臺灣臺中地方法院民事判決 105年度簡上字第223號上 訴 人 劉泳佳被上訴人 林忠毅上列當事人間給付居間報酬事件，上訴人對於民國105年5月30日本院臺中簡易庭105年度中簡字第527號第一審簡易判決提起上訴，本院合議庭於105年10月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人（即原審原告）方面：
(一)上訴人於原審主張：⑴訴外人陳清琳於民國103年3月1日上午委託原告代為仲介其所有門牌號碼臺中市○○區○○街○○巷○○號8樓之2之房屋及其基地（下稱系爭房地）之出售。被上訴人於103年3月1日下午親自到該社區一樓櫃台向上訴人詢問該社區有無房屋要出售，上訴人明確告知被上訴人其有不動產經紀營業員證，並當場出示，告知若房地買賣成立並完成交屋後，被上訴人應照商業交易習慣給付上訴人房地買賣成交價格3%之金額，被上訴人接受並口頭承諾。因被上訴人同意上述要求條件，上訴人就將系爭房地地址、屋內裝潢詳情、所附家電之訊息、平面車位之訊息、房屋總價新臺幣（下同）850萬元及陳清琳姓名及手機電話為0000-000000等詳情正確無誤告知被上訴人，後續被上訴人根據上訴人提供之上情聯繫陳清琳，與陳清琳於103年3月7日正式簽訂房屋買賣契約書，成交價格計803萬元，同年月27日完成辦理不動產所有權移轉登記，且於同年4月2日順利完成交屋。被上訴人委託上訴人報告締約機會、居中撮合交易，是為居間契約，而居間契約為不要式契約，雙方有口頭約定為已足，且出賣人陳清琳亦承認被上訴人是上訴人所介紹之買方，是兩造之間成立居間契約，約定被上訴人需給付系爭房地成交價格3%予上訴人作為居間報酬，嗣後系爭房地買賣契約因上訴人之報告媒介而成立，成交價格為803萬元，上訴人自得按民法第565條、第229條、第233條規定及最高法院52年台上字第2675號判例、臺灣高等法院101年上字第678號判決、56年台上字第471號判決意旨，請求被上訴人按「買三賣二」習慣，給付雙方約定之按成交價格百分之3計算之居間報酬240,900元。⑵上訴人於104年10月8日雖曾起訴，但嗣因有其他重要事情，無法追蹤案子，所以就撤回起訴，但跟案子本身的內容並沒有關聯性。被上訴人於103年3月1日下午確曾親自到系爭房地所在社區詢問是否有房子要賣，並承諾若有成交，依照總價3%給付原告仲介費用。且之前出賣人陳清琳亦知悉其與被上訴人係透過上訴人介紹而見面，嗣後並順立成交、移轉。並於原審聲明：被上訴人應給付上訴人240,900元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。
(二)於本院補稱：經查保全業法及現行法律條文並沒有社區警衛必須幫助住戶仲介房屋，且依保全公司與該社區簽訂之管理服務合約，也沒有社區警衛幫住戶仲介房屋是份內之事，又上訴人與被上訴人、陳清琳無任何血緣或親戚關係，只有利益關係；且依陳清琳之證詞亦證實因上訴人之告知，渠才會回社區與被上訴人見面及成交房屋，上訴人居間媒介功不可沒。況被上訴人亦承認有親自給紅包2000元答謝上訴人，即是要答謝上訴人之居間媒介，而上訴人當時未收就是金額與被上訴人承諾應給之金額不符。
二、被上訴人（即原審被告）方面：
(一)被上訴人於原審則以：上訴人曾於104年10月8日就同一事件起訴，嗣於104年11月17日撤回起訴。被上訴人買受系爭房屋，係透過朋友介紹，未與上訴人見過面，無口頭承諾及居間契約之關係。房屋簽約後本來要包紅包給上訴人，但是上訴人拒絕，上訴人表示針對出賣人陳清琳去做對應。並聲明：原告之訴駁回。
(二)於本院補稱：被上訴人買受系爭房屋，係透過朋友介紹，與上訴人無任何口頭承諾及居間契約之關係。被上訴人否認與其間有任何居間契約之合意，上訴人自應舉證證明就上訴人為被上訴人報告訂約之機會或為訂約之媒介並參與促成契約成立，否則上訴人依法應受不利益之認定。
三、本件原審對於上訴人之請求，判決上訴人全部敗訴。上訴人全部聲明不服，提起上訴，求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人240,900元，及自如附表所示利息起算日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。被上訴人則求為判決：駁回上訴。
四、本院之判斷：本件上訴人主張兩造間於103年3月1日成立居間契約，被上訴人係經由上訴人報告媒介，始以總價803萬元向陳清琳購買系爭房地，被上訴人應給付成交價3%即240,900元居間報酬予上訴人等情，為被上訴人所否認，並以上詞抗辯，是本件之爭點厥為：上訴人依居間契約之法律關係，請求被上訴人給付居間報酬240,900元及法定遲延利息，是否有據？茲分述如下：
(一)按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。又稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第153條、第565條、第568條第1項分別定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。又主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任（最高法院48年台上字第887號判例意旨參照）。本件上訴人主張其有為被上訴人報告訂約之機會或為訂約之媒介，被上訴人已允為給付報酬，既為被上訴人所否認，則就兩造間居間契約成立必要之點互為表示一致之事實，自應由原告負舉證之責任。
(二)原告就其上開主張，固提出不動產經紀營業員證明、系爭房地登記謄本及異動索引為證（見原審卷第8-11頁），惟此僅堪認原告具有不動產經紀營業員之資格及被上訴人確向陳清琳購買系爭房地等客觀情事，並無法證明兩造間即有居間之合意。而據證人陳清琳於原審言詞辯論時證稱：伊曾向上訴人陳述系爭房屋要賣，如果有人來問的話，請上訴人通知伊一下，當天剛好被上訴人到櫃台問上訴人，上訴人打電話給伊，說有人想看伊這間房子，伊就回來開門帶被告看房子裡面，後來聊一下價錢就成交了；伊回來社區看到被上訴人時，上訴人在櫃台，被上訴人在大廳，看起來被上訴人是要買房屋，當時上訴人在上班，沒有特別過來引介，伊亦未跟上訴人接觸，就直接與被上訴人接觸帶被上訴人上樓；伊回到社區之前被上訴人與上訴人有無接觸、有無跟上訴人承諾若成交要給上訴人仲介費用，伊均不清楚；上訴人應無提供伊的電話或住址或買賣價金等相關資料給被上訴人，因為伊是很單純麻煩上訴人，若有人來問的話就打電話給伊，當初沒有講到仲介費的問題；帶看房屋後，一開始是被上訴人的朋友宋俍宏、藍逸仁居間協調跟伊聯絡想買的事；當時在大廳時被上訴人是否在場伊已經忘記了，伊記得是被上訴人的朋友先來看，所以伊帶上去看的人有無被上訴人，伊已經忘記了等語（見原審卷第62-63頁），該證人固表示上訴人曾將渠欲出售系爭房屋之意告知被上訴人，惟否認其有委託上訴人居間並詳告系爭房地之出售細節，亦不知被上訴人究否同意給予上訴人居間報酬，顯然並未證實兩造已有居間契約之意思合致，無從為有利於上訴人之證據；另系爭房屋之佳福謙里管理委員會也表示無法提供103年3月1日當日在社區管理室或大廳處之監視錄影光碟，有該委員會105年9月13日（105）佳管字第105091301號函在卷可按（見本院卷第27頁），是上訴人並未能舉證兩造間存有報告居間契約存在，從而，其請求被上訴人給付居間報酬，即屬無據。
(三)綜上所述，上訴人依居間契約之法律關係，請求被上訴人給付上訴人240,900元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後核與判決之結果無影響，爰不一一論述。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 11 月 4 日
民事第二庭 審判長法 官 陳文爵
法 官 蔡嘉裕法 官 王怡菁以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 105 年 11 月 4 日
書記官 鄭郁慈