所有權之時間顯然係在103 年12月30日，是依民法第425 條第1 項之規定，被告麗華公司與鉅策公司於102 年8 月16日所簽訂系爭租賃契約書，對其後受讓系爭建物所有權之受讓人仍繼續存在。被告麗華公司僅有於星期日在系爭建物內營業，根本不知系爭建物有遭法院查封之情事；而周正輝於102 年8 月間代理鉅策公司前來與被告司徒勝強所代表之被告麗華公司簽訂系爭租約時，亦未曾將查封之情告知被告司徒勝強，是無論被告司徒勝強或被告麗華公司，對於簽訂系爭102 年租賃契約書是否會侵害系爭建物之債權人或拍定人之權利乙事，均是屬善意之第三人，無任何故意或過失可言，此業經臺中地檢署與臺中高檢署所認定，並據此對被告司徒勝強做成不起訴處分並駁回原告之再議聲請，其處分內容亦認得依民法第425 條第1 項規定，系爭租約對其後受讓之原告確實仍繼續存在。
（三）原告於拍賣取得系爭房屋前，因知悉被告為菲律賓華僑，看不懂中文字義及不諳中華民國法律，意圖為自己不法之利益，一再向被告司徒勝強詐稱原告才是系爭房屋真正所有權人，被告麗華公司與鉅策公司所簽訂系爭102 年租賃契約書無效，及經原告向鉅策公司聯絡查詢結果，並無該租賃契約之存在，被告麗華公司必須與原告另簽訂高額租金之租賃契約云云，使被告司徒勝強陷於錯誤，而代表被告麗華公司與原告另簽立系爭103 年租賃契約書，此有臺中地方法院檢察署103 年偵字第24829 號不起訴處分書可稽。又原告之法定代理人林賜郎要去日本4 天，並向被告表示擇日再辦理後，即無下文，系爭103 年租賃契約書，因雙方未依約定會同辦理公證，而告無效，此經原告之告訴代理人於臺中地檢署103 年8 月20日偵訊時所承認外，原告起訴所提出之景德法律事務所103 年7 月7 日律師函亦承認系爭103 年租賃契約書並未簽成。是兩造所主張系爭103 年租賃契約書不能簽成之原因雖不同，但系爭合約確實無效，仍屬事實，則系爭建物目前仍應係由被告麗華公司基於系爭102 年租賃契約而合法占有使用中，且被告麗華公司每月均按系爭約定自103 年2 月起，將每月18,000元之房租匯至原告公司所提供之遠東商業銀行台北襄陽分行00000000000000號之原告公司帳戶內。惟原告明知上情，亦無視上揭事實，仍誣指被告二人無權占有系爭建物，請求被告二人返還系爭建物並按月支付其90,000元云云，顯無理由。
（四）聲明：
1. 原告之訴駁回。
2. 如受不利判決，請准供擔保宣告免為假執行。
二、被告麗華公司之答辯答辯理由同被告司徒勝強之陳述，並聲明：1.請求駁回原告之訴及假執行聲請。2.如受不利判決，請准供擔保宣告免為假執行。
參、兩造經法院整理並簡化爭點，其結果如下（配合判決書之製作，於不影響爭點要旨下，依爭點論述順序整理內容或調整部分文字用語）
一、兩造不爭執之事項：
（一）系爭建物原為訴外人鉅策公司所有，其實際負責人周正輝於100 年8 月16日將之出租給被告麗華公司，並簽訂如被證四所示之租賃契約書（下稱系爭100 年租賃契約書），租期自100 年8 月16日至102 年8 月15日，租金每月18,000元。
（二）原告即執行債權人於102 年5 月23日以鉅策公司為執行債務人，並以其所有之臺中市○○○街○○○ 號12樓之1 房、地為執行標的聲請強制執行（下稱系爭執行事件），因該房地於99年間經另案辦理查封登記，系爭執行事件經本院執行處於102 年6 月10日發函臺中市中山地政事務所囑託辦理塗銷99年查封登記並接續辦理系爭執行事件之查封登記，經中山地政事務所回函表示於102 年6 月10日收件辦理查封登記完竣，另於102 年7 月1 日現場實際辦理查封行為，依照查封筆錄所示，建號466 、487 建物為空屋，無人使用，建號1075建物（即系爭門牌號碼○○○街000號12樓之1 屋頂之1 ）由第三人承租使用，並命執行債權人即原告查報租約內容，查封當日僅有原告到場，債務人及承租人均未到場，系爭執行事件於102 年8 月14日進行第一次拍賣之公告內已經載明建號1075建物由第三人使用，使用人及使用權源不明，拍定後不點交，系爭執行事件於102 年8 月14日進行第一次拍賣時，因無人投標，拍賣不成立，但原告表示願以底價承受，以債權抵繳，由原告承受該執行標的，本院執行處於102 年12月30日發給原告權利移轉證明書。
（三）本院執行處於102 年6 月10日發函囑託查封登記，及102年7 月1 日現場實際為查封行為時，被證四所示之系爭10
0 年租賃契約書均仍有效，查封筆錄亦記載建號1075建物有承租第三人之事實，根據拍賣公告並未除去該部分之租賃，至拍定止，該部分之租賃均未除去，且註明不點交。
（四）原告前以被證五所示之系爭102 年租賃契約書（租期自10
2 年8 月16日至107 年8 月15日，租金每月18,000元）係被告司徒勝強所偽造為由，認被告司徒勝強涉犯竊佔、行使偽造私文書等罪嫌，向臺中地檢署提出告訴，經該署偵查後，認被告司徒勝強無原告所指之上揭不法犯行，於10
3 年12月18日做成103 年度偵字第24829 號之不起訴處分書，經原告聲請再議後，業經臺中高檢署於104 年2 月4日以104 年度上聲議字第316 號處分書駁回確定在案，兩造同意援用該案卷證資料做為本案之證據方法。
（五）原證二所示之系爭103 年租賃契約書因契約當事人未完成簽署而無效。
二、兩造爭執之事項：
（一）系爭建物目前係由被告麗華公司占用或被告司徒勝強個人占用？
（二）被證五所示之系爭102 年租賃契約書（租期自102 年8 月16日至107年8 月15日）是否有效？
（三）原告請求被告司徒勝強與被告麗華公司將系爭建物騰空並返還予原告，是否有理由？
（四）原告請求被告司徒勝強與被告麗華公司應自103 年7 月17日起，至返還系爭建物之日止，按月於每月18日前給付原告90,000元，及自各該給付日之翌日（即每月19日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，是否有理由？
肆、本院之判斷：
一、系爭建物目前係由被告麗華公司占用或被告司徒勝強個人占用？
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。而民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例意旨參照）。又當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。民事訴訟法第279 條第1 項亦定有明文。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；民法第767 條第1 項固有明文。惟請求返還所有物之訴，應以現占有該物之人為被告，故主張他人無權占有其所有物者，須就該他人無權占有之事實加以舉證，始得對之主張所有物返還請求權。
（二）查本件原告起訴之初，係以被告麗華公司之法定代理人即被告司徒勝強個人為被告，主張其無權占有系爭建物，嗣因被告司徒勝強抗辯系爭建物之承租人是被告麗華公司，被告司徒勝強自始皆非承租人，系爭建物之占有使用人為被告麗華公司等語，原告遂於105 年3 月22日追加麗華公司為被告，並自認系爭建物為被告麗華公司占有並使用中等語（見本院卷第179 頁追加暨變更訴之聲明狀所載）。
且原告主張被告二人無權占有系爭建物係源自主張訴外人鉅策公司與被告麗華公司間於102 年間續簽系爭102 年租賃契約書之真正（嗣後改主張無論系爭102 年租賃契約書之真實性，依強制執行法第51條規定，並無拘束原告之效力），而原告復無法舉證被告司徒勝強個人有占有使用系爭建物之事實，故可認系爭建物之占有使用人僅有被告麗華公司一人，則原告對被告司徒勝強主張無權占有，自屬無據。
二、系爭102 年租賃契約書（租期自102 年8 月16日至107 年8月15日）是否有效？原告請求被告麗華公司將系爭建物騰空並返還予原告，是否有理由？
（一）查原告前於另案臺灣臺中地方法院檢察署103 年度偵字第24829 號刑事偵查案件中告訴被告司徒勝強涉嫌偽造被告麗華公司與鉅策公司簽訂之系爭102 年租賃契約書。惟該案經檢察官偵查後，確認系爭102 年租賃契約書之鉅策公司大、小章印文，與鉅策公司實際負責人周正輝於偵查中提出之大、小章所蓋出之印文確實相符（見本院卷第67頁即被證1 不起訴處分書第3 頁所載）；且被告麗華公司與鉅策公司前所簽訂之系爭100 年租賃契約（見本院卷第75至81頁被證4 ）於102 年8 月15日期滿後，鉅策公司之實際負責人周正輝仍持續收取被告麗華公司所給付之102 年
9 月至12月之4 個月租金，鉅策公司並開立租金收入之發票予被告麗華公司（見本院卷第91至102 頁被證6 ）；而周正輝於檢察官偵查時更進一步坦承伊實際收取的租金係到103 年1 月等語（見本院卷第69至70頁即被證1 不起訴處分書第3 至4 頁所載）。雖周正輝於偵查中另陳稱可能是被告於100 年年中時向其借用公司大小章去會計師那邊辦理麗華公司營業項目變更時所偽造云云，然經檢察官認以當時系爭建物之租賃期間尚有近2 年，被告司徒勝強焉能預見2 年後系爭建物會被查封拍賣，有事先偽造租約之需求，並預先偽造一個生效日期為2 年後之假租約等語而未予遽採。周正輝嗣雖於本院審理時再次證稱上詞，惟其就何時借用印章給被告司徒勝強乙事，已改稱是102 年3月、4 月云云，且經被告訴訟代理人提示其在檢察官103年12月26日偵查時已證稱大約是在100 年年中，及另一證人方登福於偵查中作證時說大約是2 、3 年前等節而質疑其上開證詞後，周正輝又改稱因為時間久了，記不得云云。顯見周正輝之證詞先後不一，存有疑點，尚難遽採。而原告除執證人周正輝之前後有瑕疵之證詞外，別無其他舉證足以證明系爭102 年租賃契約書係被告司徒勝強所偽造，則原告主張系爭102 年租賃契約書係被告司徒勝強所偽造乙節，尚難遽信。是以被告二人抗辯被告麗華公司與鉅策公司簽訂之系爭102 年租賃契約書係合法簽訂等語，尚堪採信。
（二）按強制執行法第76條第1 項、第3 項規定：查封不動產，由執行法官命書記官督同執達員依左列方法行之：一、揭示。二、封閉。三、追繳契據。已登記之不動產，執行法院並應先通知登記機關為查封登記，其通知於第一項執行行為實施前到達登記機關時，亦發生查封之效力。又不動產實施查封後，就查封物所為之移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力，強制執行法第
113 條準用第51條第2 項亦有明文。而所謂「其他有礙執行效果之行為」，係指處分行為以外，其他足以影響查封效力之行為，例如將查封物出租、出借等是；所謂債權人，應兼指聲請執行之債權人及拍定人而言；承租人就系爭房屋之租賃契約訂立於查封之後，執行法院不知情而未予排除，拍定人之拍定系爭房屋，係按無租賃條件支付價金，承租人竟執不定期且可轉租之租賃契約主張權利，當然影響被拍定人對拍賣價額之估計，對於執行效果，大有妨礙，依據前開說明，系爭房屋之租賃契約，對於拍定人既不生效力，承租人殊無依民法第425 條規主張其租賃契約對系爭房屋之承受人或買受人繼續存在之餘地（最高法院71年度台上字第3636號判決意旨參照）。復按甲之房屋出租與乙，後因負債，經法院查封，甲對該房屋即喪失處分或設定負擔之權，其對該房屋之繼續出租與否，更漠不關心，嗣於拍賣期間租期屆滿，乙仍繼續使用該房屋，甲雖未即為反對之意思表示，亦難認為有默示同意繼續出租之意思，乙自不能主張民法第451 條所定默示更新不定期繼續租約之效果，迨該房屋由丙拍定，取得權利移轉證書，丙遂以租賃關係業因租期屆滿而消滅，認乙為無權占有，訴請返還房屋，自非法所不許〔最高法院67年度第9 次民庭庭推總會議決議（二）參照〕。查：
1.系爭建物原為訴外人鉅策公司所有，其實際負責人周正輝於100 年8 月16日將之出租給被告麗華公司，並簽訂系爭
100 年租賃契約書，租期自100 年8 月16日至102 年8 月15日止。嗣原告即執行債權人於102 年5 月23日以鉅策公司為執行債務人，並以其所有之臺中市○○○街○○○ 號12樓之1 房、地為執行標的聲請強制執行，經臺中市中山地政事務所於102 年6 月10日收件辦理查封登記完竣，本院執行處人員則於102 年7 月1 日在現場實際辦理查封行為，依照查封筆錄所示，建號466 、487 建物為空屋，無人使用，建號1075建物（即系爭門牌號碼○○○街000 號12樓之1 屋頂之1 ）由第三人承租使用，查封當日僅有執行債權人即原告到場，債務人及承租人均未到場，執行人員命執行債權人即原告查報租約內容，嗣系爭執行事件訂於
102 年8 月14日進行第一次拍賣，其拍賣公告內已經載明建號1075建物由第三人使用，使用人及使用權源不明，拍定後不點交，後於102 年8 月14日進行第一次拍賣時，因無人投標，拍賣不成立，但原告表示願以底價承受，以債權抵繳，由原告承受該執行標的（相當於拍賣之拍定），本院執行處於102 年12月30日發給原告權利移轉證明書之事實，此為兩造所不爭執，已如前述。準此，原告即執行債權人聲請強制執行系爭建物之查封效力，於102 年6 月10日經地政事務所辦峻查封登記時，即已生查封效力，而原告為系爭執行事件之執行債權人及拍賣之承受人，系爭
100 年租賃契約於102 年8 月15日租期屆滿，其租賃關係即已消滅，不因執行法院是否知悉租賃關係已否消滅、有無除去租賃及變更拍定後不點交條件，而使該已消滅之租賃關係復活，是自斯時起系爭建物之原所有人即執行債務人鉅策公司即應受查封效力之拘束，不得再任意出租系爭建物予被告麗華公司，故鉅策公司於102 年8 月16日與被告麗華公司簽訂之系爭102 年租賃契約，僅於其二人間發生效力，但對身為執行債權人及拍賣承受人（相當於拍定人）之原告並不生效力。
2.被告麗華公司既不得對原告主張系爭102 年租賃契約之合法有效，則揆諸前開說明，本件自無民法第425 條所定租賃契約對於系爭建物之拍賣承受人〈即原告〉仍繼續存在（即「買賣不破租賃」）及民法第451 條默示更新不定期繼續租約等規定之適用餘地。是被告麗華公司抗辯本件應有民法第425 條之適用云云，要無可採。故被告麗華公司就系爭建物本於系爭100 年租賃契約關係之占有使用，於
102 年6 月10日發生查封效力後，在系爭100 年租賃契約於102 年8 月15日租期屆滿時起，因其租賃關係已消滅，則被告麗華公司對原告而言即不具合法占有使用權源，從而原告於取得系爭建物之所有權後，依民法第767 條之物上請求權請求被告麗華公司將系爭建物騰空並返還予原告，自屬有據，為有理由。
三、原告請求被告麗華公司應自103 年7 月17日起至返還系爭建物之日止，按月於每月18日前給付原告90,000元，及自各該給付日之翌日（即每月19日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，是否有理由？
（一）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條第1 項定有明文。無權占用他人之房地，使所有人受有不能使用房地之損失，而無權占有人受有使用房地代價之利益，此利益顯係相當於租金之利益，乃社會通常之觀念。本件被告麗華公司自102 年8 月16日起無權占有原告所有之系爭建物，而消極減免其應支付使用系爭建物之代價，即受有利益，並因而致原告占有使用系爭建物之權益受有損害，原告依民法第179 條不當得利之規定，訴請被告給付相當於租金之不當得利，即屬有據。
（二）原告雖主張原告本與被告麗華公司就系爭建物正進行簽訂系爭103 年租賃契約書，因被告麗華公司拒絕履約，而該租約實係原告所得請求之利益，因而主張被告麗華公司所應給付相當於租金之不當得利應以該契約書所載金額即每月90,000元為斷等語。被告麗華公司則認原告已承認兩造間並無任何租賃契約存在，原告以系爭103 年租賃契約書上所載之租金每月90,000元，作為本件請求相當於租金之不當得利，顯屬無據等語置辯。本院審酌系爭103 年租賃契約書因契約當事人未完成簽署而無效之事實，此為兩造所不爭執，則原告主張以系爭103 年租賃契約書所載租金每月90,000元作為計算相當於租金之不當得利之標準，難謂合宜及有據。而原告既未能提出其他合宜且有據之相當於租金之不當得利計算標準，本院參酌被告麗華公司與系爭建物之前所有人鉅策公司先前簽訂系爭102 年租賃契約書所約定之租金每月18,000元（租期自102 年8 月16日起至107 年8 月15日止），較能反應所有權人及承租人之主、客觀所認知占有使用系爭建物之利益，認原告請求被告麗華公司給付相當於租金之不當得利，以每月18,000元為宜，原告逾此範圍之請求，即屬無據，尚難准許。
（三）按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1 項、第2 項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233 條第1 項、第203 條亦有明文。本件原告請求被告麗華公司給付已發生之相當於租金之不當得利，既經原告起訴請求給付，而被告麗華公司迄未給付，自當應負遲延責任。至於原告請求後續到期之之相當於租金之不當得利部分，均係按月逐一給付之定期將來給付，於將來屆期時即條件成就而應為給付，被告麗華公司屆期未為給付，即應負遲延責任，則此部分原告請求被告麗華公司將來如任一期逾期未給付，應自各該逾期之次日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，亦屬有據。又被告麗華公司與鉅策公司之租賃契約所約定之租金係採月繳制，並至遲於每月18日前給付，此為被告麗華公司所是認（見本院卷第186 頁），則原告請求被告麗華公司應自原告發函催告被告麗華公司期滿後之103 年7 月17日起至返還系爭建物之日止，按月於每月18日前給付原告18,000元，及自各該給付日之翌日（即每月19日）起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，為有理由。
四、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項之物上請求權及第17
9 條不當得利規定，請求被告麗華公司應將系爭建物騰空返還原告，並自103 年7 月17日起至返還系爭建物之日止，按月於每月18日前給付原告18,000元，及自各該給付日之翌日（即每月19日）起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息等相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許，逾此範圍部分，則屬無據，應予駁回。至於原告對被告司徒勝強請求騰空返還系爭建物及給付相當於不當得利之租金部分，因原告既無法舉證證明被告司徒勝強有無權占有使用系爭建物之事實，所請自屬無據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、本件判決主文第二項之原告勝訴部分，原告請求宣告假執行（主文第一項部分未請求宣告假執行）。而本院所命被告麗華公司給付相當於租金之不當得利，迄至本件宣判日前，已累計金額432,000 元（18,000×24個月），尚未逾500,000元，本院應依職權宣告假執行；又被告陳明願供擔保，聲請宣告免假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，併予駁回。
七、本院審理結果雖認原告之訴一部有理由，一部無理由，惟就原告請求被告麗華公司給付之敗訴部分，僅係就不當得利部分為原告部分敗訴之判決，本院審酌此部分屬民事訴訟法第77條之2 第2 項規定之附帶請求，本即未計入訴訟標的價額；另就駁回原告對被告司徒勝強請求，因原告對被告司徒勝強與被告麗華公司請求之給付同一，屬主觀訴之合併而未分別計算訴訟標的價額。爰依民事訴訟法第79條規定，命被告麗華公司負擔本件訴訟費用。
八、依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第
2 項，判決如主文。中 華 民 國 105 年 6 月 23 日
民事第一庭 法 官 賴恭利正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 6 月 23 日
書記官 蘇文熙