臺灣臺中地方法院民事判決 105年度簡上字第85號上 訴 人 林裕勝訴訟代理人 謝文明律師複 代 理人 黃鉦哲律師被上訴人 萬家富建設有限公司法定代理人 林瑾訴訟代理人 方文献律師複 代 理人 湯詠煊
劉怡君上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國105年1月26日本院沙鹿簡易庭104年度沙簡字第308號第一審判決提起上訴，本院於民國105年10月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及命上訴人負擔訴訟費用部分之裁判廢棄。
被上訴人應再給付上訴人新臺幣貳拾陸萬伍仟元，及自民國一○四年七月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
第一審關於命上訴人負擔訴訟費用部分，及第二審訴訟費用，由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人（即原審原告）方面：
（一）於原審起訴主張：1.兩造於民國102年7月23日簽訂房屋預訂買賣契約書（下稱系爭房屋預訂買賣契約書），被上訴人於103年7月31日取得使用執照，依系爭房屋預訂買賣契約書第13條第1項約定，應於104年1月31日前通知上訴人進行交屋，詎被上訴人於104年6月5日始完成交屋。2.依系爭房屋預訂買賣契約書第13條第1項第4款記載：「賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」等語，而上訴人於交屋前，已繳交房屋價款新臺幣（下同）143萬元及土地價款424萬元，共計567萬元，每日遲延利息為2,835元（計算式：0000000×5/10000 =2835），自104年2月1日起至同年6月5日止共計125日，上訴人得請求354,375元（計算式：2835×125＝354375）。3.上訴人前向臺中市沙鹿區調解委員會聲請調解，請求被上訴人給付前開款項，因雙方意見不一致，於104年7月7日調解不成立，故上訴人請求自104年7月8日起依法定利率計算利息等語。並聲明：被上訴人應給付上訴人354,375元，及自104年7月8日起至清償日止，按週年利率百分之5計算利息。
（二）上訴後補充陳述：
1.依系爭房屋預訂買賣契約書第13條第1項第4款約定，應按已繳房地價款依萬分之5單利計算每日遲延，而上訴人於交屋前，已繳交房屋價款143萬元及土地價款424萬元，共計567萬元，自可作為計算遲延利息之基礎。
2.上訴人與訴外人蕭章賢、蕭章傑於102年7月23日簽訂土地預定買賣契約書（下稱系爭土地預定買賣契約書），依該契約書第4、5條記載內容，可見系爭土地預定買賣契約書及系爭房屋預訂買賣契約書相互牽連，具有高度緊密關係。
3.系爭房屋預訂買賣契約書及系爭土地預定買賣契約書記載編號B10房屋及土地，係指門牌號碼臺中市○○區○○里○○路○○巷○○號房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地。且系爭房屋預訂買賣契約書第13條第1項第4款記載「遲延利息」係指違約金，屬損害賠償預定性質之違約金。再者，系爭房屋預訂買賣契約書所載條款，係由被上訴人預先擬定，被上訴人對其自身履約能力已有所認識並得評估風險，甚難想像會訂立對己不利或明顯過苛之違約金約定條款，而被上訴人僅空言爭執違約金過高，並未具體說明前開約定有何顯失公平之處，自應受系爭房屋買賣預訂契約書之約款拘束，方符事理。
4.上訴人依約於104年2月16日繳付房地價款424萬元，係以上訴人之配偶吳美貞名義為借款人，上訴人擔任連帶保證人，向臺中市梧棲區農會辦理貸款，而上訴人須支付貸款利息，卻無法使用系爭房屋，確實受有損害。
（三）並聲明：1.原判決不利於上訴人部分廢棄。2.前項廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人265,000元，及自104年7月8日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被上訴人（即原審被告）方面：
（一）於原審答辯意旨略以：1.自102年3月7日開工日起至取得使用執照後6個月即104年1月25日止，依氣象資料記載，工作天（晴天）計444日，若算至104年6月4日止，工作天（晴天）計534日，另扣除例假日（即星期天），102年度43天，103年度52天，104年計算至6月4日止為23天，剩餘工作天計416日（尚未計算法定節日），並未超過450日。
2.本件預售屋外水、外電、電信等配管及埋設工程，其接通悉依各該事業單位之作業程序而定，不受系爭房屋預訂買賣契約書之完工期限約束。況簽約時已告知因2次追加施工，所以交屋會比較延遲，所謂使用執照下來6個月交屋係指沒有2次追加施工情形。再者，完成所有交屋手續後，買方始可進行搬遷裝潢，但上訴人於未交屋前即先行搬遷，違反合約精神，故要求上訴人須賠償30萬元。3.被上訴人於103年7月25日領取使用執照，即著手進行電力、瓦斯、自來水申請，在本建案前方另有1建案，因該建案鷹架在地上擋著，不好施工，於104年5月中旬始完成管線，被上訴人立即於104年6月5日交屋。且本件土地及房屋於104年2月10日辦理過戶，被上訴人依約通知銀行撥款，於104年6月5日交屋時，被上訴人有補貼上訴人貸款利息16,932元。
（二）上訴後補充陳述：
1.上訴人依系爭土地預定買賣契約書，於104年6月5日交屋前給付土地價款424萬元，及於104年7月13日再給付土地價款39萬元，共計463萬元，均係給付予訴外人蕭章賢與蕭章傑，依債之相對性原則，與被上訴人無關，故系爭房屋預訂買賣契約書第13條第1項第4款所載「遲延利息」計算基礎，應以上訴人繳交房屋價款143萬元為限。
2.上訴人向臺中市梧棲區農會辦理貸款，臺中市梧棲區農會於104年2月16日放款424萬元，其中324萬元用以給付土地價款，其餘100萬元則匯入被上訴人公司帳戶。
3.系爭房屋預訂買賣契約書第13條第1項第4款記載「遲延利息」係指違約金，此乃損害賠償約定性質之違約金，故依民法第252條規定，請求酌減為每日依萬分之2單利計算。
4.系爭房屋預訂買賣契約書之條款，雖係被上訴人為與多數買屋者訂立同類契約之用而預先擬定之契約條款，但系爭房屋預訂買賣契約書有多項手寫附註及修改內容，顯見上訴人有商議修改之權益。
5.一般而言，銀行貸款係於房地移轉登記於買受人名下時辦理撥放，並開始繳付利息，與交屋無關，況上訴人並未舉證其因遲延交屋而無法使用系爭房屋及受有損害之情形。
（三）並聲明：上訴駁回。
三、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，認上訴人依系爭房屋預訂買賣契約書第13條第1項第4款約定，請求被上訴人給付89,375元（計算式：0000000×5/10000×125＝89375元），及自104年7月8日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，至逾此部分之請求，為無理由，應予駁回，而為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，並就上訴人勝訴部分，依職權為假執行之宣告。而上訴人對於原判決不利部分聲明不服，提起上訴並為前揭上訴聲明，被上訴人則為上開答辯聲明（被上訴人對於原審判決敗訴部分，則未聲明不服，該部分已確定）。
四、本院會同兩造整理並簡化爭點如下（見本院卷第68至69頁背面）：
（一）兩造不爭執事項：
1.兩造於102年7月23日簽訂房屋預訂買賣契約書（即系爭房屋預訂買賣契約書），及上訴人依系爭房屋預訂買賣契約書，於104年6月5日交屋之前，已繳交房屋價款143萬元。
2.上訴人與訴外人蕭章賢、蕭章傑於102年7月23日簽訂土地預定買賣契約書（即系爭土地預定買賣契約書），及上訴人依系爭土地預定買賣契約書，於104年6月5日交屋之前，已繳交土地價款424萬元。
3.系爭房屋預訂買賣契約書及系爭土地預定買賣契約書記載，編號B10房屋及土地係指門牌號碼臺中市○○區○○里○○路○○巷○○號房屋（即系爭房屋）及其坐落基地。
4.被上訴人於103年7月31日取得系爭房屋之使用執照，依系爭房屋預訂買賣契約書第13條第1項約定，被上訴人應於104年1月31日前通知上訴人進行交屋，而被上訴人於104年6月5日交屋完畢，故上訴人依系爭房屋預訂買賣契約書第13條第1項第4款約定得向被上訴人請求自104年2月1日起至104年6月5日止共計125日之遲延利息，遲延利息應每日按萬分之5單利計算。
5.上訴人前經調解程序向被上訴人請求給付前開遲延利息，因兩造意見不一致，於104年7月7日調解不成立。
6.系爭房屋預訂買賣契約書第13條第1項第4款記載遲延利息，兩造均認屬違約金。
（二）兩造之爭執事項：
1.系爭房屋預訂買賣契約書第13條第1項第4款記載「已繳房地價款」有無包括前開上訴人依系爭土地預定買賣契約書已繳交土地價款424萬元？
2.系爭房屋預訂買賣契約書第13條第1項第4款記載遲延利息，究屬懲罰性違約金或損害賠償額預定違約金？又被上訴人得否依民法第252條規定請求酌減至按每日萬分之2單利計算違約金？
五、本院得心證之理由：
（一）系爭房屋預訂買賣契約書第13條第1項第4款記載「已繳房地價款」有無包括前開上訴人依系爭土地預定買賣契約書已繳交土地價款424萬元？
1.按契約聯立，乃數個獨立契約之互相結合。而觀諸系爭房屋預訂買賣契約書第2條「買賣標示」記載：「一、基地坐落：臺中市○○區○○段○○○○○○○號等壹筆土地，…其產權移轉登記之正確面積以地政機關登記簿記載為準。二、房屋坐落：同前述基地內編號：B10透天住宅三層樓房壹戶，…。」等語（見原審卷第5頁），及第13條「交付不動產及相關文件之條件期限」記載：「一、…（四）賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。二、賣方應於買方辦妥交屋手續後，將土地及建物所有權狀、…交付買方，並發給遷入證明書，俾憑換取鎖匙，本契約則無需返還。…。」等語（見原審卷第12頁）。
且觀諸系爭土地預定買賣契約書第1條記載：「第一條：乙方投資興建【富逸】編號B10號房屋乙戶，其基地土地所有權出賣予甲方。…。」等語（見原審卷第48頁），及第5條「違約處理」記載：「若各期土地價款繳付後，對於甲方應繳付之房屋買賣各期款項房屋買賣契約書所約定條款有違約情事發生時，甲方所繳付之土地價款，亦由乙方無條件沒收，甲方絕無異議。」等語（見原審卷第51、52頁），以及第9條記載：「土地所有權移轉登記，與地上房屋同時辦理，並於交屋時一併點交。…。」等語（見原審卷第53頁），足見系爭房屋預訂買賣契約書與系爭土地預定買賣契約書，具有不可分離之互相結合關係，應屬契約之聯立。
2.系爭房屋預訂買賣契約書第13條第1項第4款記載「已繳房地價款」應包含上訴人依系爭房屋預訂買賣契約書，於104年6月5日交屋之前，已繳交房屋價款143萬元，及上訴人依系爭土地預定買賣契約書，於104年6月5日交屋之前，已繳交土地價款424萬元，共計567萬元。
（二）系爭房屋預訂買賣契約書第13條第1項第4款記載遲延利息，究屬懲罰性違約金或損害賠償額預定違約金？
1.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。
2.上訴人主張系爭房屋預訂買賣契約書第13條第1項第4款記載遲延利息應屬損害賠償預定性質之違約金乙節，核與系爭房屋預訂買賣契約書第13條第1項第4款記載：「（四）賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」等語（見原審卷第12頁），大致相符，參以，被上訴人亦辯稱前開約定係損害賠償約定性質之違約金（見本院卷第134頁）。綜上，足認系爭房屋預訂買賣契約書第13條第1項第4款記載「遲延利息」，係因被上訴人未於領得使用執照6個月內通知上訴人進行交屋致生損害之賠償額預定違約金。
（三）系爭房屋預訂買賣契約書第13條第1項第4款約定違約金，被上訴人得否依民法第252條規定請求酌減至按每日萬分之2單利計算？
1.按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條固然定有明文。惟按當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準（最高法院96年度臺上字第107號民事裁判意旨參照）。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段規定定有明文。
再按民法第252條規定係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。故約定違約金過高與否之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨，倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院82年度臺上字第2476號、92年度臺上字第697號及第2747號、93年度臺上字第909號民事裁判意旨參照）。
2.觀諸系爭房屋預訂買賣契約書第10條「建築設計變更之處理」記載：「…註：①乙方同意于104年2月16日撥款新臺幣參佰貳拾肆萬元整，剩餘新臺幣壹佰萬元整于房屋內部及公設完成即撥款。②交屋前貸款利息費用由公司支付。」等語（見原審卷第10頁），足見被上訴人於簽訂系爭房屋預訂買賣契約書時，已知悉上訴人係以向金融機構辦理貸款方式給付買賣價金，且在交屋之前，上訴人因無法使用系爭房屋，仍須繳納貸款利息，而受有相當損害，故被上訴人承諾支付交屋前貸款利息。
3.至被上訴人於原審提出交屋資料簽回單固記載「利息補貼16932」等語（見原審卷第113頁）。惟查，依上訴人所提借據記載，訴外人吳美貞邀同上訴人為連帶保證人，向臺中市梧棲區農會借款450萬元，應自104年2月16日起依年利率百分之1.75計算利息等情（見本院卷第119頁），足見前開借款自104年2月16日起至104年6月5日止，應繳付利息共計23,733元（計算式：0000000×1.75%÷365×110＝23732.87，小數點以下，四捨五入），乃大於前開被上訴人補貼利息數額，則被上訴人抗辯上訴人未因其遲延交屋而受有損害，尚非可採。
4.參以，系爭房屋預訂買賣契約書第13條第1項第4款係被上訴人為與多數買屋者訂立同類契約之用而預先擬定之契約條款，被上訴人對其自身履約能力已有所認識並得評估風險，且被上訴人主張上開約定之違約金過高乙節，係屬有利於已之事實，依民事訴訟法第277條前段規定，被上訴人應就此負舉證責任，而被上訴人並未提出任何證據用以證明上開約定之違約金過高而顯失公平，自應受上開約定之拘束，則被上訴人請求將上開約定之違約金酌減至按每日萬分之2單利計算，為無理由，不應准許。
（四）按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項分別定有明文。又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦分別明定。查上訴人對被上訴人之前開違約金債權，核屬無確定期限之給付，且上訴人前經調解程序向被上訴人請求，因兩造意見不一致，於104年7月7日調解不成立等情，有調解不成立證明書在卷可佐（見原審卷第46頁），則被上訴人迄未給付，應負遲延責任，是以，上訴人請求自104年7月8日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。
（五）綜上所述，上訴人主張依系爭房屋預訂買賣契約書第13條第1項第4款約定，請求被上訴人給付354,375元，及自104年7月8日起至清償日止，按週年利率百分之5計算利息，為有理由，應予准許。而原審僅命被上訴人給89,375元及自104年7月8日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，並駁回上訴人其餘之訴，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分予以廢棄，改判如主文第2項所示。
（六）本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條、第463條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 11 月 11 日
民事第六庭 審判長 法 官 楊國精
法 官 施吟蒨法 官 賴秀雯上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 11 月 11 日
書記官 許千士