臺灣臺中地方法院民事判決 105年度簡上字第151號上 訴 人 何明岳被 上訴人 許碧珍訴訟代理人 劉人瑋上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於民國105 年3 月16日本院臺中簡易庭105 年度中簡字第32號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國105 年10月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付超過陸萬伍仟叁佰元部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔百分之九十二，其餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按第一審雖將小額訴訟事件誤為簡易訴訟事件，而依簡易訴訟程序審理，並不因此改變其為小額訴訟事件之性質，故受理其上訴之地方法院合議庭自仍應適用小額訴訟事件第二審程序之規定而為審理（臺灣高等法院暨所屬法院105 年法律座談會民事類提案第31號研討結果參照）。查被上訴人原起訴請求被告給付新臺幣（下同）111,700 元，本院臺中簡易庭依簡易程序審理；嗣被上訴人於原審減縮請求金額為71,000元，惟簡易庭未改行小額訴訟程序，則本件經上訴人提起上訴後，仍應適用小額訴訟事件之程序規定審理，先予敘明。
二、按對於小額程序之第一審裁判之上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之；上訴狀內應記載上訴理由，表明原判決所違背之法令及其具體內容，及依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實，民事訴訟法第436 條之24第2 項、第436 條之25分別定有明文。而依民事訴訟法第436 條之32第2 項準用第468 條規定，判決不適用法規或適用不當者，為違背法令。以判決有不適用法規或適用不當為上訴理由時，其上訴狀或理由書應有具體之指摘，並揭示該法規之條項或內容，若係成文法以外之法則，應揭示該法則之旨趣，倘為司法院解釋或最高法院之判例，則應揭示該判解之字號或其內容，如依民事訴訟法第469 條所列第1 款至第5 款理由提起上訴時（第6 款未準用，參照民事訴訟法第436 之32第
2 項規定），其上訴狀或理由書應揭示合於該條款之事實，上訴理由狀如未依此項方法表明者，即難認為已對原判決之違背法令有具體之揭示，其上訴自難認為合法（最高法院71年台上字第314 號判例參照）。查上訴人對原審判決提起上訴，已於上訴準備書狀中具體指摘原審判決認定事實所採之契約違反公平原則，原審未予審酌而違背法令之具體內容及事實，則其提起本件上訴程序上得認係合法。
三、按當事人上訴第二審，依民事訴訟法第447 條第1 項前段之規定，原則上雖不得提出新攻擊防禦方法，以貫徹第二審上訴制度採「嚴格限制之續審制」或「改良式之續審制」或「接近事後審制」之旨意。惟該新攻擊防禦方法係因其他非可歸責於當事人之事由，致未能於第一審提出，或如不許其提出顯失公平，並經當事人釋明其事由者，則例外許當事人得在第二審提出，以兼顧訴訟當事人之權益，並維持實質之公平。本件上訴人於原審之言詞辯論期日未到場，遂經被上訴人聲請為一造辯論判決，此為上訴人所不爭；然原審乃未行準備程序，即行言詞辯論期日並為一造辯論判決，揆諸上開說明，自應許當事人即上訴人在本院第二審言詞辯論終結前，得隨時為追復爭執之陳述。且就上訴人於本院第二審程序所提出有關兩造間契約公平性之主張、違約金之請求、回復原狀費用等節，因於第一審程序未及主張，倘禁止上訴人於本院第二審程序中提出新攻擊防禦方法，難謂無顯失公平之虞，自應予准許（最高法院99年度台上字第729 號判決意旨參照）。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：上訴人於民國103 年9 月20日與被上訴人簽訂房屋租賃契約書，向被上訴人承租門牌號碼臺中市○○路○ 段○○○ ○○ 號店面房屋一間，約定租賃期間自103 年10月2 日起至106 年10月1 日止，租金每月36,000元，應於每月5 日前繳納，詎上訴人自104 年9 月、10月之租金未依約繳納，且於104 年10月間向被上訴人表示僅租至104 年10月31日止，要提前終止租約，而依照兩造之租賃契約（下稱系爭租賃契約）第18條，上訴人於租賃期間內提前終止租約，應賠償被上訴人1 個月之租金36,000元，且依系爭租賃契約書第7 條約定，被告提前終止租約時，應將系爭房屋回復原狀，惟上訴人並未將系爭房屋回復原狀，致被上訴人因而須支出回復原狀所需費用35,000元。另上訴人於簽約時所繳納押租保證金72,000元，用以抵扣被上訴人積欠之104 年9月、10月份2 個月租金後，已無剩餘，上訴人無庸返還。綜上，爰依兩造間契約之法律關係，請求被上訴人給付71,000元（計算式：36,000＋35,000＝71,000）等語。並聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：㈠系爭租賃契約為定型化契約，而該契約第18條僅約定承租人
於租賃期間內提前終止租約時，應賠償出租人1 個月之租金；但若出租人於租賃期間內提前終止租約時，要如何處罰則無約定，是以系爭租賃契約顯然違反民法第247 條之1 條規定，有免除或減輕出租當事人責任、加重承租當事人責任等顯失公平情事，該部分約定應為無效。又兩造係合意終止租約，應無違約金之適用。
㈡上訴人已於104 年11月4 日以臺中何厝郵局781 號存證信函
通知被上訴人略以：上訴人已於104 年10月底結清水電費管理費，完成租屋清空清潔程序，各項單據影本及鑰匙控制器已交管理室等。是以上訴人已於終止租約時清空清潔並回復原狀，被上訴人請求回復原狀費用，亦無理由等語，提起本件上訴。並聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人在第一審之訴駁回。
三、本件兩造經法官試行整理並簡化爭點，結果如下（見本院卷第52頁）：
㈠不爭執事項：
1.上訴人於103 年9 月20日與被上訴人成立系爭租賃契約，約定由上訴人向被上訴人承租門牌號碼臺中市○○路○ 段○○○○○ 號（附B1停車位A 、B40 ）房屋（下稱系爭房屋），租賃期間為103 年10月2 日起至106 年10月1 日止共3年，租金每月36,000元，應於每月5 日前繳納。
2.系爭租賃租約第7 條約定：「契約期間內乙方若擬遷離他處時乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房／店屋照原狀還甲方，乙方不得異議。」
3.系爭租賃契約第9 條約定：「房／店屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房／店屋時自應負責回復原狀。」
4.系爭租賃契約第18條前段約定：「特約應受強制執行之事項：1.租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方絕無異議。」
5.上訴人於104 年10月12日向被上訴人表示提前終止租約。㈡爭執事項：
⒈系爭租賃契約第18條是否違反民法第247 條之1 而無效？⒉被上訴人請求上訴人給付違約金即1 個月租金36,000元、
回復原狀費用35,000元，有無理由？
四、本院得心證之理由：㈠系爭租賃契約第18條是否違反民法第247 條之1 而無效？經查：
⒈系爭租賃契約雖係坊間例示之制式契約，惟簽訂該要約書
之兩造均為一般民眾，自無契約一方利用其經濟上強者地位預擬契約條款，致他方無磋商變更餘地之情形存在。且觀之系爭租賃契約第3 條、第20條、第21條均有手寫增加之處，顯見兩造就系爭租約內容非無磋商變更之餘地，自非民法第247 條之1 所稱當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約。
⒉再者，民法為保護雙方當事人因租賃所生權利，於定期租
賃之終止，緩和人格性之色彩，除有法定事由而個別明定當事人一方以終止權外，尚不賦與雙方當事人以隨時終止權，僅本諸契約自由原則，如當事人特約雙方當事人之一方或任一方有隨時終止權者，則從其約定。是以定有期限之租賃契約，若當事人約定得期前終止，其終止之方式，除應依民法第453 條第3 項規定應先期通知外，應依契約自由原則，而依契約當事人所定方式為之。查系爭租賃契約第18條記載：「特約應受強制執行之事項：⒈租賃期間內乙方（即上訴人）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（即被上訴人）一個月租金，乙方絕無異議。⒉租賃期間內乙方如有違背本契約各條項時，任憑甲方處理，乙方決不異議。⒊租賃期間內乙方無違約情況下，甲方擬解約時須經乙方之同意。」（見原審卷第13頁至第15頁）。是就上開約定可知，兩造確有約定於租賃期滿前，兩造均有得提前終止租約之權利，但出租人即被上訴人欲提前終止租約時，非經承租人即上訴人之同意，不得為之；而承租人即上訴人欲提前終止租約時，則須賠償出租人即被上訴人1 個月之租金。審酌上開條款約定，業已考量承租人得隨時提前終止租約，然需賠償出租人因此所生之損失；而為保障承租人不致突然流離失所，亦規範出租人未經承租人同意不得提前終止租約，而兼慮及出租人及承租人之權利保障。上訴人指稱該條款對承租人顯失公平，應為無效，原審依該條款約定判決係違背法令云云，尚無足取。
㈡被上訴人請求上訴人給付違約金即1 個月租金36,000元，有
無理由？⒈按租賃未定期限者，終止契約，應依習慣先期通知。但不
動產之租金，以星期、半個月或1 個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或1 個月之末日為契約終止期，並應至少於1 星期、半個月或1 個月前通知之；定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450 條第3 項之規定，先期通知，民法第450 條第3 項、第453 條分別定有明文。查兩造系爭租賃契約係以1 個月定支付期限，則提前終止之約定，應以曆定1 個月之末日為契約終止期，並於30日前為通知，始為適法。而上訴人於104 年10月12日通知被上訴人其欲提前終止租約乙節，固為被上訴人所不爭執，然依前開說明，兩造間之系爭租賃契約，原應認於上訴人通知上訴人30日後，並於曆定1 個月之末日即104 年11月30日始發生租約終止之效力。是被上訴人主張上訴人於104 年11月1 日起終止租約，自無不合，且屬有利上訴人。上訴人執詞辯稱其於104 年10月初即表明終止契約且可立即遷出，被上訴人故意拖延期限至10月底云云（見本院卷第58頁正反面），非屬可採。
⒉再者，上訴人於簽約時，雖預先繳納2 個月之押金，為兩
造所不爭執（見本院卷第57頁反面至第58頁）。然上訴人嗣未支付104 年9 月、10月之租金，亦為上訴人所坦認（見本院卷第57頁反面），則被上訴人主張上訴人於簽約時所繳納之押租保證金72,000元，用以抵扣被上訴人積欠之前揭2 個月租金後，已無剩餘，應可採認。而依系爭租賃契約第18條記載，上訴人提前終止租約時，應賠償被上訴人1 個月之租金即36,000元。上開約定既屬有效，業經本院認定如上㈠部分所載，則被上訴人此部分之主張，自屬有理由，而應予准許。
㈢被上訴人請求上訴人給付回復原狀費用35,000元，有無理由
？⒈觀之系爭租賃契約第7 條約定：「契約期間內乙方若擬遷
離他處時乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房／店屋照原狀還甲方，乙方不得異議。」、第9 條約定：「房／店屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房／店屋時自應負責回復原狀。」（見原審卷第13頁至第15頁），堪認被上訴人於返還系爭房屋時，負有將系爭房屋回復原狀之義務。查被上訴人於原審提出報價單1 紙（見原審卷第7 頁），主張上訴人未依約將其於系爭房屋2 樓裝設之木作隔間牆、於1 樓裝設之展示臺、銜接木作牆、入口處右側木作牆等拆除清運，亦未清運上訴人所有留置系爭房屋之沙發椅等情，為上訴人所不爭執（見本院卷第51頁正反面），堪認為真實。上訴人就此雖辯稱其終止租賃契約時，被上訴人未要求其拆除清運前開物品，並要求其將沙發椅留下等語（見本院卷第51頁正反面），然為被上訴人所否認（見本院卷第57頁反面），而上訴人復未能舉證以實其說，則上訴人此部分辯解，自屬不能採信。
⒉按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外
，應回復他方損害發生前之原狀；債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀；民法第213 條第1 項、第3 項定有明文。依前開系爭租賃契約第7 條、第9 條之約定，上訴人於遷出時應負回復原狀之責，上訴人未為之，從而，被上訴人代為僱工而支出清運沙發費用1,000元、拆除平臺後修復費用6,500 元、重貼壁紙費用10,800元，另2 樓木作隔間牆拆除清運部分則先行估價11,000元，共計29,300元，業據被上訴人提出報價單、收據等件為證（見本院卷第7 頁、第60頁至第61頁）。被上訴人據此請求上訴人給付回復原狀所需費用共計29,300元，尚無不合。上訴人辯稱被上訴人就2 樓木作隔間牆拆除清運部分尚未支出，即不得請求等語，容有誤會。至被上訴人於原審雖依其提出之報價單（見原審卷第7 頁），請求上訴人支付回復原狀所需費用35,000元，惟被上訴人嗣就部分項目實際清運結果，所需價金既僅為29,300元，則被上訴人逾此部分之請求，自屬無理由，應予駁回。
五、綜上所述，本件被上訴人依系爭租賃契約書約定，請求上訴人給付違約金36,000元及回復原狀費用29,300元，共計65,300元，為有理由，逾此部分請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為被上訴人勝訴之判決，尚有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第1 、2 項所示。至於上開應准許部分，原審為被上訴人勝訴判決（原判決就准許金額部分，因未逾50萬元，原審本應職權宣告假執行，原審於
主文疏未依職權宣告假執行，惟本件係經本院判決後不得上訴之事件，故無再依職權宣告假執行之必要，併予敘明），核無違誤，上訴人就此部分仍執陳詞，指謫原判決不當，求予廢棄改判，即無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，於本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條之2 第2 項、第450 條、第449 條第1 項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 12 月 2 日
民事第一庭審判長 法 官 李悌愷
法 官 羅智文法 官 段奇琬上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 105 年 12 月 2 日
書記官 葉燕蓉