臺灣臺中地方法院民事判決 105年度簡上字第81號上訴人即附帶被上訴人 林家慶
吳春嬌上二人共同訴訟代理人 林殷世律師複代 理 人 許珮寧律師被上訴人即附帶上訴人 張欣明訴訟代理人 陳聰能律師上列當事人間返還押租金事件，本院於中華民國106 年1 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付部分，及該部分之假執行宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
附帶上訴駁回。
第一審、第二審訴訟費用，關於上訴部分，由上訴人負擔百分之三十，餘由被上訴人負擔；關於附帶上訴部分，由附帶上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面按被上訴人於言詞辯論終結前，得為附帶上訴；附帶上訴，雖在被上訴人之上訴期間已滿，或曾捨棄上訴權或撤回上訴後，亦得為之，民事訴訟法第460 條第1 項前段、第2 項分別定有明文。此等規定於簡易案件上訴時，準用之，民事訴訟法第436 條之1 第3 項亦有明定。本件被上訴人於本院言詞辯論終結前為附帶上訴，合於上開規定，應予准許。
乙、實體方面
壹、上訴即本訴部分：
一、上訴人即附帶被上訴人林家慶、吳春嬌二人（即反訴被告，下合稱上訴人）部分：
㈠於原審起訴主張略以：
兩造間訂有房屋租賃契約（下稱系爭租約），由上訴人向被上訴人租賃被上訴人所有門牌號碼臺中市○○區○○○道○段○ 弄○○號房屋（改制前為臺中縣○○鄉○○○路○○巷○弄○○號，下稱系爭房屋）經營快餐店，約定保證金（即押租金）新臺幣（下同）10萬元應於租賃期滿交還房屋後無息返還。系爭租約業於103 年2 月14日屆滿，上訴人已依約於10
3 年2 月4 日騰空遷出系爭房屋。詎被上訴人拒絕返還保證金10萬元，迭經上訴人催討，被上訴人均置之不理。爰起訴請求被上訴人應給付上訴人10萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈡於本院第二審補充之陳述：
1.依系爭租約第4 條第1 款、第4 項約定，系爭房屋以簽訂租約當時，現場目視現況做為出租供正當餐飲使用。上訴人向被上訴人承租系爭房屋後，10年來，上訴人依營業用途及需求，1 樓店面格局做為經營快餐店之用，2 樓居家3 房格局，則放置大量營業用品、包括儲放營業用具及營業食材，併做為營業前後及營業中途休憩使用，亦無違使用收益目的或有更動系爭房屋之格局狀態。況系爭房屋2 樓自始為居家3房隔間，在不更動隔間及格局下，其顯不能作為快餐店營業店面且是否符合相關營業、消防及建築安全法規下作為營業使用均有所疑問，依民法第423 條規定，是被上訴人首應證明其交付之2 樓建物，依法令合於作為餐飲使用之租賃物。
又上訴人及其眷屬從未設籍於系爭房屋，其2 樓內有被上訴人所有之床板、梳妝台等家具物品供房客使用，亦顯非得作為商業營利使用收益，足證上訴人於經營快餐店營業之餘，於系爭房屋2 樓做營業前後休憩使用，亦無違租約約定，是被上訴人主張上訴人長年設籍居住於系爭房屋而有違反系爭契約之約定云云，洵屬無據。縱認上訴人及其配偶因經營快餐店極長工作時數之需求，於營業前後時間暫居於系爭房屋
2 樓，並非系爭契約所約定之營業使用目的，然由依證人王啓增之證稱可知，被上訴人於簽訂系爭契約時就上情已知之甚詳，從未為任何反對之意思表示，亦未就上情有任何催告警示上訴人不得暫居與系爭房屋2 樓之通知。故被上訴人主張上訴人非將系爭房屋作為（餐飲）營業用途，當支付違約金，應無理由。
2.上訴人無任何短交、或拖欠給付租金之情事；上訴人否認兩造間就租金給付，曾有口頭補充應比照續約前原租約給付方法，每期所給付之6 個月租金，應於每期第1 個月15日以前繳納之約定。即便上訴人雖有自100 年2 月15日起，於每期第2 個月給付6 個月租金情事，然被上訴人未曾有任何反對之意思表示，或曾通知上訴人有延欠租金之事，亦未為任何催繳租金之意思表示，是被上訴人主張給付租金應於每期第
1 個月15日前給付租金，實屬無稽。
3.訴外人鍾境周有意經營快餐店並欲了解快餐店營運狀況，而於102 年11月間，因上訴人之病父亟需照護，上訴人乃商請鍾境周到店內幫忙，可藉此評估繼續經營快餐店之可行性或找出更佳經營方針，並有員工即訴外人洪翠純從旁協助。況由證人何守富之證稱可知，被上訴人主張系爭房屋有遭上訴人頂讓一事，純屬證人何守富因未向店內員工或向上訴人求證，僅憑附近店家隻言片語，即向上訴人回覆系爭房屋已遭頂讓，然證人何守富嗣後再向附近店家求證，得悉先前說法顯屬誤會，上訴人確係回去照顧父母，系爭房屋確無頂讓他人，是被上訴人陳稱上訴人將系爭房屋頂讓他人使用，而有違反系爭租約云云，洵屬誤會。
4.被上訴人既旅居美國，倘依其所陳，豈非被上訴人一日不親自回台檢查系爭房屋，上訴人即便依約已騰空房屋返還租賃物，亦永遠無法請求保證金；況被上訴人就系爭房屋租賃事宜已委託證人何守富處理；且系爭租約業已於103 年2 月14日屆期，上訴人已依約於103 年2 月4 日騰空遷出並通知證人何守富後，何守富即到現場拍照。惟被上訴人竟稱上訴人違約轉租，而要求應給付違約金50萬元，並拒不配合辦理交屋事宜，上訴人始於103 年2 月19日以存證信函通知被上訴人出面解決，被上訴人仍堅持拒絕返還保證金，足稽上訴人已提出交還租屋之給付，被上訴人卻拒絕受領，非上訴人不依約騰空遷出交還租賃物，上訴人依誠實信用原則及同時履行抗辯，主張於返還保證金之同時交付房屋鑰匙，洵屬有理，是被上訴人稱因上訴人拒絕交付鑰匙而有違反契約致其受有損害云云，要屬無稽。
二、被上訴人即附帶上訴人（下合稱被上訴人）部分：㈠於原審之答辯略以：
1.系爭房屋係由被上訴人出租與被上訴人作為餐飲營業之用，非供住家使用。詎被上訴人除將系爭房屋1 樓作為經營快餐店營業使用外，並將系爭房屋2 樓作為全家居住使用，依兩造所簽定之系爭租約第6 條約定，上訴人應支付當時房租10倍計算之違約金33萬元。
2.兩造口頭約定每期應由原告給付給付6 個月租金，租金應於每期第1 個月15日以前繳納，惟上訴人就其所應給付之租金，自100 年2 月15日起後，均係拖延2 個月後即每年4 月間、10月間才給付，有未按期給付租金之情事，依系爭租約第
6 條約定，上訴人應支付當時房租10倍計算之違約金34萬元。
3.上訴人將系爭房屋頂讓予訴外人鍾正宗使用，依系爭租約第
4 條第2 款約定，上訴人應支付當時房租20倍計算之違約金69萬元。上訴人於103 年2 月14日租賃期限屆滿時，並未將系爭房屋之鑰匙交還上訴人，致被上訴人迄今未能將系爭房屋出租與他人，依系爭租約第6 條第2 款約定，上訴人應支付當時房租10倍計算之違約金34萬5,000 元。
4.上訴人於103 年2 月14日租期屆滿時，並未結清水電帳單，由被上訴人代為繳納水費386 元、電費5,243 元，且上訴人迄今仍未拆除系爭房屋外所裝設之快餐店招牌，估計拆除費用約需4 萬元。
5.以上合計175 萬629 元，被上訴人主張抵銷上訴人請求之10萬元保證金等語置辯。
㈡ 於本院第二審補充之陳述：
1.依兩造於97年7 月14日續約時所簽訂系爭租約第1 條、第4條第1 款、第4 款之約定，其中該租約第4 條第1 款所列之「住家」一詞上除已由兩造同意劃雙線刪除外，其上並加蓋被上訴人之私章，而僅留有「營業」一詞，由此足見兩造於簽訂系爭房屋租賃契約書時，業已明示排除上訴人得將系爭房屋作為住家之用，而僅得將系爭房屋作為餐飲營業之用至明。上訴人既於原審程序中自認其等係將系爭房屋2 樓作為住家使用，而僅就作為住家使用並無違約一情，加以爭執，嗣經原審判決認定上訴人將系爭房屋2 樓作為住家使用，即屬違反租約約定使用方法等情，上訴人卻又另為主張其等就系爭房屋2 樓係放置營業用品，併做為營業前後及營業中途休憩使用，亦無違使用目的云云，此除已違反禁止反言原則外，並核與事實不符，被上訴人爰予否認。
2.證人何守富接受被上訴人之委任，於103 年2 月8 日前往系爭房屋查看上訴人之清空情形時，上訴人已將原放置於2 樓之日常傢俱均已搬至1 樓之客人用餐區堆放，此除有證人何守富於103 年2 月8 日以電子郵件向被上訴人所回報之清空情形及相關照片附呈足憑外，亦有證人何守富之證述。另證人王啟增亦證稱上訴人一家都住在二樓，足見上訴人確係將系爭房屋2 樓作為住家使用至明，是上訴人於提起上訴後所為之相關主張，均核與事實不符，自無可採。
3.證人王啟增雖證稱被上訴人簽約時並沒有說2 樓不能住，並知道上訴人一家都住在2 樓，因為契約書上是租1 、2 樓全部，被上訴人係到最後一次契約到期前才提出這個要求云云，然其所為之上開證述核與事實及系爭房屋租賃契約書均不相符，並由被上訴人當庭否認在卷。況由兩造之第一次簽約及續約內容應均得確認被上訴人已特別要求上訴人不得將系爭房屋作為住家使用，所以才會在續約時，於租賃契約書內特別以劃線的部分將住家劃線排除，並加蓋被上訴人之私章，而僅留有「營業」一詞，則上訴人自不得將系爭房屋之2樓作為住家使用，由此足見證人王啟增所為之上開證言核係迴護上訴人等之詞，且係因其就系爭房屋之租賃為上訴人二人之保證人而於上訴人等違約時應對被上訴人負保證人之代負履行責任所致至明。
貳、附帶上訴即反訴部分：
一、被上訴人（即附帶上訴人、反訴原告）部分：㈠於原審反訴起訴主張略以：
上訴人就租約之履行有多項違約事項，共應給付被上訴人17
5 萬629 元，經抵銷上訴人所請求之保證金10萬元後，上訴人仍應給付被上訴人165 萬629 元，爰為一部請求上訴人應給付被上訴人50萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈡於本院第二審補充之陳述：
1.兩造於97年7 月14日續約時雖已於系爭房屋租賃契約書第3條第1 款明文約定上訴人應於每月15日以前繳納租金，惟兩造於簽訂系爭房屋租賃契約書後，就有關租金之給付方法，曾又以口頭補充約定仍比照兩造續約前之原租約給付方法，即每期應由上訴人給付6 個月份之租金，租金應於每期第1個月15日以前繳納在案，此有兩造前於93年2 月12日所訂立之房屋租賃契約書第4 條可資參照，並觀諸上訴人就系爭房屋租賃契約之自98年2 月15日起至100 年2 月14日止之前4期租金，均有依前開約定給付被上訴人，並非每期給付1 個月份之租金予被上訴人等情即明，是上訴人於原審否認兩造於簽訂系爭房屋租賃契約書後曾另有上開口頭之補充約定，顯與事實不符，自非可採。上訴人竟自100 年2 月15日起以後之租金，均係拖延2 個月後即於每年4 月間、10月間始將每期6 個月份之租金給付予被上訴人，有未按期給付租金之情事，則依系爭房屋租賃契約書第7 條第6 款、第6 條之約定，自應由上訴人支付按當時房租10倍計算之違約金34萬元予被上訴人，原審判決認被上訴人之上開請求為無理由，顯有違誤。
2.鍾正宗、梁鳳珠、鍾境周三人確係於系爭租約期限屆滿前，向被上訴人要求接續承租系爭房屋，而迄未獲得被上訴人之同意之前，即已有使用系爭房屋以經營快餐店之事實。否則，訴外人梁鳳珠若僅係如係原審卷被證11之存證信函內所言，係上訴人之員工，則上訴人林家慶於102 年8 月間及102年11月間，何須陸續將鍾正宗及家人之彩色相片、土地所有權狀影本、空白之房屋租賃契約書、信函、身分證影本等重要之私密文件均郵寄至美國給被上訴人，且鍾正宗又何須於
102 年6 月2 日、102 年12月23日及103 年1 月2 日共3 次親自以越洋電話向被上訴人表示該意，並向被上訴人表示上訴人已於102 年11月間結束營業並舉家遷回雲林老家，該快餐店現已由其本人和其妻及其子三人共同經營云云，是上訴人否認有違約將系爭房屋頂讓他人使用之事實，自非可採。另證人何守富曾於被上訴人於103 年5 、6 月間返回台灣前不久之1 次越洋電話中向被上訴人表示：長弓影印店之老闆之後有告訴伊（即何守富），吳春嬌在與被上訴人鬧到派出所後，曾又特地拿了一些文件到該店影印，且一直向長弓影印店之老闆強調，並未將該快餐店頂讓他人，而是回老家照顧生病之父親等情，足見上訴人吳春嬌顯係藉機前往長弓影印店影印文件，並專程向該店老闆表示其並無違約頂讓系爭房屋之情形至明。是證人何守富證稱：「我有指明統一快餐店聽說有頂讓給人家，影印店老闆最初是說聽說是頂讓，後來我又去確認，他又說聽說是回去照顧爸爸，沒有頂讓。便當店的我沒有去確認第二次，因為便當店也倒了」等語，然此為上訴人吳春嬌之藉故安排，自不得以證人何守富之上開片斷證言即遽為認定上訴人林家慶、吳春嬌並無違約將系爭房屋頂讓他人使用之事實。
3.上訴人於103 年2 月14日租賃期限屆滿時，並未將在系爭房屋外所裝設之快餐店招牌予以拆除，此為上訴人於原審程序中所不爭執，已視同自認外。又於103 年2 月14日租賃期限屆滿時並未將系爭房屋之鑰匙交還被上訴人，並向證人何守富要求被上訴人返還其保證金10萬元之前不得將系爭房屋出租他人，致被上訴人雖於103 年1 月20日即已委任仲介何守富欲將系爭房屋出租與他人，然因上訴人未將鑰匙交還被上訴人，乃又委託證人何守富於103 年3 月15日找來鎖匠予以換鎖，始得再將系爭房屋出租與他人。另參以上訴人於103年2 月14日租賃期限屆滿時並未結清水電帳單，係由被上訴人迨於103 年5 月間始代為繳納水費386 元、電費5,243 元，是上訴人除應依系爭房屋租賃契約書第3 條第2 款、第4條第3 款、第6 條第2 款約定，支付按當時房租10倍計算之違約金34萬5,000 元予被上訴人外，並得就前開代為繳納之水電費5,629 元，由保證金扣除或請求上訴人另為給付，核計上訴人林家慶、吳春嬌共應支付被上訴人35萬629 元。
4.系爭房屋租賃契約書所約定之違約金數額，均係由兩造自由約定，且均係以手寫之方式而於制式之租賃條款外另為特別約定，則基於私法自治原則，自應予以尊重，並無違約金數額過高而應予酌減之必要，是上訴人林家慶、吳春嬌主張應予酌減，核無可採。又因上訴人之上開違約事實除已支出水電費5,629 元外，被上訴人受有因返臺處理本件違約事實所支出之國際機票費用24萬4,484 元、其他交通費用1,630 元、訴訟費用1 萬297 元、律師費用12萬元及鎖匠換鎖費用2,
730 元等損害。另上訴人於租賃系爭房屋後已賺入數千萬元，而被上訴人雖居住於美國，然多年來均係一邊工作，一邊求學，每月薪水折合新臺幣不到2 萬元，這些年來均全靠系爭房屋之租金來補貼應付過活，且參酌臺北市市場處就士林夜市「二房東」轉租之違約金約定，第1 次違約之違約金為租金之12倍，第2 次違約之違約金為租金之24倍，並得解約，由此可見本件由兩造所約定之違約金，並未過高。
二、上訴人（即附帶被上訴人、反訴被告）部分：㈠於原審反訴之抗辯略以：
上訴人依營業所需，1 樓經營快餐店、2 樓作營業後居家休息使用，亦與營業有關，並未違法或影響安全。況依兩造所簽定之房屋租賃契約書第4 條第4 款約定意旨，並未限制上訴人在2 樓作為居家使用，被上訴人請求當時房租10倍計算之違約金33萬元，並無理由。上訴人否認有以口頭約定比照續約前之原租約給付方法，同意每期而給付之6 個月租金，應於每期第1 個月15日前繳納，被上訴人請求當時房租10倍計算之違約金34萬元，亦屬無據。上訴人並未將系爭房屋頂讓與訴外人鍾正宗（應係鍾境周），被上訴人請求當時房租20倍計算之違約金69萬元，亦無理由等語置辯。
㈡於本院第二審補充之陳述：
1.上訴人確無違任何契約約定，亦無違系爭房屋之使用用途與目的，已如前述。縱認上訴人有上開違反契約「本房屋係供營業之用」約定之情事，惟兩造既未於契約上表明該違約金係屬懲罰性違約金或損害賠償總額之預定，依民法第250 條第2 項前段規定，自應視為不履行而生損害之賠償總額預定違約金，須被上訴人有損害發生時始可主張，而被上訴人並未舉證證明實際上受有損害，自無請求違約金之理。
2.退步言之，如上訴人應給付違約金，然上訴人從未設籍於系爭房屋，就系爭房屋2 樓僅暫為居住使用，並無違反任何法律規定，且比較居家與營業使用方式，依一般社會客觀通念，作居家使用之方式、內容、及對象，相較與營業用為單純，並對租賃物所構成之潛在風險，遠比後者為低，是上訴人若依系爭房屋2 樓原來居家3 房2 廳格局及規劃空開使用，對被上訴人亦未造成任何實質損害，況依系爭租約約定違約金高達租金10倍，顯然高於一般租約行情，該違約金額度顯與被上訴人因此所受之損害顯相懸殊，上訴人請求酌減，於法應無違誤。
3.被上訴人雖提出所受有交通費用、訴訟費用、律師費用、鎖匠換鎖及水電費等實質損害。惟就交通費用部分，被上訴人既已委託證人何守富處理，當無專程飛回台灣處理系爭房屋之必要，是被上訴人自應舉證交通費用支出與違約之事實有相當因果關係，且為必要支出；就訴訟費用部分，依民事訴訟法第78條、第79條之規定，訴訟費用之負擔為敗訴之當事人負擔，或命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，則被上訴人主張訴訟費用為其實質損害支出，洵屬無理；就律師費用部分，依最高法院92年台上1244號民事判決意旨，民事第一、二審訴訟未採取強制律師代理之制度，當事人所支出之律師費用，難認為伸張權利或防禦上所必要，是被上訴人請求律師費用為其受有損害之實質必要支出費用，亦為無理；就鎖匠換鎖費用部分，上訴人依誠實信用原則及同時履行抗辯拒絕交付鑰匙，已如前所述，縱認上訴人仍有交付鑰匙之義務，亦得請鎖匠開鎖另打造鑰匙即可，顯無將門鎖全部換掉之必要；就水電費部分，觀諸水電費帳單之計費日期分別為103 年4 月、103 年1 月
15 日 至同年3 月13日，惟上訴人自103 年1 月起即已停業準備搬遷，並於於103 年2 月4 日即自系爭房屋騰空遷出，則被上訴人要求上訴人負擔系爭房屋上開水費及全期長達60天之電費，顯屬無據。
4.另上訴人向被上訴人承租系爭房屋做快餐店營業使用，係為小本經營，承租多年以來，扣除必要成本支出，僅得一家五口餬口，且為了父親癌症醫療龐大費用更顯捉襟見肘，真如被上訴人所陳受有數千萬利益云云，上訴人當可僱請傭護照顧病父，又何必一方面經營小本生意、一方面須照顧病父，是被上訴人陳稱上訴人因承租系爭房屋而受有千萬利益，故應給付高額違約金云云，實屬無稽。況上訴人並無任何違反契約約定或有轉租等情事，上訴人亦無法提出任何實質客觀證據，卻主張上訴人違約轉租情事等，實無理由。
參、原審判決結果及兩造分別上訴、附帶上訴聲明：
一、原審就本訴部分，認上訴人固得請求被上訴人返還保證金10萬元，但因上訴人有未依系爭租約之約定使用系爭房屋之違約，應給付被上訴人違約金33萬元，經被上訴人於訴訟中主張抵銷後，上訴人尚應給付被上訴人23萬元違約金，而判決駁回上訴人之起訴；反訴部分則判決上訴人應給付被上訴人23萬元，及自104 年12月16日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並駁回被上訴人其餘之訴（原請求給付50萬元）。
二、上訴人提起上訴，聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄；㈡上廢棄部分，被上訴人應給付上訴人10萬元整，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；被上訴人在第一審之反訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
三、被上訴人提起附帶上訴，聲明：㈠原判決不利於附帶上訴人部分廢棄；㈡上廢棄部分，附帶被上訴人應再給付附帶上訴人27萬元及自104 年12月16日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。上訴人之附帶上訴答辯聲明：附帶上訴駁回。
肆、兩造經法院整理並簡化爭點，其結果如下（配合判決書之製作，於不影響爭點要旨下，依爭點論述順序整理內容或調整部分文字用語）：
一、兩造不爭執事項：兩造前訂有兩次租賃契約，由上訴人向被上訴人承租系爭房屋經營快餐店，先後共10年，每次約期為5 年，第一次租期自93年2 月15日起至98年2 月14日止（見原審被證3 ）。第二次租期自98年2 月15日起至103 年2 月14日止，其租金自98年2 月15日起至100 年2 月14日每月3 萬3,000 元，100年2 月15日起至102 年2 月14日止，每月3 萬4,000 元，10
2 年2 月15日起至103 年2 月14日止，每月3 萬4,500 元，並約定保證金10萬元，保證金應於租賃期滿交還房屋時無息返還（見原審原證1 ）。承租人除須交還淨空遷出房屋之外，尚須待水電帳單結清，並待出租人檢查房屋有無毀損需乙方負責修繕後，如確有需修繕之事宜，則待承租人完成其責任時得要求返還押金，若有拖欠租金或修繕費用，出租人可由押金扣除結清後再返還承租人。
二、兩造爭執事項：㈠上訴人於何時騰空遷出並交還系爭房屋？㈡上訴人請求返還保證金10萬元是否有理由？㈢被上訴人請求違約金50萬元是否有理由？
1.上訴人是否有將系爭房屋2 樓做為住家或營業使用？是否有違反系爭租約第4 條「使用租物之限制」第1 款「本房屋係供營業之用」之約定？被上訴人主張上訴人將系爭房屋之「
2 樓部分」作為住家使用，應支付違約金，是否有理由？
2.上訴人是否有未按期給付租金之情事？
3.上訴人是否將系爭房屋頂讓他人？
4.上訴人是否因被上訴人拒絕返還保證金而未交付系爭房屋鑰匙？上訴人是否因此違反契約約定？
5.若上訴人有違反系爭契約之情事，被上訴人是否得請求違約金？其違約金請求之數額是否過高？而應予酌減？
伍、本院之判斷：
一、上訴人起訴主張：上訴人向被上訴人承租系爭房屋經營快餐店，約定保證金（即押租金）10萬元應於租賃期滿交還房屋後無息返還。兩造租賃契約業於103 年2 月14日屆滿，上訴人已依約於103 年2 月4 日騰空遷出系爭房屋，惟被上訴人拒絕返還保證金10萬元，而請求被上訴人返還保證金10萬元等情，被上訴人則以：⑴系爭房屋之租賃約定作為餐飲營業之用，非供住家使用，上訴人除將系爭房屋1 樓作為經營快餐店營業使用外，並將系爭房屋2 樓作為全家居住使用，依系爭租約第6 條約定，上訴人應支付當時房租10倍計算之違約金33萬元；⑵兩造口頭約定每期應由上訴人給付給付6 個月租金，租金應於每期第1 個月15日以前繳納，惟上訴人就其所應給付之租金，自100 年2 月15日起後，均係拖延2 個月後即每年4 月間、10月間才給付，有未按期給付租金之情事，依系爭租約第6 條約定，上訴人應支付當時房租10倍計算之違約金34萬元；⑶上訴人將系爭房屋頂讓予訴外人鍾正宗（按應係鍾境周）使用，依系爭租約第4 條第2 款約定，上訴人應支付當時房租20倍計算之違約金69萬元；⑷上訴人於103 年2 月14日租賃期限屆滿時，並未將系爭房屋之鑰匙交還原告，致被告迄今未能將系爭房屋出租與他人，依系爭租約第6 條第2 款約定，上訴人應支付當時房租10倍計算之違約金34萬5,000 元；⑸上訴人於103 年2 月14日租期屆滿時，並未結清水電帳單，由被上訴人代為繳納水費386 元、電費5,243 元，且上訴人迄今仍未拆除系爭房屋外所裝設之快餐店招牌，估計拆除費用約需4 萬元；以上合計175 萬629元，被上訴人並主張抵銷上訴人請求之10萬元保證金等語置辯，而為一部請求上訴人給付50萬元。
二、上訴人於何時騰空遷出並交還系爭房屋？上訴人請求返還保證金10萬元是否有理由？㈠按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。承租
人於租賃關係終止後，應返還租賃物；民法第450 條第1 項、第455 條前段。所謂返還租賃物，係指依債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有，而依民法第946 條第1 項規定，占有之移轉因占有物之交付而生效力（最高法院73年度台上字第4363號、87年度台上字第2504號判決要旨參照）。又代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之。民法第103 條亦定有明文。次按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，如承租人有欠租情事，可由出租人主張抵付租金，租賃關係如已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，自得請求交付押租金（最高法院83年台上字第2108號判例要旨參照）。押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決要旨參照）。又租賃關係消滅，出租人有返還押租金義務，承租人有返還租賃物義務。而按同時履行抗辯權，原則上固適用於具有對價關係之雙方債務間。然而，雖非基於具有對價關係之雙務契約而生之債務，其兩債務之對立，在實質上有牽連性者，基於法律公平原則，亦非不許其準用或類推適用關於同時履行抗辯之規定。押租金契約雖係附隨於租賃契約之別一契約，但二者在經濟上具有關連之同一關係，故押租金之返還義務與租賃物之返還義務實具有牽連性，應認得類推適用民法第264 條規定主張同時履行抗辯（最高法院78年度台上字第1645號判決要旨參照）。
㈡查系爭租約第2 條、第3 條第2 款、第4 條第3 款、第5 款
及第6 條第2 款分別約定：「租賃期限：自民國98年2 月15日起至103 年2 月14日止計伍年」、「保證金新台幣10 萬元，於租賃期滿交還房屋時無息返還。乙方（按即承租人，上訴人）除交還、淨空遷出房屋之外，尚須待水電帳單結清，並待甲方（按即出租人，即被上訴人）檢查房屋有否毀損須乙方負責修繕後如確有須修繕之事宜則待乙方完成其責任始得要求返還押金，若有拖欠之租金或修繕費用，甲方可由押金扣除結清後再返還乙方。」、「乙方於租賃期滿應即將房屋遷讓交還無毀損整齊乾淨，不得向甲方請求遷移費或任何費用。」、「房屋有改裝施設之必要，乙方取得甲方書同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時並由甲方檢查以決定是否回復原狀或另有處置方法。」、「乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按當時房租拾倍計算之違約金。」等情，此有系爭租約書在卷可憑（見原審卷第48至50頁原證1 ）。
㈢被上訴人固主張：上訴人於103 年2 月14日租賃期限屆滿時
，並未將其等在系爭房屋外所裝設之快餐店招牌予以拆除（見本院卷第163 頁被上證6 ，該招牌係被上訴人迨至另為出租系爭房屋後始行拆除），亦未將系爭房屋之鑰匙交還被上訴人，上訴人向證人何守富要求被上訴人返還其保證金10萬元之前不得將系爭房屋出租他人，致被上訴人雖於103 年1月20日即已委任仲介何守富欲將系爭房屋出租與他人，然因上訴人未將鑰匙交還被上訴人，乃又委託證人何守富於103年3 月15日找來鎖匠予以換鎖，始得再將系爭房屋出租與他人等情。惟查，系爭租約業係於103 年2 月14日屆期，而被上訴人就系爭房屋租賃事宜已委託證人何守富處理，上訴人依約於103 年2 月4 日騰空遷出並通知證人何守富後，何守富即於103 年2 月8 日到現場拍照，並於同日以電子郵件附上相關照片向被上訴人回報清空情形，此為被上訴人所自認（見本院卷第34頁正背面答辯狀載），並經證人何守富於本院結證明確（見本院卷第91頁背面至92頁），復有證人何守富寄發給被上訴人之電子郵件及所附照片等影本在卷足憑（見本院卷第36至47頁，電子郵件內已載明「租客已經把內部清空了」等語）。顯見上訴人確係於103 年2 月8 日遷出系爭房屋而已移轉占有予出租人（向被上訴人之代理人即證人何守富為之），未再占有使用系爭房屋。雖證人何守富於本院證稱：上訴人清空遷出時並未將系爭房屋之鑰匙交還給伊等語，但證人何守富亦證稱：因被上訴人認為上訴人有頂讓轉租的問題，伊跟上訴人接洽時，上訴人要求被上訴人把押金還給他，他就返還鑰匙等語（見本院卷第92頁背面）。由是足見上訴人並非係為繼續占有使用系爭房屋而不願交付鑰匙，實係為取回保證金而為對抗之故。而保證金（押租金）之返還義務與租賃物之返還義務實具有牽連性，得類推適用民法第264 條規定主張同時履行抗辯，已如前述，則上訴人以被上訴人拒不返還保證金而依誠實信用原則及同時履行抗辯以拒交還鑰匙為對抗等語置辯，即非無據，當解為上訴人係行使其抗辯權而拒交還鑰匙，而非為繼續占有系爭房屋，故應認上訴人係於103 年2 月8 日遷出系爭房屋之占有。至於上訴人於103 年2 月8 日遷出時，未一併拆除快餐店之招牌乙節，依上開系爭租約第3 條第2 款、第4 條第3 款、第
5 款規定，就此本已有約定可循（即承租人方於交還房屋時，由出租人檢查以決定是否回復原狀或另有處置方法，如有修繕必要，亦得於保證金中扣除），自難認為上訴人未一併拆除快餐店之招牌，即係不遷讓房屋而繼續占有。
㈣系爭租約既已於103 年2 月14日屆期，上訴人復早於103 年
2 月8 日已清空遷出，則依系爭租約第3 條第2 款就保證金返還之特別約定，於上訴人交還、淨空遷出房屋外，尚須待水電帳單結清，並待即被上訴人檢查房屋有否毀損須上訴人負責修繕後，如確有須修繕之事宜，則待上訴人完成其責任，始得要求返還保證金，若有拖欠之租金或修繕費用，被上訴人可由保證金扣除結清後，再返還上訴人。就此被上訴人主張上訴人於103 年2 月14日租賃期限屆滿時，尚未結清水電帳單，係由被上訴人迨於103 年5 月間始代為繳納水費38
6 元、電費5,243 元，且上訴人未拆除系爭房屋外所裝設之快餐店招牌，估計拆除費用約需4 萬元，再加上上訴人因被上訴人拒絕返還保證金而未交付系爭房屋鑰匙，上訴人依約應支付按當時房租10倍計算之違約金34萬5 千元予被上訴人，均應予保證金內扣除等語。經查：
1.被上訴人所提出水電費支出之水電費帳單（見原審卷第33至36頁被證2 ），其中臺灣自來水公司帳單列帳月份為「103年4 月」，水費386 元，另臺灣電力公司電費帳單，帳單計費日期為103 年01月15日至103 年3 月13日，電費3,079 元及2,164 元。而系爭房屋於上訴人遷出後，遲至103 年3 月15日左右始由證人何守富為欲承租者帶看房屋出租，及於10
3 年年底始由證人何守富仲介出租他人，此經證人何守富於本院證述明確（見本院卷第93頁），則上訴人於103 年2 月
8 日自系爭房屋騰空遷出後，系爭房屋之水電均未再有使用，是可認上開水、電費計價期間之費用均是上訴人遷出前所使用之對價，自應由上訴人負擔，而於保證金中扣除。
2.上訴人未拆除系爭房屋外所裝設之快餐店招牌部分，被上訴人自承該招牌係被上訴人迨至另為出租系爭房屋後始行拆除等語（見本院卷第161 頁言詞辯論狀載），被上訴人復不能證明係其所拆除而支出拆除費用，則被上訴人主張應於保證金內扣除拆除費用4 萬元云云，自屬無據。
3.被上訴人亦自承上訴人係因被上訴人拒絕返還保證金而未交付系爭房屋鑰匙等語（見本院卷第161 頁背面言詞辯論狀載），且如前述，上訴人係於103 年2 月8 日已清空遷出系爭房屋，上訴人拒交付系爭房屋鑰匙不過行使被上訴人拒不返還系爭保證金之抗辯權，難謂有違約不搬遷之情事，而被上訴人既能授權證人何守富於103 年3 月15日更換維修系爭房屋之門鎖，則即使上訴人未交還系爭房屋鑰匙，被上訴人仍可於上訴人遷出後之任何時間隨時換鎖而占有支配系爭房屋，顯見即使上訴人拒不交還鑰匙，無論被上訴人於何時換鎖，均不影響上訴人於103 年2 月8 日清空遷出系爭房屋並已移轉占有予被上訴人之事實，自難謂上訴人就此有違約情事；遑論系爭租約第3 條第2 款就保證金扣除之適用範圍，並不及於系爭租約之其他違約條款部分，即違約金不得在保證金內扣除。故被上訴人主張上訴人依約應支付按當時房租10倍計算之違約金34萬5 千元予被上訴人，均應予保證金內扣除云云，要無可採。
4.職是，上訴人可請求被上訴人返還之保證金（押租金）為9萬4,371 元（100,000 －000 －0,079 －2,164 ＝94,371）。
三、被上訴人請求違約金50萬元是否有理由？㈠上訴人是否有將系爭房屋2 樓做為住家或營業使用？是否有
違反系爭租約第4 條「使用租物之限制」第1 款「本房屋係供營業之用」之約定？被上訴人主張上訴人將系爭房屋之「
2 樓部分」作為住家使用，應支付違約金，是否有理由？
1.按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益，民法第438條第1項前段定有明文。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例參照）。
2.兩造前於93年2 月12日所訂立第一次房屋租賃契約書之第1條約定：「甲方房（店）屋所在地及使用範圍：甲方將其所有座落台中縣○○鄉○○村○○○路○○鄰○○巷○弄○號鋼筋水泥磚造樓房壹貳層房屋全部出租與乙方為營業使用，由乙方承租之。」（見原審卷第64頁被證3 ）；嗣兩造於97年7 月14日續約時所簽訂之系爭房屋租賃契約書第1 條、第
4 條第1 款、第4 款亦分別約定：「房屋所在地及使用範圍：甲方將其所有座落台中縣○○鄉○○村○○○路○○鄰○○巷○弄○號鋼筋水泥磚造樓房壹貳層房屋全部出租與乙方營業使用，由乙方承租之。」、「使用租物之限制：1.本房屋係供住家營業之用。房屋租賃依簽租賃契約時現場目視現況出租。…4.房屋不得供非法使用，或存放危險物品影響公共安全。乙方租賃係供正當餐飲用不得有賭博、色情或其他非法或違背善良風俗之用。」（見原審卷第48至49頁原證1），並於該制式之定型化契約第4 條第1 款所列之「住家」一詞上除已由兩造同意劃雙線刪除外，其上並加蓋被上訴人之私章，而僅留有「營業」一詞，由此足見兩造於簽訂系爭房屋租賃契約書時，業已明示排除上訴人得將系爭房屋作為住家之用，而僅得由上訴人將系爭房屋作為餐飲營業之用至明。
3.上訴人林家慶、吳春嬌於原審程序中已於103 年9 月26日準備書㈠狀自承，其等承租系爭房屋，其1 樓為勞業店面，2樓原即作為住家之3 房隔局，10年來，上訴人依營業所需求，1 樓作為經營快餐店，2 樓作為營業後居家休息使用等情（見原審卷第44頁）；又上訴人所聲請調查之證人王啟增亦於本院結證稱：上訴人一家都住在2 樓等語（見本院卷第96頁背面105 年5 月2 日準備程序筆錄）；另證人何守富前於接受被上訴人之委託而於103 年2 月8 日前往系爭房屋查看上訴人之清空情形時，上訴人當時將原放置於2 樓之日常傢俱，包括床板、書架、電腦桌等均已搬至1 樓之客人用餐區堆放，此除有證人何守富於103 年2 月8 日以電子郵件向被上訴人所回報之清空情形及相關照片附卷足憑（見本院卷第
46、47頁）外，並經證人何守富於本院證述屬實（見本院卷第92頁105 年5 月2 日準備程序筆錄）。由此足見上訴人確係將系爭房屋2 樓作為住家使用，其等明顯違反租約約定使用方法至明。
4.依系爭租約第6 條第1 項及第2 項約定，承租人違反約定方法使用房屋，出租人得終止租約外，承租人並應支付按當時房租10倍計算之違約金（見原審卷第50頁）。而兩造均不爭執當時房租為3 萬3,000 元，則被上訴人依此請求上訴人給付違約金33萬元，自屬有據。
㈡上訴人是否有未按期給付租金之情事？
1.被上訴人主張：兩造間就系爭租約曾口頭約定比照原租約給付方法，每期應由被上訴人給付6 個月份租金，於每期第1個月15日前繳納，上訴人未按期給付租金，應給付違約金云云。惟上訴人否認兩造間就租金給付曾有口頭補充應比照續約前原租約給付方法，每期所給付之6 個月租金，應於每期第1 個月15日以前繳納之約定。則按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任之舉證責任分配原則，此應由被上訴人舉證以實其說。
2.系爭租約第3 條第1 項約定：「租金：98.2.15 ～100.2.14每月租金新臺幣參萬參仟元，100.2.15～102.2.14每月租金新臺幣參萬肆仟元，102.2.15～103.2.14每月租金新臺幣參萬肆仟伍佰元」等語，至於就租金應於何時繳納乙節，系爭租賃契約則未具體約定。又被上訴人於原審104 年12月29日答辯暨反訴準備書㈢狀自承：「系爭房屋租賃契約之前4 期租金，係分別於98年2 月17日給付6 個月份即自98年2 月15日起至98年8 月14日止之租金185,150 元予被告；於98年7月21日給付6 個月份即自98年8 月15日起至99年2 月14日止之租金198,000 元予被告；於99年2 月26日給付6 個月份即自99年2 月15日起至99年8 月14日止之租金198,000 元予被告；於99年8 月25日給付6 個月份即自99年8 月15日起至10
0 年2 月14日止之租金197,970 元予被告」等語（見原審卷第116 頁狀載），並提出存摺內頁明細為證（見原審卷第31至32頁）。由是可見，上訴人繳納租金時間，顯非如被上訴人所稱均於每期第1 個月15日前。
3.查上訴人向被上訴人承租系爭房屋用以經營快餐店，長達10年間，未曾短少或積欠租金，此為被上訴人所不爭執。而系爭租賃契約之給付租金方式，應每次給付6 個月租金，但既無約定應於每期第1 個月15日前給付，則即使上訴人有自10
0 年2 月15日起，於每期第2 個月給付6 個月租金情事，但被上訴人既未曾有任何反對之意思表示，或曾通知上訴人有延欠租金之事，亦未為任何催繳租金之意思表示，顯見該付款方式為兩造所接受，自難謂上訴人有何未按期給付租金之違約。是被上訴人以上訴人有未按期給付租金之情事，依系爭租約第6 條約定，上訴人應支付當時房租10倍計算之違約金34萬元云云，即無理由。
㈢上訴人是否將系爭房屋頂讓他人？
1.被上訴人主張上訴人將系爭房屋頂讓予訴外人鍾正宗使用云云，並據其提出手機螢幕照片、電話通聯紀錄、信函、彩色相片、土地所有權狀、身分證影本及證人何守富之電子郵件等件為證（見原審卷第119 至131 頁被證7 至12頁）。上訴人則以因其父罹癌，有回雲林老家照顧病父之生涯規劃，有意於租期屆滿後不再續約之意向，適因訴外人鍾境周有意經營快餐店，上訴人將上情提前告知被上訴人，被上訴人欣然接受，訴外人鍾境周亦欲了解快餐店營運狀況，是102 年11月間，因上訴人之病父亟需照護，上訴人乃商請訴外人鍾境周到店內幫忙，一方面可藉此評估繼續經營快餐店之可行性、或找出更佳經營方針，並有員工即訴外人洪翠純從旁協助等語置辯。
2.被上訴人固提出證人何守富與被上訴人間於103 年1 月6 日之電子郵件（見原審卷第131 頁被證12），以證明上訴人有將系爭房屋頂讓他人使用一事。惟查證人何守富上開寄發給被上訴人之電子郵件內容係載明：「今天晚上經過確定不是之前租客，裡面的人大都不是之前的租客沒看過，我有去附近店家打聽說已經頂讓給新租客，大約11月底到12月初的事情，已經一個多月了」等語，而證人何守富於本院105 年5月2 日準備程序到庭證稱：被上訴人大約102 年11、12月間，從美國打越洋電話來我們房仲店內，當天是伊值班，伊接到電話，被上訴人問我們那邊的租金行情，也有問到房屋買賣的市場行情，被上訴人是要出租給別人，所以問行情，也有談到租約快到了，她電話中有講到，上訴人這邊租期要到，若期限到了，她打算要租給別人，被上訴人一直懷疑上訴人有頂讓給別人經營，請伊去從中瞭解，但伊沒有直接去詢問，伊就是去買飯，伊就用EMAIL 回報說沒有看到之前伊常去買飯時收錢的老闆即上訴人吳春嬌，其他員工部分，因伊不認識，所以伊沒有辦法判斷是否是舊員工，因為伊去買飯，常遇到的是上訴人吳春嬌，伊沒看過她先生，因他都在廚房，伊只有一次發現吳春嬌不在店內收錢，後來被上訴人有一再詢問，伊有去附近店家問，附近店家有說聽到的是不同人在賣，但在整個事件後，伊再去詢問附近店家，附近店家有說上訴人她們回老家照顧爸媽，有無換人經營，伊不清楚；伊看不到原來收錢的老闆娘時，其店內的設施沒有變動，餐桌、櫃台都一樣，菜色也沒有改變，跟平常一樣收錢的方式也一樣，價錢都一樣；伊寄發原審卷被證12的EMAIL 給被上訴人之前，並沒有親自向上訴人或快餐店的工作人員確認頂讓的資訊是否正確，只是詢問附近店家，因伊跟店內員工不熟，伊直接去現場看而已；伊寄發這封EMAIL 後，也沒有再去向店內人員求證；伊事後有再去向附近店家詢問，附近店家有跟伊說之後他們有去求證，之前所說可能是誤會，上訴人是回去照顧父母，不是頂讓；伊去統一快餐店買飯期間，並沒有看到她們在外面張貼本店頂讓的告示等語（見本院卷第89頁背面至91頁、第94頁至95頁背面），顯見被上訴人主張系爭房屋有遭上訴人頂讓一事，唯一之積極證據，不過係證人何守富未經求證之打聽訊息，此無非係屬傳聞，此外並無具體證據足認上訴人已將快餐店頂讓他人。
3.被上訴人自承確於102 年之聖誕節前（按已忘記是之前多久）書寫並寄發如原審卷第54至55頁（即原證3 ）之書信予上訴人（見本院卷第195 頁背面，下稱被上訴人之回信），而依該書信內容載明：「林先生、吳小姐：謝謝您們寄來的合約書及相片（plus a 土地所有權狀 ），看起來像一群時髦的現代合唱團，盡是帥哥& 美女，他們是您介紹的未來房客嗎？」、「很抱歉拖了這麼久才回信…」、「關於新房客的租賃，恐怕要請您大家多費點神，多幫忙了，節省時間，僅簡單先給您一些outline ：1.房客承租人必須夫妻，另須有保證了（本院按應為「人」之誤寫），雙方（租方、保證人）皆須有不動產證明。2.必須有身份證影本（正反面）、照片供初步認識，不能當成打契約的要件（房地影本也須附上）。3.房租會有調漲（不可能用舊價5 年前的標準），不會太瘋狂，但必須跟上物價、生活水準，希望新房客能告知他的預算大約多少？這部份可商量，因為是您介紹的，有特別待遇的！…6.請您的朋友給我寄一份封信，簡單自我介紹及描述他們將怎樣經營（做什麼樣生意），我對做餐飲的年輕人總是有份特別的感情，也希望多了解一下他們，不用擔心內容，我的文筆也不好，無所謂啦！…」等語。以之對照被上訴人於原審104 年12月29日民事簽辯暨反訴準備書㈢狀所主張：「…原告林家慶於本件租賃期限屆滿前，竟自102 年
6 月間起至102 年12月間止即多次以越洋電話向被告表示因其父罹癌須回雲林老家照顧其父，其已無意繼續向被告承租系爭房屋，並已尋得一名朋友要來接手該快餐店之生意，該名朋友之姓名為鍾正宗，鍾正宗有意和其妻及其子3 人共同承租系爭房屋以經營快餐店云云，並由原告林家慶於102 年
8 月間及102 年11月間陸續將其友人鍾正宗及家人之彩色相片、土地所有權狀影本、空白之房屋租賃契約書、信函、身分證影本郵寄給被告，然並未獲得被告之同意或由被告與鍾正宗簽訂租約，且其友人鍾正宗亦曾於102 年6 月2 日、10
2 年12月23日及103 年1 月2 日共3 次親自以越洋電話向被告表示該意，並向被告表示原告等已於102 年11月間結束營業並舉家遷回雲林老家，該快餐店現已由其本人和其妻及其子3 人共同經營云云，且鍾正宗並曾以越洋信函向被告表達該意，以致被告頓時驚覺原告等核已違約將系爭房屋頂讓他人使用，不得已乃專程於103 年1 月13日自美國返回臺灣處理此事，並於103 年1 月20日會同臺中市政府警察局烏日分局犁份派出所警員及被告前所接洽之東森房屋仲介何守富前往系爭房屋查看現係由何人使用，果然發現僅有鍾正宗之妻梁鳳珠、鍾正宗之子及另一名中年婦女共3 人在系爭房屋內經營快餐店…」等語（見原審卷第116 頁背面）。再參以被上訴人所提出上訴人林家慶寫給被上訴人之信函表示：「…張小姐因為年青人剛要出來創業，希望張小姐房租可不可以先不要漲，懇求張小姐給年青人一個機會，就像以前您以前給我的機會一樣。」等語（見原審卷第123 頁），及署名鍾正宗寫給被上訴人之信函表示：「張小姐你好：我們是從10
3 年2 月15日以後想跟你承租房子的新房客，想做的生意也是(快餐)部分，經營模式雷同，希望張小姐給年青人一個機會。」等語（見原審卷第129 頁）。可見依被上訴人所提出之證據資料顯示，上訴人早於102 年6 月起即一再以其父罹癌，擬回雲林老家照顧病父之生涯規劃為由，而向被上訴人表達有意於租期屆滿後不再續約，並擬介紹其友人向被上訴人承租系爭房屋及將快餐店予其友人經營，甚且依被上訴人之要求寄送其鍾正宗之家人照片等證明資料供被上訴人參考，及由鍾正宗寄信予被上訴人表達欲承租系爭房屋經營以經營快餐店之意，凡此被上訴人均知之甚明，並且於上揭被上訴人之回信表達歡迎之意，及委託上訴人處理後續租約之事。而由上揭被上訴人之回信內容以觀，被上訴人既已知上訴人無意續租，復同意及委由上訴人代為尋覓接手承租之房客，並要求欲接手承租之房客提供相關書證及主動寫信給被上訴人聯絡，衡諸常情，被上訴人此等要求及回信之舉止已有足一般人相信被上訴人有同意上訴人處理其友人接手承租事宜之外在表徵。是堪認上訴人上開所辯，應非虛妄。又衡情上訴人若因其父罹病需人照顧，及因被上訴人授權處理後續租約之事，而暫由鍾正宗之家人先熟悉快餐店之經營，核屬合乎情理之事，此與頂讓或轉租自是有別。況系爭租約既已即將屆期，則衡諸常情，沒有任何承租人會願意接手僅僅數月餘之租約，是被上訴人主張上訴人於租賃契約屆滿前將系爭房屋頂讓與他人經營云云，不僅欠缺客觀之直接證據以實其說，亦有違一般經驗法則。而被上訴人一方面先委請上訴人處理其友人後續承租經營餐飲之事，並因此取得相關書證、函件，事後以之作為質疑上訴人任意頂讓快餐店之證據資料，另方面再委託證人何守富查報上訴人有無頂讓及為被上訴人處理招租之事，並主張上訴人違約，誠有違誠信原則。
4.據上調查，被上訴人並不能證明上訴人於系爭租約之租期屆前已將系爭房屋頂讓給署名鍾正宗經營快餐店之事實，是被上訴人以上訴人將系爭房屋頂讓予訴外人鍾正宗使用，主張依系爭租約第4 條第2 款約定，上訴人應支付當時房租20倍計算之違約金69萬元云云，亦無理由。
㈣上訴人是否因被上訴人拒絕返還保證金而未交付系爭房屋鑰
匙？上訴人是否因此違反契約約定？
1.查上訴人係於103 年2 月8 日清空遷出系爭房屋，移轉占有，而上訴人拒交付系爭房屋鑰匙，不過係行使被上訴人拒不返還系爭保證金之抗辯權，難謂有違約不搬遷之情事，已如前述。
2.至被上訴人主張因被上訴人拒絕返還系爭房屋鑰匙，致被上訴人遲至103 年3 月方能委請仲介帶人看屋，而受有損失云云。查被上訴人得以上訴人移轉系爭房屋之占有後隨時換鎖招租乙節，亦已如前述，且證人何守富於本院證稱：「（為何張欣明於103 年1 月20日就委託你仲介出租該房屋，結果你在103 年年底才實際出租出去，原因為何？）因為租賃條件的問題，租金的問題，押金要押3 個月，一般我們租房屋都是押兩個月，張欣明要求租金要押3 個月，租金1 次要付半年，第一次付款就要付9 個月租金，必須財力雄厚才有辦法，這中間有很多人去看，但都條件沒有辦法談成，新房客就有租金、押金的數目，租賃條件也是押金3 個月，租金1次付半年。」、「（在被上訴人跟你訂立委託書後沒有租出去是什麼原因？）是因為租賃條件談不攏。」、「（系爭房屋最後這麼遲租出去的原因是否就是租賃條件太嚴苛？）是」等語（見本院卷第93頁、第95頁），由是可知，被上訴人遲至103 年年底方就系爭房屋與他人成立租賃契約，係因被上訴人租賃要求條件太過嚴苛，方導致歷時9 個月方將系爭房屋出租與他人，此無涉本件系爭契約有無違約情事。
3.是被上訴人陳稱因上訴人請求同時履行返還押租金及交付鑰匙一事，違反約定而致其受有損害云云，尚非可採。故被上訴人主張上訴人應依系爭房屋租賃契約書第3 條第2 款、第
4 條第3 款、第6 條第2 款約定，支付按當時房租10倍計算之違約金34萬5,000 元予被上訴人云云，亦為無理由。
㈤若上訴人有違反系爭契約之情事，被上訴人是否得請求違約
金？其違約金請求之數額是否過高？而應予酌減？
1.如前述，兩造間之系爭租約關係，僅發生上訴人將系爭房屋
2 樓做為其全家居住之住家使用，而有違反系爭租約第4 條「使用租物之限制」第1 款「本房屋係供營業之用」約定之情事，而依系爭租約第6 條第1 項及第2 項約定，被上訴人得主張上訴人需給付違約金33萬元。
2.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第250 條及第252 條分別定有明文。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判決意旨參照）。另按法院依民法第252條規定，審核違約金是否過高情事，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準。並依違約金係屬懲罰性質或屬於損害賠償總額預定之性質不同，若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害標準及債務人若能如期履行債務則債權人可享受之利益等一切情狀，酌予核減，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償預定性違約金而異（最高法院51年台上字第19號判例、87年度台上字第2563號判決、90年度台上字第857 號判決及105 年度台上字第1440號判決意旨參照）。
3.本件兩造上開關於「使用租物之限制」違約之處罰條款，其所約定之違約金性質，核屬損害賠償總額預定之性質，自有上開違約金酌減規定之適用。查：
⑴上訴人出租系爭房屋，2 樓原來即規劃為3 房之隔局，雖
上訴人違反租約第4 條第1 項約定將之作為全家人之居住使用。然一般房屋租賃，出租人限定租賃物作為住家或營業之不同用途，無非係涉及出租人之租金收益多寡，及承租人對租賃物之保養維護所能善盡之義務。於供營業用途之租賃物，其租金通常較高於住家用途之租賃物；於供餐飲用途之營業，因較易製造髒亂，其對房屋之保養維護自較一般住家用途不利。是於租賃物限定供住家使用而移作營業使用時，對於出租人之租金收益及房屋之保養維持當有明顯之侵害；而於限定營業使用卻移作住家使用時，對於出租人之租金收益並無實質侵害，對於房屋之保養維護亦無更不利之侵害，縱有限定用途之必要，在常情上其侵害性自較輕微。本件系爭房屋為2 層樓透天厝，其中2 樓為3 房格局，偏向屬於一般住家之隔局，而上訴人確實於
1 樓店面經營快餐店供營業使用，此部分之使用並未違反系爭租約之約定；至於上訴人未於2 樓直接供作經營快餐店而移作住家使用，縱有違反系爭租約之約定，但其對被上訴人之侵害有限。衡諸常情，系爭租約第6 條第1 項及第2 項約定，承租人應支付出租人按當時房租10倍計算之違約金即33萬元，實屬過高，是上訴人請求酌減，於法尚無違誤。
⑵被上訴人固陳報提出其因上訴人之違約而受有支出訴訟費
用1 萬297 元、回國到庭之交通費用美金7,526 元及新台幣1,630 元、律師費用12萬元、鎖匠換鎖費用2,730 元及水電費5,629 元等損害云云。惟該等支出與上訴人違反爭租約第6 條第1 項及第2 項約定間均不具相當因果關係；且其中就交通費用部分，被上訴人既已委託證人何守富及訴訟代理人處理，當無專程回國處理系爭房屋之必要；就訴訟費用部分，依民事訴訟法第87條之規定，訴訟費用之負擔，係由法院本於職權依法裁判由敗訴者負擔全部或一部，被上訴人主張訴訟費用為其實質損害支出，洵非有理由；就律師費用部分，依向來實務見解咸認，民事第一、二審訴訟未採取強制律師代理之制度，當事人所支出之律師費用，難認為伸張權利或防禦上所必要，被上訴人主張律師費用之支出為其受有損害之實質必要支出費用，亦非有理由；就請鎖匠換鎖費用部分，上訴人係主張依誠實信用原則及同時履行抗辯拒絕交付鑰匙，已如前述，而被上訴人同有未履行其返還保證金之情事，則換鎖費用自難歸究予上訴人；就水電費部分，業於上揭被上訴人應返還之保證金中扣除。是被上訴人以之主張其因上訴人違反租約用途而受有上開實質損害，尚無可採。
⑶本院審酌兩造間於系爭租約中既對系爭房屋之租賃用途明
文限定供營業使用，而排除供住家使用，就出租人而言，自有其限定用途之考量因素，並為上訴人訂約時所接受，基於契約自由原則，應予尊重當事人間之特別約定；惟上訴人僅於系爭房屋之2 樓供作住家使用，並非全然違約，其侵害性不強，要求上訴人給付以當時房租10倍計算之違約金即33萬元，明顯過高，有違衡平，認該違約金應以不逾本件上訴人所得請求被上訴人返還之保證金為適當，即被上訴人僅得請求上訴人給付違約金9 萬4,371 元。
四、綜上所述，上訴人可請求被上訴人返還之保證金（押租金）為9 萬4,371 元，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
至被上訴人可請求上訴人給付之違約金，僅限於上訴人在系爭房屋2 樓供作住家使用之違約部分，被上訴人得請求上訴人給付違約金9 萬4,371 元，被上訴人之其餘請求，應予駁回。又按民法第334 條第1 項規定：「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。」同法第335 條第1 項規定：「抵銷，應以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅。」本件上訴人與被上訴人既互負債務，且其給付種類相同，兩造均已向對方請求，均屆清償期，自具抵銷適狀，而被上訴人已於原審訴訟中為抵銷之意思表示，自生抵銷之效力，兩造間債之關係，溯及被上訴人主張抵銷時，悉數消滅，兩造自不得再向彼此為上開之請求。故上訴人之本訴請求及被上訴人之反訴請求均應予駁回。原審就上訴人之本訴部分為敗訴之判決，理由雖有不同，然結論相同，應予維持。上訴人就本訴部分之上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至被上訴人之反訴部分，原審認上訴人應給付被上訴人違約金33萬元，經被上訴人於訴訟中主張抵銷應返還10萬元保證金，而判決上訴人尚應給付被上訴人23萬元違約金及其法定遲延利息，容有未洽，上訴意旨就被上訴人上開不應准許部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄並改判駁回被上訴人之反訴及其假執行之聲請。另被上訴人附帶上訴部分，為無理由，應予駁回。
五、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌均於判決結果無影響，毋庸一一贅述，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴部分為一部有理由，一部無理由，附帶上訴部分為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第
463 條、第449 條、第450 條、第79條、第85條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 2 月 10 日
民事第一庭 審判長法 官 李悌愷
法 官 段奇琬法 官 賴恭利正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 106 年 2 月 10 日
書記官 蘇文熙