臺灣臺中地方法院民事判決 105年度簡字第28號原 告 錢景平訴訟代理人 黃安然律師被 告 劉阿成訴訟代理人 洪嘉鴻律師複 代理人 鄭晃奇律師
王建鈞上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，本院於民國106年1月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時聲明為：「被告應給付原告新臺幣（下同）1,558,000元，及其中1,060,000元自民國103年10月28日起、另498,000元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息」，嗣變更聲明為：「被告應給付原告498,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息」，核其所為聲明變更應屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，自應准許。
二、按通常訴訟事件因訴之變更或一部撤回，致其訴之全部屬於民事訴訟法第427條第1項或第2項之範圍者，承辦法官應以裁定改用簡易程序，並將該通常訴訟事件報結後改分為簡易事件，由原法官或受命法官依簡易程序繼續審理，同一地方法院適用簡易程序審理事件事務分配辦法第1項定有明文。原告為前開聲明減縮後，本件訴訟之標的金額在500,000元以下，依民事訴訟法第427條第1項規定，應適用簡易訴訟程序，爰依職權改行簡易程序。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：原告為買賣預售屋於103年10月28日與被告代理人即訴外人周信介簽訂土地預定買賣契約（以下簡稱為系爭契約），預售房屋部分則與亞正建設有限公司（以下簡稱為亞正公司）簽訂房屋預定買賣契約書（以下簡稱為房屋契約），系爭契約買賣標的為被告名下坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○號土地權利範圍均100000之294應有部分，價金為3,320,000元，並以周信介積欠原告債務中之1,060,000元充為簽約款。詎被告竟於103年12月11日將上開2筆地號土地售與他人並辦畢移轉登記，故被告一物數賣顯然違反系爭契約第10條第1項約定，依契約第11條第1項約定，被告應賠償價金15％之違約金498,000元（計算式：3,320,000×15％＝498,000），爰依系爭契約法律關係提起本訴等語。並聲明：被告應給付原告498,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告與周信介間係合建關係，被告出地供周信介建屋販售，周信介無權代理被告訂立系爭契約出售土地。原告與周信介於105年3月14日簽立和解書，內容包含系爭契約簽約款糾紛，簽約款又係原告自周信介積欠款項中抵扣，可見系爭契約當事人應為原告與周信介，與被告無涉。縱認被告為周信介代理行為效力所及而為系爭契約出賣人，然系爭契約僅係預售屋買賣中關於土地之部分，房屋契約當事人則為原告及建設公司，惟房屋部分因預售不佳無法起造交屋，屬因不可歸責於房屋契約當事人因素致給付不能，建商即應免其給付義務，如此系爭契約與房屋買賣契約間屬聯立契約關係，二者命運相同，從而系爭契約之出賣人即被告亦同免給付義務，則被告既無依系爭契約移轉並交付買賣標的所有權必要，被告自得將土地轉賣他人而無違約情事。又縱認被告應依系爭契約第11條第1項給付違約金，然違約金價格亦屬過高，應予酌減等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保，請准宣告假執行。
三、得心證之理由：原告與周信介簽立系爭契約、與亞正公司簽訂房屋契約，嗣後379-2、380地號土地以買賣為原因，自被告名下移轉登記與他人等情，為二造所不爭執，並有系爭契約書、上開2筆土地登記第2類謄本、房屋契約書各1份為證（見訴字卷第4至16頁、簡字卷第12至39頁），堪信為真。原告主張被告係系爭契約當事人，於訂約後將契約標的另售他人，應依系爭契約第11條第1項給付違約金等語，為被告所否認，並以上詞置辯，則本件爭點厥為：㈠被告是否為系爭契約當事人？㈡被告應否依系爭契約第11條第1項給付違約金？㈢違約金應否酌減？經查：
㈠按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接
對本人發生效力，民法第103條第1項定有明文。故代理行為如代理人有代理權，並於其代理權限內為之，即直接對本人發生效力。原告主張周信介已獲被告授權可在預售屋買賣範圍內就上開2筆土地訂立買賣契約等語，並提出103年4月21日授權書1紙為證（見訴字卷第31頁）。被告則抗辯依授權書內容，被告僅授權周信介可訂立預售房屋買賣契約，不及於土地，而預售屋所有權固歸屬房屋起造人，然因被告與周信介有合建法律關係，對房屋亦非無權益，故出具授權書等語。就被告授權與周信介範圍是否包含379-2、380土地買賣一事，經觀該授權書內容略為「授權人即被告同意被授權人即周信介及起造人在380地號、379-2地號土地上申請建築執照，並同意被授權人於建照核發後，得就建照所載全部房屋及車位進行銷售、收款、簽約、興建事宜。本建照所載5樓3戶已由周信介售與原告」等語；證人周信介並到庭證稱購買379-2、380地號土地目的在於投資，土地價金被告亦有出資，為了貸款方便，將該2筆土地登記於被告名下，嗣後決定在土地上蓋建案，被告係建案基地地主，遂將便章放在公司，以便日後預售屋買賣成交簽約，授權書（見訴字卷第31頁）係被告授權與伊有出售預收屋時，可與買家簽訂土地買賣契約之證明，授權書上簽名係被告本人親書，系爭契約係伊指派公司同事賴鶴綜與原告簽訂等語（見訴字卷第110至112頁），故由周信介證述內容可知被告早已授權其在訂立預售屋買賣契約時，可以被告代理人身分與買家訂立土地買賣契約。又授權書內容固未載明被告授予周信介出售土地權限之文字，然授權書上「本建照所載5樓3戶已由周信介售與原告」之文字係以手寫方式加註，非如其餘文字係以電腦繕打列印，緊隨該段文字後方者為被告之簽名及印文，顯見被告知悉原告已然購買預定興建於379-2、380地號土地上之預售屋，再依預售屋買賣慣例向來為房、地同時簽訂買賣契約，否則房屋何來占有土地權源，據此堪認被告於知悉原告為預售屋買主時，即同時授權周信介可將與預售屋相匹之土地應有部分售與原告，方符交易慣例，此觀證人周信介證稱與原告買賣內容包含土地及房屋，本件原告僅拿出關於土地買賣之系爭契約書，另有以建設公司名義與原告簽訂之房屋契約等語自明（見訴字卷第110至111頁）。綜上，本件被告既於103年4月21日知悉原告已然購買預定興建於379-2、380地號土地上之建物，則周信介本於與原告訂立預售屋買賣契約之目的，於103年10月28日以被告名義與原告簽訂系爭契約，即應認其行為已獲被告授予代理權，故周信介以被告名義與原告所為訂立系爭契約之意思表示，應對被告本人發生效力，是被告為系爭契約當事人，應受系爭契約內容拘束。至被告以授權書「本建照所載5樓3戶已由周信介售與原告」之用語、原告與周信介就系爭契約簽約款已另案和解之情事，抗辯周信介始為契約當事人等語，其抗辯內容就授權書部分未深究系爭契約訂立目的及過程，徒憑文字記載解讀，自未可逕信；再者原告以何方式給付簽約款，不過為清償是否對被告生效問題而已，對於系爭契約當事人判斷不生影響。故被告所辯，並無足採。
㈡本件被告已無履行系爭契約必要，自得將379-2、380土地轉售他人，而無庸依系爭契約第11條第1項給付違約金：
⒈系爭契約第11條第1項約定「被告違反本契約第10條，原告
得解除本契約；解約時被告除應將原告已繳之房地價款退還予原告，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款15％（不得低於15％）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」，而系爭契約第10條第1項約定「被告保證產權清楚，絕無一物數賣…等情事」等語（見訴字卷第10頁、第11頁），原告據此約定主張被告於系爭契約訂立後將379-2、380土地所有權移轉他人，因一物數賣無法依系爭契約移轉該2筆土地所有權應有部分100000分之294與原告，請求被告賠償違約金等語。考二造約定禁止一物數賣緣由，自係為確保被告日後履約，則由此締約目的推論，如被告無履行系爭契約必要，自可將379-2、380土地售與他人。
⒉按所謂聯立契約，乃契約當事人訂立二契約，該二契約具有
不可分離之關係而互相結合，即當事人立約之本旨，有使二契約同其存續或消滅，一個契約之效力或存在依存於另一契約，二者同其命運，苟違反其一，無從期待可單獨履行另一契約。而系爭契約第14條約定「本契約之附件視為本契約之一部分並與本約『房屋預定買賣契約書』具連帶性，應共同履行。任何一部分不履約時視同全部違約，解除本約時視為全部解除…」（見訴字卷第12頁）、房屋契約第30條第2項亦約定「本契約之相關附件視為本契約之一部分並與本約『土地預定買賣契約書』（即系爭契約）具連帶性，應共同履行。任何一部分不履約時視同全部違約，解除本約時視為全部解約」（見簡字卷第22頁反面），則由系爭契約與房屋契約書上開二約定條文內容，顯知該二契約無單獨履行實益，契約內容必須併同實現，始達當事人締約目的，自屬上開契約依存關係強烈之聯立契約。
⒊房屋契約第11條約定「本預售屋之建築工程應在103年11月3
0日之前開工，105年5月30日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照…。賣方（即亞正公司）如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予原告。若逾期3個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理」（見簡字卷第15頁背面），而該建案所取得之臺中市政府都市發展局103中都建字第021780號建築執照記載「領照日期：103年8月18日、開工期限：領照後6個月內開工」（見訴字卷第46頁）。則由房屋契約約定及建築執照可知，直至104年2月前，亞正公司仍有動工以在105年5月30日前竣工之機會。惟自證人周信介證稱因房屋預售狀況不好，無資金蓋房，建案無法動工，被告不願意一直背負利息，故將379-2、380土地移轉他人等語之證述內容（見訴字卷第111頁），及379-2、380土地於104年2月16日以103年12月11日買賣契約為原因辦畢所有權移轉登記（見訴字卷第15至16頁之土地登記第二類謄本）等情事觀之，可見預售房屋早於103年12月11日前因資金短缺確定無法起造，被告方於103年12月11日與他人訂立379-2、380土地買賣契約。而於此種債務人（即亞正公司）契約（即房屋契約）履行期限尚未屆至、仍保有履行契約標的可能，惟債務人已由其行為明白表示拒絕依約給付導致事實上已無給付可能之情形，如強令債權人需待清償期屆至後，始依給付遲延規定行使權利，無異要求債權人坐視損害發生並漸行擴大，故此時應容許債權人類推適用給付不能規定主張權利。據此，無論債權人即原告於預售屋確定不起造後，就房屋契約欲如何行使權利（待清償期屆至循給付遲延規定處理，或於清償期屆至前類推適用給付不能規定主張權利），其最終結果均為原告無法取得房屋契約之原始標的（即房屋），僅能取得原始標的之變形（如損害賠償請求權）。
⒋而系爭契約與房屋契約之原始契約標的須併同履行始有實益
，已敘明如上，如此房屋契約之原始標的（即房屋）已轉為性質全然不同之損害賠償請求權，解釋上系爭契約亦無履行原始契約標的之必要，易言之，被告已無移轉379-2、380土地應有部分與原告之必要。
⒌綜上，被告於預售屋確定不起造後，既無依系爭契約移轉37
9-2、380土地所有權應有部分與原告之義務，則被告嗣後將土地移轉與他人，自無所謂一物數賣情事，原告自不得依系爭契約第11條第1項請求被告給付違約金。
㈢被告既無給付違約金必要，其餘爭點自無庸論述，併此敘明。
四、綜上所述，原告依系爭契約請求被告給付違約金498,000元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已明，二造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，併此敘明。
六、本件訴訟費用應由敗訴之原告負擔，爰判決如主文第2項所示。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 2 月 7 日
民事第二庭 法 官 江宗祐正本係照原本作成。
原告如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 2 月 7 日
書記官 林政佑