臺灣臺中地方法院民事判決 105年度簡上字第303號上 訴 人 朱浤睿訴訟代理人 詹閔智律師被 上訴人 蕭裕民訴訟代理人 許舒凱律師上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國105年6月29日本院臺中簡易庭104年中簡字第1949號第一審簡易判決提起上訴，被上訴人於第二審為訴之追加，本院於民國107年4月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用關於上訴部分由上訴人負擔，第二審訴訟費用關於追加部分由被上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一，不在此限。此觀民事訴訟法第446條第1 項但書、第255 條第1 項第2 款規定自明。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟者，均屬之（最高法院10 1年度台抗字第404 號裁定意旨參照）。又按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，為同法第463 條準用第256 條所明定。經查：
一、被上訴人於原審起訴係依據民法第359 條減少價金請求權及民法第227 條不完全給付之債務不履行責任，擇一請求判決上訴人給付新臺幣（下同）30萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止之法定遲延利息（見原審卷第6 頁正面）；嗣於民國105 年4 月21日以民事陳報狀㈡擴張請求41萬3,00
0 元（見原審卷第155 頁正面），核屬擴張應受判決事項之聲明。又被上訴人於本院審理中，於105 年11月24日以民事追加暨答辯狀追加民法第227 條第2 項、第184 條侵權行為法律關係為請求權，追加起訴請求上訴人另給付8 萬7,000元之損害，及自民事追加暨答辯狀繕本送達翌日（即105 年11月25日，見本院卷第46、77頁反面、第202 頁正面）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；經核被上訴人上開所為訴之追加，均係基於同一不動產買賣契約之標的物所衍生之糾紛，請求之基礎事實皆屬相同，訴訟資料可相互為用，基於紛糾一次解決性原則，符合上開准予訴之追加之規定，自無庸經對造同意，本得為之，亦應准許。
二、至被上訴人於原審依據民法第359 條減少價金請求權及民法第227 條給付之債務不履行責任，擇一請求上訴人給付被上訴人41萬3,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息（見原審卷第155 頁正面），嗣於本院107 年4 月20日審理期日時陳明，請求權除依民法第359 條物之瑕疵擔保責任規定主張減少價金外，應補充民法第179 條不當得利法律關係作為請求權基礎（見本院卷第202 頁反面）一節，此部分因買受人（即被上訴人）依民法第359 條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判例參照）。
基此，被上訴人此部分所為，核僅係補充其前開請求之法律上陳述，並未變更訴訟標的，依前開規定，非屬訴之變更，併予敘明。
乙、實體方面：
壹、被上訴人主張：
一、上訴人於103 年間，委託宜家不動產經紀有限公司（下稱宜家公司）在網站出售其所有坐落臺中市○區○○段000000地號土地（權利範圍全部）及其上同段346 建號即門牌號碼為臺中市○區○○路0 段000 巷00號之房屋（權利範圍全部）（以下合稱系爭房地），被上訴人自網路得知刊登系爭房地出售訊息後，先後於103 年11底及12月初，與宜家公司人員前往系爭房地查看2 次，然因當時上訴人與其家人仍居住其內，涉及個人隱私有所不便，且屋內到處擺置家具，天花板有隔層板裝潢，看屋時窗簾未拉開及燈未全開，且2 次看屋約僅短促30分鐘，是被上訴人與在場仲介看屋時無法一窺屋況之究竟，而上訴人並向被上訴人與仲介表示屋內「僅在大門上方有水管破裂，但已修好」等語，經被上訴人詢問有無「其他」滲漏水情形時，上訴人向被上訴人及在場仲介、代書保證表示並「無」其他滲漏水情形，使被上訴人信以為真，因此同意於103 年12月7 日就系爭房地以總價1,190 萬元與上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），且同意上訴人以「大門口上方水管破裂，已修好」之屋況，由仲介記載於標的物現況說明書上，並記載「依現況交屋、不再修理」等情，並同意於104 年3 月1 日交付系爭房地事後辦理驗屋程序。嗣經被上訴人屢次聯繫上訴人欲與其確認何時搬離及交屋，以確定被上訴人之驗屋日期，然上訴人卻百般敷衍推託，未曾給予被上訴人確定之搬離時日，直至104年3 月10日始搬離。嗣被上訴人於104 年3 月12日進入屋內驗屋後，始發現系爭房屋除有上訴人所稱「大門口上方水管破裂，已修好」然係以油漆塗抹掩蓋瑕疵外，尚有如附表所示「1 、3 、4 樓廁所」、「1 至4 樓後房」及「1 樓客廳」等多處滲漏水，及當初遭傢俱擋住而無法看見之牆面壁癌等瑕疵，被上訴人遂與上訴人進行協商，並於104 年3 月27日以臺中路郵局存證號碼000076號函通知上訴人：「請台端…完成修繕漏水瑕疵及給付本人遲延違約金」等語，惟屢經協商後，上訴人均無誠意解決兩造糾紛且刻意逃避應負責任。上訴人既原為系爭房屋之所有權人，且長期居住在系爭房屋，理當明瞭系爭房屋是否有其他滲漏水瑕疵，惟在簽訂系爭買賣契約當時，卻僅在標的物現況說明書漏水欄項記載：「大門口上方水管破裂，已修好」，並未提及其他滲漏水，亦未在該標的物現況說明書漏水欄項之備註說明內為任何勾選，顯見上訴人蓄意隱瞞系爭房屋其他滲漏水等瑕疵。又依宜家公司於104 年4 月9 日之聲明書記載內容：「茲就崇德路（臺中市○區○○路0 段000 巷00號）別墅一案。關於屋主主張現況交屋。我們仲介公司在簽約當下有向屋主特別確認，房屋是不是有其他地方有滲漏水的情況。屋主明白表示除了現況說明書上指出的該處已修繕的漏水以外，無其他滲漏水。買方亦在此情形下同意該修繕處之現況交屋」等語，又上訴人於104 年4 月2 日寄送律師函通知被上訴人：「中古屋本較容易隨時發生漏水或損害情形…又壁癌係因房屋滲漏水所導致…」等語，並參系爭房屋滲漏水及壁癌等照片，可見上訴人明知系爭房屋尚有其他滲漏水等瑕疵，卻故意不告知被上訴人，並向被上訴人及仲介保證除標的物現況說明書指出所載之修繕滲漏水處外，並無其他滲漏水，取信於被上訴人，使被上訴人陷於錯誤進而同意以現況交屋。再該等瑕疵非被上訴人簽約當時所得明知，亦為上訴人保證所無，被上訴人因而認應無其他滲漏水等瑕疵，若非交屋後被上訴人得以進入發現，被上訴人根本無法於看屋時即得輕易以肉眼發現其他滲漏水瑕疵。系爭房屋雖屬中古房屋，然依通常之交易觀念，購買中古屋者，仍然預期出賣人所交付房屋之屋況應具備足供人遮風避雨而無滲漏水情形之效用及居住品質，不得謂中古屋之交易，即無需具備此房屋住宅應具備之通常效用及品質，是系爭房屋係屬住宅，其最主要之功能即供人居住使用，而遮風避雨為住宅房屋之最基本要求，房屋一旦發生滲漏水之情事，不但毀損屋內財物，且會嚴重干擾使用人之生活起居，無以完足發揮其供人居住之目的，滲漏水已對居家生活環境及品質影響甚鉅，自有減少其通常效用及系爭房屋買賣所預定房屋應合乎居住使用效用之瑕疵，並嚴重影響系爭房屋價值，上訴人為系爭房屋出賣人卻故意不告知前開滲漏水及牆面壁癌等瑕疵，並保證無該等瑕疵，應就系爭房屋之瑕疵負物之瑕疵擔保責任。另系爭房屋之其他滲漏水及牆面壁癌等瑕疵嚴重影響房屋應符合居家品質之通常及預定使用，上訴人明知有該等漏水瑕疵卻隱瞞未說，上訴人當有可歸責之事由，須付不完全給付之債務不履行責任；而上揭漏水之瑕疵依臺灣省土木技師公會（下稱土木技師公會）估價師鑑定後製作之鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）為41萬3,000 元，則上訴人依民法第359 條物之瑕疵擔保責任之規定，得請求減少該數額之價金，上訴人收受此部分之價金，即屬無法律上原因而受有利益，自應負返還該所得利益之責，及民法第227 條給付之債務不履行等規定；擇一請求上訴人給付被上訴人41萬3,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
二、上訴人於原審時對於系爭鑑定報告書並不爭執，系爭鑑定報告書既係經兩造同意囑託土木技師公會鑑定，土木技師公會為專業機構，具有客觀及中立性，當足採認；且土木技師公會至系爭房地現場會勘時，現場紀錄及拍照，並輪派2 名土木技師據以分析瑕疵造成原因為鑑定，是系爭鑑定報告書並無顯非合宜之處，上訴人空指系爭鑑定報告書有疑義並未舉證以明。
三、於二審為訴之追加主張：上訴人原為系爭房地之所有權人，即知稔系爭房屋存有諸多處漏水，卻於簽約時故意隱瞞漏水情形，並向被上訴人及仲介保證僅有大門上方處漏水且已修復，以此方式施用詐術，使被上訴人信賴除「大門上方水管破裂」外，並無其他瑕疵，進而與上訴人簽約，顯可歸責於上訴人，致被上訴人無法於約定之104 年3 月1 日交屋日後如期入住，使被上訴人購買系爭房地後，自104 年3 月1 日起至105 年11月間均需在外繼續租屋居住，被上訴人需另支付每月租金約1 萬3,000元（含管理費約2,000 元），迄至105 年11月止，共計20個月，至少受有26萬元之損失，被上訴人依據民法第184 條、第227 條規定，並追加訴之聲明：上訴人應再給付被上訴人
8 萬7,000 元，及自民事追加暨答辯狀繕本送達之翌日（即
105 年11月24日）起，至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息等語。
貳、上訴人則以：
一、簽訂系爭買賣契約前，被上訴人全家人偕同仲介公司人員至系爭房屋現場查看時，每次停留時間均長達30分鐘以上，從
1 樓騎樓起至4 樓均逐一查看，上訴人均無任何為難及掩飾等阻礙查看之行為，足認被上訴人在簽訂系爭買賣契約前均已妥善查看系爭房屋，並知悉系爭房屋之屋況後始同意締結系爭買賣契約。又系爭房屋自上訴人委託仲介出售至交付予被上訴人期間，上訴人就系爭房屋並無任何修繕、修補之行為，系爭房屋之屋況未有任何改變動。目前系爭房屋內有一些其他漏水處現況及被上訴人提出系爭房屋照片等，均與兩造簽訂系爭買賣契約時起至上訴人交付系爭房屋予被上訴人時之狀況不同，係因上訴人係向他人購買系爭房地，在被上訴人未破壞天花板、牆面等裝潢物前，上訴人根本無從知悉其他漏水狀況，是上訴人以系爭房屋現況交屋並無被上訴人所稱詐欺及欺瞞之行為。另依系爭買賣契約所附之標的物現況說明書之項次「建物現況是否有滲漏水情形」，上訴人勾選「是」，並手寫加註記載「依現況交屋，不再修理」、項次「是否曾在最近1 年內修復滲漏水」部分，上訴人亦勾選「是」，並於後方手寫加註記載「大門口上方水管破裂，已修好」，是上訴人就系爭房屋有漏水狀況已明確說明，該說明書業經兩造簽名確認無誤，且兩造在議定系爭房地買賣價金時，被上訴人亦以系爭房屋漏水狀況作為議價之條件，經上訴人退讓並減少價金後，最後始以1190萬元作為系爭房地買賣價金，亦足認被上訴人於買受系爭房地前已充分知悉系爭房地現況，並經被上訴人審酌各項買賣條件後始簽訂系爭買賣契約，則被上訴人當應受系爭買賣契約所約束，故上訴人已說明「依現況交屋，不再修理」，並以系爭房屋現況交屋，被上訴人請求上訴人就系爭房屋其他滲漏水瑕疵負務瑕疵擔保責任當無理由。
二、另系爭鑑定報告書所載之漏水及損害原因結果並未詳列判斷依據及理由，且未列修復材料內容及數量，修復材料金額如何計算得出，顯有疑慮；又目前泥水、土木師傅每日工資約為1,500 元至2,000 元間不等（工作時數為8 小時），以項次1 修繕項目為例，修復面積僅為1.95㎡，工資卻編列為3,
000 元，約為1.5 天至2 天之工期，顯有違常理；另防水、油漆工程計價方式、標準為何，且就相同修復施工工法，於每平方公尺面積修復費用為何差距不同，且系爭鑑定報告書就材料鑑定估算數額明顯有為土木技師公會鑑定手冊所附之「損害修復單價表」（見本院卷第193 至197 頁）等等；又原審囑託鑑定機關鑑定事項為「有無漏水之情事」，然系爭鑑定報告書卻論及1 樓後陽台台窗上方牆面破裂，2 樓後房間牆面有膨空及空心等，均與是否有漏水之情事無關，已逾越囑託鑑定範圍，足認系爭鑑定報告書不足可採。
三、就上訴人訴之追加部分答辯：兩造業已約定現況交屋，就系爭房地現況漏水狀況業經雙方議價後，兩造同意上訴人不再修理漏水瑕疵，由被上訴人自行修繕，且系爭房地已交由被上訴人，則被上訴人請求另行租屋居住，顯無理由等語，資為抗辯。
叁、原審法院經斟酌兩造之主張及攻擊防禦方法之結果，判決上
訴人應給付被上訴人41萬3,000 元，及自104 年7 月30日起算之法定遲延利息，並依職權宣告假執行。上訴人不服，提起上訴，聲明：「㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴駁回；㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。」，被上訴人之答辯聲明：「㈠上訴駁回；㈡第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。」等語。另被上訴人（即原審原告）於本院為追加之訴聲明：「㈠上訴人應給付被上訴人8 萬7,000 元，暨自民事追加暨答辯狀繕本送達上訴人之翌日（即105 年11月25日）起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈡追加訴訟費用由上訴人負擔」等語。上訴人就追加之訴之答辯聲明：「㈠被上訴人追加之訴之請求駁回；㈡追加訴訟費用由被上訴人負擔。」。
肆、本件經法院與兩造整理並協議不爭執事項與簡化爭執事項如下（本院依判決格式修正或增刪文句，見本院卷第147 頁正、反面）：
一、不爭執事項：㈠於103 年間，上訴人委託宜家公司出售系爭房地。
㈡於103 年11底、12月初，被上訴人與宜家公司仲介一起到系
爭房地，共計2 次查看系爭房屋屋況。嗣兩造於103 年12月
7 日，就系爭房地合意以總價款1190萬元，簽訂買賣契約。兩造約定104 年3 月1 日交屋日，上訴人未搬離、於104 年
3 月10日始搬離。㈢標的現況說明書經兩造於103 年12月7 日簽名確認（內容如原審卷第18頁）。
㈣被上訴人於104 年3 月27日以台中路郵局存證號碼000076號
函上訴人，主旨略以：請上訴人完成修繕漏水瑕疵及辦理交屋並給付遲延違約金等語；上訴人於104 年4 月2 日委託律師發律師函，主旨略以：請被上訴人依約受領買賣標的物等語（見原審卷第35至37頁）。
㈤系爭房地所有權業已移轉過戶並交付予被上訴人。
㈥於104 年4 月9 日，宜家公司曾出具聲明書內容：「茲就崇
德路（台中市○區○○路○段000 巷00號）別墅一案。關於屋主（即指上訴人）主張現況交屋。我們仲介公司在簽約當下有向屋主特別確認，房屋是不是有其他地方有滲漏水的情況。屋主明白表示除了現況說明書上指出的該處已修繕的漏水以外，無其他滲漏水。買方亦在此情形下同意該修繕處之現況交屋」等語。
㈦系爭鑑定報告書之鑑定結果認定系爭房屋有如鑑定報告書所
載瑕疵（如附表所示），並估價需41萬3000元工程修復費用。
二、爭執事項：㈠被上訴人請求上訴人就系爭房屋滲漏水瑕疵負瑕疵擔保責任
有無理由？被上訴人主張依系爭鑑定報告書所載估價價格，作為請求減少價金之依據，有無理由？㈡被上訴人請求上訴人負損害賠償責任，有無理由？
伍、得心證之理由：
一、兩造於103 年12月7 日簽訂系爭買賣契約，由被上訴人向上訴人購買系爭房地，約定買賣總價金為1,190 萬元，並約定
104 年3 月1 日交屋日，然上訴人至104 年3 月10日始搬離系爭房地。嗣被上訴人於104 年3 月27日以臺中路郵局存證號碼000076號函通知上訴人系爭房屋有漏水等瑕疵及辦理交屋，上訴人其後已將系爭房屋辦理完成所有權移轉登記予被上訴人，被上訴人亦已支付全數買賣價金予上訴人等情，業據提出不動產買賣契約書及存證信函在卷可佐（見原審卷第11至17、35至37頁），復為兩造所不爭執，此部分事實應堪信實。
二、爭點事項第㈠項：被上訴人請求上訴人就系爭房屋滲漏水瑕疵負瑕疵擔保責任有無理由？被上訴人主張依系爭鑑定報告書所載估價價格，作為請求減少價金之依據，有無理由？㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354 條第1 項定有明文。
又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。經查：
⒈被上訴人主張系爭房屋除系爭買賣契約所附標的物現況說明
書漏水欄項記載：「大門口上方水管破裂，已修好」瑕疵外，尚有其他「1 、3 、4 樓廁所」、「1 至4 樓後房」及「
1 樓客廳」等處滲漏水及牆面壁癌等瑕疵，惟上訴人於交屋時未告知有此等減少房屋價值之瑕疵，並保證無該等瑕疵等情，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯；惟經本院囑託土木技師公會鑑定之結果，乃認「①1 樓部分：客廳牆面及側牆、客廳門口上方之氣窗及天花板露台底部、1 樓前窗戶頂板（即3 樓陽台地板下方天花板）、客廳前窗戶漏水、1 樓前窗戶頂邊緣及廚房之前牆面（即室內廁所側牆），因防水層、邊緣塞水路失效，導致漏水或雨水滲下來造成壁癌；後陽台台窗上方牆面破裂，係因混凝土破裂。②2 樓部分：2樓後房間天花板、2 樓前天花板、2 樓中間平台頂（即3 樓浴室地板之背面）及2 樓前露台，因屋頂漏水、防水失效導致漏水或雨水滲下來造成壁癌；2 樓後房間牆面有膨空及空心；2 樓前平台地磚因天候熱漲冷縮或黏著劑拌合比例失當原因致地磚空心。③3 樓部分：3 樓浴室地板外木櫃下方、浴室外樓梯側牆、3 樓前陽台側牆、3 樓前陽台天花板（即
4 樓前陽台地板之背面）、3 樓後房間天花板及3 樓通道之天花板（即4 樓廁所地板漏水），因屋頂漏水、防水失效導致漏水或雨水滲下來造成壁癌；3 樓後房間之牆面粉刷不良造成空心；3 樓通道之天花板樑側混凝土破裂。④4 樓部分：屋頂層漏水（即4 樓後房間天花板）、4 樓後房間窗戶下緣因防水失效致漏水。」等情，有土木技師公會104 年12月14日（104 ）省土技字第中1528號鑑定報告書在卷可稽（見原審外放案卷），且本件既係經兩造同意囑託土木技師公會鑑定（見原審卷第70頁反面），且土木技師公會為專業機構，與兩造當無利害關係，則其基於專業所為之鑑定報告，應具客觀與中立性，當足為採認。況由系爭鑑定報告內容可知，土木技師公會至系爭房屋會勘時，就系爭房屋曾紀錄及拍照，並輪派2 名土木技師據以分析瑕疵造成之原因而為鑑定，益認系爭鑑定報告書並無顯非合宜之處，上訴人空指上情然未舉證以明，是土木技師公會之系爭鑑定報告書所為結論，均足資肯認。
⒉至上訴人所舉系爭鑑定報告書未依照土木技師公會鑑定手冊
所附之「損害修復單價表」（見本院卷第193 至197 頁）就材料估算數額為鑑定，明顯有違誤乙節，然上訴人所提之上開土木技師公會鑑定手冊編定時間為99年3 月份修訂版，與原審於104 年10月8 日囑託土木技師鑑定時間，已相距約5年又5 個月之久，因工施材料、施工技術及工法、施工費用均會因時空背景、科技更新當有所差異，尚難以99年3 月份之「損害修復單價表」逕認定系爭鑑定報告書所為鑑定有瑕疵、不客觀，而有不合宜之情，是被上訴人上開主張難以採信，附此說明。準此，堪認系爭房屋確有因防水施工不當等情而有上述漏水及壁癌之瑕疵，且防水施工不當應係交屋前即已發生者，至甚明確。另觀諸被上訴人提出系爭房屋現場照片（見原審卷第25至33頁）確可看出系爭房屋有漏水等情況，衡諸常情，該等現象應係長期滲漏水所致，參以被上訴人於104 年3 月12日進入系爭房屋內驗屋後，旋於同年3 月27日以臺中路郵局存證號碼000076號函通知上訴人系爭房屋有漏水等瑕疵之問題，益認上訴人交付系爭房屋之時，系爭房屋現況確實業已存有上開漏水及壁癌等買方之被上訴人非可一窺即知之瑕疵等情至明。
㈡次按關於出賣人之物之瑕疵擔保責任之規定，並非強行規定
，當事人得訂立特約免除或限制之，當事人有免除或限制出賣人物之瑕疵擔保責任之特約時，自應從其特約，惟當事人如訂有上開特約者，自應以當事人明示之意思表示為之，尚難以默示之意思表示，即認當事人間有訂立免除或限制物之瑕疵擔保責任，自不待言。並按民法第98條規定，解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。又解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院19年上字第28號判例意旨參照）。解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意（最高法院19年上字第58號判例) ，雙方是否合意免除出賣人有關物之瑕疵擔保責任，即應參酌上述法律規定與判例以解釋當事人真意。經查：
⒈觀以證人即宜家公司之房仲經紀人賴佳明於原審言詞辯論期
日中具結證稱：「我們接受被告（指上訴人，以下均同）委託銷售房子，被告交代標的物現況說明書要如何記載，我們照他的意思記載，我們有勾漏水，但屋主（指上訴人）也要我們填上依現況交屋不再修理。但買方（指被上訴人）特別在簽約時有問被告是否除了大門上方以外沒有其他漏水，被告的回答是只有大門那邊水管破裂，且已經修好，才在現況說明書記載大門上方水管破裂已修好，買方才願意買。只有看到客廳上方有水漬，就是記載大門口上方水管破裂已經修好的部分，其他地方有家具阻隔，所以無法看清楚。」等語（見原審卷第69頁正、反面）；復據被上訴人主張伊於簽約時特別詢問上訴人是否除了大門上方以外沒有其他漏水，上訴人答稱是，僅有大門那邊水管破裂，且已修好，才會在現況說明書記載大門上方水管破裂已修好，並以此為議價之條件，被上訴人才願意買等語（見原審院卷第5 頁），此亦為上訴人所不否認（見原審卷第179 頁正面）。足證證人賴佳明上開證述，兩造在簽契約當時，被上訴人有詢問上訴人是否除了大門上方以外沒有其他漏水，上訴人即肯定回覆，復在現況說明書上記載「大門上方水管破裂已修好」、「建物現狀是否滲漏水情形←依現況交屋」，並以系爭房地有漏水狀況作為議價之條件，應與事實相符，而得採信。
⒉再參以證人即宜家公司前職員陳峻豪於本院準備程序期日具
結證稱：「（問：第27頁上方及下方照片、第29頁下方照片、第30頁下方照片、第31頁照片、第33頁下方照片房屋況狀是否一望即知的狀況？是否帶看時，看的人就可以知道房屋狀況？）我簽委託時並無看到照片上面這些情形。當時簽委託時，我有先去看房子，但當時屋主住在那邊，有很多部分我沒有將家具移開去查看，我簽委託時會問屋主這個房子有無滲漏水的地方，他只提到二樓陽台有滲漏水狀況，我指著一樓大門新油漆部分，我問屋主這些痕跡是否之前有滲漏水，他回答這只是掉漆他只是將顏色補齊，我因為信任屋主，所以滲漏水部分只有填二樓陽台。」、「（問：是何時你發現系爭房屋有上開照片上的狀況？）等家具清空後才知道，一樓大門旁的油漆部分是委託時就看到，但屋主辯說如上述。簽委託時我看到第33頁下方、第31頁下方這幾張。第25頁上方天花板是簽約當時沒有注意到，等家具清空後才看到，其他都是家具搬走之後才看到。」、「（問：『現況交屋不再修理』是否買賣雙方都同意的？）就我們簽約時有看到的部分同意，只有針對二樓前面主臥室到陽台那到牆下面滲漏水部分補充，其他沒有在兩造約定範圍內。」、「（問：就漏水部分雙方約定『現況交屋不再修理』雙方約定的真意為何？）那時候買方對滲漏部分擔心有沒有別的地方滲漏，交屋時只是針對交屋當時發現的，就由買方接下來，但如果後面有再發現滲漏的話，上訴人說都可以再去找他。」、「（問：當時雙方有無就房屋現況即原審卷第29頁下方、第30頁下方壁癌作為議價條件？）這部分當時買方應該沒有注意到。這部分沒有議到價。」、「（問：103年12月7日標的物現況說明書上補充記載『不再修理』，這幾個字是針對『大門上方水管破裂已修好』部分？）是。」、「（問：畫箭頭部分是否針對滲漏水部分依照現況交屋？）是針對已知的部分。」、「（問：所謂已知的部分是否『大門上方水管破裂』？）是。」等語（見本院卷第92頁正面至95頁反面）。依上開證人陳峻豪證述內容，可知證人陳峻豪接受上訴人委託仲介系爭房地時，上訴人僅告知系爭房地僅有二樓陽台有滲漏水狀況，待家具清空後始看見其餘漏水狀況，而標的物現況說明書上補充記載「不再修理」是針對「大門上方水管破裂已修好」部分，那時被上訴人對滲漏部分擔心有沒有別的地方滲漏，所以交屋時只是針對交屋當時發現的部分。
⒊再觀以宜家公司104 年4 月9 日之聲明書記載：「茲就崇德
路（臺中市○區○○路0 段000 巷00號）別墅一案。關於屋主主張現況交屋。我們仲介公司在簽約當下有向屋主特別確認，房屋是不是有其他地方有滲漏水的情況。屋主明白表示除了現況說明書上指出的該處已修繕的漏水以外，無其他滲漏水。買方亦在此情形下同意該修繕處之現況交屋」等語（見原審卷第37頁），足見兩造簽約時所為「現況交屋，不再修理」之「現況」，當僅在於被上訴人明瞭上訴人係以系爭買賣契約及其所附標的物現況說明書所說明「大門上方水管破裂已修好」之現況而交屋，而依系爭買賣契約解釋當事人真意，其重點應在於交屋時系爭房屋現況可發現狀況，如先前曾因滲漏水或滲漏水痕而修復之情形或其他目視可見之瑕疵等為限，始同意以現況交屋，至於交屋時須其後拆除裝潢等固定物始可得知之瑕疵狀況，除非另有契約明白具體列出，否則即非屬於兩造約定之「現況交屋」之意涵內，揆諸上開說明，亦即難認該等瑕疵已在被上訴人「以現況交屋」之認知中，或被上訴人有意免除上訴人此部分之物之瑕疵擔保責任。況且，土木技師公會系爭鑑定報告書中所列系爭房屋之漏水及壁癌等瑕疵，依其使用方式及瑕疵所在位置，顯非一般房屋買受人於初始進入該屋時即能予以立即發現之瑕疵，係屬於依通常檢查不能即時發現之瑕疵，尚需進一步檢測或使用一段期間後始能明瞭者，則縱使被上訴人於交屋前曾進入系爭房屋查看，然嗣於交屋當日亦無從全面檢視房屋狀況而立即發現上開瑕疵，自尚難認系爭房屋於交屋當日並無上開瑕疵，且難以被上訴人曾入屋查看一節推認被上訴人當屬已檢視系爭房屋之該時現況而同意以該等瑕疵現況交屋。⒋復佐以上訴人在標的物現況說明書之項次「建物現況是否有
滲漏水情形」，固然勾選「是」，並手寫加註記載「依現況交屋，不再修理」等語，另於項次「是否曾在最近1 年內修復滲漏水」部分，勾選「是」，並於後方手寫加註記載「大門口上方水管破裂，已修好」等語，足見上訴人辯稱其業於簽訂系爭契約時向被上訴人告知系爭房屋曾有漏水情形，然已修復完成等語，尚非無據。
⒌綜上，上訴人辯稱其在系爭買賣契約所附標的物現況說明書
中既已載明「依現況交屋，不再修理」等語，且經被上訴人檢視確認後同意簽訂系爭買賣契約，則其就系爭房屋即免除所有物之瑕疵擔保責任云云，當屬無憑，委無可取。
㈢又按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354 條至第358 條
規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，民法第359 條定有明文。承前所述，系爭房屋交屋時確有前揭瑕疵情況，參以系爭房屋有上開鑑定報告所載滲漏水瑕疵，對於日常居住、使用應有相當程度之影響，衡諸常情，依一般社會觀念，購屋者購買房屋時，無不期望所購買之房屋能提供適宜、居住使用目的之環境，因此，有意購屋者如知悉系爭房屋有該等漏水情況，當會影響其購屋意願或要求降低房價，堪認被上訴人主張系爭房屋交付予伊時，確有欠缺一般建物通常效用、減少其價值之瑕疵，被上訴人自得依民法第359條規定請求減少價金等語，洵屬有據。而查，經原審囑託土木技師公會就系爭房屋上開瑕疵所需修繕項目及費用進行鑑定，結果認系爭房屋確實有如附表所示各項瑕疵，修補瑕疵所需費用合計41萬3,000元，且為達治本效果應將屋頂層之防水層全面加以維修防水層，以免將來其他部位再陸續產生漏水現象等語，有系爭鑑定報告書存卷可參，是堪認系爭房屋因前開瑕疵而減少之價值為41萬3,000元，則被上訴人請求減少價金41萬3,000元，為有理由。又被上訴人以單一聲明，依據民法第359條、第179條與民法第227條之規定，請求法院擇一為其勝訴之判決，本院既認其依民法第359條、第179條規定之請求為有理由，自無庸再審究民法第227條規定請求部分，附此敘明。
㈣再按民法第179 條規定：「無法律上之原因而受利益，致他
人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」。在受益之原因初固有效存在，然嗣因其障礙不能達到目的時，即屬雖有法律上之原因，而其後已不存在之情形，如其受益而致他人受有損害，被害人非不得依上開規定請求受益人返還其利益。本件被上訴人已給付系爭房地價金1,190 萬元予上訴人，而上訴人就其出賣之房屋應負瑕疵擔保責任，被上訴人得請求減少價金，則上訴人自受有溢領價金之利益，成立不當得利。系爭房屋因有前揭漏水瑕疵，系爭買賣契約應減少價金之金額為41萬3,000 元，已如上述，上開價金減少後，上訴人就該減少部分價金，顯屬溢收而獲有利益，經被上訴人行使價金減少請求權，即失其法律上之原因，則被上訴人受領此部分價金之法律上原因已不存在，自有多付價金之損害，兩者間復有相當因果關係，被上訴人依依民法第179 條後段規定，請求上訴人返還41萬3,000 元，自屬有據。
㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第233 條第
1 項前段及第203 條分別定有明文。從而，被上訴人本於買賣契約及民法第359 條、第179 條規定之法律關係，請求上訴人加計給付自起訴狀繕本送達之翌日起即104 年7 月30日起（104 年7 月29日收受，見原審院卷第53頁）至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，與前揭規定，核無不合，應予准許。
三、爭點事項第㈡項：被上訴人主張因系爭房屋有漏水之瑕疵而無法使用，致須另向第三人承租房屋而受有租金損害8 萬7,
000 元，所為追加請求，有無理由？㈠按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任，民法第
184 條定有明文。因侵權行為所生之損害賠償請求權，以有損害之發生，及行為人有故意或過失不法侵害他人權利之事實外，並以二者之間有相當因果關係為其成立要件，若其行為並無不法，或其行為並無故意或過失，即無賠償之可言（參照最高法院49年台上字第2323號判例意旨）。
㈡被上訴人主張其向第三人租屋之事實，業據提房屋租賃契約
書（見本院卷第55至69頁）；惟查，上訴人所指系爭房屋漏水部分，如附表所示之漏水瑕疵，依系爭鑑定報告書所載之漏水面積及修復方式，並不影響房屋結構及居住之安全，自難認被上訴人有何因房屋漏水致無法使用系爭房地之情；再者，上訴人並未明確告知除大門口上方玻璃破裂以外之其餘瑕疵，僅係其應依買賣契約法律關係負擔瑕疵擔保責任，尚難認有何背於善良風俗之處。且被上訴人就系爭房屋之瑕疵得依買賣契約法律關係為瑕疵擔保或不履行之損害賠償請求，易言之，其因瑕疵所受損害均在買賣契約範圍內，是其並未受有契約範圍以外之利益損失，自不得依民法184條第1項後段規定而為請求。是被上訴人追加主張上訴人明知系爭房屋有瑕疵，卻詐稱無瑕疵，已構成民法第184條第1項後段之侵權行為云云，難認有據。故被上訴人請求上訴人應賠償其支出租金之損害，即非有據，不應准許。
陸、綜上所述，被上訴人依據民法第359 條、第179 條之規定，請求上訴人給付41萬3000元及自起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許；是原審就此部分，為上訴人敗訴之判決，並依職權宣告假執行，經核於法並無不合，上訴意旨猶執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至被上訴人於第二審擴張聲明請求上訴人應給付8 萬7,000 元，及自追加狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，洵屬無據，應予駁回。
柒、本件事證明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述，附此敘明。
捌、據上論結，本件上訴及被上訴人追加之訴均無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 11 日
民事第四庭 審判長法 官 王金洲
法 官 王振佑法 官 吳昀儒上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 5 月 11 日
書記官 許國慶