臺灣臺中地方法院民事判決 105年度簡上字第32號上 訴 人 高川偉訴訟代理人 高銘克被 上訴人 陳立強訴訟代理人 劉錦森被 上訴人 大昱山房屋仲介有限公司法定代理人 曾仲明訴訟代理人 洪琪姮
石漢傑上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於民國104年11年19日本院104年度中簡字第2579號第一審判決提起上訴並為訴之追加，本院於民國105年7月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用（含追加之訴）由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第2項規定甚明。
復按當事人在第二審為訴之追加，非經他造同意不得為之，固為民事訴訟法第446條第1項所規定，但依同法第463條準用第255條第2項之規定，他造於此項訴之追加無異議而為本案之言詞辯論者，即應視為同意追加（最高法院29年上字第359號判例意旨參照）。且民事訴訟法第463條依同法第436條之1第3項規定，於簡易事件第二審程序亦有準用。故上訴人雖於本件簡易事件第二審始追加依民法第184條第1項前段、民法第544條、不動產經紀業管理條例第26條（以下簡稱為不動產條例）等規定請求被上訴人大昱山公司損害賠償之訴訟標的，然被上訴人大昱山公司對上訴人追加訴訟標的行為未曾異議，進而為本案言詞辯論，揆諸上開規定及判例意旨，視為被上訴人大昱山公司同意上訴人追加訴訟標的，故上訴人所為訴之追加，與法相符。
貳、實體部分：
一、上訴人於原審及本院主張：上訴人於民國104年6月27日經由被上訴人大昱山房屋仲介有限公司（以下簡稱為大昱山公司）仲介，經訴外人大葉地政士事務所吳淑惠地政士承辦見證，由高銘克（即上訴人訴訟代理人）代理上訴人與被上訴人陳立強之代理人劉錦森（即被上訴人訴訟代理人）簽訂不動產買賣契約書（以下簡稱為買賣契約），以新臺幣（下同）5,800,000元向被上訴人陳立強買受坐落臺中市○區○村段○○○○○○○○號土地（權利範圍：93/1000 0，面積：2,505平方公尺）、同段9039建號即門牌號○○○區○○路○○○號4樓之11之建物（以下簡稱該建物為系爭建物）及系爭建物共同使用部分，被上訴人陳立強於簽約後交付鑰匙與上訴人以便先行裝修。上訴人於裝修期間測量發現系爭建物登記謄本就專有部分雖記載層次面積：
101.82平方公尺、附屬建物面積：16.16平方公尺，實則有
5.8252平方公尺之共同使用部分計入專有部分內，亦即該建物專有部分面積短少5.8252平方公尺，高銘克於104年8月5日交屋時，向被上訴人大昱山公司員工農子錦等人、劉錦森出示系爭建物臺中市中正地政事務所78年4月28日建物測量成果圖（以下簡稱為測量成果圖）告知專有部分面積短少情事，經在場見證之代書助理趙育洵確認屬實，被上訴人對此情況雖置之不理，惟上訴人基於誠實信用原則，仍依約給付價金及仲介報酬。而專有部分面積減少已影響系爭建物之通常效用及經濟價值，屬物之瑕疵，被上訴人陳立強依民法第359條規定應負減少價金之瑕疵擔保責任，經分別以專有部分、共有部分每平方公尺45,778元、22,889元計算，即價格比為2比1之比例，則減少後之專有部分、共有部分分別為11
2.1548平方公尺（117.98－5.8252＝112.1548）、23.25976平方公尺（17.43456＋5.8252＝23.25976）計算，買賣標的總價應為5,666,615元【（45,778×112.1548）＋（22,88 9×23.25976）＝5,666,615】，故被上訴人陳立強應給付上訴人減少之價金133,385元。而被上訴人大昱山公司從事不動產仲介業務，於系爭建物買賣中與上訴人有委任及居間法律關係，被上訴人大昱山公司應本於善良管理人注意義務，對系爭建物善加調查後，將上開嚴重影響上訴人購買意願之物之瑕疵情形據實告知，被上訴人大昱山公司卻疏未注意系爭建物地政登記實際情況，致上訴人誤判蒙受損失，依民法第544條、第571條、第184條第1項前段、不動產條例第26條等規定，被上訴人大昱山公司應負損害賠償責任將居間報酬116,000元返還與上訴人。爰依買賣契約、委任契約、居間契約及侵權行為之法律關係提起本訴等語。
二、被上訴人陳立強於原審及本院則以：上訴人於104年6月27日訂約前，已2次進入系爭建物看屋，自同年7月1日起至同年8月2、3日止裝修系爭建物，對屋況相當熟悉，且104年8月5日交屋過程未見上訴人異議，買賣雙方亦在交屋明細表簽名確認，嗣後並如數給付價金及報酬與被上訴人，上訴人如認專有部分面積短少，交屋時價金餘款仍在履約專戶中，上訴人可通知銀行暫不付款。又上訴人與被上訴人陳立強買賣契約所移轉標的物所有權範圍與建物登記謄本內容相符，並無上訴人上述主張公共設施計入專有部分範圍情事。再者系爭建物大門外之電梯、走道、樓梯有部份計算在專用部分範圍內，係因建物在83年10月19日前取得建造執照，適用當時土地登記規則第69條規定之結果，未見違法之處。況且被上訴人陳立強為確保交易安全並避免糾紛，委託被上訴人大昱山公司代為銷售，交易過程中未聽聞有何異狀，建物資訊公開透明，亦無增、改建，上訴人多次入內看屋、房屋現況並無異樣，被上訴人陳立強並無故意隱匿資訊情事。原告所取得系爭建物權利範圍與權狀登載內容一致，並無權利範圍缺失，重大瑕疵情況，自無庸負瑕疵擔保責任等語，資為抗辯。
三、被上訴人大昱山公司於原審及本院則以：被上訴人大昱山公司居間仲介上訴人與被上訴人陳立強訂立系爭建物買賣契約，上訴人二度至現場看屋後，於104年6月27日與被上訴人陳立強訂立買賣契約，約定現狀交屋，被上訴人大昱山公司於簽約當日提供不動產說明書目錄所示資料與上訴人閱覽，被上訴人陳立強於訂約後將建物鑰匙交與上訴人便其先行裝修，故上訴人對於屋況甚為瞭解，系爭建物嗣後依約過戶並於104年8月5日點交與上訴人，上訴人取得之系爭建物面積，與地政機關出具之建物登記簿謄本暨所有權狀記載之內容相符，並無面積短少，買賣雙方履約情形符合契約第1條不動產標示及買賣權利範圍之約定，被上訴人陳立強訂約及履約能力並無疑問，被上訴人大昱山公司已盡通常所能查證方法之調查義務，故被上訴人大昱山公司自得本於居間契約受領報酬，縱上訴人與被上訴人陳立強買賣契約有糾紛，基於債之相對性原則，亦與被上訴人大昱山公司無涉，上訴人自不得請求被上訴人大昱山公司返還已受領酬金。上訴人於交屋當日簽發票面金額116,000元之支票與被上訴人大昱山公司作為服務報酬，該紙支票業經兌現，上訴人並未表示異議或向付款銀行止付，足見被上訴人大昱山公司並無違約情事。況且上訴人親至現場看屋後，經買賣雙方議價始決定買賣價金數額，故上訴人對系爭建物屋況甚詳。如欲明瞭系爭建物面積須經測量始能確定，然契約中就此並無約定，被上訴人大昱山公司未特別調查並未違反居間契約義務等語，資為抗辯。
四、本件原審為上訴人全部敗訴判決，亦即上訴人請求被上訴人陳立強給付133,385元、請求被上訴人大昱山公司給付116.000元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由。上訴人不服提起上訴，其上訴聲明為：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人陳立強應給付上訴人133,385元、被上訴人大昱山公司應給付上訴人116.000元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。被上訴人則皆聲明：上訴駁回。
五、得心證之理由：本件上訴人代理人高銘克二度至現場看屋後，始於104年6月27日經由被上訴人大昱山公司居間仲介，與被上訴人陳立強簽訂買賣契約，買賣標的為坐落臺中市○區○村段○○○○○○○○號土地（權利範圍：93/10000，面積：2,505平方公尺），及其上同段9039建號建物（門牌號碼：臺中市○區○○路○○○號4樓之11，權利範圍：全部，主建物面積：101.82平方公尺，附屬建物：陽台15.63平方公尺、花台：0.53平方公尺）、同段9077建號共同使用部分（面積：1676.4平方公尺，權利範圍：104/10000），買賣價金為5,800,000元，上訴人應給付與被上訴人大昱山公司報酬116,000元，被上訴人陳立強於104年7月31日將買賣標的物所有權移轉登記與上訴人，於同年8月5日交付買賣標的物與上訴人，上訴人如數給付價金及報酬與被上訴人；系爭建物登記內容為建物層數：7層，層次：4層，層次面積：101.82平方公尺，附屬建物陽台面積：15.63平方公尺、花台：0.53平方公尺（權利範圍：全部），共用部分：同段9077建號建物（面積1,676.4平方公尺，權利範圍：104/10000），其中層次面積101.82平方公尺包含5.8252平方公尺供作為樓梯間使用非專有之共同使用部分等情，為二造所不爭執，並有買賣契約書、價金履約保證申請書、支票、土地及建物所有權狀、價金支付明細、被上訴人大昱山公司存摺明細、不動產說明書、交屋明細表、價金履約專戶明細暨點交證明書、系爭建物登記謄本各1份在卷可稽（見原審卷第16至23頁、第47至74頁、第80頁、第102至103頁），堪信為真。上訴人主張被上訴人陳立強出賣之系爭建物有專有部分面積短少5.8252平方公尺物之瑕疵情事，應負瑕疵擔保責任減少價金133,385元，被上訴人大昱山公司與上訴人有居間、委任關係，依契約及不動產條例相關規定應善盡調查義務，卻未告知上訴人系爭建物上開瑕疵情事，應依民法第544條、第571條、第184條第1項前段、不動產條例第26條等規定損害賠償，返還居間報酬116,000元等語，為被上訴人所否認，並以上詞置辯，如此本件爭點厥為被上訴人陳立強交付之系爭建物有無面積短少之瑕疵，應否對上訴人負物之瑕疵擔保責任？被上訴人大昱山公司已否善盡其居間調查、報告義務，對上訴人是否應依民法第544條、第571條、第184條第1項前段、不動產條例第26條等規定負損害賠償責任？經查：
㈠被上訴人陳立強交付之系爭建物並無面積短少瑕疵：
⒈買賣契約第1條約定內容為不動產標示及買賣權利範圍，其
中就建築改良物部分標示為，「建物門牌：臺中市○區○○路○○○號4樓之11，建號：9039，樓房層數：7層，主建物層數：4層、面積：101.82平方公尺，附屬建物：陽台15.63平方公尺、花台0.53平方公尺，權利範圍：全部，共同使用部分建號：9077、面積：1676.4平方公尺，權利範圍：104/10000」等語，有買賣契約書在卷可考（原審卷第16頁）。而被上訴人陳立強已將買賣標的所指建物辦妥所有權移轉登記與上訴人，並將之交付上訴人占有使用，觀之被上訴人陳立強移轉與上訴人之建物層次面積、附屬建物面積、共同使用部分，均與系爭建物登記謄本所載相同（見原審卷第102頁），如此被上訴人所交付之系爭建物自無面積短少之瑕疵。⒉上訴人雖主張系爭建物層次面積101.82平方公尺，包括同樓
層樓梯間之5.8252平方公尺，樓梯間非屬專用部分，故使用面積有短少情事等語。而系爭建物於78年間辦理第一次測量及登記，依當時建物測量辦法第28條規定「…區分所有建物之共同使用部分，除有特殊情形者外，應測繪於各區分所有建物之內…」及土地登記規則第69條第1項「申請建物所有權第一次登記前，應先向登記機關申請建物勘測。建物屬區分所有者，其共同使用部分於勘測時，除有特殊情形者外，應測繪於各區分所有建物之內」，故系爭建物層次面積確有非屬專有部分之共同使用部分即樓梯間測繪登記在內情形，有臺中市中正地政事務所104年10月13日中正地所二字第1040010676號函1紙附卷可參（見原審卷第41頁），可見本件確有系爭建物謄本所登載面積與實際情形不符之現象。惟前揭買賣契約第1條約定記載建物資訊目的應在於特定買賣標的物，此觀契約第1條後段括弧內記載「本買賣標的物應移轉範圍、標示等記載如未詳盡，悉依地政機關登記謄本所載及法令規定為準」即明，故買賣契約內建物資訊記載悉依謄本內容為據，以便循謄本與系爭建物留存於政府機關之資料連結，惟謄本內容如何登載為技術性事項，依時空背景不同而異，非必可以現今觀點理解既存公文書內容，從而系爭建物謄本記載內容與現下理解是否相符，尚屬未定，本件系爭建物謄本將樓梯間此共同使用部分計入層次面積，與如今層次面積即為專有部分之認知不符，即屬適例，惟謄本登載層次面積與實際不符，是否均屬物之瑕疵，不無探究餘地，蓋本件系爭建物為中古屋買賣，上訴人自承於簽訂買賣契約前，曾二度親至現場查看系爭建物，如此上訴人應係實際評估屋況，對建物格局大小有初步瞭解後，認符需求方續與賣方談價，且本件非以建物面積（如每坪或每平方公尺）為單位決定價金，而係評估系爭建物整體條件後由契約雙方議價，建物實際面積與謄本所載是否必然相符並非至關重要，故可認上訴人經現場觀看綜合考量建物實況後有購買意願，賣方即被上訴人陳立強並未特別保證系爭建物專有部分之使用面積與謄本相符，如此系爭建物專有部分面積雖有短少，惟此非被上訴人特別保證事項，亦不影響系爭建物通常效用，即難認屬物之瑕疵。末徵以土地（此處專指無地上物之空地）交易實務，買賣契約中雖亦依地號特定標的土地所在，然契約當事人於簽訂買賣契約後，均定期會同地政機關到場指界以確認面積位置，足見土地面積、位置於買賣關係中之重要程度，反之，於建物買賣契約鮮見當事人約定應履勘現場特定建物位置、面積者，由此即見建物交易中，實際測量確認建物面積一事並不具重要性，藉由謄本即足特定買賣標的，如此上訴人取得系爭建物所有權範圍與買賣契約、系爭建物謄本登載內容既完全相同，更證被上訴人陳立強將買賣標的物即系爭建物所有權全部即建物登記總面積移轉與上訴人，已依債之本旨履行契約，並無瑕疵情事。
㈡被上訴人大昱山公司並無未善盡契約義務情事：
⒈按仲介業務指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業
務，不動產條例第4條第5款定有明文。稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第565條、第567條分別定有明文。又經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定，為不動產條例第24條之2所明訂。故不動產仲介業為媒介居間之業務者，除訂約之媒介外，尚負據實報告及妥為媒介及調查之給付義務，如同受買賣雙方委託，得提供前揭服務予契約當事人。
⒉上訴人主張被告大昱山公司未調查發現並告知共同使用部分
之樓梯間計入系爭建物專有部分面積此瑕疵情事，且未於買賣契約簽訂前出示測量成果圖（見原審卷第71頁）與上訴人觀看，遲至104年8月5日交屋時始出示該圖，致上訴人無從知悉瑕疵情事，執行職務顯有過失，未盡居間報告、調查義務等語。惟系爭建物專有部分面積較謄本登載有所短少並非瑕疵一事，已敘明如前，故縱被上訴人大昱山公司未告知上訴人此事，亦不違反前述契約義務。被上訴人大昱山公司復抗辯於104年6月27日即已出示測量成果圖與上訴人觀看等語，並提出不動產說明書1份為證（見原審卷第48至74頁）。
該份不動產說明書內容包含產權調查表、買賣雙方應負擔費用項目一覽表、增值稅概算表、建物電傳資訊等等文件，其中亦含測量成果圖（見原審卷第71頁），觀諸建物電傳資訊（見原審卷第57至60頁）、土地電傳資訊（見原審卷第63至66頁）、地籍分區查詢系統-分區列印（見原審卷第72頁）等資料列印時間均為103年7月8日，測量成果圖右側亦有「Printed on 2014/7/8 05：37：36」之文字，顯見該等資料早於103年7月8日即列印為書面，由此可見被上訴人所辯於103年7月8日接受原屋主即被上訴人陳立強委託時即著手製作不動產說明書等語，應屬真實。是不動產說明書既於103年7月8日即著手製作，則上開於103年7月8日列印之文件亦應同時附入說明書內，俟上訴人表明購買系爭建物意願後，方持不動產說明書向買賣雙方解說確認，再者不動產說明書各頁均有高銘克、劉錦森印章蓋於其上作為騎縫章，由此可確保該份文件內容之連續性及真實性，又上訴人經被上訴人大昱山公司解說後已詳閱並瞭解不動產說明書內容及附件資料，有上訴人在「不動產說明書」上簽名確認可憑（見原審卷49頁），而上訴人亦不爭執於簽約前曾閱覽不動產說明書內除測量成果圖外之其餘文件，由此應可推知上訴人於104年6月27日即已審閱測量成果圖。據上，被上訴人大昱山公司於買賣契約簽訂前之103年7月8日即已調閱測量成果圖，上訴人委託被上訴人大昱山公司居間向被上訴人陳立強傳達購屋要約前，亦已審閱包括測量成果圖在內之不動產說明書，就系爭建物之樓梯間面積是否計入「層次面積」一節，經比對建物測量成果圖即可知悉，堪認被上訴人大昱山公司就系爭建物將樓梯間面積計入總面積一節，已善盡調查、報告之義務。
⒊綜此，系爭建物為中古屋買賣，已有實體建物存在，上訴人
於簽訂買賣契約前已2次親至系爭建物查看，復於簽訂買賣契約前閱覽測量成果圖，非無機比對測量成果圖與實際屋況差異，從而應認被上訴人大昱山公司已盡居間報告、調查之義務，復已踐行不動產條例相關規定，上訴人主張被上訴人大昱山公司執行職務有所疏失等語，即屬無據，自不得依民法第544條、第571條、第184條第1項前段、不動產條例第26條等規定請求損害賠償。
六、從而，上訴人主張依民法第359條規定減少買賣價金，請求被上訴人陳立強給付133,385元；依民法第544條、第571條、第184條第1項前段、不動產條例第26條等規定，請求被上訴人大昱山公司給付116,000元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回，上訴人追加之訴亦無理由，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，二造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 8 月 12 日
民事第二庭 審判長 法 官 陳文爵
法 官 王怡菁法 官 江宗祐正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 105 年 8 月 12 日
書記官 林政佑