臺灣臺中地方法院民事裁定 105年度抗字第109號抗 告 人 陳萬貴代 理 人 陳浩華律師相 對 人 陳萬選
陳萬華陳萬棟陳萬興陳永濂共同代理人 黃錦郎律師相 對 人 吳美媛上列當事人間聲請變更共有物管理事件，抗告人對於民國105年2月5日本院105年度聲字第30號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文原裁定廢棄。
禁止相對人陳萬選、陳萬華、陳萬棟、陳萬興、陳永濂於一０六年十一月一日起，再將坐落臺中市○區○○段○○○○○○號上建物（即門牌號碼：臺中市○區○○路○段○○○號）之二層房屋全部予以出租予吳美媛及其他第三人。
理 由
一、按法院管轄之非訟事件，除法律另有規定外，適用本法之規定，非訟事件法第1條定有明文。又依非訟事件法第1條規定之文義解釋，所謂非訟事件，應不以該法所列舉者為限，有最高法院67年度第三次民事庭庭推總會決議意旨可資參照。
次按，共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算；依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之，民法第820條第1項、第2項亦有明定。考其修正理由為：「一為促使共有物有效利用，立法例上就共有物之管理，亦已傾向依多數決為之……爰仿多數立法例，修正第1項。二共有人依第1項規定就共有物所定之管理，對少數不同意之共有人顯失公平時，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益，爰增訂第2項。又依第1項規定之管理，係指多數決或應有部分超過3分之2所定之管理。」故法院依民法第820條第2項規定所為裁定，雖未經非訟事件法列舉，然依其事物之性質，係為使共有物之管理順遂進行，而有程序便捷之需求，當屬非訟事件無訛，而針對民法第820條第2項規定變更共有物管理事件所為裁定之抗告，依非訟事件法第44條第1項規定，自應由地方法院合議庭裁定之，併予陳明。
二、第按，共有物之出租，乃典型之利用行為，而屬民法第820條第1項規定管理權能之範圍，此迭經最高法院著有92年度台上字第1734號、98年度台上字第1087號、100年度台上字第1776號判決意旨參照。依民法第421條規定，稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，足見租金數額屬租賃契約之常素，而為構成租賃契約不可或缺的必要之點。是以共有物之出租，包含出租之對象為何、出租之標的範圍若干、出租之租金數額高低等事項，自均屬民法第820條第1項規定管理權能之範圍，故依同條第2項規定，如法院認前述出租之事項、內容顯失公平，自得依不同意之共有人之聲請而裁定變更之，乃屬當然。易言之，法院應斟酌共有物之性質、面積、使用狀況等具體客觀情事，實質判斷共有物出租之內容有無顯失公平，而租金之數額有無過高或過低，當亦屬審究之範圍。惟所謂「公平」應係指各共有人間之權利義務狀態相互比較而言，雖各共有人間之權利義務狀態相互比較下並未全然均等，倘管理人未濫用其管理權利，權利義務狀態亦無顯然失衡，則難謂有何顯失公平之情形。倘管理人於未經共有人同意下，逕將共有物之使用收益獨厚特定共有人，應有審究公平性之必要，而不同意之共有人亦得聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益。
三、抗告人於原法院聲請及就原審裁定抗告意旨略以：㈠坐落臺中市○區○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地），
經本院98年度重訴字第543號判決分割為抗告人所有。而系爭土地上未辦保存登記建物（即門牌號碼臺中市○區○○路0段000號，下稱系爭房屋）為抗告人與相對人陳萬選、陳萬華、陳萬棟、陳萬興、陳永濂等人（下稱相對人陳萬選等五人）所共有。上開分割共有物判決分割後，相對人陳萬選等五人即屬無權占有系爭土地。詎相對人陳萬選等五人就系爭房屋，於民國102年10月31日與相對人吳美媛簽定不動產租賃契約書（下稱系爭租約）。聲請人自100年12月22日因分割取得系爭土地以來，未曾利用系爭土地，甚至每次租期屆至，相對人陳萬選等五人便濫用多數決之模式繼續出租系爭房屋，導致抗告人無法利用系爭土地，顯見相對人陳萬選等五人就系爭房屋所為之管理行為對聲請人顯失公平。為此，爰依民法第820條之規定，聲請本院將系爭房屋租賃關係終止等語。而原裁定應以斟酌「一切具體情事及社會一般觀念為標準」為本案判斷之基礎，然一切具體情事自包括系爭房屋出租是否符合誠信及公平原則，本案系爭房屋已經由本院98年度重訴字543號判決，該房屋應「強制執行拆除」，此為法院判決之執行力及拘束力，惟原裁定就相對人陳萬選等五人故意出租系爭房屋造成「不能強制執行」之事實不予斟酌，僅單獨以房屋出租是否公平為準，顯與民法第820條第2項之立法精神不符。
㈡共有物之管理無外乎對於共有物之使用收益，而共有物之使
用收益其重要之考慮事項為：共有物使用之對價、使用之對象、期間、限制及方式，本件抗告人主張本案共有物管理之方式為「租期縮短至法院裁定命終止之日」，此為對於共有物管理項目中「期間」之縮短，就此法律效果之變更，要屬民法820條第二項：「前項之管理顯失公平者，請求法院變更」之情形。按管理有無顯失公平，依立法目的觀之，在於保障少數不同意者之異議權，避免多數人侵害少數人之利益，而是否管理顯失公平，應就管理共有物時對於少數人之侵害及利益與多數人所受之侵害及利益依比例原則、誠信原則綜合判斷之。非單獨考慮管理共有物本身是否適當，否則極有可能發生偏頗之情形，造成少數者形式外觀上未受損，而實際利益受損嚴重之情形；本件抗告人經本院98年度重訴字第543號判決分割共有物後，單獨取得系爭房屋所坐落土地之所有權，相對人陳萬選等五人等於上開判決確定自應將系爭房屋拆除返還土地予抗告人。然系爭房屋卻經相對人陳萬選等五人未經抗告人之同意，而於102年11月1日出租，約定租期至106年10月31日屆期。惟相對人陳萬選等五人等明知共有物座落之土地為抗告人單獨所有，且承租人亦明知土地為抗告人單獨所有，此觀相對人間之系爭契約第一條第3款之約定可知。是相對人陳萬選等五人顯係於抗告人取得土地所有權後始以多數決之方式出租系爭房屋，而土地部分相對人陳萬選等五人等並無任何法律上之原因而佔有。此管理行為造成抗告人土地無法利用，自行興建房屋於分割後土地之目的無法實現。而相對人陳萬選等人於出租系爭房屋時，即已預期抗告人將請求拆除共有物之不利益，本案終止租約對於相對人陳萬選等五人等並無實質之損害。反之，係相對人陳萬選等五人等將應拆除之房屋繼續使用收益，造成抗告人利益受損。且抗告人確已依上開確定判決聲請強制執行拆除系爭房屋，然因相對人陳萬選等五人出租系爭房屋，造成本院確定判決無法執行，足證相對人陳萬選等五人已確實侵害抗告人取得確定判決之執行力。另本案之房屋為未經保存登記之建物，而系爭房屋所坐落之土地，公告現值一平方公尺已達新台幣19萬0,152元。其市價更高達每坪95萬元以上。抗告人因無法聲請強制執行，縱對承租人即相對人吳美媛提出遷讓房屋亦敗訴。綜上，系爭租約之存在對抗告人顯然不公，原裁定應予廢棄，爰依民法第820條第2項規定為請求。並聲明：㈠原裁定廢棄。㈡相對人陳萬選等五人與吳美媛間於102年10月31日所為將坐落臺中市○區○○段○○○○○○號上建物（門牌號碼為：臺中市○區○○路○段000號）之2層房屋之租賃關係應予撤銷，並禁止相對人陳萬選等五人於民國106年10月31日後，再將前開建物出租予吳美媛及其他第三人。
四、相對人於本院抗辯略以：抗告人以相對人等出租系爭房屋之目的係為妨礙抗告人之強制執行，應認對於抗告人之權利乃有顯失公平之情形云云，要屬無稽，並非可採。系爭房屋固係由相對人陳萬選等五人依民法第820條第1項之規定出租予相對人吳美媛，並約定：
租期自102年11月1日起至106年10月31日止，共計4年。每月租金8萬元，但由出租人逕行扣除百分之10租賃所得稅，及百分之2之二代健保補充保費，故每月租金淨額7萬400元；惟系爭房屋於所坐落之土地經本院98年度重訴字第543號判決分割而由抗告人單獨取得並告確定前，自86年間起即持續由抗告人及相對人陳萬選等五人共同出租予相對人吳美媛經營「韓鶴亭」，雙方交情甚篤。是於102年9月底間，抗告人即曾委由訴外人廖水木撰擬租賃契約書，願將系爭房屋出租予吳美媛，且所擬定之租期及每月租金數額，均與相對人陳萬選等五人與相對人吳美媛所簽訂之系爭租約內容完全一致。又觀諸證人廖水木於原裁定審理期間即104年10月13日言詞辯論程序中到庭具結所為之證述可知，相對人出租系爭房屋予吳美媛當時，抗告人亦有意以相同之租金、租期等條件將系爭房屋予吳美媛。足見相對人出租系爭房屋為對共有物正常之使用收益行為，且與抗告人之意願一致，並非以妨礙抗告人之強制執行為目的，殊難認對抗告人有何顯失公平之情形。抗告人另主張因相對人出租系爭房屋，致其無法依前開分割共有物判決聲請拆屋還地，且對於承租人吳美媛訴請遷讓房屋，亦因有租賃關係而敗訴，故其僅能以本件請求，以謀解決，取回系爭房屋所座落之土地云云；惟按民法第820條第1項及第2項之規定，立法目的本在解決共有物得由多數管理，及該多數管理如有顯失公平之救濟。本件抗告人本來即有將系爭房屋出租予相對人吳美媛之意，已如前述。故抗告主張相對人出租系爭房屋予吳美媛，已影響其取回該房屋所座落土地之權利，顯屬自相矛盾，應非可採。至系爭租約第1條第3款約定之真意，係指若抗告人得依法請求拆除系爭房屋，始有「本租賃契約於拆除完畢時視為合意終止」之問題，而非抗告人一有請求拆屋還地之意思，該租約即視為合意終止。故本件租約如終止，勢將影響承租人即被告等之利益甚鉅。況系爭房屋為未辦保存登記之建物，屬舊違章建築，主管機關不會執行拆除。且該坐落之土地因面積不足，無法重新合法建築，如拆除系爭房屋後僅能以空地為使用收益，無可能收取高於系爭租約所可得之租金。抗告人本件請求，純屬損人不利己，應非可採。
五、原審於105年2月5日裁定駁回抗告人聲請，裁定意旨略以：系爭房屋為抗告人與相對人陳萬選等五人所共有，而出租系爭房屋之管理行為，為共有人即相對人陳萬選等五人以多數決方式所為，為兩造所不爭執。則相對人陳萬選等五人出租系爭房屋之管理行為是否對聲請人顯失公平，自應以系爭房屋為判斷。按查，抗告人對系爭房屋租賃契約所約定之條件，並未說明有如何顯失公平之情形，原審自無從僅因聲請人為系爭土地之所有人，逕認為相對人陳萬選等五人間就系爭房屋之出租行為有顯失公平情形，而依民法第820條第2項規定裁定終止相對人間所訂立之系爭租賃契約關係。至抗告人主張系爭租約導致系爭土地無法利用，及無法強制執行之情形，則非本件非訟事件所應審究。綜上所述，相對人陳萬選等五人將系爭房屋出租予相對人吳美媛之管理行為，在系爭房屋共有人間，並無何顯失公平情形，抗告人請求依民法第
820 條第2項規定裁定終止相對人間所訂立之系爭房屋租賃契約關係，為無理由，而駁回抗告人於原審之聲請等語。
六、經查：㈠系爭土地經本院98年度重訴字第543號「判決分割」為抗告
人所有。而系爭土地上之系爭房屋為抗告人與相對人陳萬選等五人所共有。上開分割共有物判決分割後，相對人陳萬選等五人即屬無權占有系爭土地。詎相對人陳萬選等五人就系爭房屋，於102年10月31日與相對人吳美媛簽定系爭租約等事實，為兩造所不爭執，且有前揭99年10月10日協議書、系爭租約等文件各1份在卷為證（見原審卷第4至13頁、第17至21頁），堪信為真，抗告人既不同意續租予相對人吳美媛，且非系爭租約決定出租系爭房屋之出租人，其當屬民法第820條第2項規定「不同意之共有人」無疑，得依該條規定以共有物管理顯失公平，聲請本院裁定變更之。
㈡按關於共有物分割之裁判，執行法院得將共有人「分得部分
點交」之，為強制執行法第131條第1項所明定。又分割共有物之判決，兼有形成判決及給付判決之性質，故雖僅載明各共有人分得之部分，而未為交付管業之宣示，但其內容實含有互為交付之意義，當事人仍得依上開規定請求點交，最高法院75年第1次、66年第3次民事庭會議決議、及最高法院95年度台上字第2617號、84年台上字第3008號裁判參照。而強制執行法第131條第1項關於共有物分割之裁判，執行法院得將各共有物分得部分點交之方法，仍應適用強制執行法第123條至第126條規定，是以共有土地為原物分割之裁判，當事人仍得依強制執行法第131條第1項規定請求點交。從而，分得部分土地既應點交，則地上建物，依司法院院解字第3583號解釋，亦當然含有拆除效力在內，依強制執行法第125條準用第100條之法意推之，該執行名義當然含有使債務人拆卸房屋之效力（院解字第3583號解釋、最高法院44年台抗字第6號判例參照）。又分割共有物判決，在程序上為形成判決，形成判決有創設、變更或消滅當事人間法律關係之效力。此項效力，係因判決確定直接發生，無待他造當事人認何協力行為，且對當事人以外之第三人亦有效力（形成判決之對世效力）。經查，本件系爭土地已經本院98年度重訴字第543號判決分割為抗告人所有，故抗告人既已依上開判決，單獨取得系爭房屋所坐落土地之所有權，揆諸上開司法院函釋意旨，本院98年度重訴字第543號判決雖未為交付管業或互為交付之宣示，且系爭土地上又有系爭房屋坐落，依強制執行法第131條第1項規定，執行法院得將各共有人分得部分點交之，而有執行力，抗告人請求執行法院就其分得部分，逕行拆屋交地，自屬有據。
㈢又按共有物之出租，乃典型之管理或利用行為，而屬民法第
820條第1項規定管理權能之範圍。又依民法第421條規定，稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。是以共有物之出租，包含出租之對象為何、出租之標的範圍若干、出租之租金數額高低、租約之租期等事項，自均屬民法第820條第1項規定管理權能之範圍。
故依同條第2項規定，如法院認前述出租之事項、內容顯失公平，自得依不同意之共有人之聲請而裁定變更之，乃屬當然。易言之，法院除應斟酌共有物之性質、面積、使用狀況等情事，並實質判斷共有物出租之內容有無顯失公平外，亦應審酌共有人是否已訴請分割共有物，原物分割之裁判、分得部分等具體客觀情事。經查，本件抗告人於本院98年度重訴字第543號判決確定後，即得以該判決為執行名義，就其分得部分逕行拆屋還地，然因其上共有地上物即系爭房屋，原由相對人陳萬選等五人依民法第820條第1項規定，即共有人過半數及應有部分過半數之同意，繼行出租予吳美媛供餐飲業使用，屆期再由相對人陳萬選等五人以同一方式，於102年10月31日再與承租人吳美媛續訂租約，租期自102年11月1日至106年10月31日止；嗣後抗告人於105年1月30日依民法第820條第2項就上開相對人陳萬選等五人出租系爭房屋之管理方法主張顯失公平。是本院審酌系爭租約以共有物性質、面積、使用狀況、本院98年度重訴字第543號原物分割之裁判等具體客觀情事以觀，縱抗告人分得部分未經上開判決宣示交付管業，但其內容實含有互為交付之意義，當事人仍得依強制執行法第131條第1項規定請求點交。從而本件系爭房屋所坐落之土地既應點交，系爭房屋亦為抗告人與相對人陳萬選等五人所共有，為非屬第三人所有之地上建物，抗告人自可請求拆除系爭房屋點交系爭土地與抗告人，惟相對人陳萬選等五人就上開判決確定後，抗告人得逕行拆屋還地等情，應非毫不知情，此觀系爭租約第1條第3項之約定可證，卻仍與相對人陳美媛續訂系爭租約，使執行法院無從就系爭房屋而為執行，致抗告人縱經本院98年度重訴字第543號判決分割取得系爭土地之單獨所有權，仍不得依其意思使用其所有之土地，是相對人陳萬選等五人及相對人陳美媛間，就系爭房屋之出租，顯係為惡意妨礙抗告人行使權利所為，已侵害抗告人所有權之行使，系爭租約實對不同意此等共有物管理方式之抗告人，甚為不公；是相對人等抗辯應單就系爭房屋出租之條件審酌，有無顯失公平之情形，而無需參考土地價值云云，自屬無據；另相對人等五人雖主張系爭租約係由抗告人委由訴外人所擬定云云，惟系爭租約上並無抗告人之簽名，應足認抗告人對系爭租約之約定並未同意，故相對人陳萬選等五人僅泛稱抗告人本即欲單獨出租系爭房屋，渠等為依多數決之方式依其擬定之租約簽立，係正常之共有物管理行為，並無顯失公平之情形存在云云，洵屬無據。基上，抗告人聲請本院變更共有物管理，當論有理，原審未就前開各節予以詳查，逕予駁回抗告人變更共有物管理之聲請，似有未洽，抗告意旨指摘原裁定不當，求為廢棄，為有理由。
七、綜上，本院審酌相對人即承租人吳美媛與相對人陳萬選等五人就系爭租約約定租賃期間至106年10月31日止，與現時相較，尚未相當久遠，故為避免強制更動系爭租約內容，引起承租人吳美媛及相對人陳萬選等五人間內部發生其他民事糾紛、節外生枝，復審酌租金收取利益、承租人吳美媛現時用益系爭房屋有持續經營餐飲業等情形，且為避免使系爭房屋之其他共有人即相對人陳萬選等五人，以租賃之方式侵害抗告人就系爭土地之利用，抗告人抗告主張應屬有理，惟本院認系爭房屋管理方法為自106年11月1日起，相對人陳萬選、陳萬華、陳萬棟、陳萬興、陳永濂與吳美媛間於102年10月31日所為將臺中市○區○○路○段000號之租賃關係應不予續租，並禁止相對人陳萬選、陳萬華、陳萬棟、陳萬興、陳永濂於106年10月31日後，再將前開建物出租予吳美媛及其他第三人，並依民事訴訟法第492條自為裁定如主文。
八、據上論結，本件抗告為有理由，依非訟事件法第46條，民事訴訟法第492條，裁定如主文。
中 華 民 國 105 年 6 月 7 日
民事第五庭 審判長法 官 楊熾光
法 官 李慧瑜法 官 劉國賓以上正本係照原本作成。
如不服本裁定，僅得於收受本裁定正本送達後10日內，委任律師為代理人以適用法規顯有錯誤為理由，向本院提出再抗告狀（須按對造人數添具繕本），並繳納再抗告裁判費新臺幣1000元。
中 華 民 國 105 年 6 月 7 日
書記官 陳錫威