臺灣臺中地方法院民事判決 104年度重訴字第619號原 告 何美菊訴訟代理人 吳瑞堯律師
莊典憲律師被 告 何應欽
何景瑞共 同訴訟代理人 馮鉦喻律師複 代理 人 陳創堂上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國106 年7 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告何應欽、何景瑞應將坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地上，如附圖編號Ｂ部分（面積八十平方公尺）、編號Ｄ部分（面積七平方公尺）、編號Ｅ部分（面積二十四平方公尺）、編號Ｇ部分（面積八十三平方公尺）等地上物拆除，並將該等地上物占用土地騰空返還予原告。
被告何應欽、何景瑞應給付原告新臺幣貳拾壹萬捌仟伍佰壹拾玖元，及自民國一百零四年十一月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國一百零四年九月一日起至返還前項土地之日止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟伍佰參拾陸元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決（除將來給付之訴部分外）於原告以新臺幣柒佰捌拾萬元為被告何應欽、何景瑞供擔保後，得假執行。但被告何應欽、何景瑞如以新臺幣貳仟參佰壹拾玖萬參仟捌佰陸拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款分別定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條亦有明定。
查原告起訴聲明為：（一）被告何應欽、何景瑞應將坐落於原告所有臺中市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）上如臺中市中興地政事務所（下稱中興地政事務所）民國
103 年5 月20日土地複丈成果圖編號C 部分以外之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還原告。（二）被告何應欽、何景瑞應給付原告新臺幣（下同）22萬5,277 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 %計算之利息，並自104年9 月1 日起至拆除前項地上物及返還前項土地予原告之日止，按月給付原告1 萬6,016 元。（三）願供擔保，請准宣告假執行。嗣於105 年4 月28日具狀變更聲明為：（一）被告何應欽、何景瑞應將坐落於系爭土地上如附圖即中興地政事務所105 年2 月2 日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號B （面積80平方公尺）、D （面積7 平方公尺）、E （面積24平方公尺）、G （面積83平方公尺）之地上物（下合稱系爭地上物）拆除，並將該部分土地騰空返還原告。（二）被告何應欽、何景瑞應給付原告21萬8,519 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 %計算之利息，並自104年9 月1 日起至拆除前項地上物及返還前項土地予原告之日止，按月給付原告1 萬5,536 元。（三）願供擔保，請准宣告假執行。經核原告上開聲明第1 項，係於訴訟中經地政機關測量後所為之補充，並未變更訴訟標的，僅更正事實上之陳述，且基於同一基礎事實；而聲明第2 項，則係依系爭地上物測量後之面積減縮請求之金額，合於首揭法條規定，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）坐落分割前臺中市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭基地）暨其上同段1246建號建物（門牌號碼為臺中市○○區○○路0 段000 號，下稱系爭建物），原同為訴外人何順約所有，至86年9 月9 日，何順約將系爭基地應有部分二分之一贈與其配偶何廖招，迄至94年12月18日何廖招死亡時為止，系爭建物全部與系爭基地應有部分二分之一之所有權仍登記於何順約名下。迨至95年10月16日，何順約將系爭基地應有部分二分之一贈與被告何應欽，復於96年10月16日何順約將系爭建物贈與被告何應欽、何景瑞，應有部分各二分之一。又何廖招之全體繼承人於102 年2 月26日簽署遺產分割協議書，約定何廖招遺產中之系爭基地應有部分由原告一人單獨繼承取得，並於102 年3 月18日辦畢繼承登記。嗣原告訴請分割共有物，經本院於103 年
6 月27日以102 年度重訴字第542 號判決分割，原告、被告何應欽分別取得臺中市○○區○○段○○○ ○號（即系爭土地）、285-7 地號土地。
（二）被告2 人於97年1 月30日與訴外人燦坤實業股份有限公司（下稱燦坤公司）簽訂建物租賃合約（下稱系爭租約），將系爭建物所有權全部出租予燦坤公司使用，租賃期間自97年1 月1 日起至106 年12月31日止，然因上開分割共有物訴訟，被告與燦坤公司遂於判決後約103 年9 月間提前終止系爭租約。於燦坤公司承租前之96年10月16日，就附圖編號D 、E 、G 之屋頂原係鐵灰色及米白色鐵皮，且編號G 部分原係開放空間，並未搭蓋壁面而形成封閉空間，惟燦坤公司於承租後，就附圖編號D 、E 、G 部分之屋頂將之變更為黃色鐵皮，且就編號G 部分施作黃色鐵皮牆面而形成封閉空間，達到具有遮風避雨之一定經濟上效用之建物，並於G 部分開設一出入口，顯見附圖編號D 、E 、
G 部分均為燦坤公司承租期間所改建或增建之地上物，至於編號B 部分之鋼構雨遮及鐵捲拉門與編號E 部分之鐵架雨遮，均非房屋，自無法定租賃關係之適用。綜上，依系爭租約第6 條第2 項約定，燦坤公司已將系爭地上物之事實上處分權移轉予被告，而系爭地上物占用原告系爭土地均無合法權源，故被告就系爭地上物自有拆除之權限。原告於上開分割共有物判決後，即103 年6 月28日業已單獨取得系爭土地之所有權，而被告為系爭地上物之事實上處分權人，亦為現在無權直接占有系爭土地之人，爰依民法第767 條第1 項前段、中段規定，請求被告拆除系爭地上物，並將該部分土地騰空返還予原告。併依民法第179 條規定，請求被告給付自103 年6 月28日起至104 年8 月30日相當於租金之不當得利21萬8,519 元及其利息，暨自10
4 年9 月1 日起至拆屋還地之日止，按月給付原告1 萬5,
536 元等語。
（三）並聲明：1.被告何應欽、何景瑞應將坐落於系爭土地上之系爭地上物拆除，並將該部分土地騰空返還原告。2.被告何應欽、何景瑞應給付原告21萬8,519 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自104年9 月1 日起至拆除前項地上物及返還前項土地予原告之日止，按月給付原告1 萬5,536 元。3.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）原告主張被告於將系爭建物出租予燦坤公司期間，燦坤公司增建或改建系爭地上物，且因租約終止而由被告取得事實上處分權，是被告自應拆除後將土地騰空返還原告，惟原告前以被告共有之系爭建物坐落於系爭土地為由，主張基於法定租賃關係而訴請給付租金，由本院102 年度重訴字第609 號審理在案，被告雖於該案中主張兩造間應為使用借貸關係，難謂被告係無權占有。另依行政院農業委員會林務局農林航空測量所提供之86年6 月23日、96年10月16日及97年10月8 日等航照圖比對附圖可知，系爭地上物均係何順約將系爭基地應有部分二分之一移轉登記予何廖招（即86年9 月9 日）前，即已興建完成，而非燦坤公司承租期間所增建，是系爭地上物既係在86年9 月9 日前已存在，自應適用民法第425 條之1 法定租賃關係，被告即屬有權占有。又附圖編號B 部分之雨遮，依司法院釋字第93號解釋，仍不失為定著物之性質，而認為不動產，原告主張編號B 部分非屬定著物或房屋，不足憑採。
（二）原告雖主張其自103 年6 月28日即為系爭土地所有人，且原告認增建之未保存登記建物係由燦坤公司所搭建，占用至103 年9 月間，則在燦坤公司占用期間，被告並非受有利益之人，原告主張被告應返還自103 年6 月28日起至燦坤公司實際搬遷時止，相當於租金之不當得利，應屬無據。實則，原告因繼承取得之系爭土地，原係由何廖招全體繼承人同意由被告何應欽繼承，有95年5 月23日遺產分割協議書可證，嗣被告何應欽為維手足情誼，乃同意將系爭土地由原告單獨繼承，亦有原告提出之102 年2 月26日遺產分割協議書為憑，原告在單獨繼承系爭土地後，既在10
2 年間向被告提起給付租金訴訟（即本院102 年度重訴字第609 號），即無再為本件訴訟之必要，且在未經法院核定地租數額前，原告應無直接請求被告給付地租之權利。另系爭地上物既有法定租賃關係之適用，則因原告於103年9 月2 日雇工在系爭建物門口架設鐵架及圍籬，致系爭建物無法發揮其經濟效用，被告自得行使同時履行抗辯。末以，縱認原告聲明第2 項主張於法尚非無據，惟核定相當於租金之利益，應以目前使用狀況為準，不能以預設假想之日後可能使用情形為準，系爭地上物迄今仍部分空置，無人願意承租，被告實無從利用基地之經濟價值，遑論有何所受利益可言，故應以申報地價年息2%為宜。
（三）並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張系爭建物及建物坐落之系爭基地，原屬何順約所有，何順約於86年間將系爭基地應有部分二分之一贈與其配偶何廖招，於同年9 月9 日完成登記，復於95年9 月間將其所有系爭基地應有部分二分之一贈與被告何應欽，並於同年10月16日完成登記，又何廖招在94年12月18日死亡後，其全體繼承人乃在102 年2 月26日作成遺產分割之協議，約定由原告繼承被繼承人何廖招於系爭基地應有部分，並經原告於10
2 年3 月18日辦理分割繼承登記完畢；另何順約於96年間將其所有系爭建物贈與被告2 人，其2 人共有系爭建物，應有部分各二分之一，並於同年10月16日完成登記；系爭基地嗣經原告訴請分割，經本院於103 年6 月27日以102 年度重訴字第542 號判決分割，原告取得系爭土地，被告何應欽則取得285-7 地號土地；而被告2 人於97年1 月30日與燦坤公司簽訂系爭租約，將系爭建物所有權全部出租予燦坤公司使用，租賃期間自97年1 月1 日起至106 年12月31日止，然因上開分割共有物訴訟，被告與燦坤公司遂於判決後約103 年9月間提前終止系爭租約等事實，為被告所不爭執，並有土地、建物登記第二類謄本、異動索引、遺產分割協議書及本院
102 年度重訴字第542 號民事判決影本、系爭租約影本等為證，堪先認定屬實。
四、原告復主張依系爭租約之約定，燦坤公司已將系爭地上物之事實上處分權移轉予被告，而系爭地上物占用原告系爭土地均無合法權源，原告得依所有物返還請求權請求被告拆除系爭地上物及返還該部分土地，並給付相當於租金之不當得利等情，為被告2 人所否認，並以前詞置辯，茲就兩造爭點分述如下：
（一）原告依民法第767 條規定，請求被告將如附圖所示系爭地上物拆除，並將所占用土地返還予原告，有無理由？
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。
又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字笫1120號判決意旨參照）。經查，如附圖所示編號B 部分之鋼構雨遮、D 部分之主體建物增建部分、E 部分之鐵架雨遮、G 部分之主體建物增建部分等地上物，均係坐落於系爭土地上等情，有土地登記謄本、兩造提出之現場照片等件附卷可稽（見本院卷第22頁、第13至20頁、第41至50頁），復經本院會同兩造及中興地政事務所至現場勘驗測量後，製有勘驗筆錄及如附圖之土地複丈成果圖在卷可考，堪信屬實，足證系爭地上物確有占用系爭土地之情。
2.被告辯稱系爭地上物均係在何順約將系爭基地應有部分二分之一移轉登記予何廖招（即86年9 月9 日）前，即已興建完成，而非燦坤公司承租期間所增建，自應適用民法第
425 條之1 法定租賃關係，被告即屬有權占有等語。惟按土地與房屋為個別獨立之不動產，係不同之所有權客體，然房屋性質上不能脫離土地而存在，使用房屋必須同時使用該房屋之基地，房屋對其基地自須具有使用權方可。此於房屋與基地同屬一人所有，土地所有人本於其土地所有權得為土地之用益，興建房屋而使其具有土地之使用權者，固不生問題，但土地與房屋分屬不同人所有時，房屋如就土地未取得使用權，勢必造成無權占有土地，導致須拆除房屋，因而有害社會經濟及公共利益之結果，故於88年
4 月21日民法修法時將最高法院48年度台上字第1457號判例、73年度第5 次民事庭會議決議之見解明文化，增訂第425條之1第1 項規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制」，以資規範，此規定僅適用於房屋與其土地之關係，房屋以外之建築物則無適用之餘地，且依民法第425條之1規定得成立租賃關係者，須以土地或房屋讓與時業已存在，並具有相當之經濟價值為要。經查：
⑴證人即被告何應欽配偶林柏伶於本院審理時具結證稱：我
與何應欽於81年12月4 日結婚，婚後知道系爭建物及土地之事，系爭建物一直都是出租使用，於出租予燦坤公司期間，燦坤公司有在附圖所示G 、F 中間增建一面牆，G 部分本來是停車棚，租予燦坤公司後，燦坤公司於G 部分增建一道牆，其他部分都是在伊結婚後就存在的，燦坤公司只是後來將建築物塗成黃色等語（見本院卷第182 頁反面至第184 頁）；證人即97年間燦坤公司文華店店長王宗邦於本院具結證稱：我於文華店97年開幕時擔任店長，不到
1 年調至總公司，文華店地址為臺中市○○區○○路0 段
000 號，使用之土地與建物是向他人承租，承租期間沒增建或改建，只有做修繕，本院卷第41頁照片之拉門及雨遮（即附圖B 部分）及第44頁上方照片雨遮（即附圖E 部分）是原來就有，第47頁上方照片原為修車廠，我們賣場需要密閉空間，所以加了一面黃色鐵皮牆面（即附圖G 部分），臨合江街牆面不是我們封的，第45頁上方照片窗戶外面的黃色鐵皮也是我們裝設的（即附圖D 部分），其他都不是我們建的，是用噴漆，航照圖中黃色屋頂是我們翻修，原本是石棉瓦屋頂，因為有破損我們翻修弄成黃色鐵皮屋頂，主結構沒動等語（見本院卷第281 至283 頁）；證人即燦坤公司區督導郭志成於本院具結證稱：曾到過文華店看營運狀況，但沒在文華店服務過，文華店之土地是向他人承租，承租期間燦坤公司沒有就系爭建物增建或改建，只有上黃色油漆，建物都是原來就有的，本院卷第41頁照片中之拉門非燦坤公司所建，第42頁照片中之雨遮（即附圖B 部分）非燦坤公司所建，第44頁照片中之雨遮（即附圖E 部分）亦非燦坤公司所建，第46、47頁照片上牆面不是燦坤公司所建（即附圖D 、G 部分），我不確定到底有無增建，因為我到文華店督導時看到的現況就如照片所示等語（見本院卷第283 至285 頁）；證人即原告姐姐何麗華則具結證稱：我住在燦坤公司後方合江街上住了32年，燦坤公司承租時有就系爭建物增建或改建，本院卷第41頁照片中拉門原來好像沒有，第42頁照片中雨遮（即附圖
B 部分）不知道是否為燦坤公司所建或原本就有，第44頁上方照片中雨遮（即附圖E 部分）、第46、47頁照片上方黃色牆面原來沒有，租給燦坤公司後才有等語（見本院卷第286 頁）。
⑵觀諸上開證人之證述，證人何麗華就系爭地上物是否原已
存在或燦坤公司承租期間所增建或改建，與其他證人所述不相符，且證人何麗華為原告姐姐，其證詞難免有所偏頗，容非可採。又證人郭志成與王宗邦就附圖所示D 、G 部分地上物是否為燦坤公司所建乙節所述不一致，查證人郭志成為燦坤公司區督導，僅有在視察分店營運狀況時方會至系爭建物視察，而證人王宗邦為燦坤公司文華店之店長，對該店之狀況當較證人郭志成瞭解，故應以證人王宗邦之證述較為可採。準此，如附圖所示B 、E 部分之雨遮並非燦坤公司所增建，而係燦坤公司承租前即已存在，而燦坤公司就附圖所示D 部分窗戶外裝設黃色鐵皮，就附圖所示G 部分增建一面黃色鐵皮牆面，使原本開放之修車廠成為一封閉空間，而使該G 部分達到足以遮風避雨具有構造或使用上之獨立性及一定經濟效用之建物，堪可認定。從而，如附圖所示B 、E 部分之雨遮，係與系爭建物結合之附屬設備，並非民法第66條第1 項所指之土地上定著物，亦非房屋，揆諸前揭說明，自無民法第425 條之1 法定租賃關係之適用。另附圖所示G 之主體建物增建部分，既為燦坤公司承租期間所增建，且已使該部分成為具有經濟效用之建物，則非86年9 月9 日屋地同屬何順約一人所有時即已存在，亦無民法第425 條之1 之適用。至附圖所示D之主體建物增建部分，依證人王宗邦之證述，僅能證明燦坤公司有於窗戶外裝設黃色鐵皮，不能證明D 部分增建是否為86年9月9日前即已存在，且依卷附航照圖亦無法判斷被告上開所辯為真，而被告既為系爭建物之所有權人，對於D 部分為系爭建物之增建部分並不爭執，然被告未能舉證證明D 部分地上物占有系爭土地有合法權源，自屬無權占有。
3.綜上所述，被告就附圖所示編號B 、D 、E 、G 等系爭地上物均不得主張民法第425 條之1 租賃關係，而屬無權占有，又編號G 部分地上物雖屬燦坤公司承租期間所建，然依系爭租約第6 條第2 項約定，於租約終止時，成為租賃標的物之一部分，歸被告所有。從而，原告本於民法第767條第1項之法律關係，訴請被告將系爭地上物拆除後，將所占用土地返還予原告，自屬有據。
（二）原告依民法第179 條之規定，請求被告給付自103 年6 月28日起至104 年8 月30日相當於租金之不當得利21萬8,51
9 元及法定遲延利息，並自104 年9 月1 日起至返還土地之日止，按月給付原告1萬5,536元，有無理由？
1.按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例要旨可參）。
再建築房屋之基地租金，依土地法第105 條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息10% 為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定係指法定地價而言，又法定地價依土地法第148 條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，未於該期間內申報者，則應以公告地價為其申報之地價。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定，並非必達申報總地價年息10% 最高額（最高法院68年台上字第3071號判例可資參照）。
2.原告主張被告無權占用系爭土地，如附圖所示之編號B 部分（面積80平方公尺）、編號D （面積7 平方公尺）、編號E （面積24平方公尺）、編號G （面積83平方公尺），面積合計194 平方公尺，被告顯受有使用前開土地之利益，而原告則受有無法使用前開土地之損害，且原告所受之損害與被告因而獲取之利益具有因果關係，則原告主張依民法不當得利法律關係訴請被告給付相當於租金之不當得利，自屬有據。再原告主張依土地法第105 條準用同法第97條之規定，以系爭土地之申報地價年息10% 計算被告獲取之不當得利，本院審酌被告使用系爭土地位於臺中市○○區○○路3 段，鄰近成都路，所在地點交通便捷，附近商家林立，生活機能良好等情，認原告請求按申報地價10% 計算其所受相當於租金之損害，核屬適當。而系爭土地
102 年1 月起之申報地價為每平方公尺9,609.6 元，有土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第22頁）。依此計算，原告請求自103 年6 月28日（即102 年度重訴字第542 號分割共有物判決翌日）起至104 年8 月30日，共計1 年2 月又2 日相當租金之不當得利金額為21萬8,519 元【計算式：9,609.6×194×10％×（1＋2/12＋2/365 ）＝218,519，元以下四捨五入】，及自起訴狀繕本送達翌日即104 年11月12日起至清償日止計算之法定遲延利息，暨自104年9月1日起至騰空返還土地之日止，按月給付1萬5,536元（計算式：9,609.6×194×10％÷12＝15,536），於法有據，應予准許。
3.至被告另抗辯於燦坤公司占用期間，其並非實際受有利益之人云云。然被告所有系爭地上物無權占用系爭土地，並將系爭地上物出租予燦坤公司，致原告無法使用收益，則依社會通常觀念，被告獲有相當於租金之不當得利，並因而致原告無法使用收益而受有損害，是被告所辯，即無可採。
五、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項、第179 條規定，請求被告將坐落於系爭土地上之系爭地上物拆除，並將該部分土地騰空返還原告，暨給付原告21萬8,519 元，及自起訴狀繕本送達翌日即104 年11月12日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自104 年9 月1 日起至拆除前項地上物及返還前項土地予原告之日止，按月給付原告1 萬5,536 元，為有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，除原告將來給付之訴部分外（即被告應自104 年9 月1 日起至返還所占用土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利部分除外），核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告上開關於將來給付之訴部分之假執行聲請，性質上不宜為假執行之宣告，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 8 月 17 日
民事第一庭 法 官 廖欣儀正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 8 月 22 日
書記官 黃俞婷