臺灣臺中地方法院民事判決 104年度重訴字第70號原 告 游信益訴訟代理人 黃文崇律師
張順豪律師被 告 詠丞建設股份有限公司兼法定代理人 吳典融共 同訴訟代理人 林道啟律師複代理人 高鈺芬上列當事人間解除契約事件，本院於民國104 年11月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者者，不在此限。民事訴訟法第255條第1 項但書第2 款、第3 款、第7 款定有明文。本件原告起訴聲明原為：「一、被告詠丞建設股份有限公司（下稱被告詠丞公司應給付原告新臺幣（下同）5,800,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、被告吳典融應給付原告8,700,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」嗣於104 年5 月11日具狀變更上開起訴聲明為先位聲明，並追加備位聲明：「一、被告詠丞公司應給付原告2,242,860 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、被告吳典融應給付原告3,364,290 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」查原告上開變更及追加先備位聲明，係為符合其原即已為先備位主張所為，雖另追加本件有因違反消費者保護法第11條之1 關於審閱期之規定而契約無效之法律上主張，然亦均係本於同一基礎事實即原告與被告詠丞公司、被告吳典融於102 年12月07日，就坐落臺中市○里區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）及其上同段2902地號建物即門牌號碼：臺中市○里區○里街○○○○ 巷○號 房屋（下稱系爭建物）（土地與建物，下合稱系爭房地）分別成立土地買賣契約（下稱系爭土地買賣契約）及建物買賣契約（下稱系爭建物買賣契約）（二者下合稱系爭房地買賣契約），所生被告二人就系爭建物之二次施工違建部分是否生瑕疵擔保責任或債務不履行責任之訴訟主張及聲明，且其變更、追加訴之聲明，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，與上開規定並無違背，被告二人亦表無意見（見本院卷第73頁
104 年7 月22日言詞辯論筆錄），是原告訴之變更、追加要屬合法，應予准許。
乙、實體方面
壹、原告起訴主張：
一、先位聲明部分：㈠原告與被告詠丞公司、被告吳典融於102 年12月07日，就系
爭土地與系爭建物分別成立買賣契約，約定價款分別為870萬元及580 萬元，兩造並於同年日分別簽立系爭土地買賣契約書及系爭建物買賣契約書，嗣後被告二人則於102 年12月30日分別將系爭土地及系爭建物登記予原告。惟原告竟於10
3 年10月間收到臺中市政府都市發展局（下稱都發局）103年10月14日中市都違字第1030159785號違章建築認定通知書（下稱系爭違建通知書），內載違建情形，違建地點：臺中市○里區○里街○○○○ 巷○ 號屋前、屋後加蓋及騎樓封閉；違建類別：增建；完成程度：建造完成；違建高度：2 、2、1 層約4 、6 、3 公尺；違建面積：約105 平方公尺（以現場實際面積為主）；認定屬100 年4 月20日之後興建完成之新違章建築等情。
㈡兩造所簽訂之系爭房地買賣契約違反消費者保護法第11條之
1 審閱期間規定，均為無效，而系爭房地買賣契約既為無效，原告自得依民法第179 條之規定，請求被告詠丞公司、吳典融等二人返還原告已支付之價金：
⒈系爭房地買賣契約書為被告詠丞公司、吳典融等二人為與不
特定多數消費者訂立同類契約之用，所預先擬定之契約條款，屬消費者保護法中之定型化契約，依消費者保護法第11條之1 第1 項之規定，應給予原告30日以內之合理期間審閱全部條款內容。又系爭房地買賣契約書封面固記載「契約於中華民國102 年12月01日經買方（即原告）攜回審閱至少五日…訂約日期：102 年12月7 日」等字，惟證人吳淑寬於104年09月30日在本院證述：「（賣方的買賣契約書是什麼時候交給買方閱覽？）是簽約前一天的傍晚，建設公司請他們的朋友蔡建岳叫我過去他們建設公司一下，他們就拿契約書範本給我帶回去。」、「（你取得契約書範本之後，有交付給原告他們閱覽嗎？）沒有。」、「（沒有交付閱覽，為何契約書封面上面會記載，經買方攜回審閱五日？）我不知道買方有沒有另外看過這份契約書，當時是按照建設公司的意思填上五日。」等語，並於同日證稱：「（原告訴代問締約當日有沒有就契約的條款逐條解釋？）締約當天寫完契約之後，有問他們有沒有問題，因為契約內容很多，沒有逐條解釋，只有針對手寫有特別對他們說明。」等語，是依證人吳淑寬所述，原告係於締約當日始看到系爭房地買賣契約書，且並未就系爭房地買賣契約書逐條解釋，僅針對手寫部分為說明，足見原告根本無充分了解系爭房地買賣契約之機會。況且，原告為第一次購買房屋，未具備不動產相關背景，且系爭房地買賣契約書內容龐雜（土地買賣契約書10頁；建物買賣契約書16頁），難以期待於締約當日完全閱覽完畢，即原告並無有充分了解系爭房地買賣契約之機會，被告詠丞公司、吳典融等二人已違反消費者保護法第11條之1 第1 項、第
2 項之規定，依最高法院94年度台上字第2201號判決意旨，系爭房地買賣契約應為無效。
⒉被告二人援引臺灣高等法院103 年度上字第435 號判決意旨
而主張：被告二人固於締約前一日始將系爭房地買賣契約書及施工委託書交付予證人吳淑寬，惟原告在經過相當合理之期間，未曾主張契約審閱期遭剝奪，亦未曾反應有不瞭解契約條款或主張契約條款之不公平處，系爭房地契約及施工委託書應未違反消費者保護法審閱期間之規定云云，然上開判決之意旨應係指企業經營者事前未有妨害消費者事先審閱契約之行為，且消費者有充分了解契約條款之機會，而於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，消費者自得選擇放棄審閱期間，且簽約後企業經營者已將上揭定型化契約交付消費者，消費者隨時得查閱契約條款，有隨時瞭解契約條款之機會，在經過相當合理之期間後，消費者未曾主張審閱期間遭剝奪，亦未曾反應有不了解契約條款或主張契約條款之不公平處，消費者事後不得再行主張消費者保護法審閱期間之規定。本件原告係於締約當日始看到系爭房地買賣契約書，被告二人事前已有妨害原告事先審閱契約之行為，致原告根本未有充分了解系爭房地買賣契約條款之機會，自不得以事後原告未於相當合理之期間內主張審閱期間遭剝奪，而反主張系爭房地契約書及施工委託書未違反消費者保護法審閱期間之規定。
⒊另依證人吳淑寬於104 年09月30日在本院證述：「（沒有交
付閱覽，為何契約書封面上面會記載，經買方攜回審閱五日？）我不知道買方有沒有另外看過這份契約書，當時是按照建設公司的意思填上五日。」、「（原告訴代問：游信益在契約書的封面說明的時候，有沒有跟你表明要放棄契約審閱權？）沒有。」等語，系爭房地買賣契約書關於契約審閱權部分之記載，係依被告二人之指示所為，原告並無放棄契約審閱權之意思，則被告二人以：原告明知有上揭倒填日期之事實，仍於系爭房地買賣契約之契約審閱處簽名，足見原告已拋棄消費者保護法第11條之1 第1 項審閱期間規定之適用云云，顯非當事人之真意，而不足採。另依成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第貳項第6 小項所示：「不得約定拋棄審閱期間」，是原告與被告二人並不得約定拋棄審閱期間，自無發生原告拋棄消費者保護法第11條之1 第1 項審閱期間規定結果之可能。
㈢原告另主張買賣之物因有瑕疵，且瑕疵情節確屬重大，依民
法第359 條之規定解除契約，並依同法第259 條第2 款規定，請求被告二人返還原告所交付之價金：
⒈依據社會通念，系爭建物已有足以減損價值與通常效用之瑕
疵，且系爭建物之總面積為271.5 平方公尺（合法建物166.
5 平方公尺＋違章建築105 平方公尺），違章建築面積卻達
105 平方公尺為系爭建物總面積百分之38.67 ，益見瑕疵情節確屬重大。依系爭建物買賣契約書第1 條第3 項規定：「本買賣範圍包括共有部分之持分面積在內，房屋現況除水電、門窗等固定設備外，買賣雙方應於建物現況確認書互為確認。」及作為系爭契約書附件之成屋買賣契約書範本簽約注意事項：「㈢買賣雙方對於買賣標的物是否包含違章建物買賣標的物是否包含違章建物…由買賣雙方於『建物現況說明書』確認之。」再依系爭建物現況說明書項次1 並未勾選有包括未登記之改建、增建、加建、違建等情形，足見被告等二人於售屋時並未告知原告本件系爭買賣標的有違章建築情形，而原告亦認知購買之標的為合法建物，不知有何違章建築情形。是被告二人既主張原告於訂立系爭建物買賣契約前即已知悉系爭建物有二次施工房屋增建工程，被告二人自應就此部分有利於己之事實負舉證責任。
⒉被告二人先是主張：於102 年12月9 日同時簽訂系爭房地契
約書及（二次施工）工程委託書（下稱系爭二次施工委託書，其所違建增建部分，下稱系爭二次施工違建部分）時，已約定系爭建物之二次施工增建之事實，依民法第35 1條規定，原告無從就其訂約時已明知之風險主張權利瑕疵，並進而主張解除契約云云；嗣又主張：原告於簽訂前揭房地買賣契約及工程委託書時，已經知悉如工程委託書附圖所示部分係屬被告領得系爭房屋使用執照後再為增建違章建築之事實云云。然被告二人就系爭二次施工違建部分是否於締約前已完成，前後陳述不一，顯係規避其並未於簽訂系爭建物買賣契約前事先告知原告或其家人系爭建物有二次施工乙情之責任。且系爭二次施工委託書所載工程範圍係詠丞公司自行施作，並於簽訂系爭二次施工委託書前即本件房地移轉予原告前，業已完成。
⒊證人吳淑寬104 年09月30日在本院證述：「（是否簽約當時
已經知道系爭房地有經過二次施工，才會填寫工程委託書，並且約定付款方式？）是的，在簽約時就已經知道有二次施工，因為在建物買賣契約書第8 頁手寫加註部分有紀錄買賣雙方同意土地、建物、二次工程款均存入大里合庫信託帳戶的文字。」云云，其雖證述簽約時就已經知道有二次施工，亦證稱締約當日並未就系爭房地契約逐條解釋，甚至係於訂立系爭房地買賣契約後，才向原告詢問有無問題，事後並僅針對手寫部分為說明。另證人吳淑寬於被告吳典融被訴刑事詐欺取財案件中係證述：「（有無特別就二次施工之事告訴告訴人？）沒有，我了解的是他們已看過很多次房子了，也是由建設公司帶看的，我認為他們應該是了解的。」等語，復於104 年09月30日在本院證稱，「（締約前一日有拿到建物的買賣契約書，裡面所附的建物現況確認書，上面有沒有註記有違建？）沒有。」、「（你去建設公司拿契約的時候，建設公司有沒有跟你講說，本件有增建的情形？）沒有談到這部分。」、「（締約當日被告有沒有就工程委託書的事項說明？）坐在桌上談時，我們沒有談到這部分。」、「（被告締約當時有沒有就工程委託書所載談到增建部分？）坐在桌上談時，我們沒有談到這部分。」等語，足見證人吳淑寬於締約前並未經被告二人告知系爭建物有二次施工房屋增建工程，且其與被告二人於締約時亦未就工程委託書所載增建部分為說明，堪認原告於締約時對於系爭建物存有二次施工房屋增建工程之瑕疵，並不知情。
⒋證人吳淑寬另於同日證稱：「（提示本院卷第38至39頁）簽
約當時工程委託書後面是不是有一張施工圖附圖？）是的。」、「（這個附圖的印章，是事先蓋的，還是簽約時蓋的？）簽約時蓋的。」、「（游信益的章是游信益自己蓋的嗎？）騎縫章是我幫他蓋的，施工圖下方游信益的印章是何人蓋的，我沒有印象。」、「（這個施工圖黃色的標線，也是當時畫的嗎？）是建設公司畫的，何時畫的我已經忘記了。」等語，依其證述足知，系爭工程委託書之騎縫章，非由原告親蓋，且施工圖下方原告之印章是否由原告親蓋，亦有所疑問，再施工圖之黃色標線是否係於締約時所標繪，亦無法確認，足見無法以系爭二次施工委託書及其施工圖，據以推定原告於締約時即已知悉系爭建物有二次施工房屋增建工程。㈣就先位聲明部分，原告係本於不當得利及解除契約請求回復
原狀之法律關係，請求法院擇一裁判命被告詠丞公司給付原告5,800,000 元，被告吳典融給付原告8,700,000 元。
二、備位聲明部分：㈠原告主張買賣之物因有瑕疵，依民法第359 條之規定向被告二人請求減少價金：
如前所述，系爭建物業經臺中市都發局認定屬100 年4 月20日之後興建完成之新違章建築，足見系爭建物已有足以減損價值與通常效用之瑕疵，原告自得依民法第354 條及第359條之規定，請求減少價金。又違章建築面積為系爭建物總面積百分之38.67 ，且面臨拆除，而系爭建物及系爭土地之價款分別為580 萬元及870 萬元，是原告得向詠丞公司請求減少之價金為2,242,860 元（580 萬元×38.67 ％），向吳典融請求減少之價金則為3,364,290 元（870 萬元×38.67 ％）。
㈡原告另依民法第227 規定向被告二人請求損害賠償：
爭建物被臺中市都發局認定屬違章建築，自難謂被告有依債務本旨而為履行，是原告得依民法第227 條規定主張被告二人為不完全給付，請求損害賠償。又如前所述，違章建築之面積為系爭建物總面積百分之38.67 ，而系爭建物與土地之價款分別為580 萬元及870 萬，是原告得向被告詠丞公司請求之損害賠償為2,242,860 元（580 萬元×38.67 ％），向被告吳典融請求之損害賠償則為3,364,290 元（870 萬元×
38.67 ％）。㈢就備位聲明部分，原告係本於物之瑕疵擔保減少價金請求權及不完全給付之法律關係，請求法院擇一裁判。
三、聲明：㈠先位聲明：
⒈被告詠丞公司應給付原告5,800,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⒉被告吳典融應給付原告8,700,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五 計算之利息。
⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈡備位聲明：
⒈被告詠丞公司應給付原告2,242,860 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⒉被告吳典融應給付原告3,364,290 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五 計算之利息。
⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告二人之共同答辯：
一、兩造於102 年12月9 日簽訂系爭房地買賣契約，同時與訴外人聯晟營造有限公司（以下稱訴外人聯晟公司）簽訂系爭二次施工委託書，就領有使用執照之系爭建築物以300 萬元委託聯晟公司施作如工程委託書附圖著黃色部分增建工程。另參照系爭建物買賣契約書第8 頁原告與被告詠丞公司手寫部分：「102 年12月7 日買賣雙方另約定如下…四、買賣雙方同意土地、建物，二次工程款均存入大里合庫信託帳戶，俟產權登記完畢後再代償賣方第一順位借款。」足認原告與被告詠丞公司、吳典融所簽訂系爭房地買賣契約時，即已知悉所購買之房屋除領有使用執照部分（即系爭建物）外，另有系爭二次施工委託書所示之增建工程（即系爭二次施工違建部分），且該工程即為系爭違建通知書上違章建築現場簡圖所示部分，則依民法第351 條之規定，原告無從就其訂約時已明知之風險主張權利瑕疵。
二、據證人吳淑寬於另案104 年度偵字第9904號刑事詐欺案件證稱：「是游清雄找我協助游信益買房，簽約當時游清雄及游信益均在場。簽約當日，有將工程委託書與施工圖附在契約中，游信益也是當天簽名的。又簽名當天討論到付款方式時，係將土地、建物、二次工程款的款項分開寫，就如契約上所載，游信益也都在場，工程委託書第2 點的300 萬是指二次工程的總價款，討論到這些時，游信益也無疑問。」等語，是足認原告主張其簽訂系爭土地、建物買賣契約時，因被告詠承公司隱匿系爭房屋有違章建築之事實，致原告誤信系爭房屋均為合法建築云云，與事實不符。
三、另依證人吳淑寬所證稱：系爭土地買賣契約書及系爭建物買賣契約書的封面，關於契約審閱期日的記載，係由吳淑寬先填寫，再交給原告簽名等語。以及依系爭土地、建物買賣契約書封面載明：「契約審閱權、契約於中華民國102 年12月
1 日經買方攜回審閱五日（契約審閱期至少五日）、訂約日期102 年12月7 日。」等情以觀，足認原告於102 年12月7日簽約時明知前揭「契約於中華民國102 年12月1 日經買方攜回審閱五日」之記載，係倒填日期俾符合消費者保護法第11條之1 關於定型化契約應給消費者相當期間之審閱期的規定，原告明知倒填日期，仍然願意簽名，應認原告於102 年12月7 日簽訂系爭土地、建物買賣契約書及工程委託書時，就系爭契約書約定均已明瞭，故同意證人吳淑寬於系爭契約書封面倒填日期，依臺灣高等法院103 年度上字第435 號判決意旨，足以認定原告選擇放棄審閱期間。又原告倘認該3份契約書的記載內容有不妥當而可能生損害其權益之虞，於
102 年12月13日支付備證款，以及於102 年12月24日支付完稅款前，均有機會向被告反應，此種情形與原告所援引之最高法院94年度上字第2201號判決意旨適用之情形不同，本件並無適用上開判決要旨之餘地。
四、參諸臺灣臺中地方法院檢察署104 年度偵字第9904號刑事詐欺案件不起訴處分書，原告於該案提告之事實係：「詎被告鄭光輝、吳典融均明知本件建物，含有大量違章建築，卻故意隱瞞，並且於建物買賣契約書之『建物現況確認書』中，故意未勾選『有包括未登記之改建、增建、加建、違建等情形』使告訴人誤信其所出售之本件建物均係合法而無違章建築之建物。」等情，原告提起該詐欺告訴時，顯故意隱匿本件尚有簽訂系爭二次施工委託書之事實。又原告於本件起訴狀並未提出系爭工程委託書，且未主張兩造簽訂系爭3 份契約書時，有因違反消費者保護法第11條之1 關於審閱期之規定而無效之情形，嗣被告提出答辯後，原告始主張系爭契約違反消費者保護法第11條之1 之規定無效。故原告於提起刑事詐欺告訴，以及提起本件民事訴訟時，主觀上並無因其自行拋棄定型化契約文書審閱期之權利，認為其權益受有損害的情形。
五、聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利之判決，願供擔保免假執行。
參、兩造經法院整理並簡化爭點，其結果如下（配合判決書之製作，於不影響文義下，調整部分文字用語）：
一、兩造不爭執事項：㈠原告同時於102 年12月7 日分別與地主即被告吳典融、屋主
即被告詠丞公司簽立購買坐落臺中市○里區○○段○○○ ○號土地及其上同段2902建號建物（即門牌號碼：臺中市○里區○里街○○○○ 巷○ 號之房地1 棟）之系爭土地買賣契約書（即原證五）及建物買賣契約書（即原證四），土地部分買賣價金為870 萬元，建物部分買賣價金為580 萬元。原告依約陸續於102 年12月7 日、102 年12月13日及102 年12月24日同時分別支付土地買賣價金分期款87萬元、391 萬5 千元及
391 萬5 千元予被告吳典融，及建物買賣價金分期款58萬元、261 萬元及261 萬元予被告詠承公司。被告吳典融、被告詠丞公司則均於102 年12月30日分別將系爭土地及建物之所有權移轉登記並交付予原告，原告已遷入進住。
㈡原告另於簽訂上開系爭房地買賣契約之同日同時，就被告詠
承公司先前委由訴外人聯晟公司施作且業已完工之如被證一所示工程委託書附圖著色部分之二次施工房屋增建之工程（即如原證六事後經臺中市政府都發局以103 年10月14日中市都違字第1030159785號違章建築認定通知書所認定違章建築之部分），由原告以委託人名義與受託人即訴外人聯晟公司簽訂A1棟二次施工之工程委託書（即被證一系爭二次施工委託書），約定工程總價300 萬元及分期付款為102 年12月7日前給付30萬元、102 年12月13日前給付135 萬元、102 年12月24日前給付135 萬元，原告嗣均已依約給付予被告詠丞公司。
㈢系爭土地買賣契約書及系爭建物買賣契約書之封面所載「契
約審閱權」、「契約於中華民國102 年12月1 日經買方攜回審閱五日（契約審閱期間至少五日）」等語，其中「102 」、「12」、「1 」、「五」等文字係於102 年12月7 日締約當日由地政士吳淑寬所填寫，並由原告於同時親自在上開記載之下方之買方簽章欄處簽名確認。
㈣系爭建物買賣契約書第1 條第3 項記載：「本買賣範圍包括
共有部分之持分面積在內，房屋現況除水電、門窗等固定設備外，買賣雙方應於建物現況確認書互為確認（附件一），賣方於交屋時應維持原狀點交，但點交時另有協議者，從其協議。」。
㈤系爭建物買賣契約書第12頁之成屋買賣契約書範本簽約注意
事項第3 條第3 項及同條第5 項分別載明：「㈢買賣雙方對於買賣標的物是否包含違章建物、冷氣、傢俱…或其他附屬設備等，時有爭執，本契約範本乃設計建物現況確認書，由買賣雙方互為確認，以杜糾紛。」、「㈤買賣標的物之價值或其通常之效用，有滅失或減少之瑕疵，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人應負法律上之擔保責任，為釐清瑕疵擔保責任歸屬，關於違章建物、房屋漏水…等瑕疵，由買賣雙方於『建物現況說明書』確認之。」。
㈥系爭建物買賣契約書第8 頁，原告與被告詠丞公司雙方以手
寫方式加記：「102 年12月7 日買賣雙方另約定如下：三、買賣雙方約定依現況空屋交屋，……。四、買賣雙方同意土地、建物，二次工程款均存入大里合庫信託帳戶，俟產權登記完畢後再代償賣方第一順位借款」。
㈦臺中市政府都市發展局於103 年10月14日以中市都違字第10
30159785號違章建築認定通知書，就系爭建物認定係違章建築為：「違建地點：臺中市○里區○里街○○○○ 巷○ 號屋前、屋後加蓋及騎樓封閉。違建類別：增建。違建完成程度：建造完成。違建材料：鋼筋混凝土造、金屬框玻璃等造。違建高度：2 、2 、1 層約4 、6 、3 公尺。違建面積：約10
5 平方公尺（以現場實際面積為主）。既存違章建築：100年04月20日之後興建完成之新違章建築。」等情（即原證六系爭違建通知書）。
㈧原告以被告吳典融及訴外人鄭光輝（即被告詠丞公司前負責
人）均明知系爭建物有部分為違章建築，其二人於系爭建物買賣契約書上之「建物現狀確認書」中，故意未勾選「有包括未登記之改建、增建、加建、違建等情形」為由，向臺灣臺中地方法院檢察署對被告吳典融及訴外人鄭光輝告訴詐欺，偵查結果，案經該署以104 年度偵字第9904號為不起訴處分，嗣經原告聲請再議，經臺灣高等法院臺中高分院檢察署以104 年度上聲議字第1154號駁回再議聲請在案。
二、兩造爭執事項：㈠系爭土地及建物買賣契約書是否有違反消費者保護法第11條
之1 審閱期間規定而無效？原告依民法第179 條規定請求被告詠丞公司、吳典融返還已支付之建物及土地買賣價金，是否有理由？㈡如被證一工程委託書附圖著色部分所示之二次施工房屋增建
工程，係於何時施工完成？被告詠丞公司是否於簽訂系爭建物買賣契約前即已事先告知原告或其家人？㈢原告以「系爭建物」於兩造簽約時即存在如被證一工程委託
書附圖著色部分之違章建築為由，依民法第359 條規定解除兩造間「系爭建物及土地」之買賣契約，並依同法第259 條第2 款規定請求被告詠丞公司、吳典融返還已支付之建物及土地之買賣價金，是否有理由？㈣原告依民法第359 條規定請求減少建物及土地之買賣價金，
是否有理由？㈤原告依民法第227 條規定向被告詠丞公司、吳典融請求損害
賠償，是否有理由？
肆、本院之判斷：
一、經查，下列事實合先認定敘明：㈠系爭房地買賣契約書簽訂時共含有3 部分，即系爭土地買賣
契約書、系爭建物（標的物為成屋）買賣契約書及系爭二次施工委託書，此為兩造所不爭執，並有原告所提出之系爭土地買賣契約書影本、系爭建物買賣契約書影本（見原證四、五），及被告所提出系爭二次施工委託書彩色影本（見被證一）為憑。是本件房地買賣係屬於成屋買賣，並依當時現況交屋。
㈡系爭房地買賣契約，其中系爭土地買賣部分，其買賣價金為
870 萬元。至於系爭房屋交易部分，依上開契約書所載，實際上係包括兩部分，其一：為系爭建物買賣契約書所載之標的物，即為系爭合法登記之建物（建物坐落中興段416 地號，面積：一層13.04 平方公尺，二層45.31 平方公尺，三層
45 .31平方公尺，四層28.05 平方公尺，騎樓34.79 平方公尺，共記166.5 平方公尺，權利範圍全部，用途人行道、店鋪、外廊、住宅；附屬建物用途：陽台面積24.34 平方公尺），其買賣價款為580 萬（見本院卷第7 頁背面）。其二：
為系爭二次施工委託書所載工程範圍及其附圖著色部分所標示之標的物，即為系爭二次施工違建部分（同於系爭違建通知書所載之增建建違章建築部分，即一樓廚房及二樓前露台〈含園藝造景〉工程，即屋前、屋後加蓋及騎樓封閉），其工程總價為300 萬元。又觀諸系爭建物買賣契約書所載，並未將系爭二次施工委託書部分納入契約之一部分，且係分別計價，各分3 期付款，故足認在本件房地交易上共有3 個標的物，即系爭土地、系爭建物，及系爭二次施工違建部分。㈢系爭二次施工違建部分，係於兩造簽立系爭房地買賣契約書
前即已由被告詠丞公司委由訴外人聯晟公司建造完工，此為兩造所不爭，則系爭二次施工違建部分之交易，雖係由原告以委託人身分，訴外人聯晟公司為受託人身分，以簽立系爭二次施工委託書之形式為之，但徵諸系爭建物買賣契約第8頁原告與被告詠丞公司手寫部分：「102 年12月7 日買賣雙方另約定如下…四、買賣雙方同意土地、建物，二次工程款均存入大里合庫信託帳戶，俟產權登記完畢後再代償賣方第一順位借款。」等語，且兩造亦不爭執系爭二次施工違建部分約定之「工程總價」300 萬元，係由原告分期同時給付被告詠丞公司收受。則系爭二次施工違建部分，雖以「工程委託書」之形式簽訂，但實質上仍是被告詠丞公司所售予原告之買賣標的物。
二、系爭房地買賣契約書是否有違反消費者保護法第11條之1 審閱期間規定而無效？㈠按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，
為加重他方當事人責任之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效；定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效，固為民法247 條之1 第2 款及消費者保護法第12條所明定。惟88年4 月21日民法債編增訂該條規定之立法理由，乃鑑於我國國情及工商發展之現況，經濟上強者所預定之契約條款，他方每無磋商變更之餘地，為使社會大眾普遍知法、守法，防止契約自由之濫用及維護交易之公平，而列舉4 款有關他方當事人利害之約定，而為原則上之規定，明定「附合契約」之意義，及各款約定按其情形顯失公平時，其約定為無效。是該條款所舉之約定，應係指一方預定之契約條款，為他方所不及知或無磋商變更之餘地而言，而所稱「按其情形顯失公平者」，則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷有顯失公平之情形而言。又消費者保護法第11條之1 固規定：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。」。另行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，其中第1 條第1 項規定不動產委託銷售定型化契約審閱期間不得少於3 日，違反該規定者，該條款不構成契約內容。
惟上開規定之目的在於使消費者充分了解契約內容，避免消費者於匆忙間不及了解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害。故消費者保護法第11之1 條第1 項「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容」之規定，係為保護消費者所設，倘消費者於訂約當時對契約條款內容業已明瞭知悉，縱企業經營者未給予合理之審閱期間，對該定型化契約之效力亦不生影響。再者，上開規定之立法理由既在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達，故消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，而於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自由之原則，尚非不可。且因於簽約後已經將上述定型化契約交付予消費者，消費者隨時得查閱契約條款，有隨時瞭解契約條款之機會，在經過相當合理之期間後，消費者未曾主張契約審閱期遭剝奪，亦未曾反應有不瞭解契約條款或主張契約條款之不公平處，則此時已難謂消費者係於匆忙間訂立契約而不知該契約之相關權利義務，其訂立之契約有失公平之虞。消費者自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張契約條款因違反審閱期而排除契約條款之適用。
㈡如前述，系爭房地買賣契約書簽訂時共含有3 部分，即系爭
土地買賣契約書、系爭建物（標的物為成屋）買賣契約書及系爭二次施工委託書，前二者係以定型化買賣契約書簽訂，後一者則係就系爭二次施工違建部分之具體個別情形為交易而簽訂，此徵諸該等契約書之內文及其附圖即明。又本件係屬成屋買賣，系爭建物買賣契約書之附件「成屋買賣契約書範本簽約注意事項第3 點第㈣項載明：「未依法申請增、加建之建物（定著物、工作物）仍得為買賣標的；惟政府編撰之契約書範本不鼓勵違章建築物之買賣，故未於契約本文明示，而移列於『建物現況確認書』。」而本件既除系爭建物買賣契約書外，另簽訂有系爭二次施工委託書，故足認系爭建物買賣契約書所載之標的物範圍並不及於系爭二次施工違建部分。則就系爭建物之買賣，判定賣方是否故意未於系爭建物買賣契約書內缺漏違建增建之記載，或有隱匿其瑕疵之事實乙節，自不得切割單僅以系爭建物買賣契約書檢視之，尚須一併將系爭二次施工委託書之簽訂一併納入而綜合觀察。
㈢查原告曾另案於臺灣臺中地方法院檢察署104 年度偵字第99
04號告訴被告吳典融、鄭光輝涉犯詐欺罪嫌，惟經檢察官偵查後認被告吳典融、鄭光輝犯罪嫌疑不足而為不起訴處分，經原告聲請再議後，亦經臺灣高等法院臺中分院檢察署駁回再議之聲請等情，業經本院依被告聲請調取該案全卷宗核閱無訛，並經兩造同意該案之卷證資料作為證據方法（見本院卷第118 頁正、背面）。另證人即原告委託（非被告委託）辦理本件不動產買賣事宜之地政士吳淑寬，及負責系爭二次施工違建部分施作之訴外人聯晟公司負責人林宜玲亦於本院到庭結證。綜其證據顯示：
⒈原告於該案偵查中到庭陳稱：買賣本件土地與建物，都是伊父親游清雄去接洽的，簽約當天則是伊本人去簽等語。
⒉證人游清雄於該案偵查中證稱：102 年間，有以伊兒子游信
益之名義購買本件建物與本件土地，伊有帶兒子游信益去看屋；伊本來透過謝姓仲介要買另一間房子，但沒有買成，謝姓仲介就介紹另一名陳姓仲介介紹伊買本件房屋。陳姓仲介有約伊本案的房子，陳姓仲介也有約4 、5 個人一起去看該房子，伊總共看該房子2 、3 次，都是與陳姓仲介及前述4、5 個人一起去的，陳姓仲介約去的其中一人有向伊介紹房子的情況，伊不知道這個人是做什麼的，該房屋是3 樓半，是轉角的店面，伊有請陳姓仲介將所有權狀拿給伊看，但他沒有拿給伊，他直接交給代書，伊後來問代書，代書說有24坪地坪，並說沒有什麼問題等語。
⒊證人謝豐仰於該案偵查中結證稱：102 年伊約聘於詠丞建設
公司銷售本件建物，伊負責帶看房子，由1 樓至頂樓，伊都有陳述哪些是外推（即二次工程）及合法的部分，也有告知看屋者地坪、建坪等，游清雄有來看過本件房屋2 、3 次，都是一群人來，他也帶他兒子來看過，伊也都會帶他們從頭至尾看屋，且游信益與其妻在游清雄第1 次看屋的2 個月前就有來看過房子了，伊也都由1 樓至頂樓說明合法及外推等事項，游信益有問到價位並表示無法接受該價位，之後主要都是游清雄與伊談簽約的事情等語。
⒋證人即地政士吳淑寬於該案偵查中結證：是買方游清雄找伊
，請伊幫他查產權，找伊時他已看好房子了，只是找伊幫他查該房的產權，伊幫他調謄本，並看該屋前及旁邊的路地是否是道路用地，他也說他要求要鑑界，避免蓋在別人的土地上。後來他們約好在某假日在該房子內簽約，游清雄、游信益都在場，伊也在場，合庫的人也到場做價金信託。另還有很多人，約10餘人。簽約前一天即週五傍晚，賣方有要伊過去並拿1 本契約書，說隔天就用該契約書簽約，伊也有帶回家，簽約當天伊把付款條件等填入契約書，就請雙方簽名。契約條款沒有逐一唸給他們，因為很多。工程委託書、施工圖有附在契約書，游信益的簽名也是當天簽名的。簽約時何人特別將施工圖上劃黃線，伊已沒有印象了，游信益並沒有問為何要簽工程委託書，簽約當天伊與謝經理討論到付款方式時，將土地、建物、二次工程的款項分開寫，就如契約上所載，游信益等人也都在場，工程委託書第2 點300 萬元是指二次工程的總價款，土地的價格是總價減300 萬的60% ，建物是40% ，討論這些時游信益也沒有疑問。伊沒有特別就二次施工事告訴告訴人，伊了解的是他們已看過很多次房子了，是由公司帶看的，伊認為他們應是了解的。建物現況確認書於建設公司交給伊時就是空白的，沒有勾選，因為該部份等同工程委託書及施工圖等語。其於本院結證稱：系爭房地是伊經辦，伊是買方所委託，是原告的父親游清雄找伊的，是要簽約時才找伊，伊不是建設公司合作的地政士，簽約時他們已經看過房地了，游清雄找伊委託處理過戶事宜後，建設公司有派人拿土地跟建物的權狀影本給伊，讓伊查系爭房地有沒有貸款及產權的相關情事，伊只有在102 年12月7日當日下午在系爭房地內簽約時才到現場。本件系爭房地是成屋買賣，簽約時系爭房屋1 樓的廚房有搭建，騎樓有封閉。賣方的買賣契約書是簽約前一天的傍晚，建設公司請他們的朋友蔡建岳叫伊過去他們建設公司就拿契約書範本，給伊帶回去看，建設公司說他們銷售的系爭房地建案都是用相同的契約書範本，他們說明天要簽約就是用這個契約書。伊取得契約書範本之後，沒有交付給原告他們閱覽。隔天正式簽約時，建設公司另外再帶來相同的契約書做為本件系爭房地的簽立契約書，系爭二次施工委託書也在契約書的範本之內，整份契約書都訂成1 本，系爭二次施工委託書也是當時簽訂房地買賣契約書的同時簽立的。工程委託書後面有1 張施工圖附圖，這個附圖的印章，是簽約時蓋的。簽約當日沒有就契約的條款逐條解釋，因為契約內容很多，只有針對手寫有特別對他們說明。契約書封面上面會記載「經買方攜回審閱五日」，當時是按照建設公司的意思填上五日。系爭二次施工委託書上付款方式分成3 次付款的約定，是雙方當時講好才寫上去的。在簽約時就已經知道有二次施工，因為在建物買賣契約書第8 頁手寫加註部分，有記載『買賣雙方同意土地、建物、二次工程款均存入大里合庫信託帳戶』的文字。系爭房地的買賣總共有3 份契約書，價款部分是約定分成
3 次給付，土地款是870 萬元，建物款580 萬元，追加工程款300 萬元，所以總額是1, 750萬元，每一種價款又各分3次給付，3 項付款種類的給付日期都同一日。工程委託書的工程總價300 萬元分3 次付款，這是賣方提出來的，因為當時買方沒有打算要貸款，所以約定分3 次付款，第一次付款就是工程的10% ，第二次、第三次都各自是工程的45% ，其他土地價款跟建物價款的付款比例也都是按照這個比例等語（見本院卷第86頁背面至90頁）。
⒌證人林宜玲於本院結證稱：伊是聯晟營造公司的實際負責人
，系爭房地大里街16-1巷建案整個建物的營造都是伊公司負責承造，系爭建物有二次施工，是領完使用執照之後二次施工，原來的建案就有規劃要二次施工，幾乎是整個建案每一戶都有二次施工，每一戶二次施工的範圍都不一樣，建設公司有提供二次施工圖給我們營造公司施工，也有提供給買主。建設公司為了釐清原始建造的建造圖跟二次施工的範圍不一樣，所以要求我們提供這1 份工程委託書，後面有附1 張施工圖，吳典融當時擔任我們公司的經理，伊有授權他簽立系爭二次施工委託書等語（見本院卷第90頁背面至91頁背面）。
⒍由綜合上開原告及證人分別於另案刑案偵查及本件本院審理
中所述，足堪認定：於兩造簽約前，系爭二次施工違建部分早已建造完成，系爭房地是原告之父游清雄以原告之名購買，由原告之父游清雄出面洽談購屋及多次看屋，簽約前曾經銷售公司之謝豐仰告以何者為外推（即二次工程）及何者為合法登記，亦有告知地坪、建坪等資訊，游清雄於簽約前即已知系爭房地有二次施工違建之情形，其間原告亦曾前去看屋，其後游清雄委託地政士吳淑寬查證產權及簽約事宜，原告則於訂約當日前去簽約，而系爭建物買賣契約建物之現況確認書為空白而沒有勾選之原因，是因雙方就房屋之現況另有簽訂工程委託書及其施工圖。又系爭房地之總價為1,750萬元，系爭二次施工違建部分之工程款為300 萬元，土地的價格是總價1750萬元減300 萬的60% ，建物是40 %，此為雙方所議定，簽約時地政士吳淑寬依雙方之約定，於系爭建物買賣契約內以手寫方式加註約款，其中包括：「四、買賣雙方同意土地、建物、二次工程款均存入大里合庫信託帳戶」等語之約定，就手寫部分吳淑寬有特別向其委託人即原告方加以說明。至契約審閱日期是吳淑寬於當場依建設公司方之要求倒填日期，再由原告簽名確認等情。準此，顯見系爭土地買賣契約、建物買賣契約及系爭二次施工委託書固於簽約日始由賣方正式提出，但原告就該等契約書分別所載之買賣交易標的物之內容，於簽約前已因原告與其父之多次實地看屋、委託地政士查證產權之舉而甚為明瞭，且賣方於簽約日前一日已將契約書範本交付買方委託之地政士，原告於簽約時對於契約書封面上經其委託之地政士吳淑寬記載「經買方攜回審閱五日」之倒填日期乙節，亦無異議，並由原告簽名確認，顯見原告已因知情簽約內容而有意選擇放棄審閱期間，簽訂之契約書復交由原告收執，則原告事後自不得再爭執被告二人未給予合理審閱期間。
㈣徵諸系爭建物買賣契約書所載，其買賣標的物為合法登記之
建物，包括主建物，其面積：一層13.04 平方公尺，二層
45.31 平方公尺，三層45 .31平方公尺，四層28.05 平方公尺，騎樓34.79 平方公尺，共記166. 5平方公尺，其用途人行道、店鋪、外廊、住宅。故足見其主建物之1 樓實為含有騎樓外廊之店鋪。而系爭二次施工委託書所載之二次施工違建部分則是屋前、屋後加蓋及騎樓封閉。由是，單以契約書表面文字之記載，即可輕易分辨兩者交易標的物明顯不同。再檢視系爭二次施工委託書之附圖（即施工圖）之黃色著色標示，係於系爭房屋之1 樓平面圖之騎樓及屋前、屋後及2樓前後露台、陽台部分予以標示黃線包覆封閉，此與事後經都發局所查報而於系爭違建通知書內之「違章建築現場簡圖」所標示「騎樓封閉、屋前加蓋、屋後加蓋」者相符，亦即系爭二次施工違建部分自兩造簽約時迄被都發局查報止，其違建增建狀態同一。審之原告與其父親於簽約前曾多次實際看屋，並經仲介人員解說，原告之父親並進而委託地政士查證產權，其對系爭房屋甚至存有是否越界建築之疑慮，而一度欲申請鑑界，顯見其對成屋之現況甚為瞭然，自得以輕易發現實際交易之成屋現況與系爭建物買賣契約書所載之標的物明顯有所不同。再佐以買賣雙方在系爭二次施工委託書內約定並載明分3 期付款之日期及金額，足認雙方已就不同交易標的物（土地、合法建物及二次施工違建部分）分別議價，則原告主張於簽訂買賣契約時，不知有系爭二次施工違建部分云云，與上開事證所顯現者不符，自殊難信實。職是，系爭房地買賣契約之簽訂，因雙方另就系爭二次施工違建部分獨立簽訂系爭二次施工委託書及其附圖，明顯足認原告事前即已知悉有二次施工違建情形，則所謂建物之現況，自不能單以系爭建物買賣契約書所載者為憑。又屬於違章建築之建物固得為買賣之標的物，但因不能合法登記產權，而有被舉報拆除之風險，此為國人所習知之常識。而原告就是否要購買含有二次施工違建之房屋，本有自主權，以系爭二次施工委託書之簽訂而言，其契約內容並非原告所不及知或無磋商之餘地。至於系爭建物買賣契約書第1 條第3 項規定：「本買賣範圍包括共有部分之持分面積在內，房屋現況除水電、門窗等固定設備外，買賣雙方應於建物現況確認書互為確認。」此僅係就合法登記建物部分之約定，並未及於二次施工部分，且該條文為定型化制式條款，當事人間如有特別約定，則探求當事人真意及解讀契約效力，自應以具體之個別約定（即系爭建物買賣契約書第8 頁手寫加註及系爭二次施工委託書之簽訂）之效力較為優先，而得排除原制式定型化條款之效力。職是，本件兩造間就系爭土地買賣契約書、建物買賣契約書及二次施工委託書之簽訂，原告已瞭解系爭房地之現況，系爭土地買賣契約及建物買賣契約雖為定型化契約，但就整體房地買賣契約而言，並無隱匿資訊或隱藏不平等條款等顯失公平之情事，不致侵害原告之契約審閱權利。故原告主張本件系爭房地買賣契約書之簽訂因違反消費者保護法第11條之1 審閱期間規定而無效云云，自無足採。從而原告主張因系爭房地買賣契約無效，原告依民法第179 條不當得利法律關係，請求被告二人返還原告已支付之價金云云，核屬無據。
三、被告二人就系爭房地之買賣應否負瑕疵擔保責任或債務不履行責任？㈠按民法第354 條第1 項規定：「物之出賣人對於買受人，應
擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」，同法第355 條第1 項規定：「買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。」。
次按未依法申請增、加建之建物（定著物、工作物），僅係不得為合法產權之登記，尚非不得為買賣標的。且房屋買賣，買受人於訂約之初，即已明知買賣標的物中有違建之瑕疵，而仍買受，且未能舉證出賣人有為該部分違建不會被拆除之保證，依民法第355 條第1 項規定，出賣人自不負瑕疵擔保責任（最高法院84年度台上字第2320號判決意旨參照）。
㈡查系爭房地之買賣，兩造間共簽訂系爭土地買賣契約書、建
物買賣契約書及二次施工委託書等3 份契約書，於簽約前，業經原告與其父多次觀看實體成屋，原告之父並委託地政士查證產權，原告方事前已知有二次施工違建增建物，雙方並就3 個買賣交易標的物分別議價及約定各為3 期付款之日期及金額，復於系爭建物買賣契約書第8 頁內特別以手寫方式加註「買賣雙方同意土地、建物，二次工程款均存入大里合庫信託帳戶，俟產權登記完畢後再代償賣方第一順位借款。」等情，皆已如前述。原告主張簽約時不知有二次施工之違建云云，自無可採。而原告於簽訂系爭房地買賣契約時，既已明知於系爭合法登記之建物外，另含有二次施工違建增建之瑕疵物，仍予以一併買受，嗣原告付清價款後，被告二人即於102 年12月30日分別將系爭土地及建物之所有權移轉登記予原告，並以連同系爭二次施工違建部分在內之成屋現況交屋，原告已遷入進住，則被告二人顯已依約履行給付義務。而原告既未能舉證系爭建物之出賣人即被告詠丞公司就系爭二次施工違建部分，有為不會被拆除之保證，復未能證明被告二人分別就系爭土地、建物之買賣有何未依債務本旨給付之情事，則原告主張被告二人應就系爭房地之買賣負瑕疵擔保責任及債務不履行責任，自亦屬無據。
四、綜上所述，系爭房地之買賣，自始即包含系爭二次施工違建部分在內，此為原告於簽約前所明知，仍予簽約買受，事後自不得再援引消費者保護法第11條之1 審閱期間規定而主張契約無效，亦不得事後再對被告二人主張瑕疵擔保權利或債務不履行之損害賠償權利。從而原告上揭先位請求及備位請求，皆屬無據，其起訴為無理由，應予駁回。至其假執行之聲請，因其訴業經駁回而失所依附，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 1 月 6 日
民事第一庭 法 官 賴恭利正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 1 月 6 日
書記官 洪加芳